Определение стоимости земельного участка: Оценка стоимости земельного участка

Кадастровая оценка применяется для вычисления сумму земельного налога. Для граждан он составит до 0,3% на участки земель, предназначенных для сельского хозяйства, индивидуальной жилой застройки или занятий садоводством. За участки иного назначения, налоговая ставка будет выше — до 1,5% от кадастровой стоимости (КС).

Рыночная стоимость земли применяется для сделок, связанных с отчуждением участка, прежде всего для продажи. Она не может быть ниже кадастровой, но вполне допустимо совпадение этих величин. Владелец участка вправе сам установить цену на свое владение и продать землю за эту сумму, если на нее найдется покупатель. Походим образом соотносится и рыночная и кадастровая стоимость квартиры, да и любого другого недвижимого объекта.

Кто и как определяет кадастровую стоимость

Методология определения КС устанавливается законодательно, на федеральном уровне или в субъектах. Специфика подсчетов зависит от категории, к которой относится участок.  Кадастровые специалисты обязаны строго следовать предписанной процедуре и использовать специальные формулы. Об этом сказано в Земельном кодексе и законе, регулирующем оценочную деятельность.

Работы по кадастровой оценке земель производятся каждые пять лет. До начала нового цикла проверок действуют параметры, установленные ранее. Сохраняется и  вычисленная кадастровая стоимость каждого участка. Пересмотр параметров для производства оценки или сама переоценка участка могут производиться досрочно, на основании судебного решения. Инициатором разбирательства может выступать сам владелец земли или налоговый орган.

Результаты оценки участка кадастровыми специалистами рассматриваются специальной комиссией, а затем утверждаются на уровне субъектов РФ. Только после этого начинается начисление налога на землю. Проведение оценки  – одна из обязательных стадий при постановке участка на учет.

Применяемые к конкретному участку параметры оценки зависят от категории, к которой он относится. Так, при определении кадастровой стоимости участка, включенного в земли поселений и предназначенного для жилищного строительства, важное значение имеет статистика по рыночной стоимости участков и ее колебаниям за несколько последних лет. Те же критерии используются и при оценке земель, выделенных для садоводства, огородничества, строительства летних дач или гаражей.

При кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий большое значение имеет величина рентного дохода от их использования. Данный параметр применим и к участкам лесного фонда. Охраняемые территории, земли водоемов и прочие участки, расположенные вне населенных пунктов, оцениваются, исходя из затрат на поддержание или восстановление их естественного состояния и сохранение природного потенциала.

Для удобства дальнейших кадастровых работ, однородные по своим свойствам и назначению участки, расположенные в одной местности, объединяют в более крупные массивы — оценочные зоны. Внутри нее все участки будут иметь одинаковую КС. Зонирование территории наносится на карту, которая затем размещается на официальном портале Росреестра и доступна всем желающим.

Как формируется рыночная стоимость

Определением рыночной стоимости земельного участка занимаются не кадастровые инженеры, а независимые оценщики. Их деятельность регулируется законом «Об оценочной деятельности» и Методическими рекомендациями Росимущества. Однако законом не установлена обязательность обращения к профессиональным оценщикам. Владелец участка вправе сам установить на него цену, которую считает справедливой.

Самостоятельное определение рыночной стоимости обычно базируется на анализе объявлений о продаже недвижимости. Собрав статистику по ценам на участки с походим расположением и свойствами, можно довольно точно оценить свою собственность. Однако есть вероятность упустить некоторые важные аспекты, которые будут очевидны профессионалу.

Как правило, для оценки рыночной стоимости земли используют следующие методы:

• сравнительный;
• доходный;
• затратный.

Они используются по отдельности или в сочетании. Второй способ даст более точный результат, так как основывается на большем числе параметров. Рассмотрим эти способы подробнее.

Сравнительный метод

Такой подход удобно использовать, если рядом имеются аналогичные по свойствам участки, оценка которых уже производилась. Используя имеющиеся результаты можно по аналогии определить стоимость любого участка в том же массиве. Или вывести значение для удельное единицы: квадратного метра, сотки, гектара и т. д. Для этого суммируется стоимость всех оцененных участков, а затем делится на их общую площадь.

Доходный метод

Оценка производится на анализе дохода, который может получить владелец земли, используя ее согласно целевому назначению. Во внимание принимается не только текущее состояние дел, но и перспектива. Очевидно, что участки на окраине большого города рано или поздно будут использованы по жилую застройку или прокладку дорог. Следовательно, их стоимость будет выше, чем у аналогичных наделов вдалеке от населенных пунктов. Исключением могут стать земли вблизи популярных природных объектов или рекреационных зон. Возможность создания сопутствующей инфраструктуры сразу увеличит рыночную стоимость таких участков.

Затратный метод

Подсчет рыночной стоимости участка может базироваться и на подсчете затрат, которые придется понести для его освоения и возведения капитальных строений. Для сравнения берутся и предполагаемые доходы  от использования построенной недвижимости. Рыночная цена будет приблизительно равна разнице между доходами и затратами. Метод требует учета большого числа факторов, но дает точный результат.

Кадастровая и рыночная оценка земель регулируются одними и теми же нормативными документами: Земельным кодексом и законом об оценочной деятельности. Однако цели при проведении каждой из них преследуются разные. Кадастровая стоимость служит базой для налогообложения, а рыночная — отражает цену, которую может потребовать за свой участок его владелец. Кадастровая стоимость при этом не может быть выше рыночной. Сроки проведения рыночной оценки определяет собственник земли, а перерасчет кадастровой стоимости проводится государственными служащими каждые пять лет.

основные отличия +Фото и Видео

Рыночная стоимость участка земли – это цена за земельный надел с учетом актуальной ситуации на рынке недвижимости.

Знание рыночной стоимости земельного участка нужно, прежде всего, при осуществлении операций по ее купле и продаже, а также при купле или продаже домов и пристроек, которые на ней располагаются. Рыночная цена на земельный участок устанавливается в произвольном порядке на усмотрение его собственника.

При расчете рыночной стоимости земли для ее реализации важно понимать, что чем точнее и актуальные для сегодняшнего рынка недвижимости будет установлена стоимость земли, тем быстрее она будет реализована. Слишком завышенная цена на земельный участок затруднит его продажу, а занижение будет не выгодно для продавцов.

Для установления актуальной рыночной стоимость на участок земли необходимо достаточно хорошо владеть информацией о состоянии рынка недвижимости, изучить актуальный спрос и предложение на рынке, либо обратиться к профессиональным оценщикам.

Содержание статьи:

Кадастровая и рыночная стоимость земли: как они соотносятся

На практике часто возникает вопрос, чем отличается кадастровая стоимость земли от ее рыночной стоимости. Эти два вида оценки стоимости земли между собой взаимосвязаны. Обычно, рыночная стоимость земельного участка несколько превышает стоимость, указанную в кадастре недвижимости, на 20-30%. Отличаются эти два вида стоимости земли своим назначением.

Кадастровая стоимость необходима:

• Для расчета налога на доходы при продаже участка,
• Для расчета суммы земельного налога,
• Для расчета вознаграждения для нотариуса при осуществлении некоторых сделок,
• Установление размера арендных платежей на государственную землю,
• Для разрешения судебных имущественных споров.

Кадастровую стоимость возможно узнать из имеющихся на руках технических документов на участок земли или на интернет-портале Росреестра по юридическому адресу объекта недвижимости или кадастровому номеру.

Рыночная цена на земельный участок устанавливается на основании федеральных законов, регулирующих деятельность оценщиков. Кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается по результатам кадастровой оценки земельных участков, проводимой на периодической основе раз в 3-5 лет. Основаниями для проведения кадастровой оценки участков земли являются нормативно – правовые акты РФ, регулирующие проведение оценочной деятельности. Средний показатель кадастровой стоимости земельных участков по округу, району или городу устанавливается местными органами власти.

При установлении кадастровой стоимости участка земли во внимание не принимаются его отдельные характеристики, например, появлении новых построек, появление инженерных сетей коммуникации. Вследствие чего рыночная стоимость участка будет увеличиваться, а кадастровая стоимость при этом сохраниться прежней. Это приводит к увеличению рыночной цены относительно кадастровой. Как правило, подобные ситуации на практике встречаются не так часто. Это связано с тем, что в кадастровую стоимость изначально закладывают стоимость недостроенных объектов, к тому же кадастровая стоимость подлежит регулярному пересмотру каждые 5 лет.

Рыночная стоимость участка земли определяется владельцем самостоятельно с учетом его кадастровой стоимости, при этом она может изменяться несколько раз в течение реализации сделки до момента подписания предварительного соглашения о купле-продаже участка земли.

Рыночная стоимость используется

• При проведении сделок по купле – продаже недвижимости,
• При установлении арендной платы на пользование земельным участком,
• При расчете вознаграждения нотариусу в делах о наследовании,
• При разрешении судебных споров.

Разница в 30% между рыночной стоимостью и кадастровой является достаточно условной и может варьировать в ту или иную сторону в зависимости от решения собственника. Но увеличение стоимости более чем на 30% влечет за собой большие сложности в реализации земельного участка и должна быть юридически обоснованной, то есть иметь подтверждение независимого эксперта.

Рыночная стоимость может быть приближена к кадастровой при наличии объективных для этого причин. Например, продаже участка вне сезона, когда спрос на землю снижен, либо участок имеет крайне не обработанный и неухоженный вид.

Следует избегать ситуаций снижения рыночной стоимости ниже кадастровой. Если стоимость земельного участка существенно ниже, чем его кадастровая оценка, то необходимо обратиться в кадастровую палату с требованиями о проведение пересмотра кадастровой стоимости. Такие ситуации вполне возможны, при наложении на земельный участок обременений (например, публичного сервитута), или наличии существенной порчи участка или его части с искажением его границ.

Факторы, которые влияют на формирование окончательной цены на участок земли:

• Расположение участка – ключевой фактор в ценообразовании, так как приближенность к населенному пункту участка напрямую влияет на увеличение его цены,
• Структура и состав почты. Даже для участков в одной местности эти характеристики могут значительно отличатся, а, следовательно, может и значительно отличатся стоимость самого участка. Значительно снизят цену на участок наличие солей в грунте или болотистая местность, а также такие особенности ландшафта как овраги или канавы, как на самом участке, так и на прилегающих территориях.
• Наличие на участке построек и их состояние на момент продажи. Рыночная стоимость участка земли может быть увеличена при наличии капитальных строений и иных построек, но ключевым фактором будет выступать именно состояние этих построек.
• Наличие инженерных сетей коммуникации значительно увеличивает окончательную стоимость земельного надела.
• Возможность получить потенциальные доходы с участка и их размеры. Земельные наделы, способные принести доходы в результате ведения на них сельского хозяйства или промышленного производства, могут быть реализованы значительно дороже. Но опять же большое значение имеет их местоположение. Если участок будет расположен вдоль федеральной автомобильной трассы, то он будет стоить дороже.

Как провести самостоятельно оценку рыночной стоимости земли?

Для получения реальной рыночной стоимости объекта необходимо знать некоторые характеристики самого объекта:

• Имеющуюся площадь земли,
• Наличие и характер построек на ней,
• Тип земли на участке,
• Наличие и юридическую чистоту документов на участок и документов, подтверждающих статус владельца,
• Определенные экономические показатели, отражающие качество земельного участка,
• Наличие инженерных коммуникаций и развитой инфраструктуры вокруг участка,
• Удаленность или приближенность к другим населенным пунктам,
• Актуальная ситуация с ценами на аналогичные земельные участки на рынке недвижимости, наличие спроса и предложения.

Для установления рыночной стоимости земельного участка могут быть использованы разнообразные варианты:

• Использовать услуги профессиональных независимых оценщиков,
• Использовать услуги риэлторов,
• Провести оценку самостоятельно.

Работа с риэлторами и оценщиками требует дополнительных расходов на оплату их работы, за это собственник получает оценку участка с учетом профессиональных знаний специалистов, установленных на основании достоверных методов расчета и статистических данных. При оценке стоимости земли самостоятельно можно использовать достаточно простые расчеты и формулы, которые не потребуют специальной подготовки и профессиональных навыков.

Методы для самостоятельной оценки рыночной стоимости земли

Для определения рыночной цены участка земли стоит выбрать оптимальный метод для ее оценки:

• Доходный метод,
• Затратный метод,
• Сравнительный метод.

Рассмотрим более детально каждый из них.

Доходный метод оценки

Это самый сложный метод для проведения самостоятельной оценки стоимости земельного участка. Такой способ следует использовать для высокорентабельных земельных участков или участков, предназначенных для ведения предпринимательской деятельности, в том числе и сельскохозяйственной. Например, для продажи земельных участков под строительство гостиниц, зон отдыха, ведение сельского хозяйства и так далее. При таком методе рассчитывается сумма прибыли, которая может быть получена при использовании данного участка в предпринимательских целях.

Затратный метод оценки

Этот метод может применяться совместно с предыдущим методом. В этом случае будут учитываться и дополнительные расходы, которые могут сопровождать использование участка (например, на строительство капитальных объектов на участке). Полученные расходы вычитаются из уровня предполагаемого дохода, определенного в предыдущем пункте, и получается допустимая стоимость участка земли.

Для самостоятельно проводимых расчетов можно ориентироваться на разницу между потенциально возможным доходом и теми расходами, которые требуются осуществить в ближайшее время. Таким образом, получается, что доход собственника будет равен 25-30% от разницы потенциальных доходов и расходов. Затратный метод может быть применен как самостоятельный метод для определения стоимость земель со статистической рентабельностью, например, земли для индивидуального жилищного строительства. В этом случае под расходами будут пониматься все финансовые вложения в участок земли.

Например, вложения на подведение сетей инженерных коммуникации. Конечная стоимость земли будет включать и эти расходы, равно как и другие расходы, которые были направлены на облагораживание участка земли. При этом методе является важным наличии информации о проведенных затратах на улучшение земельного участка. После того как будет определена сумма дополнительных вложений в участок можно сделать поправку для увеличения или уменьшения стоимости участков земли на рынке недвижимости на сегодняшний день.

Сравнительный метод

Принято использовать при продаже типичных объектов недвижимости. Для его использования необходимо владеть информацией о ценах на аналогичные реализованные объекты недвижимости в пределах одного района в периоде за прошедшие 4-6 месяцев. Ориентироваться стоит на земельные участки аналогичной площади, имеющие похожие характеристики и признаки, которые влияют на формирование окончательной цены. Метод оценки просто и логичный, но вероятность точности достаточно низкая, так как не будут учтены все индивидуальные особенности каждого земельного участка, которые возможно и повлияли на окончательную его рыночную стоимость.

При самостоятельном проведении оценки рыночной стоимости объекта допускается его документальное оформление, с приложением отчетных документов о понесенных затратах, для дальнейшего предъявления покупателям. Такие документы не будут иметь юридической силы, но могут наглядно для покупателей доказать наличие вложений для улучшения участка земли.

Если возникают сложности с установлением цены на земельный участок или использование разных методов дает различные результаты, то целесообразно обратиться к профессиональным оценщикам.

Профессиональна оценка рыночной стоимости земельного участка

Профессиональную оценку рыночной стоимости участка земли могут дать несколько организаций или лиц:

• Оценочные бюро, имеющие допуск к СРО,
• Индивидуальные оценщики, работающих на основании нормативного акта об оценочной деятельности,
• Агентство недвижимости, которые в своем штате имеют лицензированных оценщиков,
• Юридические компании, в том числе занимающиеся и оценочной деятельностью.

Для проведения профессиональной оценки обязательным является заключение соответствующего договора с оценщиком либо с агентством по проведению оценки.

В договоре должны быть отражены следующие параметры:

• Цель проведения оценочных мероприятий,
• Категория земельного участка,
• Тип собственности объекта,
• Дата проведения оценки,
• Методы оценки рыночной стоимости, которые предполагаются использовать,
• Основные правовые вопросы проведения процедуры оценки.

Такая оценка оформляется в виде подробного отчета об установленной рыночной стоимости. Отчет составляется в письменном виде и заверяется оценщиком, который и проводил оценочные мероприятия. Отчет может быть оформлен как справка о стоимости или как акт о проведенных работах по оценки рыночной стоимости земельного участка. Такой документ имеет юридическую силу и может быть предъявлен покупателям, как обоснование установленной цены.

Процедура проведения оценки рыночной стоимости земли

1. Сбор информации о земельном участке, а также документов на него (выписка из кадастра и ЕГРН, техническая документация на участок земли, документы, подтверждающие прав собственности на участок).
2. Определение цели проведения оценочных мероприятий.
3. Проведение осмотра земельного участка, имеющихся на нем построек и составление подробного описания,
4. Определение целевого назначения земельного участка, перспектив его развития,
5. Определение окончательной рыночной цены на основе полученных данных с предыдущих этапов,
6. Составление финального отчета по оценке.

Здесь можно скачать пример отчета профессиональных оценщиков о рыночной стоимости земельного участка.

Скачать (DOC, 680KB)

Готовый отчет о рыночной оценке стоимости земельного участка включает в себя следующие разделы:

• Описание задания на оценку,
• Описание характеристик объекта недвижимости, а также процесса оценки,
• Анализ ситуации на рынке,
• Основные факты и выводы,
• Результаты оценки.

Каждая страница отчета нумеруется, а сам документ прошивается и скрепляется подписями оценщика и печатями оценочной компании. Приложениями к отчету выступают  копии всех документов, которые были использованы в процессе оценки

Рыночная стоимость земельного участка необходима прежде всего для осуществления сделок с земельным участком. Рассчитать ее возможно самостоятельно, либо с привлечением профессиональных экспертов. В последнем случае отчет об оценке будет иметь статус юридически значимого документа.

как самостоятельно рассчитать оценку кадастровой и рыночной цены в соответствии с ФЗ РФ

Недвижимое имущество – одна из наиболее стратегически значимых частей коммерческих отношений, которая учитывается, контролируется и облагается налогами на государственном уровне. Для чего необходима точная рыночная стоимость земельного участка?

При отчуждении нежилых зданий, покупке земельных наделов, обмене или аренде помещений, вступлении в наследство или дарении квартиры необходимо ориентироваться в ценовом сегменте.

Рыночная стоимость: что это, для чего нужна

При совершении различных операций с недвижимостью возникает вопрос о ее стоимости. От оценки зависит цена, которую может выдвинуть собственник при продаже. Кроме того, многие банки на основании оценочных документов формируют суммы для жилищной ипотеки, а суды решают спорные моменты о разделе имущества. Наиважнейшим моментом, зависящим от оценочного листа, является начисление налогов в казну государства.

Рыночная стоимость – это конкурентоспособная цена, которая выставляется собственником исходя из спроса на рынке. Она зависит от множества факторов, основные из которых:

• месторасположение земли;
• наличие построек непосредственно на наделе и рядом с ним;
• коммуникационные сообщения;
• сложившаяся экономическая ситуация региона;
• транспортная проходимость и др.

Другими словами, это проанализированная стоимость конкретного объекта рынка недвижимости. Ее выставляет владелец без ущерба для своих интересов, и клиент соглашается без излишних затрат для себя.

Используется рыночная стоимость для:

• совершения сделок купли-продажи;
• установления размера оплаты за аренду помещений;
• определения суммы комиссии при нотариальных сделках;
• судебных прений и т. д.

Следует учитывать, что этот вид оценки определяется без включения налогов и стоимости процедуры оформления сделки.

Отличия от кадастровой цены, взаимосвязь понятий

Кадастровая стоимость недвижимости рассчитывается исходя из норм ФЗ № 52 от 07.02.2008, который регламентирует деятельность по оценке недвижимости в РФ.

Главное различие в определении этих видов цен состоит в том, что при кадастровой оценке во внимание не принимаются некоторые условия, влияющие на формирование рыночной цены. К примеру, для установления кадастровой стоимости не играют роли: пора года, наличие потребительского спроса или экономическое положение дел территории, где находится объект. Зато на этот вид ценообразования непосредственное влияние имеют адрес расположения, целевое назначение землепользования и год постройки.

Различны и цели использования стоимостей.

ВАЖНО! Рыночная цена регулирует имущественные сделки, а кадастровая нужна для налогообложения.

При введении нового объекта недвижимости в эксплуатацию ему присваивается кадастровый номер и назначается оценка. Данные о проведенной работе и постановке на учет хранятся в базах Росреестра.

Для всех иных помещений кадастровая оценка проводится один раз в пятилетний срок. При этом чаще, чем раз в трехлетний период делать это необязательно. Срок может быть изменен по решению суда или по запросу уполномоченных органов.

Нормы для проведения оценочной деятельности определены Минэкономразвития России. После совершения ревизии специалистами кадастрового учета на основании статьи 66 ЗК РФ, определенная ими на основании формул, стоимость выносится на рассмотрение и утверждение территориальным органам власти.

Утвержденная оценка остается неизменной до следующего проведения материального анализа.

На кадастровое ценообразование влияют определенные условия и функции, которые выполняет надел. Формируя стоимость, оценщик учитывает целевое назначение участка.

1. Земли, относящиеся к сельской и городской инфраструктуре, садовые товарищества, кооперативы огородников и дачников калькулируются на сведениях статистики по коммерческому исследованию цен и иных дополнительных сведений об этих объектах.
2. Земли, принадлежащие лесному фонду, находящиеся вне черты жилых зон и имеющие сельхозназначение, оцениваются на базе показателей расчета по ренте и полученных от нее доходов.
3. Другие земли, которые находятся за чертой поселений, котируются на стоимости расходов, возникающих вследствие сохранения, поддержания и восстановления ценностных параметров этих участков.

На основании полученных сведений об объекте после проведенной экспертизы оценивается квадратный метр земли. Произведение этой величины на количество соток, входящих в площадь надела, является кадастровой ценой участка.

Органы, уполномоченные совершать рыночную оценку

Для совершения сделок купли, продажи, дарения, переоформления, вступления в наследство и других правовых действий в отношении жилого и хозяйственного фонда необходимо не только оперировать знанием оценочной стоимости, но и иметь ее документальное подтверждение.

Профессиональная деятельность ценовиков санкционирована Законом об оценочной деятельности.

В соответствии с ним оценкой рыночной стоимости земельного участка имеют право заниматься следующие категории специалистов:

1. Бюро по оценке. Обращаясь в оценочную контору, необходимо убедиться, что она числится в реестре саморегулируемых организаций и не оказывает сопутствующие услуги юридического характера.
2. Юридическая компания. Большинство юрфирм помимо выполнения основной деятельности по оказанию правовой защиты клиенту, осуществляют экспертизу и оценку субъектов хозяйствования. Кроме предоставления документов, подтверждающих стоимость участка, дополнительно можно получить профессиональную юридическую консультацию для решения конкретных вопросов.
3. Автономный частный оценщик. На основании лицензии, позволяющей оказывать индивидуальные услуги по оценке, и на нормативно-правовой базе РФ составить калькуляцию и подтвердить ее в соответствии с законодательными требованиями может частное лицо. Обязательное условие – наличие специализированного профессионального образования.
4. Агентство недвижимости. В целях оптимизации производственного процесса в штатном коллективе больших агентств есть собственный оценщик. Обращаясь непосредственно в компанию с целью продажи имущества можно получить ценовое заключение эксперта.

ВАЖНО! Проверяйте правомочие оказания экспертных услуг по оценке.

Как узнать рыночную стоимость земельного участка: пошаговая инструкция

С учетом того, для каких целей нужны сведения о коммерческой ценности участка, существует несколько вариантов ее определения.

Чтобы получить справочную информацию, можно самостоятельно определиться с ценовой категорией. Принцип действия, как ориентировочно рассчитывать рыночную стоимость конкретного земельного участка, основан на знании ее кадастровой цены.

Для регулирования налогообложения и устранения путаницы из-за нюансов в понятиях рыночной и кадастровой стоимости государство старается приблизить и уравнять их значение. Учитывая этот факт, можно узнать примерную коммерческую цену на основании кадастровой стоимости объекта. Информация о ней хранится в базе Росреестра.

Посетив официальный сайт Росреестра или любой компании-посредника, необходимо заполнить специализированную форму с данными об объекте. Как правило, такими данными являются кадастровый номер или адрес.

Если цена нужна для правовых процедур, знания средней стоимости объекта недостаточно. Она должна быть подтверждена документально. Алгоритм действий следующий:

1. Выбор оценочной компании. Для этого необходимо проанализировать сложность предстоящей работы и ее объем. В зависимости от этого определиться с категорией оценщика: организация или индивидуальный предприниматель. Далее следует навести справки и поинтересоваться отзывами об их работе, качестве оказанных услуг, компетентности сотрудников. Проведя сравнение между потенциальными исполнителями, сделать выбор в пользу наиболее устраивающего варианта.
2. Определение перечня проблем для оценщика. Прежде чем заключать договор на оказание услуг, необходимо уточнить такие моменты, как самостоятельный выезд эксперта на место либо он будет производить расчеты на основании имеющихся нормативных документов, какие именно услуги будут оказаны за обозначенную стоимость, на чем будет базироваться выбор метода оценки, временные сроки выполнения обязательств и т. д.
3. Предоставление необходимых документов. Свою работу эксперт выполняет на базе технических документов на конкретный объект. Если в наличии отсутствует какая-либо справка или выписка, позаботиться о приобретении ее дубликата необходимо заранее.
4. Заключение контракта и оплата услуг. Не следует пренебрегать прочтением договора и изучением информации, указанной в нем. Только после соблюдения этой процедуры можно оплатить услуги.
5. Координирование временных параметров. Только после посещения и осмотра участка специалистом он сможет приступить к грамотно-обоснованной оценке. Поэтому заранее уточняем время и дату, когда эксперт планирует выехать на объект.
6. Сопровождение специалиста во время ревизии. Возможно, оценщику понадобятся какие-либо уточняющие сведения, поэтому лучше лично присутствовать при осмотре участка.
7. Получение готовой документации. Оценка основывается на правовом обосновании выбранной методики. Эти данные обязательно должны присутствовать в отчете о проделанной работе.

Имея на руках готовый расчет рыночной стоимости, утвержденный уполномоченной организацией, можно правомерно проводить имущественные сделки.

Сроки и стоимость процедуры

На основании действующего Федерального стандарта оценки, существует ограничение по времени для функционирования оценочных документов. Так, если гражданин в течение полугода не воспользовался предоставленной документацией, актуальность ее признается утраченной. В таком случае для получения новой рыночной стоимости необходимо снова заказывать и проводить экспертизу.

Следует иметь в виду, что одной определенной стоимости по оказанию оценочных услуг не существует. Она формируется из трудозатрат эксперта, количества и сложности выполняемой работы, наличия документов, предоставляемых нанимателем (при отсутствии положенной документации она может запрашиваться из компетентных органов, что приводит к удорожанию оказанных услуг).

В отдельных случаях существует прямая связь между стоимостью услуг и сроком сотрудничества с нанимателем, периодичностью его обращения и объемами предоставляемой им работы.

Необходимые сведения и расчет для установления рыночной стоимости земельного участка

Методология расчетов рыночной стоимости санкционирована на законодательном уровне и базируется на определенном перечне. Каждый вариант рассчитан на определенную точку зрения. Исходя из этого различают методы сравнительного, доходного или затратного подходов.

Выбор подходящей методики обуславливается преследуемыми планами, имеющейся исходной информацией и типом субъекта оценки.

Методы:

1. Метод сравнения продаж. Проводится на основании имеющейся информации о расценках операций по аналогичным участкам, домам, помещениям. При недоступности таковых для вычисления берется цена спроса и предложения. Сравнивается похожая недвижимость, анализируется уровень схожести, делается вывод. Далее цена корректируется по позициям, которые различаются.
2. Затратный метод. Используется для уникальных по своим характеристикам объектов, аналогов которым не существует или для определения стоимости доли участка. При расчете цены учитываются будущие затраты на оптимизацию.
3. Распределительный метод. Подразумевает использование в расчетах соотношения стоимости земли и находящихся на ней построек.
4. Нормативный метод. Базируется на утвержденных нормативах при покупке надела в ипотеку либо отчуждении его в пользу государства.
5. Метод предполагаемого использования. Калькулятором тарифов становится будущая выручка, которую способна обеспечить эта земля в зависимости от специфики ее использования. Основополагающим фактором при этом являются расходы, которые обязаны максимизировать эффективность использования надела.
6. Метод капитализации земельной ренты. Прогнозируется потенциальная выручка, ориентированная на сложившуюся экономическую ситуацию, при условии передачи объекта по арендному соглашению.
7. Метод разбивки на доли. Методика применяется при последующем разделении участка на целевые доли.

ВАЖНО! Компетентная и полная оценка рыночной стоимости производится при сочетании нескольких методов.

Таким образом, определяется рыночная расценка строго индивидуально для каждой объекта, характеризующегося наличием особенностей надела.

Особенности при определении рыночной стоимости

Эксперты при составлении документации, обосновывающей рыночный тариф той или иной земельной площади, принимают во внимание особенности этой ценовой категории. Выражаются они в следующем:

1. Определять рыночную стоимость можно только тех участков, которые способны угодить требованиям пользователя в определенный временной период.
2. На этот вид расценок напрямую влияет потребительская способность и пропозиция, а также конкуренция.
3. Коммерческая стоимость не должна быть больше возможных расходов на покупку альтернативной недвижимости.
4. Непостоянство ценности, которая подчинена времени.
5. Коммерческая оценка зависит от ожидаемой прибыли, времени на ее получение и уровня дополнительного дохода от более эффективного использования надела.
6. При изменении целевого направления использования земли, рыночную оценку нужно корректировать.

Профессиональная оценка рыночной стоимости – процедура трудоемкая, учитывающая многие факторы. Самостоятельно определиться со стоимостью участка поможет изучение спроса и предложения, сложившихся в определенной местности.

Порядок определения кадастровой стоимости земельного участка

Недвижимость — это объект, имеющий свою цену, характеристику. Каждый земельный участок имеет свои индивидуальные характеристики. К таким характеристикам, в том числе, относятся: категория земельного участка и вид разрешенного использования. В соответствии с назначением земли и видом его использования и рассчитывается кадастровая стоимость конкретного земельного участка..
Кадастровая стоимость – это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в отношении вновь учтенных, ранее учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. Определение кадастровой стоимости земельного участка производится строго в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, порядок определения и расчёта кадастровой стоимости подробно регламентирован и состоит в следующем:

1. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимают решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, которая должна проводиться не реже одного раза в 5 лет.

2. Управление Росреестра в соответствующем субъекте Российской Федерации готовит перечень всех земельных участков, находящихся на территории субъекта и подлежащих кадастровой оценке.

3. Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки.

4. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости.

5. Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости.

6. Утверждение органом исполнительной власти субъектов Российской Федерации результатов определения кадастровой стоимости.

7. Внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

· его вид разрешенного использования, определенный в установленном законом порядке;

· размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу.

от чего зависит, порядок процедуры, результаты и составление акта

При определении кадастровой стоимости (КС) земельного участка необходимо ориентироваться на 2 документа: Приказ Минэкономразвития № 222 от 2006 года и Постановление Правительства № 316 от 2000 года.

В указанных нормативно правовых актах подробно разъяснен порядок проведения оценки кадастровой стоимости земельных наделов на территории России.

Порядок

Весь процесс оценки кадастровой стоимости состоит из 5 этапов:

1. Власть субъекта (региона) РФ принимает решение о проведении переоценки стоимости земель. Данное решение передается в местное отделение Росреестра (отвечает за кадастровый учет всей недвижимости).
2. Росреестр составляет конкретные списки земельных наделов, которые подлежат переоценке. Как правило, эти списки включают в себя большое количество рядом находящихся наделов. Впоследствии, участки объединяют в кадастровые кварталы для упрощения определения стоимости (см. ниже).
3. Росреестр привлекает к оценке оценочную организацию, которая выполняет все необходимые работы по определению кадастровой стоимости.
4. После выполнения оценочных работ результаты передаются Росреестру, а тот отправляет их на утверждение властям субъекта РФ.
5. После утверждения, новая КС вносится в реестр недвижимости (ЕГРН).

Частота

Пункт 3 Постановления Правительства № 316 определил, что переоценка кадастровой стоимости производится не реже, чем 1 раз в 5 лет.

В то же время, по общим правилам переоценка не может производиться чаще, чем 1 раз в 3 года.

Как определяется

Процесс непосредственно оценки кадастровой стоимости земельных наделов состоит из следующих этапов.

Деление земли на кадастровые кварталы. В один такой квартал входит сразу несколько земельных наделов, что призвано облегчить определение кадастровой стоимости каждого из них.

Определение средней КС для каждого кадастрового квартала. При определении средней кадастровой стоимости обращается внимание на 2 основных показателя: вид целевого использования надела и средняя рыночная цена. Об отличии кадастровой м рыночной стоимости читайте тут.

По итогу сопоставления результатов определяется кадастровая стоимость одного квадратного метра для данного кадастрового квартала.

Подробней о факторах, влияющих на определение КС, читайте в другой статье.

Определение КС земельных наделов. Цену одного квадратного метра умножают на площадь конкретно взятого земельного надела.

Оформление результатов и передача их в Росреестр.

Составление акта

По итогу на каждый участок составляется акт определения КС. Форма акта утверждена Приложением к Приказу Минэкономразвития № 222.

В документе указывается следующая информация:

• Номер кадастрового квартала, к которому был отнесен земельный участок.
• Номер земельного участка в кадастровом квартале.
• Реквизиты документа, на основании которого проводилась оценка КС.
• Исходный номер ЗУ, если при проведении работ определялась КС для ранее неучтенного участка.
• Категория земель, куда относится данный надел и реквизиты документов, в соответствии с которыми данная категория была установлена.
• Вид целевого использования надела и реквизиты документов, в соответствии с которыми этот вид был установлен.
• Площадь участка. При необходимости, указывается исходная и уточненная (если проводилось уточнение границ надела) площадь.
• Стоимость квадратного метра земли в данном кадастровом квартале.
• Общая стоимость земельного участка.

В конце документа указываются ФИО и подпись лица его составившего. Далее акт передается на рассмотрение в Росреестр, где он должен быть утвержден.

Итоги

После оформления и утверждения всех необходимых документов информация об измененной кадастровой стоимости вносится в ЕГРН.

С этого времени измененная КС будет влиять на величину налоговой базы земельного надела, что определено статьей 391 Налогового Кодекса Российской Федерации.

То есть, при изменении кадастровой стоимости от этого зависит и величина налога на землю.

Как определить по кадастровому номеру земли

Есть 2 способа определить по кадастровому номеру текущую кадастровую стоимость земельного участка:

1. Онлайн на сайте Росреестра. Для этого необходимо выбрать вкладку «Сервисы» и воспользоваться либо сервисом Публичная кадастровая карта, либо сервисом получения сведений из Фонда кадастровой оценки. И в том и в другом случае необходимо знать только кадастровый номер надела.
2. Личное обращение в Росреестр или МФЦ. Гражданин всегда может получить официальный документ с указанием КС его участка. Для этого необходимо обратиться либо в МФЦ, либо в Росреестр. При себе необходимо иметь личный паспорт.

В отличие от первого варианта, результаты будут готовы только в течение нескольких дней.

Подробней о том, какие еще есть способы узнать кадастровую стоимость земельного участка читайте в другой статье.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано о порядке определения кадастровой стоимости недвижимости.

Заключение

Определение кадастровой стоимости – это забота Росреестра и местных органов власти в пределах населенного пункта. Для определения стоимости участков привлекаются независимые оценщики, однако с 2020 года планируется использовать услуги только бюджетных государственных организаций.

В любом случае общая суть сводится к тому, чтобы определить среднюю КС одного квадратного метра сразу для нескольких наделов, объединенных в кадастровые кварталы. Далее стоимость одного метра умножается на общую площадь участка и в итоге получается КС всего земельного надела.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Одноклассники

Мой мир

| Интерпретация и уравнение

Коэффициент детерминации , в статистике R ² (или r ² ), показатель, который оценивает способность модели прогнозировать или объяснять результат в параметрах линейной регрессии , Более конкретно, R ² указывает долю дисперсии в зависимой переменной ( Y ), которая предсказывается или объясняется линейной регрессией и переменной-предиктором ( X , также известной как независимая переменная).

Как правило, высокое значение R ² указывает на то, что модель хорошо подходит для данных, хотя интерпретация соответствия зависит от контекста анализа. Например, значение R ² , равное 0,35, означает, что 35 процентов вариации результата были объяснены только путем прогнозирования результата с использованием ковариат, включенных в модель. Этот процент может быть очень большой частью вариации для прогнозирования в такой области, как социальные науки; в других областях, таких как физические науки, можно было бы ожидать, что R ² будет намного ближе к 100 процентам.Теоретический минимум R ² равен 0. Однако, поскольку линейная регрессия основана на наилучшем возможном соответствии, R ² всегда будет больше нуля, даже если переменные предиктора и результата не имеют отношения к единице. другой.

R ² увеличивается, когда в модель добавляется новая переменная-предиктор, даже если новый предиктор не связан с результатом. Чтобы учесть этот эффект, скорректированный R ² (обычно обозначается полосой над R в R ² ) включает ту же информацию, что и обычный R ² , но также штрафует для количества переменных-предикторов, включенных в модель.В результате R ² увеличивается по мере добавления новых предикторов к модели множественной линейной регрессии, но скорректированный R ² увеличивается только в том случае, если увеличение в R ² больше, чем можно было бы ожидать. только случайно. В такой модели скорректированное значение R ² является наиболее реалистичной оценкой доли вариации, предсказываемой ковариатами, включенными в модель.

Когда в модель включен только один предиктор, коэффициент детерминации математически связан с коэффициентом корреляции Пирсона, r .Возведение в квадрат коэффициента корреляции приводит к значению коэффициента детерминации. Коэффициент детерминации также можно найти по следующей формуле: R ² = M S S / T S S = ( T S S — R S S ) / T S S , где M S S — модельная сумма квадратов (также известная как E S S , или объясненная сумма квадратов), которая представляет собой сумму квадратов прогноза линейной регрессии за вычетом среднего значения для этой переменной; T S S — это общая сумма квадратов, связанных с выходной переменной, которая представляет собой сумму квадратов измерений минус их среднее значение; и R S S — это остаточная сумма квадратов, которая представляет собой сумму квадратов измерений за вычетом прогноза линейной регрессии.

Коэффициент детерминации показывает только ассоциацию. Как и в случае с линейной регрессией, невозможно использовать R ² , чтобы определить, вызывает ли одна переменная другую. Кроме того, коэффициент детерминации показывает только величину ассоциации, а не ее статистическую значимость.

Земельный участок — определение земельного участка по The Free Dictionary

Таким образом, из богатого человека он сразу стал настолько бедным, что ему не оставалось ничего, кроме небольшого участка земли; и туда он часто заходил по вечерам, чтобы прогуляться и облегчить себе небольшую неприятность.

‘Кто знает, а я могу?’ — сказал человечек: «Скажи мне, что тебя беспокоит, и, возможно, ты найдешь, что я могу быть полезен». Тогда купец рассказал ему, что все его богатство ушло на дно моря и что у него не осталось ничего, кроме этого клочка земли.«О, не беспокойтесь об этом, — сказал гном; «Только обязайся привести меня сюда через двенадцать лет, что бы ты ни встретил первым, когда ты идешь домой, и я дам тебе столько, сколько ты пожелаешь». Купец подумал, что спрашивать об этом не стоит; что, скорее всего, это будет его собака, или его кошка, или что-то в этом роде, но забыл своего маленького мальчика Хайнеля; поэтому он согласился на сделку, подписал и скрепил залог, чтобы выполнить то, что от него просили.

Методика оценки земли под номинальные активы по GIS

Транскрипция

1 Методика оценки земли с использованием номинальных активов, разработанная GIS Тахсин ЙОМРАЛИОГЛУ и Реджеп НИСАНЧИ, Турция Ключевые слова: оценка земли, номинальный актив, ГИС РЕЗЮМЕ Оценка земли — это процесс оценки характеристик данного участка земли.Процесс может быть описан как тщательно продуманная оценка стоимости земельной собственности, основанная на опыте и суждениях. Тем не менее, цель оценки земли состоит в определении стоимости; термин, которому обычно предшествует какое-либо описание, такое как рыночная стоимость или стоимость выгоды. При оценке земли принято считать, что стоимость и потенциал собственности в основном определяются ее местоположением. Это подчеркивает важность пространственных факторов при принятии решения об оценке земли.Географическая информационная система (ГИС), несомненно, полезна при принятии этого решения. Достаточная оценка может быть сделана путем объективного анализа определенного количества характеристик земли. Чтобы сделать адекватную оценку стоимости земли, существует множество материальных и нематериальных факторов оценки земли, которые следует учитывать в процессе оценки. В этой статье был представлен метод, называемый оценкой земли по номинальной стоимости. В этом методе вместо того, чтобы работать с реальными рыночными ценами, были изучены качественные и количественные характеристики отдельных земельных участков.Для определения стоимости земли выбираются и формулируются некоторые критерии оценки земли, так что стоимость собственности присваивается по числовым параметрам, а не по реальной рыночной стоимости. Эти параметры получены из комбинации выбранных факторов оценки земли, которые могут быть пространственно проанализированы с помощью ГИС. Затем стоимость земли может быть определена как единичный показатель, который представляет все факторы, влияющие на землю, по сравнению с другими. Были рассчитаны номинальные стоимости на основе пикселя, такого как участок земли, и с помощью ГИС был проведен необходимый оценочный анализ для создания карт оценки земли.В результате была создана наглядная модель оценки земли, которая будет легко понятна людям, не знакомым с процедурами массовой оценки, а также специалистам по оценке. 1/9

2 Методика оценки земли под номинальные активы, разработанная GIS Тахсин ЙОМРАЛИОГЛУ и Реджеп НИСАНЧИ, Турция 1. ВВЕДЕНИЕ До сих пор оценщики недвижимости оценивали недвижимость на основе своей интуиции или опыта.Теперь, когда проблема секьюритизации недвижимости доведена до сведения, требуется методика более логичной, количественной и точной оценки недвижимости (Танака и Шибасаки, 2001). Ценообразование на недвижимость широко изучается с начала 1980-х годов с использованием различных методов (Din, at all., 2001). Процесс оценки может быть описан как тщательно продуманная оценка стоимости земельной собственности, основанная на опыте и суждениях путем выявления и оценки характеристик данной земли.Однако цель оценки состоит в том, чтобы определить стоимость — термин, которому обычно предшествует какое-либо описание, такое как рыночная стоимость или стоимость выгоды. В целом, нехватка информации, средств, нехватка технического и административного персонала задерживают осуществление необходимых крупномасштабных мероприятий по оценке земли … однако определение стоимости земельного участка зависит от ряда физических и экономических характеристик, которые необходимо учитывать очень внимательное рассмотрение в процедуре оценки земли.Некоторые из этих характеристик присущи земле; другие — внешние факторы или факторы окружающей среды. Эти факторы можно определить объективным образом, но всегда существует определенная степень субъективности, которую трудно измерить в процессе оценки (Ёмралиоглу, 1993a). Влияние местоположения на стоимость недвижимости широко считается наиболее важным, но их включение в методологию оценки часто подразумевается. Карты значений на основе ГИС представлены как средство отображения вариаций стоимости на уровне отдельных объектов недвижимости.Существует множество характеристик рынка недвижимости, которые делают оценку трудной и часто субъективной задачей, зависящей от высокого уровня опыта и местных знаний, например неоднородность каждого интереса, экономическое влияние на национальном, региональном и местном уровнях. Эти характеристики нельзя изменить, и поэтому оценка становится сложной задачей. Однако было бы разумно минимизировать сложность оценки путем улучшения доступности и распространения данных (Wyatt, 1995).Широко применяется метод оценки стоимости на открытом рынке с использованием сравнительного метода. Этот метод требует адекватного учета транзакций (Wyatt, 1997), но оценщики часто не могут собрать информацию о сопоставимых объектах недвижимости из-за коммерческой тайны, отсутствия данных, системы налогообложения недвижимости и специального распространения информации. Отслеживать все транзакции довольно сложно, и еще сложнее отслеживать все закупочные цены, если вы не работаете на этой работе каждый день.На цену определенного основного средства влияет множество фактов (Кертчер, 2003). 2/9

3 2. ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ Объектами оценки земли, как правило, являются свободные или застроенные земельные участки. Стоимость любого типа земли в значительной степени зависит от фактических и юридических условий, которые могут быть совершенно разными по своей природе в зависимости от рассматриваемой земли.Свободные участки могут быть сельскохозяйственными угодьями с различным потенциалом урожайности, они могут быть участками, запланированными для потенциального использования под застройку, или они могут быть участками, доступными для строительства, со значительными вариациями типа и размера разрешенных построек. Все эти характеристики сильно влияют на рыночную стоимость задействованных участков (Ёмралиоглу, 1992). В случае застроенной недвижимости рыночная стоимость варьируется в еще большей степени в зависимости от типа жилья на этом участке и его окрестностей, расположения участка по отношению к городу, деловому району и т. Д.Оценка пустующих и застроенных земель, таким образом, является очень сложной задачей, поскольку она должна учитывать не только характеристики самого участка, но также многочисленные условия соседства и другие факторы, влияющие на их стоимость (Ёмралиоглу, 1992). 3. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ Использование того или иного метода оценки собственности зависит от типа собственности и цели оценки (Dale and McLaughlin, 1988; Wyatt, 1997). 3.1 Сравнительный метод Этот метод предполагает, что рыночная стоимость равна цене, недавно уплаченной за аналогичную собственность или заинтересованную землю.Задача оценщика состоит в том, чтобы определить, что рынок считает недавним и похожим. Может потребоваться корректировка различий между объектами недвижимости, использованными при сравнении, и изменениями, которые впоследствии произошли на рынке или носят структурный характер. Если бы почти идентичный дом был недавно продан по соседству по известной цене, но в котором не было конкретного объекта, такого как гараж или центральное отопление, тогда можно было бы ожидать немного иной оценки. Такой подход часто является наиболее простым и эффективным средством определения рыночной стоимости, особенно для частной жилой недвижимости на активном рынке (Dale and McLaughlin, 1988).3.2 Метод дохода Этот метод также является сравнительным и предполагает, что рыночная стоимость доли в земле равна приведенной стоимости чистого дохода, который в будущем должен поступать от земли. Чистая прибыль — это валовая прибыль за вычетом накладных расходов, таких как амортизация фонда зданий и их содержание и содержание. Он эквивалентен национальной ренте и должен быть снижен по соответствующей ставке. Задача оценщика состоит в том, чтобы определить чистую прибыль, которая должна быть получена от земли, по сравнению с аналогичной недвижимостью; а затем определить рыночную ставку дисконтирования путем анализа недавних продаж аналогичных активов (Dale and McLaughlin, 1988).3/9

4 3.3 Метод затрат Это также известно как метод подрядчика или метод количественного обследования. Предполагается, что затраты на замену за вычетом соответствующей амортизации равны стоимости. Проблема состоит в том, чтобы собрать подходящие данные о стоимости, включая стоимость участка, и оценить нормы амортизации. Этот метод особенно полезен для целей страхования, когда стоимость расчистки территории может быть добавлена ​​для покрытия вероятности разрушения здания в результате пожара, а также для оценки новых построек (Dale and McLaughlin, 1988).4. НОМИНАЛЬНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ АКТИВОВ Используя сравнительный метод оценки, можно напрямую сравнивать физические, юридические и рыночные факторы, но каждая недвижимость пространственно уникальна, поэтому пространственные факторы требуют альтернативного метода корректировки. Такие свойства были бы хорошими сопоставимыми доказательствами, хотя на практике они редки (Wyatt, 1995). Стоимость собственности отражает ее способность выполнять определенную функцию. Что касается коммерческой недвижимости, функциональные качества могут включать: влияние местоположения (доступность к рынку, близость к поставщикам сырья и важным узлам, таким как железнодорожные станции, автостоянки и открытые площадки); физические характеристики (размер, форма, возраст и состояние ) Юридические факторы (условия аренды и ограничительные условия) Плановые и экономические факторы (ограничения планирования, разрешенное использование и возможность изменения использования).Оценка собственности — это процесс выявления и количественной оценки этих факторов стоимости. Результатом должно быть обоснованное мнение о стоимости, основанное на оценке факторов, которые считаются относящимися к стоимости объекта собственности (Wyatt, 1997). В различных процессах оценки земли подход рыночной стоимости является фундаментальным. Однако единицы, указанные в методах оценки, используемых в приложении, могут изменяться в зависимости от структуры экономики страны. В то время как характеристики недвижимого имущества в целом не могут отличаться.Поскольку эти изменения в рыночных условиях вызывают спекуляции цен, контролировать стоимость единицы недвижимости очень сложно. Фактически, такие проблемы можно увидеть в процессах оценки, проводимых для налогообложения недвижимости. Как правило, стоимость недвижимости в одном районе или улице одинакова. Принимая во внимание, что каждая недвижимость может иметь положительные или отрицательные характеристики с экономической точки зрения по сравнению с соседними объектами недвижимости (Nisanci and Yomralioglu 2002). Существует множество характеристик рынка недвижимости, которые делают оценку трудной и часто субъективной задачей, зависящей от высокого уровня опыта и местных знаний, например неоднородность каждого интереса, экономическое влияние на национальном, региональном и местном уровнях.Эти характеристики нельзя изменить, и это действительно делает оценку сложной профессией (Wyatt, 1995). По этой причине, оценивая в регионе существующие свойства, следует определять разброс значений между этими рассматриваемыми свойствами. В этом процессе разброса значений базовой единицей может быть стоимость недвижимости или параметрические значения, полученные путем классификации эффективных факторов собственности. Для этой цели минимальные и максимальные баллы определяются путем формулирования критериев стоимости, которые принимаются во внимание, и значения коэффициента 4/9

5, представляющих каждое свойство.Этот коэффициент стоимости показывает имущественные отношения друг с другом в отношении стоимости, и эти значения легко конвертируются в реальную стоимость, когда это необходимо (Yomralioglu, 1992). Наиболее значимый процесс оценки земли определяется влиянием взвешенных факторов на стоимость недвижимости. Таким образом, стоимость, указанная для единицы площади, может быть отражена для всех объектов недвижимости с одинаковыми пропорциями. Этот метод получил название метода номинальной оценки земли. При использовании этого метода, номинальная стоимость недвижимости может быть рассчитана параметрическим способом вместо определенной стоимости.Выбранные для этой цели объективные и субъективные критерии оцениваются один за другим. Затем эти оценки отражаются на единице площади или объема на всех объектах недвижимости (Ёмралиоглу, 1993a). Для определения значений факторов было принято, что каждое значение фактора может иметь максимальное значение 100 для полностью застроенной земельной единицы. Таким образом, каждый выбранный фактор оценивается на 100 процентов. Формулируется каждый коэффициент оценки земли, а результаты выводятся на основе пространственного анализа с помощью ГИС. В качестве примера анализ значений топографических факторов показан на Рисунке 1.Формула топографического фактора основана на идее, что существует обратное соотношение между значением и наклоном (Yomralioglu, 1993b). Коэффициент наклона =. если наклон>% 0 и <% 5. тогда значение пикселя = 100, если наклон>% 5 и <% 10, то значение пикселя = .90, если наклон>% 100, то значение пикселя = .0 ЗНАЧЕНИЕ НАКЛОНА Каждый пиксель, для которого значение наклона было преобразовано в значение коэффициента от 100 до 0 с помощью ArcGIS программное обеспечение Рисунок 1: Анализ стоимости топографических факторов 4.1 Определение факторов оценки земли Число факторов оценки земли является неопределенным.Следовательно, точное значение земельной единицы определить нелегко. Чтобы определить значимость этих факторов для земельного участка, их необходимо выразить математически, чтобы можно было определить влияние каждого фактора оценки для всего земельного участка. Чтобы определить значимость этих факторов для земельного участка, их необходимо выразить математически, чтобы можно было определить влияние каждого фактора оценки для всего земельного участка (Йомралиоглу, 1993a). На самом деле, определение точной стоимости земельного участка практически невозможно, но оценка стоимости имущества возможна.Для оценки стоимости были выбраны некоторые факторы оценки земли, которые могут повлиять на общую воспринимаемую стоимость земельного участка, и пространственно исследованы с помощью разработанной модели. Перечень учитываемых факторов оценки земли 5/9

6 приведены в Таблице 1. Каждый коэффициент оценки земли не имеет одинакового влияния на общую стоимость. Например, форма земельного участка может по-разному влиять на топографию.Следовательно, также необходим вес для выбранных факторов. Веса для этих факторов были получены на основе результатов опроса (Yomralioglu, 1993b). Таблица 1: Факторы оценки земли, которые могут повлиять на стоимость земельного участка 1) Предоставляемые базовые услуги 15) Расстояние до учебных центров 2) Разрешенное количество этажей 16) Расстояние до медицинских учреждений 3) Разрешенная площадь строительства 17) Доступ к шоссе 4) Ландшафт, вид 18) Расстояние до торгового центра 5) Доступ к улице 19) Доступные коммуникации 6) Окружающая среда 20) Расстояние до зон отдыха 7) Расположение участка в квартале 21) Топография 8) Фасад улицы 22) Расстояние до религиозного места 9) Расстояние от неприятностей 23 ) Расстояние до игрового сада 10) Форма земельного участка 24) Расстояние до.стоянка для автомобилей 11) Полезная площадь 25) Расстояние до пожарной части 12) Расстояние до центра города 26) Доступ к водному пути 13) Удаленность от шума 27) Расстояние до полицейского участка 14) Состояние почвы 28) Доступ к железной дороге 5. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ GIS IN ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ ГИС обеспечивает технологическую платформу, на которой можно основывать такой анализ, и начальным этапом является пространственное представление информации о собственности в виде карт стоимости (Wyatt, 1995). Возможности ГИС не только облегчают организацию и управление географическими данными, но также позволяют исследователям в полной мере использовать информацию о местоположении, содержащуюся в этих базах данных, для поддержки применения пространственных статистических и пространственных эконометрических инструментов (Can, 1998). Процесс оценки земли, предоставляющий владельцам недвижимости понятное объяснение того, как была оценена их собственность, является постоянной проблемой для планировщиков и оценщиков.Сегодня ГИС может выполнять все эти сложные задачи. Таким образом, с помощью модулей Arc / Info и TIN (Triangulated Irregular Network) также создаются визуальная модель ценности и необходимые карты оценки. Даже, используя растровую ГИС; пиксель, который представляет собой единицу стоимости земли, определяется как средневзвешенное значение примечаний к качеству окружающей среды согласно следующей формуле: V i = AREA i * n 1 i = (P i * W i), где; V: Общая номинальная стоимость земельного участка … Площадь:. Размер земельного участка (или размер пикселя) P :.Значение фактора … w: Вес фактора n: Общее количество факторов Необходимые данные для анализа оценки земли берутся из карты собственности, зонирования, тематических и топографических карт, а также из других связанных текстовых записей. Стоимость земельных участков: 6/9

7 определяется комбинацией математического анализа и субъективного суждения (Рисунок 2). Затем создаются 3D оценочные карты.Хотя цифровые модели рельефа изначально были разработаны для моделирования рельефа, они использовались для моделирования непрерывного изменения стоимости земли на двумерной поверхности. Накладывание желаемых слоев, таких как слой свойств, на 3D-модель обеспечивает хорошую визуализацию, которая полезна в процессе оценки. Карты ценностей — это мощные инструменты для принятия решений, которые иллюстрируют географию ценностей собственности в пространстве и времени интуитивно понятным способом, а именно в форме карты. Все карты были обобщенными, относящимися только к одному землепользованию и конкретному моменту времени.Проблемы включали выбор масштаба, представления, доступность данных и трудности оценки. Географическое отображение было достигнуто за счет использования карт значений. Карты значений иллюстрируют пространственное распределение значений собственности. Функциональность ГИС означает, что карта значений не обязательно должна быть статическим отображением, но может быть частью более аналитического процесса. В прошлом проблемы были связаны с нехваткой кадровых ресурсов, производством дорогих бумажных карт и сложными расчетами. ГИС может управлять вводом данных, расчетами и представлением результатов (Wyatt, 1997).Рисунок 2: Расчет номинальной стоимости активов на основе пикселей 6. ЗАКЛЮЧЕНИЕ Для повышения эффективности процесса оценки земли с помощью ГИС была разработана модель на основе номинальной стоимости активов. Основная цель этой модели — определить стоимость активов земли с различными коэффициентами оценки земли, которые сформулированы и пространственно исследованы. Использование ГИС в многокритериальном анализе оценки земли также обеспечивает механизм оценки стоимости в крупномасштабных приложениях для обработки пространственных данных. В этом методе вместо того, чтобы работать с реальными рыночными ценами, были изучены качественные и количественные характеристики отдельных земельных участков.Для определения стоимости земли нужно немного земли 7/9

8 критериев оценки выбраны и сформулированы таким образом, чтобы значения собственности присваивались с помощью числовых параметров, а не реальной рыночной стоимости. Эти параметры получены из комбинации выбранных факторов оценки земли, которые могут быть пространственно проанализированы с помощью ГИС. Затем стоимость земли может быть определена как единичный показатель, который представляет все факторы, влияющие на землю, по сравнению с другими.Были рассчитаны номинальные стоимости на основе пикселя, такого как участок земли, и с помощью ГИС был проведен необходимый оценочный анализ для создания карт оценки земли. В результате была создана наглядная модель оценки земли, которая будет легко понятна людям, не знакомым с процедурами массовой оценки, а также специалистам по оценке. Что еще более важно, ГИС улучшает количественные и качественные возможности процедуры анализа оценки земли для местных властей. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ Кан А., 1998 г., ГИС и пространственный анализ жилищного и ипотечного рынков, Журнал исследований жилищного строительства, Том.9, выпуск 1, Дейл, П.Ф., Маклафлин, Д.Д., 1988, Управление земельной информацией, П.П., Оксфорд, Clarendon press. Дин А., Хосли М., Бендер А., 2001, Экологические переменные и цены на недвижимость, Городские исследования, Том. 38, No. 11. Кертшер, Д., 2003 г., Немецкий цифровой сбор данных о закупочных ценах, обслуживание, использование, результаты, рабочая неделя FIG 2003 г., Германия Нисанци, Р., Йомралиоглу, Т., 2002 г., Создание карт оценки земли Использование методов ГИС и ДЗ, Международный симпозиум по географическим информационным системам, Стамбул, Турция.Танака, Х., Шибасаки, Р., 2001, Создание базы данных пространственной информации для оценки недвижимости, 22-я Азиатская конференция по дистанционному зондированию, Сингапур. Wyatt, P.J., 1995, Использование географической информационной системы для оценки собственности, Journal of Property Valuation & Investment, Vol. 14, No. 1, Wyatt, P.J., 1997, Разработка системы информации о собственности на основе ГИС для оценки недвижимости, Международный журнал географических информационных систем, Vol. 11, No. 5, Ёмралиоглу, Т., 1991, Перераспределение земель, семинар, MIS Notes, Отдел геодезии, Университет Ньюкасл-апон-Тайн, Англия Йомралиоглу, T., 1992, Оценка земли, Документы для обсуждения в MIS, Отдел геодезии, Университет Ньюкасл-апон-Тайн, Великобритания. Йомралиоглу, Т., 1993a, Исследование модели переустройства городских земель на основе ценностей и ее реализация с использованием географических информационных систем, доктор философии. Диссертация, факультет геодезии Университета Ньюкасл-апон-Тайн, Великобритания. Йомралиоглу, Т., Паркер, Д., 1993b, Разработка системы переустройства земель на основе ценности с использованием ГИС, ГИС-исследования в Великобритании, Труды Первой национальной конференции, стр., Кил, Великобритания.8/9

9 БИОГРАФИЧЕСКИЕ ЗАПИСИ Реджеп НИСАНЧИ работает научным сотрудником на кафедре геодезии и фотограмметрии Технического университета Карадениз (КТУ), Турция. Он завершил свое обучение в магистратуре в 1998 году, защитив диссертацию на тему «Анализ информации о собственности для муниципальных информационных систем: пример муниципалитета города Чорум в KTU». Он продолжает свою докторскую диссертацию по оценке земли.Его научные интересы — ГИС, оценка недвижимости, землеустройство. У него есть навыки работы с ГИС, включая опыт работы с такими пакетами, как Arc Info Grid, Arc View, AutoCAD. КОНТАКТЫ Технический университет Тахсин Йомралиоглу Карадениз Кафедра инженерной геодезии и фотограмметрии Трабзон ТУРЦИЯ Тел. Факс Реджеп Нисанси Карадениз Технический университет Кафедра геодезии и фотограмметрии Трабзон ТУРЦИЯ Тел. Факс / 9

,

r — Коэффициент детерминации в pred ()

Переполнение стека

1. Товары
2. Клиенты
3. Случаи использования

1. Переполнение стека Общественные вопросы и ответы
2. Команды Частные вопросы и ответы для вашей команды
3. предприятие Частные вопросы и ответы для вашего предприятия
4. работы Программирование и связанные с ним возможности технической карьеры
5. Талант Нанять технических талантов
6. реклама Обратитесь к разработчикам по всему миру

,

No related posts.