Покупка квартиры под сдачу в аренду: Покупка квартиры под сдачу | Блог

Покупка квартиры под сдачу | Блог

Покупка квартиры под сдачу

Несмотря на периодические спады на рынке аренды жилья, многие люди неплохо зарабатывают на этом бизнесе. Дело в том, что удачно купленной под аренду квартире не страшны кризисы.

>Покупка >квартиры в новостройках от застройщика под аренду считается привлекательным вложением денег по нескольким причинам:

• Можно заработать на росте цены квартиры в случае её покупки на этапе котлована;
• Удорожание жилья в долгосрочной перспективе;
• Прибыть от сдачи квартиры в аренду;
• Сохранность вложенных в недвижимость средств.

Купить квартиру в Северном Тушино можно на начальном этапе строительства или в уже построенном доме

Сложное положение в экономике страны в настоящее время привело к тому, что рынок аренды стал менее привлекательным. Но и жильё сегодня можно приобрести на более выгодных условиях, чем, например, года два назад. Решение о продлении программы государственной поддержки ипотечного кредитования до 1 января 2017 года – дополнительный стимул к покупке квартиры. Но перед принятием решения о вложении средств в недвижимость следует взвесить все ЗА и ПРОТИВ.

Квартиры под аренду и арендаторы

Заработать на сдаче жилья в аренду стало сложнее. Цена аренды снизилась, но снижение в первую очередь коснулось наименее привлекательных для арендаторов вариантов. Итак, что же привлекает арендаторов:

• Удобное расположение квартиры, желательно в шаговой доступности от метро;
• Благоустроенная территория, хорошие (адекватные, благополучные) соседи;
• Отсутствие проблем с коммуникациями;
• Хорошая планировка;
• Наличие в квартире всего необходимого для жилья:
• Привлекательная цена аренды.

Приведенным выше требованиям лучше всего соответствуют >квартиры рядом с метро в новостройке класса эконом или комфорт. Количество комнат – 1 или 2. При этом в большое количество квадратных метров вкладываться невыгодно.

Конечно, среди арендаторов есть и те, кто хотел бы в первую очередь сэкономить на арендной плате. Для них первостепенное значение имеет цена, и квартиры они снимают в лучшем случае в хрущёвках. Но платежеспособность многих из них оставляет желать лучшего и не исключено, что сдача квартиры в аренду в самом дешевом сегменте рынка будет идти не слишком гладко.

Другое дело – арендатор, ценящий комфорт, безопасность, надёжность, и готовый за всё это платить. Скорее всего, с ними особых проблем не будет.

Меры предосторожности

Некоторые меры предосторожности при сдаче квартиры в аренду не помешают, например:

• Подать в регистрационную палату запрет на сделки с квартирой, чтобы исключить вариант её продажи по поддельным документам.
• Рассказать об арендаторах соседям и консьержу и попросить их обращать внимание на посетителей квартиры. Это поможет избежать субаренды (в принципе, тут нет ничего страшного, но иногда это может стать лишней головной болью) или каких-то сомнительных вариантов использования квартиры, например, для ведения незаконного бизнеса.

Если вы хотите контролировать состоянии квартиры, нужно выбрать вариант, который устроит не только вас, но и арендатора. Частые и неожиданные визиты нежелательны, они, скорее всего, станут источником конфликтов и отпугнут в первую очередь порядочного арендатора.

Ликвидность квартиры

Серьёзное внимание следует обратить на возможность вернуть вложенные в квартиру средства. Расположение квартиры – важный фактор. Продать квартиру, расположенную в шаговой доступности от метро, всегда было довольно просто.

Конечно, цена на любую квартиру со временем меняется. Но если предугадать общее развитие ситуации на рынке недвижимости довольно сложно, то учесть влиянии отдельных ценообразующих факторов гораздо проще.

Для семей с детьми важное значение имеет экология и свежий воздух, к ним прибавятся комфорт и транспортная доступность, если >купить квартиру в Одинцово

Например, границы Москвы постоянно расширяются. Квартира на окраине города однажды может оказаться в центре района с развитой инфраструктурой, да ещё и в непосредственной близости от новой станции метро. Поэтому на перспективы развития города и области стоит обращать серьёзное внимание при покупке недвижимости.

Очень осторожно следует относиться к квартирам в старых домах. Покупая квартиру в современной монолитной новостройке, вы можете быть уверены, что дом простоит без каких-либо проблем минимум 150 лет. Другое дело – старые дома. Сроки их эксплуатации заканчиваются пусть не в ближайшем, но вполне обозримом будущем. Ситуация часто усугубляется тем, что капитальные ремонты в них своевременно не проводятся. Без должного обслуживания такие дома могут прийти в негодность намного раньше окончания номинального срока эксплуатации. Кроме того, коммуникации в старых домах просто не удовлетворяют современным требованиям.

Таким образом, в отличие от старых домов, у новостроек гораздо выше шансы вырасти в цене в будущем. Поэтому лучше >купить однокомнатную квартиру от застройщика или >двухкомнатную квартиру в Подмосковье, чем вкладывать деньги в изношенную и устаревшую недвижимость.

Эксперт назвал ошибкой покупку квартиры для сдачи в аренду

https://realty.ria.ru/20210325/investitsii-1602704060.html

Эксперт назвал ошибкой покупку квартиры для сдачи в аренду

Эксперт назвал ошибкой покупку квартиры для сдачи в аренду — Недвижимость РИА Новости, 25.03.2021

Эксперт назвал ошибкой покупку квартиры для сдачи в аренду

Покупка квартиры для получения пассивного дохода от аренды больше не приносит ожидаемой прибыли, рассказал РИА Недвижимость основатель инвестиционной компании… Недвижимость РИА Новости, 25.03.2021

2021-03-25T04:00

2021-03-25T04:00

2021-03-25T04:00

аренда

инвестиции

жилье

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdn23.img.ria.ru/images/156320/53/1563205356_0:156:3000:1844_1920x0_80_0_0_ccad2b3770362f9ca96f08e3d726701e.jpg

МОСКВА, 25 мар — РИА Недвижимость. Покупка квартиры для получения пассивного дохода от аренды больше не приносит ожидаемой прибыли, рассказал РИА Недвижимость основатель инвестиционной компании Realiste Алексей Гальцев. Кроме того, с покупкой у собственника появляется необходимость обслуживания и ремонта принадлежащего ему объекта, а это дополнительные расходы. На нем же будут решение всех проблемных вопросов с арендаторами съемного жилья и соседями, предупредил Гальцев.»Аренда вовсе не пассивный доход. Она может быть таким доходом, когда мы нанимаем управляющего, а это резонно только, если в собственности находится как минимум пять-десять объектов недвижимости», — пояснил он.Впрочем, у людей, желающих куда-то вложить деньги, остается вариант продажи объекта дороже стоимости его приобретения, но это не всегда возможно, а также инвестиционные инструменты, не связанные непосредственно с приобретением недвижимости, заключил Гальцев.

https://realty.ria.ru/20210324/investor-1602648355.html

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2021

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn23.img.ria.ru/images/156320/53/1563205356_167:0:2834:2000_1920x0_80_0_0_95cbd6b3ea82550120548cbe10a9f263.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

аренда, инвестиции, жилье

МОСКВА, 25 мар — РИА Недвижимость. Покупка квартиры для получения пассивного дохода от аренды больше не приносит ожидаемой прибыли, рассказал РИА Недвижимость основатель инвестиционной компании Realiste Алексей Гальцев.

«Купить недвижимость, чтобы сдавать в аренду, может быть плохой идеей по ряду причин. Во-первых аренда не всегда обгоняет реальную инфляцию: жилая рента на протяжении последних десяти лет только три года незначительно обгоняла инфляцию, коммерческая рента обгоняла инфляцию девять лет из десяти, но прямо сейчас ставки падают в обоих сегментах», — отметил он.

Кроме того, с покупкой у собственника появляется необходимость обслуживания и ремонта принадлежащего ему объекта, а это дополнительные расходы. На нем же будут решение всех проблемных вопросов с арендаторами съемного жилья и соседями, предупредил Гальцев.

«Аренда вовсе не пассивный доход. Она может быть таким доходом, когда мы нанимаем управляющего, а это резонно только, если в собственности находится как минимум пять-десять объектов недвижимости», — пояснил он.

Впрочем, у людей, желающих куда-то вложить деньги, остается вариант продажи объекта дороже стоимости его приобретения, но это не всегда возможно, а также инвестиционные инструменты, не связанные непосредственно с приобретением недвижимости, заключил Гальцев.

24 марта, 15:17

Я у мамы инвестор: 4 способа заработать на недвижимости, не покупая ее

Что необходимо учитывать при покупке квартиры для последующей сдачи в аренду

На сегодняшний день существует множество способов получения пассивного дохода. Но инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются на пике популярности.

 

Полезные советы

Конечно, наибольшей популярностью у арендаторов пользуются однокомнатные квартиры. Их рентабельность на порядок выше, чем у недвижимости с двумя и тремя комнатами. При покупке однокомнатной квартиры вы потратите на 20-30% меньше, чем при приобретении аналогичной «двушки». Доход от сдачи её в аренду будет меньше всего на 10%.

 

Также при выборе подходящей недвижимости перед будущими владельцами остро стоит выбор рынка. Безусловно, новое жильё выглядит более привлекательно. Но здесь нужно учесть ряд факторов:

 

Ремонт

Местоположение и инфраструктура

Наличие рядом домов старого фонда (в них ниже цена на аренду)​​​​​​​

Помните, что всё-таки решающую роль для тех, кто хочет купить жилье в Севастополе или любом другом городе для сдачи в аренду, будет играть месторасположение дома. Традиционно на рынке аренды жилья пользуются спросом объекты недвижимости, расположенные в центре города, а также в районах с хорошей транспортной развязкой. При наличии высших учебных заведений поблизости вы также гарантировано получите квартиросъёмщиков, но вероятнее всего во время летних каникул они не будут нуждаться в жилье. Преимущества квартиры на море – даже в летний период квартира не останется пустой.

 

Не менее важным аспектом, который влияет на стоимость аренды, является состояние недвижимости. Наличие качественного ремонта, необходимых бытовых приборов и предметов мебели существенно повышает ценник. Для многих квартиросъёмщиков решающую роль может сыграть уровень безопасности квартиры. Наличие домофона в подъезде, решёток на окнах сделает такую недвижимость более привлекательной для потенциальных квартирантов.

 

Таким образом, чтобы грамотно инвестировать в недвижимость, следует обращать внимание на качественные квартиры, расположенные в районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной развязкой. Также нужно позаботиться о создании комфортных условий для проживания квартиросъёмщиков. Для этого придётся обустроить квартиру. Сегодня сдаётся жильё и без мебели, но, конечно же, такие варианты стоят несколько дешевле.

 

Искать потенциальных квартирантов можно самостоятельно или с помощью риелтора. Каждый способ имеет как преимущества, так и недостатки. Главное, составить договор аренды, в котором чётко прописать все права и обязанности сторон, ответственность, составить полное описание квартиры и находящихся в ней предметов.

Риелтор рассказал, когда покупка квартир под сдачу станет выгодной

МОСКВА, 12 апр — ПРАЙМ.  Сдавать квартиры в аренду вновь станет выгодно к началу осени 2021 года. Но сейчас окупаемость вклада в недвижимость крайне низка. Об этом пишет URA.RU со ссылкой на слова члена Российской гильдии риелторов, эксперта рынка недвижимости и руководителя службы контроля качества «Релайт-Недвижимость» Константина Барсукова. 

Аренда жилья подешевела в России

«Они (издержки арендодателя) вообще никогда не покрывались. Окупаемость по аренде всегда очень низкая была. Сейчас ситуация такая, что квартиры выросли в цене по продаже, а аренда не выросла. Но, я думаю, она изменится к сентябрю. Сейчас все выйдут с пандемии, начнут приезжать, границы откроют, студентов выпустят из онлайн обучения в офлайн и все выровняется», — сказал риелтор.

Он отметил, что на сегодняшний день доход от сдачи квартиры в аренду составляет всего около 2%, хотя в обычных условиях это 4%.

Директор девелоперской компании «Сити-XXI век» Юрий Просвиров уверен, что если цены на купленное жилье в ближайшее время вырастут хотя бы на 10%, инвестицию можно считать оправданной уже сейчас. Это как минимум гарантирует сохранение вложенных денег.

«На мой взгляд, вложение в квартиру выгодно уже потому, что это вложение в реальный актив (если мы говорим о первичке). Если инвестор понимает, что приобретаемый актив вырастет за год в цене хотя бы на 10-15% — то такое вложение средств оправдано. Инвестиция с целью последующей сдачи квартиры в аренду выгодна только тогда, когда инвестор имеет несколько объектов для сдачи в аренду и занимается таким бизнесом профессионально», — предупредил Просвиров. 

Эксперты рассказали, как проверить квартиру перед покупкой

Директор института стратегического анализа компании ФБК Грант Торнтон Игорь Николаев, в свою очередь, подчеркнул, что инвестору все же придется принять во внимание несколько факторов риска. Например, амортизация, чтобы по мере необходимости делать ремонт или закупать технику. «Выгода в любом случае будет больше, если издержки покрывают плату за ЖКХ и амортизацию», — объяснил экономист. Он считает, что спрос на аренду будет расти по мере восстановления экономики.

Особенности покупки квартиры для сдачи в аренду | | Infopro54

Такую капиталовложение позволит обеспечить себя постоянной прибылью. Однако, чтобы покупка жилья быстро отбила вложения, необходимо уделить особое внимание выбору квартиры.

Основные требования к квартире для сдачи в аренду

Выбор квартиры для сдачи в аренду должен отличаться от покупки жилья для собственного пользования. Основной характеристикой такого жилья должна быть привлекательность для потенциальных арендаторов. При этом затраты на приобретение и ремонт квартиры должны быть минимальны.

С этой точки зрения наиболее удачным вариантом являются однокомнатные или двухкомнатные квартиры, которые отличаются хорошо развитой инфраструктурой. Именно близость к метро, автобусной остановке, детскому саду, школе или университету является основной причиной аренды того или иного жилья. Идеальным жильем для сдачи в аренду являются такие квартиры:

1. Небольшая площадь. Это позволяет быстро и недорого провести ремонтные работы и обставить жилье. К тому же размер коммунальных платежей будет небольшой.
2. Рядом находится станция метро или остановка общественного транспорта. При отсутствии собственного автомобиля хорошая транспортная развязка – один из важнейших критериев при выборе жилья для аренды.
3. Средние этажи. Первый и последние этажи пользуются меньшим спросом.
4. Новый дом. Если нужна надежная инвестиция, лучше покупать квартиру в новом доме. Это гарантирует ухоженную территорию, чистый отремонтированный подъезд, отсутствие проблем с коммуникациями.
5. Качественные материалы. Чтобы квартира стала надежной инвестицией, она должна находится из дома, построенного на основе качественных материалов. Лучше всего отдавать предпочтение кирпичным домам.

При покупке новой квартиры важно выбирать надежного застройщика, чтобы быть уверенными в том, что дом будет сдан в эксплуатацию в указанные сроки. При этом на момент сдачи территория должна быть благоустроена, а коммуникации подключены. Это позволит быстро сделать ремонт и сдать квартиру в аренду.

Рентабельность квартиры для сдачи в аренду

Основной задачей при выборе квартиры для сдачи в аренду является обеспечения высокого показателя рентабельности. К таким квартирам относятся:

• малогабаритные квартиры, расположенные недалеко от студгородков, позволяющие сдавать в аренду студентам;
• одно- и двухкомнатные квартиры эконом-класса небольшого размера, предназначенные для молодых семей и одиноких людей;
• апартаменты бизнес-класса в новых домах, однако в таких квартирах лучше всего делать недорогой ремонт и покупать простую типовую мебель.

Месторасположение квартиры очень важно. Если купить квартиру в столице, расходы будут выше, но и сдать жилье в аренду можно дороже. Высокой рентабельностью отличаются и квартиры в пригороде. Все больше людей стараются снимать жилье дешевле, поэтому покупка квартиры за пределами столицы также являются хорошим вложением средств.

Однако если покупка квартиры для последующей сдачи в аренду не оправдала себя, всегда можно перепродать ее. Компания «Ассистент Недвижимость» предлагает быстрый выкуп квартир по наиболее выгодной цене. Выкуп происходит всего за 2 суток, а цена при этом ненамного ниже рыночной.

Подробности на нашем сайте: https://срочный-выкуп-недвижимости.москва/vikup-kvartir

Фото с сайта pixabay.com

В каком регионе выгоднее покупать квартиру для сдачи в аренду

Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» вычислили регионы, в которых сдача квартиры, специально купленной для этого, принесет наибольшую доходность и окупится быстрее всего. Исследованы были 70 крупнейших городов страны с населением более 300 тыс. человек. Выяснилось, что становиться рантье лучше всего в Магнитогорске, а хуже всего – во Владивостоке.

Фото: Мир Квартир

Расчеты проводились следующим образом. Из собственных данных портала были взяты средние значения стоимости квартир и сдачи их в аренду. Затем был вычислен годовой доход из расчета, что квартира сдается круглый год. Для простоты не учитывались расходы собственника на ремонт квартиры, коммуналка и налоги, а также простои во время поиска очередного арендатора и затраты на продвижение объявлений.

В Магнитогорске доходность сдачи жилья составит 10,5% годовых – это весьма много. Затраты же на покупку квартиры отобьются уже через 9 с половиной лет.

Хорошие результаты показали также Астрахань, где доходность равняется 9,8%, а окупаемость – 10,2 года, Череповец (9,1% и 11 лет), Нижний Тагил (8,6% и 11,6 года) и Грозный (7,9% и 12,7 года).

На другом конце списка – Владивосток, где доходность невелика: всего 4,1%, а окупаемость за счет аренды составляет целых 24 с лишним года! В Москве ждать возврата средств придется тоже целую вечность – почти 24 года, а выгода получится 4,2% годовых. Такая же история с другими городами с дорогой недвижимостью – Сочи (4,3% и 23 года) и Санкт-Петербургом (4,5% и 22,2 года). Замыкает «невыгодную пятерку» Белгород с показателями 4,8% и 21 год.

Средняя доходность квартиры по стране составила 6% годовых, средний срок окупаемости – 16,6 года.

По сравнению с аналогичным исследованием прошлого года, сдавать квартиры стало чуть выгоднее (было 5,6% доходности и 18 лет окупаемости.

«Хотя сдача жилья внаем дело непростое, мы видим, что в большинстве регионов доходность от аренды превышает доходность по банковским вкладам, которая сегодня составляет в основном 4-6%, – говорит Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – При покупке квартиры для этих целей следует обращать внимания на те качества недвижимости, которые делают ее привлекательной для арендаторов: в первую очередь, близость к центру города, станциям метро и другим транспортным путям. Следует сделать простой, но аккуратный и современный ремонт, обставить квартиру добротной, долговечной мебелью и оборудовать необходимой техникой. Тогда жилье будет меньше простаивать и дороже сдаваться, что в конечном итоге повысит его доходность и ускорит окупаемость».

Доходность и окупаемость квартир в регионах

Источник: mirkvartir.ru

Аренда недвижимости в Испании: выгодный бизнес или бесполезное вложение?

К тому же, студенты, участвующие в программах международного обмена, все чаще и чаще выбирают именно Испанию в качестве страны обучения. Это объясняется как комфортным средиземноморским климатом, так и растущим престижем университетов страны. Самым популярным городом международной студенческой программы Erasmus является Валенсия.

Высокий спрос на съемное жилье также провоцирует и рост цен. В таких крупных городах, как Барселона и Мадрид, двухкомнатную квартиру в хорошем районе можно легко сдать от €600 в месяц при долгосрочной аренде и от €70 в сутки при краткосрочной.

Если вы решили приобрести недвижимость с целью последующей сдачи, необходимо ответственно подойти к его выбору и учесть все юридические аспекты интересующего вас региона.

[Обновление] С началом эпидемии коронавируса арендные контракты в Испании заключают чаще. Весной 2020 года некоторые покупки были отменены из-за неопределенности, в результате новые люди обратились к краткосрочной или долгосрочной аренде: в июле рентабельность аренды жилья в Испании выросла до 8,2% в год.

На рынке аренды сказались те же тенденции, которые характерны для рынка жилья во время Covid-19 в целом. У местных жителей теперь в приоритете хорошо проветриваемые помещения с балконами, террасами и другими открытыми зонами. Лифт остаётся преимуществом и увеличивают стоимость ренты. Если речь идёт о виллах и шале, важным является наличие бассейна. С началом эпидемии некоторые испанцы и иностранные отдыхающие переориентировались на мелкие города и острова, где отмечена самая низкая заболеваемость коронавирусом (характерно для большинства прибрежных районов с морским воздухом). Считается, что там себя лучше чувствуют люди с проблемами дыхательной системы, входящие в группу риска.

В сентябре аренда испанской недвижимости достигла исторического максимума: €11,4 за квадратный метр жилья в месяц. В октябре по Испании отмечено на 63% больше объявлений о сдаче жилья, чем годом ранее. Отели, недосчитавшись туристов в 2020 году, теперь также обращаются к аренде и сдают местным жителям рабочие места или конференц-залы.

В ноябре 2020 года Idealista сообщает о снижении цен на аренду на 1,3% за последний месяц. По оценкам эксперты, так рынок “выравнивается после стресса”. При этом в ноябре 2020 года цена на 3,6% выше (€11,2/м²), чем в ноябре 2019. Изменились и предпочтения арендаторов: теперь вместо Мадрида, Барселоны и столиц провинций на первый план вышли населенные пункты населением до 50 000 человек.

C началом 2021 года стоимость аренды продолжает стабилизироваться, при этом на съемном жилье обитает каждый четвертый испанец (26%). Продолжается тенденция по переезду из мегаполисов в менее крупные города (по данным Национального Института статистики Испании, за 2020 год Мадрид и Барселону покинули 600 000 человек), благодаря чему цена аренды в крупных городах уменьшается.

По данным Idealista, в первом полугодии 2021 года средняя доходность от сдачи испанского жилья в аренду составляет 7,2% (-0,4%, чем годом ранее). С открытием туристических границ и началом летнего сезона стоимость аренды жилья в среднем оценивается в €9.70/м² в месяц.

Краткое руководство по страхованию арендодателя

Арендодатели, впервые сдающие в аренду жилую недвижимость (дом, коттедж, квартиру), могут предполагать, что их страховка домовладельца покроет все расходы в случае стихийного бедствия, несчастного случая или других разрушительных событий. Это ошибка новичка.

Ключевые выводы

• Страхование домовладельцев не распространяется на жилье, которое не занято его владельцем, поэтому вам нужна страховка домовладельца.
• Основными покрытиями страхования арендодателя являются имущественный ущерб, потеря дохода от аренды из-за временного проживания в собственности и защита ответственности.
• Дополнительные райдеры могут быть приобретены для покрытия потери дохода, когда арендатор пропускает арендную плату, ущерба от наводнения, расходов, понесенных при приведении здания в соответствие с нормами после того, как ему был причинен ущерб, и т. Д.

Зачем нужна страховка арендодателя

Скорее всего, ваш полис распространяется только на дома, занимаемые владельцами. Если вы начнете сдавать в аренду кому-то другому, покрытие больше не действует. А поскольку арендаторы, как правило, не несут ответственности, если крупная бытовая техника выходит из строя, человек получает травму собственности (не по вине арендатора), лесной пожар повреждает или разрушает ваш дом, или грабители просто опустошают это место, что означает, что вы могут остаться на суше из-за тех или иных несчастий, причиненных людьми или матерью-природой.

Здесь на помощь приходит страхование арендодателя. Эти полисы бывают всех форм и размеров. Прежде чем начинать ценообразование, подумайте, что вам нужно конкретно решить и от чего защитить в арендуемой собственности.

Что покрывает страхование арендодателя?

Хороший комплексный страховой полис арендодателя предусматривает три основных вида защиты:

• Материальный ущерб — Это покрытие в случае, если недвижимость или мебель пострадают в результате стихийного бедствия, пожара, сбоя в работе электричества / газа, землетрясения, вандализма или безответственных арендаторов.Если возможно, постарайтесь получить полис, который предлагает стоимость замены вместо фактической денежной стоимости (особенно, если приспособления и мебель старые) или заранее установленную единовременную денежную сумму.
• Страхование утраченного дохода от аренды / страхование невыполнения обязательств по аренде — Если что-то сделает вашу собственность совершенно непригодной для проживания (сильная плесень, термиты, заражение крысами или провал в грунте), эта функция обеспечивает временное возмещение арендной платы для покрытия арендной платы, которую вы в противном случае получили бы. получить, если арендаторы могут занимать недвижимость.
• Защита ответственности — Это покрытие медицинских или юридических расходов, которые могут возникнуть, если арендатор или посетитель получит травму из-за проблем с обслуживанием собственности (например, обледенелых проходов, архитектурного разрушения или неконтролируемого улья пчелы).

Вы также можете видеть, что андеррайтеры называют разные пакеты DP-1, DP-2 или DP-3 (DP означает «жилая недвижимость»). Каждый из них относится к разным уровням охвата, причем DP-1 является самым основным, а DP-3 — наиболее полным.

Дополнительное покрытие

Есть несколько обычных пассажиров, которые могут прийти со страховкой арендодателя . Они не так важны, как ключевые положения, упомянутые выше, но они могут пригодиться и сэкономить вам деньги в долгосрочной перспективе.

• Гарантированное страхование дохода — Это покрывает арендодателя, если арендатор не получает арендную плату за один месяц (или не платит вообще).
• Страхование от наводнений — Поскольку многие полисы страхования домовладельцев не включают ущерб от наводнения, связанный со стихийными бедствиями или муниципальным водопроводом, это покрытие стоит добавить, если недвижимость находится в зоне, подверженной наводнениям.
• Экстренное покрытие — В случае, если арендатор позвонит вам, чтобы починить что-то, например, протекающую посудомоечную машину или его случайно заблокировали из дома, эта функция может помочь покрыть некоторые или все расходы, которые вы понесли, чтобы добраться до дома, и решить проблему.
• Дополнительные расходы на строительство — Это покрывает расходы, понесенные в связи с необходимостью привести здание в соответствие с нормами после того, как оно было повреждено.

15%

Сумма, на которую страхование домовладельца обычно дороже, чем страхование домовладельца

Сколько стоит страхование арендодателя?

Согласно отчету Национальной ассоциации комиссаров по страхованию (NAIC) за 2019 год, средняя стоимость страхования домовладельцев составляла 1211 долларов, хотя цены могут значительно варьироваться в зависимости от штата.Однако, поскольку арендуемая недвижимость более подвержена повреждениям и инцидентам, вы можете рассчитывать на то, что заплатите примерно на 15% больше за страховку арендодателя на той же собственности, согласно бесплатному сайту отслеживания инвестиций в недвижимость Stessa.com.

Существует также обратная зависимость между ценой ваших премий и продолжительностью эксплуатации недвижимости. Например, согласно Houselogic.com, информационному веб-сайту, управляемому членами Национальной ассоциации риэлторов, ожидается, что вы заплатите почти вдвое больше ежегодных премий, если вы сдадите свой дом в аренду всего на 12 недель вместо целого года.Причина в том, что краткосрочные арендаторы с меньшей вероятностью заметят (или даже упомянут) проблемы с обслуживанием. Они могут быть более неосторожными или могут не понимать планировку дома и расположение водопровода, несущих опор или электропроводки. Все это может увеличить вероятность возникновения проблем и риск страховщика.

При покупке полисов не забудьте спросить у своего поставщика страховых услуг о вариантах пакета. Если вы зарегистрируетесь в страховании домовладельцев и домовладельцев через одну и ту же компанию, вы можете получить скидку.

Страхование

арендодателя не распространяется на имущество арендатора, поэтому будет разумно посоветовать своему арендатору рассмотреть вопрос о страховании арендатора.

Итог

Прежде чем вы решите сдать недвижимость в аренду, ознакомьтесь с полисом страхования домовладельцев. Не думайте, что он покроет убытки и обязательства, пока вы там не проживаете. Если вы хотите защитить свой дом и сдать его в аренду, страхование домовладельца просто необходимо.

Вы также можете предложить своим арендаторам оформить страховой полис арендатора, чтобы их личные вещи были защищены в случае аварии .

Что лучше, чем покупать и держать?

На вопрос, является ли переворот или покупка и удержание недвижимости лучшей стратегией для инвестирования в недвижимость, нет одного правильного ответа. Вместо этого выбор одного метода другому должен быть частью четкого стратегического плана, учитывающего ваши общие цели.

Вы также должны принять во внимание возможности, которые предоставляет существующий рынок. Вот что нужно для реализации каждой стратегии и как решить, какая из них может вам подойти.

Ключевые выводы

• Обмен недвижимостью и покупка и удержание недвижимости представляют собой две разные инвестиционные стратегии.
• Владение недвижимостью дает инвесторам возможность со временем накапливать богатство и избегать взлетов и падений фондового рынка.
• Flipping может быстро окупить ваши инвестиции и избежать постоянных хлопот с поиском арендаторов и обслуживанием недвижимости, но затраты и налоги могут быть высокими.
• Недвижимость с выкупом и удержанием обеспечивает пассивный ежемесячный доход и налоговые льготы, но не все готовы к управленческим и юридическим обязанностям арендодателя.

Зачем инвестировать в недвижимость?

Это хороший вопрос. Владение жилой недвижимостью вызывает все больший интерес со стороны розничных инвесторов по многим из следующих причин:

• Недвижимость может обеспечить более предсказуемый доход, чем акции и облигации.
• Недвижимость обеспечивает защиту от инфляции, потому что арендные ставки и денежный поток от инвестиций обычно растут, по крайней мере, на столько же, сколько уровень инфляции.
• Недвижимость — отличное место для капитала в периоды, когда вы не уверены в перспективах акций и облигаций.
• Собственный капитал, созданный при инвестициях в недвижимость, обеспечивает отличную основу для финансирования других инвестиционных возможностей. Вместо того, чтобы брать займы, чтобы получить капитал для инвестирования (то есть покупать акции с маржой), инвесторы могут брать взаймы под свой капитал для финансирования других проектов.
• Возможность вычета процентов по ипотеке делает заимствование под залог дома привлекательным.
• Жилая недвижимость не только обеспечивает денежный поток собственникам, но и может использоваться для дома или других целей.

Пассивный и активный доход

Одно из ключевых различий между покупкой, владением и продажей недвижимости заключается в том, что первая может обеспечить вам пассивный доход, а вторая — активный.

Пассивный доход — это деньги, заработанные на инвестициях, которые продолжают приносить доход без какого-либо материального участия с вашей стороны. Это могут быть акции и облигации или владение арендуемой недвижимостью и ежемесячное получение дохода от аренды при условии, что вы нанимаете управляющую компанию для выполнения всех необходимых задач, таких как поиск арендаторов, сбор арендной платы и обслуживание.

Активный доход — это деньги, которые вы зарабатываете в обмен на выполненную работу. Это включает в себя вашу зарплату на работе, а также прибыль, которую вы зарабатываете на перепродаже домов. Флиппинг считается активным доходом, независимо от того, выполняете ли вы физический труд по зачистке полов. Это все еще бизнес, которым вы занимаетесь — поиск недвижимости, которую нужно перевернуть, ее покупка, получение страховки, наблюдение за подрядчиками, управление проектом и многое другое.

В этом смысле переворот — это не просто инвестиционная стратегия, такая как покупка и хранение акций или недвижимости.Если у вас есть дневная работа, имейте в виду, что ваше свободное время, вероятно, будет занято всеми требованиями, которые влечет за собой перепродажа недвижимости.

Два способа перевернуть недвижимость

При инвестировании в недвижимость можно использовать два основных типа собственности. Первый — это дома или квартиры, которые можно приобрести по цене ниже текущей рыночной, потому что они находятся в затруднительном финансовом положении. Второй — фиксатор верха, свойство со структурными, конструктивными или техническими проблемами, которые можно преодолеть, чтобы создать ценность.

Инвесторы, которые сосредотачиваются на проблемной собственности, делают это, выявляя домовладельцев, которые больше не могут управлять своей недвижимостью или поддерживать ее, или находя недвижимость с чрезмерным долгом и риском дефолта. С другой стороны, те, кто предпочитает ремонтные работы, реконструируют или улучшат недвижимость, чтобы она лучше работала для домовладельцев или была более эффективной для арендаторов.

Покупатель фиксирующего верха, использующий эту тактику, полагается на вложенный труд для увеличения стоимости, вместо того, чтобы просто покупать недвижимость по низкой цене, чтобы обеспечить высокую отдачу от инвестиций.Конечно, можно комбинировать эти две стратегии при переворачивании свойств, и многие люди именно так и поступают.

Однако постоянно находить эти возможности в долгосрочной перспективе может быть непросто. Для большинства людей переворот собственности следует рассматривать скорее как тактическую стратегию, чем как долгосрочный инвестиционный план.

Плюсы и минусы перелистывания

Pro: более быстрая окупаемость ваших денег

Одним из больших преимуществ переворота собственности является быстрое получение прибыли, которая высвобождает капитал для других целей.Среднее время, чтобы перевернуть дом, составляет около шести месяцев, хотя новичкам следует ожидать, что этот процесс займет больше времени.

Pro: потенциально более безопасное вложение

В отличие от фондового рынка, который может развернуться в середине дня, рынки недвижимости часто более предсказуемы. В некотором смысле переворот собственности можно считать более безопасной инвестиционной стратегией, поскольку она предназначена для того, чтобы держать капитал под угрозой в течение минимального времени. В нем также отсутствуют риски управления и аренды, присущие владению недвижимостью, не говоря уже о хлопотах, связанных с поиском арендаторов, сбором арендной платы и обслуживанием собственности.

Con: стоит

Переброска домов может создать проблемы с затратами, с которыми вы не столкнетесь при долгосрочных инвестициях. Затраты, связанные с переворачиванием, могут потребовать больших денег, что приведет к проблемам с денежным потоком. Поскольку транзакционные издержки очень высоки как со стороны покупателя, так и со стороны продажи, они могут существенно повлиять на прибыль. Если вы отказываетесь от своей основной работы и полагаетесь на листинг для получения дохода, вы также отказываетесь от постоянной зарплаты.

Con: Налоги

Быстрый оборот недвижимости (а скорость — это все, что нужно для успешных сделок) может вызвать колебания доходов, которые могут увеличить ваш налоговый счет.Это особенно верно, если дела идут слишком быстро, чтобы воспользоваться преимуществами долгосрочных правил налогообложения прироста капитала. В таких случаях вам придется платить более высокую ставку налога на прирост капитала в зависимости от вашего заработанного дохода, если вы владеете недвижимостью для меньше, чем год.

Плюсы и минусы покупки и удержания

Pro: постоянный доход

Владение арендуемой недвижимостью дает вам постоянный доход, независимо от того, где вы находитесь и чем занимаетесь. Более того, покупка и владение недвижимостью — известный рецепт накопления большого состояния.Много «старых денег» в США и за рубежом было накоплено за счет владения землей. Несмотря на периоды снижения цен, в долгосрочной перспективе стоимость земли почти всегда восстанавливалась, потому что предложение земли ограничено.

Pro: увеличение стоимости недвижимости

Чем дольше вы владеете инвестиционной собственностью, тем больше вероятность того, что инфляция принесет вам пользу. Это повысит стоимость недвижимости, в то время как сумма, которую вы взяли в долг для ипотеки, уменьшится по мере ее погашения. Предположим, вы смогли совершить покупку на рынке покупателя и продать на рынке продавца.Кроме того, есть реальный потенциал для значительной окупаемости ваших инвестиций.

Pro: Налоги

Владение арендуемой собственностью дает налоговые льготы, недоступные для ласт. Арендуемая недвижимость облагается налогом как инвестиционный доход с более низкими налоговыми ставками. Вы также можете списать расходы, включая ремонт, техническое обслуживание или содержание, оплату управляющему недвижимостью и дорогу к вашей собственности или обратно.

Кроме того, вы будете платить налоги по ставке долгосрочного прироста капитала, если решите продать недвижимость после владения недвижимостью более года.

Con: Стоимость вакансии

Неспособность найти арендаторов — один из рисков владения арендуемой недвижимостью. Это верно независимо от того, делаете ли вы это сами или нанимаете управляющую компанию, которая сделает это за вас. Если ваша собственность пустует в течение нескольких месяцев или лет, вы несете ответственность за покрытие ипотеки в течение этого периода. Прежде чем инвестировать в недвижимость по принципу «купи и держи», убедитесь, что ваш бюджет покрывает от одного до трех месяцев вакансий в год.

Con: Управление и юридические вопросы

Долгосрочное владение недвижимостью — это занятие, требующее интенсивного управления, которое не под силу многим инвесторам.Некоторые инвесторы, особенно те, кто впервые сдаёт недвижимость в аренду, плохо подготовлены или плохо подготовлены для решения обязанностей и юридических вопросов, связанных с тем, чтобы стать арендодателем. Процесс поиска качественных арендаторов и удовлетворения их потребностей может быть напряженным и отнимающим много времени мероприятием. Тем не менее, успешное управление недвижимостью необходимо для обеспечения постоянных денежных потоков от инвестиций.

Выбор стратегии

Вам нужно ответить на несколько важных вопросов, чтобы решить, будет ли лучшей стратегией переброска собственности или удержание ее в долгосрочной перспективе.Вы должны решить, является ли вложение вашего капитала в недвижимость постоянным вложением или просто способом получить прибыль от ожидаемого роста цен на жилье.

Также было бы полезно, если бы вы определили, какое соотношение риска и доходности подходит для этой части вашего инвестиционного портфеля. Наконец, вы должны обладать терпимостью к риску и навыками, чтобы брать на себя управленческие обязанности, связанные с любым типом инвестиций.

Предположим, что капитал недоступен для покупки диверсифицированного портфеля.В этом случае потенциальный инвестор должен быть готов к несистематическому риску. Это включает в себя индивидуальные имущественные риски и потенциальное отсутствие спроса на недвижимость со стороны домовладельцев или арендаторов.

Если вы рассматриваете стратегию купли-продажи, вы также должны определить, достаточно ли у вас навыков, чтобы выявить проблемные объекты продажи или неисправности. В этой транзакционной стратегии важно выяснить, может ли капитал быть обращен достаточно раз в течение данного инвестиционного периода, чтобы преодолеть транзакционные издержки.Они включают комиссионные за брокерские услуги, финансирование и закрытие сделки.

Вы можете воспользоваться преимуществами обеих стратегий, развивая бизнес по продаже домов и используя свою прибыль для инвестирования в недвижимость с долгосрочным доходом от сдачи в аренду.

Итог

Выбор между двумя рассматриваемыми стратегиями зависит от вашей конкретной финансовой ситуации и целей. Тем не менее, стратегия долгосрочного владения, как правило, больше подходит для тех, кто использует недвижимость в качестве основной части своих общих инвестиционных портфелей.

С другой стороны, сдавать недвижимость обычно лучше, когда недвижимость используется в качестве дополнения или тактики увеличения прибыли.

Инвесторы, желающие накопить богатство и получать доход от своих инвестиций в недвижимость, должны рассмотреть возможность владения недвижимостью на долгий срок. Они могут использовать капитал, встроенный в портфель, для финансирования других инвестиционных возможностей, с возможностью в конечном итоге продать недвижимость на более высоком рынке.

Замена собственности — это тактика, которая лучше всего подходит для периодов, когда перспективы на рынках акций и облигаций невысоки.Он также может работать для людей, пытающихся получить краткосрочный прирост капитала, пока это позволяет рынок жилья.

Что я хотел бы знать перед покупкой арендуемой недвижимости

В начале 2006 года мы с мужем решили купить наш первый дом в моем родном городе Гринфилд, штат Индиана. После нескольких месяцев покупок мы остановились на доме площадью 1300 квадратных футов с тремя спальнями, открытой кухней и гостиной, а также огороженным задним двором.

Так как мы переехали туда из однокомнатной квартиры с двумя окнами и общей площадью 500 квадратных футов, для нас это было похоже на особняк.Внезапно мы перешли от сна, еды и проживания в 2-3 комнатах к тому, что у нас было больше комнат, чем нам нужно.

И все же мы не планировали жить там вечно. Видите ли, мы каким-то образом задумались о том, чтобы стать арендодателями в молодом возрасте, чтобы как можно быстрее осуществить нашу мечту о финансовой независимости. Именно это мы и сделали.

Как купить инвестицию в арендуемую недвижимость

Через несколько месяцев после покупки собственного дома мы вложили 10 процентов в кирпичное ранчо поблизости и превратили его в нашу первую аренду.Вскоре после этого мы превратили наш «стартовый дом» во вторую аренду и купили себе дом побольше.

Мы узнали большую часть того, что знали о поиске и проверке арендаторов, создании и подписании договоров аренды, а также управлении нашей недвижимостью через Интернет. Все, кого мы знали, думали, что мы сошли с ума, пока наконец не осознали, что, несмотря на отсутствие у нас опыта работы в качестве арендодателей, на самом деле мы каким-то образом заставляли это работать.

Вот то, что я хотел бы знать об инвестициях в арендуемую недвижимость.

Перенесемся почти на десять лет вперед, а наша недвижимость по-прежнему стоит и прибыльна как никогда.Один из наших объектов недвижимости окупается около года, а другой имеет небольшую ипотеку, которая должна быть выплачена через 2-3 года.

Конечно, члены семьи и друзья, которые когда-то считали нас сумасшедшими, с годами изменили свой настрой. Как только обе наши собственности будут оплачены, у нас будет не менее 2000 долларов в месяц в виде пассивного дохода на ежемесячной основе. Все это время наши арендаторы фактически расплачивались за недвижимость своими деньгами — не нашими.

Тем не менее, это не было безболезненным опытом, и мы сделали много ошибок на этом пути.И есть много вещей, которые я бы сделал по-другому, если бы мог. К сожалению, это правда, что некоторые вещи нужно усвоить на собственном горьком опыте. Вот что я хотел бы знать до того, как мы стали арендодателями:

Ваши налоги на недвижимость могут взлететь

Один из первых уроков, которые мы извлекли из владения арендой, стал огромным, пугающим сюрпризом и закончился ночью слез и недель стресса. Никогда не забуду тот день, когда я открыл счет по налогу на недвижимость для нашей первой аренды и понял, что наши налоги на недвижимость выросли на 300 процентов за ночь.

Я действительно знал, что наши налоги на недвижимость несколько вырастут — мой штат предлагает освобождение домовладельца от налога на ваше основное место жительства, и я знал, что это не распространяется на любую недвижимость, в которой мы не жили. Тем не менее, я не знал, что Максимальный размер налога на недвижимость для арендуемой собственности был на полный процентный пункт выше, чем для усадеб и вашего основного места жительства.

Проблема заключалась в том, что я основывал арендную плату на нашем старом ипотечном счете, а не на новом. Итак, в первый год, когда мы арендовали этот дом, мы просто остались безубыточными, вместо того чтобы получать прибыль.К счастью, мы смогли скорректировать арендную плату и поднять ее, чтобы учесть более высокие налоги на недвижимость после того, как истек срок аренды на первый год. Урок там был усвоен, , но он определенно был усвоен на собственном горьком опыте.

Арендаторы могут нанести больший ущерб, чем вы думаете.

Если вы поговорите с кем-либо, кто владеет арендуемой недвижимостью, вы наверняка слышали несколько ужасных историй о том, какой ущерб они могут оставить. Я полностью осознавал, что такое случается, но не был готов и не ожидал, что смогу пережить это сам.

К сожалению, я скоро узнаю, насколько это может быть стресс, когда одна из наших семей арендаторов внезапно разорвала договор аренды и уехала в разгар зимы. Когда я появился в доме, чтобы совершить последний осмотр собственности, я, честно говоря, не мог поверить в то, что увидел.

Все двери в доме отсутствовали — пропало . Ковер, который был новым, когда они въехали, выглядел так, как будто кто-то вылил на него гигантскую банку моторного масла. Входная дверь была взломана, а дверная коробка была случайно склеена в попытке скрыть ее.

Но худшее было еще впереди. Гигантское панорамное окно в передней части дома было разбито и заменено окном, которое даже не подходило и не подходило к остальным окнам в доме. Что?!?

Я не мог поверить в то, что видел. Во время нашего последнего визита, всего восемь месяцев назад, дом был в отличном состоянии. К сожалению, позже я узнал, что мать семьи собрала свои вещи и уехала за несколько месяцев до этого, в результате чего отец и дети разобрались во всем самостоятельно.Он работал много часов и оставил двух мальчиков-подростков одних на это время, что привело к полному разрушению дома за относительно короткий промежуток времени.

В конечном итоге мы отремонтировали и заменили все в доме и даже заставили арендаторов возместить нам большую часть ущерба. Тем не менее, я извлек ценный урок из этого опыта: если вы позволите себе, за короткий промежуток времени может произойти большой ущерб, и единственный способ предотвратить это — часто посещать ваши владения.

Хорошие арендаторы на вес золота

Потратив 6000 долларов на ремонт нашей арендуемой собственности, мы научились тому, что нам нужно быть более осторожными при выборе арендаторов.Однако это также научило нас ценить действительно хороших арендаторов, с которыми мы имеем удовольствие вести дела. Вы знаете этот вид, и, может быть, вы один из них: арендаторы, которые безукоризненно ухаживают за лужайкой и поддерживают чистоту в доме. Те, кто украшает к празднику и гордится своей арендой, как если бы это был их собственный дом.

Например, один из наших домов сдан в аренду одной семье на восемь лет, и я очень полюбил их. Мы заходим только раз в полгода или около того, и дом всегда безупречный как внутри, так и снаружи.

Мы почти не слышим от этих арендаторов. В последний раз они звонили нам потому, что хотели испачкать и обновить колоду.

Поскольку они такие хорошие арендаторы, я пообещал никогда не повышать арендную плату, пока они там. И хотя мы теряем часть дохода из-за того, что не повышаем арендную плату, мы получаем душевное спокойствие, которое дает арендатор, который отлично заботится о нашей собственности. Для меня это чувство стоит больше, чем дополнительное повышение арендной платы, которое мы могли бы взимать с течением времени.

Еще мне интересно, мы все равно окажемся впереди. В конце концов, такие отличные арендаторы, как они, обычно требуют меньше ремонта и оставляют гораздо меньше износа, когда наконец съедут.

Ремонт будет дорогим и неожиданным

За десять лет владения домом мы заменили печь, кондиционер, холодильник (дважды) и плиту. Мы заплатили за новый водоотливной насос и подводную дренажную систему в одном из наших подвальных помещений. Мы потратили сотни долларов на ремонт гипсокартона, покраску и ковролин.И это даже не считая 6000 долларов, которые мы потратили на ремонт собственности, которую наши арендаторы практически разрушили за год.

К счастью, большая часть этих средств поступила напрямую от самих арендаторов. Поскольку оба наших объекта недвижимости приносят кругленькую прибыль каждый месяц, мы можем использовать излишки для оплаты таких вещей, как ремонт, модернизация и все остальное.

Тем не менее, часть денег пришла прямо из наших карманов, и кажется, что этот неожиданный ремонт всегда приходит в самые неожиданные (и худшие) моменты.Когда мы впервые стали арендодателями, у нас не было огромного фонда на случай непредвиденных ремонтов, и нам часто приходилось вкладывать свои личные сбережения, чтобы оплатить все, что всплывало.

Все всегда складывалось нормально, но со временем я определенно понял, что нам нужно отложить некоторые средства на то, что, как мы знали, в конечном итоге произойдет. И теперь, когда у нас есть чрезвычайный фонд, достаточно большой, чтобы справиться практически со всем, я больше не беспокоюсь об этих вещах — например, о крыше, которую нужно заменить в ближайшие год или два, или о 17-летней печи, которая в конечном итоге умрет.

Вместо того, чтобы позволяло неизвестному контролировать нас , мы научились контролировать ситуацию сами с годами. Всякое случается. Разница в том, что теперь мы готовы.

Нормально устанавливать правила и придерживаться их

Одна из наших семей арендаторов постоянно опаздывала на 5-10 дней с арендной платой в течение двух лет подряд. И хотя в договоре аренды говорилось, что мне технически разрешено взимать плату за просрочку в размере 10 долларов в день, я этого не сделал. Ни разу. Что случилось? Я просто был слишком милым.

Все началось с первого месяца опоздания. Мне это не показалось большим делом, поэтому я посоветовал им не беспокоиться об этом. «Просто плати, когда можешь», — сказал я. Именно это они и сделали.

К сожалению, они продолжали платить, когда могли, каждый месяц после этого. И поскольку в те первые несколько месяцев я был так безразличен к этому, со временем становилось все труднее остановиться. Поначалу я также был неконфронтационным, а это едва ли не самое худшее, что может случиться с домовладельцем.В результате они задержали арендную плату на два года, и я провел бесчисленные часы, напрягаясь из-за этой ситуации.

С тех пор я узнал, что соблюдение условий договора аренды — это нормально, даже если эти условия в конечном итоге будут стоить кому-то еще денег. Фактически, установление твердых основных правил — лучший способ сообщить арендаторам, что правила имеют значение и что есть последствия для просроченных платежей по квартплате, ущерба или чего-либо еще.

Покупка сдаваемой в аренду недвижимости была отличным выбором… для нас

Хотя мы были далеки от экспертов, когда начинали, я твердо уверен, что покупка сдаваемой в аренду недвижимости — один из лучших финансовых шагов, которые мы сделали.Прежде всего, мы купили нашу недвижимость в районе дна рынка, что означает, что она уже значительно выросла в цене. И, во-вторых, мы обеспечили будущий поток доходов, который отделен от всех наших других пенсионных счетов и не обязательно подвержен таким же рискам.

Хотя наша недвижимость приносит ежемесячную прибыль, в настоящее время мы используем эти деньги для оплаты ремонта и технического обслуживания. Между тем, любые излишки идут прямо на ссуды, чтобы ускорить их потенциальные сроки погашения.Наша недвижимость в настоящее время сдается за чуть меньше 2000 долларов, но я ожидаю, что в следующие 10 лет они будут сдавать в аренду значительно дороже. Как только они выплачиваются, все эти деньги направляются на то, чтобы помочь нашим девочкам оплачивать учебу в колледже и финансировать часть нашей мечты о раннем выходе на пенсию.

Кроме того, из-за нашей склонности к недвижимости, мы действительно планируем купить еще как минимум две сдаваемые в аренду объекты в ближайшие годы. Хотя я еще не совсем готов нажать на курок, я думаю, что к моменту выхода на пенсию мы могли бы извлечь выгоду, если бы в нашем портфеле было еще несколько окупаемых объектов недвижимости.

Стать домовладельцем — не для слабонервных

Покупка подходящей арендуемой недвижимости — сложная задача сама по себе, но стать арендодателем — безусловно, самая сложная часть. Однако владение арендуемой недвижимостью может быть ключом к большой прибыли и финансовой свободе, если вы с самого начала все делаете правильно — или, по крайней мере, учитесь на своих ошибках.

Я бы не стал ничего менять в нашей истории, но мне хотелось бы узнать больше о бизнесе до того, как мы начали.Если вы подумываете о покупке недвижимости в аренду, я надеюсь, что вы сможете извлечь уроки из моих ошибок вместо того, чтобы изучать вещи на собственном горьком опыте.

Мой лучший совет: внимательно проверяйте своих арендаторов и постоянно следите за своей собственностью. Не бойтесь установить закон, если это необходимо, но относитесь с уважением к своим арендаторам и их семьям, особенно к самым надежным из них. Кроме того, приберегите для ремонта, о котором вы знаете… и для тех, которые вам не нужны.

Потому что, когда дело доходит до домовладельца, все, что может случиться, вероятно, произойдет.

Сравните лучших ипотечных кредиторов

Холли Джонсон — отмеченный наградами писатель по личным финансам и автор книги «Обнулить свой долг». Джонсон делится своей одержимостью бережливостью, составлением бюджета и путешествиями на ClubThrifty.com.

Покупка квартиры или аренда: что лучше для вас?

Что мне покупать: кондоминиум или арендовать?

Покупка квартиры может быть отличным шагом для тех, кто впервые покупает дом. Цены часто ниже, чем на отдельные дома, а кондоминиумы могут быть более удобными. с точки зрения расположения и обслуживания.

Но когда дело доходит до покупки квартиры или аренды, как правильный выбор?

У обоих вариантов есть свои плюсы и минусы, в зависимости от ваших личных финансов. и на каком этапе жизни вы находитесь. Вот как принять правильное решение.

Подтвердите свое право на покупку квартиры (24 июля 2021 г.)

---

В этой статье (Перейти к…)

---

Покупка квартиры или аренда: обзор

Покупка квартиры vs.аренда — это сложно решение в большей части страны.

Первые покупатели жилья могут беспокоиться о первоначальном взносе и авансовые платежи, связанные с покупкой дома. Но с резким ростом арендной платы в во многих районах владение кондоминиумом может быть более доступным, чем аренда на длительный срок. бегать.

Так как же узнать, что подходит вам на данном этапе вашей жизни?

Как правило, покупка лучше, чем аренда, когда вы соответствуете четырем критериям:

1. У вас стабильный доход и работа
2. Вы можете позволить себе первоначальный взнос и затраты на закрытие
3. Вы хотите остаться в том же месте на минимум три года
4. Вы не ожидаете крупного жизненного события, которое потребует от вас переезда, увеличения или уменьшения размера вашего дома.Эти события включают в себя брак, развод, рождение ребенка или переезд на работу.

Если ваша работа или жизненные обстоятельства могут измениться в следующий раз. несколько лет аренда, вероятно, имеет больше смысла. У вас есть возможность двигаться без продажи, и вам не нужно беспокоиться о «потере» авансового платежа (поскольку вы его не сделали).

Но если вы готовы купить и вам нравятся льготы, которые предоставляет кондоминиум может предложить — например, более низкую закупочную цену и более простое обслуживание — а затем купить кондоминиум мог бы быть отличным выбором.

Подтвердите свое право на покупку квартиры (24 июля 2021 г.)

Плюсы покупки квартиры

Владение кондоминиумом дает ряд явных преимуществ по сравнению с арендой не имеет:

1. Арендная плата продолжает расти по всей стране. Покупка квартиры по ссуде с фиксированной процентной ставкой замораживает большую часть ваших расходов на жилье
2. Владение квартирой помогает вам накапливать богатство за счет собственного капитала
3. Домовладельцы могут воспользоваться налоговыми льготами, которые арендаторы не получают

Домовладелец один из лучшие способы, которыми люди и семьи создают богатство.

Цены на жилье стабильно растут по большей части страны. Как владелец квартиры вы сидите на активе, который растет в цене с каждым годом. Когда вы продаете, вы, вероятно, заработаете больше, чем вы потраченный.

Дополнительно оплачиваем ипотеку помогает построить собственный капитал, а плата за аренду — нет.

«Покупка устанавливает право собственности и создает кредит. Каждый платеж по ипотеке уменьшает ваш долг », — объясняет Майкл. Холмы с Группа недвижимости Атлас. Напротив, «Каждая арендная плата попадает в карманы вашего домовладельца.”

Есть также преимущества покупки кондоминиума по сравнению с традиционным особняком.

«Если вам не нужен огромный место, квартира может быть подходящим для вас », — говорит Брюс Айлион, поверенный по недвижимости и риэлтор.

Квартиры «часто вдвое дешевле. размер среднего особняка. Это упрощает их меблировку, чистку и управлять », — объясняет он.

И владельцам квартир не нужно беспокоиться о дорогостоящем ремонте или ремонте зданий. Ассоциация домовладельцев (ТСЖ) берет на себя расходы по внешнему содержанию.(Хотя за это удобство вы будете платить ежемесячные взносы в ТСЖ.)

В некоторых многоквартирных домах также есть льготы, такие как тренажерный зал, бассейн и парковка. Кондо может также предлагают дополнительную безопасность.

«Как и аренда, многие расположен недалеко от центра города », — говорит Джошуа Харрис, клинический ассистент. профессор недвижимости в Институте недвижимости им. Шака при Нью-Йоркском университете. Это может сделать добираться на работу проще и дешевле.

Многие начинающие покупатели предпочитают удобство и доступность, которые дает владение кондоминиумом, а не владение домом.

Проверьте варианты ипотеки для кондоминиума (24 июля 2021 г.)

Минусы покупки кондей

Существуют значительные затраты связанных с покупкой и продажей дома, будь то кондоминиум или автономный дом.

Когда вы покупаете квартиру, вы необходим первоначальный взнос в размере не менее 3,5% (минимум для ссуды FHA). Если хочешь лучшие процентные ставки и самые низкие ежемесячные платежи, вам нужно будет отложить 25% по обычному кредиту.

Покупатели кондоминиумов также должны платить расходы на закрытие сделки, которые могут составлять 3 и более процентов от суммы кредита.И домовладельцы несут дополнительные ежемесячные расходы, такие как налоги на недвижимость и страхование, чтобы рассматривать.

При аренде ваш единственный аванс Стоимость — это залог, равный примерно месячной арендной плате. Этот может сделать аренду более доступной для тех, у кого нет крупных сберегательных счетов.

Ежемесячная аренда также может быть дешевле чем ежемесячные выплаты по ипотеке — хотя средняя арендная плата и ипотека шею и шею на некоторых рынках жилья.

Покупатели также должны учитывать, что продажа дома предполагает уплату комиссионных от 5 до 7 процентов.

При добавлении стоимости к купить и стоимость продать: «Имущество пришлось бы подорожать. около 10 процентов, чтобы вы могли окупиться », — объясняет Эйлион.

Вот почему покупка квартиры — это всего лишь рекомендуется, если вы планируете жить в нем не менее 3-5 лет. В противном случае вы может фактически потерять деньги при продаже.

Также к «минусам» можно отнести некоторую непредсказуемость будущих расходов на жилье. Сборы в ТСЖ имеют тенденцию расти каждый год, часто намного больше, чем ожидалось, когда здание нуждается в серьезном ремонте.

Вы во власти ТСЖ. Хотя вы можете купить квартиру, чтобы сказать «до свидания» постоянно растущей арендной плате, вы можете оказаться в ситуации, когда стоимость жилья вырастет на 25–100 долларов в год или более благодаря взносам в ТСЖ.

Имеете ли вы право купить квартиру?

Не позволяйте этим недостаткам пугать если вы готовы купить. Вы должны подумать об одном и том же с любым тип покупки дома.

Даже первоначальная стоимость покупки кондоминиум не должен быть препятствием для сделки.

Если у вас мало сбережений, существуют программы первоначального взноса и помощи при закрытии счетов, которые могут помочь с уплатой авансовых платежей. Эти программы часто доступны для покупателей кондоминиумов, если они соответствуют требованиям к кредитному рейтингу и уровню дохода.

Более того, кондоминиумы часто дешевле, чем дома в том же районе.

По данным Национального Ассоциация риэлторов, средняя цена продажи кондоминиума в 2020 году составляла около 266 000 долларов, в то время как средний дом на одну семью ушел за 300 000 долларов.И на некоторых рынках жилья разница будет еще больше.

Если вы склоняетесь к покупка квартиры или аренда, квартира может быть вашим лучшим и самым доступный стартовый дом.

Подтвердите свое право на покупку квартиры (24 июля 2021 г.)

Плюсы и минусы аренды

Минусы аренды, вероятно, ясно:

• Вы не получите никакого дохода от денег, выплаченных арендодателю.
• Вы не владеете какой-либо долей в собственном капитале дома.
• Есть как правило, меньшая гибкость при внесении изменений или обновлений в собственность

Однако сдача в аренду не должна рассматривается как пустая трата денег.Если вы находитесь в какой-то момент своей жизни, когда совершаете покупки не имеет финансового смысла, тогда аренда — лучший вариант.

Одним из самых больших преимуществ аренды является то, что квартира предлагает большую гибкость.

«Сегодня многим рабочим понадобится сменить город, чтобы найти новую работу. Принуждение к продаже дома — это требует много времени, — поясняет Харрис.

Эйлион соглашается. «Сказать через год или два, что местоположение или собственность больше не соответствуют вашим потребностям. Ты может переехать в конце срока аренды без штрафных санкций », — говорит он.

«А съемщики не сталкиваются с риск быть вынужденным продать на падающем рынке или быстро из-за личных обстоятельства, — отмечает Харрис.

Также снимать проще, чем дома покупка.

Это потому, что получение утверждение ипотечного кредита может быть сложным в зависимости от вашего кредитного рейтинга и долги. К тому же весь процесс, включая закрытие, может занять много времени.

Получение одобрения в аренду может быть проще и быстрее. И тебе не о чем беспокоиться экономия на первоначальном взносе и заключительных расходах при аренде.

Плюс, аренда не дает вам долг. Когда вы покупаете квартиру, вы обычно берете значительную ипотеку. кредит, который вы будете возвращать с процентами в течение 15-30 лет.

Если вы когда-нибудь получите финансовый удар (например, из-за развода или потери работы), не имея возможности позволить себе ипотека может поставить под угрозу ваш новый дом и кредит.

договоров аренды, с другой стороны стороны, намного менее рискованны, и от них легче отказаться.

Вот почему так важно быть в финансовом стабильном положении, прежде чем покупать дом.Когда вы будете готовы, это может быть отличным решением и хорошей инвестицией. Но если у вас , а не , покупка квартиры вместо аренды может быть плохим финансовым ходом.

Чего ожидать при покупке квартира

Плюсы покупки квартиры может перевесить минусы для вас. Но важно знать, чего ожидать, прежде чем сделать решительный шаг.

Во-первых, имейте в виду, что у вас есть платить регулярные взносы в ТСЖ. В эту ежемесячную плату входит обслуживание здания. и общие помещения, а также удобства.Сборы ТСЖ могут сильно различаться, но ожидайте уплаты не менее 100-200 долларов США в месяц товариществу собственников жилья.

Во-вторых, ваша ТСЖ может иметь строгие правила в отношении таких вещей, как домашние животные, чрезмерно ночные гости и громкий стороны.

«При покупке кондоминиума, по сути, вы входите в царство правил большинства. Хорошая ТСЖ может быть благословение, но плохой может быть ад », — говорит Эйлион.

В-третьих, рассмотрим кондоминиум расположение осторожно.

«Что можно прогуляться? расстояние? Как долго добираться до работы? Есть ли поблизости общественность транспорт?» — спрашивает Хиллс.

В-четвертых, приготовьтесь выполнять свои домашнее задание.

«Самый большой риск при покупке квартира имеет финансово неплатежеспособное ТСЖ. Кондо требуют более тщательной проверки в этом отношении », — говорит Харрис. «Изучение истории здания руководство и прошлые оценки могут быть полезны ».

По этой причине ваш ипотечный кредитор, вероятно, не будет финансировать кондоминиум, который не соответствует строгим требованиям. руководящие указания.

Не все квартиры одобрены для VA, FHA, USDA или обычного финансирования.Итак, если вас интересует кондоминиум, обратитесь в эти агентства (у всех есть справочные страницы) или спросите у кондоминиума провайдер управления недвижимостью или ТСЖ.

Вы можете узнать больше о покупке кондоминиума через обычную ипотеку или ипотеку с государственной поддержкой здесь.

Покупка квартиры или аренда: что такое сегодня ипотека ставки?

Процентные ставки по ипотеке остались прежними. на исторических минимумах, в то время как арендная плата продолжает расти.

Если вы готовы купить, сейчас отличное время, чтобы зафиксировать доступное финансирование для кондоминиума.

Через несколько лет вы могли бы ежемесячно платить гораздо меньше, чем при аренде. И чем раньше ты купишь дом, тем скорее вы начнете наращивать капитал.

Проверьте свое право на самые низкие на сегодняшний день цены на кондоминиумы, чтобы узнать, что вы можете себе позволить.

Подтвердите новую ставку (24 июля 2021 г.)

Стоит мне арендовать или покупать дом?

Ваши друзья покупают дома. И вам интересно, стоит ли вам перестать снимать и купить дом.Вашей собаке нужен двор, вашим детям — игровая площадка, а вы не возражаете против гаража и офиса.

Есть только одна проблема: вы не уверены, что можете себе это позволить.

Постой! Решение о покупке или аренде всегда сводится к тому, что вы можете себе позволить. Готовы ли вы финансово купить дом? Или аренда по-прежнему более разумный вариант? Давайте сравним аренду с покупкой и выясним, что вам подходит.

Стоит ли покупать дом?

Иметь собственный дом — это американская мечта.Нет сомнений в том, что наличие собственного адреса приносит большое удовлетворение и гордость, а также требует дополнительных затрат и обслуживания. Вот почему вы хотите быть абсолютно уверены в том, что готовы купить дом.

Как узнать, что ты готов? Если вы можете ответить да на следующие вопросы, вы готовы сделать решительный шаг.

Готовы купить?

1. Вы расплатились с долгами?

Мы не говорим ни о студенческих ссудах, ни о потребительском долге — ничего!

2.У вас есть полный запас средств на случай чрезвычайной ситуации?

Если бы вас сегодня уволили, могли бы вы оплачивать свои ежемесячные расходы (например, ипотеку и счета) в течение как минимум трех-шести месяцев при поиске работы?

3. Достаточно ли у вас денег для 10–20% первоначального взноса по ипотеке с фиксированной процентной ставкой на 15 лет?

Наличие 20% или более означает, что вы не платите этот надоедливый PMI (частное ипотечное страхование), которое в основном защищает вашего кредитора от банкротства, если вы перестанете платить по ипотеке.Чтобы убедиться, что вы получаете только ипотеку, которую вы можете быстро выплатить, поговорите с нашими друзьями из Churchill Mortgage.

4. Будет ли ваш домашний платеж составлять 25% или меньше вашей ежемесячной заработной платы на дом?

Обеспечение того, чтобы ваш платеж по ипотеке (включая основную сумму, проценты, налоги на имущество, страхование домовладельцев, PMI и сборы ТСЖ) составлял не более четверти вашего ежемесячного дохода, получаемого на руки, оставляет в вашем бюджете достаточно места для достижения других целей, таких как сбережения. на пенсию и откладывать деньги на учебу ваших детей.

5. Планируете ли вы оставаться в одном месте более трех лет?

Если вы не без ума от того, где живете, зачем вам покупать там дом?

Найдите опытных агентов, которые помогут вам купить дом.

Если вы ответили нет на любой из вышеперечисленных вопросов, возможно, сейчас не самое подходящее время для вас покупать дом. Отложите покупку дома и сосредоточьтесь на своих финансах, пока не ответите да на все эти вопросы.

Но что, если я найду хорошую сделку?

Вы нашли идеальный дом, и продавцы его практически раздают. Возможно, это сделка века. Даже несмотря на то, что Салли Мэй все еще сжимает твой бумажник, ты был бы глуп, если бы ушел, верно?

Неправильно!

В сфере недвижимости вам будет лучше, если вы купите нужную вещь в нужное время, а не пользуетесь преимуществами рынка. Никогда не покупайте дом исключительно на рынке.Купите, когда будете финансово готовы.

Плюсы и минусы покупки

Даже если вы финансово готовы купить дом, вы все равно должны быть уверены, что ваше сердце находится в этой покупке. Итак, прежде чем принять решение, подумайте о плюсах и минусах покупки дома.

Плюсы покупки

• Каждый платеж приближает вас к владению домом. Когда вы платите арендную плату, эти деньги тратятся. Ушел. Пока. Не вернусь. Но когда вы платите по ипотеке, вы стремитесь к полному владению.

• Вы можете заработать на признании. Ваш дом, скорее всего, со временем будет расти в цене в зависимости от рынка и того, насколько хорошо вы о нем заботитесь. То, что вы покупаете сегодня за 200 000 долларов, в будущем можно продать за 260 000 долларов.

• У вас есть налоговые преимущества. Многие из затрат на владение домом, например налоги на недвижимость, не подлежат налогообложению. А если вы выплачиваете ипотечный кредит, вы должны будете засчитать проценты по ипотеке как вычет при подаче налоговой декларации.

• У вас есть свобода отремонтировать свой дом. Как владелец дома, вы можете делать с ним все, что захотите. Если вы хотите покрасить его в ярко-розовый цвет сверху вниз, ни один домовладелец не сможет вас остановить, но вашему супругу может быть что сказать по этому поводу.

• У вас больше конфиденциальности. Рики и Люси снова дерутся — и поскольку гипсокартон тонкий, как игральная карта, их слышит каждый арендатор. Но иметь собственный дом — значит быть без Рики, Люси и тесной квартиры.Только ты и мирная тишина . Конечно, если дом вашей мечты — красивая квартира посреди ярких огней и городской жизни, это не применимо.

• Это твое! У вас есть дом! Вы испытываете удовлетворение, зная, что сделали Американскую мечту своей реальностью.

Минусы при покупке

• Сложнее путешествовать и переезжать. Хотите по прихоти поехать на полгода в Юго-Восточную Азию? Продать дом не так просто, как разорвать договор аренды, упаковать рюкзак и получить билет в один конец неизвестно куда.То же самое и с переездом по работе.

• У вас больше расходов. Помните, как мало вам стоила страховка арендатора? Что ж, не хочу вам это рассказывать, но страховка домовладельца будет намного дороже. Добавьте к этому политику наводнения, сборы ТСЖ, налоги на недвижимость и более высокие счета за коммунальные услуги, и вы получите больше ежемесячных расходов.

• Кто починит протекающую трубу? Вы. Или сантехник, которому вы платите. Как домовладелец, вы несете ответственность за содержание своего дома.

Покупка дома — дело взрослых?

Не совсем так. Взять под контроль свои деньги — дело взрослых. Если вам 25 лет, и вы чувствуете, что отстаете от графика, потому что еще не купили дом, перестаньте беспокоиться.

Нет причин спешить с крупной покупкой только потому, что все твердят вам, что это то, что вы должны делать. Настоящие взрослые знают, что домовладение — не всегда разумный выбор.

Стоит ли сдавать в аренду?

Прежде всего, давайте кое-что проясним.Аренда — это не пустая трата денег. Конечно, передача денег домовладельцу может означать, что вы не инвестируете в домовладение. Но вы платите, чтобы где-то жить! И пока вы платите, чтобы жить, ваши деньги тратятся не зря.

Хотя аренда как образ жизни не является тем, что мы рекомендуем, есть несколько ситуаций, в которых аренда является лучшим вариантом.

Когда я должен арендовать?

1. Вы выплачиваете долг.

Если у вас есть студенческие ссуды или задолженность по кредитной карте, которую нужно погасить, считайте, что ваша квартира — это то, что вам нужно.Если ваша арендная плата не съедает слишком большую часть вашей зарплаты — в этом случае вам, вероятно, следует найти более дешевую квартиру — аренда может дать вам возможность выбраться из долгов и сэкономить.

2. Ваша работа требует от вас передвижения.

Если вы служите в армии или не планируете надолго оставаться в каком-либо районе, вам следует арендовать. В большинстве случаев вам придется прожить в доме два-три года, чтобы покупка окупилась.

3. Вам нужно время, чтобы составить план.

Покупка дома — это долгосрочное обязательство. Как и в случае с любыми отношениями, вы должны обдумать свое решение — импульсивные действия никогда не являются разумным шагом в сфере недвижимости. Итак, если вы только что вышли замуж, закончили колледж или не знаете, в каком районе хотите жить, не испытывайте чувство вины за аренду, пока у вас не будет твердого плана.

Аренда за и против

Подобно тому, как покупатели жилья сталкиваются с достоинствами и недостатками покупки, у арендаторов есть свои плюсы и минусы.Вот самые важные из них.

Плюсы в аренде

• Вы можете легко передвигаться. Устали от города, в котором живете? Думаете о том, чтобы потратить год на путешествие по миру? При аренде вам необязательно оставаться в одном месте. Кроме того, выйти из договора аренды намного проще, чем по ипотеке.

• Вам не нужно платить за техническое обслуживание. Если плита перегорела и трубы крана лопнули, вам не нужно вызывать сантехника или ехать в магазин бытовой техники.Вы звоните домовладельцу. Одним из самых больших преимуществ аренды является то, что вам никогда не придется беспокоиться о неожиданных расходах на ремонт. А если у вас есть страховка арендатора, у вас будет больше спокойствия, чем у монаха.

Аренда Минусы

• Вырастут арендные ставки. Даже если вы нашли выгодную сделку в жарком районе, инфляция, конкуренция и рост стоимости недвижимости заставят вашу арендную плату расти год за годом.

• У вас нет материального стимула. Без налоговых вычетов. Нет собственного капитала. Нет повышения стоимости недвижимости. Вы больше никогда не увидите денег, которые заплатили.

• У вас меньше свободы для ремонта. Даже если вы думаете, что паркетные полы будут отлично смотреться в ванной комнате, домовладелец может не одобрить вашу идею ремонта, тем более что он будет платить за него. Вы мало говорите о том, как выглядит ваше место.

Всегда ли дешевле снимать?

Вопрос о том, стоит ли вам арендовать или покупать дом, может показаться сравнением количества яблок с яблоками, если вы посмотрите только на ежемесячные затраты.В этом случае домовладение часто перевешивает чашу весов, потому что вы оплачиваете обслуживание, налоги и страховку домовладельца сверх своего платежа по ипотеке. Однако долгосрочные затраты рисуют иную картину.

Если вы переезжаете каждые несколько лет или находитесь на очень дорогом рынке (например, в Сан-Франциско), аренда, вероятно, будет более дешевым вариантом. Но если вы собираетесь оставаться на месте надолго, вы, вероятно, сделаете покупку лучше, особенно если вы расплатитесь за свой дом.

Аренда vs.Купить: сделайте свой лучший выбор с Pro

Решить, покупать дом или нет, — нелегкий выбор. Вот почему будет разумно сотрудничать с профессионалом, который поможет вам сориентироваться в ваших возможностях.

Если вы ищете местного агента по недвижимости, который предложит вам надежный совет независимо от вашего бюджета, попробуйте наших одобренных местных поставщиков недвижимости (ELP). Наши ELP понимают, на каком финансовом пути вы идете, и не будут подталкивать вас к чрезмерным расходам на дом, чтобы они могли принести домой более крупный комиссионный чек.

Мы работаем только с лучшими агентами в вашем районе, поэтому вы можете доверять своему ELP в заключении наилучшей сделки по дому, которая подходит именно вам.

Калькулятор арендной платы против покупки: что мне покупать?

Местоположение

Количество мест. То, где вы решите жить, может решить вопрос о покупке или аренде за вас. На рынках дорогостоящей недвижимости, таких как Сан-Франциско, аренда может быть единственным доступным вариантом. Помимо цен на жилье и ежемесячной арендной платы, при принятии решения о месте проживания важными факторами являются безопасные районы, хорошие школы, близость к остановкам общественного транспорта, пешеходная доступность, время в пути на работу, покупки и отдых.Также рассмотрите предложение аренды или недавно построенных домов: они привлекательны, многочисленны и доступны по цене? Стиль — дома, квартиры, города или района — тоже играет роль.

Нематериальные активы

Некоторые части нашего решения нелегко измерить количественно, но они могут быть самыми важными, например:

Затраты на покупку дома

Первоначальные затраты на покупку дома являются самым большим препятствием для многих: быть покупателями. В дополнение к первоначальному взносу вам нужно будет сэкономить на заключительных расходах, которые обойдутся вам примерно от 3% до 5% от суммы кредита.

Стоимость владения

Вы не сможете убрать свой кошелек, если решите проблему покупки или аренды, купив дом. Вы будете продолжать оплачивать ипотечную страховку (в любом случае на определенный период времени), налоги на имущество, страхование домовладельцев и взносы на ТСЖ (если они применяются). Кроме того, есть ремонт, обслуживание, а также расходы на меблировку и модернизацию вашей новой кроватки.

Нет однозначного ответа на вопрос «Арендовать или покупать?» Ваше решение зависит от того, где вы живете, дешевле ли аренда или покупка аналогичного дома, а также от дополнительных предположений, которые вы можете включить в свой анализ.На ваш ответ также могут повлиять несколько изменяющихся факторов, многие из которых находятся вне вашего контроля, например, направление рынка жилья, процентные ставки и доходность инвестиций.

При сравнении этих двух вариантов аренда часто может оказаться впереди, по крайней мере, по сравнению с ранними годами покупки дома. Но, как черепаха, гонящаяся за зайцем, владение домом — это более «медленный и устойчивый» процесс, это марафон, а не спринт. Когда вы какое-то время остаетесь дома, преимущества покупки возрастают. По прошествии лет, и у вашего дома появится шанс нарастить собственный капитал и стоимость, все меньше из каждой выплаты по ипотеке используется для выплаты процентов, а больше идет на выплату основной суммы долга.

Будет ли аренда дешевле, также зависит от того, вкладывают ли арендаторы то, что они потратили бы на первоначальный взнос, и любую экономию, которую они получают от аренды каждый месяц. Покупка дома стоит дороже, но вы можете получить часть этой суммы (и, возможно, больше), когда продадите дом. Чтобы рентабельность инвестиций покупателя жилья соответствовала или превысила ее, арендаторы должны инвестировать, а не тратить эти сбережения.

Калькулятор арендной платы или покупки — лучше арендовать или купить?

Когда арендовать vs.Купить

Принятие решения о покупке или аренде дома требует сложного процесса. Калькулятор аренды и покупки SmartAsset поможет вам увидеть, когда вы достигнете точки безубыточности, и объединит некоторые из следующих вопросов, чтобы помочь вам сделать осознанный выбор:

• Как долго вы планируете оставаться в том или ином районе?
• Насколько вам нравится гибкость?
• Готовы ли вы взять на себя ответственность за домовладение?

Возможно, самый важный фактор, который следует учитывать при принятии решения о покупке или аренде, — это то, как долго вы планируете оставаться в своем доме.Если вы будете в городе всего год, аренда почти всегда будет вашим лучшим выбором. В этом сценарии, если вы планируете собраться и уехать в краткосрочной перспективе, вы, вероятно, не захотите тратить время и деньги, необходимые для покупки дома, с первоначальным взносом, затратами на закрытие, комиссией по кредиту, комиссией за оценку. и так далее.

В общем, первоначальные затраты на поиск дома и получение ипотеки могут исчисляться десятками тысяч долларов (или больше). В отличие от этого, арендатору придется заплатить регистрационный сбор, оплатить комиссию брокера и внести возвращаемый гарантийный залог в размере арендной платы за несколько месяцев.

С другой стороны, если вы планируете оставаться на месте в течение 50 лет, аренда может оказаться дороже, чем покупка в течение этого периода времени. В долгосрочной перспективе у домовладения есть значительные преимущества. У вас будет собственность, которую вы позже сможете продать, сдать в аренду или передать членам семьи. Еще одним возможным преимуществом является вычет процентов по ипотеке, налоговая льгота, которая позволяет вычитать выплаты процентов по ипотеке из вашего налогооблагаемого дохода. Это требует подачи подробных налогов и выгодно только в том случае, если общая сумма вычета процентов превышает стандартный вычет.

Арендные платежи, напротив, не имеют таких преимуществ. В то время как часть каждого платежа по ипотеке идет на увеличение вашей доли в вашем доме за счет увеличения вашего капитала, арендные платежи полностью выплачиваются арендодателю и имеют тенденцию расти со временем по мере роста арендных цен. В конечном итоге стоимость аренды может оказаться намного выше, чем покупка.

Конечно, арендаторам не нужно платить налоги на недвижимость, страхование домовладельцев или расходы на содержание. Эти затраты могут действительно возрасти.В некоторых районах страны, таких как Нью-Джерси и округ Вестчестер, штат Нью-Йорк, налоги на недвижимость настолько высоки, что их стоимость равна по крайней мере одному или двум дополнительным выплатам по ипотеке в год.

Может наращивать капитал	Стоимость дома может снижаться	Гибкость, возможность переезжать на новое место каждый год	Стоимость аренды может увеличиваться каждый год
Выплаты по ипотеке остаются стабильными каждый месяц (при ипотеке с фиксированной ставкой)	Налог на недвижимость может увеличиваться каждый год	Арендодатель выполняет ремонт	Арендодатель может не отвечать
Налоговый вычет	Должен нести ответственность за все техническое обслуживание	Меньше авансовых расходов	Арендные платежи не помогают увеличить капитал
Стоимость дома может возрасти	Должны оплачиваться расходы на страхование домовладельцев
	Менее гибкие
	Иметь высокие авансовые расходы с первоначальным взносом и заключительными расходами

Итак, если аренда лучше в краткосрочной перспективе, а покупка — в долгосрочной, когда переключается финансовая логика? Иными словами, когда долгосрочные затраты на аренду начинают перевешивать первоначальные затраты на покупку? Этот год называется годом безубыточности.Это может быть три года, семь или 15. Сроки во многом зависят от того, где вы живете. Вот почему наш калькулятор арендной платы и покупки основан на местоположении.

Сравнение аренды или покупки

Фото: © iStock / eccolo74

Конечно, хотя анализ, подобный приведенному выше, предполагает, что вы принимаете решение по чисто экономическим причинам, есть и другие, нефинансовые факторы, которые вы также можете рассмотреть.

Например, многие арендаторы пользуются гибкостью, имея возможность поменять квартиру или район по окончании срока аренды.Если вам больше не нравится район, в котором вы живете или вам нужно переехать на работу, аренда значительно упрощает жизнь.

Как домовладелец, если вы хотите переехать, есть несколько препятствий, которые нужно преодолеть, например:

• Поиск агента по недвижимости
• Размещение дома в списке (что означает профессиональные фотографии, заполнение информации о продавце и, возможно, выполнение домашнего ремонта)
• Навигация по предложениям и переговорам
• Уплата комиссии за закрытие сделки

На выполнение этого могут уйти месяцы и действительно сложиться.Иногда вы не можете позволить себе роскошь дождаться, пока ваш дом будет продан, чтобы переехать, что является еще одной головной болью, которой вы избегаете как съемщик.

С другой стороны, покупка дома дает вам непрерывность из года в год. В некоторых районах США арендная плата может резко измениться всего за несколько лет. То, что могло соответствовать вашему бюджету год назад, может не оказаться сейчас, если арендодатель повысит арендную плату, когда пришло время продления.

Как домовладелец, вы не столкнетесь с резкими скачками выплат (за исключением ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой).Но затем мы подходим к вопросу об обслуживании. Ремонт протекающих труб, покраска, чистка желобов — все это затраты на владение домом. Как арендатор, большинство из этих вопросов лежит на обслуживающем персонале или арендодателе.

Тем не менее, многие арендаторы жалуются на невосприимчивых арендодателей, которые отказываются заниматься такими вещами, как плохая сантехника или неисправный холодильник. Это вопросы личных предпочтений — вам нравится ремонтировать свой дом или вы предпочитаете, чтобы об этом позаботились другие? Все зависит от ваших личных предпочтений, а также от того, что диктует ваше текущее и планируемое жилье.

Предпосылки перехода от домовладения к аренде

Долгое время считалось, что покупка дома — гораздо лучший финансовый выбор, чем аренда. Поскольку цены на жилье на большей части территории страны в течение 20-го века росли, дом считался самым безопасным вложением средств.

Логика была проста: если вы тратили 30% своего дохода на жилье, вы могли бы с таким же успехом потратить эти с трудом заработанные деньги на то, что сохранит свою ценность для вас в будущем.Аренда, напротив, была расточительной. Решение о покупке или аренде традиционно было простым.

Все изменилось в 2007 году, когда лопнул пузырь на рынке жилья. Оказалось, что дом может потерять ценность — и, как показали некоторые примеры из реальной жизни, может сделать это эффектным образом. Были рассказы о полностью заброшенных кварталах за пределами Лас-Вегаса и о недостроенных особняках во Флориде.

Те, кому не посчастливилось покупать на пике рынка в 2006 году, в одночасье потеряли тысячи или даже миллионы долларов.Ипотека ушла под воду, а потери права выкупа недвижимости резко выросли. Мыльный пузырь на рынке жилья привел к финансовому кризису, который затронул не только стоимость жилья, но также рабочие места и экономику в целом. Если бы вы были арендатором в это время, вам, вероятно, было легче. Вместо того, чтобы нанести фатальный удар по стоимости вашего дома или даже лишиться права выкупа, у вас была возможность уменьшить размер квартир, если вам нужно было ужесточить свой бюджет или даже переехать в место с более доступной стоимостью жизни.

Сегодня нет однозначного ответа на вопрос, что арендная плата vs.купить вопрос. В некоторых городах и для некоторых людей покупка дома может иметь больше смысла, в то время как для других аренда дома может быть лучшим выбором. Это делает еще более важным провести подсчет и увидеть, что лучше для вас и вашей семьи.

Итог

В конце концов, решение о покупке или аренде зависит от ваших предпочтений, планов и личных финансов. Если вы точно знаете, как долго вы хотите оставаться в своем доме и где вы хотите жить, и у вас есть накопленные деньги, решение может быть столь же простым, как расчет, какой вариант будет стоить вам меньше.Однако, если ваше будущее менее ясно, вам, возможно, следует подумать о большем.

Как долго вам придется жить в крупнейших городах Америки, чтобы покупать, чтобы осмыслить

1 мая 2015 г.

Рынки жилья в крупных городах зачастую намного более конкурентоспособны, чем рынки жилья в небольших городах или сельской местности. Это влияет на решение об аренде или покупке, поскольку потенциальные покупатели жилья в метро часто сталкиваются со значительно более высокими ценами, сборами и затратами на закрытие.Такие высокие первоначальные затраты могут означать, что покупка имеет смысл только для домовладельцев, которые хотят оставаться на месте в течение более длительного периода времени.

Имея это в виду, SmartAsset внимательно изучил данные об аренде и покупке на крупнейших рынках США. Мы определили точку безубыточности, время, которое потребуется домовладельцу, чтобы возместить первоначальные затраты на покупку дома. (Подробнее о нашей методологии см. Здесь.)

Такие события, как бум рабочих мест в сфере высоких технологий и рост миграции в солнечные города Западного побережья, сместили экономику жилья в сторону аренды в некоторых частях страны, в то время как в других областях, таких как Юг и Техас, покупка по-прежнему является более выгодным вариантом.

Нью-Йорк

Нью-Йорк: 18,3 года (для возмещения затрат на покупку)

Рынок жилья Большого Яблока общеизвестно конкурентный, и действительно, исследование SmartAsset показывает, что это худший городской рынок для покупателей жилья в стране. Заключить хорошие сделки практически невозможно, и когда на рынке появляется привлекательный вариант, он часто раскупается в считанные дни, если не часы. Эта конкуренция приводит к росту цен, а это означает, что дома сравнительно дороже, чем аренда.Типичному жителю Нью-Йорка придется оставаться в своем доме более 18 лет, чтобы оправдать покупку, а не аренду.

Технические центры

Сан-Хосе: 16,73 года

Сиэтл: 14,9 лет

Сан-Франциско: 14,6 года

Бум высоких технологий за последние несколько лет, как правило, был сосредоточен в относительно небольшом количестве городов. Особенно ярко это проявилось в районе залива и в Сиэтле.Рост числа высокооплачиваемых рабочих мест в сфере высоких технологий в этих городах имел серьезные последствия для их жилищных рынков.

В этих трех городах покупка дома имеет финансовый смысл только для тех, кто может оставаться на месте не менее 14 лет (в среднем). Однако обратите внимание на рост арендной платы. Если арендная плата в этих городах продолжит расти в течение следующих нескольких лет, покупка может стать более разумным вариантом в среднесрочной перспективе для тех, у кого есть деньги, чтобы покрыть затраты на закрытие и внести первоначальный взнос.

Солнечное западное побережье

Округ Ориндж: 10.8 лет

Лос-Анджелес: 8,8 лет

Сан-Диего: 8,6 года

Гонолулу: 8,6 года

В этих четырех западных городах отличная погода, население быстро растет, и аренда обычно лучше покупки. Средние цены на жилье в этих городах не так высоки, как в технологических центрах или Нью-Йорке, но они по-прежнему находятся за пределами диапазона, который большинство жителей считает доступным. В среднем покупатели жилья в этих городах окупают затраты на покупку (вместо аренды) через 8–11 лет.

Портленд

Портленд: 6,9 лет

Как обычно, этот город в штате Орегон не поддается классификации. Он не испытал бума рабочих мест в сфере высоких технологий по сравнению с его соседями на севере (Сиэтл) и юге (Сан-Франциско), а погода в Портленде не привлекает внимания, как в других западных городах. Тем не менее, средний дом в округе Малтнома стоит более 315000 долларов (на 50% больше, чем в среднем по США), а рост населения остается стабильным. Эти факторы помещают Портленд в промежуточное положение между покупкой и арендой: для среднего портлендера покупка имеет смысл, если она планирует оставаться на месте в течение семи или более лет.

Старые деньги

Вашингтон, округ Колумбия: 6,5 года

Бостон: 6,3 года

Округ Колумбия и Бостон исторически были одними из самых дорогих рынков жилья в стране. В этих городах высокие первоначальные затраты отклоняют экономическую логику от покупки жилья для жителей, которые могут планировать переехать в ближайшее время (например, недавние выпускники). Но жителям, которые оседают на долгий срок (например, более 6,5 лет), может быть лучше купить.

Дикий Запад

Риверсайд: 5,8 лет

Phoenix: 5,7 года

Денвер: 5,4 года

В этих трех западных городах наблюдается значительный рост населения, что оказало некоторое повышательное давление на цены на жилье. В этих городах жители, которые чувствуют себя комфортно в одном месте на средне- или долгосрочную перспективу, должны хотя бы подумать о покупке. В среднем они окупят высокие первоначальные затраты на покупку (вместо аренды) в течение пяти-шести лет.

Средний Запад

Питтсбург: 4,3 года

Чикаго: 4,2 года

Миннеаполис: 4,2 года

Покупка и аренда на Среднем Западе, особенно по сравнению с западом и северо-востоком, относительно доступны, но поскольку домовладение со временем увеличивает чистую стоимость человека, покупка часто имеет больше смысла в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Среднестатистический покупатель жилья в одном из этих городов Среднего Запада должен окупить первоначальные затраты на закрытие дома чуть более чем за четыре года.

Техас и Юг

Хьюстон: 4,2 года

Тампа: 4,1 года

Шарлотта: 4,1 года

Атланта: 4,1 года

Майами: 4 года

Остин: 3,7 года

Сент-Луис: 3,6 года

Даллас: 3,2 года

Традиционно наиболее доступные части страны (для покупателей жилья) Техас и юг соответствовали своей репутации в нашем анализе.В каждом крупном южном или техасском городе, который мы исследовали, среднестатистический житель окупит первоначальные затраты на покупку жилья всего за четыре с половиной года после закрытия. После этого начнется накопление сбережений.

Филадельфия и Детройт

Филадельфия: 2,9 года

Детройт: 2,6 года

Эти два города опровергают все тенденции. За последние 50 лет их население сократилось в абсолютном выражении (в Филадельфии на 25% и в Детройте на 50%).