Независимая оценка рыночной стоимости загородного дома в Москве и области
Частная, загородная недвижимость пользуется сегодня повышенным спросом. Такое строительство отличается огромными масштабами, поэтому вопрос проведения оценки данного имущества очень актуален среди настоящих и потенциальных собственников. Правильно установленная стоимость жилых «квадратных метров» позволяет получить максимальную выгоду при продаже и не переплатить при покупке.
Оценка дома – процедура серьезная, ответственная, четкий алгоритм действий, направленный на определение точной рыночной стоимости. Доверить ее следует профессиональным оценщикам, которые выполнят все необходимые задачи, получив максимально грамотный, точный результат.
Цена на услуги
| Тип, площадь дома/услуга | Стоимость, руб | Срок исполнения, дней |
Оценка загородного дома, таунхауза для разрешения имущественных споров, купли-продажи до 100 кв. м. | от 10 000 | 5-7 |
| свыше 100 кв.м. | от 15 000 | 5-7 |
| Для нотариуса/оформления наследства/органов опеки | от 5 000 | 3-5 |
| Экспертное заключение | от 7 000 | 3-5 |
| Строительно-техническая экспертиза | от 19 000 | 7-10 |
Надбавка за срочность, выезд за МКАД, ретроспективную оценку для оспаривания кадастровой стоимости от 10 до 50%
Для заказа звоните или закажите .
Особенности оценки
Независимая оценка дома, коттеджа отличается от экспертизы других объектов недвижимого и движимого имущества. Основные характерные особенности:
- Оцениваемые объекты связаны с земельными участками и другими строениями, находящимися на одной территории неразрывно. В зависимости от пожеланий заказчика, эксперт может провести оценку, как просто жилого дома, так и совместно с участком и всеми постройками на нем.
- При оценивании квартир специалисты часто пользуются сравнительным или аналоговым методом, так как в большинстве случаев представлены типовые варианты. Загородная недвижимость, коттеджи с земельными участками – уникальные проекты, оцениваемые отдельно, с учетом определенных параметров и характеристик.
- Экспертиза жилого дома намного сложнее, так как при проведении процедуры применяется широкий спектр критериев, самый главный среди которых – расположение объекта недвижимости. Также в списке влияющих факторов: престижность района, экологическая ситуация, транспортная доступность, наличие охраны и т.д.
Виды стоимости
- Рыночная. Стоимость, по которой загородный дом может быть продан на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией;
- Кадастровая. Устанавливается, регламентируется на государственном уровне;
- Инвестиционная. При таком оценочном формате используются разнообразные уникальные подходы, индивидуальные решения, которые полностью соответствуют предпочтениям и требованиям клиента, а также его сфере получения прибыли;
- Ликвидационная. Такая оценка проводится в том случае, если необходимо передать свое имущество третьему лицу, либо полностью ликвидировать. На конечную установленную стоимость влияют обстоятельства, которые привели к обращению в оценочное агентство и срочность реализации;
- Инвентаризационная. Конечная стоимость являет собой разность между изначально просчитанной восстановительной ценой и коэффициентом фактического износа.
Такая оценка проводится в том случае, если необходимо передать свое имущество третьему лицу, либо полностью ликвидировать. На конечную установленную стоимость влияют обстоятельства, которые привели к обращению в оценочное агентство и срочность реализации;Цели независимой оценки стоимости дома:
- Покупка/продажа недвижимости
- Определение стоимости залога для оформления ипотечного кредита
- Раздел имущества при разводе
- Формирование налогооблагаемой базы
- При отчуждении частной недвижимости в пользу государства
- Оформление наследства
- Процедура страхования
- Разбирательства в суде по имущественным интересам
- Прочие операции с недвижимым имуществом
Необходимые документы
Основной перечень для оценки рыночной стоимости дома выглядит следующим образом:
- Правоустанавливающие документы: свидетельство о государственной регистрации, договора дарения, мены, купли/продажи, завещание и пр.
- Документы, удостоверяющие личность владельца собственности. При смерти собственника наследниками предоставляются бумаги о правах наследования на «квадратные метры».
- Техническая документация из БТИ.
- Кадастровый номер, где находится домовладение, государственный акт собственности.
- Данные об имеющихся обременениях в виде кредитов, ипотеки, залогов, аренды (если есть).
Стандартный поэтажный план
Качество, надежность и оперативность от «Гильдии Независимых Консультантов»
«Гильдия Независимых Консультантов» — команда опытных специалистов в разных областях, которые знают об оценке дома все и даже больше. В своей работе мы используем только уникальные способы и методики, всегда достигая отличного результата. Обратившись к нам, можете быть уверены в качестве, надежности и высоком профессионализме.
Пишите или звоните или закажите . Наши менеджеры свяжутся с вами в ближайшее время, ответят на все интересующие вопросы, проконсультируют и помогут оформить заявку на оказание услуги.
Как происходит оценка незавершенного строительства жилого дома
К объектам незавершенного строительства можно отнести все сооружения и здания, которые на данный момент не пригодны для эксплуатации по причине неоконченного возведения. Практика показывает, что приобретение таких объектов – достаточно выгодное решение, так как достроенные здания стоят куда дороже. Оценка незавершенного строительства жилого дома может быть осуществлена специалистами нашей компании по вашему запросу. Осуществляется она в нескольких целях:
- выявление реальной рыночной стоимости;
- анализ перспектив эксплуатации и рисков операции;
- заключение договоров купли-продажи;
- страхование;
- имущественные споры;
- вступление в наследство;
- для использования недвижимости в качестве залога для получения кредита.
В любом из этих случаев оценка станет ключевым документом.
Порядок оценки
Изначально важно знать, что влияет на конечный результат работы оценщика.
- Начните с выбор независимой компании. Она должна иметь большое количество положительных отзывов, работать на рынке на протяжении долгих лет и иметь разрешительные документы на осуществление своей деятельности.
- Обсудите с консультантом компании условия сотрудничества.
- Представьте необходимые документы: смету на строительство, копию паспорта, бумаги, подтверждающие право собственности, информация о характеристиках объекта, дата окончания возведения.
- Далее агент выезжает для оценки. Он осматривает объект фотографирует и записывает информацию.
- Обработка полученных сведений осуществляется в офисе исполнителя. Осуществляется сопоставление данных о стоимости похожих объектов на рынке и характеристик здания.
- Клиент получает заключение со стоимостью объекта.
Данный документ можно использовать как официальное подтверждение реальной стоимости недвижимости.
Помощь в оформдении оценки незавершенного строительства жилого дома
Если вам нужна оценка незавершенного строительства жилого дома, обращайтесь по указанному номеру телефона или через электронную почту. Менеджеры обсудят с вами детали сотрудничества. Мы будет рады помочь вам правильно оценить имущество
Возврат к списку
Независимая оценка стоимости недвижимости — эксперт кадастровой стоимости недвижимого имущества
Оценка коммерческой недвижимости зданий и сооружений
Коммерческая недвижимость значительно отличается от жилья, спрос и предложение данного сегмента рынка имеет намного больше тонкостей. Инвестор, решивший совершить инвестиции в коммерческую недвижимость, должен обращать внимание на политическую и экономическую ситуацию в стране. Так, например, при экономических падениях коммерческие объекты теряют свою стоимость стремительными темпами.
Коммерческое недвижимое имущество имеет разделение на виды. Различают складскую, финансовую и торговую. К финансовым относятся разнообразные офисные и административные здания. Офисные центры занимают огромное количество места в различных бизнес-центрах. Торговые здания, павильоны, торговые точки, магазины – это все относится к торговому виду коммерческой недвижимости. А помещения складские имеют свою стоимость в зависимости от их месторасположения и площади. Также учитывается наличие на территории охраны.
Инвестиции в коммерческую недвижимость являются достаточно выгодными благодаря их высокой арендной стоимости, а также возможности рассчитать наперед желаемую прибыль. Ведь, как известно, аренда в таких помещениях насчитывается в зависимости от арендуемых квадратных метров. Поэтому иногда инвесторы прибегают к такой хитрости, которая не требует значительных вложений, они берут здание в аренду и сдают его в субаренду.
При правильной оценке коммерческой недвижимости и последующем выгодном её приобретении, инвестору практически не придется вносить огромные суммы денег для получения прибыли.
Достаточно только выбрать объект, внести за него первоначальный взнос и сдать в аренду. За счет полученных средств производить погашение долга. Это значительно снизит затраты и поможет сократить окупаемость.
Если коммерческие объекты будут приобретены удачно, тогда они будут приносить исключительно доход. Однако такие сделки лучше проводить с участием квалифицированных оценщиков недвижимого имущества, во избежание ошибок. Для того чтобы объект приносил вам только доход необходимо точно определить его стоимость.
|
 Данная сфера контролируется государством, поэтому очень важна для успешного ведения бизнеса (и в некоторых других случаях, предусмотренных законом) оценка загородной недвижимости(дом, дача) — комплекс проводимых мероприятий, которые требуют участия специалистов с внушительным опытом.Оценка дачного дома(коттеджа)Профессиональный подход — гарант экономии вашего времени. Перед оценкой стоит просмотреть документы относительно объекта. Например, документы, подтверждающие право владения объектом, изучить переходы прав собственности на него (история перехода прав может о многом рассказать), документы из БТИ, поэтажный план и экспликацию, прочие документы относительно проведенных улучшений, изменения инфраструктуры, иногда требуется справка о балансовой стоимости и прочие.  Экспертиза-Н имеет аккредитацию Сбербанка на проведение оценки для ипотеки, обширную клиентскую базу, начиная от физических лиц до агентств недвижимости и банков, материально-техническую базу, включая собственные программные разработки, используемые при проведении оценки.
* Срочность работы Как видите, каждый случай индивидуален, но только профессиональный подход позволит вам провести оценку загородной недвижимости, дома, земельного участка максимально быстро и недорого. Ценообразование прозрачное, специалисты нашей компании объяснят, из чего складывается стоимость. Предварительно проводится консультация и калькуляция, поэтому «цена вопроса» не станет для вас неприятным сюрпризом. Залог успеха — компетентность наших специалистов, хорошая репутация компании, большой опыт. Компетентность подтверждена многочисленными благодарностями и положительными отзывами клиентов, воспользовавшихся нашими услугами. Компания Экспертиза-Н предлагает свои услуги по оценке вашего имущества. Звоните! Наш телефон 8(499) 899-15-18 | |||||||||
Технический паспорт здания (включая поэтажный план и экспликацию)
Сколько стоит оценка дома?
Оценка дома проводится лицензированным профессионалом, чтобы определить, сколько стоит ваш дом, прежде чем вы выставите его на рынок и продадите.
«Оценка — это оценка и мнение квалифицированного специалиста о стоимости дома», — говорит Джеки Бойс, старший директор по жилищным вопросам и услугам по банкротству в Money Management International, некоммерческой организации по консультированию по вопросам долга в Шугар Ленд, штат Техас. .
Как работает аттестация?Оценщик рассматривает ряд факторов, в том числе сопоставимые дома на местном рынке, местоположение, возраст и состояние дома, конструктивную конструкцию и материалы, размер дома и площадь в квадратных футах, обновления и улучшения, стиль, привлекательность. , экономика и местный рынок.
Оценка недвижимости — это независимая и объективная оценка стоимости собственности, — говорит Брюс МакКлари, старший вице-президент по связям с общественностью Национального фонда кредитного консультирования, некоммерческой организации из Вашингтона, округ Колумбия.
«Все 50 штатов требуют, чтобы лицо, проводящее оценку, было лицензировано или сертифицировано», — говорит он.
«Федеральные правила требуют, чтобы оценщики были беспристрастны по отношению к покупателю или продавцу и не имели интереса к сделке».
Большинство оценщиков используют Единый отчет Fannie Mae об оценке жилого фонда в качестве руководства для разработки оценки, говорит Бойс.
Оценщик проведет визуальный осмотр на месте оцениваемого дома и изучит последние значения стоимости в этом районе.
«Основываясь на своих выводах, они скорректируются в сторону увеличения или уменьшения по сравнению с сопоставимыми продажами, известными как comps», — говорит МакКлари. «Например, если рассматриваемый дом аналогичен средней цене проданных домов, но у него гораздо больший участок или какие-то более приятные особенности, оценочная стоимость может быть скорректирована в сторону увеличения».
Ипотечные кредиторы требуют проведения оценки покупок дома, а также когда домовладелец рефинансирует ипотеку.
«Бывают редкие обстоятельства, когда рефинансирование ипотеки не требует оценки имущества», — говорит он.
Оценка выгодна как домовладельцу, так и потенциальному покупателю.
«Оценка всегда отвечает интересам покупателя, поскольку она позволяет оценить стоимость собственности и помочь покупателю быть уверенным в покупной цене дома», — говорит Бойс.
Оценка недвижимости также важна для домовладельца или потенциального покупателя, поскольку она определяет параметры ипотечного кредита.
«После того, как стоимость дома будет установлена посредством оценки, кредитор может сделать предложение на основе имеющегося отношения кредита к стоимости», — говорит МакКлари. «Оценка недвижимости также помогает определить стоимость кредита. Ухоженная недвижимость может привести к получению ссуды с более выгодной процентной ставкой, чем та, которая находится в аварийном состоянии, из-за прямого влияния на соотношение ссуды к стоимости ».
Сколько стоит оценка? Типичная оценка дома на одну семью будет варьироваться от 300 до 450 долларов, хотя она может варьироваться в зависимости от ряда факторов, включая размер дома, стоимость собственности, состояние собственности и уровень детализации.
участвует в оценке.Оценка большого дома или собственности обычно обходится дороже. В крупных городах или районах с высокой стоимостью жизни диапазон может составлять от 500 до 800 долларов и более.
Существуют и другие факторы, влияющие на стоимость оценки, такие как уникальное местоположение, необычные особенности, повреждение или необходимость ремонта и отсутствие сопоставимых домов.
«Если дом намного больше среднего, оценщику может потребоваться больше средств для измерения и оценки общей площади», — говорит Бойс. «Оценщики используют цены на аналогичную недвижимость рядом с домом, чтобы основать свою оценку.Если аналогичных объектов нет или дом имеет уникальные характеристики, что затрудняет сопоставление цен, оценщик может взимать дополнительную плату, поскольку для оценки потребуется больше времени ».
Будьте готовы заплатить больше за оценку дома с обширными повреждениями, потому что это потребует дополнительных усилий со стороны оценщика.
Сезонные условия также могут повлиять на стоимость, если существуют обстоятельства, из-за которых «сложно получить доступ к собственности для физического осмотра в определенное время года», — говорит МакКлари.
Гонорары профессионального оценщика частично регулируются Законом Додда – Фрэнка о реформе Уолл-Стрит и защите прав потребителей и должны быть разумными и обычными для географического рынка.
«Эти оценки могут быть основаны на нейтральной информации третьих лиц, полученной в результате независимых исследований, опросов или графиков государственных пошлин», — говорит Бойс.
Почему оценщики важны?Лицензированные и квалифицированные оценщики предлагают объективный анализ состояния и стоимости собственности, которая будет использоваться в качестве залога, говорит МакКлари.
«Точность их работы гарантирует, что ссуда оформлена надлежащим образом», — говорит он.
Профессиональный оценщик гарантирует, что кредитор финансирует приемлемую сумму денег для покупки дома, а также определит, что продавец установил приемлемую цену для дома. Этот процесс гарантирует, что покупатель не переплатит, говорит Бойс.
Как найти оценщика? Правительство ведет национальный реестр по адресу http: //www.
asc.gov, где вы можете убедиться, что человек, выбранный для аттестации, имеет правильные учетные данные.
Поскольку гонорар оценщика оплачивается покупателем дома, ваш ипотечный кредитор обычно выбирает оценщика для вас, чтобы убедиться, что оценка объективна, говорит Бойс.
«Федеральные правила запрещают покупателю или продавцу выбирать оценщика», — говорит она. «Большинство кредиторов запрашивают оценщика у третьей стороны, которая случайным образом назначает работу из списка лицензированных оценщиков.«
Кредитору также запрещается иметь отношения с оценщиком, чтобы иметь справедливую, беспристрастную оценку дома», — говорит Бойс.
Хотя покупатель жилья может нанять независимого оценщика, оценка дома будет неофициальной. По ее словам, лучше потратить деньги на домашний осмотр.
Оценщик фокусируется на определении стоимости по сравнению с аналогичными домами в этом районе, а также на состоянии фактического имущества.
Целью оценщика не является проверка того, что все в доме работает должным образом, если нет явных признаков повреждений или проблем.
«Например, если нет признаков утечки из посудомоечной машины, предполагается, что она работает должным образом», — говорит Бойс. «Напротив, домашний инспектор внимательно изучит проблемы и проблемы, о которых должен знать покупатель. Инспектор запустит посудомоечную машину, чтобы убедиться, что утечек нет, и она будет проходить этапы, как и ожидалось ».
Продавцы могут положительно повлиять на оценку, убрав свой дом и сделав мелкий ремонт.
«Оценщики — люди, и на них влияет то, что они видят и нюхают, — говорит Бойс.
Подробнее:
% PDF-1.4 % 178 0 объект > эндобдж 229 0 объект > / Шрифт >>> / Поля 280 0 R >> эндобдж 9 0 объект > поток 2009-09-21T15: 55: 15Z2009-09-21T17: 23: 41-04: 002009-09-21T17: 23: 41-04: 00 Подключаемый модуль Adobe Acrobat 9.13 Paper Capture Application / pdfuuid: 7488c204-6b3f-1846-9ad1 -7dc6d1bee91auuid: 54b78e10-21db-fb4f-a319-688904bba74e конечный поток эндобдж 1 0 объект >
? j 4ԆУходи. I, DPrQJ` # Q =, W .L7Yo «M & HJxlH`bdgHJ.A! UJ # NJS * zWGm \
] Xmov) .R8r, ښ Zf3chInft7KКак оценивают новостройки | Руководства по дому
Тони Герра Обновлено 10 декабря 2018 г.
Ваш ипотечный кредитор потребует оценку вашего нового строящегося дома перед одобрением ссуды, чтобы убедиться, что недвижимость соответствует сумме ссуды, которую он намеревается предоставить вам. Оценка существующих домов обычно не представляет особых проблем для ипотечных кредиторов, потому что поблизости есть сопоставимые дома, с которыми их можно сравнить.Однако оценка нового строящегося дома может вызвать проблемы у кредиторов, поскольку сопоставимых домов может не быть.
Спецификации и стоимость
Строители хранят планы строительства домов, которые они строят, и спецификации, в которых перечислены использованные строительные материалы. Строители также ведут списки затрат на рабочую силу для каждого дома, который они строят.
План участка нового строящегося дома показывает, где он находится на строительной площадке, а также любые вспомогательные постройки. Строитель предоставит вашему ипотечному кредитору план строительства дома, спецификации, список с разбивкой по стоимости и план участка, чтобы можно было провести оценку.
Затратный подход
Оценщики обычно используют затратный подход при рассмотрении стоимости домов нового строительства. При стоимостном подходе оценочная стоимость земли, на которой будет построен планируемый дом, складывается с текущими затратами на его замену или воспроизводство. Подход сравнения продаж, когда стоимость дома оценивается на основе продажных цен сопоставимых домов, обычно неэффективен для домов нового строительства. Дом новой постройки может быть уникальным по своему расположению, поскольку для сравнения доступно несколько близлежащих аналогичных домов.
Элементы достоверности
Независимо от используемого подхода, чтобы оценка могла считаться достоверной, она должна содержать несколько важных элементов.
Например, оценщик, оценивающий размер вашего нового строящегося дома, четко определит оцениваемое имущество и объем выполняемых им работ. Кроме того, в оценке вашего запланированного дома будет указана оценка стоимости и то, как она была получена. Процесс оценки жилья также требует от оценщиков использования форм, позволяющих четко представить данные и результаты анализа.
Единый отчет об оценке жилых домов
Многие оценщики жилых домов используют Единый отчет об оценке жилых домов, форму 1004. Разработанный Fannie Mae, URAR позволяет оценщикам домов проводить надежные оценки существующих и новых построенных домов. Для домов нового строительства оценщики могут объединить URAR с документами строителей и оценочной стоимостью земли для определения стоимости дома. Как только оценщик завершит оценку вашего нового строящегося дома, он отправит его вашему ипотечному кредитору для использования при принятии решения о ссуде.
Может ли покупатель провести оценку дома перед тем, как сделать предложение? | Руководства по дому
Оценка дома помогает определить стоимость собственности с помощью нейтрального оценщика.
Кредиторы обычно требуют проведения оценки перед тем, как окончательно оформить ссуду заемщику после того, как предложение уже было принято, поэтому получение оценки перед предложением не является типичным подходом; однако оценка дома перед тем, как сделать предложение, может поставить вас в более выгодную позицию на переговорах, поскольку вы знаете рыночную стоимость дома.
Факторы оценки
Оценщик завершает письменную оценку рыночной стоимости собственности, принимая во внимание несколько факторов, касающихся дома и продажных цен на другую недвижимость в этом районе. Оценщик основывает часть стоимости на состоянии дома с учетом местоположения, возраста, количества спален и ванных комнат, площади и архитектурных особенностей.
Причины для независимой оценки
Оценка кредитора защищает кредитора, проверяя, что стоимость ссуды не превышает стоимость собственности; независимая оценка защищает ваши финансовые интересы.Получение оценки до того, как вы сделаете предложение, позволяет вам узнать стоимость дома до подачи юридически обязывающего предложения и потенциально может помочь вам сэкономить тысячи долларов, если вы снизите свое предложение на основе оценки.
Затратный подход
Оценщик может использовать затратный подход для определения стоимости дома. Этот подход учитывает затраты, связанные со строительством конструкции, аналогичной той, которую покупатель намеревается приобрести. Связанные расходы включают местные затраты на строительство и оплату труда.
Подход сравнения продаж
Подход сравнения продаж использует последние продажи в этом районе для определения приблизительной стоимости собственности. Этот подход рассматривает продажу близлежащей недвижимости, которая похожа на недвижимость, которую покупатель рассматривает для покупки. Оценщик также учитывает любые короткие продажи и потери права выкупа, которые снизили стоимость домов в этом районе. Если продавец не даст оценщику разрешения войти в дом, оценка не может быть полностью точной, потому что стоимость повышения или понижения не может быть учтена в скорректированной цене.Агенты по недвижимости часто знакомы с «компаньонами» в этом районе и могут предоставить вам ту же информацию, что и оценщик с ограниченным доступом к собственности.
Оценка проезда
Если продавец не дает вам разрешения на проведение независимой оценки дома, оценщик может провести «предварительную оценку» или внешний осмотр собственности. Оценщик может посмотреть на состояние экстерьера дома, его привлекательность, территорию и окрестности. Оценщик может также исследовать общедоступные записи, в том числе протоколы судебных заседаний и служебные записи с несколькими списками, в которых указывается общедоступная информация о характеристиках дома, включая возраст и размер.Потому что оценщик имеет доступ к ограниченной информации. оценка может не полностью отражать стоимость дома, потому что внутренние условия не принимаются во внимание. Агент по недвижимости может предложить большую часть той же информации, что и независимый оценщик, без дополнительных затрат.
Ссылки
Писатель Биография
Саманта Кемп — юрист в фирме общей практики. Она профессионально пишет с 2009 года. Ее статьи посвящены юридическим вопросам, личным финансам, бизнесу и образованию.
Кемп получила степень доктора права на юридическом факультете Университета Арканзаса. У нее также есть ученые степени в области экономики, бизнеса и преподавания.
Жилая Оценка | Оценка жилья в Миссиссауге, оценщик недвижимости и оценщик дома
Оценка жилья
Официальная оценка необходима для расчета реалистичной цены листинга. Многие продавцы, которые консультировались с Appraisal Consult Ltd перед тем, как выставить свои дома на продажу, выиграли при продаже недвижимости в Миссиссоге.
Оценка для покупателей жилья
Многие кредиторы требуют, чтобы жилая недвижимость была оценена до того, как покупатели сделают официальное предложение, чтобы убедиться, что сумма запрашиваемой ипотечной ссуды соответствует фактической стоимости дома. Независимая оценка также дает покупателям возможность проверить, является ли прейскурантная цена разумной и может ли она быть включена в качестве оговорки о непредвиденных обстоятельствах в договоры купли-продажи, когда утверждение кредита банком обусловлено профессиональной оценкой.
Оценка рефинансирования жилья
Как и в случае с исходной ипотечной ссудой, кредиторы могут запросить оценку вашей собственности при запросе ссуды для рефинансирования, если собственность со временем снизилась в цене, чтобы гарантировать, что стоимость вашего дома эквивалентна запрошенной ссуде. Кроме того, собственный капитал в вашем доме также мог уменьшиться в зависимости от любых изменений его рыночной стоимости, на оценку которых имеют право наши лицензированные оценщики.
Оценщики жилого фонда для переоценки налогов
Appraisal Consult Ltd проводит оценку жилых домов с целью точного определения налогов на недвижимость.Поскольку во многих штатах налоги на недвижимость основываются на рыночной стоимости вашего дома; если стоимость вашего дома в Миссиссауге снизилась, вы можете иметь право на снижение налога на недвижимость на основании заключения аккредитованного оценщика.
Типы оценки жилья:
- Дома на одну семью
- Парные дома
- Мобильные дома
- Дуплекс
- Триплекс
- Таунхаусы
- Свободная земля
- Коттеджи
- Кондоминиумы
- Высокая
- Низкая
- Кооперативные единицы
Appraisal Consult Ltd понимает, насколько важной может быть объективная и подробная оценка для облегчения ваших личных или деловых сделок с недвижимостью, и своевременно и эффективно заполняет отчеты.
Позвоните нам для конфиденциальной и бесплатной консультации.
Отчет о первом заседании Межведомственной целевой группы по оценке собственности и оценке собственного капитала (PAVE)
Администрация Байдена-Харриса запускает первую в своем роде межведомственную инициативу по устранению несправедливости при оценке жилья
Сегодня секретарь Министерства жилищного строительства и городского развития США Марсия Л. Фадж и советник по внутренней политике посол Сьюзан Райс созвали первую встречу на высшем уровне Межведомственной целевой группы по оценке собственности и оценке справедливости (PAVE).К ним присоединилось высшее руководство из Кабинета министров и независимых агентств, которые были приглашены для участия в Целевой группе.
Члены рабочей группы обсудили, как текущая практика оценки вносит значительный вклад в неравенство в стоимости жилья. Практика сравнения собственности в схожих кварталах может быть показателем расовой демографии, что приводит к увековечиванию и усугублению наследия сегрегации и красной черты.
Группа определила краткосрочные и долгосрочные возможности для повышения справедливости при оценке жилья, что поможет сократить разрыв в расовом богатстве и реинвестировать в общины, которые исторически оставались позади.Члены Целевой группы будут работать вместе и консультироваться с организациями гражданских прав, группами защиты интересов, промышленностью и благотворительными организациями, чтобы способствовать изменениям.
Кроме того, члены Целевой группы согласились, что объем Целевой группы будет следующим:
- Обеспечить, чтобы государственный надзор и отрасль применяли дополнительную оценку собственного капитала;
- Бороться с предвзятостью в оценке путем обучения потребителя и обучения специалиста;
- Обеспечение справедливости при оценке за счет предоставления высококачественных данных;
- Разработайте комплексный подход к борьбе с предвзятостью оценки с помощью принудительных мер и других мер.
Целевая группа, возглавляемая секретарем Фаджем и послом Райс, включает руководителей на уровне кабинета из исполнительных департаментов и дополнительных членов из независимых агентств.
Целевая группа представит окончательный отчет о действиях в течение 180 дней.
В состав оперативной группы входят следующие должностные лица:
- Министр жилищного строительства и городского развития (сопредседатель)
- Помощник президента по внутренней политике (сопредседатель)
- Директор Национального экономического совета
- Генеральный прокурор США
- Министр сельского хозяйства
- Министр труда
- Министр образования
- Секретарь по делам ветеранов
- Финансовый контролер (OCC)
- Председатель Совета управляющих Федеральной резервной системы
- Председатель Федеральной торговой комиссии (FTC)
- Председатель Федеральная корпорация страхования вкладов (FDIC)
- Председатель Национального управления кредитных союзов и Экспертного совета федеральных финансовых учреждений
- Директор Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB)
- Директор Федерального агентства жилищного финансирования (FHFA)
- Подкомитет по оценке (ASC)
###
Подход сравнения продаж, подход к затратам, подход к доходам
Оценки недвижимости используются продавцами, покупателями и их кредиторами.
Продавцы хотят убедиться, что их продажная цена не будет меньше стоимости собственности. Покупатели, и особенно их кредиторы, хотят убедиться, что недвижимость стоит не ниже покупной цены. Действительно, большинство договоров купли-продажи недвижимости предусматривают положение, позволяющее покупателю отказаться от договора купли-продажи без штрафных санкций, если оценка недвижимости ниже покупной цены. Более того, кредиторы будут ограничивать любые суммы ссуды на покупку недвижимости до определенного процента от ее оценочной рыночной стоимости, а не ее покупной цены.
Оценка недвижимости — это независимая оценка стоимости участка недвижимости оценщиком с использованием утвержденных стандартизированных методов. Во многих штатах оценщики должны иметь лицензию. Однако оценки — это мнения, которые зависят от оценщика.
Отчет об оценке представляет собой подробный перечень оценок, которые обычно проводятся для кредитора собственности или собственником, как правило, для установления продажной цены.
Большинство отчетов об оценке основаны на заранее распечатанных формах, таких как Единый отчет об оценке жилого фонда (Единый отчет об оценке жилого помещения (Единый 1004), Фактический отчет), который соответствует Унифицированным стандартам профессиональной оценки ( USPAP ). ) руководящие принципы и требуются федеральными агентствами, которые могут быть вовлечены в продажу собственности, например, федеральным банком, ссужающим деньги за собственность.
Отчет об оценке
- идентифицирует оцениваемую недвижимость;
- дата составления отчета;
- его назначение и использование по назначению;
- фактические методы, использованные для оценки собственности, включая методы, которые не использовались;
- допущения и условия, которые могут повлиять на стоимость имущества;
- лучшее использование недвижимости;
- оценка стоимости недвижимого имущества;
- , и он должен соответствовать руководящим принципам USPAP.
USPAP также требует, чтобы оценщик подписал отчет в качестве метода его удостоверения.
Однако, поскольку профессиональная оценка стоит денег, агенты по недвижимости обычно проводят анализ конкурентного рынка, чтобы установить продажную цену дома. Анализ конкурентного рынка ( CMA ) оценивает стоимость недвижимости, сравнивая ее с аналогичной, недавно проданной недвижимостью в том же районе. Агент по недвижимости будет лично знать, что было продано и за сколько.Полезным инструментом для проведения анализа конкурентного рынка является Служба множественных списков ( MLS ), база данных, совместно используемая агентствами по недвижимости, с указанием объектов, выставленных на продажу, а также продажной цены и даты продажи объектов недвижимости при их продаже. как аспекты каждой собственности, определяющие продажную цену, такие как квадратные метры, количество ванных комнат и спален.
CMA не является таким исчерпывающим или подробным, как формальная оценка, а также имеет предвзятость, поскольку CMA обычно проводится агентом по недвижимости для владельца собственности, чтобы определить лучшую продажную цену.CMA никогда не следует заменять оценкой.
Поскольку оценка определяет стоимость на основе местоположения, размера, типа жилой недвижимости, дохода и валовых характеристик собственности, таких как количество ванных комнат и спален, она не заменяет осмотр собственности или обследование. Оценщики не ищут скрытые дефекты и не проверяют, например, границы собственности, которые могут иметь большое влияние на стоимость свойства. Оценка также не определяет хорошее название, поэтому она не заменяет поиск по названию.
В определенных особых случаях, таких как оценка недвижимого имущества или имущества, участвующего в короткой продаже или отчуждении права выкупа, банк или поверенный может запросить у брокера заключение о цене ( BPO ) в качестве замены или в качестве предварительной оценки value, в котором брокер за определенную плату заполняет форму BPO, сравнивая недвижимость с аналогичными объектами на основе информации в Службе множественного листинга ( MLS ), чтобы оценить стоимость.
Брокер или агент по недвижимости также могут подъехать к собственности, чтобы сфотографироваться.BPO быстрее и дешевле, чем формальная оценка. BPO также может быть запрошен, если собственность была недавно оценена, но кредитор или другая заинтересованная сторона может захотеть определить, изменилась ли ее стоимость значительно с момента оценки.
Сгенерированные компьютером автоматизированные модели оценки также могут использоваться для оценки стоимости, где точность не имеет первостепенного значения, например, для ссуд под залог жилья с низким уровнем риска, определяя, имеет ли заемщик 20% собственного капитала в доме, необходимом для устранения частной собственности. выплаты по ипотечному страхованию, а также для анализа портфеля, когда необходимо оценить стоимость многих свойств, например, когда ипотечные кредиты, основанные на собственности, секьюритизируются в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой.
Процесс оценки
Процесс оценки оценивает все данные, которые могут повлиять на стоимость собственности.
Данные можно в целом классифицировать как общих данных , таких как район, город и регион недвижимости, и как конкретных данных , которые представляют собой информацию, касающуюся самой собственности.
Один общий фактор, который учитывается, — это коэффициент поглощения для района, то есть количество месяцев, которое потребуется для продажи всего инвентаря домов в этом районе.Значение более 6 месяцев указывает на избыток предложения и снижает оценочную стоимость.
Рыночная стоимость, рыночная цена и рыночная стоимость
Существует 3 различных типа стоимости собственности, которые связаны, но не обязательно одинаковы:
- рыночная стоимость
- рыночная цена
- рыночная стоимость
Оценщик пытается для точного определения рыночной стоимости недвижимости, цены, по которой недвижимость, вероятно, будет продаваться, если будут выполнены следующие характеристики:
- покупатель и продавец действуют на расстоянии вытянутой руки и без давления;
- покупатель и продавец хорошо осведомлены об объекте недвижимости, в том числе о ее возможностях и недостатках;
- недвижимость находится на рынке достаточно долго, чтобы привлечь некоторых покупателей.
Рыночная стоимость считается наиболее вероятной ценой, по которой будет продаваться недвижимость, не обязательно средней или максимальной ценой. Рыночная стоимость считается денежной ценой, поэтому она не принимает во внимание какие-либо финансовые стимулы или механизмы финансирования.
Рыночная цена — это цена, по которой фактически продается недвижимость — она может быть больше или меньше рыночной стоимости, особенно если покупателю или продавцу необходимо быстро завершить сделку или если сделка не является коммерческой. , например, распродажа между родственниками или друзьями.
Рыночная стоимость — это фактическая стоимость покупки земли и строительства зданий. Рыночная стоимость и рыночная стоимость могут не совпадать; редко бывает то же самое с улучшением собственности. Например, заплатив 40 000 долларов за добавление нового продукта, вероятно, не повысится рыночная стоимость на 40 000 долларов.
Определение рыночной стоимости
Существует 3 основных метода для фактического определения рыночной стоимости:
- сравнение продаж
- затратный подход
- доходный подход
Рыночная стоимость не каждого объекта недвижимости может быть определена с помощью всех трех подходов; обычно существует лучший метод, но другие методы могут сузить диапазон оценочной рыночной стоимости.Для определенных типов собственности обычно используется один и тот же лучший метод.
Как метод сравнения продаж, так и метод затрат основаны на экономическом принципе замены — когда одна вещь может быть заменена другой, тогда их значения будут сопоставимы. Следовательно, стоимость собственности будет сопоставима либо с сопоставимой недвижимостью с аналогичными качествами, либо со стоимостью строительства эквивалентной собственности с нуля.
Подход сравнения продаж
Подход сравнения продаж (он же метод рыночных данных ) представляет собой более сложный анализ конкурентного рынка и является основным методом определения стоимости домов на одну семью. объект недвижимости сравнивается с недавно проданными сопоставимыми объектами недвижимости . Важные характеристики для сравнения включают:
- расположение, особенно если недавно проданные объекты находились в том же районе
- рассматриваемые характеристики, связанные с расположением, включают панорамные виды из объекта, количество уличного движения и шум, находится ли объект в тупике. de sac, и находится ли он рядом с парками или зонами отдыха
- размер строений и участков
- продажные цены за последние 6 месяцев, при этом более поздние цены имеют больший вес
- физических характеристик, таких как гараж, бассейн, патио, веранды или террасы
- состояние собственности
- качество строительства
- количество комнат, спален и ванных комнат
- план этажа
- финансирование, поскольку покупатели за наличные могут покупать по более низким ценам, в то время как покупатели используют финансирование продавца (часто называемое владелец будет нести , или OWC , финансирование ), как правило, платят более высокие цены 901 81
- Оцените, сколько будет стоить свободная недвижимость.
- Оцените текущую стоимость строительства сооружений, затем добавьте эту стоимость к стоимости свободной земли.
- Оцените сумму начисленной амортизации рассматриваемого имущества, затем вычтите ее из общей суммы, чтобы определить стоимость собственности.
- Стоимость воспроизведения — это стоимость полного дублирования структуры объекта собственности.
- Восстановительная стоимость — это стоимость строительства аналогичного сооружения, но с использованием современных строительных методов и материалов.
- Метод квадратных футов (также известный как метод сравнения ) принимает стоимость квадратного фута недавно разработанного сопоставимого свойство и умножает его на квадратные метры, используя внешние размеры структур объекта собственности.
- Метод на месте оценивает стоимость объекта недвижимости путем суммирования затрат на отдельные компоненты конструкции, такие как материалы, рабочая сила, накладные расходы и прибыль.
- Метод количественного обследования оценивает отдельные затраты на строительные материалы (дерево, гипс и т. Д.), Рабочую силу и другие факторы и складывает их. Этот метод является наиболее точным и самым дорогостоящим и используется в основном для исторических зданий.
- Физический износ (он же физический износ ) — это износ конструкций из-за износа.
- Функциональное устаревание (также известное как функциональная амортизация ) — это потеря стоимости, связанная с особенностями, обесцениваемыми рынком, такими как немодные конструктивные особенности, устаревшие водопроводные, электрические или отопительные системы или недостаточная изоляция.
- Внешнее устаревание (также известное как внешняя амортизация ) — это потеря стоимости, вызванная изменениями внешних факторов, таких как изменения в окружающем имуществе, окружающей среде, зонировании или других факторах, которые могут снизить стоимость собственности, например, увеличение преступление или изменение зонирования.
- Стоимость дома = Цена собственности — Цена на землю = 250 000 долларов США — 50 000 долларов США = 200 000 долларов США
- Годовая амортизация = Стоимость дома / Ожидаемый срок службы дома = 200 000 долларов США / 40 = долларов США 5 000 долларов США .
- Оцените потенциальный годовой валовой доход путем проведения рыночных исследований, чтобы определить, сколько может заработать недвижимость, которая может отличаться от той, которую она получает в настоящее время.
- Эффективный валовой доход рассчитывается путем вычитания доли вакантных площадей и потери арендной платы, оцененных оценщиком с использованием рыночных исследований.
- Чистая операционная прибыль (NOI) затем рассчитывается путем вычитания годовых операционных расходов из эффективной валовой прибыли. Ежегодные операционные расходы включают налоги на недвижимость, страхование, коммунальные услуги, техническое обслуживание, ремонт, рекламу и управленческие расходы. Управленческие расходы включены, даже если владелец будет управлять им, поскольку владелец несет альтернативные издержки, управляя им сам.Стоимость основных средств не включается, поскольку это не операционные расходы. Следовательно, он не включает ипотеку и проценты, поскольку это выплата долга по объекту капитала.
- Оцените ставку капитализации (также известную как ставка капитализации ), которая представляет собой норму прибыли или доходности, которую другие инвесторы в недвижимость получают на местном рынке.
- Чистая годовая операционная прибыль = [(500 долларов США × 4) — (200 долларов США × 4)] × 12 = 14 400 долларов США
- Ставка капитализации = 14 400 долл. США / 200 000 долл. США = 0,07 = 7%
- Общий ежемесячный доход = 500 долларов США × 4 = 2000 долларов США
- Множитель валовой арендной платы = 120 000 долларов США / 2000 долларов США = 60
- Стоимость собственности = GRM × Ежемесячный доход = 60 × 2400 долларов = 144000 долларов .
- Для снижения затрат и поддержания контроля качества, руководящие принципы позволяют кредиторам продолжать использовать своих собственных оценщиков недвижимости, но между оценщиками и кредиторами должен быть брандмауэр, особенно чтобы запретить кредиторам устанавливать цену. цели для оценок и не разглашать, сколько заемщики ищут.
- Оценка должна производиться в соответствии с правилами Кодекса поведения по оценке жилья , что, среди прочего, означает, что ипотечные брокеры и агенты по недвижимости не могут заказывать оценку напрямую, но должны разрешать кредиторам использовать стороннюю оценку управляющие компании .
- Оценщики должны включить дополнительный рыночный отчет о последних ценах на дома, продаваемые в этом районе, и прогноз ценовых тенденций. Оценщики берут от 45 до 50 долларов за этот отчет. Кроме того, многие оценщики требуют предоплаты за все оценки без возмещения, если заявка на ипотеку отклонена.
- Источники:
Однако, поскольку нет двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости, цены продажи сопоставимых объектов должны быть скорректированы в большую или меньшую сторону для каждого различия между рассматриваемым объектом и сопоставимыми объектами.Хотя объекты, в которых отсутствуют характеристики соседних домов, будут скорректированы в сторону уменьшения, объекты с более дорогими характеристиками, не типичными для соседних домов, также будут снижены. Оценка кондоминиумов и квартир часто бывает проще и точнее, потому что квартиры, как правило, имеют те же характеристики и планы этажей, размер и возраст, что и другие, недавно проданные в том же комплексе.
При сравнении различных объектов собственности необходимо сравнивать и учитывать не только различия в свойствах, такие как фактические конструкции, их возраст и состояние, но также и то, какие права собственности передаются или были переданы в сопоставимых объектах, и также необходимо учитывать любые различия в обременениях.Например, передается ли простой титул, взимаемый за плату, или существуют ли какие-либо сервитуты или ограничения в отношении данного объекта или сопоставимых объектов собственности?
Затратный подход
Как правило, затратный подход учитывает, сколько будет стоить земля, лишенная каких-либо построек, затем добавляет стоимость фактического строительства сооружений, после чего вычитается амортизация. Затратный подход чаще всего используется для общественных зданий, таких как школы и церкви, поскольку на местном рынке трудно найти недавно проданную сопоставимую недвижимость, а общественные здания не приносят дохода, поэтому доходный подход также не может быть использован.
Уже улучшенная собственность обычно приносит некоторую пользу сайту, но улучшения могут также снизить стоимость собственности, если потенциальные покупатели сайта захотят использовать собственность для другого использования, что повлечет за собой удаление некоторых улучшений на текущем сайте.
Затратный подход лучше всего использовать, когда улучшения являются новыми и имеется адекватная ценовая информация для оценки компонентов собственности. Затратный подход может быть менее желательным, если в последнее время не было продаж вакантных земель для сравнения, поскольку основной метод оценки вакантных земель заключается в использовании метода сравнения продаж или когда затраты на строительство недоступны.
Затратный метод:
Существует 2 метода оценки стоимости замены конструкции:
Затраты на замену — это наиболее часто используемый подход, поскольку в нем используются самые современные материалы и функции, исключающие функциональное устаревание, например помещения нежелательного размера или строительные материалы, требующие ухода. Стоимость замены также обычно ниже стоимости воспроизводства.
Оценка стоимости воспроизводства или замены
Существует 3 основных метода оценки стоимости воспроизведения или замены:
Существует также метод индекса , который использует фактическую стоимость строительства объекта недвижимости, а затем умножает ее на то, насколько увеличились затраты на материалы и рабочую силу с момента постройки конструкции. Этот метод считается наименее точным и обычно используется для проверки трех основных методов воспроизведения или стоимости замещения.
Оценка вакантной земли
Пустая земля обычно оценивается так, как если бы она использовалась для наилучшего использования, независимо от ее нынешнего использования, что обычно делается путем сравнения ее с другими аналогичными объектами недвижимости, которые используются наилучшим образом.Свободная земля может быть оценена только с использованием метода сравнения продаж, поскольку свободная земля не строится и не приносит дохода. Определение стоимости земли необходимо как при стоимостном подходе, так и при коммерческом подходе для оценки амортизации, поскольку земля не подлежит амортизации.
Однако на пустующей земле могут быть небольшие улучшения, но она все равно считается неулучшенной собственностью. Неулучшенная городская недвижимость может иметь асфальтированную улицу, тротуар и доступ к воде, канализации и другим услугам, но все равно будет считаться неулучшенной, если на ней нет зданий или других построек. Неулучшенные сельскохозяйственные угодья не имеют усадеб или других построек, но могут иметь ограждение по периметру, дренажные плитки, сборы, пруд для хранения запасов или другие подобные улучшения.
Эти улучшения земли включены в оценку земли, а не как часть каких-либо построек на участке. Оценка сельских земель может быть более точной, принимая во внимание тип растительности на земле, то есть луг или лесной массив, пригодна ли земля для обработки или нет, а также тип почвы.
Амортизация
При оценке стоимости собственности с использованием затратного подхода амортизация вычитается из общей стоимости. Амортизация при оценке недвижимости имеет несколько иное значение, чем при налогообложении. Амортизация — это просто потеря стоимости по всем причинам. Земля не обесценивается, если она не деградировала из-за эрозии, неправильного использования или, возможно, изменений зонирования.
Амортизация может быть излечима или неизлечима. Излечимая амортизация — это потеря стоимости, которая может быть скорректирована по стоимости, меньшей, чем увеличение стоимости собственности, которое произошло бы, если бы она была исправлена, тогда как неизлечимая амортизация либо не может быть исправлена, либо будет стоить больше, чем любое повышение стоимости собственности ценить.
Износ можно классифицировать по его причине:
Хотя различные типы амортизации могут предлагать улучшения, вычислить фактическую сумму сложно, поэтому используется упрощенный линейный метод (также известный как экономический метод возраст-срок службы ), который просто предполагает, что амортизация является линейно в течение срока службы конструкции, уменьшаясь в цене с постоянной скоростью.Сумма годовой амортизации рассчитывается путем деления стоимости конструкций на ожидаемый срок их службы.
Пример: прямолинейный метод амортизации
Если ожидалось, что дом стоимостью 250 000 долларов с землей в 50 000 долларов прослужит 40 лет, то годовая амортизация будет рассчитана следующим образом:
Доходный подход
Доходный подход оценивает собственность по сумме дохода, которую она потенциально может принести. Следовательно, этот метод используется для квартир, офисных зданий, торговых центров и другой собственности, которая приносит регулярный доход. Оценщик рассчитывает доход в соответствии со следующими этапами:
Эффективный валовой доход = Валовой доход — Доля вакансий — Потеря арендной платы
Чистый операционный доход = Эффективный валовой доход — Операционные расходы
Ставка капитализации = Чистая операционная прибыль / Цена покупки или стоимость собственности
Следовательно:
Стоимость собственности = Чистая операционная прибыль / ставка капитализации
Ставка капитализации эквивалентна процентной ставке для облигаций или коэффициенту E / P для акций: более желательные объекты недвижимости будут иметь более низкие ставки капитализации, чем менее желательные объекты недвижимости, по той же причине, что и казначейские облигации. ставки, чем мусорные облигации или быстрорастущие компании, имеют более низкое отношение прибыли к цене, чем компании, которые не растут.Ставка капитализации учитывает потенциал роста либо собственности, либо ее дохода. Другими словами, инвесторы будут готовы платить более высокую цену за недвижимость в желаемом районе, чем за недвижимость, приносящую такой же доход в гетто.
Пример: определение наилучшей стоимости ваших инвестиций путем расчета нормы капитализации
Вы рассматриваете возможность покупки 4 квартир для получения дохода от аренды на общую сумму 200 000 долларов. Вы можете сдавать квартиры в аренду по цене 500 долларов в месяц для постоянных арендаторов, а ваши общие эксплуатационные расходы на каждую квартиру составляют 200 долларов в месяц.Чтобы рассчитать чистый годовой операционный доход, рассчитайте чистую прибыль в месяц, затем умножьте на 12:
Как видите, ставка капитализации — это ваша норма прибыли на ваши инвестиции, и ее можно использовать для сравнения арендуемой собственности с другими инвестициями. Однако также имейте в виду, что стоимость квартир при перепродаже вырастет, по крайней мере, при уровне инфляции, в то время как большинство других инвестиций, таких как инвестиции в облигации, не увеличатся.Кроме того, по мере роста цен на недвижимость вы можете повышать арендную плату, позволяя получать доход от увеличивающейся основной суммы, что дает вам те же преимущества, что и казначейские ценные бумаги с защитой от инфляции (TIPS). Следовательно, с инвестиционной недвижимостью вы не только застраховываетесь от инфляции, но и зарабатываете все больше денег в ближайшие годы. Единственный недостаток собственности по сравнению с ценными бумагами и другими инвестициями заключается в том, что ею нужно управлять, и вы должны иметь дело с арендаторами.
Мультипликаторы валовой ренты и валового дохода
Другой метод оценки собственности — применение множителя валовой ренты или дохода, который проще, чем доходный подход, описанный выше.
Множитель валовой арендной платы ( GRM ) используется для оценки жилой недвижимости от 1 до 4 единиц и равен продажной цене, деленной на ежемесячную арендную плату:
GRM = Цена продажи / Ежемесячная арендная плата
Оценщик однако не использует текущую взимаемую арендную плату, поскольку это может быть не рыночная арендная плата, а использует недавнюю информацию об аренде как минимум 4 сопоставимых объектов недвижимости для получения более точной оценки.
| Недвижимость | Цена продажи | ÷ | Ежемесячная арендная плата | = | GRM |
|---|---|---|---|---|---|
| Кондоминиум на 123 | 9048 $ 9048 | 80 | |||
| Дом на одну семью по адресу 908 Hilltop Street | 135 000 долларов США | ÷ | 1 200 долларов США | = | 112.5 |
Годовой валовой доход коммерческой недвижимости, который включает жилую недвижимость с 5 или более единицами, равен ее годовому доходу от аренды, концессий, парковок, торговых автоматов и других источников. Годовой валовой доход используется для оценки коммерческой недвижимости, поэтому естественно использовать множитель валового дохода ( GIM ), рассчитываемый как GRM, но с использованием годового валового дохода вместо ежемесячной арендной платы.
GIM = Цена продажи / Годовой валовой доход
| Коммерческая недвижимость | Цена продажи | ÷ | Годовой валовой доход | = | GIM |
|---|---|---|---|---|---|
| Unity 300 000 долл. США | ÷ | 40 000 долл. США | = | 7.5 | |
| DEF Woodridge Complex | 400000 долларов США | ÷ | 55000 долларов США | = | 7,3 |
После определения множителя стоимость объекта недвижимости может быть оценена:
Рыночная стоимость Имущество = GRM × Ежемесячный доход
Рыночная стоимость коммерческой недвижимости = GIM × Валовой доход
Пример: Определение увеличения рыночной стоимости с помощью множителя валовой арендной платы
Если вы заплатили 120 000 долларов США за дом с 4 квартирами, которые сдаются в аренду за 500 долларов США в месяц каждая, то:
Если через несколько лет вы повысите арендную плату до 600 долларов США и при этом сохраните своих арендаторов, то стоимость вашей собственности:
Выверка
Выверка — это анализ трех подходов для определения окончательной стоимости, присваиваемой собственности. Поскольку различные подходы лучше всего подходят для конкретных типов собственности, наилучшему подходу для данного типа собственности дается наибольший вес с некоторыми корректировками стоимости из других подходов, если оценщик считает, что это оправдано.
Оценщик должен объяснить причину сверки, особенно ее отношение к текущему рынку.
Чем не является оценка недвижимости
Оценка недвижимости — это, в лучшем случае, оценка стоимости, основанная на ограниченной информации. Например, подход сравнения продаж зависит от легко идентифицируемых характеристик собственности. Оценщик не проводит осмотр имущества, поэтому скрытые дефекты не рассматриваются. Однако скрытые дефекты снизят стоимость имущества в размере стоимости их ремонта. Границы собственности не проверяются, это должен делать геодезист.Предполагается, что передаваемый титул будет простым, без каких-либо посягательств. Очевидно, что передача меньших юридических прав или собственности с посягательствами снизит стоимость.
Еще одна вещь, о которой следует помнить, — это то, что оценщики основывают большую часть своих продаж на вторичной информации, такой как списки MLS и правительственная информация. Оценщики не проводят осмотр сопоставимых объектов недвижимости. Их сравнения основаны на зарегистрированных продажных ценах и описаниях недвижимости.Поэтому незарегистрированные детали, которые могут повлиять на стоимость недвижимости, не рассматриваются. Кроме того, люди сильно различаются по своим навыкам ведения переговоров при покупке или продаже собственности, и оценки собственности разными оценщиками также будут отличаться, поэтому даже зарегистрированные цены на сопоставимую недвижимость в сопоставимых районах будут отличаться.
Поскольку объекты недвижимости редко бывают похожи друг на друга, оценщики должны добавлять или вычитать суммы, отражающие преимущества или недостатки оцениваемой собственности по сравнению с сопоставимыми объектами.Учитывается только рыночная стоимость разниц, а не их фактическая стоимость. Например, если в оцениваемой недвижимости есть бассейн, а в сопоставимых объектах нет, то рыночная стоимость бассейна, а не его стоимость, либо добавляется, либо вычитается, в зависимости от желательности бассейнов в данном районе. Бассейны обычно более желательны в более жарком климате и менее желательны в более холодном климате. Таким образом, точная оценка недвижимости будет также зависеть от точной оценки рыночной стоимости различий между оцениваемой недвижимостью и сопоставимой недвижимостью, что представляет собой еще один источник возможных ошибок.
Лучшее, что действительно может сделать оценщик, — это предложить диапазон возможных значений для собственности.
Правила предотвращения завышенных оценок недвижимости
Для предотвращения завышенных оценок недвижимости, которые способствовали возникновению Великой рецессии 2007–2009 годов, Fannie Mae и Freddie Mac и их регулирующий орган, Федеральное управление жилищного финансирования, выпустили новые инструкции. по ипотеке примут. Новое независимое учреждение, Independent Valuation Protection Institute , наблюдает за отраслью оценки недвижимости, чтобы гарантировать соответствие отрасли передовым практикам.
Эти правила включают:
Независимые оценщики недвижимости
Частично причиной пузыря на рынке недвижимости и краха субстандартного кредитования, произошедшего во время Великой рецессии, были завышенные оценки жилья.Многие кредиторы использовали свои собственные оценочные подразделения, дочерние или аффилированные компании для оценки собственности по ценам выше рыночных для получения одобрения ссуд. В прошлом кредиторы были бы обеспокоены рисками, но в настоящее время, когда большая часть ипотечных кредитов перепродается как ценные бумаги с ипотечным покрытием, риски перекладываются на инвесторов, что уменьшило обеспокоенность кредиторов по поводу рисков и повысило их внимание к прибыли. .
Начиная с января 2009 года, Fannie Mae и Freddie Mac , крупнейшие покупатели ипотечных кредитов, секьюритизированных в ценные бумаги с ипотечным покрытием, потребуют, чтобы кредиторы использовали независимых оценщиков недвижимости.
