0 до 7000000 долларов не менее00 до 6000000 долларов Спальни минимум 3 спальни минимум 4 спальни5 или больше спален
Ванные комнаты минимум 1 ванная комната минимум 1.5 ванных комнат минимум 2 ванные комнаты минимум 2,5 ванных комнаты минимум 3 ванные комнаты минимум 3,5 ванные комнаты минимум 4 ванные комнаты 4,5 или больше ванных комнат
Представлено «Если вы не остановите поступление воды, нет смысла пытаться управлять водой, которая уже там », — говорит Джеффри Гросс, главный операционный директор Maxons Restoration, нью-йоркской фирмы по восстановлению поврежденного имущества.
Удаление стоячей воды
Ваш следующий шаг — избавиться от стоячей воды, которая находится внутри вашего дома, путем извлечения, откачки или вытирания того, что находится на полу.По словам Гросса, чем раньше вы это сделаете, тем лучше.
«Если у вас есть подвал и там шесть дюймов воды, и у вас нет средств сделать это немедленно, но вы можете найти кого-нибудь на следующий день, это было бы нормально, но если вы находитесь на 19-м этаже и у вас есть два дюймов воды, это более насущное требование », — говорит он.
Ограничить дальнейшее повреждение
При повреждении водой вам необходимо действовать быстро, чтобы защитить как здание, так и его мебель. После того, как вы удалите воду, вам может потребоваться убрать мебель с дороги и предотвратить распространение воды и причинение еще большего ущерба.
«Иногда это так же просто, как держать дверь закрытой и подложить под дверь полотенце или взять мебель и перенести ее в другое место. В других случаях нужно привлечь профессионалов, чтобы вынести вещи», — говорит Гросс.
Одна из стратегий, которую использует команда Гросса, — ставить мебель, которую нелегко переместить, на пеноблоки. «Это может позволить воздуху течь под мебелью и позволить ей высохнуть и предотвратить вторичное повреждение», — говорит он.
Исходя из того, как составлены полисы страхования, Гросс утверждает, что вы обязаны делать все возможное, чтобы уменьшить ущерб и предотвратить вторичный или дальнейший ущерб.«Некоторые люди парализованы этим событием и хотят, чтобы все его увидели, прежде чем кто-нибудь что-нибудь коснется». «Не делай этого», — говорит он. Вместо этого сделайте много фотографий и двигайтесь дальше.
«Действовать нужно быстро, — говорит Джефф Шнайдер, президент страховой компании Gotham Brokerage (спонсор Brick Underground, к сведению). «Помните, что для полного высыхания пола может потребоваться несколько недель, прежде чем вы сможете увидеть степень повреждения».
Определите размер ущерба.
Следующим шагом является определение размера ущерба.«В некоторых случаях стоячей воды очень мало, потому что она поглощена сухой стеной», — говорит Перри Хийман, владелец компании New York Total Damage Restoration.
Гросс говорит, что его команда будет снимать показания влажности и визуально осматривать поверхности и материалы, чтобы определить, куда могла попасть вода. Предсказать, где достигла вода, невозможно, но очень часто бывает трудно подтвердить. «Мы ищем влагу, застрявшую в полостях стен, за встроенными элементами и тому подобным», — говорит Гросс.
Не удивляйтесь, если вы услышите термин «стратегический снос». Гросс говорит, что для просушивания пустот или карманов, в которых может скрываться влага, возможно, потребуется проделать отверстия в стене. Двухслойная сухая стена, которая используется в современных зданиях, может быть сложной задачей для сушки, и это может быть сложно, когда стена разделяет две квартиры или квартиру и общественное пространство, а восстановление создает проблемы с безопасностью и конфиденциальностью.
Другие опции включают осушители и максимальное движение воздуха.Все, что нельзя высушить, необходимо удалить.
Дальнейшее восстановление
Одна из самых больших проблем со скрытой водой — это плесень. «Все начинается за стенами», — говорит Хийман. Он отмечает, что удаление мокрой изоляции или влажных сухих стен является частью процесса восстановления, но это необходимо сделать в течение месяца после повреждения. «Это не может ждать — плесень может быть очень токсичной и вредной для здоровья», — говорит он.
Гросс говорит, что после того, как место высохнет, но прежде чем приступить к строительству, если у вас есть какие-либо проблемы или запахи, пора попросить квалифицированного специалиста по оценке плесени провести независимый тест.Они возьмут пробы воздуха и сравнят их с непораженными участками. «Специалист по оценке плесени проведет оценку того, считается ли место готовым к ремонту», — говорит он.
Хийман говорит, что нужно проявлять особую осторожность, если в сточных водах присутствует вода.
Ремонт и восстановление
Что касается ответственности, она будет зависеть от типа ущерба и типа квартиры, в которой вы живете.
«Ущерб, причиненный водой из-за сломанных труб; переливы из ванн, раковин, стиральных машин; завалы льда; дождевая вода, поступающая после того, как ветер повредил крышу; все это покрывается в соответствии с вашими стандартными квартирными правилами», — говорит Шнайдер.
Gross предлагает составить список всего поврежденного. «Это может включать отправку одежды на чистку, обращение к ремонтникам, если это прибор, который требует ремонта, или получение сметы ремонта для любого необходимого ремонта», — говорит он.
В случае повреждения конструкции в кондоминиуме вам необходимо доказать халатность другой стороны, чтобы передать ответственность за ущерб кому-либо еще. Лучше всего произвести ремонт, который вам нужен, и если вы позже сможете определить виновность, тогда вы будете преследовать соседа или доску за понесенные расходы.
Если вы являетесь акционером кооператива, структура домовладельцев-арендаторов этих типов зданий защищает вас посредством гарантии пригодности для проживания. Правление отвечает за поддержание пригодных для проживания условий жизни. Ваша доска для совместной игры, вероятно, будет вынуждена отказаться от очень дорогостоящего ремонта, поэтому, если это так, вам, возможно, придется пойти на компромисс. Если утечка произошла по вашей вине, затраты на ремонт, как правило, ложатся на вас.
Шнайдер указывает, что наводнение из-за повышения уровня воды или чрезмерного количества дождя покрывается только отдельной политикой наводнения, обычно выпускаемой FEMA, но приобретаемой через агентов.«Уровень воды должен достигать уровня вашей квартиры. Так что, если вы находитесь на четвертом этаже и у вас есть претензия на наводнение, у вас — и у всех нас — проблемы посерьезнее», — говорит он.
Некоторые реставрационные компании возьмут на себя все трудоемкие административные работы, а также восстановление и ремонт. Компания Gross предлагает вам запросить очень подробные сметы, чтобы при необходимости работу можно было разделить или разбить на части в зависимости от ответственности. По его словам, самое главное — не торопитесь. «Это ваш дом, вы сами решаете, кто его ремонтирует — никто не может сказать вам, кому пользоваться.»
Риск наводнения усложняет попытки городов легализовать квартиры в подвале
В то время как города стремятся справиться с кризисом доступного жилья, многие ищут ответ в подполье.
Но хотя создание новых жилых помещений в подвалах может обеспечить доступную арендную плату — не говоря уже о новых потоках доходов для мелких арендодателей — эта стратегия сталкивается с дополнительными проблемами, учитывая экстремальные погодные условия, вызванные изменением климата.
Это стало явным облегчением в сентябре, когда проливные дожди от остатков урагана Ида затопили улицы и здания Нью-Йорка.Тринадцать жителей Нью-Йорка погибли во время урагана, 11 из них жили в подвале или подвале. Городской отчет об экстремальных погодных явлениях показал, что подвальные помещения «представляют собой невероятно сложную задачу», поскольку многие из них были построены без надзора со стороны города и не имеют таких средств безопасности, как выходы, вентиляция и защищенные электрические системы.
«Из-за этих опасностей немедленная легализация каждого подвального помещения небезопасна для жителей Нью-Йорка», — говорится в отчете. «Однако из-за потребности в доступном жилье подвальные квартиры остаются важной частью жилищного фонда города.”
В 2019 году администрация Билла де Блазио инициировала пилотную программу по переоборудованию подвалов в районе Восточного Нью-Йорка Бруклина в безопасные квартиры, установив новые стандарты безопасности и помогая домовладельцам в переоборудовании. Однако эта программа была сокращена во время пандемии COVID-19, и чуть более 100 домовладельцев завершили оценку пилотного проекта из 8000 подходящих домов.
Ребекка Моррис, старший менеджер программы Центра общественного развития Пратта и защитник пилотного проекта по переоборудованию подвала, сказала, что участники «цеплялись за соломинку», чтобы получить больше поддержки, но сказала, что уже давно было сложно получить поддержку. в подвал переоборудования.
«Мне неприятно говорить, что это помогло бы, потому что этой трагедии можно было бы избежать, если бы 15 лет назад город прислушался и серьезно отнесся к вопросу о подвальных квартирах», — сказал Моррис. «У меня есть некоторая надежда, что это, по крайней мере, побудит следующее правительство уделить этому особое внимание».
По данным Нью-Йорка, не менее 100 000 жителей Нью-Йорка живут в 50 000 или более незаконных подвальных квартирах. Эти жители, как правило, представляют собой семьи иммигрантов с низким доходом, которым может потребоваться относительно более низкий процент неформальных квартир.Согласно пилотному проекту, конверсия оценивается в сумму от 275 000 до 375 000 долларов США.
«Я могу сказать вам, что у нас есть некий чудесный план, как решить незаконную проблему с подвалом в одночасье… Мы не знаем», — сказал де Блазио газете New York Times в сентябре.
В связи с приостановкой пилотного проекта в подвале городские власти объявили о некоторых немедленных шагах по защите жителей подвалов от будущих наводнений. К 1 мая 2022 года город создаст базу данных подземных пространств и обеспечит улучшенную связь для домовладельцев с квартирами в цокольном этаже.Город также будет обучать аварийно-спасательных служб более эффективной эвакуации из подвала и будет использовать общественных организаторов для проведения обходов по домам, чтобы охватить жителей из групп риска. Город также будет работать с домовладельцами для подключения подъездных путей к канализации, чтобы уменьшить наводнения в жилых районах.
Но Моррис сказал, что статус-кво — незаконные квартиры и неконтролируемые наводнения — просто подчеркивает, насколько бедные и меньшинства жителей Нью-Йорка подвергаются наибольшему риску от различных кризисов.
«Он просто признает, что люди, которые меньше всего влияют на наш климат, — это те, кто больше всех страдает и больше всего страдает от кризиса доступного жилья», — сказала она.«Ида показала, насколько жесток этот перекресток. Мне неприятно это говорить, но я надеюсь, что так будет и дальше ».
ADU предлагают доступное решение
После кризиса потери права выкупа в 2008 году Дайан Лимас начала опрашивать домовладельцев в районе Олбани-Парк в Чикаго, где преобладают представители меньшинств, в составе Совета по районам Олбани-Парк, приоритетом которого было сохранение домовладения в сообществе. Тем не менее, Лимас и ее группа вскоре определили другую группу жителей группы риска: десятки семей, живущих в незаконных подвальных помещениях, которые легко могут остаться без крова, если дом над ними будет лишен права выкупа.Лимас вспоминает, как смотрел на специальные квартиры с низкими трубами и крошечными окнами и спрашивал, действительно ли они безопасны для жизни.
«Ответ был бы такой:« Если бы мы не жили здесь при доступной арендной плате, которую мы имеем здесь, мы с семьей были бы на улице », — сказал Лимас. В целом, по ее словам, люди платили от 400 до 600 долларов в месяц за единицы, что значительно ниже, чем над наземными.
Группа поняла, что легализация этих квартир может значительно увеличить жилищный фонд города, а также дать мелким арендодателям еще один источник дохода, который сможет удержать их на плаву.Совет — теперь переименованный в Communities United — работал с городом Чикаго над попыткой увеличить количество дополнительных жилых единиц (ADU), независимых жилых помещений с полностью оборудованными кухнями и ванными комнатами. Помимо подвалов, в ADU входят квартиры для бабушек, каретные дома и жилые дома.
Отчет Urban Land Institute показал, что 2-4 квартиры — жилые дома с четырьмя квартирами, обычно расположенные друг над другом, — составляют почти 30% от общего количества жилых единиц в Чикаго, многие из которых включают подвал или сад. .Хотя аренда этого помещения была обычным явлением, в отчете было обнаружено, что эти здания все чаще сносятся, что приводит к проблеме доступности. Инициатива ADU предлагает домовладельцам помощь в восстановлении подвальных помещений и превращение ADU в надежный источник дохода для домовладельцев.
Хотя решение может показаться очевидным, многие коды зонирования ограничивают доступ к ADU. Например, ограничения на количество жителей в одном здании, обязательные парковочные места и отсутствие финансовых инструментов затрудняют их легализацию.
Это начинает меняться.Этой весной законодатели штата Юта приняли закон, который позволит большинству домовладельцев сдавать в аренду квартиры в цокольном этаже в частных домах в рамках усилий по решению проблемы нехватки жилья в штате . Калифорния приняла несколько политик, призванных упростить строительство ADU, что привело к значительному увеличению доступности жилья. Отчет Калифорнийского университета в Беркли показал, что количество разрешений ADU в штате увеличилось с 6000 до почти 16000 в период с 2018 по 2019 год, а количество завершенных единиц увеличилось более чем в три раза с 2000 до почти 7000 за то же время.По оценкам отдельного исследования Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе, законодательство ADU создало потенциал для строительства почти 1,5 миллиона новых единиц жилья.
Но для того, чтобы убедиться, что эти новые устройства безопасны, могут потребоваться собственные ограничения. Бостон, например, запустил программу ADU в 2017 году, предлагая ссуды с нулевой процентной ставкой для правомочных владельцев недвижимости на преобразование подвалов в жилые помещения. Но городской кодекс налагает ограничения на подвальные помещения для домов, расположенных в зоне затопления FEMA .В октябре исполняющий обязанности мэра Ким Джейни подписал наложение зонирования, ограничивающее застройку в районах, которые могут быть затоплены в случае шторма с 40-дюймовым подъемом уровня моря, также известного как шторм с вероятностью 1%. Это еще больше ограничит подземные жилые помещения в этих областях, требуя, чтобы любое пространство ниже стандарта высоты уровня моря использовалось только для предотвращения наводнений, хранения или стоянки.
«Чтобы Бостон рос и процветал для будущих поколений, мы должны обеспечить, чтобы здания, построенные сегодня, были устойчивыми и защищенными от воздействия изменения климата», — сказал в своем заявлении директор Бостонского агентства по планированию и развитию Брайан Голден.«Обновив наш кодекс зонирования, чтобы выйти за рамки карт наводнений FEMA, Бостон лидирует не только в подготовке к штормам сегодня, но и к штормам завтрашнего дня».
Снижение риска
Наводнение после Иды может быть только предвестником будущего. Исследования показали, что прибрежные города сталкиваются со значительным риском наводнений по мере повышения уровня моря и усиления штормов. Эта реальность представляет опасность для домовладельцев — даже для тех, кто живет за пределами традиционных зон наводнений, которые могут не осознавать свой риск, пока не станет слишком поздно.
В настоящее время предпринимаются усилия по защите домовладельцев в случае возникновения повреждений, предоставление жителям с низкими доходами дополнительных денег на ремонт и предоставление покупателям жилья столь необходимой информации по безопасности с самого начала.
В 2017 году Сэм Броуди, директор Центра техасских пляжей и берегов при Техасском университете A&M в Галвестоне, запустил Buyers Be-Where, веб-сайт, на котором собраны расширенные данные о наводнениях и загрязнении для разработки оценок риска для домов в нескольких городах. включая Хьюстон, Новый Орлеан, Сиэтл и Майами.По его словам, идея заключалась в том, чтобы предоставить людям экологические данные в их домах, аналогичные данным о школах и преступности, на которые смотрят многие домовладельцы, и помочь покупателям принимать обоснованные решения.
«Мы пытаемся четко заявить, что это не означает, что кого-то отговаривают от покупки дома», — сказал Броуди. «Я говорю людям, что если моей жене нравится дом, потому что в нем потрясающая кухня, но я узнаю, что он находится в зоне затопления, по крайней мере, я знаю, во что ввязываюсь».
Согласно контракту со штатом Техас, команда Броуди расширит веб-сайт новыми моделями и информацией о смягчении последствий, включая инструмент, который поможет домовладельцам рассчитать, насколько определенные инвестиции в смягчение последствий снизят их риск ущерба от наводнения.
Но даже обладающие знаниями домовладельцы сталкиваются с большими счетами как за подготовку домов и подвалов от наводнения, так и за уборку после шторма. Ида нанесла имущественный ущерб на северо-востоке страны на сумму от 16 до 24 миллиардов долларов, по данным информационного агентства CoreLogic.
Вот почему новое сотрудничество между Центром управления рисками и процессами принятия решений Уортонского университета Пенсильвании, некоммерческим центром по районам города Нью-Йорка (CNYCN) и Управлением мэрии Нью-Йорка по устойчивости к изменению климата направлено на получение страховки от наводнений в руки семей с низким и средним достатком.Пилотная программа исследует модель «инклюзивного страхования», использующую параметрический полис страхования от наводнений, который запускает автоматические выплаты держателям полисов в сообществе после определенной силы шторма.
По словам вице-президента CNYCN по развитию и внешним связям Джессики Уэллс-Хасан, идея состоит в том, чтобы быстро доставить деньги домовладельцам после стихийного бедствия, без квитанций и недельного процесса документации. «Это деньги, которые люди могут использовать любым способом, которым они хотят, для проведения любого необходимого ремонта или подготовки», — пояснил Уэллс-Хасан.
CNYCN также расширяет исследования преимуществ страхования для общества и обучает домовладельцев, помогая им правильно определять размер защиты от наводнений и лучше формулировать свой риск. Это, по словам Уэллс-Хасана, поможет домовладельцам из групп риска быть более подготовленными, но также позволит уменьшить количество препятствий для безопасности жителей подвала.
«Мы хотим, чтобы каждый, кто снимает подвал или владеет домом с подвалом, имел страховку от наводнения, независимо от того, какие еще у них есть замечательные страховые полисы», — сказала она.«Давайте избавимся от бюрократии, чтобы мы все узнали больше и вывели эти квартиры из их незаконного и непризнанного статуса».
Что делать, если ваша квартира затопляет
Даже в теплом и сухом климате Феникса, штат Аризона, возможно затопление квартир. Наводнения очень разрушительны и не просто доставляют неудобства. Как съемщик, вы должны быть готовы к возможным непредвиденным ситуациям при аренде квартиры в Фениксе.
Помните следующие советы, и вы будете готовы в случае наводнения.
Знайте свои риски наводнения
Лучший способ предотвратить хаос в любой плохой ситуации — это быть готовым. С затопленными квартирами может быть сложно справиться, но с правильной информацией с ними можно справиться, и вы не будете нести меньше бремени. Еще до того, как произойдет наводнение, узнайте ключевые факты, чтобы лучше управлять ситуацией:
- Если наводнение происходит во время проливных дождей, знайте, в какое время года вы, вероятно, испытаете эти проливные дожди, и знайте, какие меры предосторожности нужно предпринять.Местные агентства часто предоставляют карты зон затопления и оценки того, сколько осадков может привести к наводнению. Используйте это в качестве руководства, чтобы узнать, когда вы можете ожидать, что уровень воды станет проблемным, и до этого начните перемещать, складывать или правильно хранить свои предметы, чтобы предотвратить их повреждение.
- Узнайте, подвержены ли эти квартиры в Фениксе определенным типам утечек, и как быстрее всего их устранить. В случае возникновения чрезвычайной ситуации некоторые объекты недвижимости позволяют вам привлечь собственного ремонтника для устранения утечки, и вам будут возмещены расходы.Обязательно спросите у руководства, можно ли это сделать. Также важно знать, где в квартире расположены различные запорные вентили, а также главный запорный вентиль в квартире.
- Самое главное, имейте план на случай наводнения в вашей квартире. Подготовьте место, например, шкаф или кухонную полку, для размещения электроники, важных документов и ценностей, чтобы избежать повреждения водой. Подумайте о том, чтобы иметь водонепроницаемый сейф для ваших документов и небольших ценностей. Отключите основные приборы, если вода начнет значительно подниматься; по возможности отключите электричество, чтобы электрический ток не достигал воды.
Страхование арендатора
Прежде всего, вы должны быть готовы к чрезвычайной ситуации. Страхование арендатора защищает вас от множества незапланированных событий, таких как кражи, наводнения и пожары. Хотя это не требуется по закону, как другие виды страхования, страхование арендатора является хорошей идеей, поскольку позволяет получить денежную оценку за свое имущество в случае повреждения или потери.
Обязанности арендодателя
Ваш домовладелец несет ответственность за ремонт дома и квартиры, который необходим из-за наводнения.Сюда входит структурный ремонт, чистка / замена ковров, стен, дверей и так далее. По закону арендуемая недвижимость должна быть пригодной для проживания и соответствовать всем местным жилищным законам, касающимся проживания.
Обратите внимание, что в случае наводнения ваш арендодатель не несет ответственности за вашу личную собственность, только за саму арендуемую собственность. Также обратите внимание, что вам не следует пытаться ремонтировать после наводнения, поскольку ответственность за это лежит на арендодателе, и это может повлечь за собой юридическую ответственность за выполненную работу.
Ваши законные права
Как арендатор ваши права следующие:
- У вас есть право на переговоры. Например, хотя это не требуется по закону, если ваша квартира непригодна для проживания из-за наводнения, вы можете потребовать, чтобы вас перевели в другую квартиру во время ремонта или чтобы ваш арендодатель оплатил гостиничные расходы.
- Ваш арендодатель не может выселить вас из собственности, если квартира не будет полностью разрушена и не подлежит ремонту, или если в вашем договоре аренды есть специальный пункт о выселении за частичный ущерб.
- Если ваша квартира серьезно повреждена, вы имеете право отказаться от аренды. Обратите внимание, что повреждение должно быть очень серьезным и требовать серьезного ремонта. При попытке аннулировать договор аренды соберите соответствующие данные и будьте готовы проконсультироваться с юристом, если возникнет такая необходимость.
- Арендная плата не подлежит оплате за квартиру, поврежденную наводнением, которая стала непригодной для проживания из-за повреждений. Если домовладелец по-прежнему настаивает на арендной плате, отметьте каждую сделку (транспорт, расходы на гостиницу, аренду и т. Д.), И вы можете подать иск в суд мелких тяжб, чтобы возместить эти расходы.Делайте любые запросы в письменной форме.
- В случаях, когда наводнение не приводит к полному разрушению собственности, но причиняет ущерб, делающий ее непригодной для жизни, например, нет водопровода, вы можете по закону потребовать снижения вашей арендной платы.
- Если домовладелец проявил халатность при устранении проблемы, о которой было сообщено, и это напрямую привело к наводнению, он может быть привлечен к ответственности. Чтобы это применимо, домовладелец должен быть проинформирован о необходимости ремонта. Обязательно сообщайте и записывайте любые запросы на ремонт.
- Поймите, что верно и обратное.Если вы несете ответственность за затопление вашей квартиры, домовладелец имеет право предъявить вам иск о возмещении ущерба. Это включает умышленное повреждение или небрежность.
Heers Management
Один из лучших способов избежать осложнений от наводнения — это арендовать недвижимость у профессиональных компаний с хорошей репутацией. Хорошо управляемая компания по управлению недвижимостью будет не только поддерживать недвижимость для предотвращения повреждений, но и производить необходимый ремонт в случае повреждения от наводнения.
Если вы ищете многоквартирные дома в районе метро Phoenix, подумайте о Heers Management.Имея более чем двадцатилетний опыт работы, вы можете быть уверены, что за вашей квартирой будут следить специалисты, заботящиеся о своих жильцах.
Большинство квартир, где жители Нью-Йорка погибли во время наводнения Ида, были незаконно переоборудованы в аренду.
По крайней мере 12 жителей Нью-Йорка, в том числе двухлетний мальчик, погибли в своих квартирах в результате наводнения от остатков урагана Ида, хлынувшего в их дома 1 сентября .
По меньшей мере пять из этих домов были незаконно переоборудованы в квартиры в подвале и цокольном этаже, как подтвердило The Independent Департамент строительства Нью-Йорка.
По данным агентства, в город поступили сообщения о повреждениях в результате наводнения более чем 1100 объектам недвижимости по всему городу.
«Наша команда неустанно проводит инспекции более тысячи объектов недвижимости в пяти районах после шторма в среду», — говорится в заявлении комиссара по строительству Мелани Э. Ла Рокка. «Мы продолжим делать все возможное, чтобы жители Нью-Йорка были в безопасности в своих домах».
Недвижимость в Бруклине и Квинсе включает незаконное переоборудование трех этажей подвала в одну, две и четыре квартиры, а также незаконное преобразование подвала в квартиру, сообщает агентство.
Еще одна квартира на цокольном этаже в Квинсе была юридическим лицом, сообщило агентство.
Незаконные преобразования включают переоборудование здания в квартиры без разрешения или разрешения города и часто не включают аварийные выходы, незаконные газовые и электрические работы, а также отсутствие вентиляции и света.
Городские власти рассматривают подвал как комнату, высота пола над уровнем которой превышает 50 процентов, а подвал — более половины высоты этажа ниже уровня земли.
По состоянию на этот месяц в городе собрано 8 072 жалобы на подозрения в незаконном ведении квартирных разговоров.
В 2020 году в городе было собрано более 11700 человек, а в 2019 году — более 16700.
Генеральный прокурор Нью-Йорка Летиция Джеймс призвала город предоставить ваучеры на экстренное жилье всем жителям Нью-Йорка, живущим в нерегулируемых квартирах после наводнения в среду.
« Мы знаем, что жилищный кризис в Нью-Йорке зашел слишком далеко, когда арендаторам приходится рисковать своей жизнью только для того, чтобы иметь крышу над головой», — заявила она в заявлении от 3 сентября. «Сильные дожди и другие суровые погодные явления в Нью-Йорке стали правилом, а не исключением.Перед лицом такого риска мы обязаны уберечь этих жителей Нью-Йорка от опасности, предложив им более безопасное и регулируемое жилье ».
Она добавила: «Преодолеть двойную угрозу изменения климата и жилищного кризиса будет непросто, но мы должны принять меры для защиты наших соседей и предотвращения будущей катастрофы».
По данным Центра общественного развития Пратта, более 100 000 жителей Нью-Йорка живут в незаконно переоборудованных квартирах, и большинство из них проживает в районах с большим количеством иммигрантов и малообеспеченным населением, такими как Куинс.
Эрик Клиненберг, профессор социологии Нью-Йоркского университета и автор статей об изменении климата и неравенстве, сказал The Independent , что Ида оказывает влияние на квартиры в подвальных помещениях, «что происходит, когда встречаются жилищный кризис и климатический кризис».
«В Нью-Йорке тысячи бедных семей живут под землей, упакованные в так называемые« садовые »квартиры, которые на самом деле являются подвалами, где они всегда уязвимы для затопления, а также множества других проблем», — сказал он Независимый.
Реализация проекта квартиры на набережной в Нью-Хейвене, несмотря на опасения по поводу наводнения, вызванного изменением климата
Планы по строительству до 500 новых квартир на Лонг-Уорф получили ключевое одобрение олдерменов — после того, как два главы городских департаментов заявили, почему Нью-Хейвену не следует полностью отказываться от застройки набережной, даже в условиях изменения климата.
Это голосование состоялось в среду вечером во время виртуального совместного заседания Совета по законодательству и комитетов по развитию сообществ.
Обсуждение, которое имело место — в частности, между Олдером Эллен Купо на Вустер-сквер, городским инженером Джованни Зинн и директором городского планирования Айчей Вудс — выявило, пожалуй, наиболее четкую формулировку философского, экологического и инженерного каната, по которому городские власти надеются пройти, когда помогая формировать будущее Long Wharf.
С одной стороны, город стремится стимулировать развитие преимущественно промышленной и малоиспользуемой набережной в оживленный, густонаселенный городской район.
С другой стороны, это готовится к еще большему повышению уровня моря, наводнениям, штормовым нагонам и другим разрушениям, вызванным водой, связанным с изменением климата — все это может поставить под угрозу жизнь и имущество этого нового района, на который надеялись.
«В этом проекте действительно используется подход« жить с водой », — сказал Вудс ольхе в среду вечером. «Он не отрицает, что произойдет изменение климата или что есть риски. Для снижения этих рисков требуется ряд мер ».
Зинн согласился.«Это очень интересное время для нашей набережной», — сказал он. «Время большого потенциала. Время большого риска. И время тщательного планирования и глубоких размышлений о будущем взаимоотношений Нью-Хейвена с его набережной ». При правильном планировании этот проект мог бы хорошо вписаться в более крупный, более интенсивно используемый и более связанный с городом прибрежный район.
Данный проект, о котором идет речь, представляет собой планы корпорации Fusco по застройке в основном пустующего участка набережной площадью 4,3 акра по адресу 501-585 Long Wharf Drive в предлагаемый комплекс многофункционального использования с 410 новыми квартирами, расположенными в двух новых 13-этажных и 15-этажных зданиях. исторические жилые башни; благоустроенный общественный парк площадью два акра вдоль гавани; и общественный рынок и фуд-холл.
Прежде чем приступить к более подробным планам предлагаемой застройки, Fusco предложила в городе изменение зонирования, которое позволит застройщику из Лонг-Уорф построить до 500 квартир на участке Лонг-Уорф-Драйв.
В среду вечером два комитета по ольхе единогласно проголосовали за это предложенное изменение зонирования, которое примет форму поправки к тексту зонирования для изменения Района плановой застройки №53, чтобы разрешить использование в жилых помещениях более до 500 квартир по адресу 501-585 Long Wharf Drive.
Местная законодательная демонстрация поддержки произошла через неделю после того, как Комиссия по городскому планированию также единогласно рекомендовала одобрить изменение зонирования.
Эти два рекомендуемых утверждения открывают путь к вероятному положительному голосованию по основному обновлению зонирования всем Правлением Ольхи в конце этого года.
«Земля лежала под паром в течение многих лет», — заявила президент Фуско Линн Фуско в среду вечером, повторив комментарии, которые она сделала в Комиссию по городскому планированию в начале этого месяца.«Это во многом связано с рыночными причинами. Мы считаем, что сейчас, когда рынок жилой недвижимости и рынок ценных бумаг растут, пора строить ».
«Мы всегда хотели сделать здесь нечто большее, чем просто офисный парк», — продолжила она, имея в виду нынешний офисный комплекс Морского центра, который находится по соседству с предполагаемым участком жилой застройки в течение последних 35 лет.
Этот проект дает Фуско — и городу — возможность иметь «больше« там, там »на Лонг-Уорф», — сказала она.
Во время часовой вводной презентации группы разработчиков перед местными законодательными органами местный прокурор Мэтью Ранелли принес письмо, написанное высокопоставленным должностным лицом Департамента энергетики и охраны окружающей среды штата (DEEP). В этом письме к ольхе обращались с призывом отклонить предложенное обновление зонирования из-за связанных с изменением климата рисков, с которыми жители квартир столкнутся, живя на воде, в ближайшие годы и десятилетия.
Ранелли откликнулся на предупреждения экологического регулятора один за другим.
Во-первых, по его словам, официальная оценка уровня моря в штате к 2050 году составит 20 дюймов: «Мы знаем об этих оценках. Мы изучили эти и другие оценки и разработали наш проект с учетом этих оценок, чтобы он был устойчивым и учитывал возможное повышение уровня моря в будущем ».
Ранелли сказал, что высота первого этажа первого запланированного здания Fusco составляет 15 футов, что намного выше базовой отметки FEMA, составляющей 13 футов.
Это даже не первый этаж, где будут жить люди, — сказал он.Вот где будет фуд-холл / коммерческое пространство.
Первый этаж, на котором будут располагаться квартиры, находится на высоте 26 футов и 6 дюймов — или на целых 13 футов выше базовой отметки наводнения.
В случае шторма, сказал он, здание спроектировано так, чтобы паводковые воды могли проникать и течь через парковочную зону, но «не в коммерческую зону и, конечно, не в жилую зону, которая находится на отметке 26».
Ранелли также не согласился с предупреждением DEEP о том, что любая жилая застройка вдоль гавани будет несовместима с Законом штата об управлении прибрежными районами, поскольку этот закон требует от муниципалитетов минимизировать риск воздействия наводнений на людей и собственность.
«Мы превышаем стандарты безопасности в собственных правилах предотвращения ущерба от наводнений Нью-Хейвена», — сказал он. «Мы превышаем требования к высоте, предусмотренные этим постановлением. Мы также превышаем недавно принятые требования строительных норм и правил, которые учитывают повышение уровня моря и воздействие волн. Мы позаботились о том, чтобы управлять рисками и по-прежнему ответственно строить таким образом, чтобы продвигать цель Нью-Хейвена по перестройке Лонг-Уорф », изложенную в недавно принятом городском плане ответственного роста Лонг-Уорф.
«Очевидно, что мы серьезно относимся к этим вопросам», — заключил Ранелли.По его словам, Фуско давно находится в гавани. Компания хорошо понимает, что такое управление зданием, например Морским центром, которое стоит у воды и, следовательно, подвержено риску штормовых нагонов и наводнений. «Очевидно, что мы спланировали их и приняли во внимание» для предлагаемой новой жилой застройки.
Спустя целых 2 часа 40 минут после встречи в среду вечером ольха наконец спросила городских властей о том, что они думают о письме DEEP — и о том, почему город поддерживает проект, который так явно беспокоит DEEP.
Директор отдела земельных и водных ресурсов DEEP Брайан Томпсон «говорит, что мы должны отрицать это» предлагаемое изменение зонирования, сказал Купо Зинну и Вудсу. В свете этого четкого предупреждения: «Почему мы должны одобрять это изменение зонирования?»
Зинн начал свой ответ с похвалы Томпсона и DEEP. Он сказал, что город разделяет многие из тех же проблем, поднятых в этом письме, и преследует те же цели защиты жизни и имущества людей от рисков наводнений, вызванных изменением климата.
Однако Зинн продолжил: «Я не думаю, что это аксиома, что каждый раз, когда вы живете в пойме, это автоматически становится менее безопасно или автоматически подвергает жизнь опасности.
Очень многое зависит от того, как город и частные застройщики планируют такие риски.
Как не подвергать опасности жизнь людей на береговой линии? — спросил Зинн.
Через пару способов. «Тип строительства, высота постройки в сочетании с планами» обеспечения устойчивости прибрежных районов изложены в принятом в городе Плане ответственного роста Long Wharf. К ним относятся строительство «живых берегов» из приливных болот, дюн, местных растений и других искусственных сооружений для защиты Лонг-Уорф от эрозии; строительство центральной «Зеленой дороги Лонг-Уорф», которая соединит районы и поможет отвести ливневую канализацию; и даже потенциально поднять дороги, чтобы преодолеть риск будущих наводнений.
«Я думаю, что вместе все это обеспечивает путь к успешному изменению зоны на жилую».
Такой проект, как запланированная Fusco многофункциональная застройка, дает нам возможность улучшить «экономику такого рода инвестиций», — сказал Зинн. То есть: вложив деньги в строительство двух новых больших налогооблагаемых структур, заполненных людьми, живущими и совершающими покупки в этой части Нью-Хейвена, город мог бы увеличить свою собственную финансовую казну — и, следовательно, был бы лучше расположен для оплаты некоторых из них. инженерные проекты, такие как улучшенный отвод ливневых вод и поднятые дороги, призванные защитить окрестности.
«Дьяволы кроются в деталях», — сказал Зинн. Он сказал, что у него есть много вопросов и просьб, которые он предложит, если и когда Fusco перейдет к стадии рассмотрения подробного плана участка этого проекта перед Комиссией по городскому планированию.
Зинн также отметил, что это предложение ориентировано на развитие общественного транспорта, учитывая его близость к автомагистралям I-91 и I-95, Union Station и железнодорожной станции.
«Я думаю, что мы не должны уклоняться от творчества, чтобы воспользоваться [этими большими транспортными коридорами], чтобы найти возможности для экономического роста в Нью-Хейвене.
Вудс согласился. Она также сказала, что есть риск отрицать такое изменение зонирования и ничего не делать с существующей набережной Нью-Хейвена.
«Если мы не допустим интенсификации использования, нам придется покинуть такие районы, как Лонг-Уорф [и] Милл-Ривер», — сказала она.
«Мы действительно просто хотим быть в центре внимания в переосмыслении, чтобы в будущем использовать нашу набережную в самых лучших интересах наших жителей, которые живут в Нью-Хейвене, и не оставлять нашу набережную как жизнеспособное место для удовольствия. жилищного строительства и экономического развития », — продолжила она.«Этот проект является эталоном для этого».
Вудс сказал, что город хочет использовать подход «прежде всего города» при реконструкции набережной. «У нас нет возможности перебраться в Вудбридж», — сказала она. «Мы собираемся остаться в Нью-Хейвене, где мы находимся, и действительно наилучшим образом использовать нашу набережную».
В конечном итоге все ольхи, участвовавшие в голосовании, согласились — по крайней мере, достаточно, чтобы единогласно проголосовать за предложенное изменение зонирования.
Вествиль Олдер Адам Маршан сказал, что его предложение явно поднимает вопрос: «Правильно ли это делать во время изменения климата и глобального повышения уровня моря?» Он сказал, что ценит ответы Зинна и Вудса на этот вопрос.
Он также похвалил Fusco за составление предварительного плана эвакуации жителей в случае наводнения. Он сказал: «Вероятно, это хороший прецедент, когда совет директоров просит застройщиков и управляющие компании разработать надежные планы эвакуации и различные протоколы, когда мы знаем, что приближается плохая погода, и мы наблюдаем за водой, выливающейся из берега».
«С моей точки зрения, наличие людей, живущих там [на Лонг-Уорф], чрезвычайно активизирует этот район», — продолжил Маршан.Он поддерживает эту цель.
Моррис Коув Олдер Сал ДеКола согласился: «Я думаю, что этот проект может стать катализатором для всего района Лонг-Уорф».
Холм Ольдер Кармен Родригес также выразила свою поддержку проекту, прежде чем все ее коллеги единогласно проголосовали в его поддержку. «Эта сфера абсолютно нуждается в позитивном росте», — сказала она.
Можете ли вы разорвать договор аренды, если ваша квартира может затопить?
В: Я живу в квартире с садом в Парк-Слоуп, где постоянно возникают проблемы с канализацией.Во время ураганов «Генри и Ида» я выливал ведром воду от двери, ведущей в мою спальню. Я купил поднятую дренажную решетку и водоотливной насос, который подключается к садовому шлангу, но насос не успевал. Поскольку я был дома, ущерб был ограничен. Но что, если случится сильный шторм, когда меня нет дома? Управляющая компания сказала мне вычесть стоимость насоса из арендной платы. Но разве домовладелец не должен решать более серьезные проблемы с канализацией?
A: Ваш домовладелец, по сути, обращается с вами как с служащим в здании, полагаясь на то, что вы постоянно не допускаете попадания воды.Нельзя ожидать, что вы поспешите домой с ужина, работы или отпуска в любую пасху или сильный летний шторм.
Содержание недвижимости, в том числе обеспечение надлежащего отвода воды, является обязанностью арендодателя, а не вашей.
«У арендодателя есть абсолютная обязанность не допускать попадания воды, даже если климат меняется», — сказал Сэмюэл Дж. Химмельштейн, юрист из Манхэттена, представляющий интересы арендаторов. «Вы не можете просить арендатора нести эту ответственность».
Если бы ваша квартира была затоплена, у вас могли быть основания для расторжения договора аренды.Г-н Химмельштейн советует жильцам квартир, пострадавших от наводнения, разорвать договор аренды и уехать, даже если домовладельцы угрожают заставить их соблюдать условия контракта.
Но вы не в такой ситуации. Вместо этого вы сидячая утка, ожидающая новой бури. Сообщите о своих проблемах с дренажем в письменной форме. Сообщите домовладельцу, что вас беспокоит, что ваша квартира затопит, если дренаж внутреннего дворика не будет устранен немедленно, и потребуйте, чтобы управляющая компания произвела необходимый ремонт. Вы можете подать иск HP в жилищный суд, и судья может заставить домовладельца выполнить эту работу.Вы можете удерживать арендную плату, и если домовладелец возбудит против вас дело о невыплате, судья может присудить вам снижение арендной платы.
Сделайте достаточно шума, и арендодатель сделает всю работу. Но это может стоить дорого — ваш арендодатель может не предложить вам новый договор аренды, поскольку арендодатели не обязаны продлевать договоры аренды с арендаторами по рыночной ставке. Хотя домовладельцу не разрешается делать это в отместку, будет трудно доказать мотив. Конечно, если не устранить проблемы с канализацией, возможно, вам все равно не захочется оставаться в квартире.
Чтобы получать еженедельные новости о жилой недвижимости по электронной почте, подпишитесь здесь. Следуйте за нами в Twitter: @nytrealestate.
Ресурсы для восстановления после стихийных бедствий и наводнений
После того, как вы заявите о потере, ваша страховая компания направит оценщика для изучения ущерба и оценки стоимости ремонта или замены. Если вы зашли в тупик в переговорах об урегулировании со своей страховой компанией, вы можете проконсультироваться с юристом или нанять лицензированного государственного аджастера, который будет действовать от вашего имени.Если соглашение не может быть достигнуто, ваша политика предусматривает процесс оценки. Каждый полис в отношении домовладельцев, арендаторов, кооперативных квартир и кондоминиумов, изданный в Нью-Йорке, содержит положение о том, что вы и ваша компания можете выбрать компетентного и незаинтересованного оценщика. Ваш страховщик тоже выберет один. Два оценщика, в свою очередь, выбирают судью.
Оценки
После того, как вы заявите об убытке, ваша страховая компания направит оценщика для изучения ущерба и оценки стоимости ремонта или замены.
Вы также можете получить оценку от своего подрядчика для сравнения с оценкой страховой компании. Если вам нужна помощь, ваш страховой агент или брокер может помочь вам заполнить форму претензии, собрать необходимые документы и материалы и предоставить общие рекомендации, но доказать страховую компанию вы должны сами.
Общественные Настройщики
Если вы понесли серьезный ущерб, такой как пожар или сильный ураган, который серьезно повредил или разрушил ваш дом, и вы зашли в тупик в переговорах по урегулированию со своей страховой компанией, вы можете проконсультироваться с юристом или нанять лицензированного государственного аджастера, чтобы действовать от вашего имени в вашей страховой компании.
Хотя большинство имущественных претензий может быть разрешено напрямую с вашим страховщиком и назначенным оценщиком, иногда потребитель или владелец бизнеса решают, что они предпочитают, чтобы кто-то другой обрабатывал страховое требование от их имени.
В Нью-Йорке государственные аджастеры имеют лицензию Департамента финансовых услуг. Когда вы нанимаете государственного аджастера, он представляет вы , а не страховую компанию. Как правило, они помогут вам провести инвентаризацию вашей утраты, защитить ваш дом от вандализма, связаться с вашей страховой компанией, посоветовать вам объем вашего покрытия и помочь вам получить услуги, необходимые для ремонта или восстановления вашего дома.Они также проведут от вашего имени переговоры с оценщиком страховой компании.
Лицензированные государственные настройщики
Для ведения бизнеса в Нью-Йорке государственные аджастеры должны иметь лицензию Департамента финансовых услуг. Приложение «Кто мы контролируем» на портале DFS может помочь вам найти общедоступного настройщика:
Портал DFS
Государственные аджастеры оплачиваются вами, а не страховой компанией. Размер гонорара государственного аджастера обычно выражается в процентах от суммы, которую он получает, и может быть предметом переговоров, но по закону не может быть выше 12.5% от суммы взыскания. Аджастер должен получить от вас подписанное соглашение о компенсации, в котором четко указана сумма компенсации. Подписанное вами соглашение о найме государственного аджастера может быть отменено без штрафа до полуночи третьего рабочего дня после даты подписания вами соглашения о компенсации. Кроме того, публичные оценщики не могут требовать вашего бизнеса с 18:00 до 18:00. и 8.00
Имейте в виду, что если вы нанимаете государственного аджастера, страховая компания может согласиться или не согласиться с оценкой размера ущерба.
Страховщик не обязан принимать возмещение убытков, заявленное государственным оценщиком, хотя страховщик может вести переговоры. Страховая компания обязана урегулировать претензию в соответствии с условиями полиса, выданного застрахованному. Каким бы ни был исход претензии, потребитель остается ответственным за согласованную плату государственного оценщика.
Оценщики и судьи
Если соглашение не может быть достигнуто между вами и вашей страховой компанией, ваш полис предусматривает процесс оценки.
Каждый полис в отношении домовладельцев, арендаторов, кооперативных квартир и кондоминиумов, изданный в Нью-Йорке, содержит положение, позволяющее вам и вашей компании выбрать компетентного и незаинтересованного оценщика. Два оценщика, в свою очередь, выбирают судью. Каждый оценщик должен оценить убыток и определить стоимость каждой позиции. Любые разногласия между оценщиками относительно стоимости любых предметов передаются и разрешаются арбитром. Затраты на этот процесс оплачиваются страхователем и страховой компанией.
Обратите внимание, что процедура оценки не доступна для споров, связанных с причиной ущерба.
.
