Приобретение недвижимости: База знаний — Приобретение недвижимости

Невероятно помогает такая вещь, как ипотека, но, к сожалению, не все агентства честны в этом плане. Иногда происходит некий сговор риелторов с банком. Тут много есть нюансов, и не все рядовые граждане знают про них и понимают всю сложность ситуации. Ипотека все же действительно удобный вариант для молодых семей. Можно взять деньги и рассчитать расплату на долгие годы. Но и тут тоже нужно быть аккуратным. При потере работы в банк приходит уведомление об увольнении сотрудника, и вот тогда есть риск потерять ипотечный кредит, да и свое еще не до конца оплаченное жилье.

Удобно при подборе для себя недвижимости обращаться в риелторскую компанию. Там вам действительно помогут подобрать нужную недвижимость и по хорошей цене. Но, как правило, агенты больше работают с новостройками. Особенно риелторы не любят возиться с многокомнатными квартирами, в которых от трех и выше жилых помещений. В Казани такого рода частная собственность вообще перестала быть рентабельной. Люди предпочитают квартиры или дома поменьше, но зато дешевле. На данном этапе жизни города спрос на квартиры более 100 квадратных метров полностью отсутствует. И что интересно, трехкомнатная секция стала стоить почти столько же, как и двухкомнатная. Как видно, особой разницы тут нет, не важно, сколько комнат, главное стоимость.

Существуют и такие покупатели, которые приняли позицию выжидания. Надеются, что стоимость и первичной, и вторичной недвижимости спадет, и тогда можно будет скупать приглянувшееся жилье. Но это тоже нельзя назвать правильным решением. Все дело в том, что даже если и случится спад, он будет кратковременным, а потом все цены снова поднимутся, да так, что по возможностям купить квартиру уже не получится.

В Казани существует Генеральный план города, где отмечены все будущие новостройки и в каких районах они будут возводиться. Казань – город с большим экономическим будущим, и как фактор экономического роста происходит и рост населения, что, в свою очередь, провоцирует спрос на жилье.

Сейчас появилась еще одна новая тенденция – стартовый вклад в новостройку, а именно: потенциальный будущий житель многоквартирного дома вкладывает в возведение дома некий процент денежных средств, а потом за счет этих процентов получает квартиру. Поскольку это намного дешевле, многие молодые семьи так и поступают. Но тут есть опасность нарваться на мошенников. Некие люди могут представиться строительной компанией и объявить сбор средств на паях. А потом просто исчезнуть с вашими деньгами, выдав вам на руки фальшивые документы. И тогда обманутым вкладчикам будет весьма трудно вернуть то, за что они платили, то есть квартиру, или хотя бы свои финансовые вложения.

В любом случае, квартира, дом или другая частная собственность всегда приносит некий доход или обеспечивает местом жительства, так что при наличии свободного капитала подумайте о приобретении частной собственности в Казани.

Читайте также

Кто является контрагентом при приобретении недвижимости или аренде имущества? Какими правилами должен руководствоваться заказчик при описании объекта закупки на приобретение недвижимого имущества или аренду имущества согласно статье 33 Закона?

Как следует из пункта 3 части 1 статьи 1 Закона N 44-ФЗ, под контрактами в данном Законе подразумеваются все гражданско-правовые договоры, предметом которых являются поставка товара, выполнение работы, оказание услуги (в том числе приобретение недвижимого имущества или аренда имущества), заключаемые от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, а также бюджетным учреждением либо иным юридическим лицом в соответствии с частями 1, 4 и 5 статьи 15 Закона N 44-ФЗ.

Таким образом, контракт, заключаемый в соответствии с Законом N 44-ФЗ, является по своей природе гражданско-правовым договором, на что прямо указано и в пункте 3 части 1 статьи 1 Закона N 44-ФЗ, и к нему, как следует из части 1 статьи 2 Закона N 44-ФЗ, применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), не противоречащие Закону N 44-ФЗ.

Поэтому вне зависимости от вида гражданско-правового договора (контракта) к нему должны применяться положения Закона N 44-ФЗ и положения ГК РФ, регулирующие соответствующий вид гражданско-правового договора и не противоречащие Закону N 44-ФЗ. Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ контрагентами по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) являются продавец и покупатель. В соответствии с частью 1 статьи 650 ГК РФ контрагентами по договору аренды здания или сооружения являются арендодатель и арендатор.

Таким образом, в случае осуществления закупки, объектом которой является приобретение недвижимого имущества или аренда имущества, заказчик вправе указать наименование контрагента в соответствии с требованиями ГК РФ. Вместе с тем описание объекта закупки, в том числе если объектом закупки является приобретение недвижимого имущества или аренда имущества, необходимо осуществлять в соответствии с правилами, установленными статьей 33 Закона N 44-ФЗ.

Какие риски есть при приобретении квартиры у супругов?

Покупка недвижимости – это важное событие в жизни каждого человека. Для того, чтобы все прошло удачно и без каких-либо судебных разбирательств в будущем, необходимо тщательно подготовиться к сделке. Помимо проверки объекта недвижимости на наличие запретов, арестов и иных ограничений, во избежание риска признания сделки недействительной, потенциальному покупателю нужно проверить, каким образом приобреталось имущество.

Рассмотрим конкретную ситуацию, когда на стороне продавца выступают физические лица – супруги. В соответствии с действующим законодательством совместная (супружеская) собственность на недвижимое имущество возникает без обязательного внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) записи об этом. Это вытекает из положений пункта 1 статьи 256 Гражданского кодекса РФ и статьи 34 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ): имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Имущество признается совместной собственностью супругов независимо от того, на чье имя из них оно приобретено, то есть сведения в ЕГРН могут не содержать информации об общей совместной собственности. Таким образом, факт внесения в реестр недвижимости записи о праве собственности одного из супругов не отменяет законного режима имущества, и оба супруга являются его собственниками в силу закона.

При этом, как гласит пункт 2 статьи 35 СК РФ, при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Согласие супруга на совершение сделки требуется, если недвижимое имущество нажито в браке. К сделкам с такой недвижимостью, при заключении которых требуется согласие супруга, относятся все совершаемые сделки, например, продажа, дарение, аренда, залог и прочее.

На сегодняшний день в соответствии с действующим законодательством орган регистрации прав не может истребовать предоставления нотариального согласия супруга для проведения государственной регистрации перехода права собственности к новому собственнику и не уполномочен выяснять вопрос о наличии или отсутствии такого согласия. То есть даже при отсутствии такого согласия государственная регистрация будет проведена без приостановления и предварительного уведомления сторон сделки. Такая сделка будет считаться оспоримой. Но заявители вправе самостоятельно предоставить нотариальное согласие супруга на госрегистрацию в целях защиты своих прав и интересов.

Таким образом, с целью минимизации рисков приобретения объекта недвижимости по сделке, которая впоследствии может быть оспорена в судебном порядке, управление Росреестра по Иркутской области рекомендует покупателю истребовать от продавца получение нотариально удостоверенного согласие его супруга(-и) на отчуждение недвижимости, либо если продавец приобретал имущество не в браке, то оформление заявления о том, что отчуждаемый объект недвижимости приобретался им не в браке.

Кроме этого, обращаем ваше внимание, что если отношения в семье разладились, и есть основания опасаться, что ваше совместное имущество будет продано без вашего согласия, то в таком случае супруг(-а), сведения о котором отсутствуют в ЕГРН, самостоятельно предпринимает меры касательно сохранения за собой права на имущество посредством подачи заявления о регистрации права общей совместной собственности в ЕГРН, либо позаботиться о своевременном разделе имущества.

Управление Росреестра по Иркутской области

Предложение о покупке недвижимости FAQ

Что обычно встречается в предложениях о покупке недвижимости?

В предложении представлены различные пункты, пункты и условия. К основным относятся следующие:

• Имена покупателя и продавца
• Закупочная цена
• Юридическое описание и адрес собственности
• Приспособления и предметы, подлежащие включению или исключению из продажи
• Предлагаемое финансирование
• Раскрытие информации о состоянии собственности
• Дата окончания продажи
• Срок приема
• Любые непредвиденные обстоятельства продажи

Каково юридическое описание собственности и как ее получить?

Юридическое описание собственности представляет собой описание собственности со ссылкой на правительственные исследования и записанные карты, и оно используется для определения местоположения собственности в большинстве юридических документов.Вы должны иметь возможность получить полное юридическое описание собственности в регистратуре округа, указав муниципальный адрес собственности или номер налоговой посылки.

Что такое раскрытие состояния собственности?

Информация о состоянии собственности — это информационная форма, предоставляемая Продавцом Покупателю. В нем раскрываются любые известные дефекты физического состояния собственности, которые могут существенно повлиять на ее стоимость, включая, помимо прочего, неисправные приборы, проблемы борьбы с вредителями, проблемы с плесенью, структурные проблемы дома, дефекты крыши и т. Д.В каждом штате свои требования в отношении того, что следует раскрывать, поэтому мы рекомендуем вам ознакомиться с законодательными требованиями к раскрытию информации для вашего штата. Чтобы защитить себя, в дополнение к заполнению формы раскрытия информации для конкретного штата, которая предоставляется вместе с договором купли-продажи, вы должны сообщать о любых существенных недостатках, влияющих на Имущество, о которых вам известно. Если вы не уверены, что вам следует включить, обратитесь к местному юристу.

Какая дата закрытия?

Дата закрытия — это дата, когда продавец недвижимости передает документ, а покупатель платит за него и может вступить во владение домом.Дата закрытия обычно составляет 30, 60 или 90 дней после подписания контракта. Для людей, которые финансируют покупку через ипотеку, вы должны убедиться, что дата закрытия наступит до истечения срока действия письма об обязательстве по ипотеке.

Что такое светильники?

Оснащение — это предметы личной собственности, которые были прикреплены к земле или зданиям таким образом, что их нельзя удалить, не повредив объект, землю или здание. Как продавец, вы можете исключить некоторые приспособления, потому что они имеют сентиментальную ценность, если их трудно заменить, или по какой-либо другой личной причине. Примеры светильников включают люстры, шторы на заказ, оконные жалюзи, встроенную технику, встроенные шкафы, осветительные приборы и ковровые покрытия от стены до стены.

Что такое непредвиденные обстоятельства / условия в предложении?

Непредвиденные обстоятельства в Предложении — это условия, которые должны быть выполнены до того, как Предложение станет действительным. Если к установленному сроку условия не будут выполнены, Оферта становится недействительной. Например, покупателю может потребоваться стороннее финансирование из банка перед покупкой дома Продавца.Поэтому довольно часто в Предложении содержится условие финансирования, согласно которому Покупатель не будет обязан завершить покупку, если не будет получено адекватное финансирование, описанное в Предложении. Непредвиденные обстоятельства / условия не ограничиваются объемом финансирования Покупателя; он может включать в себя завершение инспекции здания, предоставление подтверждения четкого права собственности или любые другие вопросы, которые обе стороны сочтут достаточно важными и которые требуют завершения до того, как сделка может закрепиться.

Нужно ли мне заключать договор купли-продажи недвижимости в дополнение к предложению о покупке?

После того, как Стороны подписали Оферту, она становится юридически обязывающим договором.Таким образом, технически для заключения действительной сделки не требуется еще один документ. Тем не менее, рекомендуется использовать договор купли-продажи недвижимости, чтобы конкретизировать детали сделки, которые также важны, но не отражены в Предложении. Например, наше Соглашение о покупке недвижимости касается раскрытия информации о состоянии собственности, политики правового титула и опроса, разрешения конфликтов и даже вариантов расторжения.

Ключевые элементы договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости является важным этапом процесса с недвижимостью, который определяет цены и условия сделок с недвижимостью.Охватывается каждый элемент продажи, от требований задатка до полного раскрытия информации. Цель состоит в том, чтобы защитить как покупателя, так и продавца, и обеспечить ясность всех ожиданий.

Соглашения о покупке могут значительно отличаться от штата к штату. В некоторых регионах соглашения относительно краткие и служат исключительно для открытия переговорного процесса. В других случаях договор купли-продажи может быть полным и юридически обязательным.

В первый раз, когда вы взглянете на договор купли-продажи недвижимости, которую собираетесь купить или продать, вы можете почувствовать себя ошеломленным.Часто это объемный документ, соглашение может содержать несколько незнакомых терминов и понятий. Крайне важно, чтобы вы полностью поняли эти концепции, прежде чем подписывать. В этом руководстве рассказывается о нескольких элементах, которые обычно встречаются в договорах купли-продажи, и о том, как они влияют как на покупателя, так и на продавца.

Если вы готовы составить проект соглашения о покупке, обратитесь к LegalNature за пошаговыми инструкциями. Наш договор купли-продажи недвижимости защитит ваши интересы и поможет вам быстро и легко завершить сделку.

Оглавление

Указание адреса и участвующих сторон

Прежде всего, в договоре купли-продажи должна быть указана недвижимость, о которой идет речь. Он должен включать точный адрес собственности и четкое юридическое описание. Кроме того, в контракте следует указать личность продавца и покупателя или покупателей.

Покупатели должны определить, намерены ли они действовать в качестве совместных арендаторов или общих арендаторов, и включить эту информацию в договор купли-продажи.Совместные арендаторы пользуются правом наследования; если один арендатор уходит из жизни, имущество немедленно переходит к другому, не проходя через завещание.

При общей аренде каждый арендатор владеет своей долей. Доли не всегда равны и могут свободно передаваться кому-либо, кроме другого арендатора. В большинстве случаев арендаторы, которые проживают вместе, классифицируют свою установку как совместную аренду.

Цена и условия

Договор купли-продажи должен включать предложенную цену, принятую продавцом, а также средства, с помощью которых она будет оформлена. Распространенные методы включают оплату наличными в полном объеме, с внесением авансового платежа наличными и новой ипотечной ссудой или с некоторыми договоренностями, включающими уже существующую ипотеку. Эта информация может быть подробно описана в договоре купли-продажи или может быть включено финансовое приложение, чтобы четко обозначить авансовый платеж покупателя и ситуацию с кредитованием.

Договор купли-продажи часто включает требование задатка. Задаток используется для подтверждения контракта; ставки варьируются от одной покупки к другой, но обычно покупатели могут рассчитывать заплатить не менее 1000 долларов.В большинстве случаев задаток идет на возможный первоначальный взнос. Некоторые продавцы могут добавить условные обязательства, предусматривающие конфискацию задатка, если продажа не состоится из-за проблем с финансированием. В других случаях задаток полностью возвращается покупателю при невыполнении ключевых условий.

Дата закрытия и затраты

Дата закрытия продажи должна быть включена в договор купли-продажи, а также должно быть оговорено, что любые изменения в закрытии должны быть согласованы в письменной форме. Право владения недвижимостью обычно переходит к покупателю в указанные дату и время закрытия. Что еще более важно, дата закрытия означает переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю. Эта передача может в конечном итоге быть записана в чеке купли-продажи.

Затраты на закрытие как для продавца, так и для покупателя также должны быть включены. Эти расходы — и кто их покрывает — могут значительно варьироваться от одного объекта недвижимости к другому. Часто покупатель полностью покрывает расходы по закрытию, хотя продавец может согласиться оплатить закрытие.Покупатель и продавец могут также разделить затраты на закрытие сделки. Это разделение расходов должно быть четко описано в договоре купли-продажи.

Налоги на недвижимость и специальные отчисления

На дату закрытия налоги на недвижимость и другие расходы (такие как топливо, плата за обслуживание или сборы ассоциации домовладельцев) должны быть пропорционально распределены. Если налоги не могут быть начислены немедленно или должны быть отменены по иным причинам, они могут быть рассмотрены в приложении. Продавец несет ответственность за уплату специальных взносов во время или до закрытия.

Классификация усадеб

В некоторых штатах и ​​муниципалитетах классифицированная усадьба имеет право на значительное снижение налогов. Таким образом, намерение усадьбы прописано в договоре купли-продажи. Имущество не соответствует критериям классификации усадьбы, если оно не занято его владельцем или соответствующим родственником. Имущество также может претендовать на классификацию усадьбы, если оно используется для приусадебных целей, но отделено дорогой. Прилегающая недвижимость, в основном используемая для садоводства или хранения автомобилей владельца, например, будет квалифицирована.

Предметы, которые включены или исключены

В договоре купли-продажи могут быть подробно описаны все предметы, которые должны быть включены или исключены из продажи собственности. Обозначенные предметы должны включать не только конструкции, но и приспособления, прикрепленные к этим конструкциям, в том числе следующие предметы:

• Светильники
• Отопительное и охлаждающее оборудование
• Windows
• Оконные рамы
• Двери
• Встраиваемая техника для кухни
• Сантехника

Некоторые предметы могут быть выставлены на обозрение во время показа собственности, но не предназначены для включения в продажу. Эти исключенные позиции также должны быть выделены в договоре купли-продажи.

Продавцы юридически обязаны раскрывать информацию, которая может повлиять на сохранность или стоимость собственности. В большинстве штатов незаконно намеренно скрывать известные дефекты, особенно если они ставят под угрозу здоровье покупателей приусадебных участков. От продавцов редко требуется активно искать дефекты, но они должны сообщать обо всех известных им проблемах. Однако в некоторых штатах законы о раскрытии информации чрезвычайно строги, и продавцы должны специально искать определенные дефекты.

Раскрытие скважин

В некоторых штатах продавцы требуют раскрывать местоположение и статус любых скважин на участке, а также информацию о том, что продавец ничего не знает о существующих скважинах. Если продавцу известно о колодцах, раскрытие информации в договоре купли-продажи должно включать карту с указанием точного местоположения каждой колодца. Продавец также должен указать, является ли колодец опломбированным или в настоящее время используется.

Раскрытие информации о свинцовой краске

Ввиду значительного риска для здоровья, связанного со свинцовыми красками, продавцы старых домов обязательно должны уведомлять покупателей о риске воздействия.Людям, продающим конструкции, построенные до 1978 года, могут потребовать приложить приложение к краске, содержащей свинец, с подробным указанием наличия краски на основе свинца. В этом дополнении может указываться текущее состояние окрашенных поверхностей и расположение потенциально опасной краски.

Раскрытие информации о метамфетамине

Во многих штатах от продавцов требуется раскрывать любую информацию о предыдущем производстве метамфетамина на выставленной на продажу собственности. Если продавцу известно о предыдущем производстве метамфетамина, статус удаления и восстановления должен быть указан в договоре купли-продажи или в приложении по метамфетамину.

Раскрытие другой общей информации

Требования к раскрытию информации значительно различаются от штата к штату. Ниже приведены некоторые из наиболее распространенных случаев раскрытия информации:

• Повреждения термитов
• Личный интерес
• Система подземной канализации
• Налоги на соответствующие услуги
• Газ радон
• Возможная аннексия

Непредвиденные обстоятельства

Продавцы и покупатели могут потребовать заключения договора купли-продажи при определенных условиях, которые должны быть выполнены до продажи собственности.Ниже подробно описаны некоторые из наиболее распространенных непредвиденных обстоятельств:

Инспекция

Соглашения о покупке обычно зависят от удовлетворенности покупателя проведением инспекции дома третьей стороной. Продавец должен предоставить покупателю и инспектору по его или ее выбору разумный доступ к собственности. Покупатель несет ответственность за оплату проверки. В большинстве договоров купли-продажи предусмотрен десятидневный срок для проверки собственности.

Оценка

В дополнение к инспекции, инициированной покупателем, оценка должна быть проведена кредитором.Если оценка не равна или не превышает указанную стоимость дома, покупатель должен компенсировать разницу или договориться о более низкой покупной цене. Кредитор может также потребовать от продавца произвести ремонт до закрытия за счет продавца. Если это непредвиденное обстоятельство не удовлетворяется, покупателю разрешается расторгнуть договор.

Финансирование

Большинство покупателей понижают часть стоимости дома после закрытия и получают остальную часть необходимого финансирования за счет ипотечного финансирования.Хотя покупатели обычно получают письмо о предварительном одобрении перед тем, как сделать предложение, предварительное одобрение никогда не гарантирует покупателю возможности получить финансирование. Покупатели могут защитить себя от возможного провала финансирования, включив в него непредвиденные расходы. Это непредвиденное обстоятельство гласит, что, если покупатель не может получить необходимое финансирование, он или она может отказаться от сделки. Финансирование на случай непредвиденных обстоятельств часто позволяет покупателям получить задаток или депозиты при отказе от продажи.

Право собственности

Продавец должен иметь возможность доказать, что он или она действительно обладает правом собственности на дом.Условные права собственности дают покупателям полную уверенность в том, что они получат титул собственности после закрытия. В случае непредвиденных обстоятельств может быть предусмотрено, что отчет о праве собственности должен быть заполнен уполномоченной титульной компанией до закрытия.

Доставка, дата принятия и истечение срока действия предложения

И покупатель, и продавец должны точно знать, когда истекает срок действия договора купли-продажи, если он не будет принят. Эта информация должна быть указана прямо в контракте. Кроме того, до принятия договора купли-продажи сторона, делающая предложение, может отказаться от него, если будет предоставлено уведомление.

Подписи

Доставка подписанного договора купли-продажи может происходить лично, по электронной почте или по факсу. Цифровые подписи и подписи, доставленные по факсу или ксерокопии, признаются действительными.

Если все стороны принимают условия договора купли-продажи, об этом следует сообщить. На этом этапе предложение становится юридически обязательным контрактом. Позднее условия соглашения могут быть кратко изложены в договоре купли-продажи (P&S), который получают после того, как обе стороны согласились с предложением.

По умолчанию

Покупателям и продавцам предоставляется множество возможностей для отмены договоров купли-продажи, но отмена должна происходить только в рамках условий договора. Например, покупатель вправе отказаться от контракта, если одно или несколько условных обязательств контракта не могут быть выполнены. Однако, если покупатель или продавец не удовлетворяет определенные требования в соглашении, он или она может считаться нарушившим контракт. Невыполнение обязательств может произойти в следующих ситуациях:

• Покупатель не вносит задаток вовремя
• Покупатель или продавец не возвращает подписанные формы раскрытия информации вовремя
• Покупатель или продавец отменяет продажу после устранения всех непредвиденных обстоятельств
• Продавец не выполнил обязательные по договору работы на объекте
• Продавец запрещает доступ для осмотра или окончательного осмотра
• Продавец не выезжает вовремя

Соглашения о покупке часто содержат директивы, указывающие на действия, которые покупатели или продавцы могут предпринять, если другая сторона не выполняет условия соглашения. Это может включать лишение задатка или судебное разбирательство.

Встречное предложение

После получения первоначального соглашения о покупке продавец может отклонить предложение, принять и подписать контракт или представить встречное предложение. Как и предыдущее соглашение о покупке, встречное предложение является юридически обязательным контрактом. Он может быть практически идентичен исходному соглашению, но с некоторыми ключевыми изменениями, такими как цена или непредвиденные обстоятельства. Общие изменения, представленные в встречных предложениях, включают:

• более высокая цена на недвижимость,
• более высокие требования к задаткам,
• отказ покрыть или помочь покрыть расходы по закрытию,
• отказ принять определенные непредвиденные обстоятельства,
• изменили временные рамки для устранения непредвиденных обстоятельств, а
• без учета движимого имущества из договора.

После того, как встречное предложение было сделано, покупатель может принять его, отклонить или сделать второе встречное предложение, иногда называемое встречным предложением. В большинстве штатов между покупателем и продавцом может быть подано неограниченное количество встречных предложений.

Создайте договор купли-продажи недвижимости

Как работает предложение о покупке?

Он также должен содержать юридическое описание рассматриваемой собственности. Его можно найти в местных реестрах собственности и обычно включает номер вашего участка или участка.

Отправка предложения о покупке

Вы отправите предложение о покупке, когда будете готовы купить определенную недвижимость. Если вы пользуетесь услугами агента по недвижимости, он сможет составить документ от вашего имени и также отправить его продавцу или его агенту по листингу.

После того, как предложение было отправлено, продавец может его просмотреть и принять или отклонить. Они также могут отправить встречное предложение — по сути, это просто новое предложение о покупке с немного другими условиями. Вы можете принять это предложение или сделать встречное предложение.

Только после того, как обе стороны согласились с условиями и подписали документ, предложение о покупке становится действительным контрактом.

Это еще не конец

То, что предложение о покупке было подписано, не означает, что его условия высечены на камне. Если в контракт включены непредвиденные обстоятельства, есть еще способы, которыми сделка может измениться или даже сорваться.

Как покупатель, так и продавец могут включать в договор непредвиденные обстоятельства.Некоторые общие непредвиденные обстоятельства включают:

• Непредвиденные обстоятельства финансирования: Это позволяет покупателю отказаться от сделки, если его ссуда проваливается или он не может обеспечить другой тип финансирования для собственности.
• Непредвиденные обстоятельства продажи: Этот вариант предназначен для покупателей, которым необходимо продать свой нынешний дом, прежде чем они смогут купить новый. Если такое непредвиденное обстоятельство имеет место, обычно есть установленный график продажи дома покупателем. Если они не могут продать недвижимость в этот срок, они могут отказаться от сделки.
• Непредвиденные обстоятельства осмотра: При непредвиденных обстоятельствах осмотра покупателям предоставляется определенный период, в течение которого они могут пройти профессиональный осмотр дома. Если в ходе проверки выявляются проблемы с домом, они могут попросить продавца произвести ремонт или предоставить кредит на ремонт или полностью отменить сделку.
• Непредвиденные обстоятельства при оценке: Ипотечные кредиторы не ссудят вам денег больше, чем стоит дом. При наличии непредвиденных обстоятельств оценки покупатели могут отказаться от сделки, если дом не может оценить полную стоимость их предложения.
• Условное право собственности: Это обстоятельство касается фактического права собственности на дом. Если титульная компания обнаружит какие-либо залоговые права или судебные решения в отношении собственности, покупатель может отказаться от продажи.

Как покупатель, непредвиденные обстоятельства могут помочь защитить вас — и ваши инвестиционные доллары — в значительной степени. Но они также могут затруднить заключение сделки — особенно на более горячих рынках недвижимости, где жесткая конкуренция. Если вы не уверены, подходит ли непредвиденное обстоятельство в вашем конкретном случае, подумайте о том, чтобы поговорить с агентом по недвижимости о местных рыночных условиях.Они должны указать вам правильное направление.

Договор купли-продажи жилой недвижимости бесплатно — Word

Договор купли-продажи жилой недвижимости — это имеющий обязательную силу договор между покупателем и продавцом о передаче права собственности на недвижимость в обмен на продажную цену. В соглашении изложены условия и положения, и его необходимо соблюдать, если не будут внесены поправки, до даты закрытия.

Рекомендуется, чтобы продавец потребовал от покупателя внести задаток в размере от 1% до 3% от продажной цены, который не подлежит возврату в случае расторжения договора покупателем.Чаще всего покупатель получает финансирование от местного финансового учреждения.

Договор купли-продажи активов — Используется для покупки ценных активов или собственности компании или физического лица.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

Соглашение о покупке бизнеса — Для покупки и продажи бизнеса и всех его активов и обязательств.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости — Для любого типа нежилой недвижимости рекомендуется использовать договор коммерческой купли-продажи.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

Договор купли-продажи земли — Для покупки и продажи необработанной земли для коммерческого или жилого использования.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

Соглашение о покупке акций — Используется для покупки части или всего предприятия.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

Процесс начинается с того, что покупатель делает предложение через договор купли-продажи.В соглашении обычно указывается цена вместе с условиями продажи, и продавец может принять или отклонить предложение. В случае принятия состоится закрытие сделки, при которой средства будут обменены, и покупателю будет представлен акт. Продажа считается завершенной, когда акт подается в диктофон на имя покупателя.

Согласно профилю покупателей и продавцов жилья за 2017 год, следующие ресурсы являются лучшими для поиска дома на продажу.

• Интернет — 51% продаж жилья покупатель нашел недвижимость в Интернете. Три (3) веб-сайта, на которых можно найти дом, — это Zillow.com, Realtor.com и Trulia.com соответственно.
• Агент по недвижимости — 30% продаж домов, которые произошли, покупатель нашел недвижимость с помощью лицензированного агента по недвижимости. В США около * 2 миллионов лицензированных агентов (* Источник). В тройку (3) крупнейших брокерских компаний в сфере недвижимости входят Century21, Keller Williams и Sotheby’s International Realty соответственно.
• Другое — 29% включают друзей и родственников, которые информируют покупателя, видят вывеску двора и читают газету.Когда вы ищете дом, лучше всего всегда держать глаза и уши открытыми.

К сожалению, в мире недвижимости покупатель обнаружит, что намного проще попасть в резиденцию и получить частные показы, если у него есть предварительное квалификационное письмо. Это выписка из банка, которая показывает, что покупатель может получить финансирование при своем текущем финансовом положении.

Другими словами, предварительное квалификационное письмо подтверждает, что покупатель может позволить себе недвижимость. В большинстве рыночных условий у покупателя не возникнет проблем с просмотром любого выставленного на продажу дома.

День открытых дверей — это то, как покупатель «чувствует» рыночные условия в своем районе. Рекомендуется просматривать дома в пределах их ценового диапазона. Как только будет обнаружено представление о том, что ищет покупатель, поиск можно сузить.

Это заполняется покупателем или его агентом. С продавцом или его агентом свяжутся, где стороны встретятся в определенное время в резиденции. Обычно продавец и его агент покидают помещение и дают покупателю от 15 до 20 минут, чтобы осмотреть дом.

Если покупателю понравится дом, будет сделано предложение.

Договор купли-продажи также действует как письмо-предложение. У продавца будет возможность принять, отклонить или подать встречное предложение. Если продавец соглашается, договор купли-продажи будет подписан, и покупатель должен будет внести свой первоначальный взнос (если таковой имеется).

Если будет достигнуто соглашение, продавец должен будет заполнить и представить покупателю формы раскрытия информации. Эти формы будут уведомлять продавца о любых проблемах или ремонте, необходимом в доме, а также о наличии каких-либо опасных веществ в собственности.

Независимо от того, что вам говорит продавец, проверьте дом у сертифицированного инспектора в вашем районе. Сертифицированный инспектор будет тем, кто, скорее всего, будет разбираться в проблемах с домами в этом районе и сможет сформулировать любые проблемы на территории.

• Найдите сертифицированного инспектора (epa. gov) — Если резиденция была построена до 1978 года, возможно, стоит провести ее осмотр у специалиста по свинцовым краскам, который скажет вам, есть ли какие-либо проблемы с интерьером. .Основная опасность свинцовой краски заключается в том, что со временем она может расколоться и потрескаться, оставляя порошкообразное вещество, чрезвычайно токсичное, особенно для детей.

Советы по осмотру — Покупателю также лучше всего прогуляться по дому и провести собственный осмотр по телефону:

• Хождение по дому в поисках трещин в фундаменте;
• Проверить стропила на предмет дырок (из-за термитов) или общего гниения;
• После дождя выходить на улицу; и
• Обратите внимание на детали потолка и все, что может указывать на прошлые наводнения, утечки или любой необходимый ремонт.

Если финансирование было условием договора купли-продажи, покупатель должен будет обратиться в местное финансовое учреждение, чтобы подать заявку и получить финансирование для своего дома. Это широко известно как «ипотека», и в зависимости от рыночных условий может потребоваться до 20% в качестве первоначального взноса вместе с другими финансовыми обязательствами.

Оценка — При получении финансирования профессионалу, известному как «оценщик», потребуется обосновать цену, которую платит покупатель.Это даст финансовому учреждению, предоставляющему финансирование, комфорт и безопасность, в которых они нуждаются, в случае, если покупатель больше не сможет позволить себе выплату по ипотеке.

После завершения финансирования может быть назначено закрытие.

Планирование закрытия должно быть выполнено с местной титульной компанией. Титульная компания извлечет документ и проведет поиск по нему и убедится, что право собственности на покупателя юридически осуществимо.Все документы и поверенные будут согласованы с титульной компанией, и после завершения всех проверок будет назначено закрытие.

При закрытии все документы, раскрытие информации и денежные средства будут переданы соответствующим сторонам. Это может показаться простым, но типичное закрытие может длиться от пары до нескольких часов в зависимости от сложности объекта. После завершения закрытия будет составлен акт с именем покупателя.

Документ является юридическим титулом на собственность, в котором указано, кто является владельцем.Обычно это подписывается при закрытии, поскольку в большинстве штатов требуется нотариус, а после этого его можно подать в Реестр сделок в округе, где находится недвижимость.

Налоги на передачу недвижимости — Если существует налог на передачу недвижимости, он обычно уплачивается во время регистрации акта. Если оплата налога на передачу дел должна была быть разделена между покупателем и продавцом, что является обычным явлением, оплата должна была быть произведена при закрытии сделки.

После того, как акт был подан в регистратор округа, продажа завершена.

Раскрытие — это заявление или приложение к договору купли-продажи, в котором раскрывается информация об собственности. Раскрытие информации обычно указывается только в том случае, если это требуется местным, государственным или федеральным законодательством.

• Раскрытие информации о красках на свинцовой основе — Федеральный закон, который требует от владельца собственности, построенной по схеме до 1978 г., указывать, не было ли в помещении сколов, отслаивания или порчи краски. Поскольку частицы краски опасны для здоровья человека, это обязательное раскрытие, которое должно прилагаться к любому соглашению о покупке.
• Заявление о раскрытии информации о собственности — Требуется в каждом штате, хотя, если штат считается «осторожным покупателем», продавец не несет юридической ответственности за предоставленную информацию.

Приложение обычно прилагается к договору купли-продажи, чтобы подробно описать непредвиденные обстоятельства, указанные в соглашении. Непредвиденные обстоятельства — это условие, которое должно быть выполнено, иначе условия всего соглашения могут быть недействительными. Ниже приведены наиболее распространенные условия, упоминаемые в договорах купли-продажи.

Покупатель, остерегайтесь , или «caveat emptor», — термин, используемый, когда законы штата не требуют, чтобы продавец упоминал о материальных дефектах собственности. Таким образом, покупатель приобретает недвижимость «как есть».

Следующие штаты считаются покупателем, будьте осторожны. : Алабама, Арканзас, Колорадо, Флорида, Индиана, Массачусетс, Миссури, Монтана, Нью-Гэмпшир, Нью-Джерси, Вирджиния, Западная Вирджиния и Вайоминг.

1 — Доступ к шаблону желаемой недвижимости для записи договора купли-продажи

Загружаемые файлы на этой странице действуют как инструмент для документирования покупки недвижимости, когда право собственности на жилую недвижимость переходит к покупателю после его или ее оплаты продавцу этой собственности. Этот файл можно просмотреть с помощью изображения и / или загрузить с помощью кнопок в области заголовка как файл Adobe PDF, Microsoft Word (.docx) или текст открытого документа (.odt). Примечание. Как Покупатель, так и Продавец должны указать свои инициалы внизу страниц со 2 по 8 в качестве подтверждения точности представленной информации.

2 — Представление договора, продавца, покупателя и соответствующего имущества

Первая статья, «I. Стороны », передают вступительное слово к настоящему соглашению.Язык был разработан, чтобы установить намерение обеих сторон, поэтому для него потребуется некоторая информация, уникальная для ситуации, записанная там, где это необходимо. Начните с указания месяца, двухзначного календарного дня и двухзначного календарного года, когда эти документы вступят в силу, используя первые две пустые строки в первом утверждении. Теперь обратим внимание на отдельных сторон, заключающих это соглашение: Продавца и Покупателя. Вторая инструкция будет содержать четыре пробела, которые следует использовать для идентификации Покупателя. На пустом месте рядом с надписью «Покупатель» в круглых скобках укажите полное имя организации, которая намеревается приобрести собственность Продавца. Следующие три пустых поля были включены, чтобы мы могли записать «Почтовый адрес», «Город» и «Штат» заявленного Покупателя. Продавец также должен быть определен в этой части Соглашения. Обязательно введите полное имя владельца собственности в пустом поле с надписью «Продавец». Здесь нам также нужно будет предоставить некоторую дополнительную информацию.В следующих трех пробелах введите почтовый адрес, город и штат организации, продающей соответствующую жилую недвижимость. В следующей статье «II. Юридическое описание », мы сосредоточимся на жилой недвижимости, которая будет продана Покупателю. Во-первых, мы должны определить, что это за собственность. Для этого добавлен список флажков. Установите флажок, который лучше всего определяет продаваемую недвижимость. Вы можете установить флажок «Дом на одну семью», «Кондоминиум», «Планируемая застройка квартиры (PUD)», «Дуплекс», «Триплекс», «Фурплекс» или «Другое». Помните, что если вы отметите поле «Другое» как описание этого свойства, вы должны указать определение в пустой строке, прикрепленной к этому выбору. В следующей части этой статьи должно быть пустое место с надписью «Уличный адрес». Укажите в этой строке точное физическое местонахождение соответствующего жилого объекта. Это должно включать номер здания, улицу / дорогу / маршрут и т. Д. Имя, любой применимый номер объекта, район / город / округ, штат и почтовый индекс, по которому можно физически осмотреть и получить доступ к соответствующей собственности.Мы продолжим работу с этим отчетом, указав его «Информация о налоговой посылке» в следующей доступной пустой строке. Эта информация может называться «Идентификатор участка» или «Налоговая карта и номер лота» в зависимости от округа, в котором она расположена. Если эта информация недоступна, обратитесь к регистратору / хранителю документации округа, где находится недвижимость, для ее получения. Любое «Другое описание», связанное с продаваемым помещением, должно быть указано в последней пустой строке в этом разделе. Статья «III.Личное имущество »позволит обеим сторонам определить любую Личную собственность (например, кондиционер), которая будет включена в приобретение официального описания собственности, предоставленного в предыдущем разделе. Введите в пустые строки этого раздела любой тип личной собственности, которая будет продаваться вместе с жилой недвижимостью.

3 — Определите основные условия покупки недвижимости

Теперь мы должны определить условия этого соглашения, которые позволят покупателю приобрести определенную недвижимость у продавца.Заранее убедитесь, что предоставлены точные данные о дате вступления в силу, личности покупателя и продавца, а также документальное описание объекта недвижимости. Если да, то найдите четвертую статью (с пометкой «IV. Задаток»). Используйте первое пустое место, представленное здесь, для записи суммы в долларах, которую Покупатель должен предоставить Продавцу для заключения настоящего Соглашения. Во втором пустом поле в этом разделе будет указана последняя календарная дата, когда Покупатель может отправить Задаток Продавцу до нарушения этого условия. Укажите месяц и календарный день, состоящий из двух цифр, на пустом месте после фразы «… На рассмотрение», а затем укажите календарный год, состоящий из двух цифр, на пустом месте после «20». Этот отчет должен продолжаться записью времени суток, когда этот платеж должен быть представлен на двух следующих пробелах, и отметкой флажка «AM» или «PM», чтобы указать соответствующий суффикс этого времени. В некоторых штатах задаток, необходимый для заключения настоящего соглашения, должен быть помещен в траст или условное депонирование. Если да, то установите первый флажок после слов «Принимаются любые задатки…». Если нет, то установите флажок перед словами «Нет.«Затем мы займемся фактической покупкой этой собственности. Найдите пятую статью («V. Цена и условия покупки»). В первом операторе поставлено два пробела. Оба потребуют полной суммы покупки, необходимой для собственности. Начните с того, что укажите, сколько Продавец должен получить от Покупателя, чтобы освободить право собственности на недвижимость, численно на первом пустом месте после Знака доллара. Затем запишите эту сумму на пустом месте в круглых скобках перед словом «Доллары». Это утверждение потребует от вас выбора одного из пунктов флажка под ним, чтобы заполнить его.Если Покупатель отправит наличный платеж для покупки жилой недвижимости у продавца, отметьте первое заявление в поле флажка. Это заявление также потребует от вас указать последнюю календарную дату и время, когда этот платеж должен быть произведен, чтобы его можно было рассматривать в соответствии с Соглашением о покупке. Поместите эту информацию в пустые поля в поле «Все денежное предложение». Если покупатель должен получить финансирование для покупки соответствующей жилой собственности, отметьте флажок «Банковское финансирование.Этот выбор потребует от вас указать тип финансирования, которое покупатель должен получить, установив флажок, соответствующий пункту списка «Обычный заем», «Заем FHA (приложить обязательные дополнения)», «Заем VA (приложить обязательное дополнение)» или «Другой.» Если выбрано «Другое», укажите вариант финансирования, который приобретает покупатель, в предоставленной пустой строке. Если покупатель должен получить финансирование, найдите в этом списке пункт «C». Запишите указанную Продавцом дату платежа, когда он или она должны получить Письмо, подтверждающее, что кредит Покупателя и способность получить Финансирование являются прочными в отведенном для этого месте.Вам также необходимо будет установить флажок «Есть», если это финансирование зависит от способности Покупателя продать отдельную собственность, или «Нет», если такие непредвиденные обстоятельства не применяются.

Пункт «D» продолжит эту тему, потребовав определения количества дней, в течение которых Продавец из указанного выше Срока исполнения рекомендательного письма расторгнет настоящее соглашение путем направления Уведомления в письменной форме. Покупатель должен получить такое Уведомление в течение указанного здесь количества дней после того, как Покупатель не предоставил письменную справку о сроке оплаты в Пункте C.Если Продавец предоставляет Финансирование, необходимое Покупателю для покупки этого недвижимого имущества, отметьте флажок «Финансирование продавца». Здесь нужно будет предоставить информацию по нескольким пунктам. Укажите «Сумму займа» для позиции «A», «Авансовый платеж», который Покупатель должен предоставить для позиции «B», годовую «процентную ставку», которую Продавец применит к позиции «C», «Количество месяцев» или Ожидается, что «Годы» этого Финансирования продлятся до позиции «D» и календарной даты, когда Покупатель должен предоставить подтверждение своей платежеспособности, в первых двух пустых строках в позиции «E» и последней календарной дате Продавца. может подтвердить это доказательство до двух последних пробелов в пункте «E.”

4 — Зарегистрируйте любую недвижимость, которую покупатель должен продать для завершения этой покупки

В некоторых случаях способность Покупателя выполнить перечисленные здесь условия будет зависеть от того, продает он или она собственность, которой он или она владеет. Это непредвиденное обстоятельство необходимо будет определить в «VI. Продажа другого имущества ». Если такого имущества нет или деятельность Покупателя не будет зависеть от такого события, отметьте галочкой заявление «Не будет зависеть от продажи другой собственности.«Если Покупатель будет зависеть от продажи его или ее собственности для выполнения данного соглашения, тогда отметьте галочкой заявление« Будет произведено при продаже другой собственности », затем введите почтовый адрес, город и штат собственности покупателя на первые три пробела. Количество «дней с даты вступления в силу», отведенное покупателю (для достижения этой цели), должно быть записано на последнем пустом месте в этом заявлении.

5 — Обсудите факторы, имеющие отношение к закрытию этой покупки

Следующая статья («VII.Затраты на закрытие ») будет определено, кто будет нести ответственность за покрытие расходов, связанных с закрытием продажи жилой недвижимости (например, налоги, сборы округа и т. Д.). Для этого мы отметим один из трех флажков («Покупатель», «Продавец» и «Обе стороны»), представленных в заявлении в этом разделе. Отметьте один из этих флажков, чтобы указать, кто будет нести ответственность за оплату стоимости закрытия этой покупки. Например, если и Покупатель, и Продавец согласились участвовать в покрытии расходов на закрытие, установите флажок «Обе стороны.Календарная дата и время дня, когда эта продажа жилой недвижимости должна быть завершена, будут указаны в статье «IX. Закрытие. » Задокументируйте месяц и двузначный календарный день этого закрытия в первой пустой строке, двузначный календарный год закрытия во втором пустом месте, а затем время дня для этого закрытия в следующих двух пустых местах. Вы должны указать, является ли это «AM» или «PM», установив первый или второй флажок (соответственно).

6 — Предоставьте дополнительные факты, влияющие на закрытие, если требуется

Остальная часть этого документа будет посвящена предоставлению большого количества информации относительно условий этого соглашения.Настоятельно рекомендуется предоставить обеим сторонам достаточно времени для ответственного изучения этой информации. Некоторые из этих статей также потребуют внимания. Первый из которых «X. Обследование », которое дает Покупателю право получить Обследование собственности до Даты закрытия. Первое пустое место в этом разделе будет определять последний День, когда это будет разрешено, путем запроса, за сколько Дней до Закрытия такое действие должно быть выполнено, прежде чем оно больше не будет разрешено. Таким образом, если Продавец не разрешает проведение опроса, когда до закрытия остается три дня, введите число «3.«Если Покупатель ожидает, что Продавец исправит какие-либо дефекты за определенное количество дней до Закрытия, то во второй пустой строке укажите, сколько дней до Закрытия, когда все такие средства правовой защиты должны быть затронуты Продавцом. У нас будет аналогичная задача в «XII. Заголовок.» Начните с записи количества дней, в течение которых покупатель после получения отчета о поиске заголовка возражает (в письменной форме) по вопросам, которые он или она считает неприемлемыми, в первой пустой строке. Затем во втором пустом поле введите количество дней с даты получения возражений покупателя, которые Продавец имеет право адресовать, и устранять проблемы, указанные в отчете о поиске заголовка.В «XIII. Состояние собственности », мы должны определить последнюю календарную дату, когда Покупатель может направить специалиста для осмотра помещения. Сообщите календарную дату и время, когда все такие инспекции, инициированные покупателем, должны быть завершены, и пустые строки, указанные в абзаце, начинающемся со слов «Следовательно, покупатель будет иметь право…», больше не будут разрешены. Затем задокументируйте календарную дату и время. дня, когда Покупатель должен представить все отчеты об осмотре имущества, содержащие проблемы, которые Продавец должен исправить до того, как закрытие может быть завершено до пустых мест в абзаце заявления, начинающемся со слов «После того, как все проверки будут завершены…». Наконец, в этой области потребуется количество «Рабочих дней» после получения Продавцом такого отчета, которое позволит соглашению исправить любые проблемы, возникшие у Покупателя, которые были выявлены в отчете о проверке. Если приемлемое решение не будет принято в течение этого периода времени, настоящее Соглашение о покупке будет автоматически расторгнуто, и задаток, уплаченный Покупателем, должен быть ему возвращен (полностью).

Статья «XV Оценка» требует определения обязательств Покупателя при оценке жилой собственности. Если согласованная цена покупки не будет зависеть от оценочной стоимости имущества, отметьте первый флажок.

Если оценка показывает, что недвижимость нуждается в «ремонте по требованию кредитора» или стоимость недвижимости меньше оценочной стоимости, то отметьте второй флажок и запишите количество рабочих дней, которое позволит провести повторные переговоры по данному контракту на пустое место перед словами «Рабочие дни.«Если переговоры невозможны, содержание этих документов будет прекращено и станет недействительным.

Теперь найдите статью «XVI. Закрытие ». Задокументируйте окончательную календарную дату, когда эта Продажа должна быть успешно зарегистрирована, используя два пробела между термином «… записывать» и словами «… или ранее по взаимному соглашению (« Закрытие »). Если настоящее Соглашение расторгается из-за его собственных условий или отсутствия на работе, запишите количество дней с даты расторжения, в течение которых задаток, представленный Покупателем, должен быть возвращен Покупателю.Государство, в котором находится Жилая недвижимость, и настоящее Соглашение должно быть исполнено, должно быть указано на пустом месте в разделе «XXIV. Применимое право ».

В этом документе также будет указана конкретная дата истечения срока его действия. Найдите «XXVIII. Срок действия предложения », затем используйте пустые строки, представленные здесь, чтобы указать окончательную календарную дату и время, когда это соглашение должно быть подписано или считаться недействительным. Если Продавец не подписал эти документы к календарной дате, указанной здесь, все заданные деньги должны быть возвращены Покупателю, и эти условия будут считаться отмененными Продавцом.Во многих случаях необходимо будет раскрыть информацию. Любые Раскрытия, сопровождающие заполненные документы, должны быть надлежащим образом задокументированы. В статью «XXXI. Раскрытие информации », чтобы мы могли указать статус таких вложений. Если сопровождающих Раскрывающих не будет, отметьте первый флажок («Нет прикрепленных дополнений или раскрытий…»). Если прилагаются Дополнения / Раскрытия, отметьте второй флажок и просмотрите список под ним. Для этого выбора добавлены четыре дополнительных флажка.Отметьте поле «Форма раскрытия сведений о красках на основе свинца», если будет прилагаться раскрытие сведений о красках на основе свинца. Если есть дополнительные приложения, укажите заголовок каждого из них в отдельной строке и установите флажок, соответствующий этой строке. Если существуют какие-либо «Дополнительные положения и условия», которые будут применяться к Соглашению о покупке, определенному в этом документе, но не задокументированы в его содержании, то укажите эту информацию в пустых строках в тридцать второй статье («XXXII. Дополнительные условия »).Если требуется больше места, вы можете продолжить работу с вложением, указанным в статье «Раскрытие информации по статье XXXI».

7 — Настоящее Соглашение может быть заключено только путем подписания сторон

Эта документация может быть оформлена, а ее условия вступают в силу только посредством датированной подписи Покупателя, Продавца и Агента. Эта задача будет решена в «XXXIV. Подпись.» Этому разделу могут соответствовать только Продавец собственности, Покупатель собственности и Агент, осуществляющий их транзакцию.

Зона подписи Продавца будет первой доступной. Предоставлено достаточно места, чтобы два Продавца могли подписать и поставить дату в этом документе, однако, если их больше, обязательно добавьте больше строк или приложите заголовок с необходимыми подписями. Каждый продавец должен записать календарную дату подписания, подписать свое имя и напечатать свое имя, используя строки, помеченные «Дата», «Подпись продавца» и «Имя для печати». Область после этого зарезервирована для подписи покупателя.Покупатель должен указать дату подписи в строке «Дата», затем подписать строку «Подпись покупателя» и напечатать свое имя в строке «Печатать имя» под своей подписью. Если имеется более двух Покупателей, убедитесь, что их подписи предоставлены либо с помощью программы редактирования для добавления дополнительных строк, либо путем предоставления четко обозначенного приложения с необходимыми подписями. Последняя область будет принимать Календарь «Дата» подписания, «Подпись агента» и напечатанное имя агента.Пустых строк будет достаточно для двух агентов, чтобы предоставить эти предметы. Если агентов более двух, то к данному документу должно быть приложено приложение с этими дополнительными подписями.

Если покупатель или продавец не нарушает или не выполняет условия договора купли-продажи, он не может быть отменен, если покупатель и продавец не договорятся. Большинство договоров купли-продажи отменяются по следующим причинам:

• Неуплата депозита
• Дефекты материала (обнаружены при осмотре здания)
• Аннулирование в период непредвиденных обстоятельств
• Отсутствие финансирования
• Взаимное соглашение

Если расторжение соглашения согласовано между покупателем и продавцом, большинство агентов по недвижимости потребуют от обоих подписать письмо о расторжении, прежде чем высвободить любые депонированные средства.

Как читать договор купли-продажи дома

Разбивка затрат на закрытие и какая сторона за что платит

Здесь не нужно вести тонну переговоров, поскольку большинство затрат на закрытие — это налоги, сборы и комиссии, но иногда и продавцы пойдут на уступки, если будут мотивированы.

Описание собственности, включая ее состояние и содержание

Вы получите более подробную информацию о состоянии дома на этапах осмотра и оценки, но для целей контракта обычно достаточно обзора состояния.Содержание может быть более сложным…

Содержимое дома и кто что получает право собственности

Как правило, дом полностью пуст или обставлен арендованной мебелью, когда он поступает на рынок. Но во многих случаях часть или все содержимое все еще существует, и иногда продавцы предлагают более ценное содержимое, чтобы подсластить сделку. Это часто может превратиться в довольно сложный предмет переговоров. В договоре купли-продажи есть место, где покупатель может подробно описать, какое содержание он хочет, а продавец может возразить.

Права и обязанности ключевых сторон

Важные вопросы с долгосрочными последствиями могут быть включены в этот раздел договора купли-продажи жилья, поэтому не думайте, что это все шаблон. Особенно, если есть формулировки, связанные с восстановлением права собственности или ответственность за любые строительные / ремонтные работы в доме «как есть» после закрытия, покупатели должны внимательно изучить этот раздел, чтобы убедиться, что они не берут на себя невольно ответственность за продавцов. незавершенные или неразрешенные работы.

Непредвиденные расходы

Это раздел, который может легко сорвать всю сделку, особенно если продавец холоден или не хочет прилагать много усилий для продажи своего дома. Непредвиденные обстоятельства — это условия и действия, которые должен выполнить продавец до закрытия сделки. Они могут включать положения об устранении дефектов, обнаруженных во время осмотра дома, или о том, что дом должен быть оценен по согласованной цене.

Непредвиденные расходы — это раздел, в котором покупатель должен убедиться, что он получает наилучшие возможные условия, включая ремонт имущества. Но если продавец решит не выполнять условия, сделка не будет закрыта, если покупатель не изменит свои условия. Довольно часто обе стороны не могут прийти к соглашению по условиям, и сделка не продвигается вперед.

Информация о налогах на недвижимость, страховании и сборах

Этот раздел не подлежит обсуждению между покупателем и продавцом; это в документе для информации и справочных целей.

Документы закрытия и плановая дата

В этом разделе не содержится проекта документов закрытия, а вместо этого указывается, какие документы будут доставлены во время закрытия.Самым важным из них является акт, но обычно существуют и другие документы, которые варьируются от штата к штату. Если в собственности проживают арендаторы, при закрытии потребуется дополнительная документация, относящаяся к финансовым показателям арендатора, которая будет указана в этом разделе.

Дата закрытия может показаться гибкой, поскольку к моменту ее прибытия с обеих сторон уже было проделано очень много работы в направлении покупки. Может быть, вы склонны выбирать его оптимистично, выбирая дату не слишком далеко, потому что все хотят, чтобы мяч продолжался.Но все остальные даты и этапы в этом процессе организованы вокруг даты закрытия, и пропуск одного из важных этапов — например, даты утверждения ссуды или предоставления отчета об оценке — может сделать невозможным достижение даты. это слишком близко.

Так что выбирайте эту дату осторожно и запаситесь временной подушкой. В большинстве случаев нет гарантии автоматического продления, и некоторые продавцы продлевают только одно неохотно — или вообще не продлевают.

Как читать договор купли-продажи дома? Медленно и осторожно

Заключение контракта в процессе покупки дома может быть очень увлекательным.Обе стороны обычно настроены оптимистично, и кажется, что все встанет на свои места после выполнения контракта. Однако это далеко не так. Только после подписания контракта могут начаться трудные шаги по комплексной проверке и требовательный процесс андеррайтинга ссуды. Контракт на покупку дома должен начинать всех синхронно, но иногда это первое место, где возникают красные флажки.

Фраза «Берегись покупателя» часто используется в сфере недвижимости, обычно в связи со стигматизированными домами и требованиями к осмотру, но она также очень применима к проверке контрактов на покупку дома.Если вы начали замечать красные флажки, действуйте осторожно и с помощью специалистов. Это обязательный документ, который может защитить вас, но только если вы также защитите себя.

Возможность покупки в Законе о недвижимости

В то время как некоторые люди покупают недвижимость своей мечты сразу после того, как увидят первый дом, другим может потребоваться больше времени, чтобы выбрать подходящий вариант и подготовиться к совершению сделки.

Больше времени — это неплохо, и есть множество причин, по которым вы можете действовать осторожно.Потенциальному покупателю может потребоваться время, чтобы найти финансирование для покупки недвижимости или рассмотреть несколько или более различных объектов.

Когда покупателю требуется больше времени, чем он планировал, для совершения покупки, он может захотеть убедиться, что определенная недвижимость находится там, когда они будут готовы совершить покупку. В этой ситуации покупатель может попросить использовать опционный договор на недвижимость.

Что такое «вариант» покупки недвижимости?

Возможность покупки недвижимости похожа на договор.Вместо того, чтобы покупать недвижимость сразу, она позволяет покупателю заплатить определенную сумму денег вместо всей цены. Взамен покупатель получит исключительное право на покупку этой собственности. В этом контракте устанавливается конкретная цена покупки и определенный период времени, в течение которого покупатель может решить оплатить оставшуюся часть.

Чтобы вариант недвижимости имел юридическую силу, он должен быть:

• Письменная
• Подписано продавцом и покупателем
• Обменяли на деньги
• Безотзывный

Требование обмена денег означает, что покупатель опциона должен заплатить продавцу. Эти деньги не могут быть возвращены, если покупатель откажется. Деньги были выплачены «в качестве вознаграждения» за право владения эксклюзивной возможностью покупки недвижимости. Кроме того, он должен быть безотзывным, чтобы продавец не мог внезапно решить досрочно прекратить действие опциона или продать собственность другому лицу в течение периода действия опциона.

Могу ли я отменить опцион?

Да, вы можете отказаться от договора купли-продажи, заплатив опционный сбор. Это завершит договор купли-продажи между продавцом и покупателем и вернет недвижимость на рынок другим покупателям дома.

У обеих сторон есть определенные сроки для расторжения договора об опционе на недвижимость. Обычно покупатель оплачивает опционный сбор, если он отменяет опцион на покупку. Хотя это может отличаться в зависимости от условий опциона.

Когда вариант — хорошая идея?

Покупателям, желающим приобрести опцион, следует провести переговоры с продавцом. Продавец может согласиться на опцион по любой цене и по любой причине. Нет никаких законов о причинах или деньгах, связанных с опционом.

Однако продавцы, как правило, более склонны соглашаться на вариант недвижимости, когда:

• Они не могут продать недвижимость по справедливой рыночной стоимости
• Опционный контракт позволяет покупателю приобрести недвижимость за разумную сумму, если он решит продолжить сделку.

Продавцы могут принять решение о создании опциона на недвижимость, если:

• Финансовое вознаграждение, которое они получают за опцион, является значительным
• Покупатель сдает недвижимость в аренду на срок действия опционного контракта, чтобы продавец не терял деньги при сохранении собственности, которую продавец желает продать

Обсудите с агентом по недвижимости или поверенным по недвижимости, чтобы понять, подходит ли вам опционный контракт.

Аренда с правом выкупа

Часто встречаются договоры аренды с возможностью покупки, которые обеспечивают финансовую уверенность и гибкость для покупателей и продавцов. В этой ситуации покупатель будет сдавать недвижимость в аренду или сдавать в аренду, пока рассматривается вариант. Даже когда покупатель сдает в аренду, опция должна соответствовать всем перечисленным выше требованиям. Продавец может согласиться на меньшую сумму в обмен на опцион. Это может быть хорошей идеей, когда имущество продавца и операционные расходы покрываются стоимостью аренды.

Срок аренды и период опциона обычно совпадают. Они истекают одновременно, так что арендатор должен:

• Освободить
• Приобрести недвижимость к определенной дате

При правильном использовании варианты недвижимости выгодны как для покупателей, так и для продавцов внутри страны и могут быть выгодны для всех сторон при определенных обстоятельствах.

Если вы считаете, что вас используют в сделке с недвижимостью, такой как вариант с недвижимостью или аренда с правом выкупа, вам следует поговорить с опытным юристом по недвижимости.Если вы не полностью понимаете сделку, вы можете потерять много денег или потерять собственность своей мечты. Потратьте время на проявление должной осмотрительности, прежде чем расписаться на пунктирной линии.

Руководство для CRE Pros

Независимо от того, находитесь ли вы на раскаленном рынке недвижимости или нет, использование опциона на покупку недвижимости является мощным инструментом для инвесторов, которые хотят выжидать, прежде чем покупать недвижимость.

В этой статье мы рассмотрим, как опционы на покупку используются как инвесторами, так и арендаторами, заинтересованными в привязке объекта коммерческой недвижимости.

Какой вариант покупки недвижимости?

Опцион на покупку недвижимости — это юридически обязывающий договор, который позволяет потенциальному покупателю заключить соглашение с продавцом, в котором покупателю предоставляется исключительная возможность приобрести недвижимость на период времени и на определенный срок. (иногда переменная) цена.

В течение периода опциона продавец не может заключать сделки с другими сторонами, заинтересованными в покупке недвижимости.

Стоит отметить, что возможность покупки недвижимости отличается от права преимущественной покупки, которое также предоставляет подписавшей стороне исключительные полномочия на ведение переговоров в течение определенного периода времени.

Право первого отказа иногда включается как положение об аренде, в котором арендатору предоставляются первые деньги на покупку недвижимости по определенной цене в случае, если собственник решит продать.

Однако, в отличие от опциона на покупку, право преимущественной покупки может быть принято только тогда, когда собственник действительно решает продать, что может или не может произойти в течение срока аренды арендатора.

Как вариант покупки используется в коммерческой недвижимости?

Возможность покупки недвижимости может принимать разные формы.

В некоторых случаях его структура аналогична стандартному договору купли-продажи, в котором покупатель вносит определенную сумму денег, которая хранится на условном депонировании.

Как и в соглашении P&S, опция покупки должна обозначать определенные этапы, которые необходимо выполнить в процессе комплексной проверки инвестора — непредвиденные обстоятельства, если хотите.

Если инвестор не выполняет эти задачи, он теряет часть или весь свой депозит по прошествии определенного периода времени.

Опцион на покупку также может принимать форму договора аренды, в котором арендатор подписывает договор аренды, который также дает ему возможность приобрести (опцион) недвижимость.

Опционная оговорка в договоре коммерческой аренды может выглядеть примерно так:

«Покупатель [Арендатор] имеет исключительное право и опцион на покупку недвижимости, описанной в Приложении A, в течение срока действия настоящего Соглашения [Аренда] по цене ________ долларов США.”

В большинстве случаев, независимо от того, принимает ли опцион на покупку форму P&S или договор аренды, цена покупки обычно фиксирована — цена, о которой потенциальный покупатель и владелец недвижимости договорились заранее.

Тем не менее, бывают случаи, когда возможность покупки недвижимости включает переменную цену.

Эти ситуации могут включать:

• Если срок действия договора аренды составляет несколько лет, покупная цена может быть скорректирована с учетом инфляции и / или определена на основании новой оценки на тот момент;
• Если цена покупки будет определяться на основе другой справедливой рыночной стоимости, такой как валовая или чистая прибыль, ставки капитализации и т. Д.;
• Если покупка зависит от обеспечения определенных прав, в этом случае результат процесса предоставления прав изменяет стоимость собственности (примеры этого ниже).

Различные варианты покупки недвижимости

Четыре наиболее распространенных варианта опций:

1. Прямой вариант , который дает покупателю возможность приобрести недвижимость на определенный период времени по определенной цене.

Если вы в конечном итоге покупаете недвижимость, эти деньги могут быть вычтены из покупной цены при закрытии.

Если вы не приобретете недвижимость, вы лишаетесь залога по опциону. Это наиболее распространенная и простая форма варианта.

2. Вариант аккредитива , при котором ваш банк выставляет аккредитив продавцу на сумму цены опциона.

За аккредитив взимается комиссия, и банк обычно запрашивает какое-либо обеспечение.Если опцион исполнен, аккредитив аннулируется.

Если опцион не исполнен, продавец получает стоимость аккредитива в вашем банке. Это избавляет инвестора от необходимости вносить какие-либо деньги вперед, но требует больше бумажной работы.

Эти формы опционов на покупку недвижимости менее распространены, и некоторые продавцы считают этот процесс слишком сложным, чтобы заниматься им всерьез.

3. Вариант процентной ставки , в соответствии с которым инвестор соглашается выплатить продавцу сумму процентов, которую он или она заработал бы от покупной цены (или оценочной стоимости собственности) в течение периода должной осмотрительности.

Если вы в конечном итоге решите не закрывать сделку, то продавец, по крайней мере, получит выгоду от этой компенсации, в то время как имущество было иначе связано и недоступно для продажи.

Это часто называют компенсацией «потери использования» между моментом продажи и моментом закрытия.

4. Скользящий вариант используется, когда покупатель и продавец разделяют большую посылку на более мелкие и продают каждую посылку за сумму, определенную в начале периода опциона.

При скользящей опционе покупатель выставляет опцион на всю посылку, но имеет возможность закрывать отдельные посылки в разные периоды времени. Вариант прокатки продолжается до тех пор, пока не будут куплены все участки.

Если вы решите не покупать все посылки, сумма опциона применяется к оставшимся покупаемым посылкам, и покупатель отказывается от будущих опционов и теряет часть своей первоначальной платы за опцион.

Они часто используются разработчиками, которые не имеют возможности покупать и / или перепроектировать большие сайты за один раз (и не могут позволить себе промежуточные расходы на содержание других частей сайта).

Почему инвесторам нравится использовать опционы на покупку недвижимости?

Есть много причин, по которым коммерческие инвесторы любят использовать опционы для покупки недвижимости.

Иногда опционы используются в соглашениях о продаже с обратной арендой или построении до иска, когда продавец не может получить финансирование, необходимое для улучшения собственности.

Например, бизнесу, который владеет недвижимостью, может потребоваться значительные вложения в бизнес. Допустим, компания нуждается в большом капитале, например, для покупки нового дорогого оборудования.

Использование опциона — это способ войти в ценную ситуацию продажи с обратной арендой, при которой предприятие в конечном итоге продает собственность, но затем подписывает договор аренды, чтобы продолжить работу на площади в новом владении.

Опционы также используются инвесторами в ситуациях, когда потенциал развития сайта неизвестен.

Например, , потенциальный покупатель может быть заинтересован в собственности площадью 2 акра, которая в настоящее время зонирована для использования промышленными предприятиями.

Инвестор заинтересован в перепрофилировании участка в многофункциональный проект с жилыми блоками над цокольным этажом.

В этой ситуации инвестор выставляет опцион на собственность, который зависит от предоставления участка для проекта смешанного использования.

В сценариях предоставления прав цена покупки обычно основывается на том, что в конечном итоге одобрено для размещения на сайте.

Например, застройщик может выставить опцион на недвижимость, которая предусматривает покупную цену в 15 миллионов долларов, но этот вариант зависит от того, будет ли текущий владелец подавать заявку на поправку о зонировании с муниципалитетом, которая позволит преобразовать часть участка из от бытового использования до офисного / лабораторного использования.

Если текущий владелец не может получить эту поправку о зонировании, а заинтересованный застройщик должен включить жилой компонент в соответствии с кодексом зонирования, застройщик все равно может приобрести недвижимость, но по более низкой цене.

Вместо того, чтобы покупать участок за 15 миллионов долларов с расчетом на возможность построить 1 миллион квадратных футов офиса / лаборатории, застройщик решает заплатить всего 10 миллионов долларов, так как застройщик считает, что жилые помещения имеют меньшую ценность на этом рынке.

Варианты покупки недвижимости также обычно используются малыми многосемейными застройщиками. В этих случаях возможность покупки может включать переменную шкалу, связанную с процессом предоставления прав.

Например, опция может включать базовую цену на недвижимость на основе существующего зонирования — скажем, застройщик может построить 8 единиц жилья на этом участке по праву в соответствии с зонированием.

В опционном соглашении может быть оговорка о поощрении, согласно которой покупные цены повышаются постепенно за каждую дополнительную единицу жилья, которая в конечном итоге разрешена для участка.

В том же духе инвесторы часто используют опционы для покупки недвижимости, чтобы выжидать время для проведения комплексной проверки объекта.

Например, покупатель может захотеть провести некоторые предварительные исследования участка, такие как испытание грунта или геотехнический анализ, чтобы определить, что физически можно построить на участке, независимо от того, что в конечном итоге разрешено на участке.

Это часто включает в себя рассмотрение существующих инженерных сетей, которые часто являются ключевым фактором в способности разработчика создавать определенные типы продуктов (например, влажная лаборатория, которая требует много воды и электроэнергии).

Еще одна причина, по которой инвесторы любят использовать опционы, заключается в том, что это дает им время, чтобы собрать капитал, необходимый для проекта. Например, у строителя есть 400 000 долларов США, и он хочет приобрести недвижимость за 3 миллиона долларов.

Застройщик выставляет опцион на собственность и тем временем оценивает, могут ли они привлечь другие необходимые 2,6 миллиона долларов (за счет банковских кредитов, долевых партнеров или иным образом).

В конце концов, основная причина, по которой инвесторы любят использовать опционы на покупку недвижимости, заключается в том, что это снижает их окончательный риск убытков.

Чрезмерно нетерпеливый или начинающий инвестор может ошибочно предположить, что они могут перестроить собственность для одного использования, только чтобы не получить разрешения, необходимые после закрытия собственности.

В этом случае покупатель может в конечном итоге переплатить за недвижимость, основываясь на своем неверном предположении, что он сможет построить что-то, что он фактически не может построить или финансировать.

Инвестор, который использует опцион, ограничивает свой риск убытков, подвергая риску только свой платеж по опциону, а не значительно большую долю своего капитала.

Изменение вариантов покупки недвижимости

Инвесторы также могут использовать опционы для покупки с целью получения прибыли. Большинство опционов содержат пункт о том, что потенциальный покупатель может выполнить условия сделки или, с согласия владельца, найти другого покупателя для выполнения условий сделки.

Итак, как инвестор зарабатывает деньги?

Вот пример: инвестор выставляет годовой опцион на покупку недвижимости.

Покупатель и продавец заранее согласовывают продажную цену.Но за кулисами инвестор чувствует, что рынок находится на восходящей траектории, и полагает, что в течение этого годичного периода стоимость собственности вырастет.

Тем временем инвестор начинает поиски другого покупателя, заинтересованного в покупке недвижимости.

Инвестор может иметь возможность купить недвижимость за 1 миллион долларов, но затем находит кого-то еще, кто готов купить недвижимость за 1,2 миллиона долларов. По сути, инвестор передает опцион другому покупателю, в процессе зарабатывая 200 000 долларов, не делая ничего, кроме подписания каких-то документов.

Как видите, есть много причин, по которым инвесторы любят использовать опционы для покупки недвижимости. Они предоставляют покупателям большую гибкость и возможности инвестирования с низким уровнем риска и низкой стоимостью.