Сдать коммерческое помещение в аренду: Как дорого и быстро сдать коммерческое помещение? / Альбомы / Arendator.ru

Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду

Рассказываем об особенностях налогообложения, проверках, штрафах для владельцев коммерческих площадей, а также о влиянии пандемии на этот бизнес

Фото: Дмитрий Серебряков/ТАСС

Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.

Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.

Налоги

Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.

«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета. Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ. Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.

Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам. Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.

Штрафы

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства).

По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин.

Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

Проверки

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance.

Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Сash is the king

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости.

«Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения.

Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

Как быстро и дорого сдать в аренду помещение без риелтора?

Как сдать коммерческое помещение?

Собственники коммерческой недвижимости могут самостоятельно разместить объявления об аренде и ждать звонка потенциального арендатора. Или могут обратиться в риэлтерское агентство и доверить поиск надежного арендатора профессионалам. А еще лучше – совместить первый и второй варианты для максимально быстрого результата.

Какие бывают риелторы?

«Ленивцы». Они находят объявление, откровенно плагиатят информацию и фото из него, размещают на своем ресурсе и ждут звонков от клиентов. Если находится заинтересованный человек, они ведут его к вам на объект и ждут «заслуженную» комиссию в случае успешного завершения сделки. Стандартно комиссия составляет 50% от месячной арендной платы.

«Рабочие пчелки». Они в обязательном порядке выезжают на объект, делают свои профессиональные фотографии, размещают объявления на популярных ресурсах, делают рассылку по собственной базе потенциальных клиентов. Эти риелторы постоянно мониторят рынок недвижимости, дают собственнику обратную связь – насколько ожидаемая арендная ставка отвечает реалиям рынка? Они помогают вести переговоры, подчеркивают сильные стороны объекта, участвуют в подготовке пакета документов. Стоимость услуг таких специалистов – минимум одна месячная арендная плата.

Кто будет платить?

Как правило, услуги риелтора оплачивает арендодатель, т.е. собственник коммерческой недвижимости. Некоторые агенты имеют эксклюзивный договор с сетевыми арендаторами, а это отличная возможность сдать помещение надежному бизнесу на долгий срок.

Как самому успешно сдать помещение в аренду?

1. Наведите идеальный порядок в помещении. Избавьтесь от строительного мусора, вещей прежнего арендатора.

2. Сделайте качественные фотографии – внутри и снаружи помещения. Подчеркните сильные стороны объекта: высокие потолки, подсобные помещения, наличие рядом метро, остановок общественного транспорта, пешеходный и автомобильный трафики.

3. Напишите продающее объявление. Используйте краткие формулировки, например: «Первая линия, отдельный вход, витрина». Укажите в тексте сильные стороны помещения – высоту потолков, витринное остекление, количество мокрых точек. Перечислите магазины, которые расположены рядом. Напишите, для кого подойдет помещение – для салона красоты, нотариальной конторы, детского центра и т.д.

Как определить рыночную арендную ставку: советы эксперта

• Для начала просмотрите объявления с предложением аренды в вашем районе. Если помещения не сдаются, зайдите в раздел «Продажа» — как правило, в объявлениях указывается ставка, по которой продаваемый объект сдается в аренду. Это и будет вашим ориентиром.

• В объявлении указывайте ставку чуть выше той, по которой хотите сдать недвижимость. Потенциальный арендатор будет обязательно торговаться, и у вас появится возможность немного уступить и сделать ему приятное.

• Разместите объявление на нескольких ресурсах и постоянно продвигайте его в ТОП. Не бойтесь расходов на рекламу – они намного ниже, чем недополученная аренда. Также можно разместить объявление «Аренда» с контактным номером телефона за витриной или в окне здания.

• Укажите, что вы собственник помещения. Если хотите сдавать самостоятельно, напишите в объявлении «Агентам не беспокоить». Но это не гарантия того, что вам перестанут звонить риелторы.

Вот основные моменты, которые помогут быстро и выгодно сдать помещение в аренду.

Поиск коммерческой недвижимости — Коммерческая недвижимость

	Русские башни Сотовые телефоны, фото Группа компаний «Русские Башни»  рассматривает площадки для размещения на них базовых станций операторов связи (башни, здания, трубы, крыши и т. п.)	ЦФО, Мос.область	3 — 5 м2
	Победа Продукты питания В планах открыть свыше 20 магазинов в Московском регионе в 2021 году.	ЦФО, Мос.область	700 — 1000 м2
	Сеть детских садов «Гудвин» Хобби и увлечения Гудвин основан в 2010 году.  В 2018 году мы расширили нашу сеть до 4 садов.	Спальные районы Москвы	100 — 150 м2
	Сбер Еаптека Аптеки Общие требования для помещений всех форматов: -подвалы не рассматриваются -наличие адреса в ФИАС, согласно данных договора	ЦФО, Москва, Мос. область	30 — 500 м2
	КанцПарк Хозтовары КанцПарк— комплексное обеспечение организаций товарами для офиса и дома: канцтовары, офисная бумага, картриджи, бумажно-гигиеническая продукция, хо	ЦФО, Мос.область	40 — 120 м2
	Зоозавр Зоотовары В магазинах торговой сети широкий ассортимент для кошек, собак, грызунов, птиц, рыб и рептилий:	ЦФО, Москва, Мос.область	80 — 120 м2
	CORSAR Сигары, табак В нашей торговой сети представлено более 2000 наименований табачных изделий:	Краснодар, Ростов-на-Дону, Нижний Новгород , Волгоград	25 — 35 м2
	КуулКлевер Продукты питания КуулКлевер в цифрах: 195 магазинов в Москве и МО более 840 000 покупателей каждый месяц Около 20 новых магазинов каждый год	Москва и Мос. область	250 — 300 м2
	Перкресток формата Dark store Продукты питания С 2017 года «Перекресток» активно развивает онлайн супермаркет perekrestok.ru.	ЦФО, Москва, Мос.область	7000 — 20000 м2
	Сеть маркетов «Градусы» Продукты питания Сеть маркетов «Градусы всего мира» – это динамично развивающаяся сеть продуктовых магазинов. В 2012 году открылся первый маркет «Градусы».	ЦФО, Мос.область	100 — 150 м2
	Salut Russia / Салют Подарки, сувениры Компания 27 лет работает на рынке пиротехники. В сезон открываем до 150 магазинов фейерверков.	Москва и Мос.область	15 — 30 м2
	«Победа!» Продукты питания Одним из направлений деятельности Торговой Группы «Победа!» является строительство и развитие торговых комплексов, а также управление этими объекта	Омск	1500 — 2500 м2
	Советская аптека Аптеки «СОВЕТСКАЯ АПТЕКА» – федеральная аптечная сеть, целью которой является обеспечение населения России высококачественными лекарственными препаратами	Москва и Мос. область	35 — 80 м2
	Getdrinks Вино и алкогольные напитки Помещения рассматриваются согласно критериям:	Москва и ближайшее Подмосковье	80 — 130 м2
	Мегафон Сотовые телефоны, фото Компания «Мегафон» рассматривает площади под базовые станции: — рассматриваются кровли зданий для размещения трубостоек с оборудованием	Москва и Мос.область	3 — 5 м2
	АКСОН Ремонт и строительство Федеральная сеть DIY гипермаркетов АКСОН заинтересованна в аренде/покупке помещений и земельных участков. Форматы помещений в аренду:	Москва, МО, Смоленск, Калуга, Брянск, Тула, Орел, Курск	400 — 2000 м2
	Самокат Продукты питания Самокат доставляет продукты за 15 минут. В каждом районе есть свой склад, поэтому так быстро. Доставка в  Москве, Петербурге, Московской области.	Москва и Мос.область	200 — 250 м2
	Яндекс.Лавка Продукты питания От -1 до 1 этажа.	Москва и Мос.область	120 — 200 м2
	Smokelab Сигары, табак SMOKELAB в свою очередь один из старейших и известнейших кальянных брендов в России. Компания была основана в 2009 году в городе Омске.	РФ	10 — 45 м2
	Планета ZOO Зоотовары Рассматриваются города: Москва, Смоленск, Калуга, Тула, Саратов, Кемерово, Сочи; торговые центры:	Москва, Смоленск, Калуга, Тула, Саратов, Кемерово, Сочи	80 — 150 м2
	Леда служба быта Химчистки Группа компаний «Леда» работает на рынке оказания бытовых услуг с 1996 года в г. Москве и Московской области.	Москва и ближайшее Подмосковье	25 — 50 м2
	МТС Сотовые телефоны, фото Рассматриваеются в долгосрочную аренду технологические площадки или помещение кровель для размещения оборудования мобильной связи:	Москва и Мос. область	2 — 5 м2
	Магнолия Продукты питания «Магнолия» — это магазины для городских жителей. Сеть работает в формате «магазин у дома» в г. Москве.	только Москва	300 — 700 м2
	Напольный Дворъ Ремонт и строительство Сеть магазинов «Напольный Дворъ» рассмотрит возможность аренды помещений в следующих городах: Нижний Новгород, Дзержинск, Саров, Пермь, Березники,	Казань, Ижевск	300 — 500 м2
	FISSMAN Все для дома Компания FISSMAN, основанная в 2009 году, в настоящий момент является признанным лидером в производстве посуды и аксессуаров для кухни и задает ста	Москва и Мос. область	20 — 50 м2
	Билайн Сотовые телефоны, фото Требования к торговым помещениям под аренду	Вся Россия и страны СНГ	20 — 50 м2
	FIBBEE Банкоматы, терминалы Сеть роботизированных кофеен FIBBEE заинтересована в аренде торговых площадей в г. Москве, площадью от 6 до 20 кв.м	Москва и Мос.область	6 — 12 м2
	Мясберри Продукты питания МясБерри — это: — производственные площади, оборудованные холодильными камерами и камерами шоковой заморозки,	Москва и Мос. область	20 — 60 м2
	Макси Продукты питания Активно развивающаяся сеть магазинов «Макси» возьмет в аренду помещение под супермаркет продуктов питания площадью от 700 кв.м. до 1300 кв.м.	Москва и Мос.область	700 — 1300 м2
	Cofix Кафе Cofix — сеть кофеен с более чем 100 филиалами, основанная в 2013 году предпринимателем Ави Кацем.	Москва, Санкт-Петербург	8 — 60 м2
	TERMOLAND Фитнес центры Термы – оздоровительно-развлекательный комплекс, включающий в себя всесезонные открытые бассейны, разнообразные виды саун и бань, а также лечебные,	Москва, Моск. область, Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону, Уфа	3000 — 10000 м2
	Булочные Фокина Продукты питания Сеть «Булочные Фокина» активно развивается и с вниманием отнесется к предложениям по аренде помещений.	Москва	40 — 80 м2
	Универсамы ТОН Продукты питания ООО «ТОН» – почти ровесник нашей страны.	Истринский район	70 — 100 м2
	Первая Свежесть Продукты питания Ассортимент продукции птицефабрики «Элинар-Бройлер» представлен торговой маркой «Первая Свежесть»	Москва и Мос. область	200 — 300 м2
	Ай! Да! Парк! Хобби и увлечения Ай!Да!Парк» — уникальное пространство площадью от 2 до 3 тысяч кв.м.		2200 — 3000 м2
	Купи Чехол.ру Сотовые телефоны, фото Магазин аксессуаров «Купи чехол» поможет вам не потеряться в разнообразии представленных на рынке моделей чехлов для самых разнообразных гаджетов –	Москва и Мос.область	20 — 50 м2
	Home Market Все для дома Сеть магазинов Home Market — набирающий популярность дискаунтер товаров повседневного спроса.	Москва	250 — 300 м2
	Оптима Парфюмерия, Косметика Приглашаем к сотрудничеству собственников торговых помещений!	Пермь, Уфа, Казань	90 — 160 м2
	Кнакер Продукты питания В ближайших планах компании «Кнакер» – новые этапы развития:	Москва и Мос.область	200 — 250 м2
	Старт Ремонт и строительство В рамках реализации программы регионального развития АО «Управляющая компания «Старт» возьмет в долгосрочную аренду или рассмотрит варианты приобре	Санкт-Петербург	5000 — 10000 м2
	ИдеЯ! Бытовая техника, электроника, компьютеры Компания IdeЯ!	УРФО, ХМАО, ЯНА	100 — 400 м2
	Ярмарка Мебели Мебель ЯРМАРКА МЕБЕЛИ — федеральная сеть мебельных гипермаркетов.	Москва	2000 — 10000 м2
	Ами Мебель Рассмотрим в аренду помещения для открытия новых магазинов. Требования:	Минск, Москва, CПБ, Нижний Новгород, и др.города	100 м2
	Rich Family Детские товары Требования к арендуемым помещениям для открытия гипермаркетов Rich Family:	Екатеринбург, Владивосток, Иркутск, Омск, Новосибирск и др.	3500 — 5000 м2
	Ред Манго Кафе Рассмотрим в аренду помещения для открытия новых точек, требования:	Москва , Краснодар	5 — 50 м2
	Кружева салоны красоты Уважаемые арендодатели, будем рады рассмотреть предложения по аренде места в вашем торговом центре.	Москва	5 — 50 м2
	Максавит Аптеки Мы всегда в поисках подходящих мест для наших аптек «Максавит». Поэтому с любопытством рассмотрим Ваши предложения по аренде помещений.	Москва, МО, СПБ и др. крупные города.	30 — 100 м2
	Росинка Кафе Сеть столовых бизнес класса снимет помещение в БЦ или стрит ритэйл на следующих условиях: Требования:	ЦАО	200 — 600 м2
	Веселая затея Подарки, сувениры Компания рассмотрит торговое помещение в аренду на длительный срок для магазина товаров для праздника. Требования:	Юго-Восточный	200 — 300 м2
	TOY.RU Детские товары Компания TOY.RU готова рассмотреть предложения по аренде помещений для размещения магазинов.		120 — 150 м2

Как выгодно сдать в аренду коммерческую недвижимость в Подольске.

Вы являетесь владельцем торговых площадей в хорошем и людном месте, которые по каким-либо причинам без дела простаивают
и требуют к себе определенных расходов на содержание? В этом случае не стоит быть таким расточительным,
а пора сдать его в аренду и получать за это стабильный и весьма неплохой ежемесячный доход.

Процедура передачи нежилых помещений в аренду четко прописана в законодательстве. Она не представляет какой-либо трудности.
В этом случае главное правильно составить договора аренды, подыскать нанимателей, а дальше просто получать
стабильный пассивный доход, ничего не делая.
Чтобы упростить себе задачу рекомендуем ознакомиться с пошаговой инструкцией,
как сегодня выгодно сдать коммерческую недвижимость или нежилое помещение в аренду.

Шаг 1. Ищем риэлтерское агентство

Если вы все же решились работать через помощников и избежать главных ошибок начинающего предпринимателя,
тогда самое время начать подбирать риэлтерское агентство.
Для этого можно просмотреть объявления в специальных издательствах, почитать предложения на специализированных
площадках объявлений в глобальной сети, узнать, может кто-то из знакомых подобным образом уже поступал.

В процессе выбора обращайте внимание на три основных составляющих, а именно:
сколько риелторская компания работает на рынке коммерческой недвижимости,
какую заработала репутацию,
сколько клиентов присутствует в их базах данных.

Шаг 2. Устанавливаем размер арендной платы

Чтобы правильно выставить размер причитающейся вам арендной платы следует воспользоваться одним из таких вариантов.
Для начала проанализируйте имеющиеся на рынке предложения на аналогичную недвижимость.
В крайнем случае, можно даже сделать несколько телефонных звонков с уточняющими вопросами о ценах компаний.
Либо же можно сделать еще проще – поручите определить и установить (после согласования с вами) цену, нанятому вами риелтору.

Кстати конечная стоимость аренды коммерческого помещения в Подольске зависит от множества переменных. В частности:

– в каком состоянии находится помещение и какова его полезная площадь;
– насколько далеко оно расположено от центральной части города;
– наличие вблизи помещения транспортных развязок и развитой инфраструктуры;
– какая в конкретный момент времени ситуация на рынке коммерческой недвижимости конкретно в вашем городе.
Не забывайте, если вы даже немного уступите в цене, то сможете сдать помещение в аренду быстро и без особых хлопот.

Шаг 3. Подыскиваем арендатора нежилого помещения

Если вы заключили соглашение с посредником, то поиск и переговоры с потенциальным арендатором ложатся целиком на его плечи.
В этом случае посредник самостоятельно выполняют мониторинг базы данных, организовывает встречи,
обсуждает условия будущей сделки.

Если хотите немного ускорить этот процесс – можете выступить с помощью, повесив рекламный баннер непосредственно
на здании или возле входа в помещение, которое предлагается в аренду.

Шаг 4. Готовим необходимые документы

Положительный аспект сотрудничества с профессиональным посредником – практически всю подготовительную работу,
в том числе и бумажную, он всегда берет на себя. Опытные риелторы знают о возможных шероховатостях и тонкостях,
поэтому они справятся с оформлением гораздо быстрее и профессиональнее.
Даже если вы выберете путь самостоятельного заключения договора аренды коммерческого помещения,
на определенном этапе подготовительных работ без помощи опытного специалиста все равно не обойтись.

Шаг 5. Заключение договора аренды

Заключительный этап всей этой операции – подписание договора аренды.
Опытный посредник подготовит документ установленного образца, который сторонам нужно будет только подписать.
Здесь важно полностью ознакомиться с текстом документа, убедиться,
что все базовые пункты сделки (сроки аренды, сумма и порядок оплаты, ответственность сторон за нарушение договора,
права и обязанности) находятся в полном порядке, а дальше просто поставить подпись под этим документом.
Дальше его еще нужно будет установленным порядком зарегистрировать.

Сдайте Ваше помещение сетевым компаниям

Кому лучше сдать в аренду помещение?

Сдам в аренду помещение!

Этот вопрос не так уж и прост. Процесс выбора потенциальных арендаторов является итогом исследований и аналитики.И важно правильно выбрать нужного вам арендатора. Мы определяем перечень наиболее подходящих арендаторов, и далее все работы направлены на их привлечение. Каждая сетевая компания уникальна, у каждой своя специфика и свой потребитель.

Мы считаем, что одним из условий успеха торгового объекта является совокупность дополняющих друг друга арендаторов. Это должны быть магазины для одного покупателя с единой ценовой категорией, не вступающие в прямую конкуренцию (за исключением нескольких направлений, как например обувь, ювелирные изделия, фудкорт, сотовые операторы и прикассовая зона продуктового ритейлера, хотя и у этих примеров есть своя специфика, можно пригласить 5 различных ювелирных магазинов и они будут хорошо сосуществовать, или можно пригласить на фудкорт макдоналдс, который «задушит» остальных арендаторов).

Таким образом, мы обычно выделяем несколько направлений:

 

• Продуктовый ритейлер

• Связь и электроника

• Рестораны и фаст фуд

• Аптека и оптика

• Одежда, обувь, распродажи

• Кулинария, фрукты, конфеты, рыба и т.д.

• Алкогольный ритейлер, разливное пиво, винный супермаркет

• Парфюмерия

• Салоны красоты и парикмахерские

• Стоматологические центры

• Банки

• Аксессуары

• И многое другое

В данных товарных направлениях, мы делаем выбор арендаторов в единой ценовой политике и концепции сдаваемого в аренду помещения. Выбрать правильных арендаторов это всего лишь малая часть из данного пункта. Привлечь арендатора – вот основная задача. Заполучить мощного торгового арендатора желают абсолютно все собственники и здесь уже начинается основная переговорная работа. Всем потенциальным арендаторам мы показываем аналитику, которую провели. Это очень сильно влияет на принятие решений. Убедить арендатора, что это действительно то помещение, в котором он будет благополучно вести свой бизнес.
А это включает в себя:

подготовку презентации;

подготовку сводных легко читаемых таблиц по конкурентам;

данные по выручке;

информация по арендной плате в районе;

трафик по району;

подготовку визуализации рекламных конструкций;

демографическая картина на районе и многое другое.

Благодаря тому, что к каждому нашему сдаваемому помещению мы относимся с серьезным подходом, нам доверяют арендаторы и прислушиваются к нашему мнению. У нас имеется база из 5000 компаний арендаторов, которая постоянно растет. А также мощнейший рекламный ресурс, позволяющий сдать помещения в аренду. Одним днем мы сообщаем необходимым компаниям о предложении аренды, выставляем помещения на сайтах коммерческой недвижимости и организовываем встречи с просмотрами.

Можно ли сдавать в аренду нежилое помещение без регистрации ИП? — СКБ Контур

Добрый день,
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). При этом, гражданин может осуществлять деятельность по сдаче имущества в аренду как физическое лицо, не будучи зарегистрированным в качестве ИП, поскольку законодательство РФ не содержит требования об обязательной регистрации физического лица в качестве ИП как необходимое условие сдачи в аренду принадлежащего ему имущества.

Обязанность по регистрации гражданина в качестве ИП возникает, если сдача имущества в аренду является предпринимательской деятельностью. Согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Так в Письме МФ РФ от 24.06.2016 N 03-11-11/37017 в отношении налогообложения доходов физического лица от сдачи в аренду нежилого помещения, сказано, что если физическое лицо владеет каким-то имуществом коммерческого (производственного) назначения и сдает это имущество в аренду на систематической основе, то для физического лица эта деятельность является предпринимательской, то есть, физическое лицо должно зарегистрироваться в качестве ИП и самостоятельно уплачивать налоги.
В Письме ФНС РФ от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@ отмечено, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.

На осуществление предпринимательской деятельности может указывать, например, заключение договора аренды на срок более одного года или его пролонгация на следующий период, неоднократное получение дохода (Письмо УФНС РФ по Москве от 15. 04.2005 N 18-12/3/26639).
Следовательно, если получение дохода от сдачи в аренду коммерческой недвижимости носит систематический характер, то рекомендуется зарегистрироваться в качестве ИП.

Если физическое лицо не зарегистрировано в качестве ИП, при этом на регулярной основе получает доходы от предпринимательской деятельности, то этот факт делает физическое лицо плательщиком НДС (даже при отсутствии регистрации в качестве ИП). Данные разъяснения приведены в Письмах МФ РФ от 21.08.2019 N 03-07-14/63870, от 11.12.2019 N 03-07-14/96399, от 22.07.2016 N 03-11-12/43108 и подтверждены судебной практикой: Определениями ВС РФ от 20.07.2018 N 16-КГ-18-17, от 11.12.2018 N 302-ЭС18-20366, от 31.08.2017 N 307-КГ17-11240, от 24.05.2016 N 302-КГ16-5502, от 10.04.2019 N 51-КА19-1.

С уважением, А. Грешкина

Как выбрать коммерческое помещение самостоятельно для сдачи в аренду с целью получения пассивного дохода?

04.02.2019

Как выбрать коммерческое помещение самостоятельно для сдачи в аренду с целью получения пассивного дохода?

    Вы решили обеспечить себе пассивный доход и среди множества инструментов, таких как банковский вклад, валюта, паевые фонды, биржа и криптовалюта выбрали как один из вариантов арендный бизнес?

     Тогда, мы расскажем вам как подобрать и купить коммерческое помещение и сдать его в аренду, чтобы получать ежемесячный пассивный доход.

                            С чего начать?

Первое и самое главное правило при выборе коммерческого помещения под арендный бизнес – ЛОКАЦИЯ!

Местоположение коммерческого помещения самое важное условие для покупки, тем более если вы рассчитываете его использовать с целью получения дохода после сдачи в аренду.

Хорошая локация – это не обязательно центральный район города, это могут быть и совсем отдаленные, но в то же время перспективные районы.

В первую очередь, обратите внимание на пешеходный и автомобильный трафик, есть ли у помещения своя парковка или она находится где-то рядом, какой жилой массив окружает, расположено ли рядом большое учреждение (пенсионный фонд, больница или что-то еще), хорошо ли просматривается помещение с дороги и будет ли возможность размещения вывески.

Далее надо разобраться с техническими характеристиками помещения.

Для начала лучше выбрать объект небольшого метража порядка 60 квадратных метров, лучше если помещение будет правильной формы, без каких то согласований перепланировок и объединения нескольких помещений, и в идеале в хорошем техническом состоянии, чтобы не появилась необходимость тратить деньги на ремонт.
Обратите внимание на исправность коммуникаций в помещении, наличие вытяжки, на мощность электроэнергии, которая должна быть не меньше 15 кВт и лучше если будет возможность ее увеличения.

Следующий этап – переходим непосредственно к просчету финансовых показателей.
Главный показатель арендного бизнеса – это окупаемость, еще в расчет берется доходность.

Рассчитываются эти два показателя следующим образом:

Эти рассчеты грубые, если вы хотите просчитать точные показатели, внесите данные, которые вам известны в таблицу и вы получите показатели окупаемости и доходности более приближенные к реальности. 

Таблица расчета окупаемости и доходности

В случае приобретения коммерческого помещения без арендатора, вам необходимо выяснить по какой арендной ставке у вас будет возможность сдать данное помещение и только после этого рассчитать окупаемость.

 Есть несколько способов узнать планируемую арендную ставку: 

—  узнать ставки в помещениях в этом же доме, либо рядом расположенных домах, при этом учитывайте, что ставка зависит от метража;

—  возможно кто-то уже продает готовый арендный бизнес в этом доме и вы сможете узнать арендную ставку у продавца;

—  вы можете обзвонить и разослать сетевикам предложение об аренде своего помещения и они сориентируют готовы ли они снять его в аренду и по какой арендной ставке.

В любом случае, арендная ставка будет приблизительная, но уже будет подходить для расчета окупаемости.

Если окупаемость получается 8-10 лет, а доходность выше 9-10 % это хорошие показатели на сегодняшний день.

И помещение можно рассматривать для покупки.

  

Итак, помещение выбрано, окупаемость и доходность посчитаны, следующий этап документальная проверка объекта.

Необходимо проверить документы на само помещение и документы продавца конечно, учесть все юридические тонкости, чтобы не столкнуться с проблемами.

А после оформления права собственности на выбранное коммерческое помещение, проверить все пункты договора аренды с арендатором вашего помещения.

Так как тема эта очень большая и необходимо рассмотреть множество разных нюансов, следующий материал будет посвящен только этому вопросу и мы постараемся осветить основные требования к юридическому оформлению всех этапов формирования арендного бизнеса.

Вы можете отправить запрос и мы вышлем вам этот материал с полным списком документов одним из первых, а так же запросить индивидуальный список документов для варианта покупки коммерческой недвижимости или арендного бизнеса, который вы рассматриваете в данный момент.

ОТПРАВИТЬ ЗАПРОС

Вернуться к списку новостей

Как подготовиться к вашей первой коммерческой аренде

• Коммерческая аренда должна включать в себя срок и тип аренды, сумму арендной платы, сведения о гарантийном депозите, положения о разрешенном использовании, положения об исключительном использовании и подробные сведения об обслуживании и ремонте, а также о.
• Самое важное, что вы должны сделать перед подписанием коммерческого договора аренды, — это выучить используемый язык.
• Вам также следует подумать о том, чтобы получить профессиональную консультацию, прежде чем подписывать коммерческий договор аренды.

Заключение договора коммерческой аренды — один из важнейших шагов на пути владельца бизнеса к предпринимательству. Независимо от того, нужны ли вам торговые площади в качестве витрины или вы просто хотите постоянное профессиональное место для ведения бизнеса, аренда недвижимости может помочь или разрушить вашу компанию, поэтому крайне важно сделать все правильно с первого раза.

«С коммерческой недвижимостью, в которой будут размещены ваши бизнес-активы и сотрудники, многое поставлено на карту», ​​- сказал Роберт Брессман, директор практики недвижимости в юридической фирме Goulston & Storrs.«Аренда является долгосрочной, с большим количеством переменных факторов и большей сложностью. Аренда — это обязательство, но также может быть активом».

Что должно включать в себя коммерческая аренда?

Помня о том, что перед заключением договора аренды вам следует обратиться за профессиональной консультацией, вот несколько основных компонентов, на которые следует обратить внимание:

• Срок / тип аренды
• Сумма арендной платы
• Залог
• Разрешенное использование
• Исключительное использование
• Техническое обслуживание и ремонт
• Внешний вид
• Страхование
• Соответствие Закону об инвалидах
• Личная гарантия
• Поправка / модификация / прекращение действия
• Субаренда

Если вы никогда не заключали коммерческую аренду, процесс может показаться пугающим и утомительным.Брессман дал несколько советов, которые помогут новым арендаторам провести эту важную деловую сделку.

1. Понять все финансовые обязательства.

Прежде чем вы даже начнете рассматривать недвижимость, вам нужно иметь «общую картину» того, что повлечет за собой эта аренда в финансовом отношении, сказал Брессман. Владельцы бизнеса должны знать текущее финансовое состояние своей компании, прогнозируемую выручку и способность принимать на себя риски, прежде чем продвигать аренду, чтобы убедиться, что они смогут себе это позволить. [Узнайте больше об альтернативном финансировании из этого руководства для малого бизнеса.]

2. Прочтите терминологию в сфере недвижимости.

Финансовая готовность — не единственный фактор, определяющий возможность аренды коммерческой площади. Даже если вы думаете, что нашли идеальное место, которое можете себе позволить, вам следует прочитать мелкий шрифт, прежде чем брать на себя обязательства. Например, Брессман отметил, что владелец бизнеса должен понимать различия между классами коммерческой собственности (обычно A, B и C), а также разницу между «арендуемым» и «используемым» пространством.Полезная площадь — это строго пространство, которое вы занимаете и используете для своего бизнеса, но с вас может взиматься дополнительная плата за общие расходы на полную арендуемую площадь здания.

«В договор аренды включено много дополнительных пунктов, включая налоги на недвижимость, коммунальные услуги, страхование, а также расходы на содержание и эксплуатацию здания», — сказал Брессман. «Это может привести к дополнительным затратам на сделку, о которых владельцы бизнеса должны знать. Кроме того, договор аренды должен будет включать положения о субаренде, расширении и возможном досрочном расторжении.«

Существует множество онлайн-ресурсов, таких как PropertyMetrics и 42Floors, которые могут дать вам базовый обзор коммерческой недвижимости и помочь вам узнать, чего ожидать.

3. Не пытайтесь сделать это самостоятельно.

Если вы из тех предпринимателей, которые придерживаются принципа «сделай сам» при ведении своего бизнеса, возможно, вам стоит дважды подумать, прежде чем пройти процесс аренды в одиночку. Хотя это может быть связано с расходами впереди, работа с опытным брокером по недвижимости или юрист может помочь вам избежать некоторых простых ошибок и договориться о лучших условиях аренды.

«Владельцы бизнеса, особенно основатели небольших компаний, могут … упустить нюансы и важные термины в документах, поэтому нейтральный сторонний консультант может помочь в переговорах о более выгодных условиях и знать, когда и где оспаривать существующие предложения. , «Сказал Брессман. «Владельцам бизнеса также легко увлечься внешним видом помещения, а не условиями аренды, что может повлиять на управление пространством, операции и финансовые обязательства в течение срока аренды.

4. Всегда думайте о долгосрочных перспективах.

Возможно, вы не планируете оставаться в помещении, которое сдаете в аренду навсегда, но Брессман напомнил владельцам бизнеса подумать о долгосрочных последствиях, которые ваше торговое или офисное здание окажет на вас. имидж компании.

«[При аренде] вы также инвестируете в бренд своей компании, — сказал он. — Тщательно подумайте о том, где вы хотите закрепить свой след и какой тип имиджа создает определенный район или объект. Убедитесь, что ваши юридические консультанты и консультанты по недвижимости помогут вам разработать стратегию, которая будет работать на будущее вашего бизнеса. «

Как работает коммерческая аренда?

Для начала полезно понять терминологию и варианты. Есть несколько вариантов для договоров коммерческой аренды. При аренде с полным спектром услуг или аренде на брутто арендатор платит базовую сумму. арендной платы, а арендодатель оплачивает коммунальные услуги, страховку, налоги и другие расходы, связанные с эксплуатацией здания. Именно здесь вступает в игру «фактор потерь» арендуемой площади по сравнению с полезной площадью, поскольку арендатор будет платить за часть общей области.

В случае чистой аренды, напротив, арендаторы оплачивают часть эксплуатационных расходов здания. Опять же, у чистой аренды есть варианты: одинарная, двойная и тройная чистая. Тройная чистая аренда по сути противоположна валовой аренде, потому что арендатор оплачивает не только арендную плату, но и эксплуатационные расходы здания. Это должно привести к более низкой арендной плате, но к более высоким переменным расходам. Аналогичным образом, при двойной чистой аренде арендатор платит за коммунальные услуги, страховку и налоги, а домовладелец или собственник оплачивает расходы на техническое обслуживание конструкции. Наконец, при единовременной чистой аренде арендатор платит арендную плату и коммунальные услуги, но арендодатель берет на себя расходы по страхованию, налогам и содержанию.

Реже встречаются «абсолютные NNN» договоры аренды, по которым арендатор оплачивает все затраты на ремонт здания, включая, например, кровлю. Наконец, есть процентная аренда, при которой помимо базовой арендной платы выплачивается процент от розничных продаж. Чаще всего они встречаются в торговых центрах, но их можно найти и в других местах.

10 вещей, которые нужно знать об аренде коммерческого помещения

Уведомление об аффилированных лицах: как партнер Amazon я зарабатываю на соответствующих покупках.Кроме того, я могу получать комиссию за покупки, сделанные по другим партнерским ссылкам в этом посте.

Я все время слышу от читателей Cutting for Business, что они открывают собственные розничные магазины или начинают проводить исследования для этого. Я слышу обо всем: от мастерских по изготовлению деревянных вывесок до поставщиков виниловых пластинок и бланков и даже о нескольких сувенирных магазинах и бутиках! Поскольку мне задавали много вопросов об аренде торговых площадей; Вот десять вещей, которые вам нужно знать, прежде чем вы начнете рассматривать аренду коммерческого помещения.

10 фактов об аренде коммерческого помещения

1. Срок аренды. В отличие от аренды дома, большинство договоров аренды коммерческих площадей заключаются не на 1 год. Обычно сроки аренды составляют от 3 до 5 лет и более.
2. Продление аренды обычно дорожает. Называется повышением , если вы продлеваете аренду после истечения срока ее действия — цена обычно повышается.
3. Аренда не стандартная. На рынке жилья большинство договоров аренды стандартизированы.В коммерческом мире аренда обычно более длительная и зависит от арендодателя или площади. Я бы порекомендовал, чтобы юрист, знакомый с коммерческой арендой, рассмотрел договор аренды, прежде чем вы подпишете его.
4. Брутто по сравнению с нетто. Существует два вида коммерческой аренды: валовая и чистая. При брутто-аренде все, что вы платите, объединено в одну цену, которую вы платите ежемесячно. При чистой аренде вы платите сумму арендной платы плюс налоги, страховку и CAM. При просмотре пространств важно знать, на что вы смотрите.
5. Обслуживание помещений общего пользования (CAM) или Triple Net (налоги, страхование и CAM). В дополнение к ежемесячной арендной ставке для большинства коммерческих договоров аренды требуется ежемесячный CAM или Triple Net. Эта сумма идет на содержание общих частей, таких как коридоры, автостоянки, лифты, а также налоги на имущество и страхование.
6. Предоплата. Во многих случаях новые предприятия, переезжающие на первое место, должны вносить предоплату определенной суммы арендной платы.
7. Техническое обслуживание. Прежде чем подписаться на пунктирной линии, убедитесь, что вы знаете, кто отвечает за обслуживание здания. В некоторых коммерческих помещениях ремонтом занимается арендодатель, в других — арендатор. Для нового бизнеса ремонт чего-то крупного, что выходит из строя, может оказаться довольно дорогим — например, системы кондиционирования воздуха!
8. Построение аутов. То, что вы видите, совершая поездку по космосу, скорее всего, и получите. В большинстве случаев улучшение пространства (так называемое наращивание) осуществляется за ваш счет; в других вы можете получать пособие.Кроме того, домовладелец может потребовать, чтобы вы использовали его подрядчиков.
9. Вывески. Обязательно поинтересуйтесь, какие знаки обязательны и какие параметры нужно соблюдать. Например, некоторым домовладельцам требуются вывески определенной цветовой гаммы, а другим — световые вывески. (Коммерческие знаки могут быть очень дорогими.)
10. Вы будете платить, даже если ваша компания закроется. Если ваш бизнес обанкротится, вам все равно придется платить арендную плату и поддерживать помещение. Некоторые арендодатели и арендодатели позволяют вам сдавать помещение в субаренду (сдавать в аренду кому-то другому), а другие — нет.

Мои последние слова совета при аренде помещения для коммерческого использования? Договориться! В коммерческой недвижимости все договорно! И лучше всего использовать агента по недвижимости, который знаком с коммерческой арендой.

Расскажите в комментариях, вы надеетесь снимать помещение в будущем?

Был ли этот пост информационным? Сохраните его в Pinterest!

Поиск помещения для малого бизнеса в аренду

Поиск помещения для малого бизнеса в аренду — это больше, чем просто поиск идеального места по доступной цене.Компаниям также необходимо подписать договор аренды, который представляет собой сложный документ, который обычно отдает предпочтение арендодателю, и успех бизнеса может зависеть от условий аренды.

Но условия аренды обычно гибкие, и, обладая небольшими знаниями, вы можете договориться об условиях, которые подходят как вам, так и арендодателю.

Что нужно знать и как вести переговоры о коммерческой аренде здания

Найти помещение для малого бизнеса в аренду — это увлекательно, но договоры аренды могут быть сложными, и их не следует подписывать без предварительного понимания всего, что включено.Это ключевые моменты, которые следует учитывать перед тем, как поставить подпись на пунктирной линии.

Квадратные метры

Большинство договоров аренды указаны на основе арендуемой площади в квадратных футах (RSF). Это включает в себя квадратные метры ваших частных помещений или полезные квадратные метры (USF), а также пропорциональную долю общих частей здания (если они используются совместно с другими арендаторами), таких как вестибюли, лестницы, коридоры и туалеты. RSF и USF — это важное различие, которое необходимо понимать, поскольку будет разница между площадью, которую вы используете, и площадью, которую вы платите при аренде офисного помещения для малого бизнеса.

При оценке различных свойств измерьте USF самостоятельно или спросите размеры у арендодателя. Это позволит вам точно определить и сравнить размер и стоимость помещения, которое потенциально может занять ваш бизнес.

Как работает коммерческая аренда?

Прежде чем арендовать офисное помещение для малого бизнеса, важно понимать условия коммерческой аренды. Тип аренды, условия аренды и положения о досрочном прекращении — все это важные части коммерческой аренды и все они имеют отношение к тому, как вести переговоры о построении коммерческой аренды.

Виды аренды

Коммерческая аренда обычно делится на одну из трех основных категорий в зависимости от того, как операционные расходы здания перекладываются на арендаторов:

• Аренда с полным или полным спектром услуг. Вы платите фиксированную ежемесячную ставку, из которой арендодатель оплачивает все эксплуатационные расходы, включая коммунальные услуги, налоги на имущество и техническое обслуживание. Это простой и удобный вариант для арендаторов. Просто убедитесь, что вы понимаете размер расходов, включенных в аренду.Например, предоставляются ли услуги по уборке? Доступны ли отопление и кондиционер круглосуточно и без выходных? Есть ли ограничение на потребление электроэнергии, и если да, то как будет взиматься плата за превышение? Все такие условия должны быть прописаны в договоре аренды, чтобы не было никаких сюрпризов.

• Чистая аренда. При чистой аренде налоги, страхование и обслуживание здания распределяются между домовладельцем и арендаторами одним из трех способов. При единовременной чистой аренде вы будете платить ежемесячную арендную плату, а также налоги на недвижимость, а остальное оплачивает домовладелец.При двойной чистой аренде вы оплачиваете страховку вместе с налогами и арендной платой. С тройной чистой арендой вы будете платить налоги, страхование и расходы на содержание здания в дополнение к базовой арендной плате. Если вы делите здание с другими арендаторами, предполагаемые вами расходы пропорциональны вашей доле в квадратных футах здания.

• Модифицированная валовая аренда. Этот тип аренды представляет собой нечто среднее между чистой и полной арендой. Обычно у вас будет полная арендная плата, но вы будете нести ответственность за определенные согласованные расходы, такие как услуги по уборке, электричество или мелкий ремонт.Арендодатель возьмет на себя оплату остального.

Перед тем, как арендовать офисное помещение для малого бизнеса и подписать договор аренды, убедитесь, что вы понимаете тип аренды, кто за что будет платить, а также потенциальный размер расходов, которые вы соглашаетесь взять на себя. Попросите показать примеры расходов, которые вы должны будете оплатить, и обсудите ограничения, чтобы минимизировать непредвиденные расходы.

Срок аренды

Большинство арендодателей предпочитают долгосрочную аренду на срок от пяти до десяти лет или дольше, чтобы свести количество вакансий к минимуму.Вы можете получить лучшую сделку при долгосрочной аренде, но это может стать дорогостоящим обязательством, если вы выйдете из бизнеса или перерастете пространство до истечения срока. Аренда сроком на один-два года с возможностью продления предлагает гибкость, которая может понадобиться вашему малому бизнесу — до тех пор, пока вы не будете уверены в ее успехе и стабильности.

Постарайтесь установить предел любого увеличения арендной платы, которое может ожидать домовладелец, будь то ежегодно или после продления вашего договора аренды, чтобы сохранить доступность площади.

Досрочное прекращение

Если вам необходимо расторгнуть договор аренды по какой-либо причине, попросите включить положения, которые позволят вам сделать это как можно безболезненно, в том числе:

• Право передавать или «уступать» право аренды, если вы продаете свой бизнес. Это позволит новому владельцу вашего бизнеса остаться на прежнем месте.
• Возможность сдать в субаренду все или часть вашего помещения, если вы не можете позволить себе арендную плату или вам нужно переехать в более просторное помещение.

Кроме того, рассмотрите возможность предварительного обсуждения любых штрафов, если вам потребуется расторгнуть договор аренды до истечения срока.

Ваши соседи

Соседние арендаторы могут оказать существенное влияние на ваш бизнес и могут быть условиями переговоров. Если ваш бизнес зависит от соседнего предприятия в плане привлечения посетителей, пункт о совместной аренде позволит вам расторгнуть договор аренды, если этот арендатор уйдет и не будет заменен в течение определенного периода времени.

И если вы не хотите, чтобы арендодатель сдавал в аренду соседнее помещение бизнесу, который конкурирует с вашим, попросите сделать оговорку об исключительном использовании.

Как вести переговоры о коммерческой аренде и вносить улучшения

Если вам необходимо изменить пространство в соответствии с потребностями вашего бизнеса, договоритесь о коммерческой аренде и включите в договор аренды положения о «расширении», в которых указывается:

• Усовершенствования, которые будут сделаны на арендуемой площади малого бизнеса
• Какая сторона будет платить за улучшения (в долгосрочной аренде арендодатель может взять на себя расходы)
• Кто будет владеть улучшениями (обычно, арендодатель делает)
• Если арендатору (вам) нужно будет вернуть площадь в исходное состояние по истечении срока аренды

Профессиональная помощь

Брокер по недвижимости может помочь вам найти помещение для малого бизнеса в аренду и разобраться со сложностями, связанными с арендой. Однако имейте в виду, что комиссию брокеру обычно платит арендодатель. Это означает, что, хотя для вас это бесплатно, вы можете извлечь выгоду из непредвзятого взгляда юриста, имеющего опыт работы в сфере коммерческой недвижимости.

Коммерческая аренда — это юридически обязательный документ. Понимая условия и внимательно их оценивая, вы будете готовы к заключению соглашения, которое не только удовлетворит ваши потребности в офисных помещениях, но и защитит ваши деловые интересы с течением времени.

Следующие шаги: Вы заняты.Мы получим это. Так почему бы нам не поработать за вас? Подписавшись на еженедельную рассылку Small Biz Ahead Newsletter, вы будете получать тщательно отобранные статьи, практические советы и видеоролики, посвященные новейшим инструментам и тенденциям малого бизнеса. Мы будем проводить исследования, пока вы будете проводить время там, где это важно: управлять своим бизнесом и развивать его.

От начала до завершения всего процесса коммерческого лизинга

От начала до завершения всего процесса коммерческого лизинга

Аренда коммерческой недвижимости — это не просто поиск места для ведения бизнеса — это стратегическая инвестиция в ваше будущее. Правильное расположение по правильной цене на правильных условиях может сделать ваш офис более продуктивным, улучшить набор и удержание сотрудников, а также сделать ваш бизнес более привлекательным для потребителей, при этом помогая сэкономить деньги на вашей прибыли.

Но дело не только в местоположении, запрашиваемой цене и площади. Доступные площади и условия коммерческой аренды могут комплексно повлиять на ваш бизнес, например:

• Возложение (или экономия) непредсказуемых затрат, таких как техническое обслуживание
• Ограничение (или облегчение) возможности добавления места при необходимости обновления
• Обеспечение (или препятствие) вашей способности выполнять необходимое наращивание или приобретение специализированной инфраструктуры, такой как высокоскоростной Интернет

Снимаете ли вы офис, склад, коворкинг или какое-либо другое коммерческое помещение, вот чего ожидать от процесса коммерческой аренды — и как получить максимально возможное пространство.

Как арендовать офисные и коммерческие помещения: подход «сделай сам»

Первый выбор в вашем путешествии по коммерческой недвижимости — это действовать самостоятельно или получить профессиональную помощь. Многие компании начинают свой путь, работая самостоятельно, полагая, что они могут успешно заключить сделку без брокера.

Это может быть особенно привлекательно для компаний, у которых есть старший член, имеющий опыт ведения переговоров по коммерческой аренде, например, вице-президент по операциям.Однако у этого метода есть несколько недостатков, которые могут привести к менее благоприятным результатам:

У вашей команды нет времени

Найти подходящее место на конкурентном рынке непросто. За доступную недвижимость идет интенсивная конкуренция, а это означает, что места не могут оставаться открытыми очень долго. Кроме того, большинство списков объектов коммерческой недвижимости плохо отслеживают, какие места были заполнены, а это означает, что вы тратите много времени на поиски тупиков.

И как только вы найдете подходящее место, вам предстоит немало работы по согласованию условий аренды, планированию строительства и модернизации и другим видам работ (о которых мы поговорим позже).Велика вероятность, что на внутреннюю работу просто не стоит тратить ваше время.

У вашей команды нет опыта представителя арендатора

Брокеры, представляющие арендаторов, находят много площадей и обрабатывают множество договоров аренды. У большинства компаний гораздо меньше внутреннего опыта — если в вашем штате есть кто-то, кто за последнее десятилетие заключил один или два коммерческих договора аренды, вам повезло.

Без опыта вы, как правило, получите худшие результаты. Сложнее согласовать условия таких вещей, как затраты на строительство и техническое обслуживание, и вы можете пропустить скрытые расходы в контракте, что может значительно увеличить арендную плату.

Брокер лучше разбирается в отрасли. Если вы крупная компания, они могут помочь вам более эффективно использовать ваши кредитные ресурсы для заключения выгодных условий. Если вы стартап, они могут помочь вам избежать ошибок при заключении контрактов, оценить компромиссы между разными местами и убедиться, что вы можете построить свой офис и переехать вовремя и в рамках бюджета.

Коммерческие риэлторы могут распахнуть двери

Как и в большинстве отраслей, наличие связей помогает. Когда у вашего брокера есть отношения с арендодателями и другими ресурсами в этом районе, они могут ускорить процесс, поставив вас выше в списке и увеличив ваши шансы получить желаемое пространство.Брокеры также могут помочь вам тратить меньше времени на поиск места и посещение различных мест.

Однако, несмотря на свои преимущества, у традиционных брокеров есть и недостатки.

Как сдать коммерческую площадь: маклерство

Как мы обсуждали выше, брокеры могут ускорить процесс аренды офиса, обеспечить подходящее пространство и помочь вам договориться обо всем, от более выгодной аренды до парковочных мест. Кроме того, существующие отношения с брокером могут помочь вам в вашем росте, планировании будущих пространств или согласовании условий продления. Однако у традиционных брокерских компаний есть и недостатки.

Традиционная брокерская модель фокусируется на крупных компаниях и сделках, которые приносят брокерам более крупные и более прибыльные комиссионные. Они просто не предназначены для обработки большого количества мелких сделок, поэтому растущие компании и малые предприятия, как правило, получают меньше внимания и обслуживания.

Точно так же существует вероятность конфликта интересов. Брокеры часто финансово заинтересованы в установлении эксклюзивных отношений с определенными владельцами собственности.Это означает, что они вряд ли будут действовать в интересах арендатора. Кроме того, брокеры, работающие в одной компании, часто конкурируют за достижение внутренних целей — это означает, что они вряд ли будут работать вместе, чтобы найти вам лучшую недвижимость.

Аренда офисных помещений: метод TenantBase

TenantBase имеет другую модель аренды: прозрачную, управляемую данными, ориентированную на арендаторов и бесплатную для арендаторов. Каждому арендатору, который приходит в нашу брокерскую компанию, основанную на технологиях, подбирают одного из наших брокеров, которые работают в совместной внутренней команде, нацеленной на получение наилучшего предложения для арендатора.

Частично это делается с помощью технологий: в то время как стандартные списки недвижимости часто содержат информацию, которая устарела на несколько месяцев, мы позволяем управляющим недвижимостью и арендодателям обновлять свои списки, как только объекты недвижимости заполняются или становятся доступными новые.

«Большинство брокеров-арендаторов сосредоточены на привлечении крупных клиентов и не тратят много времени на помощь местным предприятиям, составляющим основу нашего города», — говорит советник TenantBase Эндрю Нгуен.

«Этим предприятиям остается работать с брокерами, которые обязаны вести переговоры в пользу арендодателей, и никто не будет заботиться об их интересах.Мы особенно успешно помогаем растущим предприятиям и стартапам, которые пытаются договориться о своей первой или второй аренде «.

Поселение по плану

Обычно, когда люди впервые приходят к агенту, они уже потратили некоторое время на поиск офисного помещения. Они рассмотрели такие вопросы, как бюджет, требования к пространству, возможные местоположения, а также то, какие удобства, планировка и особенности нужны их организации. Первое, что делает партнер по аренде, такой как TenantBase, — это назначает представителя, который встретится с вами один на один, чтобы узнать ваши потребности и приоритеты.

Однако роль коммерческого партнера по лизингу заключается не только в том, чтобы представлять, но и в обучении. Арендаторы часто сталкиваются со сложными потребностями, которые затрудняют поиск подходящего помещения и часто требуют определенных компромиссов, особенно для малых и средних предприятий. Наша цель — найти стратегию, которая предоставит им наилучшее коммерческое арендуемое пространство для их нужд, что может означать рекомендацию им изменить свою стратегию.

В TenantBase члены нашей команды привыкли помогать владельцам бизнеса, которые изо всех сил пытались найти для них подходящий офис — по той или иной причине.

«Я горжусь тем, что могу помочь кому-то, кто боролся с поиском подходящего места с помощью других средств, либо потому, что его не воспринимали всерьез, просто не знали, как его найти, либо потому, что у него плохое представление», — говорит Ахи Нараги. Старший советник TenantBase. «У большинства моих клиентов был трудный опыт, и каждый раз, когда я могу предоставить место для кого-то, кто раньше не мог этого сделать, это приносит удовлетворение».

Начало поиска арендуемого офиса

Как только мы поймем ваши потребности, мы предоставим удобный для чтения список свойств, соответствующих вашим требованиям.Как только вы подтвердите, мы возьмем на себя работу по организации туров с управляющими. В зависимости от ваших потребностей, мы можем сами сделать первый визит или взять вас с собой на экскурсию по объектам.

Есть несколько типов коммерческой недвижимости, которые могут удовлетворить ваши потребности. Теперь у компаний есть выбор между традиционными и креативными офисными помещениями, промышленными складами и быстрорастущим набором площадок для коворкинга.

Но в некоторых случаях то, что есть пространство прямо сейчас, менее важно, чем то, чем оно могло бы быть.Если домовладелец готов предоставить вам хорошие условия при застройке, промышленный склад может стать, например, хорошим, довольно традиционным офисом — часто по конкурентоспособным ценам, если складской район не слишком широко использовался для аренды офисных помещений.

Точно так же, хотя коворкинг не обеспечивает особой конфиденциальности, если вы просто арендуете стол или два, компании с обширными потребностями могут договориться о целом этаже, давая им многие из преимуществ традиционного рабочего пространства, а также другие преимущества, такие как масштабируемость.

Однако, как указывает Бен Мизес, в определенный момент компаниям обычно нужен собственный выделенный офис. Генеральный директор и соучредитель компании Clever Real Estate, занимающейся недвижимостью, говорит, что, когда его компания начала расти, им нужно было найти собственное пространство:

«Поиск подходящего офисного помещения, вероятно, является одной из самых больших проблем, с которой может столкнуться любой стартап. В то время как инкубаторы и коворкинг-пространства отлично подходят для тех, кто только начинает работать, успешные стартапы в конечном итоге достигнут точки, когда им понадобится собственное пространство для работы.

Проработав пару месяцев в инкубаторе, мы хотели переехать в более просторное, готовое к заселению помещение, которое могло бы соответствовать нашему предполагаемому росту. Мы нашли отличного арендодателя, готового предложить гибкую аренду: мы будем платить льготную ставку в первый год, а по мере освоения площади мы будем платить ближе к рыночной ставке. Мы переехали с 12 сотрудниками в офис площадью 10 000 кв. Футов, и даже с 30 сотрудниками теперь у нас достаточно места для переезда: я ожидаю, что у нас может быть около 100 сотрудников, прежде чем нам понадобится найти новое пространство. ! »

Опыт

Mizes поднимает важный вопрос: первая экскурсия — это не только ваш шанс осмотреть место, но и проверить домовладельца или управляющего недвижимостью.Если у вас есть особые требования, например, возможность платить по мере поступления за дополнительное пространство, вам необходимо убедиться, что арендодатель открыт для них. Экскурсия поможет вам отделить управляющих недвижимостью, которые не удовлетворяют ваши потребности, от тех, кто может.

После первого раунда поиска мы свяжемся с вами и спланируем дальнейшие действия. Если вы нашли помещения коммерческой недвижимости, которые кажутся подходящими, мы можем сузить список до двух или трех верхних и предпринять другие шаги, например, запланировать дополнительную экскурсию по офису для осмотра собственности или задать вопросы арендодателю о строительстве. -из.

С другой стороны, если вы решите, что места не так хорошо подходят, как вы думали, мы можем повторить поиск, ища места побольше или поменьше, другие места или другие новые требования. Для очень специализированных помещений на поиск идеального помещения может уйти до шести месяцев, но в целом процесс идет быстрее, и вы можете перейти к представлению предложения в течение нескольких месяцев.

Представление предложения

В этом предложении квалифицированный защитник арендаторов становится бесценным. Коммерческая аренда не похожа на договор аренды собственности. Процесс начинается с того, что мы используем рыночные данные для запроса цены и условий коммерческой аренды. Затем владелец сделает встречное предложение, и мы будем ходить туда-сюда, пока не найдем условия, которые устраивают обе стороны

Если есть надстройка или строительство, это также хорошая возможность встретиться с архитектором или подрядчиком, чтобы осмотреть помещение. Если есть надстройка, возможно, вам также понадобится встретиться с архитектором. Если есть строительство, подрядчику необходимо пройтись по помещению.

Как отмечает Тим ​​Шпигельгласс, владелец Spiegelglass Construction Company, в любом случае может быть хорошей идеей встретиться с подрядчиком. Поскольку компания ориентирована в первую очередь на небольшие коммерческие магазины и рестораны, их клиенты могут столкнуться с большими расходами, если они не знают о недостатках своих коммунальных услуг.

«Наш совет №1 для предпринимателя, желающего сдать недвижимость в аренду, — попросить генерального подрядчика (GC), который специализируется на вашей отрасли, посмотреть на пространство ДО того, как вы подпишете договор аренды.Знание этой информации заранее может сэкономить много времени и денег и может помочь в переговорах с вашим арендодателем ».

Заключение договора аренды

Когда вы договариваетесь о сделке, которой довольны оба партнера, самое время, чтобы ваш юрист прочитал ее и подписал договор аренды. Однако вашему партнеру по коммерческой аренде необходимо будет согласовать условия аренды, прежде чем это произойдет. При ведении переговоров о коммерческой аренде могут пропустить арендаторы и даже юристы, не имеющие опыта работы с недвижимостью, например:

Право владения: В жилом помещении по истечении срока аренды вы автоматически переходите на помесячную аренду.Но коммерческий лизинг работает не так. При коммерческой аренде, если вы просрочите свой срок, к вам часто будет применяться задержка сверх ставки.

Сроки удержания часто взимают с вас 125% -150%, а в некоторых случаях даже могут удвоить арендную плату. Если вы считаете, что у вас есть шанс продлить срок действия первоначального договора аренды, стоит договориться о праве удержания аренды по более низким ставкам.

Расходы оператора: Расходы, такие как техническое обслуживание, налоги на недвижимость и улучшения, могут быть оплачены арендодателем в течение первого года, но, как правило, впоследствии возвращаются арендатору.

То, как оформляется договор аренды, может сильно повлиять на эти расходы. Например, предположим, что вы используете 10% большого коммерческого здания, но домовладелец еще не заполнил его. Если кондиционер необходимо заменить, вы можете оказаться на крючке за всю стоимость или всего 10% от стоимости, в зависимости от того, как сформулирован договор аренды.

TenantBase может помочь вам получить лучшее пространство на самых лучших условиях и бесплатно предотвратить неприятные сюрпризы в вашу коммерческую аренду.

Свяжитесь с нами, чтобы начать поиск идеального места для вашего бизнеса.

8 причин, по которым ваша коммерческая недвижимость не сдается в аренду

Наличие коммерческой недвижимости, которая не сдается в аренду, вызывает разочарование. Наличие свободного места может привести к большой потере денег и головной боли. Если ваша собственность не сдается в аренду, возможно, вам придется нанять новую команду для решения этих проблем.

В AQUILA мы сдали в аренду сотни коммерческих объектов за последнее десятилетие, и наша экспертная команда брокеров по сдаче в аренду имеет большой опыт диагностики и ремонта объектов недвижимости, которые не сдаются в аренду.

Читать дальше: 3 проблемы, которые может помочь вам решить арендодатель

В этой статье мы рассмотрим некоторые из наиболее распространенных причин, по которым недвижимость не сдается в аренду, и познакомим вас с некоторыми простыми решениями, которые вы можете реализовать, чтобы исправить эти проблемы.

1. Ваши запрашиваемые арендные ставки неконкурентоспособны.

Проблема

Одна из наиболее частых причин, по которой помещение не сдается в аренду, — это неконкурентоспособность ставок. Если запрашиваемые вами арендные ставки слишком высоки, вы можете пропустить сделки.Точно так же, если они слишком низкие арендаторы и брокеры, представляющие арендаторов, могут спросить: «Что не так с помещением?»

Что вы можете сделать

Важно убедиться, что ваши запрашиваемые ставки соответствуют рыночным. Ваш брокер по аренде проекта должен быть в состоянии предоставить рыночные данные и анализ конкурентного набора, чтобы помочь вам понять, какие рыночные арендные ставки существуют в вашем районе, и соответствующим образом оценить ваше пространство.

Авторитетные лизинговые фирмы также должны иметь возможность предоставлять арендную плату в конкурирующих зданиях, чтобы вы могли лучше понять, чем запрашиваемые ставки отличаются от той точки, в которой фактически заключаются сделки.

Положитесь на интеллект и опыт местных лизинговых брокеров, чтобы правильно оценить ваше пространство, чтобы вы не пропустили выгодные сделки.

Чтобы узнать, каковы средние запрашиваемые арендные ставки на основных субрынках Остина, прочтите нашу статью Сколько стоит аренда офисных помещений в Остине, штат Техас?

2. Ваши надбавки за улучшение арендатора (TI) не соответствуют рынку или тому, что на самом деле нужно для вакантной площади.

Проблема

Если вы не предлагаете надбавки по повышению конкурентоспособности арендаторов (TI), вы можете проиграть аренду тем, кто их предоставляет.

Или, если у вас есть более старое помещение, которое требует много работы, вам может потребоваться предложить немного больше рыночного, чтобы сдать пространство в аренду.

Что вы можете сделать

Изучите другие объекты недвижимости, которые находятся в таком же состоянии, как ваше, и выясните, какова типичная надбавка TI. Также обратите внимание на местоположение, тенденции рынка и другие факторы. В настоящее время мы видим много арендаторов, которые предпочитают более открытые планировки. Если ваше пространство в основном состоит из офисов и конференц-залов с жесткими стенами, то открыть его будет дороже, чем уже имеющееся пространство с открытой планировкой.

Основывайте свое предложение по TI на конкурентном наборе недвижимости, а также на состоянии вашего помещения, чтобы убедиться, что у вас есть конкурентоспособный TI, не слишком высокий или слишком низкий.

3. Требуется обновление вашей собственности.

Проблема

Если ваша собственность устарела или изношена, возможно, она нуждается в ремонте или капитальном ремонте, чтобы обновить здание. Хотя расположение и стоимость играют большую роль в желательности помещения, эстетика и удобства также важны.Это особенно актуально для арендаторов, которые хотят использовать свой офис в качестве инструмента для найма или у которых будет много клиентов в своем помещении и за его пределами.

Что вы можете сделать

Проконсультируйтесь со своей командой по аренде и управляющими недвижимостью, чтобы узнать, какой ремонт будет наиболее выгодным для вашей собственности. Эти команды могут внести важный вклад в то, что они слышат от арендаторов, и во время поездок потенциальных клиентов. Ваша команда по аренде также будет иметь представление о конкурентоспособных объектах недвижимости и о том, какие улучшения, которые они заметили, оказались успешными в других проектах.

Затем составьте план инвестирования в эти улучшения для вашей собственности. Это может быть так же просто, как покрасить вестибюль и модернизировать ландшафт, или ваша собственность может нуждаться в более серьезном ремонте, например, добавлении удобств, таких как фитнес-центр или холл для арендаторов. Все это будет зависеть от состояния вашей собственности и от того, сколько денег вы можете вложить в этот ремонт.

4. Вам не хватает внимания со стороны вашей команды по аренде и маркетингу.

Проблема

Если ваш проект слишком долго не использовался, возможно, вы захотите пересмотреть маркетинговые усилия своей команды по аренде.Они наклеили регистрацию, разместили ее на веб-сайте, а затем запустили монотонную рассылку по электронной почте, которая не привела к новому интересу к вашей собственности?

Если ваша собственность не привлекает внимания как ваших целевых арендаторов, так и брокеров, она не будет сдана в аренду. Возможно, пришло время поощрить вашу команду по аренде предложить некоторые новые идеи, чтобы оживить и привлечь внимание к вашей кампании по маркетингу недвижимости.

Что вы можете сделать

Ваша команда по аренде должна продвигать вашу собственность с помощью основных маркетинговых материалов для коммерческой недвижимости.Это включает в себя листовки, специальную страницу со списком, кампанию по электронной почте и многое другое.

Однако, если ваша собственность не сдается в аренду, они должны предлагать свежие идеи, чтобы привлечь больше внимания и интереса к вашей собственности. Идеи могут включать:

Если вы продаете более крупную застройку, реконструкцию или строительство кампуса из нескольких зданий, вам может потребоваться вложить средства в индивидуальный фирменный стиль для своей собственности. Это может включать логотип, шрифт, цвета, сообщения и многое другое, в зависимости от размера проекта.

Регулярные звонки для обсуждения вопросов аренды и маркетинга могут помочь вашей команде нести ответственность за обсуждаемые вами планы. Если ваша команда по аренде не предоставляет эти материалы или не может уделить вашей собственности необходимое внимание, возможно, вам пора подумать о найме новой команды по аренде.

ХОТИТЕ СОЗДАТЬ УСПЕШНЫЙ ПЛАН МАРКЕТИНГА ДЛЯ ВАШЕЙ СОБСТВЕННОСТИ?

Загрузите наш Контрольный список по маркетингу недвижимости, чтобы убедиться, что маркетинг вашей недвижимости идет успешно.

5. Ваша собственность имеет негативное клеймо.

Проблема

К сожалению, некоторые объекты недвижимости могут получить плохую репутацию или позор на рынке. Даже после того, как вы преодолеете эти проблемы, репутация может остаться.

Некоторые факторы, которые могут привести к плохой репутации вашей собственности, включают:

• Он находится в менее привлекательном месте, не рядом с какими-либо удобствами или имеет плохой доступ
• Известен сложной командой по управлению недвижимостью.
• Недостаточно парковочных мест
• Без удобств
• Датированные места общего пользования
• Строительные вопросы
• Произошел несчастный случай на вашем участке / в вашем доме

Что вы можете сделать

При всех этих проблемах вам необходимо повторно продвигать свою собственность с новым брендом.Это может означать, что вам понадобится индивидуальный фирменный стиль с новым названием свойства и многое другое. Или, возможно, вам просто нужно изменить свои маркетинговые усилия на новую аудиторию.

Если прикрепленное клеймо больше не является проблемой — скажем, вы недавно отремонтировали общие зоны или вокруг вашего объекта появились новые удобства, — важно продвигать их с помощью кампаний по электронной почте, видео, новых фотографий и даже мероприятий, чтобы привлечь брокеров. чтобы увидеть, как изменилось свойство.

Если местоположение является вашей проблемой, это может быть сложно изменить.Компенсируйте нежелательное расположение, предлагая уникальные удобства или создавая уникальные интерьеры.

Отсутствие достаточного количества парковок может стать препятствием для некоторых. Если парковка является серьезной проблемой для вашей собственности, подумайте об использовании некоторых творческих решений для парковки.

Если у вас нет удобств… подумайте о добавлении! Или выделите и продвигайте другие преимущества вашей собственности, такие как расположение, парковка, стоимость и т. Д.

Команда по управлению недвижимостью — одна из самых важных частей собственности, поскольку они будут иметь дело с арендатором чаще, чем с арендодателем.Вот почему так важно, чтобы вы наняли подходящую компанию по управлению недвижимостью. Еще не поздно сменить команду по управлению недвижимостью.

6. Ваша собственность не находится в поле зрения брокеров, представляющих арендаторы.

Проблема

Брокеры, представляющие интересы арендаторов, не приглашают арендаторов на экскурсию по вашей собственности или вообще не знают о вашей собственности. Или, может быть, они знают об этом, но не уделяют этому времени суток.

Что вы можете сделать

Во-первых, убедитесь, что ваша собственность указана на основных сайтах, таких как CoStar, чтобы она отображалась в релевантных результатах поиска.Во-вторых, убедитесь, что ваша команда по аренде напрямую связывается с представителями арендаторов по поводу вашей собственности либо по электронной почте, либо по обычной почте.

Если вы уже занимаетесь этими основами, подумайте о предложении поощрений для арендаторов или о проведении брокерских мероприятий в вашем доме или рядом с ним. Хотя для этого потребуются предварительные вложения, доход от аренды, полученный от заполняемых пустующих площадей, должен быстро их компенсировать.

7. Фотографии вашей недвижимости плохие.

Проблема

Фотографии вашего помещения могут быть большим преимуществом, если они сделаны хорошо, но могут стать серьезным препятствием, если они низкого качества или не демонстрируют правильные аспекты помещения.

Что вы можете сделать

Наймите профессионального фотографа, чтобы сфотографировать вашу собственность. Вы также можете нанять видеооператора или даже кого-то, кто сможет снимать фотографии и видео с помощью дрона.

Фотография Hartland Plaza до и после профессиональной фотосъемки / ретуши.

Профессиональные фотографии или профессиональные визуализации, если ваше здание еще не построено, могут выделить ваше здание среди остальных зданий в вашем районе и помочь вам выделить лучшие аспекты вашей собственности.Как только у вас появятся новые фотографии, обязательно опубликуйте их в печатных изданиях и в цифровом маркетинге.

8. У вашего лизингового брокера или собственника плохая репутация.

Проблема

Иногда лизинговые брокеры или даже собственники могут заработать плохую репутацию. С брокером может быть сложно вести переговоры, или он может быть просто недружелюбным. В других случаях владелец может иметь репутацию человека, удерживающего или не выплачивающего справедливые арендные комиссии.

В любом случае, если брокеры, представляющие арендаторов, активно избегают собственности, потому что они не хотят иметь дело с конкретным владельцем или лизинговым брокером, это может нанести вред вам и вашей собственности.

Что вы можете сделать

Важно иметь достаточно связи на вашем рынке, чтобы понимать, когда лизинговый брокер выходит из игры. Вы можете попытаться поговорить со своей командой по лизингу и разрешить любые недоразумения, но в некоторых случаях вам может просто потребоваться нанять нового брокера или команду по лизингу.

Также важно понимать рыночные лизинговые комиссии и убедиться, что ваш владелец платит их справедливо и вовремя.

Кроме того, если вы недавно приобрели недвижимость у владельца с менее чем выдающейся репутацией, важно объявить о смене владельца на рынке.

Чтобы понять, каковы рыночные комиссии в Остине, штат Техас, прочитайте нашу статью «Стоимость найма брокера по аренде коммерческого проекта».

НУЖНО НАЙТИ НОВУЮ ЛИЗИНГОВУЮ КОМАНДУ?

Загрузите 25 вопросов, которые нужно задать перед тем, как нанять брокера по лизингу проекта, чтобы убедиться, что вы нанимаете правильную команду по лизингу.

Заключение

Как видите, может быть много разных причин, по которым ваша недвижимость не сдается в аренду.Ваш первый шаг должен заключаться в том, чтобы выяснить, в чем заключаются ваши самые большие проблемы. Как только вы узнаете «почему», пора принять меры, чтобы исправить проблему.

В конечном счете, ваша команда по аренде должна помочь вам понять, почему ваша собственность не сдается в аренду, и должна работать с вами, чтобы помочь решить любые проблемы, которые у вас возникают.

Если у вас возникли проблемы с вашей собственностью или с вашей текущей командой по аренде, назначьте консультацию с одним из наших экспертов по аренде проекта сегодня.

Как рассчитать коммерческую аренду

При коммерческой и розничной аренде используются различные методы ценообразования.Характер бизнеса арендатора часто определяет, какой расчет коммерческой аренды лучше всего использовать.

Экономика также может сыграть свою роль, уравновешивая необходимость удерживать жильца с его платежеспособностью на основе своих доходов. Доходы от розничного бизнеса могут значительно отличаться в течение года в зависимости от сезонных циклов или просто циклов спроса. Некоторые договоры аренды подходят для различных доходов, позволяя арендаторам снижать арендные платежи в периоды с более низким доходом.

Преимущества коммерческих арендаторов

Инвесторы, которые арендуют только жилую недвижимость на одну семью, часто не решаются брать в аренду коммерческую недвижимость, потому что это сложнее, но это может стоить дополнительного образования.Коммерческие арендаторы, как правило, более ориентированы на бизнес и имеют большой опыт в аренде, и они часто нанимают профессионалов по недвижимости или адвокатов для ведения своей деятельности по аренде, если это не так.

Экономика меняется, и иногда коммерческая аренда приносит гораздо большую прибыль, чем аренда жилой недвижимости.

Коммерческая арендуемая недвижимость включает торговые центры, профессиональные офисы, стрип-центры и отдельно стоящие здания, используемые для офисов и торговых площадей. Успешные компании не хотят менять местоположение, если не требуется больше места и нет другого выхода.Наличие хорошего арендатора в офисе или торговом помещении может означать долгие годы стабильного дохода от аренды и положительного денежного потока.

Это особенно верно, если пространство находится в зоне с интенсивным движением, которая поддерживает постоянный поток бизнеса. Арендатор будет неохотно переезжать, если он не будет уверен, что сможет поддерживать уровень бизнеса, которым он занимается на своем текущем пространстве.

Эти арендаторы часто платят и за ремонт, и за улучшения, в зависимости от типа аренды.Они, как правило, очень хорошо заботятся о свойствах, потому что у них есть клиенты на месте, и они хотят, чтобы у этих клиентов были приятные впечатления, чтобы они вернулись.

Аренда за квадратный фут

Типы аренды часто зависят от типа бизнеса арендатора.

Баланс / Мелисса Линг

Арендная плата установлена ​​в размере xx.xx долларов за квадратный фут арендуемой площади. Это может быть выражено как годовая, так и ежемесячная сумма:

• Годовая квота : арендная плата за офисное помещение площадью 2200 квадратных футов составляет 11 долларов.50 за квадратный фут. Это составляет 2200 X 11,50 долларов США = 25 300 долларов США в год за аренду.
• Ежемесячная квота: Работа с одним и тем же зданием и арендная плата за ежемесячную сумму соответствует годовой квоте в 25 300 долларов, разделенной на 12 месяцев, при ежемесячной арендной сумме 2 108,33 долларов.

Процентная аренда

Обычно домовладелец определяет базовую арендную плату, которая ему абсолютно необходима при расчетах по коммерческой аренде, а затем заставляет арендатора платить процент от своего розничного валового дохода в дополнение к этой базовой ставке.Розничные продажи должны вырасти и дать арендатору возможность платить более высокую арендную плату, если местоположение хорошее.

Вы можете рассчитать процент одним из двух способов.

Процент сверх базовой суммы

В этом случае арендатор платит минимальную базовую ежемесячную арендную плату, а затем добавляет процент от всех валовых поступлений к определенной базовой сумме. Например, базовая арендная плата может составлять 1000 долларов в месяц плюс 5% от всех валовых доходов свыше 50 000 долларов в месяц.

Если взять за месяц валовую выручку в размере 72 000 долларов, расчет будет выглядеть следующим образом:

72 000–50 000 = 22 000 долл. США
22000 долларов х.05 = 1100 долларов США
1100 долларов + базовая 1000 долларов = арендная плата за месяц 2100 долларов

Процент валовой выручки

Мы не устанавливаем чистую прибыль до тех пор, пока не появится процентная ставка с этой опцией. Арендная плата выплачивается по всей валовой выручке с нуля. Например, арендатор может платить 500 долларов в месяц в качестве базовой арендной платы плюс 2% от валовой выручки от бизнеса. Используя те же числа, что и выше, расчет работает следующим образом:

72 000 долларов США X 0,02 = 1440 долларов США
1440 долларов + 500 долларов = 1 940 долларов в месяц.

Базовая арендная плата с этим вариантом обычно меньше.

Итог

Договор об аренде коммерческого помещения может оказаться довольно сложным. Потенциальный бизнес-арендатор знает свои затраты на ведение бизнеса и ожидаемые доходы, и арендатор захочет включить арендную плату в свои расходы таким образом, чтобы получить определенный уровень прибыли. Владелец собственности знает свои затраты на владение и то, что ему нужно получить в виде арендной платы, чтобы обеспечить положительный денежный поток. Результатом часто бывает беспроигрышный вариант.

Как рассчитать стоимость аренды магазина

Для новых розничных продавцов может быть сложно оценить начальные затраты.Если для выполнения некоторых шагов по планированию бизнеса вам потребуется лицензия на ведение розничного бизнеса, как вы получите необходимую информацию, чтобы определить, является ли ваш бизнес-план для розничной торговли жизнеспособным? Суть в том, что многие цифры для бизнес-плана необходимо будет оценить.

Точно так же, если вы планируете получить ссуду в банке для своего розничного бизнеса. Банк хочет видеть, что вы приняли во внимание затраты на ведение бизнеса, и хочет получить достаточно точное представление о ваших расходах.Это включает вашу арендную плату.

Как составить бюджет для торговой площади

Так как же узнать, сколько вы будете платить за аренду, прежде чем платить (или даже до того, как вы узнаете, где будете жить)? Вы должны провести небольшое исследование и получить твердые цифры от владельцев зданий и / или управляющих компаний. Знайте верхнюю и нижнюю границы другой розничной арендной платы в том районе, где вы хотите разместить свой магазин.

Сопоставимые исследования

Начните с поиска свободных объектов в том районе, где вы хотите открыть свой розничный магазин.В большинстве районов указана средняя цена за квадратный фут. Например, магазин в популярном торговом центре, расположенном прямо перед оживленным шоссе, может стоить 23 доллара за квадратный фут. Таким образом, для 1900 квадратных футов это будет стоить примерно 3642 доллара в месяц.

[Всего квадратных футов x Цена за кв. ÷ 12 (месяцев) = Ежемесячная арендная плата]

Автономное здание аналогичного размера, расположенное в полумиле от этого магазина, может стоить всего 11 долларов за квадратный фут. Для целей написания бизнес-плана использование средней цены в 17 долларов за квадратный фут в этом примере было бы безопасным предположением.

Анализ условий аренды

Еще одно важное соображение — это тип условий аренды, которые вы получите. Большинство арендодателей в коммерческих помещениях, таких как розничная торговля, перекладывают свои расходы на ведение бизнеса на вас в рамках договора аренды.

Ежемесячно к вашей базовой арендной плате добавляются три обычных платежа. Обычно арендодатель взимает с вас плату за CAM (обслуживание территории общего пользования), которая представляет собой расходы арендодателя на содержание парковки, освещения и т. Д. Для центра, в котором вы находитесь.Кроме того, арендодатели оплачивают стоимость налога на недвижимость за помещение. Арендодатель также часто просит вас оплатить страховой взнос за ваше пространство. Хотя от вас может (и должно) потребоваться страхование вашей собственности, расположенной в помещении, арендодатель имеет полис, защищающий его от повреждения помещения, пока вы его сдаете в аренду. Стоимость этой премии может быть перенесена на договор аренды.

Если у вас есть договор аренды со всеми тремя расходами, описанными в последнем абзаце, это называется «тройной чистой» арендой.Это относится к тому факту, что ваша аренда представляет собой базовую арендную плату, плюс CAM, плюс страхование, плюс налоги или за вычетом базовой арендной платы. Убедитесь, что вы очень внимательно исследуете это условие для аренды в вашем районе. Арендодатель чаще всего использует тройную сетку.

Это означает, что ваша арендная плата из нашего примера (3642 доллара) может составлять дополнительно 200 долларов в месяц. Это значительное число. Мы встречали многих розничных торговцев, которые не учитывали эти расходы в своих расчетах и ​​столкнулись с серьезными проблемами с движением денежных средств, открыв свой магазин.

Не забудьте оценить стоимость коммунальных услуг, технического обслуживания, страхования вашего имущества или сборов и возможных повышений арендной платы. В идеале этот последний пункт будет предсказуемым, поскольку вы, скорее всего, подпишете договор аренды на определенный срок на определенной гонке. Но прочтите мелкий шрифт и знайте, при каких условиях может произойти повышение ставки.

Альтернативы аренде торговых площадей

Все чаще начинающие предприятия отказываются от традиционного способа аренды витрины, вместо этого полагаясь на коворкинг или общие помещения, чтобы сэкономить на расходах.Если вы планируете большую часть своих продаж в Интернете, вам может понадобиться не физический адрес, а просто физический адрес для налоговых целей.

А для сезонных розничных операций может иметь больше смысла не иметь постоянного места, вместо этого выбрать краткосрочную аренду киоска на фермерском рынке или киоска в торговом центре или другом оживленном месте. Хотя эти варианты позволят сэкономить деньги в краткосрочной перспективе, их сложнее учесть в бюджете, поскольку они не являются традиционными фиксированными затратами.

Вам также следует внимательно следить за любыми площадками для инкубаторов для стартапов в вашем районе, которые обычно бесплатны для нового бизнеса. Помещения инкубатора не идеальны, если вы планируете продавать свои товары напрямую клиентам, но могут быть полезны, когда вы все еще начинаете свой бизнес.