Снять коммерческую недвижимость: Доступ ограничен: проблема с IP

Спасибо нашим инвесторам из рейтинг казино

В настоящее время не факт, что иметь собственную коммерческую недвижимость — обеспечить себе успешность в бизнесе. Выгодной может быть и аренда помещений, в том числе и с коммерческой точки зрения. Например, снимая торговые площади в известном торговом центре, вы одномоментно повышаете и престижность своих торговых площадей. Эти торгово-развлекательные комплексы или центры уже имеют свою аудиторию, к которой вы гармонично получаете доступ для своих товаров или услуг.

Ещё одним преимуществом такой аренды является хорошо отлаженная инфраструктура крупных торговых объектов. Вам не придется думать о ремонте в помещении, платить за свет и отопление, линии связи. Помимо этого, в крупных торговых комплексах имеется возможность предоставления своим арендаторам складских помещений, мест для рекламы, мероприятий по охране. Во всех отношениях, чтобы расширить дело, дать новый виток развитию своего бизнеса, сети реализации, аренда может быть весьма выгодна.

В аренду сейчас можно оформить любой объект недвижимости: жилой дом, квартиру, склад или офис. Агентство недвижимости «Византия» обладает самой полной базой предложений недвижимости в Самаре среди всех региональных представителей этого сегмента рынка. У нас вы сможете арендовать и самую скромную «хрущёвку», и самое элитное жильё в центре Самары, и самый представительный и престижный офис, и выгодно расположенные торговые и коммерчески выгодные объекты недвижимости. Таких вариантов – сотни!

При этом наши сотрудники осуществляют оперативный поиск подходящих вариантов объектов недвижимости, обладающих самыми выгодными условиями аренды. У нас же вам будет оказана помощь в оформлении документации арендования. Мы даём гарантию на то, что никаких неприятностей или осложнений у вас не случится. При этом мы взимаем оплату не с момента подписания договора, а по факту вселения в квартиру.

Для тех, кто сдаёт своё жильё или любой объект недвижимости в аренду, нами предлагается оперативный поиск потенциальных арендаторов, обеспечивая выгодные условия договора. Для собственников жилья наши услуги бесплатны. Сотрудничество с нами ограждает вас от ненужных встреч и переговоров, от нежелательных арендаторов.

Вам надо сдать объект жилой или коммерческой недвижимости?

Все, что вам нужно сделать – это обратиться в агентство недвижимости «Византия»!

Руководство по запросам на снятие арендной платы и другим вопросам арендатора / арендодателя коммерческой недвижимости

Пандемия COVID-19 продолжает мешать общественному здравоохранению и экономической деятельности во всем мире. Хотя все эффекты вируса еще предстоит увидеть, профессионалы в области коммерческой недвижимости должны быть готовы к тому, что может быть трудным временем.

Отношения между арендаторами и арендодателями будут нарушены, поскольку миллионы людей укрываются на месте, тысячи предприятий закрывают свои двери, а U.Южная экономика столкнулась с самой большой проблемой со времен Великой рецессии 2007-2009 годов.

При участии инструкторов Института CCIM Синтии Шелтон, CCIM, и Марка Сайперта, CCIM, а также Capital Rivers Commercial мы собрали некоторые ресурсы, которые помогут вам разобраться в потенциальных проблемах между арендаторами, арендодателями и кредиторами.

Как арендодатели могут ответить

Поскольку торговые точки по всей стране закрываются, это только вопрос времени, когда арендаторы обратятся к арендодателям по поводу переговоров об арендной плате. Когда бизнес внезапно закрывается, даже если это временно, арендатор не может производить арендную плату, а это означает, что у арендодателя могут возникнуть трудности с выплатой ипотеки (если она есть).В этой ситуации нет победителей. Вот несколько жизнеспособных альтернатив для смягчения этой проблемы:

• Снижение арендной платы. Арендодатель может уменьшить арендную плату арендатора на часть или весь срок, оставшийся до срока аренды. Обычные формы снижения арендной платы — это уменьшение базовой арендной платы, операционных расходов или того и другого. Что касается розничной торговли, то можно преобразовать базовую арендную плату в процентную арендную плату.
• Отсрочка аренды. В этом случае арендодатель может отсрочить часть арендной платы арендатора, но потребует от него погашения отложенной арендной платы в более позднее время либо единовременно, либо путем увеличения последующих платежей.Вариантом отсрочки аренды может быть ограничение или установление базового года операционных расходов на короткий или длительный период времени.
• Скидка на аренду. Если арендатор значительно просрочил платежи по арендной плате, арендодатель может согласиться простить определенную сумму просроченной арендной платы, если арендатор после этого останется текущим.
• Конверсия займа. Вместо того, чтобы уменьшать просроченную арендную плату, домовладелец может согласиться преобразовать просроченную арендную плату в ссуду, подлежащую выплате в течение долгого времени.Однако арендатор продолжит вносить текущую арендную плату. Затем ссуда подтверждается векселем, который не выполняет обязательств по договору аренды.
• Заявление о депозите. Если арендодатель держит залог, эта сумма может быть зачислена в счет текущих обязательств арендатора.
• Субаренда. Привлечение нового арендатора (части или всей арендуемой площади) может уменьшить или отменить обязательства по аренде, заменив доход арендодателя.

Как арендаторы могут ответить

• Просмотрите свой договор аренды, чтобы увидеть, является ли ваша арендная плата просто базовой арендной платой или она включает сквозные расходы. Насколько велики эти расходы и будут ли они увеличиваться?
• Когда заканчивается ваша аренда? Какие варианты продления доступны?
• Что составляет неисполнение договора аренды? Какие инструменты доступны арендодателю в таком случае (штрафы, выселение, проценты и т. Д.)?
• Есть ли у вашего арендодателя залог? Если да, то сколько это стоит?
• Пересмотреть операционные ковенанты и условия совместной аренды.
• Поговорите со своим страховым агентом, чтобы узнать, какое страховое покрытие обеспечивает каждая сторона. Знайте свои варианты подачи иска по существующей страховке.
• Включает ли договор аренды действие форс-мажорных обстоятельств, освобождающих от действий стороны из-за внешних обстоятельств?
• Изучите правительственные программы помощи, которые могут быстро появиться, для налоговых льгот, доступа к кредитам, смягчения ограничений / правил и т. Д.
• Подумайте о том, чтобы проконсультироваться с юристом, чтобы узнать ваши варианты ограничения ваших финансовых обязательств.
• Исходя из нашего текущего финансового положения, определите, какие уступки вам потребуются от арендодателя как в лучшем, так и в худшем сценарии, связанном с COVID-19.
• Свяжитесь с арендодателем и подробно опишите, как пандемия COVID-19 повлияла на ваш бизнес. Организуйте встречу и будьте готовы с данными к открытому разговору для определения решения или комбинации решений.
• Чтобы узнать о дополнительных ресурсах для арендаторов, посетите Capital Rivers Commercial’s Ресурсы сообщества и помощь в условиях COVID-19.

Изучение проблем, стоящих перед различными секторами рынка

• Розничная торговля: Розничная торговля ожидает неоднозначную реакцию на этот экономический спад. Витрины, продающие товары первой необходимости, такие как Walmart, CVS и продуктовые магазины, будут процветать, в то время как рестораны, где можно пообедать, например, могут оставаться закрытыми в обозримом будущем.
• Гостеприимство: Неудивительно, что национальные меры по борьбе с пандемией подрывают уровень гостеприимства.Главный экономист Института CCIM К.С. Конвей рекомендует тем, кто работает в этом секторе, задать себе несколько основных вопросов. «Тем, кто владеет объектами гостеприимства и инвестирует в это пространство, вам нужно сделать шаг назад и подумать о том, что привело вас к этому типу недвижимости. Почему? Куда вы входили в этот конкретный период? На рынке была почти рекордная выручка на доступную комнату, среднесуточную заполняемость и арендные ставки. … Независимо от того, являюсь ли я гостиничным агентством REIT, владельцем отеля или у меня есть недвижимость, я хочу договориться со своими кредиторами о реструктуризации долга.”
• Офис: Рынок аренды офисов, вероятно, пострадает в краткосрочной перспективе из-за COVID-19, поскольку увольнения уменьшают общую потребность арендаторов в площадях и, во многих случаях, отменяют планы расширения, которые у них, возможно, были. Кроме того, арендаторам, остающимся на рынке дополнительных площадей, будет сложно осмотреть недвижимость. Противодействие офисным работникам открытой офисной среде, вероятно, усилится, поскольку в открытой среде болезнь передается легче.Многие работодатели уже осознали, что в условиях конкуренции за привлечение и удержание лучших талантов вытеснение работников во все более ограниченные пространства не является устойчивой стратегией. Теперь упор на социальное дистанцирование и надлежащие методы здравоохранения — продолжающийся в некоторой степени даже после того, как кризис прошел — может помочь обратить вспять тенденцию к уплотнению, с меньшим общим пространством и меньшим количеством рабочих на арендованный квадратный фут.
• Многосемейный сектор: Аналогичным образом, многоквартирный сектор может столкнуться с серьезными потрясениями по мере роста безработицы.В закрытых компаниях работают люди, которым теперь будет сложно платить за аренду. Аналогичная ситуация и с розничной торговлей, только в этом случае арендатор — это физическое лицо или семья, потерявшие источник дохода. Что характерно, Фредди Мак объявил общенациональный план помощи заемщикам и резидентам, проживающим в многоквартирных домах.
• Industrial: Industrial, тем временем, находится в двоякой ситуации, как и в секторе розничной торговли. Например, продуктовые и медицинские товары разлетаются с полок, поэтому недвижимость в этой цепочке поставок активно развивается.Но другие отрасли промышленности могут пережить тяжелые времена, в зависимости от того, в каких сферах национальной экономики замедлится или остановится.

Перспектива кредитора

Предоставление ссуды и меры реагирования коммерческой недвижимости на пандемию COVID-19
Помощь по ссуде — еще один насущный вопрос. Commercial Investment Real Estate Журнал «» составил контрольный список для облегчения ссуды и краткие вопросы и ответы, в которых подробно излагается точка зрения одного портфельного менеджера на ситуацию в целом.

Просмотр статьи

A Legal Perspective

Чтобы получить юридическую информацию о коммерческой аренде и кризисе COVID-19, ознакомьтесь с «COVID-19 в США: коммерческая аренда — обязательства по аренде в Соединенных Штатах» от Bryan Cave Leighton Paisner LLP. Обратите внимание: этот документ представляет собой общее резюме и предназначен только для информационных / образовательных целей. Он не претендует на полноту и не является юридической консультацией. Прежде чем предпринимать какие-либо действия или воздерживаться от них, всегда следует обращаться за конкретной юридической консультацией.Совместное использование избранных ресурсов Институтом CCIM не является продвижением этой организации или компании.

Дополнительные ресурсы см. На странице ресурсов и рекомендаций Института CCIM по коронавирусу (COVID-19).

Как арендовать коммерческую недвижимость | Home Guides

Получение коммерческой недвижимости в аренду — более сложный процесс, чем получение квартиры или дома.Коммерческая аренда длятся дольше, чем жилая недвижимость, и не предусматривает стандартной аренды. Кроме того, более длительные сроки аренды и специальные дополнения означают дополнительные детали, которые могут сбить с толку нового арендатора. Чтобы избежать проблем, воспользуйтесь услугами опытного юриста по недвижимости при покупке коммерческой недвижимости в аренду.

Узнайте точные потребности и требования к собственности, а также продолжительность пребывания. Аренда коммерческой недвижимости может иметь длительный срок, в отличие от квартиры.Если вы не ищете 10-летнюю аренду, найдите место, которое предлагает более короткий срок от трех до пяти лет.

Найдите брокера с достаточным опытом работы на рынке коммерческой недвижимости. Если вы ищете место, подходящее, например, для модного бутика, поговорите с брокером, который знает отрасль и может найти подходящую недвижимость. Некоторые брокеры работают с большими площадями, а другие специализируются на небольших площадях. Внимательно изучите набор свойств брокера, чтобы узнать, подходит ли он для ваших нужд.

Спросите, предоставляет ли владелец недвижимости услуги по управлению на месте. Иногда возникает ситуация, когда на месте оказывается менеджер. Управление на месте означает более быстрый ремонт и лучшие условия для арендаторов здания.

Спросите о доступных удобствах для арендаторов. Согласно All Business, некоторые арендодатели предоставляют новым арендаторам услуги по ремонту, бесплатные парковочные места или пособие на переезд. Эти полезные льготы экономят время и деньги при разработке нового сайта или бизнеса.

Изучите договор аренды, при необходимости воспользовавшись услугами юриста. Подробно ознакомьтесь с условиями и попросите объяснений, если что-то сбивает с толку. Ищите формулировки о повышении арендной платы и плате за обслуживание, чтобы избежать неожиданностей в будущем.

Прочтите и поясните все существующие условия субаренды. Полезно знать, можете ли вы сдать недвижимость в субаренду в случае внезапного переезда или закрытия бизнеса. Если такой пункт отсутствует, попросите менеджера или арендодателя включить его в договор аренды.

Подготовьте план выхода на случай внезапного закрытия или чрезвычайной ситуации. В случае, если вам необходимо съехать до истечения срока аренды, определите штрафы за нарушение условий аренды. В договор аренды должны быть включены инструкции по расторжению договора в ситуациях с указанием причины или без нее. Обратитесь к адвокату, если вы не являетесь экспертом в юридических вопросах.

Собрать и принести необходимые документы для подписания договора аренды. В зависимости от бизнеса вам необходимо иметь лицензию, удостоверение личности, регистрацию бизнеса и других деловых партнеров или владельцев.Имейте под рукой заверенный чек на сумму депозита. Убедитесь, что у вас есть копии каждого документа.

Ссылки

Ресурсы

Биография писателя

Джиджи Старр — внештатный писатель моды. Ранее она работала редактором крупного онлайн-блога о моде и имеет более чем десятилетний опыт работы за кулисами в индустрии красоты и высокой моды. Она работала в таких компаниях, как всемирно известная театральная гастрольная компания, и на таких мероприятиях, как Mercedes-Benz N.Y.C. Неделя моды.

Полная разбивка видов коммерческой аренды

Коммерческая аренда — это юридически обязывающее соглашение, заключаемое между домовладельцем и бизнес-арендатором.

Хотя соглашения могут быть заключены представителями со стороны арендодателя или арендатора (или обоих), в конечном итоге именно владелец / арендодатель подписывается как арендодатель , а арендатор подписывает как арендодатель .

Договор аренды по существу предоставляет арендатору определенный набор прав, связанных со зданием, помимо возможности просто занимать место в этом здании.

Важнейшим фактором, определяющим эти права, обычно будет тип аренды, согласованный между арендатором и домовладельцем.

Для владельцев собственности и предприятий преимущества различных типов аренды могут существенно различаться в зависимости от типа бизнеса, местоположения и намерений владельца.

Здесь мы рассмотрим различные типы коммерческой аренды и типичные условия, которые сопровождаются соглашением.

Виды коммерческой аренды

1.Единая чистая аренда

Чистая аренда , пожалуй, наиболее распространенная форма договора коммерческой аренды.

При чистой аренде арендатор несет ответственность за базовую арендную плату, плюс дополнительных расходов, связанных с недвижимостью.

Это может включать в себя одну или несколько дополнительных расходов, в том числе:

• • Коммунальные услуги
  • Страхование
  • Имущество / обслуживание зданий

Это похоже на аренду дома на одну семью: владелец платит ипотеку, а арендатор платит арендную плату собственнику, а затем несет ответственность за оплату собственных коммунальных услуг, организацию технического обслуживания и т. Д.

Но чистая аренда бывает разных форм с разными уровнями ответственности арендатора.

Однократная чистая аренда , иногда именуемая «N» аренда, является простейшей формой чистой аренды.

При единой сетевой структуре арендатор платит арендную плату и налог на имущество, связанные с арендуемой им площадью.

Одинарная чистая аренда — одна из менее распространенных структур аренды коммерческой недвижимости.

Одна из единственных причин, по которой арендодатель будет использовать единовременную чистую аренду вместо валовой аренды, заключается в обеспечении своевременной уплаты налогов на недвижимость.

При единовременной чистой аренде домовладелец собирает средства, используемые для уплаты налогов на недвижимость, а затем они могут платить налоги непосредственно городу.

2. Двойная чистая аренда

Двойная чистая аренда, или «NN» аренда, возлагает на арендатора ответственность за базовую арендную плату, налоги на имущество и стоимость страхования здания.

При таком соглашении арендодатель несет ответственность за коммунальные услуги, техническое обслуживание и другие связанные с этим расходы. Двойная чистая аренда часто используется в многоквартирных домах.

Таким образом, арендодатель несет расходы по структурным вопросам от имени всех арендаторов. Арендодатель обычно пропорционально распределяет налоги на недвижимость и страхование здания для каждого арендатора на основе их общей арендованной площади в квадратных футах.

3. Тройная аренда

Вероятно, фаворит среди коммерческих арендодателей — тройная чистая аренда, или аренда «NNN», возлагает на арендатора ответственность за большую часть расходов, включая базовую арендную плату, налоги на недвижимость, страхование, коммунальные услуги и техническое обслуживание.

Сюда входит даже стандартный ремонт недвижимости, связанный с рассматриваемым коммерческим помещением.

Например, если крыша протекает, арендатор в аренде NNN должен будет заплатить за ее ремонт. Учитывая расходы, которые несет арендатор при аренде NNN, базовая арендная плата обычно ниже из расчета на квадратный фут.

Арендованные объекты недвижимости NNN часто принадлежат инвесторам, которые предпочитают более сдержанный подход к управлению.

4. Чистая аренда под залог

Обязательная чистая аренда — это разновидность аренды NNN, при которой на арендатора возлагаются все мыслимые риски, связанные с недвижимостью.

Например, если собственность загорится из-за неисправности электричества, арендатор будет нести ответственность за восстановление и должен будет продолжать платить арендную плату арендодателю тем временем.

Договоры аренды без залога не могут быть прекращены до истечения срока их действия ни по какой причине. Некоторые домовладельцы используют чистую аренду с залогом, чтобы защитить себя от арендаторов, ищущих льготы по аренде в случае капитального ремонта конструкции, необходимого по договору аренды NNN.

5.Аренда с полным комплексом услуг

Аренда с полным комплексом услуг — это договор, при котором арендатор платит фиксированную арендную плату каждый месяц. Арендодатель несет ответственность за покрытие всех других расходов, в том числе связанных с эксплуатацией и техническим обслуживанием.

Затраты на эксплуатацию и техническое обслуживание обычно включают страхование, коммунальные услуги, управление, а также государственные и местные налоги. Рассмотрим полную аренду с полным комплексом услуг, аналогичную курорту «все включено» — заплатите одну фиксированную плату, а остальные удобства включены.

6.Модифицированная валовая аренда

Модифицированная валовая аренда аналогична валовой аренде с полным спектром услуг с одним важным исключением — этот тип аренды возлагает на арендатора ответственность за любое дополнительное увеличение операционных расходов владельца здания сверх затрат, рассчитанных в базовом году аренды.

Итак, если город повысит налоги на недвижимость, можно ожидать, что арендатор заплатит часть увеличения.

7. Процентная аренда

Аренда под процентов — это вид коммерческой аренды, который чаще всего используется ресторанами и предприятиями розничной торговли.

При процентной аренде ожидается, что арендатор будет платить базовую арендную плату — или минимальную сумму арендной платы — в дополнение к проценту от валового дохода бизнеса. Следовательно, арендная плата рассчитывается как:

Базовая арендная плата +% валовой прибыли = арендная плата

Процент должен быть согласован обеими сторонами заранее.

Процент аренды часто рассчитывается с использованием так называемой «естественной точки останова». При этом типе коммерческой аренды естественная граница рассчитывается путем деления базовой арендной платы на согласованный процент.

Затем рассчитывается процентная ставка арендной платы, подлежащая уплате арендатором, путем деления процента на годовую базовую арендную плату.

Вот пример процентной аренды в действии…

Владелец торгового центра подписывает договор процентной аренды с национальным мебельным магазином. Мебельный магазин — это якорь торгового центра. Мебельный магазин платит ежегодную базовую арендную плату в размере 500 000 долларов.

Они соглашаются с тем, что арендатор будет платить процентную арендную плату, равную 5% сверх естественной контрольной точки, в данном случае: 500 000 долларов США / 5%.

Получается 10 000 000 долларов. Если у мебельного магазина валовая выручка, например, составляет 12 500 000 долларов в год, то мебельный магазин будет платить дополнительно 125 000 долларов в качестве арендной платы в этом году.

Мы получаем это число, взяв сумму, превышающую естественную точку останова — или 2 500 000 долларов — и умножив ее на 5%, что равняется 125 000 долларов.

Есть и другие способы установить процент аренды. Например, домовладелец может согласиться устанавливать арендную плату исключительно в процентах от валовой выручки.

Эта практика более распространена при использовании краткосрочной аренды или при подписании договора коммерческой аренды с начинающим бизнесом, который не может изначально гарантировать определенный уровень продаж.

Его также можно использовать, когда компания пережила несколько тяжелых лет (скажем, из-за рецессии) и ожидает, что в ближайшие годы бизнес значительно вырастет.

В этом сценарии бизнес может быть не в состоянии платить высокую базовую арендную плату, но может предлагать более высокий процент продаж по мере роста бизнеса.

Типовые условия коммерческой аренды

Срок коммерческой аренды может варьироваться.

Некоторые договоры аренды заключаются на помесячной основе, что особенно актуально при работе с небольшой коммерческой недвижимостью. Остальные имеют условия аренды на 30+ лет.

Это действительно зависит от характера собственности, размера бизнеса и того, как долго предприятие работает.

При этом коммерческая аренда обычно принимает одну из следующих форм:

Фиксированная дата окончания

Аренда с фиксированной датой окончания дает каждой стороне уверенность в том, когда договор аренды закончится.

Все условия аренды остаются неизменными в течение этого периода, и ни одна из сторон не должна уведомлять другую до прекращения аренды. Аренда просто заканчивается в конце этого периода.

Структура некоторых договоров аренды предусматривает автоматическое продление по истечении определенного периода, если одна из сторон не уведомит другую заранее.

Например, владелец парикмахерской может подписать годовой договор аренды с автоматическим продлением 1 января каждого года.

Условия аренды остаются в силе (включая арендную плату), если договор аренды не будет пересмотрен.

Где-то между арендой с фиксированной датой окончания и автоматически возобновляемой арендой находится вариант аренды.

В этом виде договора коммерческой аренды арендатор соглашается занимать помещение на определенный срок.

В конце этого периода арендатору предоставляется возможность продлить аренду на определенный срок на уже согласованных условиях.

Например, компания, занимающаяся разработкой программного обеспечения, может подписать 5-летний договор аренды помещения в офисном здании с возможностью продления аренды еще на 5 лет после истечения первоначального срока аренды.

Арендодатель обычно включает в себя эскалатор арендной платы, чтобы, если компания-производитель программного обеспечения соглашается продлить аренду, арендодатель получит выгоду от увеличения арендной платы.

Это создает предсказуемость и гибкость для обеих сторон.

Анализ и понимание коммерческих арендаторов с помощью информации о собственности

Тип аренды коммерческой недвижимости также может немного рассказать вам о намерениях арендатора.

С помощью Reonomy Property Intelligence вы можете идентифицировать арендаторов в коммерческих зданиях по типу или имени, а затем получить доступ к контактной информации владельцев недвижимости.

Property Intelligence позволяет быстро находить арендаторов, помещения или и то, и другое.

При анализе отдельной собственности вы можете увидеть список активных арендаторов в собственности, а также некоторую контактную информацию лиц, связанных с бизнесом, и контактную информацию владельцев собственности.

Для получения более подробной информации вы можете посмотреть видео ниже или прочитать о данных клиента Reonomy.

Каким бы ни был случай и какой бы тип аренды ни был в настоящее время заключен в коммерческий арендатор, может быть чрезвычайно полезно понять все, что касается процесса коммерческой аренды и его участников.

ГЛАВА 93. КОММЕРЧЕСКИЕ АРЕНДЫ

 
 КОД ИМУЩЕСТВА 
 
 НАЗВАНИЕ 8.АРЕНДОДАТЕЛЬ И АРЕНДАТОР 
 
 ГЛАВА 93. КОММЕРЧЕСКИЕ АРЕНДЫ 
 
 Сек. 93.001. ПРИМЕНИМОСТЬ ГЛАВЫ. (а) Данная глава применяется только к отношениям между арендодателями и арендаторами коммерческой арендуемой собственности. 
 
 (b) Для целей данной главы «коммерческая арендуемая недвижимость» означает арендуемую недвижимость, которая не охвачена главой 92. 
 
 Добавлен Законами 1989 г., 71-й лег., Гл. 687, п. 2, эфф. 1 сентября 1989 г .; Акты 1989 г., 71-й лег., Гл. 689, п. 2, эфф. Сентябрь1, 1989. 

 
 сек. 93.002. ПРЕРЫВАНИЕ КОММУНАЛЬНЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ, ИЗВЛЕЧЕНИЕ ИМУЩЕСТВА И ИСКЛЮЧЕНИЕ КОММЕРЧЕСКОГО АРЕНДАТОРА. (a) Арендодатель или агент арендодателя не могут прерывать или вызывать прерывание коммунальных услуг, оплаченных непосредственно коммунальной компании арендатором, за исключением случаев, когда прерывание является результатом добросовестного ремонта, строительства или чрезвычайной ситуации. 
 
 (b) Арендодатель не может снимать крышку люка двери, окна или чердака, а также замок, защелку, петлю, стержень петли, дверную ручку или другой механизм, связанный с дверью, окном или крышкой люка чердака, из помещений, сданных в аренду. арендатор или вывозить мебель, приспособления или приборы, предоставленные арендодателем, из помещений, сданных в аренду арендатору, если арендодатель не удаляет объект для добросовестного ремонта или замены.Если арендодатель удаляет какой-либо из предметов, перечисленных в этом подразделе, для добросовестного ремонта или замены, ремонт или замена должны быть выполнены незамедлительно. 
 
 (c) Арендодатель не имеет права намеренно препятствовать арендатору войти в арендованное помещение, кроме как в судебном порядке, если исключение не является следствием: 
 
 (1) добросовестного ремонта, строительства или чрезвычайной ситуации; 
 
 (2) вывоз содержимого покинутого арендатором помещения; или 
 
 (3) замена дверных замков арендатора, который не уплатил хотя бы часть арендной платы.
 
 (d) Предполагается, что арендатор покинул помещение, если товары, оборудование или другое имущество в сумме, достаточно существенной, чтобы указать на вероятное намерение покинуть помещение, удаляются или были удалены из помещения, а также перемещение не входит в обычную деятельность арендатора. 
 
 (e) Арендодатель может вывезти и оставить на хранение любое имущество арендатора, которое остается в заброшенных помещениях. В дополнение к другим правам арендодателя, арендодатель может распорядиться хранимой недвижимостью, если арендатор не потребует права собственности в течение 60 дней после даты хранения собственности.Арендодатель должен доставить арендатору заказным письмом по последнему известному адресу арендатора уведомление о том, что арендодатель может распоряжаться имуществом арендатора, если арендатор не потребует недвижимость в течение 60 дней после даты хранения собственности. 
 
 (f) Если домовладелец или агент арендодателя меняет дверной замок арендатора, который просрочил уплату арендной платы, арендодатель или агент должны разместить письменное уведомление на входной двери арендатора с указанием имени и адреса или номера телефона физическое лицо или компания, у которых может быть получен новый ключ.Новый ключ требуется предоставлять только в обычные рабочие часы арендатора и только в том случае, если арендатор платит просроченную арендную плату. 
 
 (g) Если арендодатель или агент арендодателя нарушают этот раздел, арендатор может: 
 
 (1) либо восстановить владение помещением, либо расторгнуть договор аренды; и 
 
 (2) взыскать с арендодателя сумму, равную сумме фактических убытков арендатора, арендной платы за один месяц или 500 долларов, в зависимости от того, что больше, разумных гонораров адвоката и судебных издержек за вычетом просроченной арендной платы или других сумм, на которые Арендатор несет ответственность перед домовладельцем.
 
 (h) Договор аренды заменяет этот раздел до степени любого конфликта. 
 
 Добавлен Законами 1989 г., 71-й лег., Гл. 689, п. 2, эфф. 1 сентября 1989 г. С поправками, внесенными законами 1993 г., 73-й лег., Гл. 44, п. 1, эфф. 1 сентября 1993 г. 

 
 сек. 93.003. ПРАВО КОММЕРЧЕСКОГО АРЕНДАТОРА НА ВСТУПЛЕНИЕ ПОСЛЕ НЕЗАКОННОЙ БЛОКИРОВКИ. (a) Если домовладелец заблокировал арендатора арендованного помещения в нарушение Раздела 93.002, арендатор может восстановить право владения помещением, как это предусмотрено этим разделом.
 
 (b) Арендатор должен подать в суд по месту нахождения арендуемого помещения под присягой жалобу на возвращение, указав факты предполагаемого незаконного локаута домовладельцем или его агентом. Арендатор также должен под присягой перед судьей устно заявить о фактах предполагаемого незаконного локаута. 
 
 (c) Если арендатор выполнил требования Подраздела (b) и если судья обоснованно полагает, что незаконный локаут вероятен, он может выдать ex parte приказ о повторном въезде, который дает арендатору право на немедленное и временное владение недвижимостью. помещения в ожидании окончательного слушания по поданной под присягой жалобе арендатора на возвращение.
 
 (d) Распоряжение о возвращении должно быть вручено либо домовладельцу, либо управляющей компании арендодателя, местному менеджеру или сборщику арендной платы таким же образом, как и судебный приказ о владении в случае принудительного задержания. Шериф или констебль могут использовать разумную силу при оформлении приказа о повторном въезде в соответствии с этим разделом. 
 
 (e) Арендодатель имеет право на слушание поданной под присягой жалобы арендатора на повторный въезд. Акт о повторном въезде должен уведомлять арендодателя о праве на слушание.Слушание должно проводиться не ранее первого дня и не позднее седьмого дня после даты, когда домовладелец потребует слушания. 
 
 (f) Если домовладелец не потребует слушания по поданной под присягой жалобе арендатора на повторный въезд до восьмого дня после даты вручения ордера на повторный въезд арендодателю в соответствии с Подразделом (d), может быть вынесено решение о возмещении судебных издержек. вынесено против домовладельца. 
 
 (g) Сторона может обжаловать решение суда на слушании по поданной под присягой жалобе о повторном въезде таким же образом, как сторона может обжаловать решение по иску о принудительном задержании.
 
 (h) Если выдается приказ о владении, он заменяет собой приказ о возвращении. 
 
 (i) Если домовладелец или лицо, которому вручен приказ о повторном въезде, не выполняет его немедленно или позднее не подчиняется приказу, такое неисполнение является основанием для неуважения к суду в отношении арендодателя или лица, в отношении которого выдан приказ был обслужен в соответствии с разделом 21.002 Правительственного кодекса. Если приказ не подчиняется, арендатор или поверенный арендатора могут подать в суд, в котором рассматривается действие повторного въезда, аффидевит с указанием имени лица, которое не подчиняется приказу, и описанием действий или бездействия, составляющих неповиновение.По получении аффидевита судья должен издать приказ о предъявлении обвинения, предписывающий лицу явиться в назначенный день и указать причину, по которой он не должен быть осужден за неуважение к суду. Если судья после рассмотрения доказательств на слушании обнаружит, что лицо прямо или косвенно не подчинилось приказу, судья может отправить его в тюрьму без освобождения под залог до тех пор, пока это лицо не очистится от неуважения таким образом и в такой форме, как судья. может направить. Если лицо не подчинилось приказу до получения приказа о представлении дела, но выполнило приказ после получения приказа, судья может признать это лицо неуважительным и назначить наказание в соответствии с разделом 21.002 (c) Правительственного кодекса. 
 
 (j) Этот раздел не влияет на право арендатора подавать отдельную причину иска в соответствии с Разделом 93.002. 
 
 (k) Если арендатор недобросовестно подает под присягой жалобу о повторном въезде, что приводит к вручению приказа о повторном въезде арендодателю или его агенту, арендодатель может в порядке отдельного иска взыскать с арендатора сумму, равную фактической возмещение ущерба, арендная плата за один месяц или 500 долларов, в зависимости от того, что больше, разумные гонорары адвокату и судебные издержки за вычетом любых сумм, за которые арендодатель несет ответственность перед арендатором.
 
 (l) Плата за подачу жалобы под присягой для повторного въезда такая же, как и за подачу гражданского иска в суд. Плата за вручение приказа о возвращении такая же, как и за обслуживание приказа о владении. Плата за обслуживание выставочного заказа такая же, как и за вручение гражданской ссылки. Судья может отложить оплату регистрационного сбора арендатора и затрат на обслуживание поданной под присягой жалобы на повторный въезд и судебного приказа о повторном въезде. Судебные издержки могут быть отменены только в том случае, если арендатор выполнит письменные показания нищего.
 
 (m) Этот раздел не затрагивает права арендодателя или арендатора в случае принудительного задержания или принудительного въезда и задержания. 
 
 Добавлен Законами 1989 г., 71-й лег., Гл. 687, п. 2, эфф. 1 сентября 1989 г. С поправками, внесенными законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 595, п. 1, эфф. 11 июня 2001 г. 

 
 сек. 93.004. БЕЗОПАСНЫЙ ДЕПОЗИТ. Гарантийный депозит - это любой аванс, отличный от залога за подачу заявления об аренде или авансового платежа за аренду, который предназначен, прежде всего, для обеспечения исполнения по договору аренды коммерческой арендуемой собственности.
 
 Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1460, п. 1, эфф. 1 сентября 2001 г. 

 
 сек. 93.005. ОБЯЗАТЕЛЬСТВО ПО ВОЗВРАТУ ЦЕННОГО ДЕПОЗИТА. (a) Арендодатель должен вернуть арендатору гарантийный депозит не позднее 60-го дня после даты сдачи арендатором помещения и уведомить арендодателя или его агента об адресе пересылки арендатора в соответствии с Разделом 93.009. 
 
 (b) Требование арендатора о залоге имеет приоритет над требованием любого кредитора арендодателя, включая конкурсного управляющего.
 
 Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1460, п. 1, эфф. 1 сентября 2001 г. С поправками, внесенными законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 1143, п. 1, эфф. 1 сентября 2003 г. 

 
 сек. 93.006. УДЕРЖАНИЕ ЦЕННОГО ДЕПОЗИТА; УЧЕТ. (a) Перед возвратом гарантийного депозита арендодатель может вычесть из депозита убытки и сборы, за которые арендатор несет юридическую ответственность по договору аренды, или убытки и сборы, возникшие в результате нарушения договора аренды. 
 
 (b) Арендодатель не может удерживать какую-либо часть залога для покрытия нормального износа.В этом подразделе «нормальный износ» означает ухудшение, возникшее в результате предполагаемого использования коммерческого помещения, включая поломку или неисправность из-за возраста или ухудшения состояния, но этот термин не включает ухудшение, возникшее в результате небрежности, небрежности, несчастного случая, или злоупотребление помещениями, оборудованием или движимым имуществом со стороны арендатора, гостя или приглашенного лица арендатора. 
 
 (c) Если домовладелец оставляет за собой весь или часть залогового депозита в соответствии с настоящим разделом, он должен предоставить арендатору остаток гарантийного депозита, если таковой имеется, вместе с письменным описанием и подробным списком всех удержаний.Арендодатель не обязан предоставлять арендатору описание и подробный список вычетов, если: 
 
 (1) арендатор имеет задолженность по арендной плате, когда арендатор отказывается от владения помещением; и 
 
 (2) нет разногласий относительно суммы причитающейся арендной платы. 
 
 Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1460, п. 1, эфф. 1 сентября 2001 г. 

 
 сек. 93.007. ПРЕКРАЩЕНИЕ ИНТЕРЕСОВ СОБСТВЕННИКА. (a) Если интерес собственника в помещении прекращается в результате продажи, уступки, смерти, назначения управляющего, банкротства или иным образом, новый владелец несет ответственность за возврат гарантийного депозита в соответствии с настоящей главой с даты права собственности до помещение приобретается, независимо от того, дано ли арендатору подтверждение в соответствии с Подразделом (b).
 
 (b) Лицо, которое больше не владеет долей в арендуемом помещении, остается ответственным за гарантийный депозит, полученный в то время, когда это лицо было владельцем, до тех пор, пока новый владелец не предоставит арендатору подписанное заявление, подтверждающее, что новый владелец получил и получил отвечает за залог арендатора и указывает точную сумму депозита в долларах. Сумма залога больше: 
 
 (1) сумма, указанная в договоре аренды; или 
 
 (2) сумма, указанная в свидетельстве об эстоппеле, подготовленном владельцем во время заключения договора аренды или подготовленном новым владельцем в момент передачи коммерческой собственности.
 
 (c) Подраздел (a) не применяется к держателю залога по ипотеке недвижимости, который приобретает право собственности путем обращения взыскания. 
 
 Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1460, п. 1, эфф. 1 сентября 2001 г. 

 
 сек. 93.008. ЗАПИСИ. Арендодатель должен вести точный учет всех гарантийных депозитов. 
 
 Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1460, п. 1, эфф. 1 сентября 2001 г. 

 
 сек. 93.009. АДРЕС ПЕРЕДАЧИ АРЕНДАТОРА. (a) Арендодатель не обязан возвращать гарантийный депозит арендатору или предоставлять арендатору письменное описание убытков и сборов до тех пор, пока арендатор не предоставит арендодателю письменное заявление с адресом пересылки арендатора с целью возврата гарантийного залога.
 
 (b) Арендатор не теряет права на возврат гарантийного депозита или права на получение описания убытков и сборов за неспособность предоставить адрес для пересылки арендодателю. 
 
 Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1460, п. 1, эфф. 1 сентября 2001 г. 

 
 сек. 93.010. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА УДЕРЖАНИЕ АРЕНДЫ ЗА ПОСЛЕДНИЙ МЕСЯЦ. (а) Арендатор не может задерживать выплату какой-либо части арендной платы за последний месяц на том основании, что залог является обеспечением невыплаченной арендной платы.
 
 (b) Предполагается, что арендатор, нарушивший этот раздел, действовал недобросовестно. Арендатор, недобросовестно нарушивший этот раздел, несет ответственность перед арендодателем в размере, равном трехкратной неправомерно удержанной арендной плате и разумных гонорарах арендодателя адвокату по иску о взыскании арендной платы. 
 
 Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1460, п. 1, эфф. 1 сентября 2001 г. 

 
 сек. 93.011. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ АРЕНДОДАТЕЛЯ. (а) Арендодатель, недобросовестно удерживающий гарантийный депозит в нарушение настоящей главы, несет ответственность за сумму, равную сумме в 100 долларов, в три раза превышающую сумму депозита, неправомерно удержанную, и разумные гонорары адвоката арендатора, понесенные в ходе судебного разбирательства. для возврата депозита по истечении срока, установленного для возврата депозита.
 
 (b) Арендодатель, недобросовестно не предоставивший письменное описание и подробный список убытков и сборов в нарушение положений настоящей главы: 
 
 (1) утрачивает право удерживать любую часть гарантийного депозита или подавать иск против арендатора за нанесение ущерба помещению; и 
 
 (2) несет ответственность за разумные гонорары адвоката арендатора в иске о взыскании депозита. 
 
 (c) В иске, поданном арендатором в соответствии с настоящей главой, арендодатель обязан доказать, что удержание любой части залога было разумным.
 
 (d) Предполагается, что арендодатель действовал недобросовестно, не вернув залог или не предоставив письменное описание и подробный список вычетов на 60-й день после даты передачи арендатором права собственности или ранее. 
 
 Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1460, п. 1, эфф. 1 сентября 2001 г. С поправками, внесенными законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 1143, п. 2, эфф. 1 сентября 2003 г. 

 
 сек. 93.012. ОЦЕНКА ПЛАТЕЖЕЙ. (a) Арендодатель не может оценивать плату, за исключением платы за аренду или физическое повреждение арендованных помещений, арендатору, если сумма платы или метод, с помощью которого должна быть рассчитана плата, не указаны в договоре аренды, экспонат или приложение, являющееся частью договора аренды, или поправка к договору аренды.
 
 (b) Этот раздел не влияет на право домовладельца оценивать обвинение или получить средство правовой защиты, разрешенное статутом или общим правом. 
 
 (c) Этот раздел не влияет на договорные права арендодателя, который является государственным субъектом, созданным в соответствии с подразделом D главы 22 Транспортного кодекса, составные муниципалитеты которого являются густонаселенными самоуправляемыми муниципалитетами, чтобы оценивать расходы по договору аренды для полной компенсации государственное учреждение для покрытия операционных расходов государственного учреждения.
 
 Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1397, п. 1, эфф. 1 сентября 2002 г. Перенумерован из Раздела Кодекса собственности. 93.004 Закона 2003 г., 78-й лег., Гл. 1275, п. 2 (119), эфф. 1 сентября 2003 г. 
 
 Изменено: 
 
 Acts 2009, 81st Leg., R.S., Ch. 71 (H.B. 1382), п. 1, эфф. 20 мая 2009 г. 

 
 сек. 93.013. ОПРЕДЕЛЕННОЕ НЕЗАКОННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ПОМЕЩЕНИЙ; Прекращение права владения АРЕНДАТОРОМ. (a) Несмотря на положение в договоре аренды об обратном, право владения арендатором прекращается, и арендодатель имеет право восстановить владение арендованными помещениями, если арендатор использует эти помещения или разрешает использовать помещения для целей проституция, как описано в разделе 43.02 Уголовного кодекса, принуждение к проституции, как описано в разделе 43.021 Уголовного кодекса, поощрение проституции, как описано в разделе 43.03 Уголовного кодекса, пропаганда проституции при отягчающих обстоятельствах, как описано в разделе 43.04 Уголовного кодекса, принуждение к проституции, как описано в разделе 43.05, Уголовный кодекс или торговля людьми в соответствии с разделом 20A.02 Уголовного кодекса. 
 
 (b) Арендодатель, который обоснованно полагает, что арендатор использует арендованные помещения или разрешает использование арендованных помещений для целей, описанных в Подразделе (а), может подать иск о принудительном задержании в соответствии с Главой 24, требуя владения помещением и неоплачивая его. арендная плата, включая арендную плату за любой период проживания после прекращения права владения арендатором.
 
 (c) Несмотря на положения Раздела 24.005 или 91.001 или любого другого закона или положения в договоре аренды об обратном, домовладелец не обязан для целей принудительного задержания, санкционированного данным разделом: 
 
 (1) для направления уведомления о предлагаемом выселении или уведомлении о прекращении до направления уведомления о выселении; или 
 
 (2), чтобы уведомить арендатора о выселении более чем за три дня до подачи иска. 
 
 (d) Незавершенный иск, поданный генеральным прокурором или прокурором округа, округа или города в соответствии с главой 125 Кодекса гражданской практики и средств правовой защиты, в котором утверждается, что в арендованных помещениях сохраняются общие неудобства в отношении описываемой деятельности согласно Подразделу (а) является prima facie доказательством того, что право владения арендатором прекращено и арендодатель имеет право восстановить владение помещениями в соответствии с Подразделом (а).
 
 (e) Окончательное, не подлежащее обжалованию определение суда в соответствии с главой 125 Кодекса гражданской практики и средств правовой защиты о том, что в арендованных помещениях сохраняются общие неудобства в отношении деятельности, описанной в Подразделе (а), создает неопровержимую презумпцию, что право владения арендатором прекратилось, и арендодатель имеет право восстановить владение помещением в соответствии с Подразделом (а). 
 
 Добавлен законами 2017 г., 85-й лег., Р.С., гл. 858 (H.B. 2552), разд.19, эфф. 1 сентября 2017 года. 
 
 Изменено: 
 
 Acts 2021, 87th Leg., R.S., Ch. 807 (H.B. 1540), разд. 57, эфф. 1 сентября 2021 г. 

Пять типов аренды коммерческой недвижимости

Чтобы бизнес процветал, недостаточно выбрать подходящую недвижимость — вам также необходимо выбрать правильную аренду

Обзор коллекции

Коммерческая недвижимость

Найдите подходящее офисное помещение для вашего бизнеса

Если вы находитесь на рынке коммерческой недвижимости, поиск подходящего типа коммерческой аренды так же важен, как и поиск подходящего помещения.Эти соглашения об аренде более сложны, чем типичный договор аренды для частных лиц, потому что в них не просто указывается ежемесячная арендная плата; они разъясняют, как расходы будут разделены между арендодателем и арендатором. Крайне важно понимать различные типы договоров коммерческой аренды, прежде чем вы начнете покупать недвижимость, потому что выбор неправильного договора аренды может поставить ваш бизнес в тяжелое финансовое положение.

Аренда коммерческой недвижимости может показаться простой, но есть много способов разделить расходы на коммерческую недвижимость.Для некоторых типов коммерческой аренды арендаторы несут ответственность только за фиксированную ежемесячную арендную плату, в то время как арендодатели оплачивают налоги, страхование, техническое обслуживание и другие расходы. Но гораздо чаще при аренде дополнительные расходы тем или иным образом разделяются между арендатором и арендодателем, и вам необходимо полностью понять это разделение, прежде чем сдавать в аренду коммерческую недвижимость.

Прежде чем подписать договор об аренде коммерческого офиса, ознакомьтесь с различными типами доступных договоров аренды.

Аренда с полным спектром услуг (валовая аренда)

В этом базовом договоре аренды арендатор несет ответственность за фиксированную сумму арендной платы и почти ни за что другое. При аренде с полным спектром услуг арендодатель несет ответственность за уплату налогов на имущество, страхование имущества, расходы на техническое обслуживание и иногда даже за коммунальные услуги. Ожидайте, что коммерческая аренда брутто взимает с арендатора более высокую арендную плату, потому что арендодатель покрывает так много затрат.

Чистая аренда

Чистая аренда требует от арендатора платить как ежемесячную арендную плату, так и процент от других расходов, которые могут включать налоги на имущество, страхование имущества и расходы на техническое обслуживание.Часть этих расходов, которую оплачивает арендатор, будет зависеть от того, сколько площади он арендует. Как он рассчитывается, будет объяснено в договоре аренды.

Эти договоры аренды немного непредсказуемы для арендатора, поскольку их затраты обычно со временем растут. Если вы подписываете чистый договор аренды, убедитесь, что вы готовы к увеличению расходов.

Существует три различных типа чистой аренды, каждый с разным разделением расходов.

• Однократная чистая аренда (N аренда): При единой чистой аренде арендаторы несут ответственность за ежемесячную арендную плату и только за один дополнительный расход: процент от налогов на недвижимость.
• Двойная чистая аренда (NN lease): При двойной чистой аренде арендатор несет ответственность за ежемесячную арендную плату и два других расхода: процент от налогов на имущество и страхование имущества.
• Тройная чистая аренда (NNN lease): В тройной чистой аренде арендатор несет ответственность за три основных расхода сверх своей ежемесячной арендной платы. В дополнение к фиксированной арендной плате они оплачивают долю налогов на недвижимость, страхование имущества и расходы на содержание.

Аренда Absolute NNN

Этот тип аренды снимает почти всю финансовую ответственность с арендодателя.Как и при тройной чистой аренде, арендаторы должны платить фиксированную арендную плату плюс часть налогов на имущество, страхование имущества и расходы на техническое обслуживание. Но при тройной чистой аренде домовладельцы обычно оплачивают некоторую часть общих затрат на содержание здания. При абсолютной аренде NNN арендаторы несут ответственность за все техническое обслуживание, включая основные расходы, такие как ремонт крыши и конструкции.

Модифицированная валовая аренда

Модифицированная валовая аренда — это гибкие договоры аренды, которые не соответствуют конкретному разделению расходов по любой другой коммерческой аренде.Они позволяют домовладельцу и арендатору точно указывать, кто за что отвечает. Измененная валовая аренда адаптирована к конкретным потребностям как арендодателя, так и арендатора, но вы должны внимательно их прочитать, чтобы точно знать, за какие расходы несет ответственность каждая сторона.

Процентная аренда

Процентная аренда требует, чтобы арендаторы платили базовую арендную плату, а также процент от валового дохода (обычно только тогда, когда доход превышает определенный порог). В некоторых случаях при процентной аренде не будет никакой базовой арендной платы, но вместо этого арендодатель будет брать больший процент от продаж; эти типы процентной аренды часто используются для краткосрочной аренды.

Процентная аренда хороша для розничных торговцев, которые, как правило, имеют сезонный доход, потому что они удерживают их арендную плату на более низком уровне, когда бизнес идет медленнее. Арендаторам просто необходимо помнить о процентной доле дохода, причитающейся их арендодателю — чрезмерно высокий процент может помешать развитию бизнеса.

Оценка вариантов аренды офисных помещений

Понимание типа подписываемого вами коммерческого договора аренды имеет решающее значение для здоровья вашего бизнеса. Напомним, вот основные плюсы и минусы договоров аренды, с которыми вы столкнетесь:

• Аренда с полным спектром услуг привлекательна, потому что это предсказуемые расходы без колебаний затрат, которые могут вас удивить.Этот вариант очень прост для арендаторов, которым просто нужно не отставать от фиксированной ежемесячной стоимости.
• Чистая аренда разделяет расходы между арендодателем и арендатором, при этом арендаторы должны платить меньшую арендную плату плюс часть расходов на строительство. Это могут быть выгодные предложения для арендаторов и домовладельцев, но арендаторы должны быть уверены, что они могут справиться с растущими (а иногда и непредсказуемыми) расходами.
• Процентная аренда может быть отличной сделкой для розничных торговцев, которые будут иметь более низкую базовую арендную плату плюс процент от валовых продаж.Более низкая арендная плата в месяцы низких продаж действительно может помочь бизнесу удержаться на плаву.
• Модифицированные договоры аренды брутто легко адаптируются, но это означает, что вам нужно внимательно читать мелкий шрифт, чтобы быть уверенным, что вы точно знаете, что вы обязуетесь.

Гибкие варианты рабочего пространства

Во многих случаях аренда офисного помещения может оказаться неподходящим решением для вашего бизнеса. Стартапы и малые предприятия могут быть не готовы взять на себя долгосрочное обязательство по аренде помещений и могут не иметь навыков — или интереса — в управлении своей собственностью.Кроме того, более крупные предприятия, расширяющиеся в новые места, могут захотеть выбрать более гибкие варианты, поскольку они оценивают свои меняющиеся потребности.

Вот здесь и появляются гибкие решения для рабочих мест. Вместо того, чтобы сдавать в аренду все пространство, компания может арендовать только необходимое пространство, как правило, по фиксированной ежемесячной ставке и без долгосрочных временных обязательств.

С гибкими офисными помещениями WeWork вы получаете готовое к заселению профессиональное пространство, чтобы вы могли сосредоточиться на своем растущем бизнесе, а не управлять своим офисным пространством.Предлагая различные варианты, от горячих столов для удаленных членов команды до полностью адаптированных офисных помещений, компании любого размера могут найти место для удовлетворения своих уникальных потребностей.

Какой бы тип аренды вы ни подписали, важно правильно оценить расходы и составить бюджет, чтобы вы знали, за какие расходы вы несете ответственность. Всегда внимательно читайте договор аренды и задавайте множество вопросов перед тем, как подписать.

Элизабет Харпер — писатель и редактор из Остина, штат Техас.Она является редакционным директором развлекательного сайта Blizzard Watch и освещает потребительские технологии, личные финансы и развлечения в Интернете.

Переосмысление рабочего места?

3 основных типа аренды коммерческой недвижимости

Шейла Марс

Писатель-фрилансер, VTS

Аренда коммерческой недвижимости может показаться сложной, особенно с учетом того, что это долгосрочное обязательство, которое может стоить больших денег.

Но они не такие сложные, как многие думают.Когда дело доходит до коммерческой недвижимости, существует три категории аренды: аренда с брутто (также известная как аренда с полным обслуживанием), чистая аренда и модифицированная валовая аренда. Основное сходство этих договоров аренды заключается в том, что все они предусматривают базовую арендную плату с вариациями в зависимости от того, кто и какие операционные расходы оплачивает.

Вот разбивка различных типов аренды коммерческой недвижимости и их значение как для арендаторов, так и для арендодателей:

1. Аренда с брутто / аренда с полным обслуживанием

При общей аренде арендная плата арендатора покрывает все эксплуатационные расходы на имущество.Эти расходы могут включать, помимо прочего, налоги на недвижимость, коммунальные услуги, техническое обслуживание и т. Д. Арендодатель оплачивает эти расходы, используя арендную плату арендатора для компенсации расходов. В результате базовая арендная плата обычно относительно высока, но это единственные расходы арендатора.

Арендаторы, как правило, предпочитают этот тип аренды, потому что им не нужно участвовать в повседневных операциях, связанных со зданием, арендная плата является фиксированной, даже если расходы не связаны. Например: летом арендная плата останется прежней, хотя использование кондиционера увеличивает затраты на электроэнергию.Такая аренда типична для отдельно стоящих объектов промышленной, торговой и офисной недвижимости.

Многие арендодатели пытаются включить в договор аренды некоторую гибкость в отношении переменных затрат, добавляя «оговорки о повышении цен», которые учитывают увеличение страховки или налогов. Они также могут включать формулировку, которая позволяет им временно увеличивать вашу арендную плату в зависимости от переменных затрат. Используя тот же пример с кондиционером, вы получите увеличение арендной платы за следующий месяц или счет, чтобы покрыть расходы на использование по сравнению с предыдущим месяцем.

2. Чистая аренда

Чистая аренда — это аренда коммерческой недвижимости с широкими возможностями регулирования. Базовая арендная плата по чистой аренде ниже, чем по брутто-аренде, но арендатор также оплачивает фиксированные операционные расходы, такие как налоги на имущество, страхование и расходы на обслуживание помещений общего пользования (CAM). Существует четыре типа чистой аренды:

Единая чистая аренда:

При единой чистой аренде арендаторы платят фиксированную арендную плату и часть налога на недвижимость (который будет согласован с арендодателем). Затем арендодатель оплачивает расходы на строительство, а арендатор напрямую оплачивает коммунальные и другие услуги.

Двойная чистая аренда:

Двойная чистая аренда аналогична одинарной чистой аренде, за исключением того, что арендатор также оплачивает часть имущественного страхования вместе с налогом на собственность. Арендодатель берет на себя оплату содержания общей территории, но арендатор по-прежнему несет ответственность за свои собственные коммунальные услуги и уборку мусора.

Тройная аренда:

Тройная чистая аренда включает налоги на имущество, страхование и обслуживание помещений общего пользования, при этом арендатор оплачивает часть или всю стоимость этих трех вещей сверх своей базовой арендной платы.Это один из самых распространенных видов аренды.

Такая структура аренды определенно выгодна арендодателям, но это не означает, что она выгодна арендатору. Аренда действительно дает арендаторам возможность проверять операционные расходы арендодателя, и вся экономия возвращается непосредственно арендатору.

Абсолютная тройная чистая аренда:

Это увеличенная тройная чистая аренда. Арендатор берет на себя все расходы, позволяя ему нести единоличную ответственность за здание. Возможно, лучше было бы купить отдельно стоящее здание прямо на улице.Преимущество этого договора аренды заключается в том, что как арендатор вы можете виртуально владеть зданием, не покупая его; однако, если происходит катастрофа, которая разрушает собственность, вы остаетесь в одиночестве. Это, наверное, самая необычная аренда коммерческой недвижимости.

3. Модифицированная валовая аренда / Модифицированная чистая аренда

Третьим основным типом аренды коммерческой недвижимости является модифицированная валовая аренда (или модифицированная чистая аренда), которая предлагает золотую середину как для арендаторов, так и для арендодателей. Модифицированная валовая сумма позволяет вести более широкий круг переговоров, когда речь идет об операционных расходах.В таком случае базовая арендная плата будет зависеть от условий, согласованных обеими сторонами, как и валовая аренда. Отличительным фактором является то, что арендная ставка остается фиксированной, даже если затраты увеличиваются или уменьшаются.

Шейла Марс — внештатный сотрудник VTS. Ее работы ранее публиковались в бизнес-блоге Huffington Post, MyBankTracker.com и других.

Торговая недвижимость в аренде | Coldwell Banker Commercial

Поиск коммерческой торговой недвижимости на продажу, в аренду или в аренду — все это представляет собой уникальную задачу.Владелец бизнеса, который спрашивает: «Какая лучшая торговая площадь продается рядом со мной?» необходимо учитывать потребительский спрос и то, как он влияет на состав арендаторов. Этот владелец бизнеса должен принимать разумные и обоснованные решения, когда речь идет о продаже или аренде торговой недвижимости, которая соответствует их существующей бизнес-стратегии или планам роста.

Компаниям необходимо знать рыночные условия, когда дело доходит до сдачи в аренду торговых площадей, когда лучше искать арендуемую недвижимость, чем покупать, и каков наиболее экономичный подход к конкретной арендуемой недвижимости для аренды или продажи.Профессионалы Coldwell Banker Commercial могут помочь на каждом этапе этого процесса, от определения ваших целей в отношении аренды или покупки торгового помещения до поиска идеального места и заключения сделки.

Мы можем делать все, что делаем, благодаря идеальному сочетанию опыта и ресурсов. Когда вы спрашиваете профессионального специалиста по коммерции Coldwell Banker: «Где я могу арендовать магазин рядом со мной?» или запросить любое торговое пространство по этому поводу, агент может сразу же приступить к делу, опираясь на свои собственные знания в этой области, а также на множество данных, к которым у него есть доступ в рамках торговой марки Coldwell Banker Commercial.

Недвижимость, которая может выглядеть привлекательно на первый взгляд, может оказаться не совсем соответствующим вашим бизнес-целям. Коммерческий агент Coldwell Banker находится в гораздо лучшем положении, чтобы распознать такую ​​несовместимость и направить вас по правильному пути.