Кто оплачивает аккредитив при покупке квартиры: Что такое аккредитив простыми словами, как открыть

3 способа расчетов при покупке квартиры

Какой способ взаиморасчетов при осуществлении сделок с недвижимостью самый удобный и безопасный? У каждого участника сделки есть свой ответ на этот вопрос. Одни предпочитают оплату наличными, для других это неприемлемо. Подробнее о способах расчетов между продавцом и покупателем рассказывает директор юридического департамента Kalinka Group Ольга Славкина.

1. Банковская ячейка

Аренда депозитарной ячейки в банке позволяет устранить сомнения продавца и покупателя в честности друг друга. Исполнение договора купли-продажи становится обязательным для сторон не с момента подписания, а с момента государственной регистрации права собственности. При этом продавец ещё не видел денег, и логично опасается подписывать договор, а покупатель – расставаться с деньгами, пока не станет полноправным собственником. Ячейка выступает гарантией выполнения обязательств обеими сторонами.

Срок аренды ячейки обычно составляет один месяц, а сроки допуска оговариваются с учетом времени, необходимого для регистрации, — обычно это две недели плюс несколько дней в запасе на случай, если регистрацию приостановят для устранения нарушений и ошибок в документах. Ключ от ячейки обычно хранится у покупателя, поскольку деньги фактически принадлежат ему, либо в банке, по согласованию сторон.

Перед помещением денег в банковский сейф участники сделки подписывают соглашение, в котором обговаривают все нюансы: сроки и условия получения денег, доступ к ячейке, особенности передачи прав на недвижимость, а также кто платит за банковские услуги. Проверенные на подлинность и пересчитанные деньги помещаются в ячейку и последующий доступ к ним становится возможным после выполнения условий и по истечении срока для повторного допуска. Этот способ взаиморасчета на сегодня один из самых безопасных, ведь, даже если сделка сорвется, никто из ее участников не сможет присвоить деньги или недвижимость путем обмана.

2. Аккредитив

Данный способ оплаты похож на аренду банковской ячейки, и отличается лишь тем, что операции происходят с безналичным расчетом. Аккредитив – это счет, который открывает покупатель, переводя на него всю сумму, необходимую для покупки. При этом он дает банку полномочия по переводу средств продавцу после удачного завершения сделки, когда тот предоставляет необходимые документы.

Аккредитив обойдется сторонам дороже аренды банковской ячейки, поскольку банк осуществляет каждую операцию с комиссией: и открытие счета, и транзакцию, и обналичивание средств. При этом банк несет ответственность перед сторонами в случае неправомерной выдачи денег продавцу или покупателю, а риск потерять деньги при перемещении минимален.

3. Перевод и оплата наличными

Безналичный расчет можно осуществлять при помощи перевода денег на счет продавца. Очевидно, что такой способ небезопасен: нет никаких гарантий, что покупатель действительно переведет средства после оформления документов, а если переведет до оформления – не останется ни с чем.

Наличные расчеты «из рук в руки» по сделкам с недвижимостью, кажется, со временем уходят в прошлое. Мало кому придет в голову привезти продавцу чемодан денег, когда существует масса удобных способов оплаты, которые к тому же и более безопасны.

Фото: Piotr Pawinski/Fotolia

Не пропустите:

Идеальное объявление о продаже квартиры

Покупка квартиры с обременением

Как проходит банкротство физлица?

Что пишут мелким шрифтом в договорах?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Банковский аккредитив при покупке недвижимости

Аккредитивы или кредитные письма – услуга, еще недостаточно прижившаяся на российском рынке. Такой способ оплаты используется при переводе крупных сумм за автомобиль, квартиру, медицинские и косметологические услуги и т. д. Рассмотрим далее, как использовать аккредитив при покупке недвижимости.

Что такое аккредитив

Аккредитация – форма расчетов, где посредником выступает банк. При этом в кредитном учреждении открывается аккредитивный счет, на который покупатель переводит средства. Вторая сторона может их использовать только при предъявлении особых документов.

Среди таких документов главным является договор о покупке. При этом если срок последнего истек, а деньги не были востребованы, то они возвращаются обратно покупателю. Если по договору приобретается недвижимость, то оплата безвозвратна. При получении договор должен иметь штамп регистрирующего органа.

Рассчитывать на аккредитив в банке могут только клиенты, являющиеся единоличными собственниками, поскольку и деньги получает один человек. При этом клиент должен быть гражданином России и иметь на территории страны постоянную регистрацию.

Банковский аккредитив может являться полной или частичной стоимостью имущества. Такие варианты возможны, например, при рассрочке оплаты или при ипотеке. Договор в обязательном порядке должен содержать указание о расчете. Также отмечается, что у прежнего владельца не возникает права залога на квартиру (это разрешено п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Счет продавца и кредитного письма могут различаться. Так, аккредитив открывается в одном учреждении, а деньги востребуются в другом. При передаче средств через прочую организацию взимается комиссия в размере 1%.

Виды банковских аккредитивов

Банки предлагают клиентам множество видов аккредитива. Так, наиболее востребованными являются:

• Отзывной и неотзывной. Первый вид может быть отозван банком или плательщиком, а второй аннулировать невозможно.
• Покрытый. Подразумевает, что с помощью него оплачивается вся сумма сделки полностью. При этом аккредитив может состоять не только из собственных средств заемщика, но и кредитных денег.
• Гарантированный тип. Позволяет легко списать средства, оговоренные сделкой. Даже в случае непоступления средств, они будут списаны банком-исполнителем. Иногда такой вид аккредитива именуют подтвержденным.
• Резервный вид применяется в основном в транснациональной торговле и предполагает получение денег бенефициарами.

Существуют и некоторые другие виды, но используются они реже. Максимальный сервис по услуге предлагает Сбербанк.

Алгоритм расчетом аккредитивом

Лица, работающие друг с другом впервые, не могут полноценно доверять второй стороне, поскольку никаких договоров не было заключено. В этом случае:

• Покупатель должен обратиться в банк с просьбой открыть кредитное письмо на конкретную сумму.
• На втором этапе, после открытия, продавец должен предоставить соответствующе документы, оговоренные с покупателем заранее, для подтверждения намерения изъять средства с банковского счета. Документы, являющиеся гарантией сделки, должны быть отправлены продавцом в банк-эмитент.
• Последним этапом является закрытие счета по причине изъятия средств.

Изъятие денег в кассе предполагает комиссию в размере 2-3% от суммы снятия.

Плюсы и минусы аккредитива

Способ расчета аккредитивами недостаточно распространен, хотя и имеет ряд преимуществ:

• гарантия покупателя получить качественный товар у благонадежного продавца;
• возможность возврата средств;
• нет необходимости возить с собой крупную сумму денег.

В целом, основным преимуществом является гарантированная безопасность покупателя и продавца. Покупатель может контролировать доступ продавца к средствам, а продавец может рассчитывать на точное получение нужной суммы.

Среди минусов:

• необходимо создание дополнительных документов;
• дополнительные комиссии за открытие аккредитива, за снятие наличных в кассе;
• ограниченный срок действия, после которого средства отправляют обратно покупателю;
• при некоторых операциях с суммы перевода уплачивается НДФЛ.

Открывая счет, стоит помнить о необходимости оплаты дополнительной комиссии.

Сегодня аккредитив наиболее популярен при покупке квартиры. Это прерогатива российских банков и действует только при оплате российских счетов. Конечно, услуга недостаточно распространена, но она минимизирует риск потери средств.

Полезно знать:

[block]

Комментарии (0)

Квартирный расчет – Деньги – Коммерсантъ

При перечислении денег за квартиру покупатель и продавец все чаще прибегают к помощи банков. Большинство сделок совершается с открытием банковской депозитарной ячейки. Правда, в этом случае покупатель сталкивается с проблемой доставки денег. Постепенно на смену банковской ячейке приходит ее усовершенствованный аналог — аккредитив.

Однако и у этой схемы, несмотря на неоспоримую надежность, есть свои недостатки.

Способ расчета наличными за квартиру из рук в руки давно канул в Лету — ехать по городу с чемоданом денег в гости к незнакомому человеку, мягко говоря, небезопасно. Поэтому покупатель и продавец все чаще обращаются за помощью в банк. Сейчас банки могут предложить несколько способов проведения платежей между физлицами — через банковскую ячейку, безналичным расчетом и посредством аккредитива.

По данным компании «БЕСТ-Недвижимость», в основном при покупке квартиры расчеты между продавцом и покупателем осуществляются через депозитарную банковскую ячейку. По такой схеме происходит 95% всех совершаемых сделок. «Практика оплаты преимущественно через банковскую ячейку объясняется прежде всего тем, что между подписанием договора купли-продажи и до момента регистрации передачи прав собственности проходит время. Сейчас этот срок — месяц. В этот период покупатель и продавец не понимают, в какой именно день произойдет покупка и продажа.

Для уверенности обеих сторон надо сделать так, чтобы деньги были ничьи. Если оплата производится через расчетный счет, то деньги переходят продавцу до окончания сделки. И основной гарантией будет только доверие. Поэтому этот способ практикуется крайне редко»,— рассказывает генеральный директор «БЕСТ-Недвижимости» Лариса Патлух.

Как правило, для получения денег продавцу нужно предъявить зарегистрированный договор купли-продажи и выписку из реестра регистрационной службы, подтверждающую, что покупатель получил право собственности на квартиру. Деньги в банковскую ячейку закладываются в присутствии продавца и покупателя, поэтому продавцу нет оснований опасаться быть обманутым.

«Оптимально, если сделка осуществляется в банке, который фиксирует размер заложенной в ячейку денежной суммы (производится опись вложения)»,— рекомендует директор территориального отделения «Центральное» компании «МИАН-Агентство недвижимости» Павел Косов. Единственный минус такой операции — доставка денег в банковскую ячейку.

Чтобы не везти деньги в банк самостоятельно, можно вызвать инкассаторскую машину или произвести снятие денег со счета прямо в банке. Правда, и то и другое придется оплачивать дополнительными комиссиями.

Если квартира приобретается с использованием заемных средств, то ипотечный кредит зачисляется на текущий счет заемщика в день подписания кредитного договора. В этот же день сумма кредита выдается наличными и закладывается в индивидуальный банковский сейф. «Использование наличных средств и сейфовых ячеек на сегодняшний день самый привычный способ расчетов с продавцами для клиентов, так как в этом случае продавец недвижимости видит «живые» деньги, которые в его присутствии закладываются в сейф, где хранятся до момента предоставления документов, подтверждающих регистрацию прав на закладываемую недвижимость в пользу банка»,— рассказывает директор ипотечного центра инвестиционного банка «КИТ Финанс» Надежда Свинцова.

Избежать комиссий за обналичивание денежных средств можно, воспользовавшись безналичным переводом денег. Однако этот способ менее распространен в силу своей небезопасности. В этом случае продавцу и покупателю придется полагаться на честность друг друга. В зависимости от личной договоренности между продавцом и покупателем деньги могут быть переведены как до, так и после государственной регистрации права собственности на жилье в пользу покупателя. Если деньги уже переведены, а сделка не до конца оформлена, покупателю придется понервничать, не передумает ли продавец. А если сделка уже состоялась, есть риск продавцу остаться без обещанных денег.

«При безналичном переводе денег после государственной регистрации права собственности продавец-физическое лицо практически не имеет гарантии, что эти деньги ему в действительности будут переведены. Все будет зависеть от воли покупателя. Понудить покупателя к оплате можно только через суд. До суда дело доводить никто не хочет. С продавцом-юридическим лицом эту проблему можно решить путем перевода денег до заключения договора купли-продажи»,— рассказывает начальник управления сопровождения ипотечных сделок Русского ипотечного банка Павел Рыбаков. Для перевода денег покупателю нужно будет заполнить платежное поручение. Основные его параметры — это реквизиты счета продавца и основание для осуществления перевода — договор купли-продажи.

Если квартира покупается в кредит, то деньги предоставляются после государственной регистрации договора купли-продажи. Кредит выдается при условии предоставления документов, подтверждающих регистрацию прав на закладываемую недвижимость в пользу банка. «Безналичный перевод денег — более цивилизованный метод расчетов: нет необходимости арендовать ячейку, клиент экономит на обналичивании денег. А подтверждением взаиморасчетов между сторонами служит выписка по счету. Продавец потом может подтвердить источник происхождения денег (для налоговых органов). Недостаток — такой вид расчетов невозможен для альтернативных сделок, когда деньги получает продавец последней квартиры в цепочке»,— говорит вице-президент по развитию бизнеса банка «Дельтакредит» Динара Юнусова.

Безналичный перевод денег, как правило, осуществляется банком застройщику при покупке строящегося жилья. Некоторые банки готовы переводить деньги и физическим лицам при покупке готовой квартиры. Но есть и ограничения. Например, расплатиться за приобретаемое жилье безналичным расчетом в Русском ипотечном банке можно, только если продавец — юридическое лицо. Таким образом, если заемщик покупает квартиру у частного лица, ему остается только воспользоваться банковской ячейкой. В некоторых случаях банки не взимают комиссии при перечислении денег на счета своих партнеров. Так, например, если заемщик берет кредит в банке «КИТ Финанс», а у продавца квартиры счет в Банке Москвы, Райффайзенбанке, Альфа-банке и т. д., то заемщику не придется оплачивать комиссию за перевод денежных средств.

Недавно появился новый способ расчета — посредством аккредитива. Это аналог банковской ячейки, когда деньги зачисляются на специальный счет и банк обязуется перевести их продавцу после предъявления договора купли-продажи. «Покупатель открывает в банке аккредитивный счет на свое имя — это своего рода безналичная депозитарная ячейка,— кладет на этот счет сумму, которая равна стоимости квартиры, и дает поручение банку при предъявлении продавцом зарегистрированного договора купли-продажи перевести с расчетного счета покупателя на расчетный счет продавца (открытый в любом банке) эту денежную сумму»,— поясняет Павел Косов.

При использовании кредитных средств деньги зачисляются на текущий счет заемщика в день подписания кредитного договора. В этот же день сумма зачисляется на аккредитивный счет. «Аккредитив выгоден как продавцу, так и покупателю недвижимости. Продавец гарантированно получает оплату в указанный срок при выполнении всех условий аккредитива. Покупатель может быть уверен, что оплата будет произведена только после предоставления в банк документов, свидетельствующих об исполнении продавцом своих обязательств. После открытия аккредитива продавец имеет право осуществить перевод средств на собственный банковский счет, который может быть открыт в любом удобном для него банке»,— считает Надежда Свинцова.

Несмотря на надежность этого способа, он не получил широкого применения. Одна из причин — при переводе денег банк руководствуется договором купли-продажи. «Аккредитив пока не очень распространенная услуга. Это связано и с тем, что расчеты часто производятся в иностранной валюте, и с тем, что цена, указанная в договоре купли-продажи, не всегда совпадает с реальной стоимостью, а также с тем, что счета у продавца, как правило, нет (или он не хочет его открывать). Посредством же аккредитива на счет продавца будет переведена именно та сумма, которая указана в договоре купли-продажи, и обязательно в рублях»,— рассказывает Павел Рыбаков.

Если приобретать квартиру на заемные средства, то сделка быстрее осуществится при покупке квартиры в строящемся доме. Такое различие во многом обусловлено приоритетными способами оплаты при покупке строящегося и готового жилья. Дело в том, что в первом случае продавцом выступает застройщик, во втором в большинстве случаев — частное лицо. Банк самостоятельно переводит деньги на счет застройщика, и присутствие клиента не требуется. А вот в случае с покупкой готовой квартиры присутствие владельца квартиры обязательно. «На осуществление сделки на первичном рынке всегда уходит меньше времени, чем на вторичном, поскольку расчеты с застройщиком производятся в безналичном порядке и не требуют присутствия на сделке представителя компании-застройщика»,— подтверждает старший вице-президент Московского банка реконструкции и развития (МБРР) Андрей Шелковый.

При оформлении кредита на квартиру в строящемся доме основная работа банка заключается в проверке компаний-застройщиков для минимизации рисков незавершенного строительства. «Покупка жилья на первичном рынке намного проще для банка — технически процесс заключения сделки сводится лишь к проверке документов, выдаче кредита и перечислению самого кредита на счет застройщика. На вторичном рынке процесс заключения сделки проходит несколько сложнее — необходимо учитывать интересы и желания продавцов, их представителей, контролировать расчеты между сторонами и регистрацию собственности и залога. Но при этом полностью отсутствует риск недостроя — в отличие от первичного рынка»,— рассказывает директор департамента ипотечного кредитования Бинбанка Дмитрий Галкин.

ЮЛИЯ ПОГОРЕЛОВА

Аккредитив или ячейка? — Золотой Ключик

Многие клиенты часто задают вопрос: «А как лучше произвести денежный расчет при покупке недвижимости?». Действительно, вариантов много, например, принести продавцу деньги в пакете или сумке, можно передать наличные в присутствии нотариуса, можно воспользоваться услугами банка: банковской ячейкой или аккредитивным счетом. Последние варианты, на мой взгляд, являются наиболее надежными и безопасными. Так давайте же разберем преимущества и недостатки одного и другого.

Вначале поясним, что включают в себя понятия «банковская ячейка» и «аккредитив». По первому случаю все понятно: ячейка – это ящик с особым режимом доступа, находящийся в хранилище банка. Аккредитив – это условное денежное обязательство, принимаемое банком-эмитентом по поручению приказодателя (плательщика по аккредитиву). Т.е. это не способ расчета, а гарантия того, что расчеты могут быть произведены в безналичной форме.

Как работает ячейка? В момент подписания договора купли-продажи стороны заключают договор на аренду банковской ячейки в определенном банке. В данном документе прописываются условия доступа к ячейке и срок ее аренды. Аренду ячейки по общему правилу оплачивает покупатель. Далее в присутствии обоих сторон происходит закладка денег. При этом продавец вправе проверить, всю ли сумму вкладывает покупатель и не фальшивые ли купюры. Для этого он может заказать пересчет. После регистрации права собственности продавец имеет возможность однократно посетить хранилище и забрать из него деньги, но только при соблюдении условий, прописанных в договоре аренды ячейки, например, при предъявлении документа, подтверждающего переход права собственности. На этом расчеты между покупателем и продавцом с использованием банковской ячейки завершены. У этого способа есть ряд преимуществ: это быстрый и отработанный годами способ расчетов и продавцы идут на него охотнее, т.к. имеют дело с живыми деньгами, к тому же аренда ячейки дешевле, чем аккредитив. Но есть и недостатки. Обеим сторонам необходимо носить с собой огромные суммы денег, как при закладке, так и при выемке. А это небезопасно! Также есть риск получить фальшивые купюры. Бывает и такое, что покупатель теряет расписку, в которой указано, что деньги продавец из ячейки забрал.

Теперь перейдем к аккредитиву. Сделка с его использованием происходит следующим образом.    Покупатель кладет всю сумму на покупку квартиры на свой банковский счет. В момент подписания договора купли-продажи открывается аккредитив. Банк-эмитент уведомляет продавца об открытии аккредитива. Далее происходит регистрация перехода права собственности, после чего продавец с документами, доказывающими, что теперь он владелец объекта недвижимости идет в банк и производит «раскрытие» аккредитива, т.е. перевод денежных средств со счета покупателя на счет продавца. Плюсы такого вида взаиморасчетов очевидны: сторонам не нужно иметь при себе большие суммы наличных, исключен человеческий фактор при работе со счетом, деньги не могут просто так исчезнуть со счета и не могут оказаться фальшивкой. Минусы тоже есть – это дороже и дольше.

Какие выводы можно сделать, исходя из всего вышесказанного. Однозначно, оба способа гарантируют продавцу наличие денег у покупателя до сделки, но при этом позволяют их получить лишь после сделки, но отличаются техническими моментами. Конечно, у каждой жизненной ситуации есть свои нюансы. Например, если вам необходимы наличные сразу, то лучше воспользоваться ячейкой. Использование аккредитива показано тем продавцам, которые хотят оставить доказательства, что новое жилье в браке было куплено на средства, вырученные от продажи другой квартиры, которая принадлежала продавцу до брака. Тогда в случае развода вам будет гораздо проще доказать, что квартира приобретена именно на ваш личный (добрачный) капитал, а значит, и при разводе новая квартира должна остаться за вами.

Если у вас возникли сомнения или вопросы по теме выбора способов расчета, лучше посоветуйтесь с риэлтором. Этот специалист изучит вашу конкретную ситуацию и найдет наиболее подходящий и выгодный вариант.

Расчеты при покупке квартиры наличными средствами, через банк и их правовое регулирование

Наличный расчёт

При наличном расчёте покупатель передаёт продавцу установленную сумму денег. Продавец пересчитывает их, взамен передаёт расписку. Расписка пишется получателем денег собственноручно в простой письменной форме. В ней обязательно указывают:

1. Кто и кому передал деньги.
2. В какой сумме. Сумма вносится цифрами и прописью.
3. За что переданы деньги. Обязательно указать, что деньги переданы по сделке купле-продаже за квартиру.

В заключение ставится подпись с расшифровкой, указывается дата. По желанию сторон расписку можно удостоверить нотариально. Если удостоверять её стороны не планируют, желательно проводить расчёт в присутствии третьих лиц, которые смогут подтвердить факт передачи денег при расчёте. Этот способ самый простой и удобный.

Его недостаток в том, что приходится оперировать крупной денежной суммой, что само по себе является риском.

Банковская ячейка

В случае расчёта через банковскую ячейку стороны арендуют её, заключая договор услуг с банком. Покупатель в присутствии уполномоченных сотрудников банка помещает в неё деньги, подлежащие передаче продавцу. Это действие регистрируется, покупателю выдаётся документ о внесении соразмерной суммы в хранилище.

Затем участники сделки подписывают договор и передают документы на регистрацию в Росреестр. После этого покупатель передаёт продавцу договор услуг и справку об использовании ячейки. С этой документацией продавец является в банк, получает ключи от хранилища и вынимает положенные ему деньги за квартиру.

Этот способ полностью безопасен, так как сейф находится под круглосуточной охраной. В хранилище может попасть только человек, внесённый в реестр в качестве надлежащего лица, получившего доступ к банковской ячейке.

Основной недостаток заключается в том, что такой способ требует определённых вложений за банковскую услугу. Поэтому, выбирая данный способ расчёта, сторонам следует договориться о том, кто оплачивает данные расходы.

Банковский аккредитив

Расчёт через аккредитив происходит по аналогичной схеме, с такими же плюсами и минусами, как при использовании банковской ячейки. Алгоритм его следующий:

1. Покупатель открывает счёт в банке, кладёт на него сумму денег, установленную для сделки купли-продажи.
2. Счёт временно замораживается.
3. Покупатель предъявляет продавцу банковский документ, стороны заключают ДКП.
4. После передачи договора на регистрацию сделки покупатель передаёт продавцу реквизиты банковского аккредитива.
5. Продавец обращается в банк, предъявляет подписанный сторонами договор имущественной сделки и получает свои деньги.

Этот способ снижает риски при расчёте контрагентов до минимума. Но понятие «замороженного счёта» зачастую вызывает у граждан недоверие, поэтому популярность данного способа незначительна.

Материнский капитал

Для покупателя, имеющего сертификат со средствами материнского капитала, этот способ очень удобен. Но использовать его он может только по исполнении ребёнку трёх лет, исключение – ипотека. Продавцу получить деньги за квартиру перечислением также вполне удобно и безопасно. Некоторое неудобство заключается:

• в дополнительных процедурах;
• в получении разрешения от Пенсионного Фонда (ПФ) РФ;
• в ожидании перечисленных ПФ РФ денег.

Чтобы сделка с использованием этих средств состоялась, покупателю потребуется согласовать с ПФ РФ приобретение определённого объекта. При получении согласия составляется ДКП и передаётся на регистрацию.

Этот документ предъявляется в ПФ РФ, который перечислит указанную в договоре сумму средств за приобретение квартиры.

Иные способы расчёта

Кроме перечисленного, можно воспользоваться следующими способами:

1. Банковский вексель, вложенный в банковскую ячейку. В этом случае в арендуемую ячейку вкладываются не деньги, а банковский вексель, который при получении продавцом квартиры обналичивается в установленном размере.
2. Жилищный сертификат. Процедура аналогична расчёту из средств материнского капитала, но в этом случае могут понадобиться дополнительные виды согласования с администрацией населённого пункта.
3. Ипотека. Если квартира приобретается в ипотеку, то покупатель составляет кредитный договор с банком. Банк перечисляет деньги продавцу, а покупатель приобретает квартиру с обременением. Обременение снимается только после полного погашения долга.

Сторонам следует выбрать тот способ, который больше всего подходит к конкретной ситуации. Главное – внимательность при заключении сделки и следование закону. Не только противозаконно, но и рискованно снижать в тексте договора уплачиваемую по сделке сумму. Положения договора должны соответствовать факту проведения сделки.

СБЕР Про | Медиа

Ещё один плюс аккредитива в том, что сделки можно производить удалённо, указала компания. В Сбербанке аккредитив можно открыть в любом отделении в стране, в том числе в пользу компании из другого города. Это особенно актуально для занятых состоятельных клиентов, которые не готовы тратить время на визиты в банк или могут находиться за пределами страны.

Другой вид сделок с физлицами, в которых часто используются аккредитивы, — это приобретение яхт, дорогих авто и т.  п. Новые обычно покупают у дилеров, иногда покупка предполагает создание или кастомизацию по индивидуальному проекту — на верфи или в автоателье. На вторичном рынке продавцами часто выступают брокеры или холдинговые компании.

В случае с покупкой готовой новой яхты или автомобиля всё просто: покупатель платит продавцу и тут же получает документы, подтверждающие право собственности. А вот индивидуальный заказ обычно означает сделку, растянутую во времени: может понадобиться время на техническую экспертизу б/у яхты и её доставку в нужный порт, строительство тоже требует инвестиций и отнимает время. За это время покупатель может передумать, продавец — найти покупателя получше или, наоборот, не справиться с выполнением обязательств. От этих рисков обе стороны может защитить расчёт с помощью аккредитива: банк гарантирует, что у покупателя деньги есть и что он не передумает, а продавец получит деньги только при соблюдении сроков и по предоставлении всех документов. Получив гарантии в форме аккредитива, верфь может без риска инвестировать в строительство собственные средства или привлечь на выгодных условиях финансирование в банке.

У покупки на вторичном рынке свои нюансы. Перед оплатой нужно убедиться, что яхта действительно принадлежит тому, кто её продаёт, проверить сертификат и регистрацию судна. Ещё один важный документ — так называемый инвойс, который подтверждает, что яхта освобождена от каких-либо платежей и налогов. Он должен быть заверен нотариусом. Придётся оформить также новую страховку: при продаже яхты она теряет свою силу. На время проверки документов и технического состояния судна может потребоваться и финансовая гарантия, чтобы подтвердить честность намерений обеих сторон. В таких сделках может применяться депозит, когда покупатель вносит сначала часть суммы, а остаток передаёт после завершения всех необходимых процедур. Но такие условия не всегда в интересах покупателя — зачастую целесообразнее заплатить за дополнительную безопасность сделки, используя аккредитив.

Аккредитив, схема открытия банковского аккредитива, виды

27.07.2020

6004

Автор: Редакция Myfin.by

Фото: pixabay. com

Аккредитив – это понятная по сути, но громоздкая по исполнению форма безналичных расчетов. Главное отличие аккредитива от обычных платежей с одного счета на другой состоит в большем участии банков в договорных отношениях между клиентами.

Последние новости:

Объяснять что такое аккредитив удобнее на примерах.

Представим, что поставщик и покупатель товара не испытывают достаточного доверия друг к другу, но намерены отгрузить товар (оказать услугу) и рассчитаться за это.

Для обоюдной уверенности они привлекают к совершению сделки третье лицо – банк.

Покупатель отдает банку указание перевести деньги поставщику после предоставления документов об отгрузке товара. Такой плательщик называется аппликантом, а его банк – эмитентом.

Банк принимает на себя обязательство и сообщает другому банку, обслуживающему поставщика, об условиях аккредитива.

Поставщик (получатель денег), в рамках сделки он определяется как бенефициар, предоставляет в свой банк документы подтверждающие выполнение обязательства. Этот банк называется исполняющим.

Банк бенефициара получает с корреспондентского счета банка открывшего аккредитив оговоренную сумму.

Банк, обслуживающий плательщика списывает с его счета сумму аккредитива и вознаграждение за операцию.

Сделка признается завершенной.

Назначение аккредитива

В операциях с применением аккредитива товар (услуга) передается от продавца к покупателю. Платеж проходит от покупателя к продавцу. Участвующие в переводах банки получают свое вознаграждение за проведение платежа и обеспечение гарантии, выражающееся в приеме на себя ответственности и проверке входящих документов.

Оплату расходов по аккредитиву обычно берет на себя покупатель.

Выгода банков от проведения аккредитивов заключается в большем, чем при обычных платежах, вознаграждении.

Польза поставщика состоит в уверенности, что его товар (услуга) будут оплачены.

Интерес покупателя в перенесении риска «оплаты без товара» на банк. А также в возможности совершить сделку не касаясь собственных средств до подтверждения операции.

Виды и условия применения аккредитивов

Расчеты аккредитивом часто применяются в международной торговле или внутри одного государства при недостаточном доверии контрагентов друг к другу и к ситуации.

Аккредитивы относятся к профессиональным инструментам межбанковских отношений. Рядовые продавцы и покупатели в обращении с аккредитивами прямо не участвуют, лишь отдают указания на их открытие и предоставляют документы о совершении операций. Потому клиентам банков достаточно знать, какие гарантии предлагают банки по аккредитивам и стоимость этих услуг.

В практике принято выделять такие виды аккредитивов:

• Подтвержденные – здесь исполняющий банк соглашается оплатить сумму аккредитива при наступлении оговоренных условий (предоставлении документов) даже если банк-эмитент не произведет ему необходимого перевода средств.
• Неподтвержденные – если исполняющий банк не принимает на себя дополнительных обязательств.
• Покрытые – когда на счет в банке получателя переводится сумма аккредитива из банка плательщика.
• Непокрытые – если такого перевода не происходит. Сейчас большинство аккредитивов являются непокрытыми, т.к. банки имеют другу у друга корреспондентские счета и взаимные кредитные линии.
• Револьверные – такой аккредитив проводится многократно, параллельно с поставкой и оплатой партий товара. Востребован при регулярно повторяющихся сделках.
• Переводные – этот вариант допускает перевод средств другим бенефициарам.
• Резервные (stand-by) – такие аккредитивы оплачиваются при отказе покупателя рассчитаться за отгруженный товар. Это одна из форм банковской гарантии, применяемая в международной торговле.
• С оплатой против документов, т.е. после документального подтверждения поставки.
• Оплачиваемые с отсрочкой.

Это не полный список применяющихся в мировой практике аккредитивов. Их выбор зависит от потребностей клиентов и готовности банков применять те или иные инструменты.

Если вы заметили ошибку в тексте новости, пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter

Кто оплачивает расходы по аккредитиву?

Если вы подняли вопрос о том, кто оплачивает расходы по аккредитиву, скорее всего, вы серьезно рассматриваете возможность использования аккредитива. Либо ваш продавец требует гарантии оплаты, либо в вашей стране действуют правила, требующие использования аккредитива. В любом случае, это дополнительное обеспечение оплаты со стороны банка оплачивается как покупателем, так и продавцом. Итак, кто именно оплачивает расходы по аккредитиву?

Есть три основных фактора, влияющих на определение комиссии по аккредитиву, и того, кто несет ответственность за эти комиссии.(1) Тип аккредитива. (2) Сумма, которая была гарантирована банком, и (3) ранее существовавшее соглашение между покупателем и продавцом. В большинстве случаев расходы по аккредитиву оплачиваются как заявителем, так и получателем аккредитива. Гарантированный процент от стоимости счета-фактуры, который составляет от 0,1% до 2,0% от стоимости коммерческого счета в месяц. Взимаемая сумма зависит от оценки риска андеррайтинга платежной гарантии.

Существуют и другие дополнительные расходы, которые необходимо учитывать как покупателю, так и продавцу.В этой статье мы обратимся к руководству UCP 600, чтобы выяснить, кому рекомендуется оплачивать расходы по аккредитиву, и сравним их с тем, что практикуется в основных учреждениях торгового финансирования.

Руководство UCP о том, кто платит по аккредитиву

В качестве краткого введения: Унифицированные обычаи и практика для документарного кредитования (UCP 600) — это руководство по составлению и исполнению аккредитива, это библия, на которую ссылаются банки или механизмы торгового финансирования.

Следует отметить, что не все страны ссылаются на руководящие принципы UCP 600, Международная практика резервных аккредитивов 1998 (ISP98) также обеспечивает структуру для выпуска аккредитивов для резервных аккредитивов.

Однако при осмотре как UCP 600, так и ISP98 не видно структур, информирующих банк о том, как продавцы и покупатели должны взимать плату. UCP 600 считает, что комиссия банка своим клиентам представляет коммерческий интерес и полностью зависит от банков.

В руководящих принципах UCP указаны только сборы, подлежащие оплате между: —

1. Банк-эмитент (банк-заявитель / банк покупателя)
2. Подтверждающий банк (банк заявителя / покупателя)
3. Банк получателя (банк получателя / продавца)
4. Банк вторичного получателя (банк получателя / покупателя)

Примеры взимаемых комиссий Финансирующими банками

BNP Paribas — Бахрейн (покупатель / импортер)

Комиссия за импортный документарный аккредитив	0.125% стоимости счета-фактуры в месяц (минимум 3 месяца) Или минимум 30 BHD
Комиссия за внесение поправок	0,125% стоимости счета в месяц (минимум 3 месяца) Или минимум 30 BHD
Приемка	0,125 % от суммы счета в месяц (минимум 3 месяца) или минимум 25 BHD
Отмена	25 BHD
Возобновляемый кредит	Стандартные сборы в аккредитиве за каждое восстановление
Плата за расчет / возмещение	50 BHD
Обмен данными по SWIFT	30 BHD
Поправка к обмену данными SWIFT	10 BHD

BNP Paribas — Бахрейн (Продавец / Экспортер)

Комиссия за консультационные услуги LC	25 BHD
Консультации по поправкам	25 BHD
Подтверждение	От дела к делу, мин. BHD 115
Переговоры Комиссия)	0.25% от стоимости счета-фактуры, фиксированная или минимум 40 BHD
Комиссия за несоответствие	20 BHD
Устройство проверки / приема платежей	10 BHD

DBS Bank — Сингапур (импортер / покупатель)

Выдача аккредитива	1/8% в месяц, минимум 2 месяца, но не менее 80 SGD
Предварительное уведомление аккредитива (телекс / SWIFT)	SGD 50
Комиссия за отсрочку платежа	1/8% от стоимости счета в месяц, с даты истечения аккредитива до срока платежа.Мин. 80 SGD
Комиссия за несоответствие	SGD 80
Комиссия за внесение поправок	Продление — 1/8% в месяц на непогашенный остаток. Мин. Сумма 80 SGD — 1/8% в месяц от разницы в между увеличенной суммой и первоначальной суммой. Мин. 2 мес. Минимальная сумма SGD 80
Комиссия за отмену аккредитива	SGD 80
Отзыв заявки	SGD 50
Стоимость кабеля	SGD 100
Плата за обработку (расширенная Договоренности)	SGD 100

DBS Bank — Singapore (Экспортер / продавец)

Консультирующий документ LC / Поправка / Предварительное консультирование (телекс / SWIFT)	Бухгалтер: 30 сингапурских долларов 60 сингапурских долларов 60
Переговоры / обработка До LC	1/8 % от суммы счета, мин 80
Комиссия вместо обмена	1/8% Фиксированная комиссия, мин 80

Сборы, относящиеся к Продавцам

Как видно из приведенных выше примеров, банк-получатель или банк продавца взимают в среднем комиссию ниже, чем банк-эмитент (банк покупателя).

Мы должны опровергнуть представление о том, что экспортеры не должны нести никаких сборов, когда задействован аккредитив, как мы видим выше. Экспортеры должны уплатить банку комиссию за обработку.

Хотя описание сборов может различаться, в целом сборы, за которые несут ответственность продавцы, можно разделить на 4 типа сборов: —

1. Комиссионные сборы

Комиссия, которую банк-получатель взимает за принятие предложения банка заявителя об открытии аккредитива.

2. Сборы за внесение поправок

Комиссия, взимаемая с продавца, если необходимо скорректировать реквизиты аккредитива для отражения фактической отгрузки. Это такие изменения, как: —

• Подробные изменения в коносаменте (информация о судне, грузоотправитель, получатель, описание, количество, упаковка)
• Изменение суммы счета (при несоответствии изменений взимается комиссия)
• Период изменения аккредитива (дополнительные сборы)

3. Комиссия за перевод

Сумма, взимаемая с продавца за перевод денег через кабель / Swift.

4. Прочие сборы

Дополнительные расходы, связанные с администрированием аккредитива.

Расходы, относящиеся к покупателям

Ссылаясь на список сборов различных банков выше, мы замечаем, что сборы, приписываемые покупателю , очень похожи на затраты, приписываемые покупателю .

Ключевые вынос

В конце концов, в международной торговле, как и во всем остальном, все решается. Это может быть тот факт, что импортер или экспортер включили плату за финансирование в стоимость проданных перевозимых товаров.

Весьма вероятно, что, несмотря на то, что комиссия взимается непосредственно с экспортера или импортера, последняя сторона, которая несет фактическую стоимость аккредитива, является только частью сделки.

Гарантия оплаты предоставляется за плату. В зависимости от характера бизнеса, той или иной формы гарантии, даже в виде страхования грузов или документарных аккредитивов, эти инструменты существуют для облегчения и продвижения международной торговли.

Дополнительные ресурсы

BHP Paribas — Бахрейн
DBS Сингапур Сборы

Дополнительное чтение

Как снизить валютные риски

Аккредитив при покупке недвижимости — 21stcenturyairsoft.com

Покупка недвижимости относится к категории операций с высоким риском, поэтому от продавца могут потребовать вести дела только с использованием аккредитива. Это и понятно, ведь расчеты с такой системой — самый надежный вариант для обеих сторон.

Следовательно, необходимо не только детально посмотреть, что это такое, но и как это работает на самом деле.

Операции с недвижимостью

Если рассматривать этот тип взаимодействия в простейшей форме, покупатель покупает объект, платит за него деньги, а продавец продает его по цене, по которой было заключено соглашение, и получает деньги. Все довольно просто, но есть определенные нюансы.

Важно понимать, что сделка покупки останется признанной только в случае успешной регистрации договора купли-продажи в соответствующих регистрационных структурах.

Такая ситуация вполне реальна, когда договор подписан и даже передан покупателем в регистрирующие органы, но продавец тогда решил не продавать свою недвижимость. Он идет в Росреестр, чтобы получить письмо о намерениях продать недвижимость.

В таких случаях возникает проблема, особенно если к этому моменту деньги уже были переведены продавцу. Они должны обратиться в суд за своим возвращением, что является довольно долгим и дорогостоящим делом.

Это ситуация, при которой вы не можете заплатить сразу, но и не даете деньги, поскольку продавец не имеет гарантии, что покупатель отдаст деньги после регистрации. В этом случае велик риск для обеих сторон, как без Денег на проживание, так и без квартиры.

Общая недвижимость

Аккредитив — одна из современных форм безналичной оплаты во взаимодействии продавца и покупателя. По сути, это гарантия безопасности и законности всех транзакций. Для физических лиц аккредитив при покупке недвижимости имеет неоспоримое преимущество, как и все безналичные операции: нет необходимости иметь под рукой большую сумму денег и речь идет не только о транспортировке.

Когда открывается аккредитив, покупатель разрешает банку перевести определенную сумму денег на счет продавца после того, как он выполнит и подтвердит определенные договорные обязательства.

Практическое применение

Когда мы говорим о подаче заявки на аккредитив при покупке недвижимости, то есть определенные характеристики. В этом случае схема биллинга выглядит несколько.

Между покупателем и продавцом заключается договор, в котором такая форма используется для взаимной обработки сделки. Договор об аккредитиве содержит всю информацию о том, как условия и способы оплаты используются для уведомления сторон, а также информацию об участниках сделки.

Покупатель должен связаться с банком, который обслуживает там аккредитив. Также открывается специальный счет в сервисном банке продавца. Банк покупателя переводит деньги со счета клиента.

Оказывается, что аккредитив продавца обычно доступен до начала транзакции. В этом суть безопасности для обеих сторон.

Как мне получить деньги?

Оплата наличными для продавца возможна только после того, как сделка купли-продажи была завершена и все документы, необходимые для подтверждения, были получены банком.Если нет сомнений в их законности, правильности и надежности, банк продавца зачислит кредит из аккредитива на счет покупателя.

Требуется подтверждение документа

Один из видов сделки, например покупка недвижимости, предполагает предоставление договора купли-продажи дома или квартиры, прошедших процесс государственной регистрации.

Некоторые банки запрашивают выписки из единого государственного реестра прав, подтверждающие право собственности покупателя на приобретенное имущество.Если счета продавца и покупателя находятся в одном банке, схема становится намного проще.

Преимущества аккредитива

Если вы используете аккредитив при покупке недвижимости, у обеих сторон сделки есть ряд преимуществ. Для продавца это гарантия того, что он получит все деньги от покупателя.

Деньги находятся в аккредитиве покупателя во время транзакции, поэтому они могут быть уверены в их безопасности. Банк гарантирует оплату, если продавец предоставит все необходимые документы и соблюдает условия аккредитива.

Покупатели могут рассчитывать на полную гарантию. Транзакция: Если по какой-либо причине транзакция не состоится, возврат будет произведен в полном объеме. Если продавец не выполняет хотя бы одно условие аккредитива, платеж не будет произведен банком.

Если вы покупаете недвижимость по аккредитиву, вы не можете произвести предоплату или оплатить сделку в рассрочку.

Безналичная связь — это безопасно и удобно.

Соблюдение требований тщательно контролируется третьими сторонами, т.е.е. банкиры. Если вы используете аккредитив при покупке недвижимости, то не только стороны сделки заинтересованы в точности и законности регистрации. В этом случае кредитные учреждения также несут ответственность в соответствии с положениями законодательства.

В этом случае гарантируется, что исполняющий банк не примет к оплате поддельные или неполные документы о транзакции. Если лицо, предоставляющее ссуду, выступает поручителем по сделке, т. Е. Если при покупке недвижимости используется аккредитив, это всегда является признаком надежности.

Недостатки аккредитива

Несмотря на то, что данная форма расчетов имеет ряд положительных сторон, есть и недостатки. Рабочий процесс довольно сложен, потому что на каждом этапе транзакции требуется тщательный мониторинг. Создание и исполнение контракта об аккредитиве обычно связаны с выплатой комиссии. Обычно сумма зависит от суммы сделки.

Почему не использовал

Мало кто использует его при покупке аккредитивов на недвижимость.Good Finance уже давно предлагает своим клиентам такую ​​безопасную услугу. Этот тип биллинга часто сравнивают с банковскими ячейками, но гораздо реже.

Методы похожи, но есть большие отличия. Использование ячейки требует наличия денег в физическом проявлении, а во втором случае это безналичный платеж, и это аккредитив. Good Finance предлагает оба варианта, но клиенты обычно останавливаются на первом.

Для этого есть много причин.Клиент тайно кладет деньги в банковскую ячейку, т.е. он не раскрывает содержимое банку. В этом случае продавец не может быть уверен в честности покупателя.

В этом случае банк не несет ответственности, даже если договор купли-продажи уже заключен. В этом случае аккредитив защищает обе стороны, поскольку кредитная организация несет ответственность за любые нарушения во время выполнения операции.

Заключение

Заявка на покупку недвижимости по аккредитиву формы расчета признана экспертами хорошим вариантом.Банки заинтересованы в успешности сделки и будут внимательно следить за ней на каждом этапе.

Что такое аккредитив при аренде коммерческой недвижимости?

Аккредитив (LOC) — это документ, который гарантирует арендодателю арендную плату в пределах оговоренной суммы в случае, если вы (арендатор) не платите свои платежи по коммерческой аренде. Обычно он используется вместо наличных для внесения залога при аренде коммерческой недвижимости. Вместо того, чтобы выписывать чек на гарантийный депозит, банк выдает домовладельцу письмо, гарантирующее им арендную плату в случае невыплаты арендной платы.Здесь вы также можете называть их резервным аккредитивом или безотзывным аккредитивом. Они довольно часто встречаются при переговорах по аренде коммерческого помещения в Austin Tx, и я полагаю, что они присутствуют и на других рынках.

Почему следует использовать аккредитив, а не гарантийный депозит?

Некоторые предприятия предпочитают использовать свои наличные деньги для развития своего бизнеса, а не оставлять их на банковском счете арендодателя. Например, возможно, вам нужно купить оборудование, которое поможет вам заработать дополнительные деньги, которые оправдывают стоимость аккредитива.

Кроме того, если вы — стартап без опыта работы или арендодатель считает, что у вас нет сильных финансовых показателей и вы рискуете, он может попросить у вас залог в размере более одного месяца брутто арендной платы. В некоторых случаях они могут попросить 2-6 месяцев брутто арендной платы в качестве залога. В зависимости от размера вашего помещения и арендной ставки это может составлять значительную сумму авансовых платежей.

Как работает аккредитив?

Чтобы получить право на получение одного, вам необходимо иметь отношения с банком.Они могут попросить вас иметь определенную сумму наличных в банке или внести залог (например, ипотеку), чтобы банк квалифицировал вас. Они попросят вас заполнить некоторые документы, которые включают информацию о банках домовладельцев и т. Д. Затем, когда они будут квалифицированы, они отправят домовладельцу письмо, дающее им возможность снимать платежи, если вы не платите арендную плату.

Теперь домовладелец должен будет выполнить определенные условия. Банки не позволят им просто забрать деньги, когда они захотят.Арендодатель может запросить деньги только в том случае, если вы не платите арендную плату. Если вы никогда не нарушите договор аренды, ничего не произойдет. При обсуждении аккредитива вы хотите убедиться, что арендодатель должен будет предъявить банку подтверждение того, что вы не платили арендную плату.

Сколько стоит аккредитив?

Аккредитив платный. Банки взимают некоторую комиссию, которая привязана к сумме кредита. Думайте об этом как о банковской ссуде, которая никогда не будет использована, если только вы не просрочите выплату арендной платы.Узнайте подробности в своем банке, однако в большинстве случаев управление аккредитивом может стоить несколько сотен долларов в год. Затем, если вы не оплатите арендную плату и арендодатель снимет деньги, с этой суммы будут взиматься проценты. Проценты НЕ начисляются ни на какие деньги, если они не сняты домовладельцем.

Недостатки использования аккредитива

• Сокращает вашу потенциальную заемную способность. Обеспечение, которое вы закладываете для LOC, не будет доступно для другого бизнес-кредита.
• Они не бесплатны. Уточните в своем банке расходы, однако ежегодное управление будет составлять не менее нескольких сотен долларов в год ПЛЮС проценты, если домовладелец снимает деньги, потому что вы не выполнили свои обязательства по арендной плате.
• Если вы стартап и у вас мало денег, вам, возможно, придется внести залог, например, ипотеку.

Виды аккредитивов

Существует много типов аккредитивов, и использование каждого из них зависит от банка, кредитоспособности лица, арендующего или покупающего, а также от арендодателя или продавца.Самые обычные будут безвозвратными. Аккредитивы можно использовать при покупке коммерческой недвижимости или сдаче в аренду коммерческой недвижимости.

Безотзывный аккредитив — Не может быть изменен или аннулирован без согласия всех сторон

Отзывный аккредитив — Банк может изменить или аннулировать его в любое время и по любой причине.

Резервный аккредитив — Гарантия банка, что лицо, арендующее коммерческое помещение, способно произвести оплату арендодателю.Арендодатель не ожидает, что ему придется снимать средства.

Образец аккредитива

Ниже приведен пример аккредитива, который был использован при аренде офиса в 90 000 SF в Остине, Техас

.

Аккредитив — отличный инструмент для использования, если вы можете, так как он помогает освободить ваши деньги для коммерческих расходов. Обязательно тщательно обсудите условия, которым должен соответствовать арендодатель, прежде чем он сможет сделать ничью. Вам нужно подтверждение того, что деньги причитаются, а также заблаговременное письменное уведомление о намерении арендодателя получить деньги.

Назначение аккредитива | Бюджетирование денег

i Ryan McVay / Photodisc / Getty Images

Аккредитив обычно включает три контракта: контракт между банком-эмитентом и продавцом, один между покупателем и банком-эмитентом и один между покупателем и продавцом. В конечном итоге цель аккредитива — обеспечить успешные деловые операции между продавцами и покупателями. По сути, вы даете обещание заплатить продавцу при получении товара, и продавец принимает ваше обещание, потому что выпущенный банком аккредитив гарантирует оплату.

(См. Ссылку 4)

Гарантия оплаты

Аккредитивы особенно полезны, если вы не очень хорошо зарекомендовали себя, у вас нет лучшего кредита, вы имеете дело с зарубежной компанией и хотите дать гарантия того, что вы заплатите за свою продукцию. Для этого вы заключаете договор с банком-эмитентом, обещая оплатить продукцию. Вы, конечно, заплатите за эту услугу. Затем банк соглашается заплатить продавцу, если он согласен с условиями, изложенными в документе.Поскольку продавец знает, что у банка хороший кредит, ему не нужно беспокоиться о вашей платежеспособности. Если это международная транзакция, в игру может вступить авизующий банк, поскольку продавец может захотеть, чтобы местный банк подтвердил, что банк-эмитент является законным.

Установка условий оплаты

В аккредитиве можно установить определенные условия, такие как адрес и время доставки. Если продавец принимает аккредитив, он должен соблюдать условия документа для получения платежа. Продавцу необходимо будет предоставить доказательства того, что она выполнила условия документа.Доказательством может быть коносамент, который является квитанцией, которую грузоотправитель дает продавцу, или это может быть ваше уведомление в банк о том, что вы получили свои вещи.

Типы

Аккредитивы бывают нескольких форм, включая отзывные, безотзывные, подтвержденные, передаваемые и обратные документы. Банк-эмитент может аннулировать отзывный аккредитив в любое время, и ему не нужно ничего вам сообщать; однако безотзывные аккредитивы не могут быть отменены или изменены без согласия всех участников.С переводным аккредитивом вы можете попросить банк разделить платеж между вами и другим поставщиком или полностью оплатить другому лицу. Безотзывный аккредитив служит обеспечением другого аккредитива, если у вас есть обратный аккредитив.

Кто оплачивает закрытие дома

Брэндон Корнетт | © 2020, все права защищены | Политика авторских прав

Вопрос: Кто обычно оплачивает закрытие дома, покупатель или продавец? Ответ: Это бывает по-разному, и во многом это зависит от того, на каком рынке недвижимости вы находитесь.Обе стороны могут оплатить свои соответствующие сборы и сборы, или продавец может согласиться оплатить часть затрат покупателя.

Первые покупатели, незнакомые с процессом покупки дома, часто бывают шокированы суммой закрывающих расходов, которые они должны оплатить. Различные сборы, сборы и налоги могут легко составить тысячи долларов. И это сверх суммы, которую вы должны заплатить за первоначальный взнос.

Но кто оплачивает заключительные расходы при покупке дома? Все ли оплачивает покупатель или все расходы делятся между покупателем и продавцом? Это предмет переговоров? Это некоторые из вопросов, которые мы рассмотрим в этом руководстве.

Что включают затраты на закрытие?

При покупке дома вы столкнетесь с самыми разными комиссиями, связанными с ипотекой. По сути, каждый раз, когда кто-то выполняет какую-либо административную задачу, за это взимается плата. Банк будет взимать комиссию, когда они «выдадут» ссуду, которая требуется только для того, чтобы вы ступили в дверь. Они также будут взимать плату за различные этапы процесса андеррайтинга и утверждения ипотеки.

Более полный список затрат на закрытие вы можете увидеть на этой странице.

Покупателям жилья почти всегда приходится платить за закрытие сделки (за некоторыми исключениями). Но у продавца также есть определенные расходы. Продавцы обычно несут ответственность за комиссионные агента по недвижимости (если применимо), комиссию за передачу права собственности, пропорциональные налоги и коммунальные услуги.

Может ли покупатель попросить продавца оплатить эти расходы?

Обе стороны — покупатели и продавцы — обычно несут определенные расходы, которые они должны оплатить при покупке дома. Покупатель обычно оплачивает любые сборы, связанные с ипотечной ссудой, а продавец обычно оплачивает комиссию агента и различные сборы, связанные с передачей собственности.

С учетом сказанного, заключительные расходы часто так же обсуждаемы, как и все остальное в мире недвижимости. Итак, да, покупатель может попросить продавца оплатить расходы покупателя на закрытие сделки. Это, кстати, называется уступкой продавца. Вы также можете встретить термин «вклад продавца». Эти термины взаимозаменяемы.

Вопрос: Как это повлияет на вероятность того, что ваше предложение будет принято? Вот где вам действительно нужно знать свой рынок недвижимости.Если вы находитесь на рынке продавцов (где продается меньше домов, но много покупателей), вам следует быть осторожными, прося у продавца уступок. Если вы находитесь в ситуации, когда есть несколько предложений, попросить продавца оплатить ваши затраты на закрытие может стать проблемой.

Знаете ли вы? Ипотечные кредиторы иногда готовы оплатить часть или все затраты покупателя на закрытие сделки в обмен на взимание более высокой ипотечной ставки по ссуде. Подробнее об этом.

Подумайте об этом с точки зрения продавца.Если они получат два предложения на одинаковую сумму — и только один покупатель просит их оплатить заключительные расходы — какое предложение, по вашему мнению, они собираются принять? Это несложно. Продавец получит больше денег, если предложит, чтобы не просил их оплатить закупочные издержки покупателя.

С другой стороны, у вас будет дополнительных переговорных полномочий на рынке покупателей. Здесь много домов на продажу, но мало покупателей. На таком рынке продавцы обычно более заинтересованы продавать свои дома.Поэтому они готовы пойти на определенные уступки, на которые в противном случае не пошли бы.

Продавцы обычно предлагают 3% уступку на рынке покупателей. Это означает, что продавец готов внести 3% от покупной цены для покрытия расходов покупателя на закрытие сделки. Это может или не может покрыть ваши общих расходов на , но это, безусловно, может быть полезным вкладом. Примечание. Продавцы не обязаны платить 3% от стоимости закрытия покупателя. Это обычная практика на слабых рынках недвижимости.

Ключевой вывод для покупателей дома: Прежде чем вы попросите продавца оплатить ваши заключительные расходы по покупке дома, вам следует подумать о типе рынка жилья, на котором вы находитесь. пальцы.

Спросите у своего агента, кто и что обычно платит

Ваш агент по недвижимости может сказать вам, кто обычно оплачивает закрытие в вашем районе. Так что спросите их совета. Это одно из преимуществ наличия на вашей стороне опытного агента.Если ваш агент в прошлом просил продавца уступок, он или она может сказать вам, какие ответы он получил.

Например, если ваш агент по недвижимости говорит вам, что продавцы почти всегда готовы внести 3% в расходы покупателя, то было бы неплохо попросить об этом. С другой стороны, если ваш агент говорит, что большинство продавцов отворачиваются от таких запросов, вы можете исключить это из своего предложения.

Резервы различаются в зависимости от кредитора и типа кредита

Пытаясь выяснить, кто оплачивает заключительные расходы, вы также должны учитывать тип ссуды, которую вы используете.В разных ипотечных программах есть разные положения о том, кто за что может платить.

Например, ссуд FHA обычно ограничивает уступку продавца до 6% от покупной цены. Это означает, что в большинстве случаев вклад продавца в расходы покупателя на закрытие сделки не может превышать 6% от суммы продажи . (Примечание. Этот предел изменялся в прошлом. Несколько лет назад он был снижен с 6% до 3%, а затем снова увеличен до 6%. Таким образом, вы можете столкнуться с некоторой устаревшей информацией в Интернете.Просто знайте, что текущий лимит составляет 6%, по состоянию на 2019 год.

Вот что HUD Handbook 4000.1 говорит о продавце, оплачивающем заключительные расходы покупателя по ссудам FHA:

«Заинтересованные стороны [в том числе продавец] могут внести до 6 процентов продажной цены в счет комиссий за выдачу заемщика, других затрат на закрытие сделки и пунктов дисконтирования. Лимит в 6 процентов также включает: оплату заинтересованной стороны за постоянную и временную выкуп процентных ставок, и другие дополнения к платежам; выплаты процентов по ипотеке для ипотечных кредитов с фиксированной ставкой; страхование защиты платежей по ипотеке; и оплата UFMIP.«

Итак, кто оплачивает заключительные расходы при использовании ссуды FHA? Это договорная! Покупатель и продавец могут оплатить свои соответствующие расходы, или продавец может внести часть (до 6%) в покрытие расходов покупателя дома.

Для ссуды VA продавец имеет право покрыть все заключительные расходы покупателя. Преимущество ссуд VA также заключается в отсутствии первоначального взноса для покупателя. Эта комбинация обычно упоминается как ипотека VA «нет-нет», что означает, что покупатель не платит никаких затрат на закрытие сделки и не платит первоначальный взнос.Но опять же, все это предмет переговоров. У продавца нет , чтобы сделать такой вклад — ему просто разрешено, сделать это. Это ключевое различие.

Что касается обычных ссуд (которые не поддерживаются государством), вам нужно будет спросить своего ипотечного кредитора, кто и что может оплатить в отношении расходов на закрытие. В зависимости от того, где вы живете и какого кредитора вы используете, могут быть определенные ограничения на сумму, которую продавцы могут внести. Некоторые кредиторы разрешают продавцу оплатить 6% от суммы продажи в счет расходов покупателя на закрытие сделки.В других штатах или с другим кредитором предел может быть установлен на уровне 3% для уступок продавца. Или может не быть предела. Различается.

Если вас беспокоит, кто оплачивает заключительные расходы, или если вы чувствуете, что не можете себе их позволить, обязательно спросите об этом при подаче заявления на ссуду. Это предотвратит неприятные сюрпризы в будущем. Кредитор может сказать вам, что у него нет ограничений на то, что продавец может внести в ваши заключительные расходы, и что это зависит от того, о чем вы договариваетесь в процессе предложения.Или они могут сказать вам, что ваша кредитная программа имеет определенные ограничения на уступки продавца. Просто узнайте заранее, чтобы вы могли планировать соответственно.

И имейте в виду, что не гарантирует, что продавец оплатит ваши затраты на закрытие сделки. Даже если ваша кредитная программа допускает такие уступки, домовладелец все равно может вам отказать. Такое случается. Вот почему вам необходимо понимать, на каком рынке недвижимости вы находитесь.

Аккредитив | SEB

Аккредитив (L / C) является обязательством покупателя (т.е.е. лицо, открывающее аккредитив), чтобы заплатить продавцу (т. е. получателю аккредитива) сумму аккредитива, если продавец выполняет условия, установленные в аккредитиве.

Банки обрабатывают документарные аккредитивы в соответствии с публикацией Международной торговой палаты № 600 «Единые правила и практика документарных аккредитивов», Париж, 2007 г.

Преимущества аккредитива для продавца

• Вы получите оплату за товар вовремя.После предоставления в банк документов, соответствующих условиям аккредитива, банк покупателя обязательно выплатит сумму, указанную в вашем аккредитиве. Продавец не зависит от экономического положения покупателя или политической ситуации в стране местонахождения покупателя, а зависит только от положения банка.
• Денежным потоком можно лучше управлять с помощью аккредитивов. Можно предоставить покупателю более длительный срок оплаты на основании подтвержденного аккредитива, а также скидку на оплату в любое удобное для вас время.

Преимущества аккредитива для покупателя

• Возможность избежать авансовых платежей.
• Вы получаете товар в обещанное время, и продавец должен выполнить все остальные договорные условия, чтобы получить деньги.
• Если вы используете для оплаты аккредитив, вы можете подать заявку на получение кредита в банке.

Подтвержденный аккредитив
Если банк получателя аккредитива добавляет свое подтверждение к аккредитиву, это означает, что банк принимает на себя обязательство, аналогичное банку открывателя аккредитива, по оплате продавцу, если они выполняют условия аккредитива.

Аккредитив, подлежащий оплате по предъявлении
Продавец получает деньги после того, как подтверждающий банк (в случае его отсутствия, банк открывателя) проверил представленные документы и установил, что они соответствуют условиям аккредитива и перевел сумму аккредитива в уведомляющий банк.

Аккредитив с отсрочкой платежа
Аккредитив с отсрочкой платежа позволяет покупателю оплатить товар по истечении согласованного периода с момента подачи документов или выдачи транспортных документов.

Переводимый аккредитив
Переводимый аккредитив может быть переведен получателем в пользу другого получателя. Этот тип аккредитива используется, если первый получатель является посредником.

Возобновляемый аккредитив
Возобновляемый аккредитив не становится недействительным после выполнения его условий, но он возобновляется в течение периода, установленного в аккредитиве, и может использоваться для регулярных операций купли-продажи.Сумма обязательства возобновляемого аккредитива — это максимальная сумма аккредитива.

Резервный аккредитив
Резервный аккредитив — это гарантийное письмо, выпущенное в форме аккредитива в соответствии с международно признанными правилами аккредитива. Резервный аккредитив, как и гарантийное письмо, не является средством платежа, а гарантирует, что получатель получит платеж, если покупатель не выполнит обязательства, зафиксированные в аккредитиве.SEB рассматривает резервный аккредитив как гарантию.

Перед тем, как подать заявку на аккредитив, мы рекомендуем вам согласовать условия сделки с продавцом, включая условия и время доставки, сроки и срок оплаты, количество товаров и их стоимость.

Несколько вариантов подачи заявки

Заполните заявку в интернет-банке или на форме PDF.

Отправьте PDF-файл заявки вместе с другими необходимыми документами по электронной почте на адрес.

Если вы хотите получить консультацию в филиале, пожалуйста, свяжитесь с нашим руководителем корпоративных клиентов или напишите нам по адресу.

Открытие аккредитива может быть запрошено для разовой транзакции или одобрения лимита аккредитива для повторяющихся транзакций. Обеспечение по операциям с использованием аккредитивов может включать недвижимость, движимое имущество, денежный депозит и т.п.

Необходимые документы для подачи заявки:

• заявление на бланке SEB
• копия договора купли-продажи или счета

Поправка к аккредитиву
Чтобы внести поправки в уже открытый аккредитив, пожалуйста, заполните заявку на внесение поправки в интернет-банке или в форме PDF.Отправьте PDF-файл заявки вместе с другими необходимыми документами по электронной почте на адрес.

Представление документов по экспортному аккредитиву
При предъявлении оригиналов документов в банк приложите заполненное, распечатанное и подписанное заявление в формате pdf.

евро евро евро евро евро евро евро евро евро евро евро евро евро евро евро евро евро евро

Импортный аккредитив
1. Заключение договора и / или изменение	по договоренности
2.Комиссия за выдачу аккредитива и / или отсрочки платежа с внесением наличных	1% от суммы аккредитива в год, мин. 95
3. Комиссия за выдачу аккредитива и / или отсрочки платежа без залога наличными	определяется индивидуально для каждого заявителя, мин. 95 евро в месяц или его часть
4. Обработка документов или их проектов (в расчете на каждый представленный комплект документов)	0,15% от суммы документов, мин.95
5. Подготовка проекта аккредитива или поправки	70
6. Комиссия за внесение изменений (без увеличения суммы и / или продления срока действия)	70
7. Увеличение суммы и / или продление срока действия аккредитива	комиссия за выдачу и / или отсрочку платежа
8.Плата за несоответствие (за представление несовпадающих документов; обычно оплачивается получателем)	95
9. Комиссия за обработку и передачу информации	в зависимости от затрат, мин. 10
10. Выполнение платежа в другой банк (обычно оплачивается получателем)	32
11.Пени за просрочку платежа (начисляются на любую задолженность с даты платежа до фактической даты платежа)	0,5% в сутки
12. Услуги другим кредитным организациям	комиссия устанавливается за каждую отдельную транзакцию
Экспортный аккредитив
1. Комиссионное вознаграждение	70
2.Комиссия за подтверждение	в зависимости от риска открывающего банка, мин. 95
3. Подготовка проекта аккредитива или внесения изменений	в зависимости от затрат, мин. 70
4. Работа с документами или их проектами (рассчитывается при каждой проверке комплекта документов)	0,15% от суммы документов, мин.95
5. Комиссия за оплату при оплате суммы документов до даты платежа аккредитива	0,1% от суммы платежа, мин. 70
6. Комиссия за отсрочку платежа	70
7. Переуступка выручки	150
8.Проценты (рассчитываются на сумму документов, выплаченных клиенту с даты осуществления платежа клиенту до даты получения AS SEB Pank платежа открывающим банком, в течение минимум 10 календарных дней)	определяется отдельно для каждого клиента
9. Рекомендации по внесению изменений	70
10. Комиссия за отказ и / или аннулирование	70
11.Комиссия за перевод (клиент также должен оплатить все другие комиссии в соответствии с прейскурантом экспортного документарного кредита)	0,25% от суммы переведенного документарного кредита, мин. 95
12. Комиссия за обработку и передачу информации	в зависимости от затрат, мин. 10
13. Пени (начисленные на любую задолженность с даты погашения до фактической даты платежа)	0,5% в сутки
14.Услуги другим кредитным организациям	комиссия устанавливается за каждую отдельную транзакцию

Документарные аккредитивы регулируются Едиными обычаями и практикой для документарных аккредитивов, Pub. № 600, выдан Международной торговой палатой, Париж, 2007 г.
NB! Плата за услуги другого банка может быть добавлена, если используется другой банк. AS SEB Pank оставляет за собой право взимать плату за дополнительные услуги и / или операции, требующие много времени, помимо прейскуранта.

Короткая продажа (недвижимость) Определение

Что такое короткая продажа (недвижимость)?

Короткая продажа недвижимости — это когда домовладелец, находящийся в затруднительном финансовом положении, продает свою собственность по цене, меньшей, чем сумма, причитающаяся по ипотеке. Покупателем недвижимости является третье лицо (не банк), и вся выручка от продажи поступает кредитору. Кредитор либо прощает разницу, либо выносит решение о недостатке в отношении заемщика, требуя от него выплатить кредитору всю или часть разницы между продажной ценой и первоначальной стоимостью ипотеки.В некоторых штатах эта разница должна быть прощена по закону в случае короткой продажи.

Ключевые выводы

• Короткая продажа недвижимости — это продажа дома по цене, меньшей, чем сумма, которая остается причитающейся по ипотеке.
• Ипотечный кредитор должен одобрить короткую продажу.
• Иногда разница между ценой продажи и суммой ипотеки прощается кредитором, но не всегда.
• Для продавца финансовые последствия короткой продажи менее серьезны, чем последствия обращения взыскания.
• Для покупателя важно рассчитать затраты и убедиться, что при перепродаже дома есть место для получения прибыли.

Общие сведения о короткой продаже (недвижимость)

Термин «короткая продажа» относится к тому факту, что дом продается меньше, чем остаток по ипотеке — например, человек продает дом за 150 000 долларов, когда еще остается 175 000 долларов по ипотеке. В этом примере разница в 25 000 долларов за вычетом затрат на закрытие и других затрат на продажу считается дефицитом.Или 150 000 — 175 000 долларов = — 25 000 долларов.

Прежде чем процесс может начаться, кредитор, владеющий ипотекой, должен подписать решение о проведении короткой продажи, также известной как продажа до обращения взыскания. Кроме того, кредитору, обычно банку, нужна документация, объясняющая, почему короткая продажа имеет смысл; в конце концов, кредитное учреждение может потерять при этом много денег. Короткая продажа не может происходить без одобрения кредитора.

Короткие продажи, как правило, представляют собой длительные транзакции, требующие большого количества документов, на обработку которых иногда уходит до года.Однако короткие продажи не так пагубно сказываются на кредитном рейтинге домовладельца, как обращение взыскания.

Короткая продажа недвижимости отличается от короткой продажи инвестирования. Короткая инвестиционная продажа — это сделка, при которой инвестор продает заемные ценные бумаги в ожидании снижения цены и должен вернуть такое же количество акций в какой-то момент в будущем.

Особенности

Несмотря на то, что короткая продажа вредит кредитному рейтингу человека меньше, чем потеря права выкупа, это все равно отрицательный кредитный знак.Любой тип продажи недвижимости, обозначенный кредитной компанией как «неоплаченная по договоренности», является признаком кредитного рейтинга. Таким образом, короткие продажи, потери права выкупа закладной и дела вместо потери права выкупа — все это отрицательно влияет на кредитоспособность человека.

Более того, короткие продажи не всегда сводят на нет оставшуюся ипотечную задолженность после продажи недвижимости. Это потому, что вся ипотека состоит из двух частей: обещание вернуть кредитору и залоговое удержание в отношении собственности, используемой для обеспечения ссуды. Залог защищает кредитора в случае, если заемщик не может погасить ссуду.Это дает кредитному учреждению право продать недвижимость в обмен на возврат. Эта часть ипотеки отменяется при короткой продаже.

Вторая часть ипотеки — это обещание погашения, и кредиторы все еще могут взыскать эту часть посредством новой ноты или взыскания недостающей суммы. Что бы ни случилось, кредитные учреждения должны одобрить короткую продажу, а заемщики иногда действуют по своей прихоти.

При убеждении кредитора согласиться на короткую продажу крайне важно, чтобы источник финансовых проблем покупателя был новым, а не чем-то, что покупатель ранее скрывал.

Короткая продажа против потери права выкупа

Короткие продажи и потеря права выкупа — это два финансовых варианта, доступные домовладельцам, которые задерживают выплаты по ипотеке, у которых есть дом под водой, или и то, и другое. В обоих случаях хозяин вынужден расстаться с домом, но сроки и последствия разные.

Взыскание права выкупа — это действие кредитора, конфисковавшего дом после того, как заемщик не производит платежи. Выкупа — последний вариант для кредитора. В отличие от короткой продажи, выкупа права выкупа инициируется только кредиторами.Кредитор выступает против заемщика, нарушившего закон, чтобы заставить продать дом, надеясь окупить свои первоначальные вложения по ипотеке. Кроме того, в отличие от большинства коротких продаж, многие потери права выкупа имеют место, когда домовладелец покинул дом. Если жильцы еще не покинули дом, они выселяются кредитором в процессе обращения взыскания.

Как только кредитор получает доступ к дому, он заказывает оценку и пытается его продать. Выкупа обычно не занимает так много времени, как короткая продажа, потому что кредитор заботится о быстрой ликвидации актива.Дома, лишенные права выкупа, также могут быть проданы с аукциона на опеке, когда покупатели делают ставки на дома в публичном процессе.

Домовладелец, который прошел через короткую продажу, может, с некоторыми ограничениями, иметь право немедленно купить другой дом. В зависимости от обстоятельств домовладельцы, столкнувшиеся с потерей права выкупа, могут ожидать от двух до семи лет, чтобы купить еще один дом. Выкупа сохраняется в кредитном отчете лица в течение семи лет.

В то время как обращение взыскания позволяет вам уйти из дома — хотя и с серьезными последствиями для вашего финансового будущего, такими как необходимость объявления банкротства и уничтожения кредита, — завершение короткой продажи является трудоемким.Тем не менее, вознаграждение за дополнительную работу, связанную с короткой продажей, может того стоить.

Менее разрушительные альтернативы короткой продаже включают изменение ссуды и использование частного ипотечного страхования.

Альтернативы короткой продажи

Прежде чем смириться с короткой продажей, поговорите со своим кредитором о возможности пересмотра плана платежей или модификации кредита. Один из этих вариантов может позволить вам остаться дома и снова встать на ноги.

Другой возможный вариант проживания в вашем доме возникает, если у вас есть частная ипотечная страховка (PMI).Многие домовладельцы, которые приобрели дома со спадом менее чем на 20%, были обязаны покупать PMI вместе со своими домами. Если компания PMI считает, что у вас есть шанс оправиться от текущего финансового положения, она может авансировать средства вашему кредитору для обновления ваших платежей. В конце концов, вам придется вернуть аванс.

Подробная информация о короткой продаже

Убедить кредитора

Прежде чем начать процесс короткой продажи, испытывающий трудности домовладелец должен подумать о том, насколько вероятно, что кредитор захочет работать с ним при короткой продаже, понимая точку зрения кредитора.Кредитор не обязан совершать короткие продажи; это будет разрешено по усмотрению кредитора.

Источник финансовых проблем должен быть новым — например, проблемой со здоровьем, потерей работы или разводом — а не чем-то, что не было раскрыто, когда покупатель жилья первоначально подал заявку на ссуду. Кредитор не будет сочувствовать нечестному заемщику. Однако, если вы чувствуете, что стали жертвой хищнической практики кредитования, вы можете уговорить кредитора на короткую продажу, даже если у вас не было серьезных финансовых катастроф с момента покупки дома.

Чтобы занять более убедительную позицию для завершения короткой продажи, прекратите покупать ненужные вещи. Вы не хотите выглядеть безответственным перед кредитором, когда он рассматривает ваше предложение о короткой продаже.

Кроме того, помните о других обстоятельствах, которые могут помешать кредитору совершить короткую продажу. Если вы еще не просрочили выплаты по ипотеке, кредитор, вероятно, не захочет работать с вами. Если кредитор думает, что он может получить больше денег от потери права выкупа в вашем доме, чем от короткой продажи, он может этого не допустить.Наконец, если кто-то подписал ипотеку, кредитор может возложить на это лицо ответственность за платеж, а не проводить короткие продажи.

Если вы считаете, что ваша ситуация созрела для короткой продажи, поговорите с лицом, принимающим решение в банке, о возможности заключения сделки такого типа. Не разговаривайте просто с представителем службы поддержки клиентов, который часто больше похож на официального представителя и не имеет реальных полномочий. Чтобы продвинуться вверх по телефонной лестнице, немедленно попросите связаться с отделом смягчения убытков кредитора.Если вам не нравится то, что говорит первый человек, принимающий решение, попробуйте поговорить с другим в другой день и посмотрите, получите ли вы другой ответ. Если кредитор готов рассмотреть короткую продажу, вы готовы приступить к созданию предложения о короткой продаже и поиску покупателя.

Проконсультируйтесь со специалистами

На этом этапе вам следует проконсультироваться с юристом, налоговым специалистом и агентом по недвижимости. Несмотря на то, что это дорогие профессиональные услуги, если вы совершите ошибку, пытаясь самостоятельно обработать сложную сделку по короткой продаже, вы можете столкнуться с еще большими финансовыми проблемами.Возможно, вы сможете оплатить эти услуги за счет выручки от продажи вашего дома. Профессионалы, привыкшие иметь дело с короткими продажами, смогут дать вам рекомендации по их оплате.

Установка цены

Устанавливая запрашиваемую цену, не забудьте учесть стоимость продажи недвижимости в общей сумме денег, необходимой вам для выхода из ситуации. Конечно, вы хотите продать дом по цене, максимально близкой к стоимости вашей ипотеки, но на падающем рынке неизбежно будет дефицит.В некоторых штатах, даже после короткой продажи, банк ожидает, что вы полностью или частично возместите недостающую сумму.

Соберите документы и найдите покупателя

Соберите все документы, которые вам понадобятся, чтобы доказать кредитору свои финансовые трудности. Это могут быть банковские выписки, медицинские счета, квитанции о заработной плате, уведомление об увольнении с вашей прежней работы или указ о разводе. Предложение о коротких продажах решать вам. Имейте в виду, что кредитор в конечном итоге должен утвердить короткую продажу после получения всех подробностей, потому что кредитор является получателем доходов.Ваша задача — найти покупателя на свой дом.

Отправьте предложение в банк

Когда у вас есть покупатель и необходимые документы, вы готовы отправить предложение покупателя и свое предложение в банк. Помимо документации о вашем неблагополучном финансовом положении, ваше предложение должно включать письмо о трудностях, в котором объясняются обстоятельства, которые не позволяют вам произвести выплаты по ипотеке. Вы хотите сделать его максимально убедительным и защитить свои интересы, а также обратиться в банк.

Будьте осторожны при предоставлении вашей финансовой информации кредитору, потому что, если он не одобрит короткую продажу, он может использовать вашу финансовую информацию, чтобы попытаться получить от вас деньги в процессе обращения взыскания. Если у вас все еще есть денежные средства, можно ожидать, что вы будете использовать их для продолжения выплат по ипотеке или для компенсации некоторых разниц между продажной ценой и суммой ипотеки. Юрист, имеющий опыт проведения коротких продаж, поможет вам разобраться в деталях.

Поскольку короткие продажи могут занять больше времени, чем обычные продажи домов, из-за необходимости одобрения кредитора, они часто проваливаются.Покупатель может найти другую недвижимость, ожидая от вас ответа. Будьте готовы к такой возможности. Если короткая сделка состоится, проконсультируйтесь с налоговой службой (IRS), чтобы узнать, придется ли вам платить налоги на недостающую сумму.

Кроме того, имейте в виду, что короткая продажа может повлиять на ваш кредитный рейтинг в том смысле, что месяцы выплат по ипотеке, которые вы пропустили до короткой продажи, могут отображаться как просроченные платежи в вашем кредитном отчете. Банк должен решить, о чем сообщать, поэтому в ваших интересах попытаться убедить банк не сообщать о ваших невыполненных платежах.

Ваш банк может быть более щедрым в этом отношении, если вы упомянули о своих трудностях до того, как значительно отстали. В кредитных целях, хотя это несколько разрушительно, это определенно менее опасно, чем обращение взыскания.

Стратегии коротких продаж для покупателей и инвесторов

Короткие продажи также могут предоставить покупателям отличные возможности для приобретения домов по сниженной цене. Вот несколько советов, которые помогут вам принять правильное решение при рассмотрении вопроса о покупке недвижимости для короткой продажи.

Узнайте, как их найти

Большинство объектов недвижимости с короткой продажей перечисляются агентами по недвижимости и на веб-сайтах недвижимости. Некоторые листинги могут не выходить с надписью «короткая продажа», поэтому вам, возможно, придется искать подсказки в листинге, например «при условии одобрения банка» или «дать банку время для ответа».

Опытный агент по недвижимости может иметь большое значение как с точки зрения поиска, так и с точки зрения закрытия коротких продаж. Агенты, специализирующиеся на коротких продажах, могут иметь сертификат ресурсов для коротких продаж и потери права выкупа (SFR), обозначение, предлагаемое Национальной ассоциацией риэлторов (NAR).Взаимодействие с другими людьми

Обладатели этого сертификата прошли специализированное обучение по коротким продажам и отчуждению права выкупа, квалификации продавцов для коротких продаж, ведению переговоров с кредиторами и защите покупателей. Важно отметить, что сертификация не гарантирует, что агент будет иметь тот опыт, который вы ищете, и отсутствие сертификата не исключает этого. В любом случае, вам нужно будет проверить всех потенциальных агентов по недвижимости, чтобы убедиться, что они разбираются в коротких продажах.

Приготовьтесь торопиться и ждать

Заранее осознайте, что короткие продажи — это сложные операции, требующие много времени.Кредитору могут потребоваться недели или месяцы, чтобы одобрить короткую продажу, и многие покупатели, подавшие предложение, в конечном итоге отменяют его, потому что процесс короткой продажи занимает слишком много времени. Покупатели должны быть готовы дождаться одобрения короткой продажи банком. Правила коротких продаж варьируются от штата к штату, но шаги обычно включают:

• Короткий пакет продажи — заемщик должен доказать финансовые трудности, представив финансовый пакет своему кредитору. Пакет включает в себя финансовую отчетность, письмо с описанием трудностей продавца и финансовые документы, включая налоговые декларации, формы W-2, квитанции о заработной плате и банковские выписки.
• Короткое предложение продажи — после того, как продавец принимает предложение от потенциального покупателя, листинговый агент отправляет кредитору листинговое соглашение, оформленное предложение о покупке, предварительное одобрение покупателя, копию чека задатка и короткую заявку продавца. пакет продажи. Если в пакете чего-либо не хватает — либо из-за того, что документ не был отправлен, либо из-за ошибки при регистрации со стороны банка (например, банк его потерял) — процесс будет отложен.
• Банковская обработка — рассмотрение предложения банком может занять от нескольких недель до месяцев.В конце концов, он это одобрит или опровергнет. Важно отметить, что тот факт, что продавец принимает предложение, не означает, что банк согласится с ценой. Если банк считает, что может заработать больше денег за счет процедуры обращения взыскания, он отклонит предложение.

Если вы покупаете дом в рамках короткой продажи с намерением продать его, ключом к прибыльной сделке является хорошая цена покупки.

Все в цифрах

При инвестировании в недвижимость говорится, что деньги делаются «на покупке», а это означает, что хорошая цена покупки часто является ключом к успешной сделке.Если вы можете приобрести недвижимость по хорошей цене, вы увеличиваете шансы выйти вперед, когда придет время продавать. С другой стороны, если закупочная цена находится на высоком уровне, вы, скорее всего, увидите, что ваша прибыль снизится.

Вы должны иметь возможность купить недвижимость, привести ее в отличное состояние и продать по цене, по которой вы все еще можете получать прибыль. Инвесторам необходимо иметь возможность быстро развернуться и продать дом — обычно по цене ниже рыночной — и хорошая цена покупки делает это возможным.

Однако цена покупки — это только одно важное число. Вам также придется произвести некоторые другие расчеты, в том числе:

Затраты на ремонт и обновление (R&R)

Эти расходы будут варьироваться в зависимости от состояния собственности и ваших планов. Стоит потратить время и усилия на составление реалистичного бюджета, поскольку это одна из цифр, которые вам понадобятся, чтобы определить, принесут ли вложения деньги. Затраты, которые следует учитывать, включают материалы, рабочую силу, разрешения, плату за инспекцию, вывоз мусора, расходы на хранение и аренду мусорных контейнеров.Хороший осмотр (перед покупкой) может предупредить вас о любых крупных расходах, таких как треснувший фундамент, неисправная проводка или обширное повреждение термитов.

После ремонта (ARV)

ARV — это оценка справедливой рыночной стоимости недвижимости (FMV) после любого ремонта и ремонта. Инвесторы смотрят на это число, чтобы определить, есть ли у собственности потенциал прибыли. Лучший способ оценить ARV недвижимости — это посмотреть на сопоставимые (comps) — дома, которые недавно были проданы в этом районе (обычно на расстоянии до мили от объекта недвижимости), которые имеют аналогичные характеристики с точки зрения площади в квадратных футах, количества спален. / ванные комнаты и др.

Расходы на перевозку

Расходы на содержание — это ваши расходы на удержание собственности. Чем дольше вы владеете недвижимостью, тем больше вы потратите на ее содержание, в том числе:

• Выплата по ипотеке (включая проценты)
• Налог на недвижимость
• Страхование
• Сборы за кондоминиум и ассоциацию
• Коммунальные услуги (электричество, газ, вода, канализация, мусор)

Определение прибыльности

Чтобы вложение было прибыльным, сумма ваших затрат (цена покупки, затраты на ремонт и обновление, а также затраты на транспортировку) должна быть ниже, чем АРВ.Если ваши затраты близки к АРВ-препаратам или превышают их, получить прибыль будет сложно или невозможно. Вы можете определить потенциальную прибыль, вычтя покупную цену, затраты на ремонт и реконструкцию (R&R) и расходы на транспортировку из ARV:

Прибыль = ARV - Закупочная цена - Расходы на R&R - Расходы на содержание
 

Инвесторы в недвижимость могут рассчитывать на получение как минимум 20% прибыли от собственности, а некоторые используют рекомендации для оценки собственности на различных рынках жилья.В соответствии с этими руководящими принципами общие инвестиции (цена покупки, затраты на НИОКР и расходы на содержание) не должны превышать:

• 80% АРВ-препаратов на рынке, где стоимость жилья растет
• От 70% до 75% АРВ-препаратов на плоском рынке
• От 60% до 65% АРВ-препаратов на рынке, на котором стоимость жилья снижается

Например, если ARV недвижимости составляет 200 000 долларов, ваши общие инвестиции должны быть ограничены примерно 160 000 долларов на растущем рынке, 140 000 долларов на фиксированном рынке и 120 000 долларов на рынке с падающей стоимостью.Различные уровни инвестиций используются для снижения риска при изменении рыночных условий. Вы можете больше рисковать на растущем рынке, потому что у вас больше шансов получить АРВ-препараты или лучше, когда вы будете продавать. На падающем рынке у вас меньше шансов получить АРВ-терапию, поэтому ваши вложения должны быть меньше.

Итог

Недорогая недвижимость может предоставить отличную возможность приобрести дом за меньшие деньги. Во многих случаях дома для короткой продажи находятся в удовлетворительном состоянии, и, хотя покупная цена может быть выше, чем при потере права выкупа, затраты на превращение дома в рыночный могут быть намного ниже, а недостатки для продавца менее серьезными.Однако из-за длительного процесса покупатели и продавцы должны ждать. Опытный агент по недвижимости поможет вам определиться с выгодным предложением и провести переговоры с банком.

В то время как многие инвесторы покупают недорогое имущество и быстро перепродают его с целью получения прибыли, другие предпочитают сохранять собственность и использовать собственность для получения дохода, собирая арендную плату. В любом случае перед покупкой каждая недвижимость должна быть тщательно оценена, чтобы определить, есть ли у нее потенциальная прибыль.

Поскольку налоговое законодательство сложное и постоянно меняется, рекомендуется всегда проконсультироваться с сертифицированным бухгалтером (CPA), который знает об инвестировании в недвижимость и соответствующем налоговом законодательстве, чтобы предоставить вам исчерпывающую и актуальную информацию.