оцениваем возможности и перспективы, что это за профессия?
Оценщиком называют специалиста, способного рассчитать (оценить) стоимость различного имущества, а именно: движимого и недвижимого, долей и акций предприятий, имущественных прав, нематериальных активов и т.д. Данная профессия неизменно входит в мировые рейтинги наиболее прибыльных и перспективных профессий.
Услуги квалифицированных оценщиков востребованы во многих сферах деятельности.
Они могут понадобиться:
- при реструктуризации предприятия либо признании его несостоятельным;
- при купле-продаже недвижимости, движимого имущества, бизнеса и т.п.;
- при осуществлении инвестиций;
- при обеспечении банковских кредитов и заключении страховых контрактов;
- при возмещении ущерба и пр.
История развития оценочного дела в России
В нашей стране оценочная деятельность начала практиковаться еще при
правлении императрицы Екатерины Великой. Первый государственный «Закон
об оценке» был подписан в конце XIX века Александром III.
В 2008 году деятельность оценщиков подверглась реформированию: от государственного лицензирования отказались в пользу саморегулирования. Иначе говоря, теперь ее контролируют саморегулируемые организации, состоящие из оценщиков-физлиц (до 300 человек в одной организации).
Получение специальности «Оценщик»
Данной специальности обучают в многочисленных высших учебных
заведениях России. Однако получение диплома о высшем образовании либо
профессиональной переподготовке – это лишь первый этап реального
обучения профессии. Самостоятельное выполнение оценочных работ молодыми
специалистами допускается лишь через 1-2 года их работы под началом
более опытных коллег.
Успех этого послевузовского обучения напрямую зависит от характеристик организации, в которую устроится оценщик. Если она работает на увеличение доходов в ущерб качеству услугу, для специалиста велик риск превратиться в «калькулятор», работающий по шаблону/алгоритму без должного вникания в суть процесса. Поэтому подходить к выбору места работы следует крайне внимательно.
Выделяют 4 основных направления оценочной деятельности:
- недвижимость;
- оборудование;
- бизнес;
- нематериальные активы.
Вы можете заметить, что есть еще оценщики ювелирных изделий, антиквариата и пр., однако такая оценка в Казани и других городах менее востребована, поэтому и встречаются такие специалисты реже. Как правило, оценщики выбирают одно или два направления из вышеперечисленных.
Следует отметить, что оценкой часто занимаются специалисты других
сфер деятельности, хорошо разбирающиеся в объектах оценки. К примеру,
оценивать бизнес могут экономисты, ущерб – юристы, недвижимость –
строители, воздушные суда – авиаторы и т.
Плюсы и минусы профессии
Как и все прочие профессии, оценочная деятельность имеет свои преимущества и недостатки. В числе первых можно отметить ее интеллектуальную направленность, большую востребованность и достойный уровень оплаты труда.
Если же говорить о минусах, следует учитывать, что труд оценщика характеризуется высокой интенсивностью, зачастую при отсутствии нормированного графика. Кроме того, хотя об этом редко упоминают, согласно российскому законодательству оценщики несут материальную ответственность в случае причинения ими ущерба заказчикам посредством некачественно выполненной оценки.
Профессиональные требования
Для того чтобы добиться успеха в профессии, оценщик должен обладать
целым рядом специфичных навыков. В частности, от него требуется умение
находить нужную информацию, правильно анализировать и структурировать
ее. Он также должен ясно и четко излагать свои мысли. Кроме того, для
него обязательны определенные финансовые и юридические знания,
работоспособность и ответственность.
Помимо всего прочего, ему жизненно
необходима способность принимать обоснованные решения в условиях
нехватки информации и времени.
Информация об оценке
- Оценка физического износа
Существуют определенные закономерности процесса естественного износа, общие для всех видов средств труда. Они учитываются специалистом при проведении оценки физического износа. Среди существующих методов определения физического износа средств труда можно выделить…
- Оценка как аспект ведения бизнеса
Чтобы дать определение понятию оценки недвижимости, нужно рассматривать оценочную деятельность как аспект ведения бизнеса, являющегося одной из сфер деятельности человека, направленной на достижение финансовой либо другой выгоды. Будучи экономической основой…
- Оценка помещений
|
Советские оценщики опирались на «Общесоюзную методику оценки земель» и «Указания о порядке проведения оценки земель». Все земли колхозов и совхозов оценивались по двум аспектам: общей оценке пашни, многолетних насаждений, сенокосов, пастбищ и сельскохозяйственных угодий в целом и отдельной оценке пашни. Собственно, именно результаты этой работы 33-летней давности и лежат в основе нынешней нормативной денежной оценки украинской земли, которая затем влияет на уплату налогов. Насколько эта оценка адекватна нынешней ситуации – вопрос риторический, как и то, почему перед открытием рынка земли не провели новую.
Для определения оценочной стоимости объекта недвижимости Единой базой данных отчетов об оценке формируется электронная справка о его оценочной стоимости, которая действует в течение 30 календарных дней со дня формирования Единой базой данных отчетов об оценке. Если лицо не соглашается с результатами автоматического определения оценочной стоимости объекта недвижимости, оно имеет право обратиться к субъекту оценочной деятельности (оценщику) с целью определения рыночной стоимости такого объекта. Субъектом оценочной деятельности (оценщиком) составляется отчет об оценке имущества, в котором определяется рыночная стоимость объекта недвижимости. Отчет должен быть зарегистрирован в Единой базе.
03.2021 о внесении изменений в некоторые законы Украины относительно вопросов оценочной деятельности. Проектом предусматриваются изменения в Земельный кодекс Украины, Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», Закон Украины «Об оценке земель» и Закон Украины «Об отчуждении земельных участков, других объектов недвижимого имущества, размещенных на них, которые находятся в частной собственности, для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости». Целью предлагаемых изменений является ликвидация практики «фракционной» оценки недвижимого имущества в Украине, согласно которой стоимость недвижимого имущества определяется как сумма стоимости земли и земельных улучшений, внедрение мировой практики оценки недвижимого имущества в Украине и создание основы для корректной работы модуля Единой базы данных отчетов об оценке.
п.). Не обошел данный законопроект и вопросов, связанных с профессиональной оценочной деятельностью в Украине. О том, что именно может измениться для оценщиков, далее в материале.
Собеседование проводилось с кандидатами из региона ЕМЕА по системе «senior experience route». На этот раз в состав экзаменаторов входила Яна Литвинчук, заместитель управляющего партнера, руководитель департамента оценки компании Cushman&Wakefield в Украине. Свой первый экзамен RICS она сдала 10 лет назад и сегодня является активным членом организации по специализации «оценка недвижимости».
09.2020, в котором полностью отказано в удовлетворении иска и взыскано с Истца в пользу Ответчика судебный сбор за поданные апелляционную и кассационную жалобы. Дополнительным решением Хозяйственного суда города Киева от 22.10.2020 по делу №910/12248/18 также частично удовлетворено заявление Общественной организации «Всеукраинская Ассоциация Специалистов Оценки» о распределении судебных расходов и взыскано с Частного предприятия «Ви Ай Пи Департамент» в пользу Ассоциации затраты на юридическую помощь.
05.2020 не отвечала требованиям, установленным статьей 27 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» и пунктом 2 Порядка признания Фондом государственного имущества статуса саморегулируемой организации оценщиков, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 13.12.2001 за №1668, относительно количественного состава общественной организации и осуществления оценочной деятельности ее членами в составе субъектов оценочной деятельности.История компании — КОМПАНИЯ ОЦЕНКИ И ПРАВА
Причин и стратегий открытия новых компаний может быть довольно много: кто-то долго вынашивает идею бизнеса, просчитывает риски и изучает рынки, кто-то просыпается утром с гениальной идеей и кидается ее воплощать, кто-то оказывается в нужное время в нужном месте. Независимо от обстоятельств, сопровождающих момент рождения нового бизнеса, очень сложно решиться сделать первый шаг. Это совершенно очевидный, можно сказать медицинский, факт, как и то, что решаются сделать его считанные проценты из всего экономически активного населения. Однако даже эти немногие проценты ежедневно порождают огромное количество новых компаний, предприятий, проектов и прочих бизнес-единиц, и если бы все они благополучно работали, то в мире уже не осталось бы и клочка земли, где можно было бы просто погонять мяч с ребенком на травке.
К несчастью для многих незадачливых бизнесменов и к счастью для детей и производителей футбольных мячей, только тысячные доли процента из вновь появившихся бизнес-проектов выживают в первые пару-тройку лет существования, и уж совсем немногие из них могут похвастаться десятилетиями успешной работы.
Безусловно, стратегии, идеи, удача важны для любого нового проекта, но все-таки ключевым фактором, определяющим его успех, является личность основателя и те мотивы, которые побудили его или ее заняться этим рискованным и многотрудным делом.
История нашей компании начинается в далеких уже нулевых годах текущего столетия, когда кто-то из знакомых позвонил вчерашней студентке юрфака Владимирского Госуниверситета и попросил совета в затруднительной ситуации, которая явно намекала на необходимость идти в суд.
Из ненаписанных мемуаров Натальи Руськиной: «Юриспруденция мне очень интересна и я люблю помогать людям. Поэтому в первое время, помимо основной работы, я помогала друзьям, знакомым с решением юридических вопросов. Для меня не было понятия рабочий день, работа. Я просто радовалась каждой новой задаче, и чем сложнее она была, тем лучше».
Ни сама молодой юрист, ни всезнайка история не сохранили подробностей того обращения, но что известно доподлинно – наша героиня отложила толстые папки с работой, взятой на дом, засучила рукава и с энтузиазмом занялась проблемой знакомого.
В тот раз речи не было ни о гонорарах, ни о мировой славе. Просто была интересная задача и человек, которому нужна помощь. Но именно это и стало определяющей причиной успеха и устойчивости будущего проекта: желание помогать людям и стремление доказать, что можешь решить любой профессиональный вопрос.
Сарафанное радио работало исправно, друзья, знакомые и знакомые знакомых обращались все чаще, задачи становились все сложнее и потребовали навыков в смежных дисциплинах.
В 2010 году наша героиня прошла дополнительное обучение и переподготовку по направлению «Оценка бизнеса», после чего пришло время выходить на новый уровень, и был запущен собственный бизнес-проект с «уникальным» названием ИП Руськина Н.Н.
Из ненаписанных мемуаров Натальи Руськиной: «До сих пор помню мой первый заказ — оценку объектов недвижимости для таможни. Помню как трясло, когда выписывала первый счет на оплату и ставила печать под первым отчетом. Тем более отчет был не из простых, пришлось много читать, изучать, спрашивать совета у оценщиков с опытом».
Очень скоро, наряду с простыми объектами обычных людей, ИП Руськина Н.Н. стала исправно получать заказы крупных юридических лиц. Заказов становилось все больше. Причина очень проста – если ты на 100% погружаешься в свое дело, стараешься понять боли клиента и дать ему даже больше, чем он ожидает получить. то и люди это понимают, рекомендуют другим и возвращаются сами. Если же бизнес только про деньги, то очень скоро ты начинаешь платить за привлечение клиентов больше, чем они платят тебе и на этом история запросто заканчивается. Но в нашем случае все еще только-только начиналось…
Оценка стоимости земли, участка — оценка стоимости земельного участка
Земля в настоящее время является одной из главных сфер выгодного вложения капитала. Земельные участки можно сдавать в аренду, продавать, покупать, и, понятно, что без рыночной оценки земли для установления её реальной стоимости обойтись невозможно. Таким образом, оценка стоимости земли — это мероприятия, направленные на установление цены на какой-либо земельный участок, например, частным лицам часто требуется оценка дачного участка, а предпринимателям – оценка стоимости сельскохозяйственных земель и участков. Главным документом, который подтверждает права владельца на участок земли, в России является специальное свидетельство, выдаваемое «Государственным единым реестром прав на недвижимость».
В оценочной практике оценка земельных участков относится к частному случаю оценки недвижимости, и основной задачей, стоящей перед специалистом оценочной компании при проведении оценки стоимости земли, считается необходимость дать ответ на вопрос о том, как наиболее эффективно и финансово выгодно эксплуатировать тот или иной участок земли с максимальной отдачей для его собственника. При проведении мероприятий по оценке стоимости земельного участка принято применять два оценочных показателя – оценка права аренды и непосредственно оценка рыночной стоимости земельных участков (рыночная оценка земельного участка).
Для того чтобы взвешенно оценить земельный участок, специалист центра оценки анализирует целый комплекс разнообразных факторов и критериев, среди которых – наличие конкуренции на рынке, ландшафт, местонахождение участка, потенциал земли с экономической точки зрения и так далее. Причем оценка земли осуществляется с использованием анализа наиболее эффективного использования. Здесь сразу же можно отметить, что зачастую оценка земельных участков показывает – текущая их эксплуатация не совпадает с наиболее эффективным способом использования земли.
При оценке стоимости земельного участка, кроме того, всегда необходимо придерживаться некоторых юридических норм, связанных с нормативным или целевым назначением земли. Именно поэтому при оценке дачного участка, оценке земельных участков населенных пунктов применяются одни оценочные подходы, а при оценке стоимости земель сельскохозяйственного назначения – совершенно другие.
Например, когда проводится оценка земли, которая относится к землям населенным пунктам, оценщик должен проанализировать информацию об экологической обстановке в данной местности, о ландшафте, о развитости транспортной и инженерной инфраструктуры, обо всех объектах бытового, социального и культурного обслуживания, а также об эстетической, архитектурной и исторической ценности земли. А оценка дачного участка, который находится в садоводческом товариществе или кооперативе, кроме рассмотрения всех основных факторов, должна предусматривать и данные об удаленности участка от ближайших населенных пунктов, о наличии газо- и водоснабжения, об электрификации.
Оценка стоимости сельскохозяйственных земель обычно включает в себя анализ всех факторов, начиная от структуры площадей для посева сельскохозяйственных культур и урожайности (фактической) многолетних насаждений и основных культур и заканчивая рыночными ценами в конкретном регионе на продажу выращенной продукции. При этом, чтобы грамотно оценить земельный участок сельскохозяйственного назначения, следует учесть и требуемые траты на изготовление конкретного вида продукции. Как видим, оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения требует от эксперта массы специальных знаний в области народного хозяйства.
Рыночная оценка земельного участка (оценка рыночной стоимости земельного участка) также предполагает рассмотрение данных о рельефе местности и составе грунта, то есть, изучение геологических и геодезических сведений. Эти сведения при проведении оценки стоимости участка требуются для установления вероятных финансовых вложений в новое строительство (когда речь идет об оценке земельного участка, на котором госорганы позволили застройку), и добавочную информацию о вероятной урожайности на оцениваемой земле (когда осуществляется оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения).
Отдельно отметим и тот факт, при оценке земли и при оценке земельной доли специалист оценочной компании использует данные, которые были зафиксированы при проведении кадастровой государственной оценки земли, что предусмотрено приказом Министерства имущества РФ. Как правило, при оценке земли оценщик применяет все три основных оценочных метода, что позволяет получить максимально достоверные результаты рыночной оценки земельного участка или оценки земельной доли.
Оценка земельного участка Мытищи, оценка земли Мытищи
Оценка земельных угодий и участков земли – это второй по значимости существенный критерий после экспертной оценки объектов недвижимости. Оценка земли и земельных участков наиболее часто проводится при комплексном заказе на экспертную оценку объектов коммерческой и жилой недвижимости, что, впрочем, не исключает проведение оценочных мероприятий любого участка земли в чистом виде. Алгоритм оценки земельных наделов аналогичен какому-либо иному виду экспертной оценки недвижимости. Исключением здесь является только то, что участок земли, как предмет оценки экспертом, как правило, не устаревает, не изнашивается со временем, и, таким образом, не предусматривает индексации в сторону удешевления. Единственное возможное исключение – это природная или техногенная эрозия почв и экологические катастрофы. Оценка земельных участков, исходя из их функционального предназначения, включает такие виды экспертиз:
- оценка стоимости лесных земельных угодий,
- оценка с/х земель,
- оценка стоимости земельных участков в черте городов,
- оценка стоимости земли на охраняемых государством территориях.
Несколько отдельно в системе оценки стоимости земли стоит такой вид, как оценка доли земли в дачных и садовых товариществах или же оценка паев на землю, а кроме того ЖСК и ГСК. Последнее по востребованности и значимости место занимают такие виды оценки земельных участков, как оценка права пользования участком земли и оценка права аренды участка земли. Экспертная оценка земельных наделов делится на ряд отдельно выполняемых работ, в зависимости от вида стоимости, который определяется. К таким мероприятиям относятся:
- оценка экспертом рыночной стоимости участка земли,
- оценка кадастровой стоимости земельного надела.
Основной отличительной чертой рыночной экспертной оценки от работ по оценке кадастровой стоимости является то, что в первом варианте она выполняется экспертом-оценщиком, а во втором – определяется инженерами учреждений БТИ и специалистами Земельного Кадастра. При этом функции разнопрофильных специалистов не пересекаются. Если заострить внимание на том, какие сегменты оценки земли более всего востребованы, то чаще всего делаются заявки на услуги по экспертной оценке стоимости земель с/х назначения, следующим по популярности идет оценка стоимости аренды земли и замыкающей является оценка стоимости лесных земель.
Далее следует осветить такое направление, как судебная оценка участков земли, в частности, главные отличия данного вида от традиционно выполняемой экспертной оценки. Сразу следует отметить, что алгоритм выполнения судебной оценки лесных угодий, с/х земель, а также городских участков земли, в целом, абсолютно не отличается от оценки земельных участков тех же самых видов по поручению правоохранительных органов, арбитража и судебных инстанций, за исключением ряда определенных случаев:
— Юридическими основаниями для судебной оценки земли являются не ФСО-3, ФСО-2, ФСО-1 и закон «Об оценочной деятельности», а полностью иной перечень законодательных и правовых актов – действующие процессуальные кодексы (ГПК, УПК, АПК России), закон № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ».
— Оценка стоимости участков земли, включая оценку аренды земли любого функционального назначения, в соответствии с ФЗ «Об оценочной стоимости» относится к профессиональной сфере экспертов-оценщиков. Но при назначении судебной инстанцией проведения оценки стоимости судебными экспертами, эта услуга приобретает иную форму, в частности, такая экспертиза подпадает под специализацию 16.1 «Исследование объектов строительства и территории, выделенной под строительно-монтажные работы, которая связана функционально с возводимыми объектами, для осуществления их оценки».
— Эксперты-оценщики, которые проводят экономическую оценку земельных участков (независимую экспертную оценку) не имеют существенных обязательств за заказной характер выполняемой работы. В то же время, судебные оценщики при проведении любой, даже малозначащей оценки земельного участка и имущества, несут ответственность по определенным статьям уголовно-процессуального кодекса за дачу неправдивых сведений или ложного экспертного заключения (статься 307 УК Российской Федерации). Поэтому судебная экспертная оценка дает качественно высокие результаты.
— Результатом работы эксперта-оценщика является сделанный им отчет об оценке установленной формы. Свою очередь, судебная оценка земли готовится по совершенно другим критериям, и результатом такой оценки участка земли будет являться не стандартный отчет оценки земельного участка в Москве и области, а экспертное заключение судебного оценщика, который действует в рамках специализации 16.1.
— Функции эксперта оценщика земельных участков достаточно ограничены, поскольку в соответствии с российским законом «Об оценочной деятельности» этот специалист имеет право определять только стоимость какого-либо земельного участка. Со своей стороны, судебный оценщик, выполняя оценку права аренды земли по спору в арбитраже, помимо представления судебного заключения о стоимости права аренды, также обладает правом, проводить исследовательские работы, и давать официальные ответы на другие смежные вопросы, которые могут касаться оценки уровня арендной платы за землю.
ЗаключениеЗачастую в повседневной жизни гражданами используются неверные термины. Например, денежная оценка или экономическая оценка земли. Эти термины являются подвидами стандартных услуг по проведению экспертной оценки земельных участков и земельных угодий. Если Вам требуется выполнить оценку стоимости земли по ипотечной сделке для кредитно-финансовых учреждений, у Вас есть надобность в проведении экспертной оценки земельного надела и недвижимости в Москве и Подмосковье, Вам нужна оценка земельного участка и объектов недвижимости по судебным спорам или уголовным делам, Вы нуждаетесь в повторной оценке экспертом арендной платы земли, без промедлений обращайтесь в Центр правовой защиты ЭКБИСТ.
Оценка стоимости предприятия (бизнеса)
Оценщик — это специалист, который определяет реальную стоимость всех видов имущества: движимого, недвижимого, долей бизнеса и пакетов акций, земельных участков, нематериальных активов и имущественных прав. Соответственно, в профессии есть отдельные отрасли: существуют оценщики недвижимости, квартир, автомобилей, земли, имущества, бизнеса в целом. Профессиональный оценщик обязательно потребуется при совершении сделок купли-продажи, выделении долей бизнеса, оформлении прав собственности, в том числе и интеллектуальной, при работе с ценными бумагами, при определении ущерба и размера его компенсации и пр.
Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 упомянутого Федерального закона.
Обязательными условиями членства в саморегулируемой организации оценщиков в соответствии с действующим законодательством являются
- Наличие высшего образования и (или) профессиональной переподготовки в области оценочной деятельности
- Отсутствие неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления
- Наличие квалификационного аттестата
Институт дополнительного образования МФЮА приглашает пройти профессиональную переподготовку по программе профессиональной переподготовки «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)». Мы предлагаем различные графики и формы обучения.
Образовательная деятельность по данному направлению ведется МФЮА с 2004 года (на основании распоряжения Минимущества № 2419-р от 30.05.2003, в соответствии с которым МФЮА получило право реализовывать образовательные программы в области оценочной деятельности). За эти годы Центр подготовки оценщиков МФЮА хорошо зарекомендовал себя как учебное заведение, нацеленное на качество в области обучения оценщиков: этому свидетельствуют наработанные деловые связи с представителями профессионального сообщества в области сотрудничества по подготовке оценщиков.
Изначально в основу учебной программы профессиональной переподготовки «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», реализуемой Институтом дополнительного образования МФЮА, были заложены Государственные требования к программе профессиональной переподготовки оценщиков в Российской Федерации. Учебная программа регулярно обновляется с учетом законодательства и последних тенденций в области оценочной деятельности, а также потребностей профессионального сообщества в конкретных профессиональных знаниях.
Требования введенного профстандарта «Специалист оценочной деятельности» к умениям и знаниям, темы квалификационного экзамена берутся за основу содержания учебной программы профессиональной переподготовки. Программа нацелена на выработку (развитие) у обучающегося компетенций, необходимых для соответствия выпускника предъявляемым государством и профессиональным сообществом требованиям и выполнения своих трудовых функций по профилю оценочной деятельности.
Занятия проводят высококвалифицированные преподаватели, имеющие ученые степени докторов и кандидатов наук, а также ведущие эксперты и практики в области оценочной деятельности, члены экспертных советов различных саморегулируемых организаций оценщиков.
В структуру учебного плана включены следующие прикладные направления
- Оценка стоимости недвижимости
- Оценка стоимости земли
- Оценка стоимости машин, оборудования, транспортных средств
- Оценка стоимости кредитно-финансовых институтов
- Оценка стоимости ценных бумаг
- Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности
- Оценка стоимости предприятий (бизнеса)
Полезные документы и Интернет-ресурсы
824 часа.
Для оформления необходимо предоставить пакет основных документов.
Примечание: заявление (образец) и учетная карточка (образец) заполняются вручную. Фотография сразу приклеивается на учетную карточку.
Профессиональная переподготовка специалистов для выполнения нового вида профессиональной деятельности.
Профиль карьеры оценщика или оценщика недвижимости | Описание работы, заработная плата и рост
Требования, чтобы стать квалифицированным оценщиком или оценщиком недвижимости, сложны и различаются в зависимости от штата, а иногда и от стоимости или типа собственности. Большинство оценщиков жилой или коммерческой недвижимости должны иметь как минимум степень бакалавра для получения сертификата. Категория государственной лицензии начального уровня обычно не требует степени бакалавра. Проконсультируйтесь с советом по лицензированию вашего штата относительно конкретных требований как к оценщикам, так и к оценщикам.
Образование
Хотя требования могут варьироваться в зависимости от штата, сертифицированным оценщикам жилой или коммерческой недвижимости обычно требуется как минимум степень бакалавра.
Курсы колледжа по таким предметам, как экономика, финансы, математика, информатика, английский язык, а также право бизнеса или недвижимости могут быть полезны для потенциальных оценщиков и оценщиков.
Большинство штатов устанавливают требования к образованию и опыту, которым должны соответствовать эксперты для практики.В некоторых штатах нет общегосударственных требований; вместо этого каждая местность устанавливает стандарты. В некоторых населенных пунктах кандидаты могут претендовать на аттестат зрелости.
Обучение
Работодатели обычно требуют, чтобы кандидаты прошли базовые курсы аттестации, прошли долгосрочное обучение без отрыва от производства и проработали столько часов, чтобы соответствовать требованиям, предъявляемым к лицензиям или сертификатам.
Лицензии, сертификаты и регистрации
Федеральный закон требует, чтобы оценщики имели лицензию или свидетельство штата при работе с федеральными сделками, такими как оценка ссуд, предоставленных федерально застрахованными банками и финансовыми учреждениями.Фонд оценки (TAF) предлагает информацию о лицензировании оценки. Такого федерального требования к оценщикам нет, хотя в некоторых штатах требуется сертификация. Для получения информации о конкретных требованиях штата кандидатам следует обращаться в правление своего штата.
Оценщики недвижимости обычно оценивают по одному объекту за раз, а оценщики оценивают сразу несколько. Однако в обеих профессиях используются схожие методы и приемы. В результате оценщики и оценщики, как правило, проходят одни и те же курсы для сертификации.Помимо сдачи общегосударственного экзамена, кандидаты обычно должны отработать определенное количество часов на рабочем месте.
Уровень полномочий определяет, какой тип собственности может оценивать человек. Четыре федеральные классификации оценщиков следующие:
• Лицензированный стажер-оценщик
• Лицензированный оценщик жилой недвижимости
• Сертифицированный оценщик жилой недвижимости
• Сертифицированный генеральный оценщик
Во многих штатах кандидатам, работающим над лицензированием или сертификацией, предлагаются учетные данные лицензированного стажера-оценщика.Программы обучения различаются в зависимости от штата, но обычно они требуют, чтобы кандидаты прошли как минимум 75 часов определенного обучения оценщиков, прежде чем подавать заявление на работу в качестве стажера.
Многие штаты предлагают лицензированных оценщиков жилой недвижимости. Имея эту лицензию, квалифицированный специалист может оценивать несложные одноквартирные дома стоимостью менее 1 миллиона долларов и комплексные одноквартирные дома стоимостью менее 250 000 долларов. Для получения лицензии кандидат должен иметь следующую квалификацию:
• 30 семестровых часов обучения на уровне колледжа
• 150 часов квалификационного оценщика
• 2000 часов обучения без отрыва от производства в течение не менее 1 года
Сертифицированный оценщик жилой недвижимости является минимальным требованием для оценки жилой недвижимости от 1 до 4 единиц с суммой кредита более 250 000 долларов.Для получения этого сертификата кандидат должен иметь следующую квалификацию:
• Бакалавриат
• 200 часов профильного обучения оценщика
• 2500 часов опыта работы не менее 2 лет
Статус сертифицированного генерального оценщика позволяет человеку оценивать недвижимое имущество любого типа и любой стоимости. Для получения этого сертификата кандидат должен иметь следующую квалификацию:
• Бакалавриат
• 300 часов профильного обучения оценщика
• 3000 часов опыта работы в течение не менее 2,5 лет (1500 часов должны приходиться на оценку нежилой деятельности)
Для всех этих учетных данных, за исключением сертификата стажировки, кандидаты должны иметь следующую квалификацию:
• Пройдите 15 часов инструктажей по Единым стандартам профессиональной оценки
• Сдать экзамен
В отличие от оценщиков, оценщики не имеют федеральных требований к сертификации.В штатах, требующих сертификации для оценщиков, требования обычно аналогичны требованиям к оценщикам. Например, Международная ассоциация сотрудников по оценке (IAAO) предлагает сертифицированного специалиста по оценке (CAE). Это обозначение охватывает темы, которые включают оценку имущества для целей налогообложения, администрирование налога на имущество и политику налога на имущество. Кандидаты должны иметь степень бакалавра до получения назначения.
Для тех штатов, которые не требуют сертификации для оценщиков, отдельные компании часто требуют, чтобы кандидат прошел базовые курсы аттестации, прошел обучение на рабочем месте и соответствовал требованиям к рабочему времени для лицензий или сертификатов аттестации.Многие оценщики также имеют лицензию или удостоверение государственного оценщика.
Оценщики обычно начинают работать в офисе оценщика, который проводит обучение без отрыва от производства; небольшие муниципалитеты часто не могут предоставить такой опыт работы. Альтернативный источник опыта для начинающих оценщиков — работа в фирме по переоценке.
И оценщики, и оценщики должны проходить курсы повышения квалификации, чтобы сохранить лицензию или сертификат. Точные требования зависят от штата и сертификации.
Что такое оценка вакантной земли? Что нужно знать
Даже если на нем еще нет здания, земля стоит недешево. Свободная земля в среднем стоит около 12000 долларов за акр. Но вам, возможно, придется заплатить более 100000 долларов, чтобы получить жилой участок в желаемом городском районе.
Когда вы делаете такие инвестиции, важно убедиться, что деньги, которые вы тратите, того стоят. Как и в случае со зданиями, у земли могут быть скрытые проблемы, которые покупателю трудно обнаружить.Район может быть затоплен во время шторма или иметь плохое качество почвы, что может затруднить строительство.
Оценщик может исследовать и осмотреть недвижимость, чтобы убедиться, что это хорошее место для вашего дома или бизнеса. Они также рассчитают справедливую рыночную стоимость, чтобы вы не переплачивали.
Если вы получаете большую ссуду, ваш кредитор, вероятно, потребует оценку земли. Но даже если вы платите наличными, неплохо было бы нанять эксперта, который осмотрел бы недвижимость за вас.Вот что вам нужно знать об оценке земли, если вы покупаете пустырь.
Что такое оценка земли?
Оценка земли — это оценка стоимости собственности, проводимая профессиональным лицензированным оценщиком. Если вы когда-либо делали оценку дома, процесс очень похож.
Оценщик обычно назначает осмотр, чтобы осмотреть участок и оценить его характеристики. Затем они сравнят его с другими недавно проданными в вашем районе лотами, чтобы произвести оценку.Если нет никаких коммерческих предложений, они могут использовать другую методологию для определения стоимости лота.
Оценка обычно занимает несколько недель, но может занять больше времени, если она включает экологическое исследование или другое специализированное исследование. После того, как оценщик закончит, вы получите письменный отчет с его выводами для вашей проверки.
Как оценивается стоимость земли?
Наиболее распространенный подход, который используют оценщики для определения стоимости свободной земли, — это анализ продаж, которые представляют собой аналогичные объекты недвижимости в районе, которые недавно были проданы.Чтобы убедиться, что они проводят точные сравнения, оценщики обычно сначала оценивают наиболее эффективное и эффективное использование земли.
Наиболее эффективное и эффективное использование — это, по сути, наиболее выгодный и осуществимый способ освоения участка земли. Оценщики основывают это на таких факторах, как местные правила зонирования и расположение, топография и доступность собственности. Например, участок с сильным лесом, расположенный далеко от дороги, может быть не лучшим местом для розничного магазина, даже если он предназначен для коммерческого использования.
Как только они выяснят, как лучше всего развивать землю, они попытаются найти несколько торговых компаний, которые наиболее эффективно и эффективно используются. Затем они рассчитают стоимость собственности на основе этих оценок, с учетом различий, таких как размер и местоположение, по своему усмотрению.
Поскольку на свободные участки земли меньше конкурсов, чем на дома, они могут не найти их. В этом случае оценщик может использовать разные методологии для определения стоимости земли, например доходный подход.Если на этом участке будет построен бизнес, оценщик может спрогнозировать его будущий доход и учесть это при оценке земли.
Сравнить агентов. Спасите тысячи.
Найдите агента UpNest, который поможет с оценкой вакантной земли.
Что ищут оценщики земли?
Дома имеют множество факторов, влияющих на их стоимость, от качества отделки до количества спален и ванных комнат. Точно так же свободные участки имеют особенности, которые делают их более или менее привлекательными для потенциальных покупателей.Вот некоторые вещи, которые учитывают оценщики при определении стоимости земельного участка.
Доступность
Земельный участок ничего не стоит, если к нему нельзя добраться, поэтому доступность — один из основных факторов, которые принимают во внимание оценщики.
В целом, чем больше у дороги участка дороги, тем выше его оценка. Фасад особенно важен для коммерческих покупателей, которые хотят, чтобы их бизнес был виден с улицы.
Но в некоторых городах даже требуется, чтобы у вновь построенных домов была минимальная протяженность дороги.Таким образом, собственность, не имеющая выхода к морю, может быть подходящей только для охоты и отдыха в зависимости от местного законодательства, что снижает ее общую стоимость.
Утилиты и улучшения
Подведение коммуникаций к участку земли может стоить тысячи долларов и длиться несколько месяцев. Если в собственности уже есть вода, канализация или электричество, она будет оценивать более высокую сумму, чем необработанный, незастроенный участок.
Если участок расчищен, огорожен, озеленен или имеет другие улучшения, его также можно продать за большие деньги.
Расположение и окрестности
Местоположение земельного участка в значительной степени влияет на оценку. Земля в городской и загородной местности стоит значительно дороже, чем сельхозугодья. Также выше оценивается недвижимость в привлекательных частях города с легким доступом к работе, школам и развлечениям.
Оценщики могут также посмотреть на окружающую собственность, чтобы увидеть, как район меняется и развивается. Если, например, в сельской местности наблюдаются признаки роста населения, они учтут это в своих расчетах.
Удобства
Удобства, такие как доступ к озеру, прекрасные виды, пешеходные тропы и стрелковые дорожки, могут сделать недвижимость более привлекательной и повысить ее стоимость.
Форма, топография и размер
Форма и топография являются важными факторами, поскольку они влияют на то, как можно развивать собственность. Участки странной формы могут иметь меньше полезной площади и дороги, чем стандартные квадратные участки, что делает их менее желательными. Недвижимость с холмами или рекой, протекающей через нее, также может быть труднее построить и оценить ниже.
Размер также влияет на стоимость земли. Небольшие участки обычно продаются по более высокой цене за акр, чем большие участки земли. Оценщик также может принять во внимание спрос на земельный участок такого размера и учесть это в расчетах.
Факторы окружающей среды
Факторы окружающей среды, такие как качество почвы, затопление и загрязнение, могут способствовать или разрушить строительный проект. Оценщики проводят исследования и работают с экспертами для выявления потенциальных проблем, которые могут помешать строительству.
Сколько стоит оценка земли?
Оценка земли варьируется в зависимости от сложности. Если вы покупаете жилой участок, оценка может занять всего неделю и стоить менее 1000 долларов.
Но оценка коммерческих лотов может занять гораздо больше времени. Если вы проводите экологические исследования или исследования рынка, чтобы убедиться, что ваш бизнес пользуется достаточным спросом, вам, возможно, придется подождать месяц или больше, пока отчет будет готов. Вы также можете рассчитывать потратить несколько тысяч долларов, так как одни только исследования окружающей среды варьируются от 2000 до 4000 долларов.
Как мне найти надежного оценщика?
Важно найти квалифицированного оценщика с опытом оценки того типа земли, который вы хотите купить. Американское общество менеджеров ферм и оценщиков сельских районов — отличный ресурс для поиска оценщиков сельскохозяйственных угодий.
Местный агент по недвижимости также может направить вас к лицензированному оценщику и помочь вам найти свободную недвижимость, которая вам подходит. Свяжитесь с лучшими агентами по недвижимости в вашем районе на UpNest, чтобы вы могли начать строительство своего дома или бизнеса.
Оценщик Дом
МАЙКЛ ФОРД, ОЦЕНКА
Генеральный сертифицированный оценщик недвижимости
Расположен в Саут-Бэй — районе Большого столичного Лос-Анджелеса, с 1986 года. Обслуживает региональную рыночную зону пяти округов Южной Калифорнии для всех типов недвижимости и оценки деловой собственности, включая жилую, коммерческую, промышленную, приносящую доход недвижимость, а также пустующие земли. от отдельных участков до больших площадей для целей разделения.
Ведущая компания по оценке недвижимости с обширным опытом работы на местах, специализирующаяся на предоставлении точных, тщательно изученных; и полностью проанализированы оценочные и консультационные услуги.
Специалист домов престарелых; заправочные станции, жилые и коммерческие объекты на набережной, а также другие объекты комплексной собственности. Эксперт-криминалист. Доступно для командировки за границу / за границу по специальной договоренности, с учетом требований времени и государственных соглашений о взаимности.
Бывший оценщик Департамента казначейства / Налоговой службы . Эксперт по оценке для всех целей налогообложения недвижимого имущества, включая опровержение встречных требований IRS. Эксперт-оценщик судебно-медицинской экспертизы.
Моя философия как оценщика основана на убеждении, что рынок недвижимости «работает». Это демонстрируют даже нисходящие рынки. Оценщик обязан анализировать этот рынок, а не навязывать свои собственные убеждения и предвзятость при анализе рыночных условий, влияющих на мнение о ценности.
Оценки и Отчет по качеству превосходят отраслевые требования. Каждая оценка уникальна. Я не использую шаблон и не набиваю 75% отчета устаревшими, ограниченно актуальными, общими данными, чтобы в короткие сроки выпускать толстые отчеты.
Некоторые из услуг, связанных с оценкой, включают:
- Судебно-медицинская экспертиза / Расследование мошенничества
- Свидетельские показания эксперта
- Дробная процентная оценка (только TIC)
- Справедливая рыночная стоимость налога на имущество IRS (текущая и ретроспективная)
- Справедливая рыночная стоимость подарочного налога IRS
- Справедливая рыночная стоимость — IRS Conservation Easements
- Справедливая рыночная стоимость — Неденежные благотворительные пожертвования IRS
- Ипотечное финансирование
- Fannie Mae, Freddie Mac и HUD / FHA
- Неинституциональное финансирование частных инвесторов
- Ссуды Администрации малого бизнеса (SBA)
- Рыночная стоимость для иных целей
- Непрерывность деятельности / Используемая ценность
- Оценка бизнеса
- Банкротство
- Удаление PMI
- Планировка недвижимости
- Развод
- Мировые споры
- Расчеты по налогам
- Страхование
- Установление запрашиваемой цены
- Установление справедливой цены предложения
- Обзор защитной оценки для коллег
Все заполненные отчеты об аттестации доставляются клиентам по электронной почте в виде вложений в формате pdf.Переплетенные и ламинированные цветные бумажные копии доступны по предварительной договоренности
Hudson Valley Appraisal Corporation
Обслуживание долины Большого Гудзона с 1983 года.
Hudson Valley Appraisal Corporation — это компания, предоставляющая полный спектр услуг по оценке недвижимости в долине Гудзон в Нью-Йорке, с более чем 30-летним опытом и одной из крупнейших групп оценщиков в регионе. Президент Майкл Дж. Бернхольц, SRA, CCIM, MAI, является одним из самых высококвалифицированных и востребованных оценщиков в регионе Большой долины Гудзона.Он является членом Института оценки и имеет сертификат на проведение оценки как жилой, так и коммерческой недвижимости. Его успешные показания в многочисленных судебных делах, касающихся оценки имущества, сделали его весьма уважаемым свидетелем-экспертом со стороны адвокатов, муниципалитетов и государственных учреждений.
Hudson Valley Appraisal Corporation стремится расширить нашу команду за счет сертифицированных оценщиков жилой и общей недвижимости в округах Делавэр, Грин, Ольстер, Оранж, Рокленд, Вестчестер.Отправляйте резюме и образцы оценок по адресу [email protected].
Hudson Valley Appraisal предоставляет услуги по оценке недвижимости для коммерческих и частных клиентов. Мы работаем с большинством авторитетных кредиторов в районе долины Гудзон в Нью-Йорке и по всей стране. Щелкните здесь, чтобы просмотреть неполный список утвержденных кредиторов. Hudson Valley Appraisal специализируется на уникальных и сложных оценках недвижимости и предлагает ценные услуги для домовладельцев, кредиторов, адвокатов и государственных органов.
В качестве оценочной компании Hudson Valley Appraisal предоставляет кредиторам и ипотечным брокерам услуги, необходимые для соблюдения требований независимости оценщика. Опыт Hudson Valley Appraisal означает, что клиенты могут быть уверены, что оценки, заказанные через Hudson Valley Appraisal, будут соответствовать требованиям AIR. Обширный опыт Hudson Valley Appraisal и обширная сеть опытных профессионалов позволяют нам точно и эффективно обрабатывать крупномасштабные заказы.
Помимо услуг по оценке недвижимости, Hudson Valley Appraisal также предлагает более специализированные услуги. Мы предоставляем консалтинговые и оценочные услуги, касающиеся сервитутов по сохранению, выдающихся прав собственности и осуждения, прав авигации, исков о возмещении имущественного ущерба и судебных разбирательств по налоговой сертификации. Компания насчитывает десятки правительственных агентств и муниципалитетов среди своих клиентов и имеет большой опыт работы с «Желтой книгой» единых стандартов оценки для федеральных земель.
Hudson Valley Appraisal обеспечивает оценку для программы ссуды FHA HUD и является одной из немногих избранных фирм, выбранных для проведения оценки по программе приобретения земли DEP для водосбора города Нью-Йорка, Департамента транспорта штата Нью-Йорк, а также других штатов и федеральных властей. агентства. Как один из немногих оценщиков, способных обрабатывать такие сложные запросы, Hudson Valley Appraisal предоставляет оценку упрощения авигации в сочетании с расширением взлетно-посадочных полос в различных аэропортах.В дополнение к сервитутам мы также ценим наземные и подземные временные и постоянные сервитуты для канализации, водоснабжения и коммунальных услуг.
Hudson Valley Appraisal имеет обширный опыт в проведении оценок природоохранных и сельскохозяйственных сервитутов. Мы выполнили буквально тысячи природоохранных сервитутов для земельных трастов и программ приобретения, а также значительное количество оценок сельскохозяйственных сервитутов. У нас есть опыт применения очень сложной методологии, предписанной IRS для точной оценки этих сервитутов.
В Hudson Valley Appraisal мы сочетаем обширную оценку недвижимости, услуги по оценке и консультации с твердой приверженностью обслуживанию клиентов. Наша штаб-квартира находится в самом центре округа Ольстер, недалеко от города Кингстон.
ВHudson Valley Appraisal работают многочисленные оценщики недвижимости, которые имеют в среднем 30-летний опыт работы в области оценки недвижимости. Все наши оценщики обладают обширным опытом в области оценки недвижимости Гудзонской долины.Поскольку мы являемся одним из крупнейших предприятий по оценке недвижимости в районе Гудзонской долины в Нью-Йорке, мы предлагаем клиентам быструю обработку заявок и наиболее профессиональную и надежную оценку. Кроме того, у нас есть три штатных административных сотрудника, поэтому квалифицированный персонал всегда под рукой, чтобы получать запросы и отвечать на любые вопросы в течение рабочего дня.
Большинство наших оценщиков живут и работают прямо там, где проводят аттестацию.Эта ориентация на сообщество означает, что компания Hudson Valley Appraisal хорошо осведомлена и хорошо знакома с местным рынком. Есть и другие оценочные компании, которые заявляют, что знают все тонкости оценки собственности в долине Гудзон, но только оценка Hudson Valley Appraisal может подтвердить это требование более чем тридцатилетним опытом, высочайшим уровнем доверия вторичного кредитора и буквально десятками судов. судебное разбирательство было принято в его пользу.
Щелкните здесь, чтобы просмотреть историю компании и ее обзор.
Шаблон описания должности оценщика недвижимости
Этот шаблон описания должности
оценщика недвижимости включает список наиболее важных обязанностей и ответственности оценщика недвижимости . Он настраивается и готов к публикации на досках вакансий. Используйте его, чтобы сэкономить время, привлечь квалифицированных кандидатов и нанять лучших сотрудников.Профиль работы оценщика недвижимости
В обязанности оценщика недвижимости входит все: от подготовки отчетов о стоимости собственности, исследования и фотографирования собственности до работы над юридическими описаниями и данными.
Чтобы привлечь оценщика недвижимости, который наилучшим образом соответствует вашим потребностям, очень важно написать четкое и точное описание должности оценщика недвижимости.
Описание работы оценщика недвижимости
Мы ищем опытного и целеустремленного оценщика недвижимости для работы в нашей компании! Как оценщик недвижимости вы будете отвечать за сбор, анализ, обработку и интерпретацию данных о недвижимости.
Обязанности и ответственность оценщика недвижимости
- Проведение оценки земли или собственности
- Посещение и исследование собственности с целью установления ее рыночной стоимости
- Определение рейтинга собственности путем исследования и объединения данных из различных внутренних и внешних источников
- посещение сайтов, осматривайте и оценивайте недвижимость
- Опрашивайте клиентов, чтобы понять их потребности
- Изучите все переменные, которые влияют на стоимость недвижимости
- Отслеживайте, анализируйте и документируйте процедуры
- Соблюдайте все соответствующие правовые нормы и положения
- Будьте в курсе отраслевые тенденции и передовой опыт
Требования и квалификация оценщика недвижимости
- X лет опыта работы в качестве оценщика недвижимости или аналогичной должности
- Хорошее знание MS Office
- Знание программного обеспечения, такого как ARGUS, CoStar и LoopNet
- Знание e действующих отраслевых норм и правил
- Критический мыслитель и навыки решения проблем
- Командный игрок
- Хорошие навыки тайм-менеджмента
- Отличные межличностные отношения
- Выдающиеся коммуникативные навыки
- Текущая лицензия
Вы используете современное программное обеспечение для подбора персонала? Если нет, то вы упускаете.Посмотрите, как ваша жизнь может быть проще. Начните бесплатную 14-дневную пробную версию TalentLyft.
Начать бесплатную пробную версию
|
Познакомьтесь с нашим партнером по ссылкам: AppraiseNevada.com Источник №1 в штате Невада Оценщик Для Бесплатная коммерческая оценка Статьи и статьи на прочее оценка похожие темы посетитель www.appraisalarticles.com Бесплатно Коммерческая недвижимость Статьи NV Коммерческая недвижимость Обзор нашего бизнеса на 2 FindLocal.com |
Руководство по оценке сельскохозяйственной недвижимости
Следующее обсуждение призвано помочь вам понять основы оценки сельскохозяйственной недвижимости.Потребность в оценке может быть вызвана финансированием, планированием или расчетом по наследству, разделом собственности, установлением первоначальной основы, судебным иском и различными другими причинами.
Лицензирование
Небраска была первым штатом, который потребовал лицензирования оценщиков недвижимости, и делал это до 1975 года. В настоящее время в Соединенных Штатах лицензирование является универсальным, как того требует федеральное законодательство. В большинстве штатов существует несколько уровней лицензирования, указывающих на способности и полномочия индивидуального оценщика.Сертифицированный генерал — это высший уровень лицензирования, который разрешает этому оценщику работать с любой недвижимостью (сельскохозяйственной, жилой или коммерческой). Для получения лицензии Советом оценщиков Небраски требуется обширное образование и опыт, что также требует ежегодного повышения квалификации для поддержания этой лицензии.
Специализация
Большинство оценщиков сосредотачиваются на оценке только одной категории недвижимости, поскольку каждый тип требует значительного опыта, чтобы быть компетентным.Оценщик сельскохозяйственной недвижимости обычно не оценивает жилую недвижимость в городе, и наоборот, специалистом по жилой недвижимости. Оценщику необходимо твердое понимание отрасли, связанной с оцениваемой недвижимостью, полная библиотека производственных и других факторов, а также многолетний опыт работы в качестве оценщика.
Исследование недвижимости
Первый шаг в оценке сельскохозяйственной собственности — это понять ее со всех сторон. Когда задание получено, Agri Affiliates создает полный файл о законности и удобствах собственности.Получены такие элементы, как точное юридическое описание, облагаемые налогом акры, права на воду и регистрацию колодцев, сертифицированные NRD акры, базовые акры FSA, карты почв, налоги / оценки / здания, а также аренда школ и разрешения на лес. Файл должен включать все факторы, которые могут повлиять на производительность или стоимость собственности.
Обладая этой информацией, оценщик готов провести тщательный физический осмотр. Не каждый акр должен быть просмотрен, но оценщик должен понимать местность, ограждения, водные объекты, состояние выгула, качество и состояние ирригационного оборудования, а также такие элементы, как доступ к собственности и внутри нее.Кроме того, необходимо также проверить степень, состояние и полезность улучшений зданий, а также состояние почв пахотных земель.
Предметы, не входящие в физическую собственность, также должны быть исследованы. Подпадает ли собственность под сервитуты, которые мешают, совместимы ли сертифицированные NRD акры с фактически орошаемыми, является ли собственность предметом аренды, есть ли у NRD водораспределение или другие правила и положения. Любой фактор, влияющий на стоимость недвижимости, необходимо изучить и понять.
Сопоставимые продажи
После того, как все физические и юридические аспекты определены, оценщик может определить наиболее эффективное и наилучшее использование собственности, которое представляет собой оценочную терминологию, указывающую на наиболее экономически продуктивное использование, ограниченное юридическими, физическими и финансовыми соображениями. (Например, если нет сертифицированных орошаемых площадей, то орошаемая ферма не может быть наиболее эффективным и лучшим вариантом.)
После того, как свойство исследовано и определено наиболее эффективное и наилучшее использование, можно начинать поиск продаж, сопоставимых с недвижимостью.Эти продажи должны производиться в одной и той же рыночной зоне и как можно более схожи по таким факторам, как дата продажи, размер, землепользование, тип почвы, ирригационное оборудование и улучшения здания.
Датой вступления в силу оценки может быть текущая дата или более ранняя дата, например, 1990 год. В зависимости от повышения стоимости, амортизации или неизменности рынка, действительно сопоставимые продажи могут быть ограничены всего несколькими месяцами или периодом в несколько лет. . Сопоставимые продажи для орошаемой фермы могут потребоваться только из этого округа; для ранчо Sandhills из любой точки района Sandhills; и для коммерческого откорма из 2 или 3 штатов.В итоге сопоставимые продажи должны действительно быть сопоставимы со свойством Subject по как можно большему количеству характеристик.
Три подхода к оценке
Вместо продажи недвижимости для определения стоимости оценка представляет собой оценку того, за что недвижимость будет продана, если она будет выставлена на продажу, — оценка рыночной стоимости. Все основано на юридических и физических удобствах собственности, а также на определении наилучшего и максимального использования. Оценщику доступны 3 подхода, с помощью которых можно оценить стоимость сельскохозяйственной собственности.В основе всех трех подходов лежит надлежащий анализ выбранных сопоставимых продаж.
Стоимостной подход к оценке стоимости основан на дополнительной стоимости отдельных компонентов собственности. Как показывают сопоставимые продажи, какова стоимость на акр пахотных земель с круговым орошением, неорошаемых пахотных земель, пастбищных угодий или даже пустошей? Очевидно, что ирригационное оборудование, продуктивность почв и состояние ограждений пастбищ — все это имеет значение.Остаточная стоимость любых улучшений здания устанавливается с учетом возраста и физического состояния, полезности в соответствии с текущими сельскохозяйственными требованиями, а также воздействия сил за пределами собственности. Итак, как акр луга или бушель зерна для хранения добавляют к стоимости собственности?
Подход сравнения продаж использует основание всей собственности по сравнению с отдельными площадями при стоимостном подходе. Если неулучшенная сельскохозяйственная собственность представляет собой 70% пастбищ, 10% лугов и 20% орошаемых пахотных земель — что сопоставимые продажи аналогичного размера и состава указывают на общую стоимость акра? Помимо общей стоимости акра, на стоимость могут влиять улучшения здания.Какой вклад недавно построенный дом площадью 5400 кв. Футов вносит в рыночную стоимость фермы площадью 1000 акров из расчета на акр?
Метод доходности также основан на анализе сопоставимых продаж. В этом подходе используется математическая формула для преобразования показателей продаж в оценку стоимости объекта. Идентичный анализ проводится для каждой продажи и оцениваемого имущества, включая доход, производство и расходы на имущество. Этот подход может применяться на основе участия собственника, включая все доходы и расходы.Или это может быть применено, как если бы собственность была предметом типичной аренды в сообществе. Доход от аренды оценивается вместе со следующими четырьмя расходами: налоги на недвижимость, расходы на управление, ремонт и техническое обслуживание, а также страхование.
Разница между доходами и расходами составляет чистый операционный доход (NOI). Для сопоставимых продаж NOI делится на продажную цену, чтобы получить ставку капитализации для продажи. Из сопоставимых продаж выбирается соответствующая ставка капитализации для объекта оценки.Чтобы получить оценку стоимости, уравнение меняется на противоположное, где NOI Субъекта делится на выбранную ставку капитализации. Таким образом, математическое уравнение дает оценку стоимости собственности.
Сверка
Три вышеуказанных подхода обычно указывают диапазон возможных значений. Затем оценщик должен согласовать этот диапазон с окончательной оценкой стоимости на основе силы или применимости отдельных подходов. Нынешняя рыночная эпоха быстро меняющихся доходов и расходов сделала доходный подход менее надежным.
