Оценка стоимости имущества

Содержание

Оценка недвижимости — Википедия

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. п.5 ФСО № 2 Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

рыночная стоимость;
инвестиционная стоимость;
ликвидационная стоимость;
кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

^[1]

Инвестиционная стоимость — это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки — инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении

кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утверждённая в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

В рамках осуществления своей деятельности оценщик недвижимости руководствуется рядом принципов:

Принципы пользователя — отражают точку зрения конечного потребителя;
Принципы внешней рыночной среды;
Принципы, связанные с объектом недвижимости;
Принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

Основные подходы оценки недвижимости[править | править код]

Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:

сравнительный подход;
затратный подход;
доходный подход.

В рамках каждого из 3-х подходов существуют свои специфические методики.

Доходный подход[править | править код]

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

По утверждению современного экономиста Вишневецкого А. В., этот подход называют также «маржинальным» (от англ. термина «margin», часто используемого в России как аналог понятия «прибыль»). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры «Due Diligence» (дью-ди́лидженс).

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путём расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания — установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать её, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путём соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путём её корректировки на риски.

2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учётом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы — прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путём анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Затратный подход[править | править код]

Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.

Сравнительный подход[править | править код]

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (см. Федеральный стандарт оценки № 1)

Основные методы оценки недвижимости[править | править код]

Основным, наиболее часто применяемым и наиболее точно отражающим рыночную стоимость недвижимости является метод Сравнения продаж

Метод сравнения продаж[править | править код]

базируется на статистическом мониторинге и факторном анализе сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект недвижимости.

Основные этапы применения метода:

— позиционирование объекта, выбор сегмента рынка к которому относится объект с учётом Анализа наиболее эффективного использования;

— анализ рынка;

— факторный анализ;

— выбор аналогов;

— расчет стоимости.

Метод капитализации доходов[править | править код]

Суть метода капитализации доходов — определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования

годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость

C=NOI/Rk{\displaystyle C=NOI/R_{k}}

где

C{\displaystyle C} — стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

NOI{\displaystyle NOI} — Чистый операционный доход или ЧОД (англ. Net operation income (NOI))

Rk{\displaystyle R_{k}} — Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации — показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

Rk=Rn+Nv{\displaystyle R_{k}=R_{n}+N_{v}}

где

Rk{\displaystyle R_{k}} — коэффициент капитализации

Rn{\displaystyle R_{n}} — ставка доходности инвестора на вложенный капитал — ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

Nv{\displaystyle N_{v}} — норма возврата капитала — процентная ставка, которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Ринга Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

Метод Инвуда Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

Метод Хоскольда Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

«Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

Метод дисконтирования денежных потоков[править | править код]

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;
объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков — наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

↑ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ (ФСО N 2)»Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255

Нормативно-правовая база оценочной деятельности[править | править код]

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ

Работа независимых оценщиков и оценочных компаний контролируется саморегулируемыми организациями оценщиков, например: РАО, РОО, СМАОс, СРО АРМО, Сибирь, МСО, НКСО и т. д.

Вечер Н.Ф Ольховский А.А Инвестиции в коммерческую недвижимость СПб.: 2005.
Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости. ЮНИТИ 2005
Иванова Е. Н. Оценка недвижимости. М.: 2007
Фридман. Д, Ордуэй. Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости М.:, Дело, 1998

ru.wikipedia.org

Оценка в Москве по оптимальной цене и срокам.

Что такое оценка?

Каждый из нас хотя бы раз в жизни сталкивался с таким понятием, как оценка. Речь, конечно, сейчас не об отметках в школе.

Оценка представляет собой определение рыночной стоимости имущества, будь то недвижимость или автомобиль. Оценка также проводится и в отношении иных менее осязаемых объектов. Например, бизнес, акции, ущерб от залива или пожара или даже сайт.

В зависимости от объекта и цели проведения оценки, преследуемой заказчиком услуги, оценщик выбирает один из подходов к определению стоимости объекта.

На данный момент в практике есть 3 основных метода:

Суть данного подхода заключается в определении стоимости путем определения размера затрат на создание объекта оценки. Основная мысль здесь заключается в том, что ни один здравомыслящий человек не станет платить, например, за дом, большую сумму, нежели он бы потратил, решив построить этот дом самостоятельно.

Идея этого метода оценки состоит в расчете, прибыли, которую может принести объект. Такой подход, как правило, используется при определении стоимости бизнеса, товарного знака или патента. Данный метод отличается от других тем, что размер дохода будет лишь прогнозируемым, то есть неточным.

Сравнительный

Наиболее популярный метод оценки. Чаще всего применяется для определения рыночной стоимости недвижимости. Он заключается в расчете стоимости в сравнении с объектами-аналогами. Например, вам нужна оценка квартиры. Оценщик изучает предложения на рынке в том же районе города на квартиры с такой же площадью в домах приблизительно одинаковых лет постройки.

Как происходит оценка?

Сам процесс определения стоимости объекта состоит из нескольких этапов, которые могут изменяться в зависимости от самого объекта и опять же той цели, которая ставится перед оценщиком.

1 этап – он всегда неизменен и заключается, в первую очередь, в обращении к оценщику. Заказчик услуги и специалист определяют цель проведения оценки, обговаривают условия выполнения работы и ожидаемый результат.

2 этап – это изучение оценщиком объекта оценки. Его параметров, характеристик, каких-либо особенностей. Оценщик собирает необходимую для работы информацию: условия и состояния экономики в данной сфере, документацию, полученную от клиента или через официальные запросы.

На 3 этапе, как правило, происходит выезд на осмотр объекта, если таковой вообще возможен.

Например, если предстоит оценка акций, то осмотр нереален. С другой стороны, если речь идет об определении рыночной стоимости квартиры, то в данном случае выезд на осмотр просто обязателен.

4 этап заключается в определении метода оценки. При чем здесь оценщик не просто выбирает тот или иной подход, он также должен в обосновать, почему он отказывается от других методов и по каким причинам.

Например, в виду невозможности применения сравнительного подхода для определения рыночной стоимости оборудования по причине отсутствия на рынке аналогичных объектов оценщик выбирает затратный или доходный метод.

5 этап – проведение расчетов для определения рыночной стоимости.

Оценщик с помощью специальных формул делает расчет и выводит стоимость, которая далее сводится в итоговую на основании корректировок, допущений, округления и прочих условий.

И 6 этап – итоговый – формирование самого отчета об оценке в соответствии со всеми требованиями Федерального Закона «Об оценочной деятельности» и иными нормативно правовыми актами.

Что получает клиент?

Любой отчет об оценке представляет собой документ, объем которого зависит исключительно от объекта оценки. Как минимум, это 50-60 листов формата А4. Отчет обязательно должен быть прошнурован и пронумерован, а также содержать печать компании-оценщика и личную подпись сотрудника, выполнившего работу.

Такой отчет можно использовать для любых целей: купля-продажа, внесение имущества в уставной капитал предприятия, решения судебных споров и многое другое. Так как официальный отчет обладает полной юридической силой, то его можно предоставлять в любые государственные органы, суд и прочие организации.

Сам отчет, как правило, состоит из следующих разделов:

Задание на оценку
Сведения о Заказчике
Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
Описание применяемых стандартов оценочной деятельности
Описание и характеристики объекта оценки
Анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов
Описание процесса оценки и применяемого подхода
Сертификат оценки
Документы на объект: правоустанавливающая и техническая документация
Информация об объектах-аналогах
Документы Компании: ОГРН, ИНН/КПП, Страховой полис

pravo-ocenka.ru

виды и методы определения стоимости имущества

Недвижимость представляет собой определенное имущество, которое обладает ценностью для владельца и экономики страны в целом. Оно может быть представлено несколькими видами собственности, каждый из которых отличается своими параметрами и условиями использования.

Каждое такое имущество обладает конкретной стоимостью, причем оценить ценности требуется достаточно часто для разных целей. Данный процесс должен проводиться исключительно надежными и проверенными независимыми экспертами. Результаты оценки могут использоваться в суде или передаваться в разные государственные органы, так как акт обладает юридической силой.

За счет знания оцененной стоимости можно продать квартиру по оптимальной цене, оформить ипотеку или составить брачный договор.

Оглавление статьи

Законодательное регулирование вопроса

Регулирование оценки имущества осуществляется ФЗ №135.

В этом законе указывается, что представляет собой данный процесс, для чего он выполняется, а также каким требованиям должен соответствовать.

Оценка недвижимости – это процедура, на основании которой определяется стоимость ценности. Именно по этой цене имеется возможность продать на рынке данный объект.

При проведении данного процесса учитываются определенные принципы:

чем выше эффективность использования объекта по назначению, тем большая оцененная стоимость будет установлена;
на результаты непосредственно влияет гармоничность внешнего вида имущества;
во время проведения процедуры берется в расчет цена всех элементов, входящих в имущество, после чего полученные значения складываются, что позволит определить общую стоимость;
на конечный результат влияет схожесть рассматриваемой недвижимости с аналогичными ценностями;
учитываются преимущества, которые могут быть получены от объекта в будущем.

Следовать вышеуказанным принципам могут только специалисты, поэтому оценка доверяется исключительно опытным профессионалам.

Виды

Данный процесс может выполняться в двух ситуациях:

добровольно, а обычно это необходимо, если сам владелец недвижимости желает определить, по какой оптимальной рыночной цене он сможет продать конкретный объект;
принудительно, когда оценка требуется в соответствии с законодательством, а именно при совершении процесса приватизации, при передаче имущества в наследство или при осуществлении иных аналогичных действий.

По методу определения стоимости может быть:

массовой, при которой подвергается оценке сразу несколько объектов, для чего учитываются статистические показатели;
индивидуальной, когда для одного оцениваемого элемента используется сразу несколько методик расчета.

Также процесс классифицируется по типу имущества:

недвижимости, к которой относятся разные сооружения или участки земли;
движимых, причем сюда можно отнести автомобили, иные виды транспортных средств или дорогостоящее оборудование;
бизнеса, когда рассмотрению подвергаются разные акции или облигации, а также доли в предприятиях.

При проведении данного процесса могут определяться разные виды стоимости:

рыночная, считающаяся наиболее обоснованным и объективным показателем, при учете которого имеется возможность действительно продать ценности;
инвестиционная, предполагающая, что в будущем будет существенно изменен данный показатель, причем такое изменение может быть не только положительным, но и отрицательным;
для определения налога, а такая стоимость требуется для расчета налогооблагаемой базы;
ликвидационная, определяющаяся для обязательной продажи имущества, причем на это не влияет устанавливающийся спрос или условия, имеющиеся на рынке, а используется такой показатель обычно в отношении имущества, принадлежащего ликвидируемым организациям;
утилизационная необходима для определения затрат, связанных с возведением объекта.

Для недвижимости обычно определяется инвентаризационная стоимость, для расчета которой непременно учитываются технические параметры имущества. Дополнительно требуется часто определить кадастровую стоимость, на которую непосредственно влияет рыночная ситуация.

Причины и цели проведения

Цели проведения данного процесса зависят от того, какую сделку планируется проводить с объектом.

Они полностью зависят от различных видов договоров:

продажа или покупка оцениваемого элемента, причем неправильное определение цены может привести к тому, что какая-либо сторона сделки понесет убытки;
сдача имущества в аренду, для чего следует определить оптимальный размер арендных платежей;
составление брачного договора, причем правильно определенная цена позволит в будущем оптимально разделить имущество в случае необходимости;
оформление ипотечного займа, чтобы определить, соответствуют ли выданные банком деньги реальной цене квартиры или дома;
покупка страхового полиса, причем оценку следует проводить до непосредственного подписания договора, чтобы установить, подходит ли определенная страховая сумма стоимости страхуемого объекта;
проведение судебного процесса, имеющего отношение к имуществу, а для этого требуется определить стоимость иска;
принятие различных управленческих или корпоративных решений, а знание цены позволит выбрать оптимальный вариант;
закрытие компании, сопровождающееся продажей всех активов, а для этого важно знать, по какой цене они должны реализоваться;
инвестирование средств, причем для этого определяется инвестиционная стоимость, позволяющая решить, какую прибыль в будущем сможет получить инвестор от продажи данной собственности;
осуществление процедуры приватизации, причем этот процесс непременно сопровождается проведением оценки;
другие контракты, имеющие отношение к недвижимости, например, передача их в залог, предоставление в лизинг или другое.

Таким образом, процесс реализуется для разных целей, но пользуется при этом высоким спросом, так как без него невозможна практически ни одна сделка.

Методы и подходы

Оценка может осуществляться разными методами:

затратный, для чего анализируются все расходы, связанные с возведением или восстановлением объекта;
сравнительный, предполагающий изучение и сопоставление рыночных цен на аналогичные ценности;
доходный, заключающийся в анализе возможной прибыли от использования или продажи недвижимости.

При выборе любого метода учитывается, к какому виду имущества принадлежит объект, каковы его характеристики, а также насколько доступными, полными и качественными являются сведения о нем.

Порядок процедуры

Данный процесс реализуется в последовательных этапах:

выбирается независимый оценщик, занимающийся процессом, причем желательно обращаться в проверенные и надежные организации;
согласование условий;
подготовка документов, причем к ним относится св-во о собственности и правоустанавливающая документация;
составление и подписание договора, в котором оговариваются сроки процедуры, ее стоимость и особенности;
непосредственная работа наемного специалиста, который выезжает на объект, осматривает его, фотографирует и заполняет необходимую документацию;
проведение аналитической работы, заключающейся в осуществлении расчетов, анализе рынка и создании отчета.

В результате выполненного процесса заказчик получает акт оценки, в котором указывается запрашиваемая информация по объекту, а этот документ может использоваться для разных целей, так как обладает юридической силой.

Стоимость такой услуги считается достаточно высокой, причем она зависит от ценообразования компании, куда обращается гражданин.

Бесплатное проведение

В интернете предлагают многие компании бесплатную оценку, но это обычно является лишь мошенническими схемами. Оценка считается сложным и специфическим процессом, поэтому она не может стоить дешево.

Проводиться бесплатно она может только в ситуации, если осуществляется процедура непосредственными работниками компании, а результаты используются для внутренней работы фирмы.

Оформление результатов

После проведения оценки, непременно полученные результаты правильно оформляются. Для этого составляется специальный акт оценки, называемый по-другому отчетом.

Данный документ обладает юридической силой, поэтому может предоставляться в государственные органы или суд.

Он формируется на дату, когда непосредственно определяется стоимость объекта. В документе прописываются выводы оценщика относительно цены имущества, а также приводятся доводы для такого результат. Подписывается он оценщиком, а также на нем ставится печать компании и подпись руководителя.

Действителен данный документ в течение шести месяцев.

Для разного вида имущества

Данный процесс может значительно отличаться в зависимости от того, какая недвижимость рассматривается.

Государственного

Осуществляется независимыми компаниями, обладающими правом заниматься данной деятельностью. Выбирается фирма после проведения конкурса, в результате чего выбор падает на наиболее выгодное предложение.

По результатам процесса подготавливается отчет, в котором прописывается рыночная стоимость объектов, а также инвентаризационная цена, их состав и возраст, особенности износа и иные технические параметры.

Жилого

Заказчиком выступает владелец недвижимости. Во время процесса учитывается состояние и технические параметры объекта, а также рыночная ситуация.

На цену имущества оказывают влияние многочисленные факторы:

место расположения;
квадратура;
численность населения в регионе;
природные и политические условия.

Для оценки могут использоваться разные методы, причем для жилых помещений наиболее часто применяется затратный способ.

Каждая жилая недвижимость индивидуальна, поэтому все элементы рассматриваются специалистами в отдельности.

Коммерческого

Необходимость в оценке возникает при продаже или сдаче недвижимости в аренду. Стоимость таких объектов зависит от разных факторов, причем учитывается планируемая прибыль, получаемая от них, а также возможные финансовые риски.

Важными факторами, учитываемыми специалистами, выступают: место расположения имущества, срок, в течение которого оно окупается, состояние и износ, ситуация на рынке и уровень инфляции. Обычно сразу применяется три метода оценки.

Арестованного

Нередко объекты используются уже в исполнительном производстве, поэтому требуется их продать, чтобы погасить долги должника. В этом случае надо знать, по какой цене их надо продать, причем от установленной стоимости зависят сроки продажи.

Приставы могут самостоятельно оценивать объекты, ориентируясь на рыночные цены аналогичных ценностей. Если должник считает, что стоимость определена неверно, то он может обжаловать этот показатель. Также для работы может привлекаться наемный специалист.

Залогового

Если недвижимость передается в качестве залога в банк, то требуется оценить его, чтобы определить его цену. Это является основным условием финансовой организации для выдачи заемных средств.

Оценка должна производиться только в компании, которая аккредитована в выбранном банке.

При составлении отчета учитываются требования и пожелания самого финучреждения. Действителен документ полгода, поэтому в течение этого времени надо оформить кредит.

Доли имущества

Только квалифицированные специалисты могут определить цену доли имущества. Для этого непременно учитываются многочисленные рыночные факторы, а также берется в расчет, что стоимость квартиры, поделенной на доли, будет ниже, чем, если бы у нее имелся один собственник.

По результатам работы делается отчет, в котором указывается только некоторая часть недвижимости.

Оспаривание результатов

Нередко отчеты становятся доказательствами в судебных разбирательствах, а в этом случае одна из сторон может оспорить имеющиеся сведения. Для этого должны подготавливаться документы, которые подтвердят, что определенная стоимость неверна. Также может быть найдена какая-либо ошибка в документе, что станет причиной для признания его недействительным.

Суд назначает экспертизу для проверки отчета, причем эксперты оценивают и проверяют все используемые методы для расчета, анализируют мотивы принятия тех или иных решений, а также изучают доказательства. Именно на основании этой экспертизы решается, будет ли оспорен документ.

Таким образом, оценка недвижимости является сложным и специфическим процессом, выполняемым только профессионалами. Она представлена в нескольких видах, а также может быть принудительной или добровольной. Данная услуга непременно оплачивается владельцем объекта, а в результате он получает отчет, обладающий юридической силой.

О правилах определения стоимости недвижимости смотрите в следующем видеосюжете:

propertyhelp.ru

Содержание

Принципы оценки как основа аналитической деятельности оценщика. Принципы полезности, замещения, ожидания, добавочный продуктивности и земли, вклада, зависимости вклада от размера одного ресурса, баланса, экономического размера ресурсов, разделения (объединения) элементов объекта и прав собсвенности на него

Задача 1

Задача 2

Задача 3

Список использованой литературы

Оценка — это определение стоимости объекта собственности в конкретных условиях рынка в определенный момент времени. Основой стоимости любого объекта собственности является его полезность [11,16].

При оценке стоимости предприятия надо учитывать то, что этот объект, будучи юридическим лицом, одновременно является и хозяйствующим субъектом, и поэтому его стоимость должна учитывать наличие определенных юридических прав.

Если оценивается только недвижимость предприятия, то необходимо четко определить ее состав: размеры и границы земельного участка (или нескольких участков), число и виды зданий (сооружений), энерго- и теплосети, подъездные железнодорожные и другие пути, различные коммуникации и т.д.

Если оцениваются только машины и оборудование, принадлежащее предприятию, то идентификация осуществляется на основе их полного перечня и рассмотрения исчерпывающих характеристик по каждой позиции в учетной ведомости. Проблемы иногда возникают по некоторым видам оборудования, которые настолько привязаны к строению или земле, что с равным правом могут быть отнесены к недвижимости.

Объект оценки должен быть четко идентифицирован, т.е. должны быть определены его содержание, функции, составные части, границы, отделяющие его от других имущественных объектов. Если объектом оценки, например, является предприятие, то необходимо конкретизировать состав его имущества, ведь структура многих промышленных предприятий очень сложная. В нее могут входить цеха, участки, обслуживающие хозяйства, специальные подразделения (испытательные станции, полигоны, лаборатории и т.д.), конторские строения, средства связи и коммуникации, которые могут располагаться на разных площадях и даже в разных регионах.

В первую очередь сюда относятся исключительные права (интеллектуальная собственность) граждан или юридических лиц на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации предприятия, его продукции, работ и услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т.п.), если оцениваются только нематериальные активы предприятия, то их идентификация сводится к установлению полного набора имущественных прав, включенных в эти активы.

Оценочные работы имеют конечной целью расчет и обоснование рыночной стоимости имущественного комплекса на определенную дату. Стоимость предприятия подвержена влиянию инфляции. Кроме того, возможны какие-то частные, локальные события, которые могут привести к резкому изменению стоимости данного объекта. Например, прокладка новых автомобильных и других дорог вблизи предприятия вызывает, как правило, значительное повышение его стоимости. Изменение ситуации на товарном рынке, куда поступает продукция предприятия, может также серьезно повлиять на изменение стоимости активов предприятия в ту или иную сторону. В некоторых случаях оценка стоимости имущества может производиться не на одну, а на несколько дат, например, если процесс продажи имущества произойдет не единовременно, а займет какой-то период времени.

Получение дохода, воспроизводство или формирование альтернативного бизнеса, нового предприятия сопровождается определенными затратами.

Полезность и затраты в совокупности составляют ту величину, которая является основой рыночной стоимости, которую можно определить как рыночную стоимость.

Оценка бизнеса — это оценка рыночной стоимости собственного капитала предприятия или какой-либо его части (доли).

В настоящее время сложился такой взгляд, что стоимость в широком экономическом смысле есть денежное выражение ценности объекта и относящихся к нему прав собственности на конкретный момент времени. Таким образом, ценность или полезность — то свойство, которое определяет стоимость объекта. Это означает, что для оценки стоимости объекта необходимо в первую очередь оценить его полезность и проанализировать потребности всех контрагентов, хоть сколько-нибудь заинтересованных в результатах функционирования объекта.

Теория оценки как научная дисциплина тесно связана со многими другими экономическими дисциплинами. Чтобы оценить рыночную стоимость товара, необходимо проанализировать состояние рынка, его характер, емкость, сегменты и тенденции. Понятно, что при решении этой задачи невозможно обойтись без методов и положений научного маркетинга. При изучении поведения инвесторов, определении будущих доходов у владельца объекта имущества нужно привлечь методы инвестиционного анализа.

Оценщик в своей деятельности активно использует рыночную информацию о ценах, т.е. он пользуется результатами процесса ценообразования. При применении отдельных методов оценщик пытается, как бы смоделировать вероятный ценообразующий процесс.

Цель оценки формируется её заказчиком. При этом заказчиком оценки может быть владелец имущества, его потенциальный покупатель, а также третья сторона, заинтересованная в определении рыночной или специальной стоимости имущества.

Оценщик обязан составить обстоятельный отчет об оценке и обосновать перед заказчиком полученные результаты. Он должен привести и документально подтвердить свои расчеты. Поэтому при оценке ведущая роль принадлежит умению специалиста находить исходную информацию, анализировать ее и с помощью общепризнанных методов рассчитывать искомую стоимость. Таким образом, оценщик не может сослаться в отчете на интуицию и свои субъективные ощущения.

Оценка стоимости как наука базируется на ряде фундаментальных положений экономической теории и других смежных наук. Эти положения в форме неких постулатов, которые обязательно должны учитываться при оценке стоимости, называют общеэкономическими принципами оценки. Одними из первых данные принципы сформулировали американские специалисты по оценке недвижимости Дж. Фридман и Н. Ордуэй. Общеэкономические принципы оценки в их содержательном аспекте являются едиными для всех видов имущества, но в то же время применительно к машинам, оборудованию и транспортным средствам их практическая интерпретация несколько меняется в отличие, например, от недвижимости.

Оценку машин и оборудования рекомендуется осуществлять в соответствии с общепринятыми понятиями и принципами. Содержащимися, в частности, в международных и отечественном стандартах оценки. Эти принципы рассматривают интересы в приобретении и владении имуществом как товаром, при оценке которого применяются соответствующие положения экономической теории и сформулированы следующие принципы оценки:

1. Принцип спроса и предложения;

2. Принцип изменения;

3. Принцип конкуренции;

4. Принцип замещения;

5. Принцип вклада;

6. Принцип предельной полезности;

7. Принцип наиболее эффективного использования;

8. Принцип соответствия;

9. Принцип ожидания;

10. Принцип формирования стоимости под влиянием факторов производства;

Принципы оценки можно подразделить на следующие три группы:

принципы, основанные на представлениях владельца имущества;

принципы, обусловленные факторами функционирования объекта и его взаимодействия с другими объектами имущества;

принципы, связанные с рыночной средой.

Первая группа включает принципы, основанные на представле ниях владельца имущества.

Принцип полезности заключается в том, что ключевым крите-рием стоимости объекта является его полезность, т.е. способность удовлетворять какие-то потребности людей. Исследовать полезность оцениваемого объекта, — значит, определить, для кого, для каких целей и в силу каких свойств интересен данный объект, кто принципиально может быть его возможным покупателем (инвестором), как может измениться полезность объекта в перспективе и под влиянием каких причин.

Принцип замещения исходит из того, что цена на объект, которую может предложить возможный покупатель, не превысит сложившиеся на рынке цены на аналогичные по назначению и потребительским свойствам объекты. На основе данного принципа построены широко распространенные в практике оценки методы сравнительного подхода, когда стоимость определяется сравнением с рыночными ценами на аналогичные объекты.

Принцип ожидания подчеркивает готовность покупателя (инвестора) вложить свои средства на приобретение или на изготовление объекта в настоящее время, ожидая получение доходов (выгод) от владения данным объектом в будущем. Данный принцип открывает возможность определить стоимость объекта на текущий момент времени на основе прогноза будущих доходов при эксплуатации объекта и приемлемой для покупателя (инвестора) норме доходности на вложенный капитал. Тем самым закладывается методологическая база для реализации доходного подхода в оценке.

Вторая группа включает принципы, обусловленные факторами функционирования объекта и его взаимодействия с другими объектами имущества.

Принцип формирования стоимости под влиянием факторов производства заключается в следующем. Оцениваемый машинный комплекс, с помощью которого производится какая-либо продукция или выполняются какие-либо работы, рассматривается как подсистема в производственной системе предприятия, доходность которой, как следует из экономической теории, определяется четырьмя факторами: землей, трудом, капиталом и менеджментом. Чистый доход — результат действия всех четырех факторов, и поэтому на основе оценки дохода определяется стоимость всей производственной системы. Для оценки стоимости машинного комплекса нужно либо установить его долю (вклад) в формирование дохода всей системы, либо применить метод остатка, т.е. искомая стоимость комплекса получается вычитанием из стоимости всей системы стоимости других активов (недвижимости, земельного участка, нематериальных активов и гудвилла).

mirznanii.com

Методы оценки рыночной стоимости имущества. Группа компаний ЦРК.

Для определения реальной рыночной стоимости имущества может быть проведена оценка его стоимости одним из распространенных способов. Существует два способа оценки имущества, на основании которых можно получить информацию о стоимости имущества.

Первый метод включает в себя анализ рынка и поиск в продаже подходящих объектов с идентичными характеристиками. Данный способ применим в отношении нового имущества, в частности, недвижимости.

Другой способ включает в себя поиск объектов на рынке продаж имущества и определение стоимости на основании оценки текущего состояния того или иного объекта. Процедуру оценки имущества с целью дальнейшей продажи или реализации может инициировать сам собственник имущества или суд на основании поданного искового заявления.

Существующие два метода оценки применимы для различных жизненных ситуаций. Если требуется определить стоимость нового имущества, используется форма поиска на рынке продаж такого же имущества без учета износа и потери других качественных характеристик. Если требуется определить стоимость давно приобретенного имущества, используется формула поиска таких же объектов на рынке продаж за вычетом износа. Инициировать процедуру оценки рыночной стоимости имущества можно только в отношении того имущества, которое может стать объектом гражданских договоров. При определении рыночной стоимости имущества определяется наиболее вероятная стоимость имущества на дату продажи с учетом износа и других характеристик. Оценка рыночной стоимости может потребоваться в тех случаях, когда одна из сторон не планирует покупку имущества, а другая сторона не планирует его продавать. Также оценка необходима в тех случаях, когда обе стороны хорошо знают о предмете сделки и действуют на основании своих интересов.

Оценка рыночной стоимости может потребоваться тогда, когда объект имущества выступает в роли объекта публичной оферты – сделки, которая может быть заключена на изложенных условиях при согласии второй стороны. Оценка рыночной стоимости может потребоваться тогда, когда одна из сторон имеет основания для приобретения имущества и желает убедиться в том, что его реальная цена соответствует реальной цене. Если платеж за объект имущества выражен в денежной форме, также может потребоваться оценка рыночной стоимости. Обратите внимание, что можно провести оценку в отношении объектов движимого и недвижимого имущества. В частности, можно определить наиболее вероятную стоимость объектов недвижимости, бизнеса и имеющихся ценных бумаг, автомобилей, новых и старых квартир, земли и иных объектов, которые могут быть проданы на основании заключения гражданско-правовых договоров.

Наиболее часто используется метод оценки недвижимости, здесь не только определяется наиболее вероятная цена объекта недвижимости, но и прав собственности в отношении его. Довольно часто рыночная стоимость какого-либо объекта недвижимости является наиболее вероятной для продавца и покупателя. Но после проведения данной процедуры стоимость имущества может быть скорректирована в большую или меньшую сторону. Для того чтобы определить реальную стоимость объекта недвижимости и проводится оценка его стоимости. Инициировать процедуру оценки имущества можно в отношении земельных участков, объектов жилой недвижимости (коттеджей, домов), объектов коммерческой недвижимости (офисов и торговых помещений), объектов промышленной недвижимости (зданий, сооружений, комплексов), инженерных коммуникаций (мостов, теплосетей) и объектов незавершенного строительства.

Использование методов рыночной стоимости объектов имущества позволяет наиболее выгодно им распоряжаться. Рыночная оценка может потребоваться и в тех случаях, когда собственники имущества захотят их заложить в качестве объектов для получения кредитов. Если не имеется данных об оценке имущества, не стоит рассчитывать на получение инвестиций со стороны отечественных и зарубежных инвесторов. Оценка рыночной стоимости имущества позволяет получить достоверную и полную информацию о наиболее вероятной стоимости имущества и провести сделку на конкурентном и открытом рынке при соблюдении ряда условий. В частности, заключение сделки не должно носить вынужденный характер для одной из сторон, обе стороны должны обладать полной информацией о предмете совершения сделки и должны действовать только в своих интересах.

Также должен быть подобран оптимальный момент для совершения сделки, объект продажи должен находиться на рынке продаж длительное время, и согласована форма оплаты за имущество в той или иной форме. Более того, рыночные методы оценки имущества не допускают использования скидок и специальных условий для покупателя, объект должен пользоваться спросом на рынке продаж и обладать определенными признаками полезности. Более того, продаваемый объект должен быть участником конкуренции на рынке продаж и наделен функциями возможности передачи прав собственности. Чтобы получить информацию о стоимости имущества, необходимо обратиться за услугами в специализированные компании и получить отчет на основании проведенной оценки.

www.crcrf.ru

Оценка недвижимости — это… Что такое Оценка недвижимости?

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Виды стоимости

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

рыночная стоимость;
инвестиционная стоимость;
ликвидационная стоимость;
кадастровая стоимость.

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

^[1]

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки — инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Основные подходы оценки недвижимости

Существует несколько подходов (методов) к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками: — сравнительный (или «рыночный») подход; — затратный подход; — доходный подход.

В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики.

Доходный подход

По утверждению современного экономиста Вишневецкого А.В., этот подход называют также «маржинальным» (от англ. термина «margin», часто используемого в России как аналог понятия «прибыль»). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры «Due Diligence» (дью-ди́лидженс).

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.

2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Недостатком метода является то, что будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Затратный подход

Сравнительный подход

Основные методы оценки недвижимости

Метод капитализации доходов

Суть метода капитализации доходов — определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула:

где

— стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

— Чистый операционный доход или ЧОД (англ. Net operation income (NOI))

— Коэффициент капитализации

где

— коэффициент капитализации

— ставка доходности инвестора на вложенный капитал — ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

— норма возврата капитала — процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

Метод дисконтирования денежных потоков

Применяется метод ДДП, когда:

предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;
объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Примечания

↑ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ (ФСО N 2)»Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255

Нормативно-правовая база оценочной деятельности

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ

Работа независимых оценщиков контролируется общественными организациями, например, Российское общество оценщиков.

Литература

Вечер Н.Ф Ольховский А.А Инвестиции в коммерческую недвижимость СПб.: 2005.
Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости. ЮНИТИ 2005
Иванова Е. Н. Оценка недвижимости. М.: 2007
Фридман. Д, Ордуэй. Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости М.:, Дело, 1998

dic.academic.ru

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в Москве и Московской области

Для совершения грамотных и прибыльных сделок с недвижимостью недостаточно просто хотеть заключить сделку. Важно хорошо разбираться в вопросе и уметь сделать так, чтобы соглашение соответствовало всем требованиям. Одним из таких требований может быть проведение оценки рыночной стоимости недвижимого имущества.

При владении любой недвижимостью, загородный дом, квартира, земельный участок, гараж и пр., может возникнуть немало ситуаций, в которых нужно будет знать их точную рыночную стоимость – без этого никакие операции с объектом невозможны.

Что такое оценка рыночной стоимости объектов недвижимости?

Оценка рыночной стоимости недвижимости – это процедура, которую проводят специализированные организации. Она может выполняться посредством разных методов, но в итоге заказчик получит официальный документ, с указанием рыночной стоимости объекта. Оценка проводится на основании закона «Об оценочной деятельности в РФ». Согласно нему, оценка может проводиться как по желанию владельца, так и в обязательном порядке, например, при разделе имущества.

Итоговая цель оценки – это получение достоверной информации о цене объекта на данный момент.

Оценка требуется в таких ситуациях, как:

Какие документы нужны для проведения процедуры?

Существует список документов, без которых эксперты не в состоянии начать процедуру оценки. Этот список строго не фиксирован и зависит от объекта, предлагаемого к оценке. Но можно назвать ряд документов, которые понадобятся в любом случае:

копия паспорта собственника объекта недвижимости. Для юридического лица понадобятся свидетельства ОГРН, ИНН, документ, подтверждающий назначение руководителя и копия паспорта;
документы, подтверждающие право собственности;
документы из БТИ, выписка из ЕГРП, с уточнением об обременении недвижимости;
если обременения есть – то документы, подтверждающие это.

Если выполняется оценка дома, то дополнительно нужно предоставить:

план границ земельного участка;
документы, подтверждающие право собственности на земельный участок;
информацию о прочих постройках, а также инфраструктуре и наличии инженерных сетей.

Наша компания готова провести для вас независимую оценку недвижимости на выгодных для вас условиях и в самый короткий срок.

ocenka-m.com