Статья 164 ГК РФ. Государственная регистрация сделок
Статья 164 ГК РФ. Государственная регистрация сделокАктуально на:
24 октября 2021 г.
Гражданский кодекс, N 51-ФЗ | ст. 164 ГК РФ
1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
- URL
- HTML
- BB-код
- Текст
URL документа [скопировать]
<a href=»»></a>
HTML-код ссылки для вставки на страницу сайта [скопировать]
[url=][/url]
BB-код ссылки для форумов и блогов [скопировать]
—
в виде обычного текста для соцсетей и пр.
[скопировать]
Скачать документ в формате
Судебная практика по статье 164 ГК РФ:
- Решение Верховного суда: Определение N 309-ЭС16-20043, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
- Решение Верховного суда: Определение N 307-ЭС17-2057, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд, руководствуясь статьями 164, 309, 309, 450, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в редакции постановления от 25.12.2013 № 13) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», отказал в удовлетворении иска, признав недоказанным предпринимателем наличия оснований, предусмотренных действующим законодательством и договором, для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора.
- Решение Верховного суда: Определение N 304-ЭС17-230, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
Постоянная ссылка на документ
- URL
- HTML
- BB-код
URL документа [скопировать]
<a href=»»></a>
HTML-код ссылки для вставки на страницу сайта [скопировать]
[url=][/url]
BB-код ссылки для форумов и блогов [скопировать]
—
в виде обычного текста для соцсетей и пр.
[скопировать]
Скачать документ в формате
Анализ текста
Идет загрузка…
Из каждого правила есть исключение
После того, как между двумя людьми был заключен брак, начинает действовать законный режим имущества супругов (за исключением случаев, когда был заключен брачный договор). Это означает, что с этого момента все приобретенное супругами имущество является их совместной собственностью. Другими словами, у данного имущества есть два собственника.
Возникают вопросы: как должно происходить распоряжение этим имуществом? Кто из супругов должен определять его судьбу? Каким образом учитывается воля другого супруга? Ответим на них.
Согласно общему правилу, закрепленному в части 1 статьи 35 Семейного кодекса РФ, владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по обоюдному согласию супругов. Казалось бы, все понятно, и для распоряжения совместно нажитым имуществом супруги должны выразить общую волю. Именно поэтому законодатель ввел презумпцию, закрепленную в части 2 статьи 35 Семейного кодекса РФ, в соответствии с которой при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Законодатель в части 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ установил, что для совершения некоторых видов сделок одним из супругов, он должен получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на данную сделку.
Во-первых, это сделки по распоряжению недвижимым имуществом. Здесь поясним, что распорядиться можно только тем, что тебе принадлежит. Таким образом, приобретение недвижимости к данному виду сделок не относится. И согласие второго супруга на приобретение недвижимости будет требоваться только в некоторых случаях, в зависимости от вида приобретаемой недвижимости.
Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса и многолетние насаждения, жилые и нежилые помещения, здания, сооружения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.
Во-вторых, это сделки, требующие нотариального удостоверения. Требование об обязательном нотариальном удостоверении той или иной сделки содержится, как правило, в ГК РФ и некоторых других законах.
В настоящее время круг сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, сведен к минимуму: договор ренты (статья 584 ГК РФ), уступка требования и перевод долга, основанные на сделке, совершенной в нотариальной форме (статьи 389, 391 ГК РФ), а также соглашение о разделе совместно нажитого имущества (статья 38 Семейного кодекса РФ). Кроме того, нотариальное удостоверение сделок возможно также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя по закону для сделок данного вида нотариальная форма и не требовалась бы (статья 163 ГК РФ).
В-третьих, это сделки, подлежащие в соответствии с требованиями российского законодательства государственной регистрации. Обязательность государственной регистрации предусмотрена ГК РФ для сделок с землей и другим недвижимым имуществом. К таковым в настоящее время относятся договор аренды недвижимого имущества (статья 609 ГК РФ), договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года (статья 651 ГК РФ), договор аренды предприятия (ст.
658 ГК РФ), договор аренды, субаренды, безвозмездного пользования земельным участком на срок не менее одного года (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ), договор доверительного управления недвижимым имуществом (статья 1017 ГК РФ), договор участия в долевом строительстве (Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
В тех случаях, когда сделка по распоряжению общим недвижимым имуществом или сделка, совершенная с общим имуществом, требующая нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, была заключена одним из супругов без предварительно полученного нотариально удостоверенного согласия другого супруга, такая сделка является оспоримой. Супруг, чье право было нарушено, вправе требовать признания совершенной сделки недействительной в судебном порядке (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ). Такое требование в силу прямого указания закона может быть предъявлено в течение одного года со дня, когда супруг, чье согласие не было получено, узнал или должен был узнать о совершении такой сделки.
Для оформления согласия потребуется:
— паспорт супруга, дающего согласие;
— свидетельство о заключении брака;
— по сделкам с недвижимостью: адрес объекта отчуждаемого недвижимого имущества, реквизиты договора долевого участия в строительстве (уступки права требования).
Анна Пентюхова,
главный специалист-эксперт
муниципального отдела по Омскому району
Управления Росреестра
по Омской области.
Обзор изменений Гражданского кодекса в связи с принятием закона № 34-ФЗ — Юникон
12 марта 2019 года принят Федеральный закон от 18 марта 2019 года № 34-ФЗ «О внесении изменений в части первую, вторую и статью 1124 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее ― Закон), который вступит в силу 1 октября 2019 года и будет применяться к правоотношениям, возникшим после этой даты.
Необходимость принятия данного Закона состоит в необходимости подготовить Гражданский кодекс Российской Федерации (далее ― ГК РФ) к дальнейшему развитию законодательства в сфере цифровой экономики, а также к последующему принятию специальных законов, в частности, федеральных законов «О цифровых финансовых активах и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и «Об альтернативных способах привлечения инвестиций (краудфандинге)».
В настоящем обзоре мы рассмотрим основные положения Закона.
I. Цифровые права (новая статья 141.1 ГК РФ)
1) Понятие и сущность цифровых прав
Законодатель дополняет структуру объектов гражданских прав статьи 128 ГК РФ цифровыми правами, которые отнесены к имущественным правам.
Цифровые права определены как названные в таком качестве в законе обязательственные и иные права, содержание и условия осуществления которых определяются в соответствии с правилами информационной системы, отвечающей установленным законом признакам.
В Законе не приведены примеры таких прав, однако их можно найти в статье 5 проекта Федерального закона «Об альтернативных способах привлечения инвестиций (краудфандинге)»: «Инвестор может приобрести токены инвестиционного проекта, удостоверяющие следующие имущественные права:
а) права (требования) из договора займа, предоставленного лицу, привлекающему инвестиции;
б) права требовать размещения ценных бумаг по определенной цене;
в) права требовать передачи вещи (вещей) и т. д.».
Кроме того, Законом устанавливается, что в отношении купли-продажи цифровых прав применяются положения § 1 «Общие положения о купле-продаже» главы 30 «Купля-продажа» части второй ГК РФ.
2) Понятие обладателя цифрового права
Если иное не предусмотрено Законом, им является лицо, которое в соответствии с правилами информационной системы имеет возможность распоряжаться этим правом.
3) Переход цифрового права
Закон устанавливает, что переход цифрового права на основании сделки не требует согласия лица, обязанного по такому цифровому праву.
II. Письменная форма сделки (ст. 160 ГК РФ)
Закон восполняет пробелы ГК и одновременно вводит достаточно сложные положения, связанные с тем, что письменная форма сделки может считаться соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, если эти средства позволяют воспроизвести на материальном носителе содержание договора в неизменном виде (исключение: не допускается составление завещания с использованием электронных либо иных технических средств).
Сделка считается подписанной, если использован любой способ, позволяющий определить выразившее волю лицо (например, заполнение электронной формы на сайте).
Специальный способ определения такого лица может быть предусмотрен Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон.
III. Письменная форма договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ)
В Законе дополняются положения о форме договора. Так, он может быть заключен в письменной форме путем составления одного электронного документа, подписанного сторонами.
IV. Форма договора номинального счета (п. 1 ст. 860.2 ГК РФ), договора страхования (ст. 434 ГК РФ)
Данные договоры считаются заключенными в письменной форме путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена электронными документами либо иными данными. Законодатель вводит специальное правило для договора номинального счета, согласно которому требуется обязательное указание даты заключения договора, если он составлен в виде одного документа.
V. Форма договора розничной купли-продажи (ст. 493 ГК РФ)
В Законе разрешен вопрос о форме договора розничной купли-продажи: он считается заключенным с момента выдачи продавцом покупателю в том числе электронного чека.
VI. Публичная оферта товара (п. 2 ст. 494 ГК РФ)
Изменения затронули и продажу товаров в Интернете. Так, выставление в месте продажи товаров, демонстрация их образцов или предоставление сведений о продаваемых товарах будет являться публичной офертой.
VII. Решения собраний
Закон расширил способы голосования на заочных голосованиях. Основные изменения связаны с введением такого способа, как голосование с помощью электронных или других технических средств на собраниях юридических лиц (ст. 181.2 ГК РФ). Что касается хозяйственных обществ, то для них заполнение электронной формы бюллетеней на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», если это предусмотрено Уставом Общества, уже законодательно предусмотрено.
Законодатель уточнил, что правила, касающиеся необходимости подтверждения решений собраний участников хозяйственного общества (п. 3 ст. 67.1 ГК РФ), применяются только в отношении решений, принятых посредством очного голосования.
VIII. Исполнение сделок с цифровыми правами («смарт-контракты», «самоисполняемые» сделки) (ч. 2 ст. 309 ГК РФ)
Законодатель не выделяет их в качестве отдельного договора, а указывает на то, что это именно условие об автоматическом исполнении обязательств без совершения какого-либо волевого акта, но с применением информационных технологий. Главное преимущество данных сделок ― прозрачность, поскольку можно отслеживать стадии исполнения «смарт-контракта» в режиме реального времени, а также высокая скорость работы. Примером может являться ежемесячное списание со счета абонента суммы, указанной в соглашении, за оплату домашнего Интернета.
IX. Договор об оказании услуг по предоставлению информации (ст. 783.1 ГК РФ)
Как следует из Пояснительной записки к Проекту Закона, для решения вопроса о легализации сбора и обработки значительных массивов обезличенной информации (в обиходе ― big data) вводится конструкция договора об оказании услуг по предоставлению информации (новая статья 783.
1 ГК РФ).
Договор об оказании услуг по предоставлению информации является разновидностью договора возмездного оказания услуг. Он может содержать обязанность одной из сторон или обеих сторон не совершать в течение определенного периода действий, в результате которых информация может быть раскрыта третьим лицам.
В заключение стоит отметить, что соответствующие нововведения в ГК РФ сделают гражданский оборот более гибким и отвечающим запросам времени в части законодательного закрепления так называемой «цифровой экономики». Хотя данный Закон не решает «технологических вопросов», законодатели, как было сказано ранее, рассматривают специальные законы, которые будут конкретизировать и дополнять положения ГК РФ.
* * *
Специалисты АО «БДО Юникон» всегда рады оказать вам необходимую помощь в части разъяснения новых положений законодательства, а также поддержку в их применении на практике.
Эксперт ГК «Полис Групп» прогнозирует полный переход на электронные сделки
12.
10.2021ГК «Полис Групп» выступила партнером вебинара «Преимущества электронных сделок с недвижимостью. Как развивать клиентский сервис и оптимизировать издержки», организованного сервисом для оформления сделок с недвижимостью Контур.Реестро. В качестве спикера выступила Марина Чертовская, руководитель отдела регистрации договоров ГК «Полис Групп», которая поделилась историей компании в переходе на электронные сделки.
«Первый опыт электронной регистрации договора долевого участия – это настоящий прорыв в сфере предоставления государственных услуг. Благодаря этому, значительно упрощается процесс и сокращается время на передачу и получение документов в Росреестр. Ранее, от момента подписания договора с клиентом до фактического получения его с регистрации проходило в среднем от 10 до 30 дней. При электронной регистрации отправка документов в Росреестр осуществляется в день подписания договора, а подача заявки сократилась до 15 минут. Сейчас электронная регистрация по большинству сделок проходит за 1-2 дня.
В скором будущем ожидается полный переход на электронную регистрацию. А на сегодняшний день – мы в числе первых застройщиков, которые уже успешно опробовали этот сервис», — рассказала Марина Чертовская.
ГК «Полис Групп» начала работать с электронными регистрациями пять лет назад, первый договор был зарегистрирован 7 декабря 2016 года. С Контур.Реестро девелопер активно начал взаимодействовать в пандемию, первые сделки были проведены в апреле 2020 года. Получив первый опыт, специалисты ГК «Полис Групп» подготовили внутренний регламент работы по электронной регистрации с СКБ КОНТУР и памятки для клиентов. В целом, за пять лет работы компания накопила солидный опыт в проведении электронных сделок. Как отмечает Марина Чертовская, «за это время возникали сложности, мы вместе исправляли ошибки и совершенствовали совместную работу. Безусловно, многого добились, и в дальнейшем планируем только увеличивать количество электронных сделок».
Электронная регистрация сделки с недвижимостью вместе с МОБТИ
2019 год ознаменован цифровизацией бизнес-процессов компаний и переводом услуг в электронный формат.
Возможность оформления ипотечных кредитов онлайн появилась еще в 2017 году, однако масштабная программа по внедрению электронных сделок стала лейтмотивом 2019 года.
Московское областное БТИ следит за современными технологиями, меняющими сам процесс предоставления сервисов и услуг. Именно поэтому Московское областное БТИ вводит целый спектр электронных услуг, которые сэкономят время и силы клиентов.
Для оптимизации процесса оформления объектов недвижимости появилась новая услуга: «Электронная подача документов в Росреестр».
При оформлении права собственности на недвижимость и заключении сделок с недвижимостью собственник обычно проходит процедуру государственной регистрации. Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В настоящий момент при любых учетно-регистрационных действиях необходимо подавать документы в Росреестр через офисы МФЦ или посредствам сети «интернет». При подаче документов через интернет срок предоставления государственной услуги сокращается на 2 дня.
При заказе услуги «Электронная подача документов в Росреестр» сотрудники Московского областного БТИ выпускают специальную облачную ЭЦП, с помощью которой подписываются документы и направляются в электронном виде в Росреестр.
Услуга «Электронная регистрация» Московского областного БТИ доступна в случае:
— заказа работ, связанных с учетно-регистрационными действиями.
Например, при заказе техплана.
Специалисты Московского областного БТИ подготовят все документы и подадут их на регистрацию имущества в Росреестр;
— подачи готового комплекта документов на государственную регистрацию сделки (купля-продажа, аренда, залог, дарение) через МОБТИ для передачи в соответствующий орган с последующей регистрацией недвижимости.
Преимущества использования электронной регистрации:
— скидка 30% при оплате госпошлины
— удобное расположение офисов – 68 точек приема по Москве и Московской области
Пилотный проект стартовал в Мытищах и Балашихе. В Мытищах были поданы документы на регистрацию объекта недвижимости, а в Балашихе состоялась регистрация первой сделки аренды земельного участка и перехода права на объект недвижимости находящийся в муниципальной собственности.
«В Подмосковье заключен первый договор по аренде земли полностью в электронной форме.
Во взаимодействии Минмособлимущества с Московским областным БТИ, ГКУ МО «МФЦ» и администрацией Балашихи реализована возможность заключения электронной сделки через МФЦ с выдачей усиленной электронно-цифровой подписи. Мы планируем применить данный опыт для всех государственных услуг, предоставляемых в сфере недвижимости», — рассказал Владислав Коган, министр имущественных отношений Московской области.
Теги: МОБТИ, электронная регистрация, новая услуга, 2019
Почему при покупке недвижимости больше не требуется разрешение супруга
Как известно с марта вступили в силу изменения в Гражданский кодекс Российской федерации.
Они коснулись, в частности, и оформления недвижимости.
Новое в процедуре государственной регистрации прав на недвижимость комментирует начальник отдела контроля и координации деятельности в учетно-регистрационной сфере Управления Росреестра по Волгоградской области Максим Дмитриевич Арутюнов.
— Максим Дмитриевич, что принципиально изменилось в государственной регистрации прав с вступлением в силу новых норм Гражданского кодекса?
— С 1 марта 2013 года вступили в силу следующие положения Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», касающиеся проведения государственной регистрации прав:
1. Законодательно закреплена возможность предоставления документов на государственную регистрацию любой стороной сделки, в том числе через нотариуса, если сделка совершена в нотариальной форме. Таким образом, нотариус теперь может выступать не только заявителем, то есть представлять от своего имени заявления, а через него могут представляться заявления сторон (любой стороны) сделки.
2. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее.
3. Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона, то есть после 1 мата 2013 года. Таким образом, с 1 марта 2013 года на основании договоров купли-продажи, дарения, ренты будет осуществляться только государственная регистрации перехода права собственности (в соответствующих случаях также законная ипотека). Вместе с тем, указанные договоры, заключенные до 1 марта, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента их регистрации.
— Поясните подробнее, как изменились правила регистрации на основании нотариально — удостоверенного договора?
— Как уже отмечалось выше, если сделка совершена в нотариальной форме, представить документы на государственную регистрацию вправе любая сторона сделки, в том числе через нотариуса.
Поскольку иное не установлено законом, нотариально удостоверенной сделкой может являться, в том числе и сделка об отчуждении объекта недвижимого имущества. Учитывая, что государственная регистрация перехода права проводится на основании заявления отчуждающей стороны и заявления приобретателя о регистрации его прав, оба этих заявления в указанном случае вправе подать любая сторона договора. Что упрощает процедуру предоставления документов на государственную регистрацию прав.
— С чем связано то, что для покупки недвижимости больше не требуется разрешение супруга? Как будет защищено, в таком случае, совместное имущество супругов?
— Согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Поскольку с 1 марта 2013 года договор купли-продажи как сделка не подлежит регистрации, соответственно и согласие супруга покупателя на регистрацию сделки не требуется.
Вместе с тем, согласие супруга продавца на распоряжение недвижимостью никто не отменял.
— В связи с новыми нормами в ГК, что поменялось в процедуре государственной регистрации бесплатной приватизации жилья?
— Изменения в Гражданский Кодекс не коснулись вопросов государственной регистрации прав на основании договоров приватизации жилья.
— Как изменения в ГК отразились на оформлении в собственность, купле-продаже земельных участков?
— Изменений в процедуре государственной регистрации прав на земельные участки тоже нет.
— Какой пакет документов нужно собрать для покупки (продажи) квартиры с 1 марта 2013, что изменилось?
— Пакет остается тот же самый за исключением, заявлений о государственной регистрации сделки и документа подтверждающего оплату государственной пошлины за регистрацию сделки, поскольку сделка теперь не регистрируется. Также не требуется согласие супруга покупателя на приобретение недвижимости.
— Что изменилось в оформлении участков по «дачной амнистии» ?
— Ничего.
— Зачем в Единый реестр прав будут вноситься возражения предыдущего собственника, чем это мотивировано?
— Действительно, пунктом 7 ст.8.1. ГК РФ установлено, что в отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее.
Отметка о возражении аннулируется, если в течение трех месяцев со дня внесения ее в государственный реестр лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается.
Следует отметить, что порядок внесения в ЕГРП отметки о возражении на сегодняшний день ни Законом о регистрации ни Законом № 302-ФЗ не установлен, представляется, что такая отметка подлежит внесению в ЕГРП только после установления в Законе о регистрации порядка ее внесения.
Кроме того, лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.
Как представляется, отметка о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права соответствует вносимой в настоящее время согласно положениям п.6 ст.12 и п.2 ст.28 Закона о регистрации записи о заявленном в судебном порядке праве требования.
Внесение записи о праве требования служит принципам публичности и достоверности.
— Изменения ГК внесены на фоне активного развития госучреждениями обслуживания по Интернет. Каких в целом результатов удалось добиться за последние два года внедрения Интернет услуг?
— В Управлении с 1 марта 2012 года внедрен и функционирует сервис предварительной записи на прием «Офисы и приемные». Этот сервис предоставляет возможность гражданам и юридическим лицам самостоятельно осуществить запись на прием по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на сайте Росреестра.
Следует отметить, что в Управлении предварительная запись на прием осуществляется в 41 офисе. За период с 1 марта 2012 года по 10 апреля 2013 года имеется около 22000 записей на прием.
На сайте Управления размещена информация о необходимых для государственной регистрации документах, сведения о размере государственной пошлины и сроках предоставления государственных услуг.
Кроме того, «дорожной картой» декларирована возможность с 2014 года подачи документов для государственной регистрации в электронной форме, в том числе с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
Основным препятствием на сегодняшний день для осуществления приема документов в электронном виде является отсутствие законодательного закрепления такой возможности.
Распоряжение недвижимостью и возможные риски при ее приобретении — Бондюк П.И.
Право собственности составляет неограниченное и исключительное господство лица над вещью. Правомочия собственника в отношении своей вещи определены в п.
1 ст. 210 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК). Так, ГК выделяет так называемую «триаду возможностей» собственника по отношению к своей вещи – это право: владения, пользования и распоряжения. При этом названные правомочия могут реализовываться собственником как отдельно, так и в совокупности.
Также закон наделяет собственника определенной властью над своей вещью. При этом осуществление власти над своей вещью должно происходить в порядке, установленном законом и не противоречить ему. Соответственно, принадлежащие собственнику правомочия могут им осуществляться по своему усмотрению в пределах, допускаемых законом и иными нормативно правовыми актами.
Таким образом, субъект права собственности может делать с принадлежащей ему вещью все, что ему прямо не запрещено, тем самым подтверждая теорию, что право собственности есть неограниченное господство над вещью.
Так, в п. 1 ст. 131 ГК регламентировано, что государственной регистрации подлежат недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами.
Государственная регистрация сделки и регистрация права в силу ст. 10 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон № 133-З) во временном промежутке времени могут не совпадать.
По общему правилу бремя регистрации права собственности в равной степени возлагается как на покупателя, так и на продавца. Поэтому каждая из сторон в договоре в большей или меньшей степени имеет заинтересованность в скорейшей (или наоборот) передаче права собственности с соответствующим оформлением титула.
Вместе с тем практике известны случаи, когда стороны заключают договор купли-продажи недвижимости, регистрируют его, а вот с регистрацией перехода права собственности по тем или иным причинам решают немного повременить.
Например, в деле № 76-16/2019/92А/1093К между сторонами был заключен (14.03.2017) договор купли-продажи недвижимости, зарегистрирован 15.
03.2017, а государственная регистрация перехода права собственности на момент кассационного обжалования (25.09.2019) еще была не произведена.
На примере данного случая продавец недвижимого имущества на протяжении нескольких лет может осуществлять все правомочия собственника, поскольку до государственной регистрации перехода права собственности и, несмотря на имеющийся зарегистрированный договор купли-продажи, продавец вещи остается собственником.
Также на такое имущество по долгам собственника может быть наложен арест.
Так, например, в деле № 94-21/2019/445а/754К между сторонами 07.12.2017 был заключен и зарегистрирован договор купли-продажи недвижимого имущества. Покупатель обратился за государственной регистрацией права лишь 30.08.2018, однако в регистрации ему было отказано в связи с наличием запрета судебного исполнителя 24.08.2018 по исполнительному производству, в котором продавец имущества являлся должником.
Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь на этот счет указала, что: «Поскольку переход права собственности на спорное имущество не был зарегистрирован в установленном порядке, в данном случае право собственности на объекты недвижимости у истца не могло возникнуть без прекращения этого права у продавца».
Соответственно, если продавец остается собственником, то, несмотря на заключенный и зарегистрированный в установленном порядке договор купли-продажи, последний продолжает нести ответственность по своим обязательствам всем своим имуществом, а также иметь весь объем правомочий, предусмотренный ст. 210 ГК.
Данное суждение также подтверждается и положением п. 2 ст. 522 ГК, согласно которому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Так, в деле № 94-21/2019/445а/754К судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь указала, что «…по смыслу указанной статьи для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвующих в деле, подлежащие государственной регистрации права на имущества возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не с момента совершения или фактического исполнения сделки».
Таким образом, в силу п. 2 ст. 522 ГК до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец.
В этой связи представляется интересным тот случай, когда собственник в период так называемой «правовой паузы» совершит еще одну сделку по отчуждению имущества: (a) будет ли данная сделка конкурировать со сделкой, заключенной ранее; (b) есть ли в таком случае приоритетность для кого-либо из покупателей относительно первоочередности заключенного договора; (c) нарушит ли указанная сделка законные права третьих лиц.
Так, например, по обстоятельствам дела № 76-16/2019/92А/1093К, ООО «Р» (истец) в рамках исполнительного производства посредством процедуры электронных торгов (17.10.2018) приобрело недвижимое имущество, принадлежащее ЧПУП «Ф» (третье лицо, не заявляющее самостоятельное требование на предмет спора, на стороне ответчика). После совершения всех формальностей (06.
11.2018) с организатором и инициатором торгов ООО «Р» обратилось в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним за государственной регистрацией перехода права собственности на приобретенный объект недвижимости.
Однако в совершении регистрационных действий ООО «Р» было отказано на основании подп. 1.3 п. 1 ст. 36 Закон № 133-З в связи нарушением законных прав других лиц, поскольку ранее (15.03.2017) в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в отношении этого же объекта недвижимости был зарегистрирован договор купли-продажи от 14.03.2017, заключенный между ЧПУП «Ф» и ИП «М.А.А.».
По условиям заключенного между ЧПУП «Ф» и ИП «М.А.А.» договора право собственности на объект недвижимости переходит к ИП «М.А.А.» только после наличия в совокупности трех условий: 1) полной оплаты стоимости объекта; 2) подписания сторонами передаточного акта; 3) государственной регистрации перехода права собственности на объект.
При этом оплата стоимости объекта недвижимости была произведена ИП «М.А.А.» только в части.
Таким образом, обстоятельства данного дела демонстрируют нам тот случай, когда в отношении одного и того же объекта недвижимости были совершены два правомочно-распорядительных акта которые по своей сути являются сделками:
1) отчуждение недвижимости от 15.03.2017 на основании договора – по воле собственника;
2) отчуждение недвижимости в виде изъятия его путем обращения взыскания с последующей реализацией 06.11.2018 посредством электронных торгов – помимо воли собственника, но в установленном законом порядке принудительного изъятия.
Вместе с тем несмотря на то, что это два абсолютно разных по своей правовой природе юридических факта, они влекут как для собственника, так и для третьих лиц совершенно одинаковые правовые последствия в виде передачи вещи и перехода права собственности на нее.
Стоит отметить, что в силу изложенного выше проведение электронных торгов при уже имеющемся ранее зарегистрированном договоре не противоречит действующему законодательству, поскольку государственная регистрация перехода права собственности к покупателю не осуществлена, а собственником имущества остается продавец со всеми вытекающими из этого юридическими последствиями.
Таким образом, наличие двух обязательственных сделок по отчуждению недвижимого имущества само по себе не влечет недействительности одной или обеих таких сделок.
Отвечая на вопрос относительно конкуренции сделок (если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества) необходимо отметить, что в схожих по обстоятельствам ситуациях будет применяться положение ст. 369 ГК и в случае возникновения уже конкуренции требований, приоритет будет иметь тот из кредиторов, кому вещь уже передана во фактическое владение, при этом если факта передачи вещи не было, то преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, – тот, кто раньше предъявит иск.
Правильность сделанного вывода вытекает из смысла ст. 520 ГК, ст. 522 ГК и ст. 525 ГК, где по договору продажи недвижимости отчуждению подлежит имущество, а причиной перехода права к покупателю является ее передача продавцом в собственность покупателя, то есть переход права на вещь происходит вследствие передачи вещи.
При этом вышеназванные нормы нельзя толковать и применять отдельно от ст. 224 ГК. Также необходимо учесть, что для приоритетности по ст. 369 ГК равным образом имеет принципиальное значение именно факт передачи вещи покупателю в фактическое владение (ст. 225 ГК, ст. 527 ГК), поскольку владеющий вещью по смыслу ст. 369 ГК вправе требовать передачи вещи в собственность, а не признания права. Соответственно, требования кредиторов должны формироваться согласно очередности, то есть если никому из кредиторов вещь в фактическое владение не передавалась, то применяется общее правило ст. 369 ГК, но если же кому-либо одному из данных кредиторов вещь уже передана в фактическое владение, то такой кредитор имеет приоритет в получении титула собственника над всеми остальными применительно к ст. 369 ГК, поскольку при наличии двух самостоятельных договоров право собственности у одного покупателя при передаче вещи во владение другому покупателю возникнуть не может. В таком случае остальным кредиторам остается только право на иск о взыскании убытков (ч.
2 ст. 369 ГК).
Таким образом, если недвижимое имущество не передано во владение покупателя, то последний вправе на основании ст. 369 ГК потребовать от продавца его отобрания с последующим предъявлением требования о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 522 ГК).
Применительно вышеуказанного правила о конкуренции сделок дает нам прямой ответ на одно из обстоятельств дела № 76-16/2019/92А/1093К. Напомним, что в деле № 76-16/2019/92А/1093К регистратор отказал заявителю (ООО «Р») в совершении регистрационных действий по переходу права собственности в силу того обстоятельства, что в отношении приобретаемого имущества уже был зарегистрирован договор купли-продажи от 14.03.2017.
Следовательно, можно утверждать, что в конкретной ситуации отказ регистратора в совершении регистрационного действия со ссылкой на подп. 1.3 п. 1 ст. 36 Закона № 133-З не является правильным по причинам того, что:
(a) на момент обращения в регистрирующий орган вещь была передана судебным исполнителем участнику торгов (ООО «Р») в фактическое владение по акту передачи имущества от 06.
11.2018, следовательно, данный участник имеет преимущество в получении титула собственника относительно покупателя (ИП «М.А.А.») по договору купли-продажи от 14.03.2017;
(b) для покупателя (ИП «М.А.А.») не наступили обстоятельства, обусловленные договором купли-продажи недвижимого имущества (14.03.2017), согласно которым «…право собственности на объект недвижимости переходит к ИП «М.А.А.» после полной оплаты стоимости объекта, подписания сторонами передаточного акта и государственной регистрации перехода права собственности на объект», то есть у покупателя (ИП «М.А.А.») нет ни владения, ни права, а есть только зарегистрированный договор;
(c) отсутствует как таковой субъект, чьи законные права нарушаются в результате совершения регистрационного действия, а само по себе наличие ранее заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества (14.03.2017) не свидетельствует, что тем самым нарушается какое-либо законное право покупателя (ИП «М.А.А.») по указанному договору.
Вместе с тем стоит учесть, что при отсутствии факта нарушения законных прав других лиц последовательная регистрация вышеуказанных сделок противоречит сущности и цели единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Так, по Закону № 133-З Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи: о зарегистрированном недвижимом имуществе; о зарегистрированном праве собственности на недвижимое имущество; о зарегистрированных сделках с недвижимым имуществом.
Соответственно, наличие в названном регистре записи о зарегистрированном договоре купли – продажи недвижимого имущества (14.03.2017) должно быть препятствием в совершении записи о регистрации иной сделки (Акт о приобретении имущества от 06.11.2018) в отношении этого же недвижимого имущества до тех пор, пока не будет учинена соответствующая запись в регистрационной книге о договоре (14.
03.2017), который является более ранним по отношению к сделке (Акт о приобретении имущества от 06.11.2018) в связи с его расторжением (подп. 3.9 ч. 1 п. 3 ст. 9 Закон № 133-З).
Таким образом, исходя из вышеизложенного резюмируем, что любая сделка с недвижимостью – это очевидные риски с вероятностью наступления неблагоприятных последствий в результате ее проведения. И, как уже показывает практика, при ведении сделки органом принудительного исполнения наступление рисков нисколько не минимизировано.
Ситуация, которая стала предметом судебного разбирательства в деле № 76-16/2019/92А/1093К, на наш взгляд, должна быть разрешена на законодательном уровне. В частности, требует разрешения вопрос о заключении и государственной регистрации нескольких сделок в отношении одного и того же недвижимого имущества, поскольку данные действия являются легитимационными и не противоречащими законодательству. С точки зрения закона последовательные регистрационные действия являются допустимыми, так как это есть неотъемлемые правомочия собственника (заключать сделки с любым лицом).
Вместе с тем, поскольку в сделках с недвижимым имуществом важна не только сделка, но и переход права собственности на объект, а переход подтверждается фактом передачи имущества с подписанием соответствующего акта, то именно данное регистрационное действие должно быть совершено по принципу приоритета применительно к ст. 369 ГК.
В этой связи заинтересованным лицам настоятельно рекомендуется перед принятием решения о приобретении недвижимого имущества с целью оценки разнообразных рисков, связанных с инвестированием, не надеяться на юридическую чистоту сделки, сопровождаемую органом принудительного исполнения, а осуществлять сбор и анализ информации о приобретаемом объекте самостоятельно либо посредством юридического due diligence (дью дилидженс).
Материал подготовлен с использованием нормативных правовых актов по состоянию на 13 июля 2020 г.
сделок с недвижимостью — Адвокатская группа по недвижимости
Операции с недвижимостью — это когда покупатель соглашается купить перечисленную недвижимость.
Покупка дома влечет за собой множество мер, которые различаются в зависимости от формы сделки и государственных нормативов. Адвокат по сделке с недвижимостью очень хорошо знает этот закон. Конкретные процедуры и задачи должны быть выполнены по графику, прежде чем может произойти закрытие и переход права собственности на недвижимость к покупателю. Хотя у продавца и у покупателя есть задачи, которые необходимо выполнить, агент по недвижимости несет полную ответственность за эти действия.
Этапы процесса сделки с недвижимостью различаются в зависимости от вовлеченных клиентов. Но у всех есть начало, а если все пойдет по плану — финиш или закрытие!
1 — Разместите свой дом на продажу или найдите идеальную недвижимость Продавец выставляет свою недвижимость на продажу, а покупатель ищет идеальный дом. Первый шаг, который вы должны сделать перед поиском вашего следующего дома, — это получить предварительное одобрение кредитора.
В этом письме указывается сумма денег, которую вы возьмете в долг в банке, и сумму, которую вы планируете выплатить авансом за недвижимость.
Покупатель предлагает своему агенту по недвижимости составить договор купли-продажи с указанием цены, условий и сроков, в которые они хотят подать заявку. Цена, по которой рекламируется недвижимость, известная как «листинговая цена», не всегда является ценой, которую покупатель платит за дом.
3 — переговоры Это обычно самый нервный аспект сделки.Продавец имеет право изучить предложение, а затем сделать встречное предложение с ценой и условиями, которые он предпочитает. На этом этапе продавец может работать только с одним предложением за раз. Даже если есть несколько предложений на недвижимость, продавец выберет самую выгодную сделку, заставляя других покупателей начинать охоту заново. «Покупная цена» — это окончательная цена, согласованная после переговоров.
Дата, на которую все стороны соглашаются принять последнее встречное предложение, называется «датой вступления в силу контракта».”
Покупатель или продавец могут выбрать титульную компанию, или может быть сохранено другое представительство. Покупатель уплачивает первоначальный взнос, обычно называемый «задатком», титульной компании, которая будет хранить его на беспроцентном счете условного депонирования до закрытия дома. Ответственный за условное депонирование — это лицо, отвечающее за отслеживание этих денег и обеспечение их доступности при закрытии.
5 — Экспертиза, проверки и ремонт Началась следующая фаза сделки, со всеми ее подводными камнями и проблемами.Ипотечная компания должна убедиться, что дом оценивается по цене, которую покупатель хочет заплатить, поэтому она отправит стороннего оценщика для составления полного отчета о цене дома по сравнению с другими сопоставимыми домами по соседству.
Заказывается и завершается домашний осмотр, а продавцу выдается список необходимого ремонта. Затем агенты по листингу и продавцы проводят переговоры, чтобы узнать, сколько найденных исправлений продавец готов исправить, а сколько покупатель желает исправить самостоятельно. Если продавец отказывается завершить ремонт или возместить покупателю стоимость закрытия, покупатель обычно отменяет заявку, и процесс начинается заново.
При оформлении недвижимости необходимо соблюдать несколько сроков. Покупатель должен получить средства и разблокировать непредвиденное финансирование к определенной дате. Инспекции включают крайние сроки непредвиденных обстоятельств, которые позволяют завершить все переговоры к определенной дате. Перед закрытием сделки необходимо произвести согласованный ремонт и выписать квитанции.
7 — Закрытие Титульная компания или юрист должны подготовить все заключительные документы, которые покупатель и продавец должны подписать для передачи права владения землей.
Будет проведена проверка титула, чтобы убедиться, что продавец имеет законное право продать собственность и что в праве нет никаких проблем, которые могут отложить закрытие. Ипотечная фирма выпустит «ясное до закрытия», которое позволит всем вздохнуть с облегчением, потому что сейчас оформление ипотеки покупателя завершено, и средства готовы к передаче продавцу. Для нотариального заверения бумаг, которые подписывают продавец и покупатель, необходимо присутствие нотариуса.
Поскольку процесс закрытия является одной из важнейших частей процесса сделки с недвижимостью , люди часто интересуются, как это происходит.Чтобы понять, что недвижимость закрывается между двумя сторонами, вам необходимо выполнить следующие шаги:
- Выберите поверенного по сделке с недвижимостью или компанию для закрытия сделок.
- Внесите первоначальный депозит своему агенту для сохранения титульного счета.
- Соберите все доказательства страховки и покрытия, поскольку ипотечная компания требует доказательства для закрытия сделки.
- Убедитесь, что ваша титульная компания оформляет страхование титула.
- Выполните все условия ипотечной компании, чтобы получить доступ к полному списку покупателя.
- Будьте готовы к переезду, собирая багаж и нанимая грузчиков.
- Кратко просмотрите заключительное раскрытие информации, отправленное вашей уполномоченной компанией. Проверьте, указаны ли все покупки, связанные с домом, или нет. Кроме того, покупатель должен представить окончательную сумму задолженности титульной компании еще до закрытия, .
- Проверьте все проблемы с обслуживанием дома, совершив последний обход дома перед закрытием.
- Соберите и подготовьте все документы, необходимые для закрытия, такие как фотография, лицензия, подтверждение передачи транзакции агенту, а также чековую книжку.
- Поскольку закрытие сделки происходит в офисе поверенного по недвижимости, все сделки будут вестись там. Покупатель получит свои ключи, компания получит свои средства, а продавец получит свою сделку после подписания документа.
- Никогда не забывайте пользоваться преимуществами домовладения и льготами на проживание.
- Помните ежемесячный купон ипотечной компании, который вам придется платить за несколько месяцев закрытия миссии.
Вот некоторые основные стороны, которые участвуют в успешной сделке с недвижимостью.
1- Агент по недвижимостиБрокер или агент по недвижимости работает на одну из основных сторон, то есть продавца и покупателя.Иногда один и тот же агент работает на обе стороны, чтобы закрыть транзакцию. По сути, агент играет очень важную роль в передаче недвижимости от покупателя к продавцу. У каждой вечеринки есть свой агент по недвижимости.
2- ПокупательПокупатели — это те, кто связывается с агентом по операциям с недвижимостью, чтобы купить недвижимость, используя исключительный аргумент. Основная цель покупателя — связаться с агентом для получения помощи в согласовании цены на недвижимость.
3- ПродавецПродавец — это лицо, которое имеет дело с агентом по недвижимости, давая ему право продавать свой дом для привлечения потенциальных покупателей.
4- Ипотечные кредиторыИпотечные кредиторы — это те, кто помогает покупателям оформить необходимые документы. Всякий раз, когда вы планируете купить дом у агента по недвижимости, сначала обратитесь к кредитору за советом. Потому что кредитор предварительно определит, какие финансы вы можете получить. Это поможет вам выбрать дом для покупки.
5- Компании по домашнему осмотруРоль компаний, занимающихся домашним инспектированием, также имеет большое значение.Это потому, что они могут лучше оценить качество дома. Такие компании позаботятся о том, чтобы дом был в хорошем состоянии и построен из качественных строительных материалов.
6- Поверенный по сделкам с недвижимостьюТрадиционным способом является оформление всех документов титульными компаниями. Однако передовой и надежный способ совершить сделку с недвижимостью — через поверенного. Основная обязанность поверенного по недвижимости — оценка права собственности на дом, чтобы получить ясность в отношении простой передачи дома покупателю.
Перед подписанием договора о сделке адвокат вашего поверенного проверит, принадлежит ли собственность продавцу на законных основаниях или нет. Дайте вашему юристу три-четыре недели, чтобы проверить ясность всех вопросов, прежде чем оформлять документы.
Причины, по которым вам нужен поверенный по недвижимости для обработки транзакцийНи один человек в мире не хочет терять свою собственность, безопасность и деньги. Вложение без расследования может быть очень рискованным.Чтобы избежать и снизить такие риски, вам следует нанять поверенного по недвижимости. Наем юриста по недвижимости обеспечит вам легкость и удобство, поскольку ваш адвокат будет защищать ваши сбережения и интересы. Не будет ошибкой сказать, что адвокат по недвижимости — это система прикрытия для инвесторов.
Ниже приведены некоторые причины, по которым вам нужен поверенный по недвижимости, чтобы сделать вашу сделку с недвижимостью гладкой и без стресса.
Не каждый может понять юридические и официальные вещи, чтобы получить ясность и удобство.Когда у вас есть юрист по недвижимости, он изучит все соглашения, документы и контракты, чтобы добиться высокой прозрачности сделки. Не стоит беспокоиться, если вы не понимаете юридический термин. Все, что вам нужно, это связаться и пообщаться со своим юристом, чтобы проверить действительность и прозрачность сделки.
Еще одно преимущество, которое вы можете получить от своего поверенного по недвижимости, — это защита. Потому что юрист по недвижимости оценит все ваши потребности и поможет согласовать общую стоимость.Наличие юриста будет служить вам системой поддержки во всех ситуациях. Это защитит вас от вложения денег в менее выгодную недвижимость. На нем показано, что обращение за помощью к адвокату может спасти вас и вашу семью от потери. Не стесняйтесь защитить свои сбережения, обратившись к юристу, который решит все ваши проблемы.
Если вы хотите сэкономить свои инвестиции, игнорирование необходимости нанимать адвоката по недвижимости — неправильный вариант. Фактически, вы можете нанести больший ущерб своим инвестициям, нежели сохранить свои сбережения.Все ваши инвестиции и сбережения можно защитить, просмотрев переговоры и юридическую документацию. Получите опыт в области финансовых сбережений и знания недвижимости с помощью юриста.
Поверенный по сделкам с недвижимостью рядом со мнойНаша команда обладает обширными знаниями и работала с клиентами во всех сферах недвижимости. Мы упорно работаем, чтобы достичь наилучшего результата для наших клиентов, учитывая их цели и проводя тщательный и объективный анализ наиболее эффективных способов их достижения.Через нашего поверенного по сделкам с недвижимостью вы можете получить справедливую, четкую и беспрепятственную обработку. Уверяем Вас сделать процесс транзакции прозрачным и понятным.
Если вы или ваш любимый человек хотите переехать или купить новый дом, свяжитесь с Attorneys Real Estate Group сегодня. Свяжитесь с нами онлайн или позвоните по телефону 916-671-3138 ; мы с нетерпением ждем возможности помочь вам.
сделок с недвижимостью: что следует знать вам и вашей семье
Ричард У.Хечтер, поверенный и бывший брокер по недвижимости , Morris Law Group
Многие люди испытывают юридические и финансовые трудности, связанные с так называемыми «простыми» сделками с недвижимостью. Проблемы обычно возникают из-за недостатка информации. Этот пост содержит список предложений и ключевую информацию, собранную адвокатами Миннесоты, брокерами по недвижимости и юридическими инструкторами. Мы надеемся, что предоставленная информация поможет защитить вас и вашу семью в сделках с недвижимостью.
Примечание: каждая сделка с недвижимостью уникальна. Этот блог предназначен для повышения вашей осведомленности о юридических правах и финансовых возможностях, которые у вас есть. Это не замена юридической консультации. Мы советуем вам проконсультироваться с хорошим юристом по недвижимости в Morris Law Group, прежде чем подписывать какой-либо договор, включая договор листинга, договор купли-продажи, договор займа, договор представительства и многое другое.
1. ПРОЙДИТЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНУЮ Квалификацию. Получите предварительную квалификацию (предварительное одобрение) на получение жилищного кредита еще до того, как вы начнете процесс поиска дома.У вас будет не только представление о том, что вы можете себе позволить, у вас будет гораздо больше шансов, что продавец примет ваше предложение, а не другие. Продавцы с большей вероятностью продадут или заложат свой дом тому, кого они знают, кто может себе это позволить. Убедитесь, что ваш кредитор выписал письмо-обязательство или «предварительное» письмо (доказательство утверждения кредита), которое вы можете показать продавцу. Предварительная квалификация должна помочь вам превзойти другие предложения в ситуации с несколькими предложениями.
Аналогичным образом, если вы продавец, вы должны не решаться принять предложение о покупке вашего дома, если вы не знаете, что покупатель может себе это позволить (т.е. у вас есть предварительное письмо или большая выписка из банка!) — Как только вы принимаете предложение от одного человека (т.е. подписываете договор купли-продажи), вы, как правило, не можете перепродать свой дом другому человеку, пока первая сделка не будет юридически отменена . Вы же не хотите, чтобы ваш дом был связан месяцами в ожидании того, сможет ли покупатель (-ы) получить финансирование. Как продавец, вы имеете право запросить финансовую информацию и подтверждение кредитоспособности у покупателя до того, как предложение будет принято.
2. ПОКУПКА. Быть бедным в доме — это не весело.Убедитесь, что дом, который вы покупаете, легко укладывается в ваш бюджет. Вам следует проконсультироваться со специалистом по финансовому планированию, чтобы узнать, сколько дома вы можете себе позволить. Будьте осторожны, разговаривая с кредитными специалистами и ссудными брокерами (ипотечными организациями) на эту тему. Многие кредитные специалисты (кредитные брокеры) работают на комиссионных. Они зарабатывают больше денег на более крупных кредитах. Таким образом, они могут не иметь в сердце ваших истинных финансовых интересов. Помните, что помимо оплаты жилья вам необходимо внести в бюджет налоги и страховку, а также коммунальные услуги, возможные услуги по вывозу мусора и непредвиденный ремонт.Не забывайте про коммунальные услуги, налоги, страховку и таргетинг.
3. ИССЛЕДОВАНИЯ. Обязательно изучите район и муниципалитет, в которые вы собираетесь переехать. Пусть ваш риэлтор познакомит вас с вашими потенциальными соседями. Убедитесь, что вы знаете школьный округ, уровень преступности в муниципалитете и удобства, предлагаемые муниципалитетом. Вы также можете связаться с отделом исправительных учреждений штата, чтобы узнать, есть ли в этом районе правонарушители на сексуальной почве. Эти предметы влияют на стоимость при перепродаже. Наконец, мы предлагаем вам встретиться и побеседовать с продавцами жилья.Они должны быть прекрасным источником информации о районе и т. Д.
4. ПЛАТА ЗА ПОЛУЧЕНИЕ ЗАЙМА. Комиссия за выдачу ссуды, которую кредиторы взимают за «выписку» или обработку вашей ссуды (ипотеки), является предметом переговоров. Хотя стандартная и часто заранее указанная ставка составляет 1%, многие кредиторы будут рады снизить эту сумму до 0,75% или меньше, если вы спросите. Это может сэкономить вам много денег. Убедитесь, что вы выбираете лучшие процентные ставки и действительно разбираетесь во всех типах ссуд (например, обычных или ARM и т. Д.).Убедитесь, что вы получили добросовестную оценку от вашего кредитора относительно того, какой, вероятно, будет ваш общий платеж по ссуде, каковы будут общие затраты на получение ссуды и сколько денежных средств вам нужно будет принести до закрытия. Вы не обязаны использовать какое-либо конкретное название или закрывающую компанию. Таким образом, часто бывает выгодно присмотреться к магазинам, чтобы сравнить затраты на услуги.
5. Проконсультируйтесь с Юристом. Всегда консультируйтесь с юристом по недвижимости, прежде чем подписывать какой-либо договор. Вопреки общественному мнению, обычно нет периода обдумывания для расторжения контракта или выхода из него.Как только вы подписываете контракт, вы становитесь им связаны. Вы не можете избежать (выйти из) контракта на том основании, что вы его не читали, думали, что его условия были другими, или нашли более выгодную сделку в другом месте. Кроме того, после подписания условия контракта не могут быть изменены, если все стороны контракта не согласны с изменениями. Попытка отказаться от контракта может привести к судебному преследованию вас и потере вашего задатка (авансовый платеж / условное депонирование). После того, как договор купли-продажи подписан всеми, вы купили дом (или продали его, если вы являетесь продавцом) в соответствии с условиями, изложенными в контракте, который вы только что подписали.Хороший поверенный по недвижимости может предложить изменения к стандартным формам, которые используют риэлторы, чтобы предоставить вам максимальную юридическую и финансовую защиту.
6. НАПИСАТЬ. Соглашение о покупке или продаже дома должно быть в письменной форме. В Миннесоте используются три основных (предварительно распечатанных) договора купли-продажи. Первый и самый распространенный — это договор купли-продажи, одобренный Ассоциацией риэлторов Миннесоты и используемый риэлторами. Вторая форма одобрена Коллегией адвокатов Миннесоты и используется многими юристами.Последний вид договора купли-продажи — это «универсальная» форма, продаваемая магазинами канцелярских товаров. В каждом из трех договоров купли-продажи есть разные положения и условия, которые влияют на юридические права. Рекомендуется проконсультироваться с юристом по недвижимости, чтобы узнать, чем формы отличаются друг от друга и какая форма может лучше всего соответствовать вашим потребностям в сфере недвижимости. Мы лично предпочитаем использовать форму, одобренную Коллегией адвокатов штата Миннесота. Мы думаем, что он самый справедливый и полный. Однако форма риэлтора работает нормально, если в нее внесены надлежащие изменения до ее подписания.Наконец, убедитесь, что все условия продажи изложены в письменной форме в договоре купли-продажи (или в приложении к нему). Устные (побочные) соглашения трудно, если вообще возможно, обеспечить. Убедитесь, что вы перечислили все личное имущество и дорогостоящее оборудование, которое останется в доме. Это не позволит продавцу забрать личное имущество или заменить дорогие приспособления (например, оконные рамы или осветительные приборы) дешевыми заменами, когда продавец окончательно уедет.
7.ГАРАНТИИ. Как правило, нет никаких гарантий или гарантий ниже
.Закон Миннесоты, касающийся существующих (бывших в употреблении) домов. Закон в Миннесоте — это в значительной степени «покупатель, берегись». Таким образом, очень важно получить частный осмотр дома, прежде чем вы согласитесь купить дом. Договоры купли-продажи должны быть обусловлены удовлетворительной проверкой частного дома.
Не полагайтесь на муниципальные проверки или проверки кредиторов (банков). Эти проверки обычно не такие тщательные, как частные.Частный инспектор будет осматривать весь дом, его механическое оборудование, его бытовую технику, изоляцию, водопровод, крышу и т. Д. Обычно эти проверки оплачиваются покупателем. Частные проверки обычно стоят от 325 до 450 долларов.
Вы должны помнить, что практически каждый участник сделки с жилой недвижимостью работает на комиссионных. Таким образом, никто не получает зарплату (включая продавца) до тех пор, пока дом не будет продан. Давление с целью продать дом и получить деньги часто может «исказить» правду. Наконец, риэлторы могут не очень много знать о доме, который они вам показывают.Они не живут в этом! Намного дешевле и проще получить частный осмотр дома, чем пытаться подать в суд на кого-то в будущем за мошенничество.
Закон обязывает покупателей проявлять разумную заботу о своей финансовой безопасности. Осмотр дома требует разумной осторожности. Убедитесь, что у вас есть хороший инспектор и попросите рекомендации. Вы также можете спросить соседей, что они знают о доме, который вы хотите купить.
Вам также следует рассмотреть возможность получения профессионального осмотра на предмет плесени, проблем с влажностью, асбеста, радона, свинцовой краски, старых колодцев и септических систем.Вам также необходимо проконсультироваться со страховой компанией вашего домовладельца, чтобы узнать, что они покрывают, если вы обнаружите одну из этих проблем после покупки нового дома.
Если вы продавец, будьте осторожны с тем, что вы говорите (представления) о своем доме. Если то, что вы говорите, окажется неправдой, вам могут предъявить иск. Таким образом, всегда будьте честны в своих отношениях. Кроме того, если вы продавец, вам необходимо знать, что закон Миннесоты изменился в 2003 году. Теперь по закону продавцы обязаны сообщать о существенных дефектах, о которых они знают, в их доме.Если вы покупатель, убедитесь, что вы получили это раскрытие, прежде чем даже рассматривать вопрос о том, чтобы сделать предложение. Все, что может негативно повлиять на удовольствие от проживания в доме, должно быть раскрыто Продавцом.
8. ИССЛЕДОВАНИЕ. В дополнение к осмотру дома убедитесь, что вы идете вдоль границы собственности, чтобы найти посягательства и убедиться, что все постройки находятся в пределах границ собственности. У вас есть право пройти опрос, чтобы быть уверенным. Убедитесь, что вы знаете обо всех сервитутах (спросите юриста).
9. УСЛОВНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ФИНАНСИРОВАНИЯ. Убедитесь, что ваше соглашение о покупке зависит от получения вами финансирования. Убедитесь, что ваши задатки возвращены, если вы не можете получить финансирование, иначе сделка развалится. Если вам нужно продать существующий дом перед покупкой нового дома, убедитесь, что договор купли-продажи зависит от успешной продажи И закрытия вашего текущего дома. Одной продажи недостаточно. Вам нужно закрыть сделку, чтобы получить деньги на свой новый дом.
Если вы являетесь продавцом, вы должны отметить, что большинство стандартных договоров купли-продажи, которые используют риэлторы, требуют от покупателя подачи только одной заявки на финансирование.Если покупателю будет отказано, ему, вероятно, будет разрешено отменить сделку и получить обратно свои задатки. В договор купли-продажи или дополнительное соглашение о финансировании можно внести изменения, требующие от покупателя подачи более одной заявки на получение ссуды.
Наконец, если вы являетесь продавцом, в договор купли-продажи можно внести поправки, чтобы вы могли сохранить задаток покупателя, если покупатель не может выполнить условия договора купли-продажи. Спросите об этом у юриста.
10. ДОКТРИНА СЛИЯНИЯ. Следите за доктриной слияния, если вы покупатель.Согласно договорному праву, договор купли-продажи завершается исполнением (теряет силу) сразу после закрытия. Говорят, что договор купли-продажи «сливается» с Актом. В результате многие из обещаний и гарантий, содержащихся в договоре купли-продажи, не остаются в силе после закрытия. Таким образом, вам следует спросить своего адвоката об изменении договора купли-продажи, чтобы важные обещания и гарантии, данные в договоре купли-продажи, «пережили» (остались в силе после) его закрытия.
л. МУСОР. Вы должны попросить продавца подписать соглашение о том, что он будет нести ответственность за любой ущерб, который он причинит дому при выезде, и оплатит вывоз любых оставленных предметов (мусора).Вы также можете попросить продавца согласиться очистить ковры или заплатить за то же самое сразу после того, как он уедет, но до вашего въезда.
12. АРБИТРАЖНЫЕ СОГЛАШЕНИЯ. Контракты, такие как соглашения о покупке, часто содержат обязательные «арбитражные» оговорки как способ разрешения споров. НЕ соглашайтесь на арбитраж, пока сначала не обсудите вопрос с адвокатом. Согласившись на арбитраж, вы, скорее всего, откажетесь от своего права на рассмотрение вашего спора в суде судьей и присяжными.Кроме того, решения (решения) арбитражного разбирательства обжаловать крайне сложно. Это верно, даже если арбитр вынесет решение, противоречащее закону!
Для ясности, арбитраж — это процесс, при котором назначается «нейтральное» лицо для слушания и полного разрешения спора. Человек, выбранный для слушания спора, может даже не быть юристом или судьей. Выбранное лицо может быть подрядчиком или брокером по недвижимости. Принятое решение считается обязательным. Это означает, что обжаловать решение в суде практически невозможно.Каким бы ни было решение, вы, вероятно, застрянете с ним навсегда!
Арбитраж в сфере недвижимости часто проводится на дому, а не в зале суда. Арбитры часто решают споры в соответствии со своими субъективными представлениями о справедливости, а не обязательно законом. В отличие от судьи, арбитры не обязаны объяснять, как и почему они пришли к своему решению. Поскольку вы отказываетесь от права на судью и присяжных, поскольку многие арбитры в сфере недвижимости не имеют достаточной юридической подготовки и поскольку обычно нет права обжаловать решение, большинство юристов не рекомендуют подписывать соглашение об обязательном арбитраже. в начале транзакции (т.е. договор о покупке).
Многие агенты по недвижимости настаивают на арбитраже, потому что их брокеры и / или их страховые компании требуют, чтобы они это сделали. Арбитражное разбирательство быстрее и дешевле, чем иски районного суда.
13. СПЕЦИАЛЬНЫЕ ОЦЕНКИ / СУЖДЕНИЯ / ЛИЕНЗИИ. Убедитесь, что продавец согласен в письменной форме оплатить все отложенные или взимаемые специальные сборы, а также все раскрытые и нераскрытые судебные решения и залоговые права; включая все залоговые права на механику, возникающие в связи с владением и использованием дома продавцом.
14. ГАРАНТИЙНАЯ ПОЛИТИКА. Подумайте о том, чтобы продавец купил вам годовую гарантию домовладельца. Это поможет защитить вас от поломок и ремонта, которые произойдут в течение первого года владения домом. Это похоже на контракт «услуга плюс». Убедитесь, что вы знаете покрытие, исключения и франшизы (если применимо).
15. КОМИССИИ НЕДВИЖИМОСТИ. Комиссионные за недвижимость договорные. Большинство крупных компаний выставят на продажу ваш дом по цене ниже 7%. За риэлтерские услуги не нужно платить более 6%.
16. КОНТРАКТЫ РИЭЛТОРОВ ТИПИЧНО ИСПОЛЬЗУЮТ. Большинство риэлторов захотят, чтобы вы подписали «исключительное право» представлять или продавать контракт. Согласно этим типам «эксклюзивных» контрактов, вы технически будете должны компании по недвижимости комиссионные, даже если вы сами в конечном итоге найдете покупателя на свой дом; или, если вы сами найдете дом, который действительно покупаете. Риэлторы могут предложить вам различные контракты, которые избавят вас от уплаты комиссии, если вы найдете свой следующий дом или покупателя для своего текущего дома.Лучше всего, чтобы юрист ознакомился с любым контрактом до его подписания.
Многие риелторы хотят, чтобы у вас был контракт на 6 месяцев. Нам кажется, что это слишком долго. Листинговые контракты или контракты на представление интересов покупателя не должны превышать 60 дней за раз. Контракты всегда можно продлить. Не зацикливайтесь на плохом риелторе на 6 месяцев.
Наконец, вы должны знать, что существуют обстоятельства, при которых вы все еще можете быть должны комиссию риэлтору даже после того, как вы уволили риэлтора или после истечения срока контракта.Риэлторы могут потребовать комиссионные в этих случаях, если вы в конечном итоге купите дом, который риэлтор показал вам, когда у вас был контракт; или когда вы продаете свой дом кому-то, кого риэлтор представил вам, пока у вас был контракт. Опять же, посоветуйтесь с юристом по этому поводу.
17. ИЗУЧИТЕ ПРАВО И ПОЛУЧИТЕ СТРАХОВАНИЕ ПРАВА. Попросите юриста по недвижимости проверить право собственности на недвижимость, которую вы хотите купить. Мы также предлагаем приобрести полис страхования титула «собственников». Политика кредиторов только защищает банк.Убедитесь, что вы знаете обо всех соглашениях, сервитутах и ограничениях, связанных с недвижимостью. Ваш адвокат обеспечит для вас покрытие «пробелов» и устранит все стандартные исключения из страхового покрытия в полисах, касающихся правового титула. Один только этот абзац должен побудить вас обратиться к юристу за разъяснениями!
18. КАК ЕСТЬ ПОЛОЖЕНИЯ. Если вы продаете свой дом, подумайте об использовании оговорки «КАК ЕСТЬ» (приложение). Пункт «КАК ЕСТЬ» позволяет вам как продавцу отказаться от любых потенциальных обещаний, гарантий или заверений, которые вы могли дать покупателям в отношении своего дома.Пункт «КАК ЕСТЬ» сообщает покупателям, что они покупают ваш дом со всеми его недостатками, если таковые имеются. В дополнение к пункту «КАК ЕСТЬ» вам также следует напомнить покупателям в письменной форме, что они имеют право на осмотр частного дома. [если вы используете пункт КАК ЕСТЬ, вы должны убедиться, что язык в соглашении о покупке (или другом соответствующем документе соответствует условию «КАК ЕСТЬ».
Использование пункта «КАК ЕСТЬ» и письменное уведомление покупателей об их праве на осмотр дома должно значительно снизить риск судебных исков против вас, если что-то случится с вашим домом после закрытия (т.е. подвал начинает течь). Опять же, лучше иметь помощь юриста.
* Обратите внимание: закон Миннесоты был изменен только в январе 2003 года. Закон впервые требует, чтобы продавцы уведомляли потенциальных покупателей обо всех известных проблемах, связанных с домом. Новый закон, однако, по-прежнему позволяет продавцу продавать товары «КАК ЕСТЬ» при определенных обстоятельствах. Этот новый закон необходимо понять и обсудить с поверенным по недвижимости, прежде чем продавец выставит свой дом на продажу.
19. УСЛОВНЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ. Если вы продавец, будьте осторожны, принимая условное предложение. Некоторые риелторы говорят, что условное предложение — это вообще НЕ предложение. Если покупатели не могут удалить, удовлетворить или исправить непредвиденные обстоятельства, они могут выйти из продажи. Если продажа не состоится, у вас могут возникнуть проблемы с быстрым поиском альтернативного (резервного) предложения. Многие риэлторы не будут показывать объекты недвижимости, по которым имеется ожидаемое условное предложение. Многие покупатели не будут делать ставки на участок собственности, если есть отложенное условное предложение.Если условное предложение не состоится, ваши последующие предложения могут быть меньше. Интересно, что многие риэлторы считают, что первое полученное предложение обычно является лучшим (самым высоким) предложением (предложениями), которое может когда-либо получить продавец. Это, конечно, исключает ситуацию с множественными предложениями. Спросите своего риэлтора об этих предметах.
20. ПОЛУЧЕНИЕ РЫНОЧНЫХ ДАННЫХ. Прежде чем делать предложение или принимать предложение, убедитесь, что у вас есть надежные сравнительные рыночные данные, чтобы вы могли принять обоснованное решение о цене. Если вы являетесь покупателем в ситуации с несколькими предложениями, дважды подумайте, предлагая больше, чем стоит дом.У вас могут возникнуть проблемы с возвратом денег, если вы решите продать дом в короткие сроки. Следующие покупатели могут не захотеть «переплачивать» за дом. Вы имеете право поставить договор купли-продажи в зависимость от удовлетворительной оценки имущества. Вы можете нанять оценщика недвижимости, который поможет оценить дом, который вы хотите купить.
21. БУДЬТЕ АКТИВНОЙ ЧАСТЬЮ СДЕЛКИ. Не бойтесь быть активным участником сделки с недвижимостью. Большинство агентов по недвижимости хотят взять ваш договор (предложение) о покупке и оставить вас дома.Это хороший способ потерять контроль и переплатить. Лучше всего постараться и физически присутствовать (по крайней мере, в том же доме или офисе) при представлении договора купли-продажи.
22. ФСБО ИМУЩЕСТВО. Продажа недвижимости от собственника (FSBO) обычно не очень успешна для домов, оцениваемых в категории «переезд» (т. Е. Домов более 250 000,00 долларов США). Большинство людей, живущих во втором или третьем доме, не слишком озабочены экономией денег на комиссионных за недвижимость. Фактически, большинство людей в категории «продвижение вверх» работают с риэлторами, чтобы сэкономить время и силы.Проблема с имуществом ФСБО обычно связана с разоблачением. Многие агенты по недвижимости не будут показывать собственность FSBO по трем основным причинам: 1. Это подрывает индустрию недвижимости. 2. Агенты по недвижимости опасаются, что владелец FSBO не будет платить комиссию; и 3. Агенты по недвижимости опасаются собственности FSBO, потому что за продавцами не стоят компании по недвижимости, если что-то пойдет не так. Когда агенты имеют дело с перечисленным имуществом (имуществом, представленным компанией по недвижимости), агенты по недвижимости знают, что если что-то пойдет не так, компания по недвижимости или ее страховая компания придут на помощь.Что касается собственности FSBO, агенты по недвижимости опасаются, что им и только им придется иметь дело и финансово оплачивать любые проблемы, возникающие в связи с недвижимостью.
Если агенты по недвижимости не покажут вашу собственность, и если покупатели жилья не видят ее, потому что работают с агентами по недвижимости, вам будет трудно продать свой дом. Если вы решили пойти в FSBO и хотите, чтобы риэлторы привлекали клиентов, убедитесь, что вы рекламируете тот факт, что вы заплатите некоторую комиссию. Наконец, есть несколько компаний (предприятий), которые помогают домовладельцам продать собственное жилье.Спросите и посмотрите на желтые страницы. Многие из этих компаний могут разместить ваш дом в системе IVILS, когда будет предложено комиссионное вознаграждение.
23. ВРЕМЯ. Вы должны знать, что существуют сроки давности, сроки уведомления и крайние сроки подачи заявок, которые применяются к сделкам с недвижимостью. Если с вашей транзакцией что-то пойдет не так, закон дает вам только ограниченный период времени (крайний срок) для подачи юридических претензий и / или для получения страхового покрытия. Эти периоды времени варьируются от штата к штату и могут варьироваться в зависимости от условий договора купли-продажи.Вам необходимо обсудить этот вопрос с поверенным в вашем штате. Некоторые периоды времени могут быть очень короткими (например, 180 дней).
24. КРЫШКА НАСОСА ПРИСОСА. Если вы покупаете дом, в котором есть отстойник или есть потенциальные проблемы с влажным подвалом, убедитесь, что вы получили страховку от вашей страховой компании для отстойника и канализации. Многие полисы не предусматривают автоматически такое покрытие. Поговорите со своим страховым агентом о типах покрытия, которое вы можете получить для защиты своего дома от повреждения водой.Спросите также о страховании от наводнений.
25. НАЛОГОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ. Вы должны знать, что покупка и продажа дома могут иметь значительные налоговые последствия. Эти налоговые последствия включают налог на прирост капитала. Таким образом, не забудьте проконсультироваться с юристом по недвижимости или CPA, прежде чем заключать сделку с недвижимостью.
26. КТО МОЖЕТ ДАТЬ ЮРИДИЧЕСКИЕ КОНСУЛЬТАЦИИ. только лицензированные адвокаты могут давать юридические консультации. Помните, агенты по недвижимости — это «продавцы», работающие на комиссионных.Лучшая защита — это проконсультироваться с юристом, который объективно защитит ваши юридические и финансовые интересы. У продавцов разные интересы, чем у покупателей. Они хотят получить как можно больше денег и максимально уменьшить свою юридическую уязвимость. Покупатели хотят платить как можно меньше и максимизировать свою юридическую защиту. Вам нужен хороший юрист, чтобы «повысить» или скорректировать договор купли-продажи в зависимости от того, являетесь ли вы покупателем или продавцом. Не существует «единого формата (типа) договора купли-продажи, который подошел бы всем.Не обманывайтесь риэлторами.
The Takeaway
* Опять же, этот информационный лист НЕ заменяет юридическую консультацию. Рекомендуется проконсультироваться с юристом относительно вашей конкретной сделки с недвижимостью.
НЕ подписывайте какие-либо документы, пока не обсудите вопрос с квалифицированным юристом. Информация, содержащаяся в этой публикации, относится к законам и процедурам Миннесоты. Законы, практика и процедуры в других штатах могут отличаться.
О компании Morris Law Group, P.А.
Честность и доверие — основа нашей практики. Наша страсть к успеху клиентов сочетается только с нашим опытом, нашей репутацией передового опыта и нашим глубоким пониманием индивидуальных потребностей каждого клиента.
В Morris Law Group мы не просто консультируем наших клиентов. Мы инвестируем в них.
Мы обслуживаем общины Эдина и Города-побратимы с 2002 года. Наши юристы предоставляют персонализированные, экономичные юридические услуги клиентам, которым нужна помощь в сфере недвижимости, развития бизнеса, коммерческих судебных разбирательств и по другим вопросам.
Наши опытные юристы Edina считают, что отношения имеют значение, независимо от того, пытается ли клиент сориентироваться в соглашении о покупке, сдвинуть бизнес с мертвой точки или расторгнуть партнерство. Наши юристы регулярно выступают в суде штата и федеральном суде, на административных слушаниях и в различных форумах по альтернативному разрешению споров, включая посредничество и арбитраж.
Morris Law Group — ведущая юридическая фирма Миннесоты по всем юридическим вопросам, связанным с недвижимостью и бизнесом. Мы защищаем интересы наших клиентов профессионально, энергично и с ориентацией на результат.
Давайте начнем сегодня же! Чтобы получить дополнительную информацию или заказать бесплатную телефонную или видео-консультацию, позвоните по телефону 952.832.2000 или по электронной почте [email protected]. Вы также заполняете нашу конфиденциальную контактную форму.
сделок с жилой недвижимостью | Bernard Law Group
Покупка или продажа нового дома — одна из важнейших вех в жизни. Независимо от того, переезжаете вы или переезжаете, это время серьезных экономических и географических изменений, поскольку вы и ваша семья переезжаете в новый дом и переезжаете в новое финансовое положение.Сумма денег, которая переходит из рук в руки между покупателями, продавцами, агентами, кредиторами и брокерами, вероятно, превосходит количество денег, участвующих в любой другой транзакции в жизни большинства потребителей, и то, что может показаться небольшим изменением курса, комиссией за транзакцию или переговорами о цене, может иметь огромные финансовые последствия на долгие годы и даже десятилетия. В такие моменты вы хотите, чтобы на вашей стороне был опытный поверенный по недвижимости, который контролировал бы каждый этап процесса покупки, продажи, закрытия или рефинансирования дома, чтобы обеспечить соблюдение ваших финансовых и личных интересов.Независимо от того, являетесь ли вы покупателем, продавцом или агентом, юристы по недвижимости в The Bernard Law Group обладают опытом и преданностью обслуживанию клиентов, чтобы помочь вам достичь всех ваших целей по покупке, продаже, закрытию или рефинансированию жилой недвижимости.
Почему работа с поверенным по недвижимости Коннектикута имеет финансовый смысл
Независимо от своего экономического статуса, многие люди испытывают финансовые затруднения в процессе покупки, продажи, закрытия или рефинансирования дома.Есть стоимость авансовых платежей, постоянно растущие расходы на ремонт дома, оценки, налоги, а также агентам и другим специалистам, которые нужно платить. Добавление стоимости адвоката может показаться слишком большим.
Однако работа с опытным поверенным по недвижимости из Коннектикута может быть одним из самых разумных финансовых решений, которые вы можете принять в связи со сделкой с недвижимостью. Адвокаты Bernard Law Group обладают не только знаниями финансовых аспектов покупки и продажи дома, но и юридическими знаниями, чтобы убедиться, что ваша сделка предоставляет вам все ваши права, предусмотренные федеральным законодательством, законодательством штата и местным законодательством, а также вся юридическая документация должным образом отражает условия, наиболее выгодные для ваших интересов.
Наши поверенные по недвижимости помогают частным лицам, семьям и агентам в следующих аспектах сделок с недвижимостью:
- Проверка правового титула, страховки и других юридических документов
- Условия сделки
- Подготовка, проверка и завершение транзакционных документов
- Посещение закрытия
- Соответствие государственным и местным требованиям в отношении собственности и недвижимости
- Содействие переводам платежей, займов и других финансовых операций
Адвокаты по недвижимости с большим опытом работы в отрасли
Одним из качеств, которое отличает юристов по недвижимости в Bernard Law Group от остальных, является наш обширный опыт в решении юридических вопросов в сфере недвижимости.В то время как многие юристы имеют ограниченный опыт работы исключительно с потребителями (например, составление документов для закрытия сделки), наши поверенные по недвижимости имеют обширный опыт работы не только с потребителями, но и с ипотечными брокерами и кредиторами, что дает нам всестороннее понимание правовая динамика отрасли недвижимости, которую мы используем для вас. Поскольку наши юристы имеют обширный опыт консультирования кредиторов и брокеров по вопросам соблюдения норм на федеральном уровне и уровне штата, а также по юридическим вопросам потребителей, у нас есть ноу-хау, чтобы помочь нашим клиентам-резидентам справедливо и эффективно ориентироваться в процессах финансирования и продаж, а также работать с ними для достижения наилучших результатов. выгодные финансовые результаты.
Свяжитесь с нами сегодня, чтобы получить помощь по сделке с недвижимостью
Мы любим помогать семьям, отдельным лицам и агентам ориентироваться в процессе покупки, продажи, закрытия и рефинансирования дома. Позвоните юристам по недвижимости в Коннектикуте в Bernard Group сегодня, чтобы узнать, как мы можем помочь вам в достижении ваших финансовых и домашних мечтаний!
сделок с недвижимостью — Patel Law Group
Многосемейные транзакции
Мы предоставляем инвесторам, разработчикам, владельцам и менеджерам всестороннюю поддержку, необходимую им для создания ценности на каждом этапе жизненного цикла многосемейного проекта.Проведя консультации на миллиарды долларов по многосемейным сделкам, мы предоставляем бизнес-опыт в сделках по приобретению и продаже многоквартирных проектов всех типов, от нового строительства класса A до инвестиционных комплексов класса C и портфелей отдельных единиц. Благодаря комплексному пониманию ландшафта многокомпонентного долга и акционерного капитала — от CMBS и государственного долга до налоговых льгот и государственных стимулов, до различных структур инвестиционных фондов — мы продвигаем цели клиентов в области финансирования и привлечения капитала во всех сферах развития / инвестиций. фазы и для проектов по всему спектру производительности.Когда начинается разработка многосемейного проекта, наши возможности в области землепользования и законодательства о сообществах, представляющих общие интересы, позволяют нам эффективно структурировать жилые сообщества и отстаивать права клиентов, государственные финансы и регулирующие интересы перед местными органами власти по всему Техасу. Наконец, для поддержки успешного управления многосемейными проектами мы предоставляем набор услуг, охватывающий спектр транзакционных и судебных нужд, связанных с арендой жилья и управлением недвижимостью.
Гостиничные операции
Мы предоставляем инвесторам, девелоперам, владельцам и менеджерам в сфере гостеприимства представление по вопросам недвижимости, франчайзинга и операционных потребностей.Наш многолетний опыт и глубокие бизнес-знания в индустрии гостеприимства позволяют нам направлять клиентов через приобретения и продажи практически с каждым франчайзером и типом проектов. Мы повышаем ценность финансирования клиентов и усилий по формированию капитала, предоставляя экспертные знания в области долгового и акционерного капитала, от ипотечного кредитования и кредитования на основе активов до налоговых льгот и государственных стимулов, а также ряда структур партнерства и совместных предприятий. Когда доходит до реализации гостиничного проекта, мы обеспечиваем возможности землепользования и строительства, необходимые для продвижения проектов нового строительства, восстановления и переоборудования до финишной черты.Наконец, на всех этапах жизненного цикла проекта в сфере гостеприимства мы предоставляем надежный опыт в области франчайзинга, чтобы наши клиенты могли уверенно вести переговоры о новых соглашениях о франшизе и расторжении существующих, а также во всем, что между ними.
Приобретения и отчуждения
Мы сопровождаем клиентов на протяжении всего процесса купли-продажи, от заключения контракта до юридической проверки и расследования правового титула до закрытия сделки и обмена 1031.
Развитие
Мы сотрудничаем с девелоперами для продвижения жилых и коммерческих проектов на этапах финансирования, приобретения, землепользования, строительства, аренды и реализации.
Формирование капитала
Мы помогаем синдикаторам, ведущим сделкам, разработчикам и другим клиентам привлекать капитал путем структурирования и организации инвестиционных фондов (через PPM и сопутствующие документы), компаний (включая LLC и серию LLC), совместных предприятий, соглашений TIC, партнерств и продажи акций.
Финансы
Мы помогаем владельцам, разработчикам и инвесторам в структурировании и заключении соглашений о финансировании, включая ипотечные кредиты, кредитование под активы, развитие и строительство, долг CMBS, государственный долг, федеральные налоговые льготы, а также государственные и местные льготы. Наши услуги включают в себя проверку кредитных документов, выполнение требований комплексной проверки, составление писем-мнений и все, что между ними.
Лизинг
Мы представляем интересы арендодателей и арендаторов в переговорах по аренде магазинов, офисов, предприятий, учреждений здравоохранения и других сферах коммерческой аренды, включая аренду земли.Кроме того, мы предоставляем арендодателям комплексные услуги по аренде и управлению недвижимостью, в том числе арендное производство, урегулирование споров, переговоры об аренде при проблемных условиях и принудительное исполнение договора аренды.
сделок с недвижимостью | Veritas Law Group
С уверенностью покупайте, продавайте и арендуйте недвижимость
Вне зависимости от того, покупаете ли вы, продаете или сдаете в аренду, условия вашего договора о недвижимости могут оказать сильное влияние на ваши финансы на долгие годы. Вот почему важно работать с опытным юристом при рассмотрении вопроса о покупке, продаже или другой сделке с жилой или коммерческой недвижимостью.
В Veritas Law Group мы помогаем физическим и юридическим лицам осуществлять сделки с недвижимостью в Мичигане и Иллинойсе. Мы понимаем, что и семья, и бизнес процветают, когда у них есть стабильный дом или штаб-квартира, в которой они могут расти. Мы предоставляем четкие и точные юридические консультации и представительство в отношении сделок с недвижимостью. Мы проактивные юристы, которые тщательно прорабатывают детали, чтобы помочь вам защитить ваши вложения в недвижимость. Наша фирма гордится своим практическим подходом, который способствует беспрепятственному проведению транзакций.Мы по-прежнему доступны, чтобы ответить на вопросы и предоставить информацию, необходимую для принятия важных реальных решений, влияющих на ваши финансы.
Сделки с недвижимостью стали проще
Наша фирма предоставляет широкий спектр риэлторских услуг, в том числе:
- Составление и рассмотрение договоров и актов
- Составление и проверка договоров купли-продажи, аренды и купли-продажи
- Закрытие сделок с недвижимостью и финансирование
- Титульные экзамены
- Разрешения на зонирование и отклонения
- Помощь в получении и управлении коммерческой ипотекой
- Содействие в оформлении договоров аренды коммерческой недвижимости
- Работа с товариществами собственников жилья
- Залог механика
Кроме того, мы помогаем в переговорах и судебных разбирательствах по конфликтам с недвижимостью, например, пограничным спорам и другим вопросам.
Узнайте больше в бесплатной первоначальной консультации
Veritas Law Group представляет интересы физических и юридических лиц в штатах Мичиган и Иллинойс из трех наших офисов:
Каламазу, Мичиган: 269-270-3500
Саут-Хейвен, Мичиган: 269-270-3500
Чикаго, Иллинойс:
Чтобы назначить встречу с адвокатом, свяжитесь с ближайшим к вам офисом по соответствующему номеру телефона, указанному выше, или отправьте нам электронное письмо.
Адвокаты по сделкам с недвижимостью в Помпано-Бич
Сделки с недвижимостью
Юристы по сделкам с недвижимостью в Помпано-Бич
Мир недвижимости не совсем прост.Даже люди, которые большую часть своей жизни занимались продажей, покупкой и передачей недвижимости, могут время от времени сталкиваться с «лежачим полицейским». Постоянно меняющиеся законы о недвижимости могут застать людей врасплох и привести к досадным осложнениям.
Если вы занимаетесь недвижимостью, сделайте Knoerr Law Group из Помпано-Бич своими законными союзниками. Мы — команда опытных юристов, которые соблюдают законы Флориды о недвижимости, поэтому вам не придется это делать. Наши знания и понимание становятся вашими собственными преимуществами, когда вы работаете с нами.
Позвоните по телефону (954) 749-3151, если вам нужна помощь в сделке с недвижимостью любого рода в Помпано-Бич и его окрестностях.
Правильная покупка, продажа и передача недвижимости
Как следует из этого, суть сделки с недвижимостью — это смена владельца объекта недвижимости. Это осуществляется посредством покупок, продаж и переводов. Независимо от того, какую сделку с недвижимостью вы проводите или в которой принимаете участие, наши юристы могут выступать в качестве ваших гидов и юрисконсультов.
Наши юристы по сделкам с недвижимостью могут помочь вам по телефону:
- Объясните важные юридические аспекты вашей сделки с недвижимостью
- Наблюдайте за сделкой с недвижимостью, чтобы проверить наличие проблем
- Изучите договоры, использованные в вашей сделке с недвижимостью
- Предоставлять общие юридические консультации по мере необходимости
Позвольте нам стать командой, которой вы доверяете в отношении своей недвижимости:
- Продажа: Успешная сделка с недвижимостью может быть довольно прибыльной.С другой стороны, неправильная продажа может привести к очень короткой сделке. Защитите свою прибыль, позволив нам помочь с продажей недвижимости.
- Покупка: Переплата за недвижимость — один из самых быстрых способов потратить впустую тысячи и тысячи долларов. Сотрудничая с Knoerr Law Group и нашими юристами по сделкам с недвижимостью в Помпано-Бич, вам никогда не придется беспокоиться о завышенной цене за объект недвижимости.
- Передача: Иногда недвижимость не продается или не покупается, но все же меняет собственника, возможно, в результате подарка или плана недвижимости.Позвоните нам по телефону (954) 749-3151, если вам нужны рекомендации и контроль при передаче недвижимости.
Профессиональная помощь коммерческим и частным клиентам
Включает ли ваша сделка с недвижимостью покупка или продажа дома? Или вы хотите купить коммерческую недвижимость, с которой будете вести свой бизнес?
Вы можете рассчитывать на нашу команду юристов, которые будут рядом с вами при сделках с жилой и коммерческой недвижимостью. Наш юридический опыт и база знаний обширны, что позволяет нам действовать в качестве ваших проводников насквозь.
Для получения дополнительной информации о наших юридических услугах свяжитесь с нами через Интернет, чтобы организовать первичную консультацию.
Ирвин, юрист по сделкам с недвижимостью
Индустрия коммерческой и жилой недвижимости в Калифорнии как никогда динамична. Независимо от того, являетесь ли вы покупателем или продавцом, при сделках с недвижимостью время имеет решающее значение. Вы должны действовать быстро, чтобы защитить свои права. Но обеспечение того, чтобы детали сделки соответствовали вашим требованиям, может быть затруднительно без помощи поверенного по недвижимости.
Адвокаты Ling Law Group, APC обладают нужным вам опытом. Мы знакомы со всеми аспектами сложных сделок с недвижимостью в Калифорнии и будем настойчиво защищать вас от вашего имени.
Мы уделяем пристальное внимание деталям
Наша практика судебных споров в сфере недвижимости позволяет нам предвидеть проблемы, которые возникают в зале суда. Мы защищаем наших клиентов, работающих с недвижимостью, от этих проблем при структурировании и ведении переговоров по их сделкам.Мы консультируем клиентов по всем вопросам, связанным с недвижимостью, например:
- Приобретение коммерческой и жилой недвижимости во всех классах активов
- Дома на одну семью
- Кондоминиумы
- Многоквартирные дома
- Свободная земля
- Планируемая застройка
- Подразделения
- Офисные здания
- Производственные склады
- Витрины магазинов
- Поля для гольфа
- Финансирование
- Лизинг
- Продажа
- Операции реструктуризации
- Проекты землеустройства
- Девелопмент и строительство
- Совместные предприятия
- Варианты участия в прибыли и водопадное распределение
Мы также представляем клиентов по тонкостным вопросам, связанным с недвижимостью, в том числе:
- Опции
- Отвод
- Подставки
- Комплексная проверка
- Заявления о соглашениях, условиях и ограничениях
- Действия с разделами
- Претензии о нарушении права владения
- Удельная мощность
- Действия осуждения
- Дела товарищества собственников жилья
В случае возникновения спора о недвижимости наши юристы защитят ваши интересы.У нас есть опыт успешных судебных разбирательств по всему спектру вопросов, связанных с недвижимостью.
Непредвиденные обстоятельства защищают покупателей и продавцов
Непредвиденные обстоятельства, связанные с недвижимостью, могут защитить покупателей и продавцов от потенциально проблемных сделок с недвижимостью. Большинство сделок с недвижимостью подлежат оценке имущества и включают другие стандартные условные обязательства, такие как:
- Покупатели, обеспечивающие финансирование, например, застрахованную ссуду
- Покупатели, получающие финансирование под определенную процентную ставку
- Покупатели осмотр объекта недвижимости
- Удовлетворенность покупателей состоянием недвижимости
Продавцы часто добавляют непредвиденные расходы, связанные с продажей их существующего дома или собственности.Вы можете добавить нестандартные непредвиденные обстоятельства, ограничить время удовлетворения непредвиденных обстоятельств или вообще оспорить непредвиденные обстоятельства. Если непредвиденные обстоятельства не удовлетворят вас, ваш договор о недвижимости может быть пересмотрен или отменен. Мы можем помочь вам справиться с непредвиденными обстоятельствами.
Свяжитесь с нами для получения бесплатной консультации сегодня
Покупаете ли вы дом своей мечты или инвестируете в коммерческую недвижимость, мы будем защищать ваши интересы от начала до конца вашей сделки с недвижимостью.Свяжитесь с нашими высококвалифицированными юристами по недвижимости или запросите консультацию сегодня по электронной почте.
.