Сколько оценивают квартиры: Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка, ВТБ и других банков: стоимость и необходимые документы

Содержание

Узнайте онлайн, сколько стоит ваша квартира на N1.RU

Нам доверяют собственники
и профессионалы рынка

21 100

собственников доверяют нам
продажу своей квартиры

13 200

агентств недвижимости доверяют
нам продажу своих объектов

408 000

объявлений ежемесячно
публикуется на нашей площадке

Благодаря нашему опыту и эффективности сотни тысяч
пользователей доверили нам свои объявления

Ваши возможности на сайте

Простое добавление объявления

Мы не спросим у вас лишнего, только базовые характеристики вашей квартиры

Понятная статистика по объявлению

Всегда будете видеть спрос на ваш объект и сможете отреагировать на него

Всегда актуальный статус объявления

Мы будем сообщать вам на почту обо всех изменениях с вашим объявлением и предупредим вас, когда придет время его продлить или откорректировать

Легкий способ выделиться среди конкурентов

На случай срочной продажи, у нас есть целый набор опций для привлечения внимания именно к вашему объекту

Отзывы о нас

Мы хотим сказать спасибо внимательным и высококвалифицированным сотрудникам компании — менеджерам и модераторам, которые готовы в кратчайшие сроки прийти на помощь, объяснить и совместно разрешить возникающие вопросы.

Отдельно хотим поблагодарить руководство сайта …

Смотреть отзыв целиком

Дмитрий Николаевич Комков

Директор, Агентство недвижимости «Авеню»

Мы высоко ценим совместную работу с вашей компанией и выражаем надежду на продолжение уcпешного сотрудничества на благо наших общих интересов, а также на дальнейшее увеличение достигнутых показателей совместной работы. А также желаем порталу N1.RU продолжать …

Смотреть отзыв целиком

Старцева Юлия Михайловна

Директор, Агентство недвижимости «Банзай»

С сайтом N1.RU (НГС) наша организация работает с 2008 года. Хотелось бы отметить, что очень удобный интерфейс, расширенный поиск, посещаемость объявлений отображается, что позволяет своевременно реагировать и корректировать текст и описание подаваемого объявления.

Смотреть отзыв целиком

Уткин Дмитрий Михайлович

Директор, Агентство недвижимости «Масштаб»

Оценка объектов недвижимости, приведенная на сайте, не является оценкой рыночной стоимости объекта недвижимости по смыслу, придаваемому оценке Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N 135-ФЗ от 29. 07.1998. Вся информация, размещаемая на сайте, предназначена исключительно для частного использования и не может быть использована для принятия решений, связанных с материальными и иными рисками. Администрация сайта не несет ответственности за возможный ущерб, нанесенный в результате использования представленной на сайте информации. Данные автоматической оценки не могут служить в качестве доказательства в суде или при разрешении споров граждан и хозяйствующих субъектов. Данные оценки объектов недвижимости, размещённые на сайте, предназначены только для консультативного использования частными лицами.

Оценка недвижимости в Москве: стоимость услуг независимого оценщика

Рыбаков Сергей, 5 сентября 2014 года, Оценка 5 из 5.

Когда мне потребовались деньги, то сначала я обратился в банк. Потом попытался взять микрокредит. Зашел затем в ломбард и наконец, позвонил частным кредиторам.
Нигде не было отказа, но все просили неимоверные проценты и залог. Подсчитав все  за и против, я решил продать дачу.

Но за какую цену?
Обзвонив всех продавцов таких же дачных домиков, выяснил, что разнобой в ценах очень значителен, почти двукратный. Конечно, не хотелось бы ошибиться и продать домик себе в убыток.
Надо искать профессионалов, кто зарабатывает себе на жизнь продажей дач. Первое, что пришло в голову – это агентства недвижимости и риэлторы. Должен сказать, что и первые, и вторые, скорее всего, члены одной мафиозной группы. Главная их цель – максимально занизить цены, в чем я убедился,  когда позвонил  нескольким  «независимым» риэлторам. Они привели приблизительно одни и те же цифры. Причем, каждый из них настаивал на немедленной продаже моего домика и немедленной оплате наличными.

Соседи по даче посоветовали мне обратиться в Московскую  Экспертизу Независимую. Пообщавшись с риэлторами, я скептически выслушал советы соседей. Тем не менее, пригласил специалистов из МЭН, о чем совершенно не пожалел.

В МЭН работают настоящие профессионалы. Работу свою они начали с очень внимательного осмотра дачного домика, изучили состояние стен и перекрытий, выяснили, когда и из каких материалов был залит фундамент, нужен ли ремонт, не подтапливается ли подвал. МЭН также осмотрел участок и комммуникации, выяснил, кто живет по соседству. Только после того, как эти и многие другие вопросы были уточнены, специалисты МЭН дали свое заключение.
Должен заметить, что в конечном счете  я продал дачу по рассчитанной МЭН цене. 

Спасибо за грамотную работу.

Департамент имущества г. Москвы, 14 февраля 2015 года, Оценка 5 из 5.

Департамент имущества г. Москвы выражает благодарность Московской  Экспертизе Независимой за проведенную на высоком уровне оценку здания, находящегося в собственности  г. Москвы. 

В соответствии с программой приватизации имущества г. Москвы данное здание планировалось выставить на торги, и для определения победителя аукциона по выкупу здания тендерная комиссия в целях выявления цены продажи выбрала Московскую  Экспертизу Независимую для осуществления стоимостной оценки реализуемого здания.

Следует особо отметить, что Департамент имущества г.Москвы для определения цены выставленного на торги здания не случайно выбрал Московскую  Экспертизу Независимую.

Среди всех оценочных компаний, которые претендовали на выполнение оценки стоимости выкупа, только Московская  Экспертиза Независимая представила на рассмотрение Департамента имущества г. Москвы тщательно обоснованное предложение по проведению оценочной работы. Предложение компании Московская  Экспертиза Независимая отличалось методологической продуманностью и ценовой конкуренцией.

Проведенная Московской  Экспертизой Независимой оценка стоимости здания была положена в основу при проведении торгов по выкупу имущества, находящегося в собственности г. Москвы.

Мария, 13 ноября 2015 года, Оценка 5 из 5.

Позвольте мне поблагодарить работников Московской  Экспертизы Независимой за тщательно проведенную работу, профессиональный подход, человеческое отношение и понимание всех нюансов, возникающих при оценке имущества, оставшегося после смерти близкого человека.
Моя проблема заключалась в том, что после ухода из жизни моего дальнего родственника по отцовской линии осталась квартира.

К сожалению, обстоятельства сложилась таким образом, что мы жили в разных городах, встречались редко, но звонили друг другу почти каждый день.
На квартиру не было завещания. Как мне объяснили в юрист Московской  Экспертизы Независимой , наследовать эту квартиру я смогу по закону, и поскольку я не проживала  вместе с моим родственником, не вела совместное хозяйство и не делила все расходы, то мне при принятии наследства придется заплатить государственную пошлину. Пошлина, по мнению юриста, будет взиматься с рыночной стоимости квартиры, а не с инвентарной. Расчеты рыночной стоимости, предварительно произведенные  сотрудниками юридической консультации, шокировали меня.
Чтобы выяснить  реальную стоимость оставшейся мне в наследство квартиры, я обратилась в МЭН.  Специалисты Московской  Экспертизы Независимой до начала работы детально и подробно разъяснили мне, из чего будет складываться рыночная оценка квартиры. По мнению специалистов МЭН , сотрудники юридической консультации пошли по пути наименьшего сопротивления, вычислив  стоимость квадратного метра как среднюю по Москве.
МЭН учла в своих расчетах площадь наследуемой квартиры, местоположение дома, приняла во внимание планировку квартиры, ее состояние и состояние  дома, подъезда и  этажной площадки. Была даже проведена оценка необходимости в ремонте, осмотрена придомовая территория, выяснены, где находятся магазины, остановки и т.д.
Конечный результат, то есть цена квартиры, рассчитанная МЭН, меня приятно удивила. Что более важно,  сумма пошлины была заметно снижена.

Большое спасибо за работу.

Стоимость услуг оценщика. Стоимость оценки.

  • Время запроса: 1.03 ms Память запроса: 0.013 MB Память до запроса: 1.625 MB Выбрано строк: 0

    SELECT `session_id`
    
      FROM `j25_session`
      WHERE `session_id` = X'34376b34346463307532627032646839666a3571706171667534'
      LIMIT 1
    idselect_typetabletypepossible_keyskeykey_lenrefrowsExtra
    1SIMPLEj25_sessionconstPRIMARYPRIMARY194const1Using index
    StatusDuration
    starting0. 05 ms
    checking permissions0.01 ms
    Opening tables0.01 ms
    System lock0.02 ms
    init0.02 ms
    optimizing0.01 ms
    statistics0.78 ms
    preparing0.01 ms
    executing0.01 ms
    end0.00 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.01 ms
    freeing items0.01 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.00 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    9JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/joomla/database/driver.php:1740
    8JDatabaseDriver->loadResult()JROOT/libraries/src/Session/MetadataManager.php:74
    7Joomla\CMS\Session\MetadataManager->createRecordIfNonExisting()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication. php:153
    6Joomla\CMS\Application\CMSApplication->checkSession()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:762
    5Joomla\CMS\Application\CMSApplication->loadSession()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:135
    4Joomla\CMS\Application\CMSApplication->__construct()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:66
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->__construct()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:344
    2Joomla\CMS\Application\CMSApplication::getInstance()JROOT/libraries/src/Factory.php:140
    1Joomla\CMS\Factory::getApplication()JROOT/index.php:47

  • Время запроса: 0.22 ms После последнего запроса: 0.20 ms Память запроса: 0.010 MB Память до запроса: 1.642 MB

    INSERT INTO `j25_session`
    (`session_id`,`guest`,`time`,`userid`,`username`,`client_id`) 
      VALUES (X'34376b34346463307532627032646839666a3571706171667534', 1, 1613173846, 0, '', 0)

    EXPLAIN не доступен для запроса: INSERT INTO `j25_session` (`session_id`,`guest`,`time`,`userid`,`username`,`client_id`) VALUES (X’34376b34346463307532627032646839666a3571706171667534′, 1, 1613173846, 0, », 0)

    StatusDuration
    starting0. 03 ms
    checking permissions0.00 ms
    Opening tables0.01 ms
    System lock0.00 ms
    init0.01 ms
    update0.06 ms
    Waiting for query cache lock0.00 ms
    update0.01 ms
    end0.00 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.02 ms
    freeing items0.01 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.00 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    8JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/src/Session/MetadataManager.php:116
    7Joomla\CMS\Session\MetadataManager->createRecordIfNonExisting()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:153
    6Joomla\CMS\Application\CMSApplication->checkSession()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication. php:762
    5Joomla\CMS\Application\CMSApplication->loadSession()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:135
    4Joomla\CMS\Application\CMSApplication->__construct()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:66
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->__construct()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:344
    2Joomla\CMS\Application\CMSApplication::getInstance()JROOT/libraries/src/Factory.php:140
    1Joomla\CMS\Factory::getApplication()JROOT/index.php:47

  • Время запроса: 0.23 ms После последнего запроса: 2.21 ms Память запроса: 0.014 MB Память до запроса: 1.821 MB Выбрано строк: 3

    SELECT id, rules
    
      FROM `j25_viewlevels`
    idselect_typetabletypepossible_keyskeykey_lenrefrowsExtra
    1SIMPLEj25_viewlevelsALLNULLИндекс не используетсяNULLNULL3
    StatusDuration
    starting0. 02 ms
    checking permissions0.03 ms
    Opening tables0.02 ms
    System lock0.01 ms
    init0.01 ms
    optimizing0.00 ms
    statistics0.01 ms
    preparing0.01 ms
    executing0.00 ms
    Sending data0.03 ms
    end0.00 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.01 ms
    freeing items0.01 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.00 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    10JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/joomla/database/driver.php:1506
    9JDatabaseDriver->loadAssocList()JROOT/libraries/src/Access/Access. php:1063
    8Joomla\CMS\Access\Access::getAuthorisedViewLevels()JROOT/libraries/src/User/User.php:458
    7Joomla\CMS\User\User->getAuthorisedViewLevels()JROOT/libraries/src/Plugin/PluginHelper.php:321
    6Joomla\CMS\Plugin\PluginHelper::load()JROOT/libraries/src/Plugin/PluginHelper.php:87
    5Joomla\CMS\Plugin\PluginHelper::getPlugin()JROOT/libraries/src/Plugin/PluginHelper.php:129
    4Joomla\CMS\Plugin\PluginHelper::isEnabled()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:604
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->initialiseApp()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:212
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->doExecute()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:196
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index. php:50

  • Время запроса: 0.24 ms После последнего запроса: 0.19 ms Память запроса: 0.015 MB Память до запроса: 1.845 MB Выбрано строк: 1

    SELECT b.id
    
      FROM j25_usergroups AS a
      LEFT JOIN j25_usergroups AS b
      ON b.lft <= a.lft
      AND b.rgt >= a.rgt
      WHERE a.id = 1
    idselect_typetabletypepossible_keyskeykey_lenrefrowsExtra
    1SIMPLEaconstPRIMARYPRIMARY4const1
    1SIMPLEbrangeidx_usergroup_nested_set_lookupidx_usergroup_nested_set_lookup4NULL2Using where
    StatusDuration
    starting0. 03 ms
    checking permissions0.00 ms
    checking permissions0.00 ms
    Opening tables0.01 ms
    System lock0.01 ms
    init0.01 ms
    optimizing0.01 ms
    statistics0.04 ms
    preparing0.01 ms
    executing0.00 ms
    Sending data0.02 ms
    end0.00 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.01 ms
    freeing items0.01 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.00 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    11JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/joomla/database/driver.php:1550
    10JDatabaseDriver->loadColumn()JROOT/libraries/src/Access/Access. php:980
    9Joomla\CMS\Access\Access::getGroupsByUser()JROOT/libraries/src/Access/Access.php:1095
    8Joomla\CMS\Access\Access::getAuthorisedViewLevels()JROOT/libraries/src/User/User.php:458
    7Joomla\CMS\User\User->getAuthorisedViewLevels()JROOT/libraries/src/Plugin/PluginHelper.php:321
    6Joomla\CMS\Plugin\PluginHelper::load()JROOT/libraries/src/Plugin/PluginHelper.php:87
    5Joomla\CMS\Plugin\PluginHelper::getPlugin()JROOT/libraries/src/Plugin/PluginHelper.php:129
    4Joomla\CMS\Plugin\PluginHelper::isEnabled()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:604
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->initialiseApp()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:212
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->doExecute()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication. php:196
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index.php:50

  • Время запроса: 0.26 ms После последнего запроса: 5.27 ms Память запроса: 0.017 MB Память до запроса: 2.319 MB Выбрано строк: 0

    SELECT `path`
    
      FROM j25_rsfirewall_ignored
      WHERE `type`='ignore_folder' OR `type`='ignore_file'
    idselect_typetabletypepossible_keyskeykey_lenrefrowsExtra
    1SIMPLENULLNULLNULLИндекс не используетсяNULLNULLNULLImpossible WHERE noticed after reading const tables
    StatusDuration
    starting0.05 ms
    checking permissions0.01 ms
    Opening tables0. 01 ms
    System lock0.02 ms
    init0.03 ms
    optimizing0.01 ms
    statistics0.01 ms
    preparing0.00 ms
    executing0.01 ms
    end0.01 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.01 ms
    freeing items0.01 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.00 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    12JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/joomla/database/driver.php:1550
    11JDatabaseDriver->loadColumn()JROOT/administrator/components/com_rsfirewall/helpers/config.php:53
    10RSFirewallConfig->load()JROOT/administrator/components/com_rsfirewall/helpers/config. php:19
    9RSFirewallConfig->__construct()JROOT/administrator/components/com_rsfirewall/helpers/config.php:161
    8RSFirewallConfig::getInstance()JROOT/plugins/system/rsfirewall/rsfirewall.php:28
    7plgSystemRSFirewall->__construct()JROOT/libraries/src/Plugin/PluginHelper.php:283
    6Joomla\CMS\Plugin\PluginHelper::import()JROOT/libraries/src/Plugin/PluginHelper.php:182
    5Joomla\CMS\Plugin\PluginHelper::importPlugin()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:626
    4Joomla\CMS\Application\CMSApplication->initialiseApp()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:686
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->initialiseApp()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:212
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->doExecute()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication. php:196
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index.php:50

  • Время запроса: 0.19 ms После последнего запроса: 0.14 ms Память запроса: 0.017 MB Память до запроса: 2.335 MB Выбрано строк: 0

    SELECT `file`
    
      FROM j25_rsfirewall_hashes
      WHERE `type`='protect'
    idselect_typetabletypepossible_keyskeykey_lenrefrowsExtra
    1SIMPLEj25_rsfirewall_hashesALLNULLИндекс не используетсяNULLNULL12Using where
    StatusDuration
    starting0.02 ms
    checking permissions0.00 ms
    Opening tables0.01 ms
    System lock0. 01 ms
    init0.01 ms
    optimizing0.01 ms
    statistics0.01 ms
    preparing0.01 ms
    executing0.00 ms
    Sending data0.03 ms
    end0.00 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.01 ms
    freeing items0.01 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.00 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    12JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/joomla/database/driver.php:1550
    11JDatabaseDriver->loadColumn()JROOT/administrator/components/com_rsfirewall/helpers/config.php:60
    10RSFirewallConfig->load()JROOT/administrator/components/com_rsfirewall/helpers/config. php:19
    9RSFirewallConfig->__construct()JROOT/administrator/components/com_rsfirewall/helpers/config.php:161
    8RSFirewallConfig::getInstance()JROOT/plugins/system/rsfirewall/rsfirewall.php:28
    7plgSystemRSFirewall->__construct()JROOT/libraries/src/Plugin/PluginHelper.php:283
    6Joomla\CMS\Plugin\PluginHelper::import()JROOT/libraries/src/Plugin/PluginHelper.php:182
    5Joomla\CMS\Plugin\PluginHelper::importPlugin()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:626
    4Joomla\CMS\Application\CMSApplication->initialiseApp()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:686
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->initialiseApp()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:212
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->doExecute()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication. php:196
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index.php:50

  • Время запроса: 0.23 ms После последнего запроса: 0.10 ms Память запроса: 0.019 MB Память до запроса: 2.350 MB Выбрано строк: 52

    SELECT *
    
      FROM j25_rsfirewall_configuration
    idselect_typetabletypepossible_keyskeykey_lenrefrowsExtra
    1SIMPLEj25_rsfirewall_configurationALLNULLИндекс не используетсяNULLNULL52
    StatusDuration
    starting0.01 ms
    checking permissions0.00 ms
    Opening tables0.01 ms
    System lock0.01 ms
    init0. 02 ms
    optimizing0.00 ms
    statistics0.01 ms
    preparing0.01 ms
    executing0.00 ms
    Sending data0.04 ms
    end0.00 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.01 ms
    freeing items0.01 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.00 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    12JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/joomla/database/driver.php:1701
    11JDatabaseDriver->loadObjectList()JROOT/administrator/components/com_rsfirewall/helpers/config.php:68
    10RSFirewallConfig->load()JROOT/administrator/components/com_rsfirewall/helpers/config. php:19
    9RSFirewallConfig->__construct()JROOT/administrator/components/com_rsfirewall/helpers/config.php:161
    8RSFirewallConfig::getInstance()JROOT/plugins/system/rsfirewall/rsfirewall.php:28
    7plgSystemRSFirewall->__construct()JROOT/libraries/src/Plugin/PluginHelper.php:283
    6Joomla\CMS\Plugin\PluginHelper::import()JROOT/libraries/src/Plugin/PluginHelper.php:182
    5Joomla\CMS\Plugin\PluginHelper::importPlugin()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:626
    4Joomla\CMS\Application\CMSApplication->initialiseApp()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:686
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->initialiseApp()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:212
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->doExecute()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication. php:196
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index.php:50

  • Время запроса: 0.99 ms После последнего запроса: 4.71 ms Память запроса: 0.024 MB Память до запроса: 2.711 MB Выбрано строк: 10

    SHOW FULL COLUMNS 
      FROM `j25_rsfirewall_logs`

    EXPLAIN не доступен для запроса: SHOW FULL COLUMNS FROM `j25_rsfirewall_logs`

    StatusDuration
    starting0.04 ms
    checking permissions0.01 ms
    Opening tables0.35 ms
    System lock0.01 ms
    init0.02 ms
    optimizing0.04 ms
    statistics0.02 ms
    preparing0.01 ms
    executing0.01 ms
    Opening tables0.02 ms
    checking permissions0.04 ms
    checking permissions0. 02 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.02 ms
    Sending data0.05 ms
    end0.01 ms
    query end0.01 ms
    closing tables0.00 ms
    removing tmp table0.05 ms
    closing tables0.01 ms
    freeing items0.02 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.01 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    16JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/joomla/database/driver. php:1701
    15JDatabaseDriver->loadObjectList()JROOT/libraries/joomla/database/driver/mysqli.php:445
    14JDatabaseDriverMysqli->getTableColumns()JROOT/libraries/src/Table/Table.php:245
    13Joomla\CMS\Table\Table->getFields()JROOT/libraries/src/Table/Table.php:164
    12Joomla\CMS\Table\Table->__construct()JROOT/administrator/components/com_rsfirewall/tables/logs.php:36
    11RsfirewallTableLogs->__construct()JROOT/libraries/src/Table/Table.php:312
    10Joomla\CMS\Table\Table::getInstance()JROOT/administrator/components/com_rsfirewall/helpers/log.php:23
    9RSFirewallLogger->__construct()JROOT/administrator/components/com_rsfirewall/helpers/log.php:57
    8RSFirewallLogger::getInstance()JROOT/plugins/system/rsfirewall/rsfirewall. php:50
    7plgSystemRSFirewall->__construct()JROOT/libraries/src/Plugin/PluginHelper.php:283
    6Joomla\CMS\Plugin\PluginHelper::import()JROOT/libraries/src/Plugin/PluginHelper.php:182
    5Joomla\CMS\Plugin\PluginHelper::importPlugin()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:626
    4Joomla\CMS\Application\CMSApplication->initialiseApp()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:686
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->initialiseApp()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:212
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->doExecute()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:196
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index.php:50

  • Время запроса: 0.35 ms После последнего запроса: 26. 66 ms Память запроса: 0.016 MB Память до запроса: 4.298 MB Выбрано строк: 0

    SELECT *
    
      FROM j25_rsfirewall_hashes
      WHERE (`type`='3.9.19' OR `type`='protect')
      AND `flag`!='C'
    idselect_typetabletypepossible_keyskeykey_lenrefrowsExtra
    1SIMPLEj25_rsfirewall_hashesALLNULLИндекс не используетсяNULLNULL12Using where
    StatusDuration
    starting0.06 ms
    checking permissions0.01 ms
    Opening tables0.02 ms
    System lock0.01 ms
    init0.03 ms
    optimizing0.01 ms
    statistics0. 01 ms
    preparing0.01 ms
    executing0.00 ms
    Sending data0.03 ms
    end0.01 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.01 ms
    freeing items0.01 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.00 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    11JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/joomla/database/driver.php:1701
    10JDatabaseDriver->loadObjectList()JROOT/plugins/system/rsfirewall/rsfirewall.php:1026
    9plgSystemRSFirewall->onAfterRoute()Так же, как вызов в строке ниже.
    8call_user_func_array()JROOT/libraries/joomla/event/event.php:70
    7JEvent->update()JROOT/libraries/joomla/event/dispatcher. php:160
    6JEventDispatcher->trigger()JROOT/libraries/src/Application/BaseApplication.php:108
    5Joomla\CMS\Application\BaseApplication->triggerEvent()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:1128
    4Joomla\CMS\Application\CMSApplication->route()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:796
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->route()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:218
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->doExecute()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:196
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index.php:50

  • Время запроса: 0.17 ms После последнего запроса: 0.22 ms Память запроса: 0.017 MB Память до запроса: 4.318 MB Выбрано строк: 0

    SELECT *
    
      FROM j25_rsfirewall_snapshots
      WHERE `type`='protect'
    idselect_typetabletypepossible_keyskeykey_lenrefrowsExtra
    1SIMPLENULLNULLNULLИндекс не используетсяNULLNULLNULLImpossible WHERE noticed after reading const tables
    StatusDuration
    starting0. 02 ms
    checking permissions0.01 ms
    Opening tables0.01 ms
    System lock0.01 ms
    init0.01 ms
    optimizing0.01 ms
    statistics0.01 ms
    preparing0.00 ms
    executing0.01 ms
    end0.00 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.01 ms
    freeing items0.02 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.00 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    12JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/joomla/database/driver.php:1701
    11JDatabaseDriver->loadObjectList()JROOT/administrator/components/com_rsfirewall/helpers/snapshot. php:47
    10RSFirewallSnapshot::get()JROOT/plugins/system/rsfirewall/rsfirewall.php:1049
    9plgSystemRSFirewall->onAfterRoute()Так же, как вызов в строке ниже.
    8call_user_func_array()JROOT/libraries/joomla/event/event.php:70
    7JEvent->update()JROOT/libraries/joomla/event/dispatcher.php:160
    6JEventDispatcher->trigger()JROOT/libraries/src/Application/BaseApplication.php:108
    5Joomla\CMS\Application\BaseApplication->triggerEvent()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:1128
    4Joomla\CMS\Application\CMSApplication->route()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:796
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->route()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:218
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->doExecute()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication. php:196
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index.php:50

  • Время запроса: 0.20 ms После последнего запроса: 0.21 ms Память запроса: 0.017 MB Память до запроса: 4.334 MB Выбрано строк: 0

    SELECT `ip`,`reason`
    
      FROM j25_rsfirewall_lists
      WHERE (`ip`='188.170.72.92' OR `ip` LIKE '%*%' OR `ip` LIKE '%/%' OR `ip` LIKE '%-%')
      AND `type`='1'
      AND `published`='1'
    idselect_typetabletypepossible_keyskeykey_lenrefrowsExtra
    1SIMPLENULLNULLNULLИндекс не используетсяNULLNULLNULLImpossible WHERE noticed after reading const tables
    StatusDuration
    starting0. 03 ms
    checking permissions0.00 ms
    Opening tables0.01 ms
    System lock0.01 ms
    init0.02 ms
    optimizing0.01 ms
    statistics0.01 ms
    preparing0.01 ms
    executing0.01 ms
    end0.00 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.00 ms
    freeing items0.01 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.00 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    13JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/joomla/database/driver.php:1701
    12JDatabaseDriver->loadObjectList()JROOT/plugins/system/rsfirewall/rsfirewall.php:169
    11plgSystemRSFirewall->isListed()JROOT/plugins/system/rsfirewall/rsfirewall. php:148
    10plgSystemRSFirewall->isWhitelisted()JROOT/plugins/system/rsfirewall/rsfirewall.php:1085
    9plgSystemRSFirewall->onAfterRoute()Так же, как вызов в строке ниже.
    8call_user_func_array()JROOT/libraries/joomla/event/event.php:70
    7JEvent->update()JROOT/libraries/joomla/event/dispatcher.php:160
    6JEventDispatcher->trigger()JROOT/libraries/src/Application/BaseApplication.php:108
    5Joomla\CMS\Application\BaseApplication->triggerEvent()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:1128
    4Joomla\CMS\Application\CMSApplication->route()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:796
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->route()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication. php:218
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->doExecute()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:196
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index.php:50

  • Время запроса: 0.21 ms После последнего запроса: 0.17 ms Память запроса: 0.017 MB Память до запроса: 4.351 MB Выбрано строк: 0

    SELECT `ip`,`reason`
    
      FROM j25_rsfirewall_lists
      WHERE (`ip`='188.170.72.92' OR `ip` LIKE '%*%' OR `ip` LIKE '%/%' OR `ip` LIKE '%-%')
      AND `type`='0'
      AND `published`='1'
    idselect_typetabletypepossible_keyskeykey_lenrefrowsExtra
    1SIMPLENULLNULLNULLИндекс не используетсяNULLNULLNULLImpossible WHERE noticed after reading const tables
    StatusDuration
    starting0. 02 ms
    checking permissions0.00 ms
    Opening tables0.02 ms
    System lock0.01 ms
    init0.01 ms
    optimizing0.01 ms
    statistics0.01 ms
    preparing0.01 ms
    executing0.01 ms
    end0.00 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.01 ms
    freeing items0.02 ms
    logging slow query0.02 ms
    cleaning up0.00 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    13JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/joomla/database/driver.php:1701
    12JDatabaseDriver->loadObjectList()JROOT/plugins/system/rsfirewall/rsfirewall.php:169
    11plgSystemRSFirewall->isListed()JROOT/plugins/system/rsfirewall/rsfirewall. php:138
    10plgSystemRSFirewall->isBlacklisted()JROOT/plugins/system/rsfirewall/rsfirewall.php:1089
    9plgSystemRSFirewall->onAfterRoute()Так же, как вызов в строке ниже.
    8call_user_func_array()JROOT/libraries/joomla/event/event.php:70
    7JEvent->update()JROOT/libraries/joomla/event/dispatcher.php:160
    6JEventDispatcher->trigger()JROOT/libraries/src/Application/BaseApplication.php:108
    5Joomla\CMS\Application\BaseApplication->triggerEvent()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:1128
    4Joomla\CMS\Application\CMSApplication->route()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:796
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->route()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication. php:218
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->doExecute()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:196
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index.php:50

  • Время запроса: 0.19 ms После последнего запроса: 0.60 ms Память запроса: 0.018 MB Память до запроса: 4.375 MB Выбрано строк: 0

    SELECT *
    
      FROM j25_rsfirewall_exceptions
      WHERE `published`='1'
    idselect_typetabletypepossible_keyskeykey_lenrefrowsExtra
    1SIMPLENULLNULLNULLИндекс не используетсяNULLNULLNULLImpossible WHERE noticed after reading const tables
    StatusDuration
    starting0. 02 ms
    checking permissions0.01 ms
    Opening tables0.01 ms
    System lock0.01 ms
    init0.01 ms
    optimizing0.01 ms
    statistics0.01 ms
    preparing0.00 ms
    executing0.01 ms
    end0.00 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.01 ms
    freeing items0.01 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.00 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    12JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/joomla/database/driver.php:1701
    11JDatabaseDriver->loadObjectList()JROOT/plugins/system/rsfirewall/rsfirewall.php:682
    10plgSystemRSFirewall->isException()JROOT/plugins/system/rsfirewall/rsfirewall. php:1142
    9plgSystemRSFirewall->onAfterRoute()Так же, как вызов в строке ниже.
    8call_user_func_array()JROOT/libraries/joomla/event/event.php:70
    7JEvent->update()JROOT/libraries/joomla/event/dispatcher.php:160
    6JEventDispatcher->trigger()JROOT/libraries/src/Application/BaseApplication.php:108
    5Joomla\CMS\Application\BaseApplication->triggerEvent()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:1128
    4Joomla\CMS\Application\CMSApplication->route()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:796
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->route()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:218
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->doExecute()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication. php:196
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index.php:50

  • Время запроса: 0.33 ms После последнего запроса: 0.70 ms Память запроса: 0.013 MB Память до запроса: 4.395 MB

    UPDATE `j25_extensions`
    
      SET `params` = '{\"mediaversion\":\"3e2005814cec17d4feb23b26f341ffcc\"}'
      WHERE `type` = 'library'
      AND `element` = 'joomla'

    EXPLAIN не доступен для запроса: UPDATE `j25_extensions` SET `params` = ‘{\»mediaversion\»:\»3e2005814cec17d4feb23b26f341ffcc\»}’ WHERE `type` = ‘library’ AND `element` = ‘joomla’

    StatusDuration
    starting0.03 ms
    checking permissions0.01 ms
    Opening tables0.01 ms
    System lock0.01 ms
    init0.12 ms
    Updating0.06 ms
    end0. 01 ms
    Waiting for query cache lock0.00 ms
    end0.01 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.01 ms
    freeing items0.01 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.00 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    10JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/src/Helper/LibraryHelper.php:117
    9Joomla\CMS\Helper\LibraryHelper::saveParams()JROOT/libraries/src/Version.php:372
    8Joomla\CMS\Version->setMediaVersion()JROOT/libraries/src/Version.php:331
    7Joomla\CMS\Version->getMediaVersion()JROOT/libraries/src/Factory.php:778
    6Joomla\CMS\Factory::createDocument()JROOT/libraries/src/Factory. php:234
    5Joomla\CMS\Factory::getDocument()JROOT/libraries/src/Application/WebApplication.php:1130
    4Joomla\CMS\Application\WebApplication->loadDocument()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:133
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->dispatch()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:233
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->doExecute()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:196
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index.php:50

  • Время запроса: 0.93 ms После последнего запроса: 3.83 ms Память запроса: 0.026 MB Память до запроса: 4.660 MB Выбрано строк: 38

    SELECT `id`,`name`,`rules`,`parent_id`
    
      FROM `j25_assets`
      WHERE `name` IN ('root.1','com_admin','com_ajax','com_akeeba','com_baforms','com_banners','com_cache','com_categories','com_checkin','com_config','com_contact','com_content','com_contenthistory','com_cpanel','com_finder','com_installer','com_jch_optimize','com_joomlaupdate','com_jotcache','com_languages','com_login','com_mailto','com_media','com_menus','com_messages','com_modules','com_newsfeeds','com_plugins','com_postinstall','com_redirect','com_rsfirewall','com_search','com_sypexdumper','com_tags','com_templates','com_users','com_weblinks','com_wrapper','com_xmap')
    idselect_typetabletypepossible_keyskeykey_lenrefrowsExtra
    1SIMPLEj25_assetsrangeidx_asset_nameidx_asset_name202NULL39Using where
    StatusDuration
    starting0. 05 ms
    checking permissions0.01 ms
    Opening tables0.01 ms
    System lock0.01 ms
    init0.05 ms
    optimizing0.01 ms
    statistics0.11 ms
    preparing0.01 ms
    executing0.00 ms
    Sending data0.54 ms
    end0.01 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.01 ms
    freeing items0.01 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.00 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    18JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/joomla/database/driver.php:1701
    17JDatabaseDriver->loadObjectList()JROOT/libraries/src/Access/Access. php:429
    16Joomla\CMS\Access\Access::preloadComponents()JROOT/libraries/src/Access/Access.php:213
    15Joomla\CMS\Access\Access::preload()JROOT/libraries/src/Access/Access.php:531
    14Joomla\CMS\Access\Access::getAssetRules()JROOT/libraries/src/Access/Access.php:183
    13Joomla\CMS\Access\Access::check()JROOT/libraries/src/User/User.php:398
    12Joomla\CMS\User\User->authorise()JROOT/components/com_content/models/article.php:58
    11ContentModelArticle->populateState()JROOT/libraries/src/MVC/Model/BaseDatabaseModel.php:440
    10Joomla\CMS\MVC\Model\BaseDatabaseModel->getState()JROOT/components/com_content/models/article.php:251
    9ContentModelArticle->hit()JROOT/components/com_content/controller.php:113
    8ContentController->display()JROOT/libraries/src/MVC/Controller/BaseController. php:710
    7Joomla\CMS\MVC\Controller\BaseController->execute()JROOT/components/com_content/content.php:43
    6require_once JROOT/components/com_content/content.phpJROOT/libraries/src/Component/ComponentHelper.php:402
    5Joomla\CMS\Component\ComponentHelper::executeComponent()JROOT/libraries/src/Component/ComponentHelper.php:377
    4Joomla\CMS\Component\ComponentHelper::renderComponent()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:194
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->dispatch()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:233
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->doExecute()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:196
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index.php:50

  • Время запроса: 2. 67 ms После последнего запроса: 0.42 ms Память запроса: 0.080 MB Память до запроса: 4.743 MB Выбрано строк: 1455

    SELECT `id`,`name`,`rules`,`parent_id`
    
      FROM `j25_assets`
      WHERE `name` LIKE 'com_content.%' OR `name` = 'com_content' OR `parent_id` = 0
    idselect_typetabletypepossible_keyskeykey_lenrefrowsExtra
    1SIMPLEj25_assetsALLidx_asset_name,idx_parent_idИндекс не используетсяNULLNULL1523Using where
    StatusDuration
    starting0.03 ms
    checking permissions0.01 ms
    Opening tables0.01 ms
    System lock0.01 ms
    init0.01 ms
    optimizing0. 01 ms
    statistics0.06 ms
    preparing0.01 ms
    executing0.00 ms
    Sending data1.14 ms
    end0.01 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.01 ms
    freeing items0.01 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.00 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    18JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/joomla/database/driver.php:1701
    17JDatabaseDriver->loadObjectList()JROOT/libraries/src/Access/Access.php:359
    16Joomla\CMS\Access\Access::preloadPermissions()JROOT/libraries/src/Access/Access.php:226
    15Joomla\CMS\Access\Access::preload()JROOT/libraries/src/Access/Access. php:540
    14Joomla\CMS\Access\Access::getAssetRules()JROOT/libraries/src/Access/Access.php:183
    13Joomla\CMS\Access\Access::check()JROOT/libraries/src/User/User.php:398
    12Joomla\CMS\User\User->authorise()JROOT/components/com_content/models/article.php:58
    11ContentModelArticle->populateState()JROOT/libraries/src/MVC/Model/BaseDatabaseModel.php:440
    10Joomla\CMS\MVC\Model\BaseDatabaseModel->getState()JROOT/components/com_content/models/article.php:251
    9ContentModelArticle->hit()JROOT/components/com_content/controller.php:113
    8ContentController->display()JROOT/libraries/src/MVC/Controller/BaseController.php:710
    7Joomla\CMS\MVC\Controller\BaseController->execute()JROOT/components/com_content/content.php:43
    6require_once JROOT/components/com_content/content. phpJROOT/libraries/src/Component/ComponentHelper.php:402
    5Joomla\CMS\Component\ComponentHelper::executeComponent()JROOT/libraries/src/Component/ComponentHelper.php:377
    4Joomla\CMS\Component\ComponentHelper::renderComponent()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:194
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->dispatch()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:233
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->doExecute()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:196
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index.php:50

  • Время запроса: 0.98 ms После последнего запроса: 7.40 ms Память запроса: 0.026 MB Память до запроса: 6.874 MB Выбрано строк: 31

    SHOW FULL COLUMNS 
      FROM `j25_content`

    EXPLAIN не доступен для запроса: SHOW FULL COLUMNS FROM `j25_content`

    StatusDuration
    starting0. 06 ms
    checking permissions0.01 ms
    Opening tables0.30 ms
    System lock0.01 ms
    init0.01 ms
    optimizing0.00 ms
    statistics0.01 ms
    preparing0.01 ms
    executing0.01 ms
    Opening tables0.02 ms
    checking permissions0.03 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.02 ms
    checking permissions0.02 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0. 03 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0. 01 ms
    checking permissions0.01 ms
    Sending data0.05 ms
    end0.00 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.00 ms
    removing tmp table0.04 ms
    closing tables0.00 ms
    freeing items0.01 ms
    logging slow query0.01 ms
    cleaning up0.00 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    16JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/joomla/database/driver.php:1701
    15JDatabaseDriver->loadObjectList()JROOT/libraries/joomla/database/driver/mysqli.php:445
    14JDatabaseDriverMysqli->getTableColumns()JROOT/libraries/src/Table/Table.php:245
    13Joomla\CMS\Table\Table->getFields()JROOT/libraries/src/Table/Table. php:164
    12Joomla\CMS\Table\Table->__construct()JROOT/libraries/src/Table/Content.php:39
    11Joomla\CMS\Table\Content->__construct()JROOT/libraries/src/Table/Table.php:312
    10Joomla\CMS\Table\Table::getInstance()JROOT/components/com_content/models/article.php:253
    9ContentModelArticle->hit()JROOT/components/com_content/controller.php:113
    8ContentController->display()JROOT/libraries/src/MVC/Controller/BaseController.php:710
    7Joomla\CMS\MVC\Controller\BaseController->execute()JROOT/components/com_content/content.php:43
    6require_once JROOT/components/com_content/content.phpJROOT/libraries/src/Component/ComponentHelper.php:402
    5Joomla\CMS\Component\ComponentHelper::executeComponent()JROOT/libraries/src/Component/ComponentHelper. php:377
    4Joomla\CMS\Component\ComponentHelper::renderComponent()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:194
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->dispatch()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:233
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->doExecute()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:196
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index.php:50

  • Время запроса: 0.28 ms После последнего запроса: 1.58 ms Память запроса: 0.014 MB Память до запроса: 7.127 MB

    UPDATE j25_content
    
      SET `hits` = (`hits` + 1)
      WHERE `id` = '117'

    EXPLAIN не доступен для запроса: UPDATE j25_content SET `hits` = (`hits` + 1) WHERE `id` = ‘117’

    StatusDuration
    starting0. 03 ms
    checking permissions0.01 ms
    Opening tables0.01 ms
    System lock0.01 ms
    init0.03 ms
    Updating0.09 ms
    end0.00 ms
    Waiting for query cache lock0.00 ms
    end0.01 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.01 ms
    freeing items0.01 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.00 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    11JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/src/Table/Table.php:1245
    10Joomla\CMS\Table\Table->hit()JROOT/components/com_content/models/article.php:254
    9ContentModelArticle->hit()JROOT/components/com_content/controller. php:113
    8ContentController->display()JROOT/libraries/src/MVC/Controller/BaseController.php:710
    7Joomla\CMS\MVC\Controller\BaseController->execute()JROOT/components/com_content/content.php:43
    6require_once JROOT/components/com_content/content.phpJROOT/libraries/src/Component/ComponentHelper.php:402
    5Joomla\CMS\Component\ComponentHelper::executeComponent()JROOT/libraries/src/Component/ComponentHelper.php:377
    4Joomla\CMS\Component\ComponentHelper::renderComponent()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:194
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->dispatch()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:233
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->doExecute()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:196
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index. php:50

  • Время запроса: 0.28 ms После последнего запроса: 21.80 ms Память запроса: 0.021 MB Память до запроса: 7.629 MB Выбрано строк: 0

    SELECT alow_captcha
    
      FROM j25_baforms_forms
      WHERE published = 1
      ORDER BY id ASC
    idselect_typetabletypepossible_keyskeykey_lenrefrowsExtra
    1SIMPLENULLNULLNULLИндекс не используетсяNULLNULLNULLImpossible WHERE noticed after reading const tables
    StatusDuration
    starting0.06 ms
    checking permissions0.01 ms
    Opening tables0.02 ms
    System lock0.01 ms
    init0. 02 ms
    optimizing0.01 ms
    statistics0.02 ms
    preparing0.00 ms
    executing0.01 ms
    end0.00 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.01 ms
    freeing items0.01 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.00 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    16JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/joomla/database/driver.php:1701
    15JDatabaseDriver->loadObjectList()JROOT/components/com_baforms/helpers/baforms.php:47
    14baformsHelper::addStyle()JROOT/plugins/system/baforms/baforms.php:39
    13plgSystemBaforms->onBeforeCompileHead()Так же, как вызов в строке ниже.
    12call_user_func_array()JROOT/libraries/joomla/event/event.php:70
    11JEvent->update()JROOT/libraries/joomla/event/dispatcher.php:160
    10JEventDispatcher->trigger()JROOT/libraries/src/Application/BaseApplication.php:108
    9Joomla\CMS\Application\BaseApplication->triggerEvent()JROOT/libraries/src/Document/Renderer/Html/HeadRenderer.php:67
    8Joomla\CMS\Document\Renderer\Html\HeadRenderer->fetchHead()JROOT/libraries/src/Document/Renderer/Html/HeadRenderer.php:38
    7Joomla\CMS\Document\Renderer\Html\HeadRenderer->render()JROOT/libraries/src/Document/HtmlDocument.php:501
    6Joomla\CMS\Document\HtmlDocument->getBuffer()JROOT/libraries/src/Document/HtmlDocument.php:793
    5Joomla\CMS\Document\HtmlDocument->_renderTemplate()JROOT/libraries/src/Document/HtmlDocument. php:567
    4Joomla\CMS\Document\HtmlDocument->render()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:1046
    3Joomla\CMS\Application\CMSApplication->render()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:778
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->render()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:202
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index.php:50

  • Время запроса: 0.44 ms После последнего запроса: 7.36 ms Память запроса: 0.026 MB Память до запроса: 7.917 MB Выбрано строк: 1

    SELECT folder AS type, element AS name, params, extension_id
    
      FROM j25_extensions
      WHERE element = 'jch_optimize'
      AND type = 'plugin'
    idselect_typetabletypepossible_keyskeykey_lenrefrowsExtra
    1SIMPLEj25_extensionsrefelement_clientid,element_folder_clientid,extensionelement_clientid402const1Using where
    StatusDuration
    starting0. 05 ms
    checking permissions0.01 ms
    Opening tables0.01 ms
    System lock0.02 ms
    init0.02 ms
    optimizing0.01 ms
    statistics0.14 ms
    preparing0.02 ms
    executing0.00 ms
    Sending data0.04 ms
    end0.01 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.01 ms
    freeing items0.01 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.00 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    19JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/joomla/database/driver.php:1662
    18JDatabaseDriver->loadObject()JROOT/plugins/system/jch_optimize/platform/plugin. php:81
    17JchOptimize\Platform\Plugin::loadjch()JROOT/plugins/system/jch_optimize/platform/plugin.php:55
    16JchOptimize\Platform\Plugin::getPlugin()JROOT/plugins/system/jch_optimize/platform/plugin.php:98
    15JchOptimize\Platform\Plugin::getPluginParams()JROOT/plugins/system/jch_optimize/platform/cache.php:138
    14JchOptimize\Platform\Cache::getLifetime()JROOT/plugins/system/jch_optimize/platform/cache.php:120
    13JchOptimize\Platform\Cache::getCacheObject()JROOT/plugins/system/jch_optimize/platform/cache.php:44
    12JchOptimize\Platform\Cache::getCache()JROOT/plugins/system/jch_optimize/jchoptimize/parser.php:101
    11JchOptimize\Core\Parser->__construct()JROOT/plugins/system/jch_optimize/jchoptimize/optimize.php:55
    10JchOptimize\Core\Optimize->process()JROOT/plugins/system/jch_optimize/jchoptimize/optimize. php:115
    9JchOptimize\Core\Optimize::optimize()JROOT/plugins/system/jch_optimize/jch_optimize.php:125
    8plgSystemJCH_Optimize->onAfterRender()Так же, как вызов в строке ниже.
    7call_user_func_array()JROOT/libraries/joomla/event/event.php:70
    6JEvent->update()JROOT/libraries/joomla/event/dispatcher.php:160
    5JEventDispatcher->trigger()JROOT/libraries/src/Application/BaseApplication.php:108
    4Joomla\CMS\Application\BaseApplication->triggerEvent()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:1056
    3Joomla\CMS\Application\CMSApplication->render()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:778
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->render()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication. php:202
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index.php:50

  • Оценка квартир — Экспертная оценка недвижимости


    Стоимость работы по оценке квартиры для продажи, дарения, наследства — от 1000 грн.

    Стоимость оценки квартиры для суда или для передачи в залог – от 1500 грн.

    Срок выполнения – 1-2 дня. Пожалуйста, звоните!

    Какие документы необходимо предоставить для проведения оценки квартиры

    Для проведения независимой оценки заказчик услуги предоставляет следующие документы:

    1. Правоустанавливающие документы, т.е. документы, на основании которых эта квартира принадлежит хозяину. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения; свидетельство о праве собственности, решение суда и т.п.
    2. Технический паспорт БТИ.
    3. Паспорт собственника (совладельца) квартиры или его доверенного лица. В случае оформления наследства необходимо предоставить свидетельство о смерти собственника, паспорт наследника, а также документ, связывающий собственника и наследника (свидетельство о рождении, свидетельство о браке, решение суда и т. п.).

    Какие разрешительные документы должны быть у оценщика

    У нас есть все необходимые разрешительные документы для проведения оценки квартиры:

    • сертификат субъекта оценочной деятельности Фонда государственного имущества Украины с открытой специализацией «оценка недвижимости, в том числе оценка земельных участков»;
    • личные разрешительные документы оценщиков: квалификационные свидетельства, выписки из Государственного реестра оценщиков, свидетельства о повышении квалификации.

    Полный перечень разрешительных документов на проведение оценки имущества с описанием и фотографией каждого из них Вы можете найти в разделе: «Оценочная компания».

    Важно! Срок действия экспертной оценки квартир составляет 6 месяцев. Вообще, вопрос о сроке действия документов является одним из самых распространенных. Дело в том, что эти сроки действия по многим ситуациям вообще не регламентированы законодательством. А там, где сроки обозначены (как в случае проведения оценки для налогообложения), юристам нужно очень постараться, чтобы найти нужный нормативный документ. Именно поэтому, чтобы не тратить время на поиски, мы рекомендуем ознакомиться с нашей статьёй о сроках действия отчетов оценщиков в зависимости от объекта и цели проведения работы.

     

    Для чего обычно нужна оценка квартир

    Проведение независимой оценки жилья чаще всего необходимо в таких случаях:

    1. Оформление сделки по купле-продаже квартиры, дарение или вступление в наследство (нотариус).
    2. Оценка квартиры для суда, например, при разделе имущества или при вступлении в наследство по решению суда.
    3. Передача квартиры под залог для получения кредитных средств.
    4. Подача документов про оценку квартиры в посольство или консульство при выезде за границу.

    Как оценивают квартиру

    Согласно требованиям законодательства, во всех выше перечисленных выше случаях под оценкой квартиры понимается определение рыночной стоимости квартиры. Для того, чтобы узнать, как оценщики определяют стоимость, рекомендуем прочитать статью: «Как Вы определяете стоимость квартир«. Если говорить коротко, то Ваша жилая недвижимость стоит столько же, сколько и подобная:

    Пожалуйста, обращайтесь! Мы ответственно подходим к работе любого уровня сложности и выполняем ее качественно и в максимально короткий, четко оговоренный заранее срок.

     

    Сколько стоит страхование квартиры: основные критерии оценки

    Если вы собственник недвижимости в многоквартирном доме, сдаете или снимаете жилье, страховой полис защит ваши материальные интересы и компенсирует расходы при наступлении возможного риска.

    Расширенные программы защиты имущества покрывают полный перечень рисков. Договор действует на протяжении 12 месяцев и дает возможность возместить порчу недвижимости, в результате кражи, вандализма, взлома, взрыва и стихийных бедствий. Программой предусмотрена защита от потопа, пожара, она дает возможность застраховать свою ответственность перед другими лицами..


    Во сколько обойдет услуга?

    Окончательный расчет страховки квартиры онлайн на сайте зависит об имущества, на которое оформляется договор, и выбранной программы.

    Гражданин РФ может защитить от возможных рисков следующие объекты:

    ·         имущество, расположенное в доме;

    ·         внутреннюю отделку и инженерное оборудование;

    ·         ответственность перед другой стороной;

    Приобретение полиса не займет много времени. Для заключения договора не требуется предварительный осмотр помещения, опись имущества и документы, подтверждающие право собственности.

    Оформить страховку можно самостоятельно онлайн на сайте, после оплаты услуги банковской картой, электронный полис придет на указанную почту.

    Что отражается на стоимости услуг?

    Чтобы надежно застраховать свое имущество на случай возникновения непредвиденных обстоятельств, нужно учесть следующее:

    ·         Если во время приобретения полиса компания не просит предоставить свидетельство на недвижимость или акты оценки, то при наступлении возможного риска без них в компенсации будет отказано.

    ·         В анкете необходимо указывать только точную информацию – если организация обнаружит, что ей были предоставлены ложные сведения, то возмещение выплачено не будет, даже в процессе судебных разбирательств.

    Договор содержит большое количество информации, поэтому перед его подписанием, следует внимательно изучить все пункты, условия и исключения. Ведь при наступлении возможного риска от того, какие опции были включены в страховой полис, будет зависеть сумма компенсации.

    Подробно можно узнать ознакомившись с условиями страхования условиями страхования. Приобрести страховку онлайн можно на сайте компании, на это уйдет у вас не более 5 минут.


    Дата обновления сведений на странице:   15.10.2017 03:34

    Оценка квартиры в новостройке для ипотеки

    У банков возникает ряд рисков при финансировании долевого незавершенного строительства. Новая квартира становится объектом залога, поэтому верное определение рыночной стоимости – важная процедура для получения ипотеки. Независимая оценка квартиры в новостройке нужна для оформления ипотечных кредитов и для получения закладной. Дольщики, приобретающие недвижимость в Нижнем Новгороде и Нижегородской области, обязаны предоставить экспертный отчет для банковских учреждений.

     

    Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке

    Независимая оценка требуется банковским учреждениям для определения:

    • размера кредита и срока кредитования
    • риска при финансировании долевого строительства
    • возможности предоставления ипотеки заемщику
    • стоимости квартиры, которая будет выступать в качестве залога для обеспечения кредитных обязательств

    Сотрудники банка тщательно изучают экспертное заключение об оценочной стоимости новостройки. Кредиторы будут стремиться удешевить залоговое имущества для возможности быстрой продажи квадратных метров по низкой цене. А собственник жилья стремится приблизить стоимость квартиры в новостройке к рыночной, чтобы получить максимальный размер ипотечного кредита. Привлечение независимого эксперта способствует разрешению конфликта интересов в пользу собственника.

    Где заказать независимую оценку квартир для закладной

    Оценку квартир новостроек осуществляют специальные организации, имеющие государственную аккредитацию и партнерские отношения с такими банками, как ВТБ 24 и Сбербанк. Ипотека на жилище в новостройке имеет ряд значительных отличий от классического кредитования. Такую квартиру сложно считать полноценным залогом, квадратные метры строящегося жилья не имеют собственника, а значит кредитору придется ждать окончания строительства. Банковские структуры боятся долгостроя, а этот страх отражается в завышенных процентах по кредиту и небольших ссудах.

    Банковские учреждения оценивают возможные риски на основании заключения оценщика. Поэтому при ипотечном кредитовании лучше обратиться к агентствам, имеющих аккредитацию в крупных российских банках. Заказчик получает низкую процентную ставку, а банк – независимый отчет по оценке, сделанный проверенными экспертами.

    Сколько стоит процедура оценки квартиры в новостройке для ипотеки

    Стоимость отчета
    Квартира площадью до 100 м2 от 3000 руб
    Элитная квартира площадью свыше 100 м2 от 5000 руб

    Оценка квартир занимает не более 2-3 дней. Присутствие заказчика необходимо только в момент осмотра и фотографирования жилого помещения. Индивидуальные условия и скидки оговариваются с клиентами отдельно.

    Какие документы нужны для экспертной оценки новостройки

    От заказчика требуются следующие документы:

    • Выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности и техпаспорт из ЮТИ
    • Паспорт РФ покупателя
    • ДДУ (договор долевого участия)
    • Акт приема-передачи
    • План новостройки
    • Бумаги на земельный участок, на котором возведено здание
    • Копия учредительных документов строительной компании
    • Справка о том, на какой стадии находится строительств

    Оформление закладной и оформление сделки – две разных процедуры, которые требуют соответствующий пакет документов. Подготовкой отчета могут заняться специалисты компании «Регион-Оценка» в Нижнем Новгороде. Оставить заявку можно по телефону (831) 414-56-45.

    Независимая оценка ущерба

    Оценка ущерба от залива квартиры

    Оценка недвижимости в Оренбурге: дома, земельного участка, квартир, здания, офисов

    Вопрос оценки объективной рыночной стоимости недвижимости актуален для каждого, кто занимается куплей/продажей жилья. Интересы покупателя и продавца расходятся в противоположных направлениях: первым необходимо снизить цену, вторые заинтересованы в ее максимальном увеличении. Без независимого эксперта в области оценки недвижимости здесь не обойтись. Предлагаем услуги по оценке недвижимости в Оренбурге.

    Компания ООО «Оценка Плюс» занимается предоставлением услуг по оценке рыночной стоимости любых объектов недвижимости. Наши специалисты окажут Вам профессиональную помощь в оценке недвижимости и грамотно проконсультируют по вопросам любой сложности.

    На сегодняшний день услуга оценки рыночной стоимости объекта недвижимости пользуется наибольшей популярностью, среди других смежных ей областей (оценка транспорта, ценных бумаг и т. д.). Она включает в себя работу с жилой и нежилой недвижимостью, а также определение стоимости прав на данные объекты (право собственности, право аренды и пр.)

    ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

    Жилой недвижимости: Коммерческой недвижимости
    • Квартир
    • Новостроек
    • Дома
    • Коттеджей
    • Таунхаусов
    • Недостроя
    • Дачи
    • Земельных участков
    • С/х земель
    • Земельных паёв
    • Гаража
    • Загородной недвижимости
    • Производственных помещений
    • Складов
    • Торговых помещений (магазинов)
    • Офисных помещений
    • Бизнес-центров
    • Гостиниц
    • Развлекательных центров
    • АЗС
    • Оздоровительных комплексов
    • Земельных участков
    • Сооружений (мост, вышка и т. п.)

    Оценка в срок 1-2 рабочих дня

    Узнать цену

    Оценка в срок 2-5 рабочих дня

    Узнать цену

    ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ СОСТОИТ ИЗ СЛЕДУЮЩИХ ЭТАПОВ:

    1. Подписание договора по оценке недвижимых объектов (5-10 минут).
    2. Обязательная инспекция объектов недвижимости с фотогарфированием (5-10 минут).
    3. Определение стоимости объектов недвижимости и составление отчётных документов (срок от 1 дня). 
    4. Информирование клиента по телефону о готовности отчета.
    5. Предоставление готового отчета клиенту.

    При отправлении online заявки на определение стоимости недвижимости, договор заключается на объекте, который необходимо оценить. Клиенту потребуется явиться в офис один единственный раз — при получении готового отчета с оценкой объекта.

    ДЛЯ КАКИХ ЦЕЛЕЙ НЕОБХОДИМА ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ:

    Оценка жилой недвижимости

    Для владельцев недвижимости (дома, земельного участка) необходимо осуществлять именно независимую оценку. Наши квалифицированные сотрудники оперативно и грамотно составят отчеты, включающие необходимые виды стоимости недвижимости (рыночную, инвестиционную, ликвидационную, кадастровую), которые будут полностью отвечать законодательству РФ об оценочной деятельности. ООО «Оценка Плюс» обслуживает физические и юридические лица.

    Основным оценочным фактором при определении рыночной стоимости недвижимого имущества (коттеджей, домов, квартир, таунхаусов) является анализ рынка жилья. При определении стоимости коммерческой недвижимости (то есть складские помещения, магазины, офисы, производственные здания и пр.) учитывается фактор инвестиционной привлекательности объектов.

    ОЦЕНКА КВАРТИР

    Оценка квартиры имеет свои нюансы, зависящие от самой квартиры и целей ее оценки. Например, оценка квартиры может понадобится в случае ее продажи или покупки, оформления наследства, для получения кредита под залог квартиры.

    С ценами на оценку квартиры можно ознакомиться здесь.

    ОЦЕНКА УЩЕРБА КВАРТИРЫ

    В соответствии с действующим законодательством (см. ст.1064 ГК РФ), восстановление квартиры после аварии осуществляется за счет стороны, признанной виновной.

    Наша компания оказывает профессиональные услуги по оценке ущерба квартир от заливов и пожаров, а также ущерба причиненного частной собственности, в результате стихийных бедствий, несанкционированных, преступных и иных действий третьих лиц.

    Получить бесплатную консультацию экспертов или заказать независимую оценку ущерба по телефону +7 (3532) 55-60-80.

    Все работы по оценке выполняются грамотными и опытными специалистами в сфере недвижимости и земельного законодательства. В отчет, который мы отдадим заказчику оценки квартиры, включается анализ факторов, повлиявших на итоговую сумму.

    Какие факторы учитываются при анализе стоимости квартиры? При проведении оценки в любом городе России учитывается инвестиционная привлекательность района, транспортная доступность, наличие социальной инфраструктуры вокруг недвижимого объекта на расстоянии не более 1 км. На цену может повлиять близкое расположение промышленных предприятий, расположение парковки или ее отсутствие. Не менее важным фактором является состояние здания — тип и год постройки, техническое состояние коммуникаций, материал наружных стен и перекрытий.

    При оценке стоимости квартиры учитываются ее особенности: высота потолков, этаж, общая площади и площадь каждой комнаты, тип санузла, общее состояние. Срок оценки квартиры в Оренбурге для физических и юридических лиц составляет 2-3 рабочих дня. В подробном отчете будет указана объективная цена квартиры, которая поможет принять грамотное и взвешенное решение по продаже или покупке жилплощади.

    ОЦЕНКА ДОМА

    На стоимость дома влияют такие факторы, как перспективность района и особенности социальной инфраструктуры. В итоговом документе, который предоставляется на руки заказчику, указывается общее заключение специалистов. Заявку на оценку частного дома можно оставить здесь.

    Оценка жилого дома с участком

    Оценка дома имеет лишь одно существенное отличие от оценки квартиры — необходимость учета стоимости земельного участка. Во всем остальном данные процедуры совершенно идентичны и не представляют сложности для квалифицированного специалиста.

    Стоимость участка зависит от его размера, местонахождения, экологических факторов и не в меньшей степени от спроса и предложения на рынке участков в Оренбурге.

    ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

    После оценки квартиры, оценка рыночной стоимости земельного участка является второй популярной услугой. Методика оценки участка земли не отличается от других, единственное — земля, как правило не дешевеет, за исключением факторов эрозии или экологических катастроф.

    При оценке стоимости земельного участка различают два вида стоимости — рыночную и кадастровую. Их отличие в том, что оценкой кадастровой стоимости занимаются только учреждения БТИ и Земельного Кадастра. Возможно проведение оценки участка размером до 1 Га. Экспресс-оценка земельного участка с жилым домом обойдется дороже, сроки выполнения составят 8 часов.

    Оценка коммерческой недвижимости

    Коммерческой недвижимостью можно назвать объекты используемые для получения прибыли, например, здание, магазин, склад, офисное помещение.

    ОЦЕНКА ЗДАНИЯ

    Оценка здания требует достаточно высокой квалификации оценщика, так как проводится всесторонний анализ помимо внешнего осмотра. Специалист обращает свое внимание на местоположение здания, само его состояние, техническое обеспечение, право на земельный участок и т. д. Зачастую определить наиболее эффективное использование здания довольно сложно, так как порой гораздо выгоднее построить новое, если старое обветшало.

    Частным случаем оценки здания является оценка офиса, если, к примеру, целое здание отдано под офисы.

    Оценка здания предполагает, что в зависимости от ее целей будут определяться разные виды стоимости.

    1. Рыночная стоимость здания представляет собой более вероятную цену, за которую его можно продать на открытом рынке в условиях совершенной конкуренции. Один из вариантов, когда требуется определить именно рыночную стоимость объекта, — оценка магазина, например.
    2. Инвестиционная стоимость определяется для конкретного круга лиц или одного лица, если установлена инвестиционная цель использования здания. При этом возможность продажи объекта на открытом рынке может не учитываться совсем.
    3. Ликвидационная стоимость отражает более вероятную цену, по которой здание можно продать на рынке, но берется в расчет условие, что чрезвычайные обстоятельства вынуждают продавца пойти на сделку по отчуждению. Один из частных случаев — оценка базы для ее срочной продажи.

    Цели для проведения оценочных мероприятий могут быть совершенно разные. Очень часто требуется определить реальную стоимость здания для внесения его в уставной капитал компании или для использования в виде залога. Одни из распространенных причин оценки здания — это проведение сделок по купле-продаже или необходимость определения долевой стоимости.

    По любым интересующим вопросам или для получения более полной информации об оценке объектов недвижимости обращайтесь к нам по телефону: +7 (3532) 55-60-80. Также можно получить письменную консультацию по электронной почте, для этого необходимо пройти по ссылке «Бесплатная консультация»!

    Как оценить многоквартирный дом

    Если вы читаете это, я полагаю, вы более чем немного заинтересованы в покупке многоквартирных домов. Но что покупать? Другими словами: какие из всех построек на рынке являются «выгодными»?

    Что такое «хорошая сделка»? Многоквартирные дома не похожи на дома. Вы не покупаете их ради фен-шуй. Вы покупаете их, потому что придаете определенное значение денежному потоку, который они производят, или денежному потоку, который, как вы можете представить, они производят с некоторыми дополнительными инвестициями с вашей стороны.

    «Хорошо, — скажете вы, — но это мне не очень помогает. Я ищу хорошую сделку на здание и понятия не имею, как выглядит хорошая сделка «.

    Вот идея: возьмите факты о здании (количество квартир, общая арендная плата, площадь в квадратных футах и ​​т. Д.), Примените приведенные ниже инструменты и обработайте эти факты, чтобы составить обоснованное мнение о его стоимости. Затем, если вы сможете договориться о цене, которая меньше стоимости здания, БАМ! Ты покупаешь. Все просто, правда?

    Вот инструменты:

    Инструмент 1: Множитель общей арендной платы (GRM)

    Интуитивно понятно, что чем больше команд арендует здание, тем более ценным оно должно быть.Таким образом, мы можем посмотреть на ренту и использовать ее для приблизительного определения ее стоимости. Самый простой способ сделать это — метод «множественной валовой ренты».

    Чтобы получить приблизительную оценку стоимости здания, начните с сложения всей арендной платы, которую здание получает за один месяц. Итак, если у вас есть восемь квартир, каждая из которых арендуется за 1000 долларов в месяц, общая «валовая» арендная плата составляет 8 x 1000 долларов = 8000 долларов. Затем умножьте месячный показатель на 12 месяцев, чтобы получить годовую валовую арендную плату. В нашем примере умножьте 8000 долларов на 12 = 96000 долларов за год брутто.

    Когда я пишу это в конце 2011 года в Лос-Анджелесе, разумный диапазон стоимости многоквартирного дома составляет 9–11 раз брутто-арендной платы. Это называется МРЖ: «Множественная валовая рента». Итак, чтобы оценить наш образец здания, приведенный выше, я бы умножил 96000 долларов на 9 = 864000 долларов, чтобы получить нижнюю часть диапазона оценки, и 96000 долларов на 11 = 1056000 долларов, чтобы получить верхний предел диапазона. «Но, — спросите вы, — как мне решить, использовать ли« 9 »,« 11 »или какое-то другое число?»

    В целом, чем более желательная (и, следовательно, менее рискованная) область, тем выше GRM.Таким образом, здание в лучшей части Беверли-Хиллз может стоить 12-13 граммов. Ветхое здание в Комптоне может стоить 7 граммов.

    В идеале вы хотите просмотреть данные о недавних продажах сопоставимых зданий в целевом районе, чтобы получить представление об увеличении арендной платы, за которую они продали. Чтобы получить GRM для данного сопоставимого здания, проверьте цену, по которой оно было продано, и размер арендной платы, который он получал в то время. Разделите цену на годовую арендную плату брутто, и получится ваш ГРМ. Например, если аналогичное здание получало 100 000 долларов годовой валовой арендной платы и недавно было продано за 1 000 000 долларов, разделите 1 000 000 долларов на 100 000 долларов = 10 ГРМ.Затем умножьте арендную плату за целевое здание на десять, чтобы получить свою ценность.

    GRM — это быстрый и грязный способ получить диапазон оценки здания. Но здесь не учитывается кое-что очень важное: затраты! Чтобы получить более точное представление о стоимости здания, нам следует использовать метод ставки CAP, который учитывает затраты.

    Инструмент 2: ставка CAP

    Идея метода ставки CAP также довольно проста. Мы хотим сравнить реальную рентабельность здания с его стоимостью.Для этого нам нужно начать с определения «чистой операционной прибыли» или NOI.

    Вы рассчитываете NOI, беря общую годовую арендную плату и вычитая все затраты на эксплуатацию здания, включая налог на недвижимость, но НЕ какие-либо выплаты по ипотеке. Например: возьмите ваше здание выше, приносящее 96 000 долларов в год. Отнимите 3% от арендной платы за резерв вакансий. Затем вычтите коммунальные платежи, садоводство, уборку, техническое обслуживание, управление, ремонтный резерв и налоги на имущество. Предположим, мы оцениваем все перечисленное в 33 600 долларов в год.Чтобы получить NOI, мы вычислим 96 000–33 600 долларов США = 62 400 долларов США. Это сумма чистой операционной прибыли, которую приносит здание.

    Чтобы перейти от NOI к оценке стоимости, вам потребуется так называемая ставка капитализации или «ставка CAP». Это соотношение между ценой, по которой были проданы аналогичные здания, и генерируемым ими NOI. Чтобы рассчитать ставку CAP, необходимо разделить цену здания NOI на NOI на цену здания. Таким образом, если сопоставимое здание было продано за 1 000 000 долларов, и оно приносило 75 000 долларов в NOI, ставка CAP может быть рассчитана следующим образом: 1 000 000 долларов США / 75 000 долларов США 75 000 долларов США / 1 000 000 долларов США =.075 или 7,5%. Другой способ подумать об этом: если вы купили это здание за 1 000 000 долларов, вы будете зарабатывать 75 000 долларов в год в виде прибыли или 7,5% прибыли на свои деньги. Лучше банковского счета, а?

    В целом ставки CAP в Лос-Анджелесе варьируются от 4,5% для отличных зданий в абсолютно лучших районах до примерно 9% для плохих зданий в дрянных районах. Давайте возьмем наше здание чистой операционной прибыли в размере 62 400 долларов США сверху. Если он находится в хорошей зоне, мы бы использовали ограничение в размере 4,5%. Мы бы разделили NOI на ставку CAP.Итак, 62 400 долл. США / 0,045 = 1 386 667 долл. США (!!). С другой стороны, если бы он находился в плохой зоне, мы могли бы установить для него ставку CAP 9%, в результате чего его значение 62 400 долл. США / 0,09 = 693 333 долл. США. Это большая разница в стоимости … обратите внимание на важность выбора правильной ставки CAP!

    Инструменты 3 и 4: оптовые закупки

    Некоторые покупатели полностью игнорируют денежный поток. Может быть, они уже богаты и думают, что купят в хорошем районе и надеются на благодарность со временем. Или, может быть (как я!) Они все равно собираются полностью поменять здание, так что существующие арендная плата и расходы не имеют значения.Эти покупатели покупают «оптом» или «на фунт». Это можно сделать двумя способами: посмотреть на стоимость квадратного фута здания и стоимость единицы.

    Давайте сначала посмотрим на стоимость квадратного фута. Здесь покупатель говорит: «Меня не волнует арендная плата. Я полагаю, это может измениться. Я просто хочу знать, дешевле ли купить это существующее здание или построить новое, подобное ему ». Таким образом, они используют эмпирическое правило, например, 100 долларов за квадратный фут. Они берут квадратные метры существующего здания и умножают его на свое практическое правило, чтобы получить приблизительное значение.Давайте представим, что в нашем примере здание (с арендной платой 96 000 долларов и NOI 62 400 долларов) имеет площадь 8 800 кв. Футов (включая восемь квартир по 1 000 кв. Футов плюс 800 кв. Футов прихожей и т. Наш оптовый покупатель может просто пойти: 100 x 8 800 = 880 000 долларов. Как правило, в Лос-Анджелесе лучшие районы могут стоить 300-400 долларов за квадратный фут, в то время как худшие районы могут поддерживать только 80 долларов за квадратный фут.

    Наконец, есть стоимость единицы (или «квартиры», или «двери»). Это именно то, на что это похоже. Вы берете практическое правило для оценки стоимости каждой квартиры и умножаете ее на количество квартир в доме.Согласно вашему эмпирическому правилу, вы не оцените ни одну единицу больше 100 000 долларов. Итак, ваше восьмиэтажное здание стоит: 8 x 100 000 долларов = 800 000 долларов. Это очень грубый инструмент: он не делает различия между крошечными квартирами-студиями и великолепными просторными квартирами с тремя спальнями и парковкой. Тем не менее, некоторые люди его используют. В Лос-Анджелесе вы увидите несколько новых зданий в отличных районах по цене более 300 000 долларов за квартиру, в то время как в плохих районах я видел закрытие сделок по ценам, равным 45 000 долларов за квартиру.

    Связать все вместе

    Как видите, разные инструменты оценки многоквартирных домов могут привести к совершенно разным оценкам стоимости.К сожалению, нет четкого способа объединить их все для получения одной «истинной» оценки. Как всегда, ценность в основном оказывается в глазах смотрящего: вы игрок денежного потока? Тогда для вас важнее всего значение ставки CAP. Повторный хаббер? Вы наверняка купите оптом.

    Однако если вы умен, каким бы покупателем вы ни были, вы оцените потенциальные приобретения с помощью всех доступных инструментов. В конечном итоге вы получите диапазон. И где-то в этом диапазоне находится справедливая стоимость здания.

    Определите стоимость многоквартирного дома |


    Для определения стоимости многоквартирного дома требуется навыков и опыта. Это не похоже на жилую недвижимость, где ставки влияют на цены. Многоквартирные дома — это инвестиционная недвижимость, приносящая денежный поток. Вы покупаете инвестиционную недвижимость, потому что придаете определенное значение денежному потоку, который они производят, или денежному потоку, который будет произведен.

    Но как определить стоимость многоквартирного дома, который вы покупаете или продаете? Два наиболее распространенных метода: CAP Rate и GRM.

    CAP ставка

    На мой взгляд, определение ставки CAP — более точный метод определения стоимости, поскольку он учитывает NOI или чистые операционные расходы и более точно отражает истинную стоимость многоквартирного дома. Вы рассчитываете NOI, беря общую годовую арендную плату за вычетом всех затрат на эксплуатацию здания, включая налоги на недвижимость.Не включайте ипотечные платежи.

    Например:

    Допустим, ваше здание приносит 100 000 долларов арендной платы в год.

    Арендная плата: 100 000 долларов США минус 5% фактор вакансии = 5 000
    коммунальные услуги / ремонт (обычно около 35%) 35 000 долларов США,

    , тогда вы получите NOI. Это сумма чистого операционного дохода, генерируемого зданием. Чтобы рассчитать ставку капитализации, вам понадобится цена продажи или покупки собственности и NOI, которые вы только что рассчитали. В целом ставки CAP в Лос-Анджелесе варьируются от 3.От 5% до 7%. Ставки CAP варьируются от района к району. Так что вам нужно будет проверить.

    Давайте возьмем 60 000 долларов Чистая операционная прибыль и разделим ее на ставку канадских долларов по ставке , чтобы определить стоимость здания.

    Если вы продаете свой многоквартирный дом и не знаете CAP Rate , вам понадобится список сопоставимых зданий в том районе, где вы продали. В конечном итоге вы обнаружите, что часто информация, которую вы видите там, например, коммерческие риэлторы настраивают листы, на самом деле неточна, и это может легко отбросить ваши цифры при расчете истинной стоимости вашего многоквартирного дома.

    Агенты по коммерческой недвижимости знают это и копают гораздо глубже, чтобы найти точную информацию, которая поможет определить стоимость инвестиционной собственности.

    Проведение точного обследования арендной платы в непосредственной близости и оценка операционных расходов (35%) и доли вакантных площадей (5%) помогут вам определить точные ставки CAP.

    Я буду использовать Средняя ставка CAP в конкретном районе со зданиями аналогичного размера и характеристик, чтобы получить среднюю ставку CAP для этой области.Затем я могу использовать эту среднюю ставку CAP в своих расчетах.

    Множитель общей арендной платы (ГРМ)

    Другой метод оценки, множитель валовой арендной платы или GRM, полезен для получения приблизительной оценки стоимости здания.

    Пример:

    Имея 10-квартирное здание, которое приносит 100 000 долларов в год в виде арендной платы, мы можем использовать GRM для расчета стоимости. 100000 долларов США X GRM = Стоимость.

    В настоящее время GRM для Studio City составляет около 17. Умножьте это на годовую арендную плату, и вы получите приблизительную стоимость.

    Будьте осторожны, поскольку GRM индивидуален для каждого отдельного района. В общем, чем больше желаемая площадь, тем выше GRM. Таким образом, здание в Беверли-Хиллз может стоить 21 грамм. Ветхое здание в Комптоне может стоить 7 граммов.

    ассортимент для постройки. Но здесь не учитывается кое-что очень важное: затраты! Чтобы получить более точное представление о стоимости здания, мы должны использовать метод ставки CAP, который учитывает затраты.

    Как определить стоимость многоквартирного дома

    Обновлено 31 декабря 2020 г.

    Как определить стоимость многоквартирного дома

    Надлежащее страхование стоимости многоквартирного дома имеет решающее значение для поиска и заключения выгодных сделок.

    Как правило, банк использует три разных способа оценки стоимости многоквартирных домов.

    • Подход к продажам
    • Подход замещения
    • Доходный подход

    Подход к продажам рассматривает другие сопоставимые объекты недвижимости и то, что они недавно продали в этом районе. Эти выплаты похожи на сборы с жилой недвижимостью.

    Метод замены рассматривает, сколько будет стоить создание здания или зданий с нуля с учетом строительных материалов, затрат на рабочую силу и т. Д.

    И доходный подход рассматривает прибыльность актива на основе доходов и расходов.

    Однако доходный подход имеет очень большое значение при оценке стоимости, потому что, в конце концов, банк инвестирует в бизнес, а не только в недвижимость.

    Когда дело доходит до оценки стоимости многоквартирного дома с использованием доходного подхода, необходимо знать несколько ключевых терминов, таких как ROI, Cap Rate и NOI. Но NOI или чистый операционный доход, безусловно, является самым важным.

    В этой статье будет рассмотрено это ключевое соотношение — фундамент для определения стоимости многоквартирного дома и его цены.

    Знание того, как разобраться в NOI, является основой вашего прибыльного предприятия по инвестированию в недвижимость.

    Вы можете рассчитать ставку капитализации (Cap Rate) для вашей конкретной собственности, разделив NOI на цену, которую вы заплатили за свою собственность. Но есть еще одна, другая ставка капитализации, которую вы будете использовать для расчета рыночной стоимости. Эта ставка капитализации определяется тем, за что продаются другие похожие объекты недвижимости в вашем районе.В вашем регионе будет «рыночная капитализация». Ставка рыночной капитализации зависит от экономической ситуации в районе и рыночных продаж.

    Итак, чтобы получить стоимость многоквартирного дома, вы должны сначала определить NOI или чистый операционный доход.

    Вот пошаговая инструкция, как рассчитать NOI квартиры:

    Определение общего дохода

    Сложите все источники дохода для собственности за год. Товаров может быть:

    • Арендная плата от недвижимости
    • Стиральные машины с монетоприемником
    • Торговые и кондитерские автоматы
    • Плата за парковку
    • Плата за хранение
    • Просроченные платежи
    • Прочие доходы

    Например, возьмем комплекс из 100 квартир, где каждая квартира арендует ровно 1000 долларов в месяц — ха, разве это не было бы хорошо?

    В комплексе также есть стиральные машины и сушилки с монетоприемником, а также несколько автоматов по продаже газированных напитков и конфет, которые приносят 1000 долларов ежемесячного дохода.

    Аналогичным образом, арендаторы могут арендовать дополнительные парковочные места за 100 долларов в год, а 50 единиц имеют их на общую сумму 5000 долларов в год.

    Так каков общий доход?

    • 100 квартир X 1000 долларов в месяц = ​​1,2 миллиона долларов в год на арендную плату
    • 1000 долларов в месяц на одежду и распространение = 12000 долларов в год
    • Расходы на парковку 5000 долларов в год
    • Наш совокупный доход по этому комплексу составляет 1 217 000 долларов США.

    Мы можем определить NOI, вычитая общие расходы из общей суммы дохода.

    Определение расходов

    Вот краткое изложение возможных эксплуатационных расходов для жилого комплекса:

    • Сборы за управление имуществом
    • Техническое обслуживание и ремонт
    • Сборник мусора
    • Ландшафтный дизайн
    • Обслуживание бассейна
    • Налоги и страхование
    • Бухгалтерские и юридические услуги
    • Коммунальные услуги
    • Безопасность

    Также ипотечный платеж не включен в определение NOI.

    Предположим, что более значительная часть наших ежегодных затрат на этот 100-квартирный комплекс составляет приблизительно 517 000 долларов.

    Расчет NOI

    Так каков наш NOI?

    1217000 долларов (общий доход) — 517000 долларов (общие расходы) = 600000 долларов (NOI)

    NOI на этой иллюстрации составляет 600 000 долларов.

    Определение рыночной капитализации

    Чтобы определить рыночную капитализацию, вы можете сделать три разные вещи:

    1. Спросите у коммерческих брокеров, знакомых с районом, в котором расположен жилой комплекс.Поговорите как минимум с тремя разными брокерами и найдите консенсус.
    2. Найдите похожие недавно проданные объекты в этом районе. Если вы можете получить NOI и продажную цену, вы разделите NOI на продажную цену.
    3. Поскольку местные коммерческие кредиторы выдают ссуды в этом районе. Они будут использовать максимальную ставку для оценки собственности, и их оценка имеет решающее значение, потому что именно они будут оценивать стоимость вашей собственности для финансирования.

    Определение стоимости многоквартирного дома

    Когда у нас будет достаточно четкое представление о ставке местной капитализации (что дает оценке банка наивысшую степень достоверности), мы можем рассчитать ее стоимость.

    Предположим, что мы используем максимальную ставку 10%.

    Для расчета стоимости мы делим 600 000 долларов (NOI) на 0,10 (рыночная капитализация) и получаем 6 000 000 долларов в качестве ценника или рыночной стоимости собственности.

    Теперь вы видите, насколько важен NOI? Вы действительно не можете повлиять на рыночную капитализацию, но можете контролировать NOI.

    Если бы ваш NOI составлял 500 000 долларов, стоимость недвижимости упала бы до 5 000 000 долларов. Или, если бы ваш NOI составлял 700 000 долларов, стоимость собственности увеличилась бы до 7 000 000 долларов.

    Итак, вы можете увидеть, насколько более высокий NOI выгоден для капитала и стоимости вашей собственности. Итак, возникает вопрос: «Как мне увеличить свой NOI?» Ответ прост: сокращайте расходы и увеличивайте доход!

    Огромным преимуществом инвестирования в квартиры является то, что вы можете напрямую «добиться признания» и оценки, управляя собственностью и ее финансами.

    Все дело в цифрах!

    Следующая статья в блоге была предоставлена ​​Биллом Манассеро, основателем « The Old Dawg’s REI Network », блога, информационного бюллетеня и подкаста для пожилых людей и пенсионеров, которые обучают искусству инвестирования в недвижимость.Его цель инвестирования в недвижимость, которая будет регистрироваться по номеру olddawgsreinetwork.com , состоит в том, чтобы владеть / контролировать 1000 единиц / дверей в течение следующих шести лет.

    Если вам понравилась эта статья, подпишитесь на электронную рассылку Rentometer , чтобы быть в курсе последних тенденций в области аренды жилья.

    Сколько на самом деле стоит многоквартирный дом? Как определить стоимость?

    Я сейчас работаю с молодым человеком, который хочет купить многоквартирный дом…

    И он считает, что это обескураживает просто потому, что доход не отражает должным образом ценность.

    Жилой дом Стоимость

    Так как же должна быть определена стоимость?

    Реальность такова, что…

    • У продавца будет одно значение
    • У покупателя будет совсем другое значение
    • Кредитор будет иметь консервативную стоимость и
    • Налоговому инспектору потребуется завышенная стоимость

    Однако для многоквартирного дома ИСТИННАЯ стоимость должна просто основываться на доходах / расходах и / или «максимальном и наилучшем использовании» собственности.

    Максимально эффективное использование

    Что касается стоимости «наивысшего и наилучшего использования», вы должны определить, есть ли другое и лучшее использование для собственности, которое могло бы обеспечить лучшую отдачу от инвестиций .

    Возможно, расположение здания делает его более ценным для застройщика, например, большого кондоминиума.

    Обычно это не так, и «наивысшим и лучшим значением» будет то, как свойство в настоящее время используется.

    Это означает, что мы должны сосредоточиться на доходах и расходах для определения стоимости.

    Расчет истинного значения

    Расчет стоимости выглядит следующим образом:

    Значение = коэффициент NOI / CAP

    Во-первых, мы должны понять, что такое NOI (чистый операционный доход)!

    Чистая операционная прибыль =
    Валовая операционная прибыль — Операционные расходы

    ИЛИ

    NOI = GOI — Операционные расходы

    GOI — это валовая операционная прибыль, которая включает ВСЕ доходы из всех связанных источников, таких как:

    • Аренда
    • Доход от прачечной
    • Парковочный доход
    • Доход от домашних животных и т. Д.

    Операционные расходы включают все расходы, связанные с повседневной эксплуатацией объекта недвижимости, и будут включать, но не ограничиваются:

    • Тепло
    • Электричество
    • Налог на имущество
    • Вода / канализация
    • Управление недвижимостью
    • Техническое обслуживание и др.

    Что не включено, так это обслуживание долга (ипотечный платеж) и любые капитальные улучшения, такие как новая крыша или установка всех новых окон.

    Проверьте местный рынок

    Далее нам нужно знать, какова ставка CAP (капитализации) для местного рынка.Чтобы определить это, вам нужно посмотреть на недавние продажи аналогичной недвижимости.

    Вы должны взять NOI для недавно проданного многоквартирного дома и разделить его на продажную цену.

    И это небольшое число, преобразованное в проценты, даст вам значение CAP.

    Низкое значение Cap, например 3-5%, указывает на очень низкий денежный поток, в то время как более высокое значение Cap, например 7-10%, указывает на гораздо более приемлемый и привлекательный денежный поток.

    Будьте осторожны с манипуляциями

    Проблема в том, что всеми этими числами можно легко манипулировать, чтобы предоставить Продавцу более высокую оценку (= более высокую цену для Покупателя).

    Например:

    • Если они завышают доход, то NOI будет выше, а это означает более высокую оценку.
    • Если Продавец занижает расходы, используя неправильные числа и или не включая все расходы, то NOI будет выше, что опять же означает более высокую оценку.

    В действительности, большинство инвесторов, владея и управляя недвижимостью, будут пытаться провести около личных расходов через собственность, что приведет к увеличению расходов и, следовательно, к снижению стоимости.

    Они также не могут претендовать на весь получаемый ими доход, что опять же приведет к снижению NOI и снижению стоимости.

    Такой способ управления имуществом теперь может работать на них за счет экономии налогов. Однако когда они пойдут продавать собственность, будет сложно оправдать запрашиваемую ими высокую цену.

    Однако, когда они пойдут продавать недвижимость, будет сложно оправдать запрашиваемую ими высокую цену.

    Продавец и / или агент сообщают потенциальным покупателям, что продавец снимает деньги сверху и / или проводит личные расходы по бухгалтерским книгам, и ожидает, что потенциальный покупатель просто примет это как нормальное явление.

    РЕАЛЬНЫЕ числа

    Как покупатель, вы хотите видеть реальные числа и уверены, что реальные числа, предоставленные бухгалтеру, на самом деле реальны, поэтому покупатель использует их для определения стоимости.

    Таким же образом кредиторы будут определять стоимость с целью предоставления вам денег для покупки многоквартирного дома.

    Если Продавец хочет работать, снимая деньги или не используя законные расходы, чтобы избежать уплаты налога, то это их выбор.

    Тем не менее, им не следует рассчитывать на то, что все будет в обоих направлениях, и рассчитывать на продажу по более высокой цене.

    Часто это то, что они делают.

    Если вы продаете…

    Как продавец, если вы планируете продать свою собственность, я бы посоветовал вам спланировать заранее и привести свои книги в порядок, чтобы они отражали реальные цифры.

    И делайте это как минимум за два года до продажи. Таким образом, вы можете рассчитывать и оправдать большие деньги за вашу собственность.

    Как покупатель вы можете знать, что недвижимость приносит больше денег, чем сообщается…

    И вы видите возможность скимминга и неточных расходов, поэтому вы видите потенциальное значение .

    Проблема в том, что банк не осознает этого и не будет предоставлять вам ссуду на основе потенциальной стоимости.

    Это означает, что вам нужно придумать больше для первоначального взноса, или продавец должен будет помочь с банком VTB.

    Не все агенты понимают

    Учитывая текущую ситуацию с моим студентом / клиентами, торговый агент расстроился из-за того, что мы предположили, что оценка должна быть намного ниже, исходя из фактических цифр, указанных для налогообложения.

    Я подозреваю, что агент никогда лично не владел такой собственностью, и не совсем понимает то, что я только что объяснил выше.

    Итак, теперь, если мы хотим продолжить попытки купить эту недвижимость, она не только завышена, но и нам теперь нужно работать со сложным агентом

    Надеюсь, теперь вы лучше понимаете, как избежать завышения цен на недвижимость и как определить истинную стоимость недвижимости в соответствии с фактическими доходами и расходами.

    Кен — активный инвестор, владелец бизнеса, спикер, преподаватель и агент / брокер по недвижимости.Он имеет более чем 20-летний опыт работы в сфере многосемейной недвижимости, аренды с правом владения, переуступок, совместных предприятий и сделок с недвижимостью для других лиц. Кен хорошо известен своими очень креативными сделками и способностью заключать сделки win / win .

    Последние сообщения Кена Битона (посмотреть все)

    Сколько денег зарабатывают владельцы многоквартирных домов

    Большинство инвесторов жестко запрограммированы на то, чтобы сосредоточиться на краткосрочных выгодах и доходах от инвестиций, не ценив и не понимая множества других преимуществ, которые может дать инвестиция.В этой статье я собираюсь выделить преимущества инвестирования в многоквартирные дома и то, сколько денег может заработать владелец.

    Начнем с трех показателей, на которых должен сосредоточиться каждый инвестор в инвестиционном инструменте:

    1. Кредитное плечо
    2. Ликвидность
    3. Контроль

    Давайте возьмем несколько семей и посмотрим, насколько мощным может быть актив по сравнению с этими показателями. Многосемейная семья предоставляет один из лучших активов, который можно использовать, то есть использовать деньги других людей, будь то деньги банка или инвесторов.В некоторых случаях нам с Джейком удавалось использовать 85% денег банка для управления активом. Нам нужно предоставить только 15% от стоимости актива в качестве первоначального взноса.

    Например, если покупка актива стоит 1 000 000 долларов, банк предоставит 850 000 долларов, а нам нужно внести только 150 000 долларов. Вот это мило! Существует очень мало активов, которые предоставляют такой вид кредитного плеча. Зачем нашему банкиру это делать? Заем обеспечен реальным активом, имуществом, и, если мы решим не платить, банкир заберет имущество и пойдет за нами лично, чтобы вернуть ссуду.Они так или иначе получают свои деньги.

    Недвижимость теперь известна ликвидностью, возможностью выхода вложения. Вы когда-нибудь слышали поговорку: «Не ждите, чтобы купить недвижимость. Купите недвижимость и ждите ». Инвестор, который планирует инвестировать в долгосрочной перспективе, получает вознаграждение, и невозможность обналичить свои фишки может быть преимуществом. Но есть способ получить доступ к ликвидности от мультисемейной компании Refi & Roll. Мы обсудим эту стратегию немного позже.

    Теперь о контроле, одной из наших любимых причин покупать многоквартирные дома.Если мы хотим поднять арендную плату, продать недвижимость, рефинансировать недвижимость или нанять персонал, мы все контролируем и можем это сделать. Удачи в попытках уволить сотрудника Apple или поднять дивиденды в Exxon. Вы не можете контролировать решения компании при инвестировании в акции, и если они сосредоточены на краткосрочной прибыли за счет долгосрочной, ну что ж. Каждый предприниматель и инвестор жаждет иметь контроль при инвестировании или строительстве компании.

    Давайте посмотрим, как владельцы квартир зарабатывают деньги:

    1. Денежный поток
    2. Оценка
    3. Refi & roll
    4. Налоговые льготы
    5. Хеджирование инфляции
    6. Эффект масштаба
    7. Циклическая отказоустойчивость

    Денежный поток:

    Доход — это тщеславие, размер прибыли — здравомыслие, а деньги — король .Подождите минутку. Большинство инвесторов сосредотачиваются на денежных потоках как на основном способе получения оплаты, но, как вы увидите, это не единственный способ. Мы фокусируемся на покупке многоквартирных домов, которые приносят денежный поток с первого дня, и мы любим говорить : «Если это не денежный поток, пусть трава растет». Мы называем имущество, приносящее отрицательный денежный поток, Аллигатором, потому что оно сожрет вас заживо!

    В нашем портфеле мы в среднем получаем прибыль от 100 до 150 долларов на единицу в месяц, в зависимости от того, на каком рынке расположен актив, и сколько долга по активу.Например, недвижимость из двадцати квартир должна приносить около 2000 долларов в месяц положительного денежного потока. Давайте начнем вечеринку!!

    Оценка:

    В случае многоквартирных домов стоимость актива основывается на чистой операционной прибыли (NOI), тогда как в случае жилой недвижимости оценка в значительной степени зависит от рынка и использования подхода сравнения продаж. По большей части у инвестора гораздо меньше возможностей контролировать рост стоимости жилой недвижимости.

    Доходный подход используется в многосемейных семьях, где цель состоит в том, чтобы повысить NOI за счет увеличения доходов и / или уменьшения расходов. Инвесторы нацелены на неэффективные активы и увеличивают стоимость за счет эксплуатации или ремонта. Некоторые активы могут иметь неэффективное управление, и тем не менее, другие активы могут быть обновлены до более высокого класса с ожиданием увеличения дохода, тем самым увеличивая стоимость.

    Например, в рамках нашей третьей сделки мы приобрели жилой комплекс из 136 квартир за 4 075 000 долларов.Собственность приносила 54000 долларов в месяц в общем доходе, и в течение года мы увеличили доход до 85000 долларов в месяц в результате сочетания повышения арендной платы, заполнения пустующих квартир и увеличения других источников дохода, таких как плата за домашнее животное и опоздание. сборы.

    Для нас это было непросто по нескольким причинам. Во-первых, мы никогда не перемещали недвижимость такого размера. Во-вторых, мы получили значительный отпор со стороны жителей, когда мы начали повышать их арендную плату с 450 долларов в месяц до 595 долларов плюс рубли (Ratio Utility Billing.Мы выставляли счета жителям за коммунальные услуги). Это не очень приятный разговор, когда вы говорите жителю, что квартплата повышается на 40%, но вам нужно это иметь. Но мы поняли, что на эти квартиры по новой цене существует значительный спрос. Мы предлагали превосходный продукт и гораздо лучшее обслуживание клиентов.

    Спустя восемнадцать месяцев недвижимость была оценена на сумму более 6 000 000 долларов, и мы смогли рефинансировать 1 600 000 долларов. Неплохая зарплата! Это подводит нас к третьему способу выплаты зарплаты владельцам квартир…

    Refi & Roll:

    Когда инвестор рефинансирует недвижимость, он либо заменяет долг по собственности новым долгом, либо добавляет дополнительную ссуду.Мы сосредотачиваемся на свойствах, которые неэффективны, или, на сегодняшнем жаргоне, добавляющих ценность, и, как мы уже обсуждали, повышаем NOI для собственности. Это приводит к увеличению стоимости собственности, и мы можем рефинансировать прибыль от собственного капитала. Вот примеры рефинансирования нашей недвижимости:

    Мы придумали термин Refi & Roll, потому что мы рефинансируем недвижимость и ОТПРАВЛЯЕМ выручку в нашу следующую сделку. Мы рано поняли, что если у нас есть терпение к процессу и понимание того, что многосемейность — это долгосрочная игра, то с этим терпением приходит награда.На сумму более 9 000 000 долларов, и это число растет!

    Теперь я знаю, что вы тоже можете это сделать. Сосредоточьтесь на многосемейной жизни и откажитесь от синдрома блестящих предметов, переходя от одной идеи к другой. Как только мы с Джейком сделали это, успех начал входить в нашу жизнь.

    Налоговые льготы:

    Когда мы с Джейком купили нашу первую недвижимость, мы понятия не имели о налоговых льготах, связанных с многоквартирным домом. На мой взгляд, налоговые льготы, наряду с обменом 1031, вызвали бум многоквартирных оценок.Мы можем учитывать демографические данные и готовность населения рассматривать аренду как благоприятный вариант, но нельзя упускать из виду налоговые льготы. Вы всегда слышите, что богатые не платят свою долю налогов, и многие из этих богатых людей вкладывают деньги в многоквартирные дома, чтобы снизить свои налоговые обязательства.

    Мы записали это короткое видео с советником богатого папы Томом Уилрайтом, который обсуждает налоговые преимущества многоквартирной недвижимости и налоговую стратегию разделения затрат:

    Я инвестирую в многоквартирные дома не только из-за налоговых льгот, но они — вишенка на этом горячем мороженом с помадкой!

    Хеджирование инфляции:

    Поскольку правительства во всем мире продолжают печатать деньги, они создают инфляцию, то есть увеличение денежной массы.Инфляция приводит к росту цен. Небольшая инфляция полезна для экономики, но то, что мы наблюдаем в настоящее время, заставляет многих инвесторов беспокоиться о том, куда пойдут цены.

    Мы рассматриваем владение квартирами как средство защиты от инфляции. Что я имею в виду? Например, когда техник по техническому обслуживанию получает выгоду от инфляции за счет увеличения своей зарплаты, из этого следует, что арендная плата вырастет. По мере роста цен в экономике их примеру последовала и арендная плата.

    Другое скрытое преимущество состоит в том, что, поскольку правительства печатали деньги, как пьяные моряки, твердые активы, такие как недвижимость, выиграли от повышения оценок.Еще один способ разбогатеть помещиками во сне!

    Эффект масштаба:

    Основная причина, по которой я пропустила односемейный дом, починила и переворачивала и сразу перешла в многосемейную, заключается в том, что у меня уже была постоянная работа, мой ресторан. Я не хотел создавать новую работу, я стремился создать масштабируемый бизнес и получить эффект масштаба.

    Как владельцы квартир получают выгоду от эффекта масштаба? Я буду использовать нашу первую сделку, недвижимость на двадцать пять квартир в качестве примера, чтобы описать различные преимущества.Первое очевидное преимущество состоит в том, что все двадцать пять единиц были смежными, то есть все они были расположены в одном месте. Не надо бегать по городу, пытаясь собрать арендную плату в двадцати пяти разных местах. Когда вы работаете полный рабочий день и пытаетесь расширить свое портфолио, время является одним из ваших самых важных активов, и возможность посетить один объект вместо двадцати пяти — это хороший шанс.

    Во-вторых, была огромная экономия средств. Один газон, за которым нужно ухаживать, один счет за мусор, который нужно оплачивать, меньше структур в обслуживании, меньше транзакций, которые необходимо выполнить.Экономия была огромной. Какой кошмар — отправить техника по обслуживанию в двадцать пять разных домов, и, поскольку каждый дом индивидуален, сколько времени и энергии уходит на поиск водонагревателя или электрического щита. Квартирный блок — это, по сути, оболочка, и все они одинаковы. Просто время, сэкономленное благодаря тому, что ваш технический персонал ездит по каждому дому, меняет правила игры.

    В-третьих, возможность создать масштабируемый бизнес с несколькими семьями позволила нам уволиться с работы.Приблизительно на отметке в семьдесят пять единиц мы смогли нанять штатных сотрудников и сосредоточиться не только на управлении недвижимостью, но и на управлении активами. Мы смогли нанять многие из низкооплачиваемых задач и сосредоточиться на задачах, которые приносили богатство, таких как поиск сделок и создание систем для ведения бизнеса.

    Отказоустойчивость цикла:

    Теперь вы можете сказать себе, что отказоустойчивость цикла — это не способ, которым платят владельцы квартир. Я согласен с вами, но это способ, которым владельцы квартир остаются конкурентоспособными в условиях спада экономики и могут продолжать расширять свои операции с помощью надежных операций.

    Как многие инвесторы заметили во время этой пандемии, некоторые классы активов, например офисные и торговые, испытывают более сложные условия на рынке. Людям нужно место для жизни, и для многих покупка дома не вариант. Джейк любит говорить, что есть три основные потребности человека:

    Продукты питания, одежда и апартаменты

    Мы записали информативный подкаст с соавтором книги « Большие сдвиги вперед, », Крисом Портером, который исследует демографию страны и изменение жизненных предпочтений.Подкаст необходим всем инвесторам и владельцам бизнеса, которые хотят понять, как демография повлияет на бизнес и покупательские предпочтения в будущем. Нажмите здесь, чтобы прослушать

    WBP — Понимание меняющейся демографии с Крисом Портером

    Крис отлично справляется с задачей, показывая, куда люди мигрируют и как демографические данные влияют на то, что больше людей арендуют, а не владеют домом. Спрос на квартиры будет по-прежнему приводить к росту заполняемости и арендной платы, а владельцы квартир будут продолжать получать зарплату.

    Когда мы только начали свой путь к созданию многоквартирных домов, мы думали, что денежный поток — это единственный способ получить оплату за владение квартирами. Мы не могли ошибиться еще больше, и преимущества владения несколькими семьями способствовали созданию богатства. И мы даже не обсуждали различные предприятия, которые были созданы в рамках многосемейной деятельности, такие как образовательная компания и синдицированная компания.

    Мне бы хотелось услышать, как еще вам платили за владение многоквартирным домом. Оставьте комментарий внизу или напишите мне на gino @ jakeandgino.com.

    Покупка многоквартирного дома: подходит ли это вам?

    Инвестирование в денежный поток — один из ключевых методов достижения богатства, которое в сфере недвижимости чаще всего достигается за счет инвестирования в арендуемую недвижимость. Аренда на одну семью может быть отличным местом для начала, но со временем многие люди решают, что хотят повысить уровень, увеличивая свой денежный поток и чистую стоимость за счет владения жилым комплексом.

    Жилой комплекс относится к категории коммерческой недвижимости и включает в себя любую арендуемую жилую недвижимость с пятью и более квартирами.Многосемейная недвижимость может быть прекрасным вложением в недвижимость, но не для всех. Узнайте о плюсах и минусах владения многоквартирным домом, а также о том, кто лучше всего подходит для инвестирования в несколько семей, чтобы определить, подходит ли это вам вложение.

    Плюсы владения многоквартирным комплексом

    Эффект масштаба

    Экономия масштаба относится к способности распределять затраты по нескольким потокам доходов. Вместо того, чтобы владеть 10 различными объектами жилой недвижимости для сдачи в аренду, чтобы получать денежный поток в размере 10000 долларов в месяц, вы можете владеть одной недвижимостью, у которой есть только одна крыша, один набор налогов на недвижимость, страхование имущества и одно здание, которое нужно поддерживать, при этом обеспечивая ту же сумму арендного дохода.

    Увеличение денежного потока

    Владение многоквартирным домом также позволяет вам увеличивать денежный поток и доход, которые вы зарабатываете, гораздо быстрее, чем вы могли бы получить с помощью сдачи в аренду жилой недвижимости.

    Пониженная подверженность риску

    Одним из самых серьезных препятствий, с которыми сталкиваются владельцы арендной недвижимости, являются свободные места и текучесть арендаторов. Если у вас есть отдельная недвижимость, и она пустует в течение двух месяцев, пока вы убираете ее и повторно выставляете ее в аренду, вы съедаете двухмесячные расходы и снижаете общую прибыль от инвестиций.Когда у вас несколько арендаторов в одном многоквартирном доме, вы распределяете как риски, так и затраты на вакансии.

    Управление

    Управление недвижимостью может быть как плюсом, так и минусом владения многоквартирной недвижимостью. Любая сдаваемая в аренду недвижимость требует определенного уровня управления недвижимостью. Кто-то должен общаться с арендатором, показывать договоры аренды, собирать арендную плату, согласовывать ремонт и размещать вакансии. Когда вы владеете несколькими арендуемыми объектами, вся эта работа становится обременительной, особенно если эти объекты расположены на разных почтовых индексах или рынках.Владение квартирой по-прежнему требует управления, но добавляет удобства, поскольку все квартиры находятся в одном централизованном месте.

    Увеличьте свой собственный капитал

    Владение многоквартирным домом, особенно на дорогих рынках, несомненно, увеличит ваш собственный капитал. Это может дать вам доступ к более выгодным условиям финансирования, эксклюзивным инвестиционным возможностям и в целом помочь вам достичь личных финансовых целей.

    Минусы владения жилым комплексом

    Стоимость

    Одним из самых больших препятствий при покупке жилого комплекса на первых порах является стоимость.Коммерческая недвижимость оценивается на основе дохода, который она приносит или потенциально может принести, а это означает, что стоимость жилого комплекса на большинстве рынков значительно превышает стоимость жилой недвижимости для одной семьи на том же рынке. В то время как вы можете купить жилой дом меньшего размера за 500 000–750 000 долларов, средний или большой жилой комплекс, вероятно, будет стоить более 1 миллиона долларов. Стоимость будет варьироваться в зависимости от возраста здания и типа собственности (например, жилой комплекс A, B или C).

    Финансирование

    Финансирование многоквартирного комплекса, как правило, проще, чем получение финансирования для сдачи в аренду одной семьи, потому что существует несколько источников дохода, помогающих покрыть расходы, но получить ссуду все равно может быть сложно, в зависимости от вашего опыта в инвестирование в недвижимость и ваш баланс.

    Большинство традиционных кредиторов потребуют крупный первоначальный взнос, по крайней мере, 20% или более, а также проанализируют эффективность и потенциал активов в дополнение к вашему личному состоянию и инвестиционному профилю.Если у вас нет денег для инвестирования, вам, вероятно, придется объединиться в синдикат, когда вы объединяете деньги от нескольких инвесторов для приобретения недвижимости. Чтобы сделать это должным образом, требуются значительные предварительные вложения и уменьшится денежный поток и доходность недвижимости, поскольку вы будете делиться частью своего положительного денежного потока и прибыли со своими партнерами.

    Кроме того, кредит на квартиру обычно имеет более высокую процентную ставку, которая может быть фиксированной, но чаще регулируется.Сроки также короче, чем у традиционного ипотечного кредита, от 5 до 20 лет, и они обычно сопровождаются воздушным шаром, который потребует от кредитора в конечном итоге продать недвижимость или рефинансировать, когда появится воздушный шар.

    Все яйца в одной корзине

    Когда вы владеете одним объектом дохода, вы кладете все яйца в одну корзину — вы увеличиваете риск колебаний рынка, поскольку весь ваш доход поступает от одного объекта недвижимости . Что произойдет, если дом сгорит, крупный поставщик рабочих мест в этом районе объявит о банкротстве и значительная часть ваших арендаторов потеряет работу, или если рост новостроек снизит спрос на жилье и, в свою очередь, стоимость вашего многоквартирного дома? Владение несколькими инвестиционными объектами недвижимости на разных рынках или в разных классах активов диверсифицирует ваш инвестиционный портфель.

    Кому подойдет владение жилым комплексом?

    Владение многоквартирным домом дает ряд преимуществ, но требует времени и усилий. Даже если вы решите нанять стороннего менеджера для наблюдения за жилым комплексом за вас, вы, как владелец квартиры, по-прежнему несете ответственность за управление этим человеком, обеспечивая управление зданием в соответствии с вашими стандартами и достижение максимальной прибыльности. Если вы занятой профессионал, у которого нет времени даже на наблюдение за инвестициями, маловероятно, что владение жилым комплексом — правильный шаг для вас.

    Кроме того, если вы только начинаете работать в сфере недвижимости и не имеете большого опыта или капитала, готового к развертыванию, инвестирование в квартиры, вероятно, не лучшее место для начала. Смочите ноги как арендодатель и посмотрите, нравятся ли вам роли и обязанности в работе. Перед переездом в коммерческую недвижимость увеличьте свой собственный капитал, кредитный рейтинг и доступные инвестиционные средства.

    Между тем, есть способы участвовать в владении жилым комплексом без необходимости владеть им самому: покупка акций многосемейного инвестиционного фонда недвижимости (REIT) или, если вы аккредитованный инвестор, инвестирование в краудфандинговый фонд жилой дом.

    В конечном итоге все зависит от того, кем вы являетесь как инвестор, от времени, которое вы можете посвятить своим инвестициям, и от ваших финансовых целей.

    Инвестор, владеющий 4000 квартир, объясняет, почему многоквартирная недвижимость — лучшая инвестиция, которую он сделал

    Грант Кардоне На мой взгляд, недвижимость — лучший способ приумножить богатство. Если вы хотите стать супербогатым, займитесь недвижимостью — но я говорю не только о недвижимости.

    Недавно я написал статью, в которой объяснил, почему покупать дом для лохов. Дом — это не вложение, потому что он не приносит вам ежемесячных выплат — вы должны его платить.

    Для меня это пассив, а не актив. Дом не только делает вас менее мобильным, но и связывает ваши деньги, так что вы не можете использовать их в качестве реальных активов.

    Есть много признаков того, что инвестиции в многоквартирные дома останутся высокими:

    • 75 миллионов бэби-бумеров выйдут на пенсию
    • Многие из сегодняшних жилых комплексов могут быть преобразованы в пенсионные сообщества в будущем
    • Многие миллениалы рады Я не покупаю дома
    • Строительство новых квартир становится все дороже

    Ваша первоначальная задача — получить первоначальный взнос.Как только вы это сделаете, получить ссуду на многосемейную квартиру будет легче, чем на любую другую недвижимость. Многосемейная семья — это самый простой способ разбогатеть, когда вы в игре. Сегодня я могу зайти в Интернет и найти недвижимость из 49 квартир по цене 35 000 долларов за единицу с 8% -ным пределом (доходность инвестиций, основанная на доходе, который, по прогнозам, будет приносить недвижимость) за 1 750 000 долларов.

    Если вы заплатите по этой сделке наличными в размере 1,750,000 долларов, вы получите 140,000 долларов в год после вычета расходов. При выплате 450 000 долларов и финансировании 1 300 000 долларов выплата долга составит 78 000 долларов в год.Это принесет вам денежный поток в размере 62 000 долларов в год. Этого нельзя сделать с домом.

    Мне позвонил парень на мое шоу «Зона Кардоне» и сказал, что ему принадлежит 100 000 долларов в доме с тремя спальнями с семьей из пяти человек. Я быстро поискал в Интернете недвижимость для этого звонящего и наткнулся на 20-квартирное здание за 179 000 долларов с ставкой капитализации 15%. Он будет платить 48000 долларов в год по ипотеке, а доход составит 22000 долларов в год. Он платит за дом, в котором живет сейчас, но многоквартирное здание приносит доход сверх ипотеки.

    Для подавляющего большинства людей колледж никогда не ведет к богатству, как и дом. Если ваша цель — накопить 300 000 долларов капитала за 30 лет, то покупка дома — это способ сохранить свои деньги так же, как на сберегательном счете или под матрасом. Если вы хотите использовать свои деньги и приумножить богатство, покупка дома — не лучший вариант.

    Когда я был в Хьюстоне, я попробовал заняться инвестиционным жильем. Мой арендатор уехал, и у меня были проблемы с заполнением дома снова. Если у вас есть здание на 16 квартир, даже если пара пустует, вы все равно можете заставить его работать.Чем больше дверей, тем лучше.

    В конце концов я купил свои первые квартиры еще в начале 90-х, сделка на 38 квартир за 1,9 миллиона долларов, потратив 350 тысяч долларов. Я искал рынок, где не разрешают строительство, и где разрешение на строительство стоит дороже, чем существующие здания. В то время в Сан-Диего разрешение на одну установку стоило 28 000 долларов. Я покупал единицы за 70 000 долларов. Итак, чтобы построить новый, потребуется 28 000 долларов за лист бумаги, и вы даже не вставили гвоздь или гвоздь в кусок цемента.

    Квартиры в районе Сохо Нью-Йорка. Flickr / нечеткие изображения

    Если вы правильно подойдете к созданию многосемейной семьи, то в течение следующего десятилетия это может быть лучшим вложением в вашу жизнь — и я вложу свои деньги туда, где мне хочется. Сейчас у меня почти 4000 квартир, и скоро их будет более 5000. Они не строят достаточно многоквартирных домов, чтобы удовлетворить спрос.Согласно статье 2015 года в The New York Times, в среднем с 2004 года ежегодно появляется 770 000 новых домохозяйств, снимающих жилье.

    Инвестирование в недвижимость может дать вам возможность использовать заемные средства — покупка на сумму 400 000 долларов США может быть приобретена за 25% от цены, что позволяет вам использовать 100 000 долларов США для управления стоимостью собственности в 4 раза. Приносящие доход инвестиции в недвижимость также могут обеспечить отличную оценку стоимости. Недвижимость обычно увеличивается в цене, когда чистый операционный доход от собственности увеличивается за счет увеличения арендной платы и эффективного управления имуществом.Также существуют налоговые льготы и хеджирование от инфляции.

    Если вы хотите заниматься многоквартирной недвижимостью, начните с минимум шестнадцати квартир, избегайте односемейных резиденций и квартир и покупайте многоквартирные дома только по одному адресу.

    Если вам трудно получить достаточно дохода, чтобы накопить достаточно для значительного первоначального взноса, посетите Cardone University сегодня. Создавая богатство, вы должны иметь доход, прежде чем сможете инвестировать. Инвестируйте в себя сегодня, чтобы завтра было во что вложить большие деньги.

    Грант Кардон — американский предприниматель, автор бестселлеров New York Times, спикер и мотиватор. Его книги, аудиопакеты и семинары предоставляют людям любого профессионального образования практические инструменты, необходимые для построения собственной экономики на пути к истинной свободе. С 2008 года он является автором четырех книг, в том числе бестселлера New York Times «Если вы не первый, то последний», а также является одним из ведущих авторов Fox News, CNBC, MSNBC, The Huffington Post и Entrepreneur.

    .

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *