Спрос на коммерческую недвижимость: В Петербурге продолжает расти спрос на торговые и офисные помещения

В 2020 году спрос на небольшие торговые помещения (60–90 кв. м) на первых этажах домов в России вырос на 25–30%, на маленькие офисы (30–50 кв. м) — на 10–15%, — рассказал «Известиям» руководитель направления коммерческой недвижимости компании «Этажи» Антон Лескин.

Он уточнил, что среди покупателей помещений стрит-ретейла стало больше обычных людей — их уже 80%. В коммерческие «квадраты» вкладываются сейчас и пенсионеры, и молодые люди до 35 лет.

По данным сайта бесплатных объявлений, число просмотров предложений о продаже коммерческих помещений на первых этажах домов в крупных городах за год увеличилось на 13%.

Рост спроса на помещения на первых этажах вызван тем, что из-за увеличения цен на квартиры доходность от их сдачи в аренду стала менее привлекательной. Доходность коммерческих помещений на первых этажах составляет 10–12% годовых в рублях, тогда как квартир в аренду — в районе 4–5%, — рассказал партнёр Colliers International Станислав Бибик.

По данным специалистов, срок окупаемости при сдаче квартиры в аренду составляет около 10–15 лет, а для коммерческой недвижимости — шесть-восемь лет.

Как писал NEWS.ru, дефицит загородных домов, дач и коттеджей для покупки сформировался в России. В прошлом году на эту недвижимость вырос спрос: больше половины семей, проживающих в квартирах, хотят поменять их на частные дома (23,2 млн семей, или 59%). Одновременно уменьшилось количество выставленных на продажу ликвидных домов: с хорошей транспортной доступностью и необходимой инфраструктурой, люди передумали их продавать.

За прошедший год на 15–20% снизился объём предложений благоустроенных домов. В первую очередь с рынка исчезли дома с хорошей транспортной доступностью. К концу осени сформировался дефицит ликвидных предложений на рынке загородного жилья. Стоимость частного жилья за год выросла на 7%, поэтому не все мечтающие о собственном доме могут на сегодня себе его позволить. Из 5 млн семей, планирующих в ближайшие три года улучшить свои жилищные условия, 3,6 млн не имеют денег на покупку или строительство частного дома.

Стоит ли вкладываться в коммерческую недвижимость — эксперты

На российском рынке зафиксировали ажиотажный спрос на коммерческую недвижимость. В 2020 году небольшие торговые помещения на первых этажах домов стали приобретать на 25-30% чаще. Такая площадь действительно окупается в разы быстрее жилой. Но эксперты советуют не торопиться с вложением денег, так как ситуация может измениться.

Спрос на торговые помещения от 60 до 90 «квадратов» в 2020 году подскочил на 25-30%. При этом небольшие офисы от 30 до 50 квадратных метров стали приобретать чаще на 10-15%. Среди покупателей доля обычных людей выросла до 80%, сообщил «Известиям» руководитель направления коммерческой недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Лескин.

«Коммерческая недвижимость стала доступнее для массового покупателя, теперь в такие „квадраты“ вкладываются и пенсионеры, и молодые люди до 35 лет», — рассказал он.

По словам директора по аналитике отдела «Циан.Коммерческая недвижимость» Александра Павленко, сейчас спрос на коммерческие помещения выше на 16% по сравнению с 2020 годом.

Причины спроса

Несмотря на массовую покупку коммерческой площади, в течение 2020 года рост спроса на недвижимость не был стабильным. В первом полугодии спрос был достаточно низкий, напомнил «360» председатель правления Российской ассоциации экспертов рынка ретейла (РАЭРР) Андрей Карпов.

«Как раз в этот период времени присутствовали большие скидки, различные акции, льготные условия покупки, которые предлагали сами застройщики. А во втором полугодии ситуация резко поменялась: многие акции и скидки были отменены, потому что спрос как раз был очень высок», — отметил эксперт.

Он добавил, что в тот момент удалось распродать всю недвижимость, которая застряла на рынке. При этом небольшие площади более востребованы именно у малого бизнеса. Если раньше многие компании могли занимать большую площадь, то теперь стали подыскивать помещения поменьше.

«Может быть, брали площадь на вырост. Но с учетом дистанционной работы и пандемийной истории тому же бизнесу нужно такое место присутствия, где можно иметь юридический адрес — это раз. Второе — иметь место встречи для определенных сотрудников», — пояснил Карпов.

Член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков уточнил, что спрос вырос не только на коммерческую площадь, а на всю недвижимость в целом.

«[Россияне] боялись, что рубль обвалится. В прошлом году все судорожно искали, куда вложить деньги: кто-то квартиры покупал, кто-то машины покупал, а кто-то решил купить коммерческую недвижимость. С точки зрения инвестиций это лучший вариант», — заявил эксперт.

Он отметил, что предложение появилось после того, как предпринимали стали сворачивать свою деятельность. Многие продавцы освободившейся площади не настаивали жестко на своей цене, как это бывает в жилой недвижимости.

Вопрос окупаемости

По словам Карпова, коммерческая недвижимость окупается быстрее, чем жилая. Точные сроки будут зависеть от стоимости и других показателей.

«Аренда коммерческой площади, как правило, раза в три дороже аренды жилой площади при сопоставимых затратах. Соответственно, сдача в аренду коммерческой недвижимости получается выгоднее, если удачная локация», — отметил председатель правления РАЭРР.

Хорошей доходностью считается срок 10 лет, пояснил Барсуков. Можно умножить стоимость аренды на этот период и получить конечную сумму. За жилую площадь такую доходность получить не удастся. Но нужно учитывать налоговую ставку, которая за коммерческую недвижимость больше. Также арендодатель несет большие риски не найти нового арендатора.

При этом Карпов заявил, что если человек хочет заработать, то вклад в квадратные метры будет плохим вариантом инвестиций. Такое вложение не окупается. Но многие отдают деньги именно за недвижимость, так как это то, что можно потрогать. За акциями нужно постоянно следить, а инвестор зарабатывает на них далеко не всегда. Недвижимость же является более простым вариантом.

Карпов предупредил, что обычно после скачка и высокого спроса наступает откат. Из-за этого перспективы вложений в коммерческую недвижимость пока достаточно спорны. Сейчас сложно сказать, сохранится ли спрос в 2021 году.

«Если говорить про инвестиции, то я бы притормозил посмотреть, что вообще будет на рынке. Месяц погоды сильной не сделает, а увидеть, что на рынке происходит, нужно, потому что ажиотажный спрос прошлого года не настолько сильно экономически обоснован. У меня есть подозрение, что в этом году мы такого спроса не увидим. Хотя прогнозировать сейчас — дело плохое», — подчеркнул Барсуков.

Если к весне спрос будет таким же большим, то можно покупать недвижимость. В случае падения уровня спроса стоит проследить за изменением цен. Член Российской гильдии риелторов призвал подождать и посмотреть на ситуацию.

На массовом вторичном рынке жилья Москвы спрос в три раза превышает предложение

Специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость проанализировали соотношение спроса и предложения на вторичном рынке столицы и выяснили, что главенствующие позиции в указанном сегменте сейчас принадлежат продавцам. На данный момент, по наблюдениям экспертов компании, в масс-маркете запросы покупателей в три раза превышают объем ликвидного предложения, что дает продавцам возможность для повышения цен. Еще одна особенность т.н. рынка продавца — сейчас весьма велика доля покупателей, которые ранее безуспешно пытались найти квартиру через онлайн-агрегаторы, но в итоге решили обратиться в риэлторское агентство (в ИНКОМ-Недвижимость их доля от общего числа клиентов-покупателей составляет 80%).

Специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что во вторичном сегменте жилья столицы сейчас наблюдается та же ситуация, что и осенью 2018 года, когда в условиях возросшей активности покупателей и существенного дефицита предложения рынок принадлежал продавцам. В 2019-м положение дел изменилось, в том числе из-за роста ключевой ставки ЦБ и ставок по ипотеке — в результате актуальный спрос в прошлом году ежемесячно был ниже аналогичных периодов 2018-го, а «вторичка» вновь стала т.н. рынком покупателя. Более того, к концу 2019-го спрос по большей части сосредоточился на самых доступных 1-комнатных и 2-комнатных объектах. Что же касается продавцов, то собственники, завышавшие цены на свое предложение, оказались в особенно сложном положении: так, в сегменте массового жилья для выхода на сделку им приходилось снижать ценники порой на четверть от первоначально заявленной суммы.

С начала 2020-го активность покупателей стала нарастать, затем период самоизоляции «затормозил» рынок недвижимости, однако после его окончания спрос на «вторичке» начал существенно опережать показатели прошлого года. Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «При таком развитии событий дефицит качественных и ликвидных объектов ощущается все острее, и вследствие этого поведение продавцов и покупателей вторичного жилья за последние несколько месяцев заметно изменилось. Люди понимают, что у них нет времени раздумывать и перебирать разные варианты, когда самые востребованные лоты уходят из экспозиции за неделю. Более того, порой мы фиксируем случаи, когда наши клиенты уже на просмотре квартиры принимают положительное решение о ее покупке.

Поэтому сейчас „вторичка“ — так сказать, чистый рынок продавца, который смело диктует свои условия покупателю. Причем специфика этого рынка такова, что в масс—маркете на данный момент уровень спроса в три раза превышает объем ликвидного предложения — то есть в среднем на одну квартиру претендуют три потенциальных покупателя, что дает собственникам возможность торговаться и повышать цены.

В такой ситуации покупателям крайне сложно подобрать себе подходящую жилплощадь, из-за чего они чаще обращаются за помощью к профессионалам рынка. По нашим подсчетам, на данный момент количество договоров на подбор объектов недвижимости в пять раз превышает усредненное число таких заявок за последние два года, с осени 2018-го. Также весьма велико число покупателей, которые обращаются в риэлторское агентство после неудачных попыток самостоятельно подобрать и купить жилье, пользуясь онлайн-платформами. Я бы сказал, что сейчас к этой категории можно отнести 80% наших клиентов, планирующих приобрести квартиру».

Еще одна специфическая черта т.н. рынка продавца — все большее распространение получает практика опережающего аванса, когда в рамках альтернативной сделки собственник продаваемой квартиры еще до получения аванса за нее вносит предоплату за новую жилплощадь, которую он себе подобрал. Спешка объясняется тем, что поиск подходящей квартиры сейчас является гораздо более сложным процессом, чем продажа имеющегося жилья.

По мнению специалистов компании, острый дефицит ликвидного предложения на «вторичке» столицы будет ощущаться как минимум до конца 2020 года. Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Восстановление экспозиции в сегменте будет происходить крайне медленно, особенно с учетом того, что для нормального функционирования „вторичке“ не хватает 30% лотов от нынешнего объема предложения. Соответственно, когда рынок пополнится таким количеством объектов и между продавцами возникнет конкуренция, то их позиции станут гораздо менее выигрышными».

Согласно статистике профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость, по итогам октября компанией было получено на 10% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в сентябре. При этом разрыв по показателям спроса с прошлым годом уменьшается: октябрь обогнал аналогичный месяц 2019-го на 30% авансов (в сентябре разница составляла 64%).

Что же касается нынешнего ноября, то в ИНКОМ-Недвижимость наблюдают постепенное ослабление активности покупателей в этом месяце. Так, за первую половину ноября компания получила на 27% меньше авансов, чем в первые две недели октября — по мнению экспертов, примерно настолько же может ослабнуть актуальный спрос на «вторичке» по итогам всего последнего месяца осени.

В России резко вырос спрос на коммерческую недвижимость — Рамблер/финансы

Нежилые помещения на первых этажах российских многоэтажек стали доступнее, и в 2020 году спрос на них вырос на 30%. Коммерческие «квадраты» сдавать в аренду оказалось выгоднее, нежели жилые квартиры.

В 2020 году спрос на небольшие торговые помещения (60–90 кв. м) на первых этажах домов в России вырос на 25–30%, на маленькие офисы (30–50 кв. м) — на 10–15%, — рассказал «Известиям» руководитель направления коммерческой недвижимости компании «Этажи» Антон Лескин.

Он уточнил, что среди покупателей помещений стрит-ретейла стало больше обычных людей — их уже 80%. В коммерческие «квадраты» вкладываются сейчас и пенсионеры, и молодые люди до 35 лет.

По данным сайта бесплатных объявлений, число просмотров предложений о продаже коммерческих помещений на первых этажах домов в крупных городах за год увеличилось на 13%.

По данным специалистов, срок окупаемости при сдаче квартиры в аренду составляет около 10–15 лет, а для коммерческой недвижимости — шесть-восемь лет.

Как писал NEWS.ru, дефицит загородных домов, дач и коттеджей для покупки сформировался в России. В прошлом году на эту недвижимость вырос спрос: больше половины семей, проживающих в квартирах, хотят поменять их на частные дома (23,2 млн семей, или 59%). Одновременно уменьшилось количество выставленных на продажу ликвидных домов: с хорошей транспортной доступностью и необходимой инфраструктурой, люди передумали их продавать.

За прошедший год на 15–20% снизился объём предложений благоустроенных домов. В первую очередь с рынка исчезли дома с хорошей транспортной доступностью. К концу осени сформировался дефицит ликвидных предложений на рынке загородного жилья. Стоимость частного жилья за год выросла на 7%, поэтому не все мечтающие о собственном доме могут на сегодня себе его позволить. Из 5 млн семей, планирующих в ближайшие три года улучшить свои жилищные условия, 3,6 млн не имеют денег на покупку или строительство частного дома.

Коммерческая недвижимость Казани: спрос стабильный

Несмотря на повышение объема инвестиций (а они по итогам 2013 г. обещают быть порядка $6 млрд), картина  с российской коммерческой недвижимостью аналитиков не особо радует. «Мы не видим новые лица. Российские инвесторы — это домашние инвесторы. Рынок больше анклавный», — пояснил  свою позицию по этому вопросу директор отдела рынков капитала CBRE Иван Губочкин.

Торговая недвижимость: увеличение площадей и новые форматы

Между тем, в этом сегменте рынка недвижимости (в отличие от жилой) стагнации не ощущается. Так, только по объему торговых площадей Россия вырвалась в тройку лидеров в Европе – на конец 2013 г. он составляет 16,5 млн кв. м. Больше на данный момент только в Турции и Великобритании, причем в 2014 г. мы имеем все шансы англичан обогнать.

В Казани, как отмечали участники недавно прошедшего в столице Татарстана Рождественского саммита по недвижимости (организаторами которого выступили НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» и ОАО «УК «Идея Капитал» — полномочный представитель гильдии в РТ), позитивной тенденцией стало стремление арендодателей вкладываться в улучшение действующих торговых центров и строительство дополнительных очередей. Несмотря на опасения, закрытие «стихийных рынков» в городе не оказало существенного влияния на торговую недвижимость. На фоне падения интереса к Street-retail в Казани появляются новые форматы торговли, происходит строительство big box-ов. На рынок городской недвижимости выходят новые торговые марки в сегменте fast-fashion и новые сети общественного питания. Интерес к рынку Казани проявляют сети KARE, Kiabi, LPP Brands.

При этом, как сообщила директор по организации управления Jones Lang LaSalle Елена Кислицына, процент вакантных помещений в ТЦ и ТРЦ Казани достаточно невысок — 2,7%.

Офисные центры: плюс 9 классифицированных

Что касается офисной недвижимости, основными  трендами уходящего года стали ужесточение системы классификации офисной недвижимости, ужесточение правил парковки в центральной части города, открытие многоуровневых паркингов. Значимым событием стало изменение транспортной схемы Казани в связи со строительством новых дорог и транспортных развязок в преддверии проведения Универсиады 2013. Среди офисным центрам казани присвоена классификация декабрь 2013 прочих тенденций года эксперты назвали и реконструкцию исторических зданий в центре и передачу их муниципальной властью в руки частных инвесторов.

Генеральный директор ООО «Девелоп групп» Мурат Ахмеров и директор казанского офиса NAI Becar Кирилл Батыгин, выступая на саммите, отметили, что все это повлияло и на спрос в сегменте офисной недвижимости Казани. Среди факторов влияния эксперты перечисляют наличие организованной парковки и достаточного количества паркомест, местоположение и удобство подъездных путей, качественный сервис УК, а также современные инженерные коммуникации и систему безопасности.

Впрочем, это характерно в масштабах всей страны, а не только в Казани. Как сообщалось осенью 2013 г., Минтранс РФ разработал поправки к закону «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности». Объекты коммерческой недвижимости теперь будут должны платить за доступ к автодорогам. Если требуется доступ к автомобильным дорогам, владельцы объектов должны будут заключить договоры о присоединении. На это у уже работающих объектов есть год: владельцы обязуются подписать такие соглашения до 1 января 2015 г.

И это лишь одна деталь, которая может усложнить жизнь владельцам объектов коммерческой недвижимости. Впрочем, игроков казанского рынка, подобные проблемы, похоже, не особо пугают. В текущем году в эксплуатацию был введен целый ряд объектов: БЦ «Korston Tower», БЦ «Паравитта», БЦ  «Уницентр», БЦ на Тинчурина. Пополнилась Казань и новым форматом офисной недвижимости – коворкингом.

В декабре 2013 г. девяти действующим бизнес-центрам Казани Российская гильдия управляющих и девелоперов присвоила классность.  Решением Сертификационной комиссии бизнес-центру «Korston Tower» был присвоен класс «А»,  БЦ «Релита» – класс «В+». К классу «B» были отнесены БП «Технополис» и  БЦ «Авангард». Бизнес-центры «Адмиралтейский» и «Пушкинский» получили класс «С».

Будет довольно насыщенным на открытие новых офисных центров и 2014 г.: в Казани запланировано ввести в эксплуатацию такие значимые объекты коммерческой недвижимости, как БЦ «Татария»,  вторую очередь ТОЦ «Парк Победы», БЦ на Заводской, Смарт Сити и Иннополис.

Что касается арендных ставок, за текущий год их рост в целом по рынку составил  6-7%. В первом полугодии средняя арендная стоимость кв. метра в Казани составила 791 рубль. Эти цифры выводят столицу Татарстана на 25-е место среди российских регионов по стоимости аренды офисного помещения.

Складские помещения: бум и острая нехватка

По прогнозам аналитиков, в 2013 году ввод в эксплуатацию складских площадей в России будет на 40% выше, чем в предыдущем году — почти 1 млн кв. м. Нынешний год вообще становится рекордным по объему сделок по аренде и продаже складских площадей за всю историю существования логистического рынка в России. Об этом сообщалось в ходе всероссийской ежегодной конференции по рынку складской недвижимости осенью этого года. Между тем, Россия пока серьезно отстает от Запада по количеству складских площадей. Так, эксперты приводят следующие цифры: в США насчитывается 1 млрд 327 млн кв. м складских площадей, в то время как в Европе — 61 млн кв. м складов, в России же — 12,4 млн кв. м складских помещений.

Такая же тенденция прослеживается и в Казани. Как рассказал Максим Загоруйко, руководитель отдела корпоративных клиентов Knight Frank, Татарстан занимает 20% от общего объема предложения качественных складских площадей в России — порядка 320 тыс. кв. метров. Доля вакантных складских предложений составляет около 12%. Причем в самой Казани на данный момент имеется ряд устаревших объектов: по мнению Руслана Халилова, генерального директора индустриального парка М7, это произошло потому, что Казань раньше других региональных центров начала вводить торговые площади. Соответственно, склады сегодня уже отстают в объемах. И это, по мнению эксперта,  должно позитивно сказаться на динамике спроса на складские площади.

Мнение экспертов рынка

Журнал «Казанская недвижимость» обратился к ведущим игрокам местного рынка с вопросом — какие тенденции в коммерческой недвижимости они наблюдают на примере собственного опыта и что, по их мнению, ожидает этот сегмент в 2014 году?

Валерий Абсалямов, ЦДН «Валери»:

— Сегодня в Казани однозначно пользуются спросом у покупателей небольшие торговые площади и офисные помещения, особенно первой линейки. Складские площади востребованы еще больше. Они менее прибыльны, но в Казани — как это ни парадоксально звучит — ощущается их острая нехватка. Хороший склад еще нужно поискать, поэтому склады пользуются устойчивым спросом. Особенно у крупных ритейлеров.

В аренде – та же самая картина. Наиболее востребованы у арендаторов именно небольшие помещения. Если рассмотреть общую картину, у казанских бизнес-центров хорошая заполняемость. В основном предложения идут по классу В, В+ и А. Эксперты подтверждают, что в этом сегменте рынок еще готов «кушать», т. е. есть куда двигаться.

Подводя итоги 2013 г., можно сказать, что коммерческая недвижимость в этом году хорошо сработала, пусть без особых достижений —  но лучше, чем сегмент жилья.

В Казани все еще широко распространена тенденция покупки квартир на первом этаже жилого дома и превращение их в коммерческие площади, перевод в нежилой фонд. Это получается дешевле по стоимости «квадрата», да и подходящих предложений на рынке гораздо больше – можно купить и сделать. А вот застройщики не особенно стремятся продавать такие площади в новостройках, оставляя их в основном под аренду – себе «на черный день».

Так что на сегодняшний день спрос на такие площади довольно устойчив и движется по трем направлениям: первое – люди переводят под себя, садятся и работают. Второе – люди выкупают для последующей сдачи в аренду таких площадей. И это тоже достаточно распространено, потому что хороший доход приносит инвесторам. И третий кластер –выкупают, переводят в нежилой фонд, закладывают дельту и просто продают.

Руслан Садреев, директор АН «Премьер», президент Гильдии риэлторов РТ

— Я бы не сказал, что коммерческая недвижимость в 2013 г. переживала бум, но определенный интерес к ней был. Поскольку этот сегмент рынка всегда находит инвесторов, готовых вложить в него средства для последующего дохода от аренды. В скобках замечу, что недвижимость сегодня вообще становится надежным инструментом для вложений. Причем если какие-то ее сегменты дают небольшой доход, ниже банковских процентов, то доходность других может даже и превышать банковскую.

Рынок офисной недвижимости в Казани разношерстный. Причем по моим наблюдениям, в последний год стал более активным рынок первых этажей. К нам обращаются инвесторы, которые хотят купить 20-30 квартир на первых этажах с последующей сдачей этой недвижимости. Бизнес-центр и офис на первом этаже жилого дома, и особенно на первой линии у дороги – это разные вещи. Для арендатора бывшей квартиры на первом этаже это выгодней, чем снять офис в офисном центре. Да и целевое назначение для такого помещения можно варьировать гораздо легче: например, бизнесмен, устраивающий небольшой магазин, в офисный центр не пойдет.

О перенасыщении такими площадями на сегодняшний день говорить рано. Я не беру сейчас в расчет крупные торговые центры – тут действуют свои законы. А если говорить о небольших коммерческих объектах, если они «правильные», устроены по-умному – спрос на них будет.

Татьяна Линькова, директор АН «РЕАЛИТ»:

— Коммерческая недвижимость по-прежнему пользуется повышенным спросом, в основном для инвестиций — с целью извлечения прибыли от сдачи в аренду. Наибольший спрос — на покупку готового бизнеса, когда объект недвижимости коммерческого назначения занят стабильными арендаторами, с высокой арендной платой и после покупки сразу приносит доход. Инвесторы рассматривают объекты с окупаемостью приблизительно в 7-10 лет.

Спрос на торговые площади высокий, как для аренды, так и для покупки. Но выросли требования к такого рода объектам. Как правило, это хороший пешеходный и автомобильный трафик, парковка для персонала и гостей. И, конечно же, состояние самого объекта недвижимости. В новостройках с прицелом на будущее покупают (берут в аренду) коммерческую недвижимость медицинские центры, банка, аптеки, продуктовые магазины.

Руслан Хабибрахманов, директор АН «Флэт»

— События международного характера, безусловно, стали основанием для проявления интереса транснациональных компаний к нашему городу. Активные переговоры о сотрудничестве идут, в том числе, и в рамках встреч глав республиканской власти и других стран. Рынок Казани насыщается различными зарубежными проектами. Активно позиционируются техно-/бизнес-/it- парки, своеобразные инкубаторы для предпринимательства.

Основной интерес потенциальной аудитории покупателей коммерческой недвижимости проявляется к площадям для торговли. Первая линия от дороги, высокий пешеходный и автомобильный трафик – критерии выбора клиентов, не только покупающих, но и снимающих в аренду помещение. В сегменте аренды коммерческой недвижимости, основной акцент делается на сегментированный запрос, стоимость — не столь значимый критерий, в случае если предложение максимально подходит для потенциального клиента.

Алена Мартынец, Kazned.ru

Спрос — Центр коммерческой недвижимости

	Дата	Для чего	Тип недвижимости	Сделка	Площадь	Этаж	Контакты
	11. 02.2021	склад метизной продукции 18808	складские помещения	Найти для аренды	от 1 000 до 2 000 м2	Первый	Лямец Татьяна [email protected] +7(937)335-06-01
	11.02.2021	медиц. клиника 18807	офисные помещения	Найти для аренды	от 50 до 100 м2	Первый	Старцева Елена elenastar@cknufa. ru +7(937)851-25-87
	11.02.2021	скейт-парк 18804	складские помещения	Найти для аренды	от 500 до 1 000 м2	Цоколь; Второй; Верхний	Коряков Марк [email protected] +7(937)335-17-50
	11.02.2021	Транспортно-логистическая компания 18795	складские помещения	Найти для аренды	от 500 до 2 000 м2	Первый	Козлов Владимир kozlov@cknufa. ru +7(917)343-63-38
	11.02.2021	производство вагончиков 18779	складские помещения	Найти для аренды	от 300 до 500 м2	Первый	Лямец Татьяна [email protected] +7(937)335-06-01
	11.02.2021	изготовление метконструкций 18710	складские помещения	Найти для аренды	от 200 до 500 м2	Первый	Козлов Владимир kozlov@cknufa. ru +7(917)343-63-38
	11.02.2021	продажа автошин дисков шиномонтаж 18678	торговые помещения, складские помещения	Найти для аренды	от 300 до 500 м2	Первый	Козлов Владимир [email protected] +7(917)343-63-38
	11.02.2021	офис сотрудн 18662	офисные помещения	Найти для аренды	от 150 до 200 м2	Не имеет значения	Тимиргазеев Аскер ta@cknufa. ru +7(937)789-70-22
	11.02.2021	автоателье 18584	складские помещения	Найти для аренды	от 500 до 800 м2	Первый	Козлов Владимир [email protected] +7(917)343-63-38
	11.02.2021	хранение продуктов 18571	складские помещения	Найти для аренды	от 300 м2	Первый	Лямец Татьяна tl@cknufa. ru +7(937)335-06-01
	11.02.2021	хранение металло проката 18537	складские помещения	Найти для аренды	от 500 до 700 м2	Первый	Лямец Татьяна [email protected] +7(937)335-06-01
	11.02.2021	ресторан 17833	Общепит	Найти для аренды	от 400 м2	Первый	Миниярова Гузель info@cknufa. ru +7(960)800-31-51
	11.02.2021	салон белья 15125	торговые помещения	Найти для аренды	от 40 до 50 м2	Первый; Второй; Верхний	Лямец Татьяна [email protected] +7(937)335-06-01
	10.02.2021	клиентский офис 18726	офисные помещения	Найти для аренды	от 200 до 250 м2	Первый; Второй; Верхний	Галимова Аделина Galimovaa@cknufa. ru +7(927)952-68-65
	10.02.2021	офис клиентский 18633	офисные помещения	Найти для аренды	от 250 м2	Не имеет значения	Павлова Екатерина [email protected] +7(937)335-06-04
	10.02.2021	неклиентский офис 18632	офисные помещения	Найти для аренды	от 250 м2	Первый; Второй	Лямец Татьяна tl@cknufa. ru +7(937)335-06-01
	10.02.2021	офис неклиентский 18601	офисные помещения	Найти для аренды	от 200 до 250 м2	Первый; Второй	Лямец Татьяна [email protected] +7(937)335-06-01
	10.02.2021	Детская парикмахерская (салон красоты) 18806	офисные помещения, торговые помещения	Найти для аренды	от 30 до 35 м2	Первый	Глухова Екатерина ge@cknufa. ru +7(937)335-16-00
	10.02.2021	доставка суши 18802	Общепит	Найти для аренды	от 40 до 60 м2	Цоколь; Первый	Лямец Татьяна [email protected] +7(937)335-06-01
	10.02.2021	клиентский офис 18800	офисные помещения	Найти для аренды	от 80 до 100 м2	Не имеет значения	Павлова Екатерина epavlova@cknufa. ru +7(937)335-06-04
	10.02.2021	офис 18794	офисные помещения	Найти для аренды	от 80 до 150 м2	Не имеет значения	Козлов Владимир [email protected] +7(917)343-63-38
	10.02.2021	продуктовый магазин 18576	торговые помещения	Найти для аренды	от 400 до 1 000 м2	Цоколь; Первый	Миниярова Гузель info@cknufa. ru +7(960)800-31-51
	10.02.2021	кондитерская 17288	торговые помещения, Общепит	Найти для аренды	от 40 до 50 м2	Первый	Шакирова Айгуль [email protected] +7(987)099-31-15
	10.02.2021	хранение пром товаров 14195	складские помещения	Найти для аренды	от 1 м2	Первый	Козлов Владимир kozlov@cknufa. ru +7(917)343-63-38
	10.02.2021	кабинет косметолога 18801	офисные помещения	Найти для аренды	от 10 до 12 м2	Цоколь; Первый; Второй	Лямец Татьяна [email protected] +7(937)335-06-01
	10.02.2021	производство металлопрокат 18798	складские помещения	Найти для аренды	от 800 до 1 500 м2	Первый	Павлова Екатерина epavlova@cknufa. ru +7(937)335-06-04
	10.02.2021	массажный салон 18793	офисные помещения, торговые помещения	Найти для аренды	от 60 м2	Первый	Лямец Татьяна [email protected] +7(937)335-06-01
	10.02.2021	продуктовый магазин 18791	торговые помещения	Найти для аренды	от 50 до 100 м2	Первый	Миниярова Гузель info@cknufa. ru +7(960)800-31-51
	10.02.2021	автосалон 18783	торговые помещения	Найти для аренды	от 500 м2	Первый	Лямец Татьяна [email protected] +7(937)335-06-01
	10.02.2021	продуктовый магазин 18780	торговые помещения	Найти для аренды	от 40 до 60 м2	Первый	Лямец Татьяна tl@cknufa. ru +7(937)335-06-01

Статистика инвестиций в коммерческую недвижимость за 2020 год

Коммерческая недвижимость (CRE) пережила нестабильный год в 2020 году. Условия на рынке вначале были хорошими, но сильно пострадали, когда пандемия COVID-19 ослепила мировую экономику. В то время как многие рынки начали восстанавливаться к концу года, 2020 год будет годом спада для коммерческой недвижимости.

Вот некоторые ключевые статистические данные и данные по коммерческой недвижимости в 2020 году, чтобы помочь инвесторам увидеть, что изменилось в этом году.

Статистика коммерческой недвижимости о влиянии COVID-19

Вспышка COVID-19 оказала существенное влияние на рынок коммерческой недвижимости в 2020 году. Данные подтверждают это.

Например, респонденты, опрошенные Национальной ассоциацией риэлторов «Тенденции и перспективы в сфере коммерческой недвижимости» для октябрьского ежеквартального исследования рынка, сообщили о значительных изменениях в опросе за третий квартал по сравнению с январским.

Вот некоторые из наиболее важных результатов, о которых сообщили респонденты в октябре, по сравнению с тем, что они видели в первом квартале до начала пандемии:

• 53% сообщили об увеличении пропущенной / поздней / частичной аренды квартир.
• 54% сообщили об увеличении пропущенных / просроченных / частичных арендных платежей за офисные, торговые и производственные помещения.
• 65% сообщили об увеличении числа арендаторов, получивших концессию на аренду.
• 43% сообщили об увеличении объема лизинговых сделок в пригородных зонах по сравнению с центральным деловым районом.
• 51% сообщили о росте спроса на гибкие офисные помещения / офисы для совместной работы со стороны физических лиц, например, рабочих.
• 43% сообщили о росте спроса на гибкие офисные помещения / офисы для совместной работы со стороны корпоративных клиентов и фирм.
• 62% сообщили об увеличении количества компаний, арендующих или переезжающих в офисы меньшей площади из-за работы из дома.
• 59% сообщили об увеличении краткосрочной аренды офисов.
• 52% сообщили об увеличении перепрофилирования свободных торговых центров.

Как показывают эти данные, вспышка COVID-19 оказала широкое влияние на сектор коммерческой недвижимости. Более половины респондентов испытали увеличение пропущенных, просроченных или частичных арендных платежей, потому что арендаторы не могли позволить себе платить арендную плату из-за отключений, связанных с правительством, или слабой экономики.Это оказало заметное влияние на денежные потоки арендодателей, при этом сектор розничной торговли оказался в числе наиболее пострадавших отчасти из-за серии банкротств.

Между тем пандемия резко поразила офисный сектор. Многие компании и частные лица столкнулись с проблемой удаленной работы, что привело к резкому увеличению спроса на гибкие и совместные рабочие места, особенно в пригородных районах. И наоборот, учитывая неопределенность того, когда компании смогут полностью вернуться в офис, они сократили свои потребности в пространстве, выбрав краткосрочную аренду.

Изменения в ценах на коммерческую недвижимость

Несмотря на влияние пандемии на рынок коммерческой недвижимости, цены продолжали расти. Согласно сводному отчету RCA CPPI: US за октябрь 2020 года, с сентября 2019 по 2020 год цены на коммерческую недвижимость в США выросли на 1,4% в год. Однако это заметное снижение по сравнению со средними однозначными темпами роста в 2018 и 2019 годах.

Причиной этого роста стали квартиры (рост на 6,7% в годовом исчислении) и промышленная недвижимость (рост на 7.4%), что компенсирует значительную слабость в секторе розничной торговли (-5,3%) и офисных зданий (-1,5%).

Долларовый объем коммерческой недвижимости в 2020 году

В целом, долларовый объем коммерческой недвижимости в США был на 57% ниже по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в третьем квартале 2020 года. Продажи офисов упали на 60%, а сделки с квартирами снизились на 51%. по сравнению с тем же периодом, когда покупатели и продавцы предпочитали подождать немного большей ясности перед совершением сделки.

Несмотря на то, что в третьем квартале из-за неопределенности прогнозов, вызванных пандемией, меньше офисных объектов перешло из рук в руки, четвертый квартал стал отличным началом.Например, ведущий офис в Нью-Йорке REIT SL Green Realty (NYSE: SLG) согласился продать 410 Tenth Avenue в начале ноября за 952,5 миллиона долларов, что представляет собой значительную прибыль для компании и является крупнейшей продажей коммерческой недвижимости в США с тех пор. Марш.

Между тем, благодаря широко доступному кредиту, только 1% от общего долларового объема коммерческой недвижимости в третьем квартале приходился на продажу недвижимости вне критических ситуаций. Тем не менее, были две заметные проблемные области: розничная торговля (3% от объема сделок) и отели (9%).Это связано с огромным воздействием пандемии на эти два сектора недвижимости.

Выручка от коммерческой недвижимости в 2020 году

IBIS World ожидает, что пандемия окажет значительное влияние на доход от коммерческой недвижимости в 2020 году, по оценкам, падение на 12,1% до 951,1 млрд долларов США в результате снижения корпоративной прибыли и снижения стоимости частного нежилого строительства существенно. Это второй год подряд падения в секторе, что на 14,1% ниже пика в 1 доллар.1 триллион в 2018 году. Кроме того, значительное падение в 2020 году ставит объем рынка коммерческой недвижимости ниже, чем он был в 2015 году.

Спрос на коммерческую недвижимость в 2020 году

Одним из факторов, влияющих на цены и объемы продаж коммерческой недвижимости в 2020 году, является существенное падение спроса. Например, согласно Nareit, спрос на офисные помещения снизился на 33 миллиона квадратных футов (S.F.) в третьем квартале из-за увеличения удаленной работы. Это большее падение, чем финансовый кризис, и самый большой спад после лопнувшего пузыря доткомов в 2001 году.

Спрос на торговые площади в 2020 году также был слабым. В целом он снизился на 17 миллионов швейцарских франков. в третьем квартале из-за закрытия магазинов и банкротств розничной торговли.

Между тем одним из немногих ярких моментов в секторе коммерческой недвижимости стал спрос на промышленную недвижимость. Это связано с продолжающимся ростом электронной коммерции и потребностью в большем пространстве для хранения инвентаря из-за пандемии. Однако спрос на промышленные площади по-прежнему превышал предложение, поскольку чистое поглощение составляло 40 единиц.2 миллиона S.F., что на 25,4 миллиона S.F. из-за количества места, построенного на предположениях. Однако, учитывая, что к 2025 году спрос на складские помещения вырастет на 1 миллиард квадратных футов, этот рынок может значительно сузиться.

Доля вакантных площадей для коммерческой недвижимости в 2020 году

Учитывая, что спрос на офисные и торговые площади превышает предложение, неудивительно, что в 2020 году уровень вакантных площадей для этих типов недвижимости увеличился. По данным Нарейта, вакантные площади офисов выросли на 90 базисных пунктов в в третьем квартале 2020 года по сравнению с концом 2019 года, в то время как количество вакансий в розничной торговле за тот же период выросло на 50 базисных пунктов.

Рост арендной платы за коммерческую недвижимость в 2020 году

Учитывая встречный ветер, с которым сталкивается предложение, арендодателям было непросто продвигать повышение арендной платы в 2020 году, поэтому арендные ставки на офис, торговую недвижимость и квартиры не изменились из года в год, по словам Нарейта. . Тем не менее, промышленная арендная плата была ярким пятном, поскольку она выросла на 3,5% в годовом исчислении из-за усиления спроса на эту площадь и все более оптимистичных прогнозов роста из-за количества площадей, необходимых для поддержки ускоряющегося перехода к онлайн-продажам.

Чистая прибыль на миллион акров

Вспышка COVID-19 стала основным фактором, повлиявшим на индустрию коммерческой недвижимости в 2020 году. Она повлияла на все: от арендной платы до того, где компаниям нужны офисные помещения, до стоимости недвижимости и продаж. Сложите все это, и 2020 год стал годом падения для большинства статистических данных по коммерческой недвижимости.

Прогноз развития отрасли коммерческой недвижимости на 2021 год

В нашем прогнозе CRE на 2021 год 200 лидеров отрасли взвесили вопрос о том, как их компании восстанавливаются после пандемии COVID-19.Узнайте, как компании могут преодолеть серьезные проблемы, чтобы набрать обороты в наступающем году.

1. Беспрецедентное влияние COVID-19 на мировую экономику и отрасль коммерческой недвижимости (CRE) продолжает бросать вызов лидерам.

3. Пандемия подрывает ценностное предложение CRE, особенно для офисов, розничной торговли и гостиниц, заставляя большинство компаний CRE пересмотреть существующие портфели.Между тем, компании CRE сталкиваются с давлением затрат из-за смягчения фундаментальных показателей операционной деятельности: респонденты планируют снизить затраты в среднем на 20%. Оптимизация эксплуатационных расходов и использование технологий для перемещения пространства и управления помещениями могут повысить операционную устойчивость.

Прерывание инерции, набирает обороты

Воздействие COVID-19 на мировую экономику и индустрию CRE сделало 2020 год самым памятным годом в новейшей истории. Компании CRE должны были оцифровать операции, закрыть физические объекты из-за обширных блокировок и подготовиться к повторному открытию, обеспечивая при этом здоровье и безопасность сотрудников и арендаторов и учитывая финансовое состояние арендаторов и конечных пользователей.

В условиях, когда восстановление экономики во многом зависит от вакцины, продолжительность этого спада остается неопределенной. Пока мы пишем этот прогноз, экономическая активность сокращается из-за нового возрождения вируса в Европе. ¹ Крупные экономики Азиатско-Тихоокеанского региона (APAC), такие как Япония и Австралия, еще не достигли точки роста, Индия переживает серьезный спад, а напряженные отношения между Соединенными Штатами и Китаем создают значительную геополитическую напряженность. ² Согласно экономическому прогнозу Deloitte, в США ожидается, что «вакцина и / или лечение позволят возобновить нормальную экономическую деятельность в середине 2021 года.” ³ Поскольку внедрение вакцины займет время, наши экономисты ожидают, что рост будет оставаться в некоторой степени ограниченным в течение определенного периода времени. ⁴ (Щелкните здесь, чтобы прочитать последний экономический прогноз «Делойта» в США.)

Макросреда CRE подвергается аналогичному воздействию. Но существует дихотомия в операционных принципах между типами собственности: промышленная недвижимость, здравоохранение, центры обработки данных и вышки сотовой связи были положительно разрушены, в то время как офисы, отели и розничная торговля испытали отрицательные последствия.Объем глобальных сделок с CRE снизился на 36% в годовом исчислении до 306 млрд долларов США во 2К20 из-за экономической стагнации и неопределенной ценовой конъюнктуры. ⁵ Цены демонстрируют первые признаки стресса в отношении наиболее пострадавших типов недвижимости. ⁶ Например, индексы розничных цен и цен на офисные помещения в августе снизились на 4,1% и 0,5% г / г. Индекс промышленной собственности, напротив, вырос на 7,4% г / г. ⁷ В отличие от глобального финансового кризиса (GFC), компании CRE в целом имели хорошие финансовые результаты в начале пандемии, а долговые рынки оставались достаточно ликвидными. Тем не менее, проблемные кредиты растут; банки, опасаясь увеличения просрочек, ужесточают стандарты кредитования. ⁸ В некоторых секторах сборы за аренду оставались на высоком уровне, но в основном из-за более высоких стимулов для арендаторов и концессий на аренду. Наряду с развивающимся финансовым ландшафтом пандемия привела к тектоническим сдвигам в образе жизни, работы и развлечений людей, что оказало уникальное давление на определенные секторы собственности.

На этом фоне мы хотели понять, насколько хорошо подготовлены руководители CRE, чтобы выдержать текущую экономическую ситуацию, как они планируют восстанавливаться в следующие 12 месяцев и как они готовятся оставаться конкурентоспособными и процветать в долгосрочной перспективе. срок.Для этого летом 2020 года мы опросили 200 руководителей высшего звена CRE — владельцев / операторов, разработчиков, брокеров и инвесторов — в 10 странах (см. Врезку «Методология» для получения более подробной информации об опросе). В целом, большинство Респонденты опроса считают, что их компании не готовы к определенным важным направлениям и что отрасль продолжает бороться за адаптацию их долгосрочных стратегий (диаграмма 1). Некоторые ключевые проблемы:

1. Только треть респондентов согласны или полностью согласны с тем, что у них есть ресурсы и навыки, необходимые для ведения бизнеса, трансформированного в цифровую форму.
2. Менее 50% респондентов считают работу с цифровыми арендаторами ключевой компетенцией своей организации.
3. Только 41% респондентов заявили, что их компания активизировала усилия по пересмотру бизнес-процессов, должностных ролей и требований к навыкам, включив в них использование технологий и инструментов.

CRE не могут не работать. Чтобы обеспечить долгосрочное процветание своих компаний, им необходимо преодолеть инерцию и перейти к быстрому восстановлению.Каким бы монументальным ни был 2020 год, 2021 год может быть еще более значительным; важные решения и инвестиции, которые делают сейчас руководители, могут быть реализованы в течение следующих 12 месяцев. Они должны стремиться к тому, чтобы был цифровым. — оптимизация бизнес-моделей, операционных и клиентских моделей для цифровой среды. Быстрая цифровая трансформация, вероятно, потребуется для повышения операционной устойчивости, поддержания сильного финансового положения, развития и удержания талантов и создания благоприятной культуры.

В обзоре «0utlook» этого года мы рассмотрим влияние COVID-19 на четыре функции: технологии, операции, финансы и таланты — и подчеркнем, как преодоление этих огромных проблем может открыть новый мир возможностей за горизонтом.

Технологии: цифровая трансформация и опыт арендаторов — императив бизнеса

COVID-19 ускорил использование технологий в индустрии CRE. За считанные недели большая часть сотрудников CRE перешла на удаленную работу, туры по объектам недвижимости стали виртуальными, большая часть общения с арендаторами преобразована в онлайн-каналы, и потребовалось больше технологий для управления повседневными операциями. ⁹ Некоторые компании CRE также расширили использование облачных инструментов для совместной работы и повышения производительности, чтобы снизить внутренние технологические затраты и повысить гибкость. ¹⁰

Хотя эти меры могут помочь повысить удобство использования для арендаторов и обеспечить непрерывность бизнеса, компании CRE по-прежнему испытывают трудности с определением цифровых рабочих процессов и оцифровкой ключевых бизнес-процессов. ¹¹ Большинство респондентов (56%) считают, что пандемия выявила недостатки в цифровых возможностях их компаний и повлияла на их планы по преобразованию (диаграмма 2). Кроме того, среди опрошенных растет озабоченность по поводу кибербезопасности и конфиденциальности данных в связи с ростом виртуализации, сбора данных и обмена данными с использованием облачных и цифровых инструментов.

Уравновешивание тактических и стратегических действий

Пандемия сделала повышение гибкости и гибкости главным приоритетом для организаций CRE. Эти цели требуют от компаний сосредоточиться на оцифровке ключевых бизнес-процессов CRE и опыта арендаторов. И хотя многие CRE-компании использовали реактивный подход к цифровой трансформации, разработка более структурированного плана, включая внедрение различных технологий и аналитику данных, вероятно, принесет более значимые результаты.Наряду с этим, чтобы повысить устойчивость, компании должны удвоить свои инвестиции в кибербезопасность и конфиденциальность данных.

Разработка цифровой стратегии и дорожной карты

Согласно нашему опросу, многие компании планируют ускорить цифровую трансформацию, но только 40% респондентов заявили, что у их компании есть четкая дорожная карта цифровой трансформации. Респонденты из Северной Америки сообщают, что их компании опережают их компании в Европе и Азиатско-Тихоокеанском регионе (рис. 3): 53% респондентов, имеющих определенную дорожную карту цифровой трансформации, считают, что опыт цифровых арендаторов является ключевой компетенцией. Кроме того, 47% респондентов из Европы и 44% респондентов из Азиатско-Тихоокеанского региона по сравнению с 32% респондентов из Северной Америки начали пересматривать бизнес-процессы, должностные роли и требования к навыкам, чтобы внедрить использование технологий и инструментов.

CRE должны оценить свою цифровую зрелость, проанализировав существующие возможности. Это может включать оценку уровня зрелости использования технологий для управления операциями, повышения качества обслуживания клиентов и развития технических талантов. Основываясь на этой оценке и учитывая бизнес-видение, лидеры CRE должны разработать цифровую стратегию, которая фокусируется на технологиях и инициативах, которые приносят стратегическую ценность.После этого компании должны составить план выполнения для работы над ключевыми инициативами по цифровой трансформации и убедиться, что у команды трансформации есть необходимые таланты и структура управления для внедрения цифровых решений. Структура управления должна быть сосредоточена на эффективном управлении программами трансформации и поощрении инноваций.

Компаниям следует увеличить инвестиции в технологии, которые могут стать строительными блоками их усилий по цифровой трансформации. Однако в среднем только 45% респондентов планируют увеличить свои инвестиции в облако, автоматизацию роботизированных процессов (RPA), искусственный интеллект (AI) и цифровые каналы в течение следующих 12 месяцев (рисунок 4).

Компании могут значительно повысить вовлеченность арендаторов за счет оптимизации обновлений об объектах в реальном времени и развития чувства общности с помощью мобильных приложений. Около половины (48%) респондентов, заявивших, что их компания использует цифровые технологии, такие как интерактивные мобильные приложения, для улучшения взаимодействия с арендаторами или конечными пользователями, планируют увеличить инвестиции в цифровые каналы в течение следующего года. Облачные технологии могут стать основой для многих новых возможностей, поскольку они обеспечивают масштабируемость, хранение данных и повсеместный доступ. Например, компании могут использовать облачные инструменты для цифрового маркетинга и виртуально связываться с арендаторами для создания условий цифрового арендатора.

Чтобы ускорить реализацию дорожной карты цифровой трансформации, компании CRE должны искать стратегические партнерские отношения с поставщиками технологий или компаниями-производителями. Респонденты REIT, похоже, признают это и более открыты для сотрудничества с proptechs. В среднем 58% респондентов REIT увеличили свое намерение стать партнером по сравнению с 45% респондентов, которые являются разработчиками.

Использование данных и аналитики арендаторов

Более трех пятых компаний признают, что они собирают данные датчиков Интернета вещей (IoT). Поскольку все больше организаций и конечных пользователей принимают решения на основе данных, совместное использование соответствующих данных, связанных с недвижимостью, может помочь компаниям укрепить доверие и повысить вовлеченность арендаторов / конечных пользователей. Это может быть прекрасной возможностью для организаций: в настоящее время 49% респондентов делятся данными с арендаторами (диаграмма 5).

Далее компании могут использовать различные аналитические инструменты для получения информации и облегчения принятия решений.Сейчас, как никогда ранее, компаниям CRE необходимо собирать и анализировать высокочастотные данные, чтобы создавать значимые условия для арендаторов. Это может включать данные о том, как арендаторы используют различные удобства, и / или уровни вовлеченности и производительности. Компании могут анализировать уровни вовлеченности и поведение арендаторов, чтобы понять предпочтения и предоставить более индивидуальный подход. Например, владельцы / операторы могут объединять и анализировать данные датчиков присутствия, движения и температуры, а также помогать арендаторам в принятии решений о безопасных сиденьях и использовании пространства с учетом COVID-19.Они также могут использовать данные арендатора для прогнозирования продления аренды и разработки соответствующих стратегий удержания арендатора. ¹² Компании Азиатско-Тихоокеанского региона, похоже, уделяют больше внимания аналитике данных: 58 процентов респондентов Азиатско-Тихоокеанского региона ожидают, что их компании увеличат инвестиции в аналитику данных в следующем году, по сравнению с 32% респондентов из Европы и 34% из Северной Америки. респонденты.

Более совершенная аналитика данных может также вызвать доверие инвесторов, которые все больше обращают внимание на использование альтернативных данных для генерации аналитических данных и принятия решений.Пятьдесят семь процентов респондентов из прямых инвестиций / хедж-фондов / паевых инвестиционных фондов заявили, что они, скорее всего, или весьма вероятно, найдут новые альтернативные наборы данных для получения информации и облегчения принятия инвестиционных решений.

Повышение кибербезопасности и конфиденциальности данных

Киберугрозы становятся все изощреннее и уязвимостями CRE-компаний, потенциально подвергая их взлому данных предприятия или арендатора и атакам программ-вымогателей. Атаки программ-вымогателей продолжают расти и считаются ключевой киберугрозой для REIT. ¹³ Компании должны сначала оценить, достаточны ли текущие усилия; в противном случае им следует обновить свои программы кибербезопасности, чтобы иметь больший контроль как над внутренними, так и над внешними информационными потоками. ¹⁴ В частности, им следует оценить потенциальные киберугрозы от использования новых облачных средств связи и совместной работы. Компаниям следует принять подход, основанный на принципе безопасности, при котором индивидуализированные элементы управления встроены в новые решения. Это может включать управление идентификацией и доступом на основе ролей, контроль доступа к сети и интеграцию с существующей архитектурой безопасности предприятия. ¹⁵ Чтобы избежать проблем с конфиденциальностью данных, компании должны убедиться, что любая информация собирается с согласия и надежно хранится. Например, внедряя технологию распознавания лиц на своих объектах, Vornado предоставила возможность отказа и вложила средства в защищенное хранилище данных. ¹⁶

Операции: ключ к повышению устойчивости бизнеса

Пандемия сделала управление затратами и переосмысление ценностного предложения свойств CRE высшими приоритетами для операционной функции.

В связи с гораздо меньшим спросом на арендуемые площади компании CRE сталкиваются с растущим давлением, требующим сдерживания затрат. Во всем мире 40% респондентов ожидают снижения роста арендной платы, а 59% ожидают увеличения доли вакантных площадей в течение следующих 12 месяцев. Интересно, что только 37% респондентов из Азиатско-Тихоокеанского региона ожидают снижения арендной платы, но 74% ожидают значительного увеличения уровня вакантных площадей. Напротив, ожидания североамериканских респондентов сбалансированы: 47% ожидают снижения арендной платы и 49% ожидают увеличения уровня вакантных площадей (диаграмма 6).Компании также несут более высокие эксплуатационные расходы из-за дополнительных мер по охране здоровья и безопасности, которые они применяют в офисных помещениях. По нашим оценкам, эксплуатационные расходы могут увеличиться как минимум на 19,4 доллара США за квадратный фут, что составляет 5,8% от средней годовой арендной платы за офисы в начале 2020 года. ¹⁷

Пандемия также вызывает долгосрочные изменения в предпочтениях арендаторов и конечных пользователей, что, вероятно, повлияет на спрос на аренду.Из-за этого компаниям CRE необходимо будет переоценить ценностное предложение собственности. Около одной трети респондентов, ответивших на вопросы банковского, страхового и инвестиционного менеджмента, заявили, что их компании планируют рационализировать свое присутствие в сфере CRE в течение следующих шести-12 месяцев. Все больше и больше компаний переосмысливают, как и когда они используют офисные помещения: все чаще офисы будут зарезервированы для личного общения и командной деятельности, а также для улучшения сотрудничества и инноваций, в то время как сотрудники будут продолжать работать удаленно для решения более индивидуальных задач. и задания.В опросе 9100 респондентов, опубликованном в The Deloitte Global Millennial Survey 2020 , более 60% респондентов заявили, что хотят, чтобы у них была возможность работать удаленно чаще, даже после того, как пандемия стихнет. ¹⁸ Почти столько же говорят, что предпочли бы использовать видеоконференцсвязь вместо поездок по работе. ¹⁹ Наш опрос показывает, что в ближайшие 18 месяцев спрос на гостиничные, торговые и офисные помещения может сократиться двузначным числом (диаграмма 7).Также наблюдается сдвиг в динамике рынка; люди начинают избегать переполненных городов, таких как Сан-Франциско, Нью-Йорк, Торонто, Токио и Париж. ²⁰ Этот сдвиг привел к огромной краткосрочной неопределенности в отношении оценки собственности и премий, связанных с недвижимостью класса А во всем мире.

Уравновешивание тактических и стратегических действий

Чтобы восстановиться и подготовиться к процветанию в течение следующих 12 месяцев, отрасль CRE должна сосредоточиться на управлении затратами для повышения операционной эффективности и изменения стоимости существующих пространств CRE.Только 48% опрошенных руководителей согласны или полностью согласны с тем, что их организация имеет четкое видение и план действий по поддержанию операционной и финансовой устойчивости. На региональном уровне 38% респондентов из Северной Америки сообщили, что у их компаний есть такие планы, по сравнению с 53% их компаний в Европе и Азиатско-Тихоокеанском регионе. В целом респонденты, похоже, привержены оцифровке операций: большинство из них планируют вложить максимум средств в операции с недвижимостью и управление ею среди различных функций CRE.

Оптимизация операций

Данные нашего опроса показывают, что компании CRE стремятся сократить расходы в среднем на 20% в течение следующего года или более, потому что большинству владельцев / операторов пришлось взять на себя затраты на подготовку помещений к повторному заселению.В то время как 46% респондентов из Северной Америки и 53% из Европы ожидают снижения затрат на 11–20%, 41% респондентов из Азиатско-Тихоокеанского региона ожидают более резкой рационализации на 21–30% (диаграмма 8). Как и ожидалось, многие компании планируют сократить дискреционные расходы на управление расходами в течение следующих 12 месяцев. Более 50% респондентов сократили компенсацию, заморозили продвижение по службе, сократили или предложили гибкий график работы, а также ввели отпуск и увольнения с целью снижения расходов на персонал после вспышки болезни.

Чтобы добиться долгосрочного успеха, компаниям следует рассмотреть возможность оптимизации и реструктуризации своей деятельности, чтобы работа выполнялась быстрее, дешевле и эффективнее.Это может включать в себя углубленный анализ бизнес-процессов, определение возможностей реструктуризации и сокращения дублирования. Компании могут использовать автоматизацию или аутсорсинг непрофильных операций или их комбинацию для повышения операционной эффективности. Они также могут модернизировать системы управления активами и обеспечить принятие решений на основе данных, касающихся спроса и предложения физического пространства, местоположения, сотрудничества с арендаторами и поставщиками, а также управления и наблюдения за объектами. Наконец, они могут использовать комбинацию облака, RPA и AI для сквозной автоматизации и оцифровки процесса лизинга. ²¹

Использование технологий для изменения положения CRE в управлении помещениями и объектами

Поскольку арендаторы и конечные пользователи могут использовать различные свойства CRE для установления эмоциональных личных контактов, помещения, вероятно, будут оцениваться на основе экспериментальной ценности, а не только традиционных показателей, таких как стоимость / квадратный фут или объем продаж / квадратный фут. Наши ответы на опрос также показывают, что, в отличие от предыдущего акцента на местоположении, особенностях умных зданий, связанных со здоровьем и безопасностью, и плотности населения может играть более важную роль в принятии решений об аренде в будущем.Владельцы / операторы CRE должны изменить свое мышление, чтобы соответствовать тому, как арендаторы делают стратегические ставки на свои инвестиции в CRE. Для этого лидеры должны использовать технологии и данные на каждом этапе принятия и выполнения решений. Им также нужно будет часто сотрудничать, общаться и координировать свои действия с арендаторами, чтобы быть в курсе событий. Только 38% респондентов заявили, что их организация расширила сотрудничество с арендаторами, чтобы понять предпочтения конечных пользователей.

Организации должны использовать инструменты анализа, альтернативные наборы данных и аналитику для оценки и прогнозирования влияния изменения предпочтений инвесторов и арендаторов / конечных пользователей на использование и спрос CRE.В некоторых случаях компаниям может потребоваться проявить творческий подход и адаптировать пространство для дополнительных или новых целей. Даже до пандемии многие объекты торговой недвижимости теряли свою ценность и свое предназначение из-за онлайн-продаж; эта тенденция только усилилась после заражения COVID-19. Но сейчас некоторые арендодатели превращают пустые торговые площади в многофункциональные комплексы, квартиры или склады. Например, реконструкция торгового центра Westfield Doncaster в Мельбурне стоимостью 500 миллионов австралийских долларов превращается в многофункциональную недвижимость, включающую торговую, офисную и оздоровительную зоны. ²²

В большинстве других случаев компании могут повысить ценность своей собственности, развернув интеллектуальное проектирование и обслуживание зданий и предлагая более актуальные услуги арендаторам и конечным пользователям. Эти услуги включают использование сенсорных технологий и прогностической аналитики для удаленного мониторинга объектов и предложения профилактических или ориентированных на использование мероприятий по техническому обслуживанию; или использование интеллектуальных строительных технологий и 3D-визуализаций, чтобы помочь арендодателям оценивать эксплуатационную готовность физических помещений в режиме реального времени, внедрять более строгие системы очистки и контролировать системы HVAC. ²³ Столкнувшись с растущим спросом на складские площади, некоторые склады ускоряют внедрение таких технологий, как автономные вилочные погрузчики и беспилотные летательные аппараты, чтобы поддерживать производственные мощности в рабочем состоянии с сокращением рабочей силы. ²⁴

Финансы: действовать осторожно

CRE сохранили финансовую мощь, но многие начали ощущать влияние нестабильной деловой среды. В период с апреля по июль 2020 года средний сбор арендной платы для промышленных, офисных, квартирных и медицинских REIT был выше 90%. ²⁵ Сборы с арендной платы REIT в торговых центрах США упали до 50% в апреле, но продолжают расти, поднявшись до 80% в августе. ²⁶ Хороший сбор арендной платы компенсируется более высокими затратами на улучшение арендаторов и комиссионные по лизингу (TI & LC), которые влияют на операционную маржу в некоторых секторах. Во 2К20 владельцы офисов все чаще предлагали период без арендной платы, TI и LC, что привело к снижению чистой эффективной арендной платы за офисы на 6,6% г / г на ведущих рынках США. ²⁷ В среднем средства от операций (FFO) уменьшились 29.Публичные REIT во 2К20 снизились на 3% г / г, а чистая операционная прибыль снизилась на 15,6% г / г (график 9). ²⁸ Но прирост FFO промышленных площадей и центров обработки данных во 2К20 составил 11,2% г / г и 18,1% г / г, соответственно. ²⁹

В отличие от периода GFC, по состоянию на октябрь 2020 года долговые рынки CRE оставались ликвидными с момента вспышки болезни с доступным капиталом по низким ставкам. Следовательно, даже после добавления 30 млрд долларов США новых проблемных кредитов CRE во 2К20, объем продаж проблемных активов составил только 1.4% от объема сделки, уровень сопоставим с прошлыми двумя годами. ³⁰ Однако среди банков растет озабоченность по поводу кредитования, поскольку просрочки по ним растут. Уровень просрочек по коммерческим ипотечным ценным бумагам оставался выше 9% в августе после достижения рекордного уровня в 10,3% в июне, в основном за счет гостиниц (23%) и розничной торговли (15%). ³¹ В июле 78% американских банков ужесточили стандарты кредитования для кредитов CRE. ³²

Уравновешивание тактических и стратегических действий

Учитывая, что отрасль CRE в целом отстает от остальной экономики, респонденты осторожно относились к финансовым показателям отрасли на следующие 12 месяцев.Например, большая часть респондентов из Северной Америки по сравнению с респондентами из Европы и Азиатско-Тихоокеанского региона ожидает, что сбор арендной платы снизится более чем на 20% в течение следующего года (диаграмма 10). Кроме того, упомянутые выше факторы могут оказать давление на ликвидность и привести к более проблемным продажам активов и снижению цен. 46% респондентов из Северной Америки и 45% респондентов из Европы по сравнению с 26% респондентов из Азиатско-Тихоокеанского региона ожидают, что доступность капитала снизится в следующие 12 месяцев.Компаниям следует укреплять свои портфели активов, особенно в связи с тем, что условия финансирования могут ухудшиться, если текущая экономическая среда сохранится в течение длительного времени. Им также следует реализовать функцию финансирования на основе данных, чтобы они могли быть более оперативными и эффективными, а также могли адаптироваться к различным экономическим сценариям в будущем.

Укрепление портфелей активов

Хотя реструктуризация портфеля является обычным делом, она приобрела новое значение из-за воздействия пандемии на использование площадей.По мере того, как арендаторы и конечные пользователи снова занимаются физическими площадями, компании CRE должны пересмотреть свою оценку и оценку собственности и ее местоположения. В целом, 41% респондентов заявили, что они могут рационализировать свое присутствие в CRE, чтобы поддержать финансовую и операционную стабильность в течение следующих 6–12 месяцев. 48% респондентов из Европы рассматривают сокращение площади CRE как средство управления расходами. Основываясь на детальной оценке эффективности активов, компании могут прогнозировать будущую эффективность своих существующих портфелей, а также выявлять и продавать неэффективные или непрофильные активы.Респонденты, которые планируют проводить слияния и поглощения для поддержки своей финансовой стабильности, также заявили, что планируют продавать неэффективные или непрофильные активы.

Реализация финансовой функции на основе данных

Компании, похоже, осознают необходимость оцифровки финансовой функции. Согласно нашему исследованию, операции с недвижимостью, управление и финансы занимают первое и второе место среди ожидаемых инвестиций в функции CRE. Компании должны использовать такие технологии, как RPA и AI, для автоматизации задач. Например, они могут использовать облачные программные инструменты и RPA для оцифровки счетов-фактур, автоматизации записей в бухгалтерских книгах и обработки выверки, отчетности и проверок соответствия.Искусственный интеллект и аналитика данных могут выявлять нерегулярные записи и выполнять более надежные прогнозы доходов и расходов от собственности, что может позволить улучшить планирование и составление бюджета. ³³

Талант: ключевое конкурентное преимущество

Переход к удаленной работе был трудным для отрасли: многие должности, такие как менеджер предприятия, оценщик, агент или брокер, традиционно требовали личного присутствия сотрудников. Компании должны были предоставить инфраструктуру, которая позволила бы сотрудникам эффективно работать из дома, уделяя при этом внимание здоровью и безопасности.Учитывая проблемы и стрессы, вызванные пандемией, многие компании также инвестировали в программы здоровья и благополучия для своих людей. JLL, например, предлагал сотрудникам различные варианты оздоровления и благополучия, позволяя им выбирать программы, соответствующие их потребностям. Мероприятия включали бесплатные виртуальные кулинарные классы, игры, образовательные программы, занятия фитнесом и доступ к приложениям для медитации. ³⁴

Но поскольку недели превратились в месяцы удаленной работы или ограниченного возвращения к личной работе, многим руководителям CRE сложно поддерживать продуктивность, культуру, вовлеченность и сплоченность сотрудников, а также соответствующий уровень общения.Исследования показывают, что отвлекающие факторы, изоляция, нечеткое равновесие между работой и личной жизнью и привыкание к новым способам работы негативно влияют на производительность в виртуальной рабочей среде. В исследовании Deloitte с участием 11000 сотрудников 80% сотрудников заявили, что они смогли оправдать ожидания своей роли в виртуальной среде. Однако на вопрос, как часто они проявляют определенное поведение, связанное с виртуальной производительностью, они делали это менее чем в 50% случаев. ³⁵

В целом, пандемия, похоже, ускорила потребность многих организаций в изменении должностных ролей, стратегии найма, систем и процессов талантов, а также культуры для привлечения и удержания сотрудников из разных поколений.Кроме того, компании должны сосредоточиться на создании более благоприятной культуры для виртуальной работы и уделении первоочередного внимания усилиям по разнообразию и вовлечению.

Уравновешивание тактических и стратегических действий

Прямо сейчас компаниям необходимо сделать комплексный выбор в отношении офисной и виртуальной работы, чтобы сотрудники чувствовали себя в безопасности и оставались продуктивными. Более 50% респондентов признали, что их способности добиться успеха в постпандемическом мире будут препятствовать опасения сотрудников по поводу возвращения на работу.В течение следующих 12 месяцев компаниям необходимо будет сделать выбор, который позволит продолжать работу в других местах и ​​способами, чем это было до пандемии. Это может включать в себя пересмотр их культур, чтобы они больше соглашались с тем, чтобы больше работы выполнялось удаленно, а не лично.

В долгосрочной перспективе компаниям потребуется использовать несколько рычагов, чтобы подготовиться к будущей работе. В конечном итоге конкурентоспособность CRE-компании в мире после COVID-19 может в значительной степени зависеть от того, насколько их сотрудники смогут добиться успеха в цифровой рабочей среде.Наша недавняя статья предлагает глубокое понимание, связанное с преобразованием талантов, которое, вероятно, потребует многолетних усилий для многих организаций.

Создание благоприятной культуры

CRE могли бы рассмотреть три подхода к способам выполнения работы в будущем (рисунок 11). В качестве отправной точки компании должны оценивать не только предпочтения сотрудников, но также их должностную роль и степень, в которой это может выполняться удаленно и автономно. Каждый профиль по-разному влияет на организационную культуру, спрос и дизайн офисных помещений.Например, компаниям, которые попадают в профили прогрессивных и провидцев , возможно, придется больше инвестировать в технологии, инструменты и процессы, чтобы установить соответствующую инфраструктуру для долгосрочной гибридной работы. Эти инвестиции могут включать в себя инструменты измерения производительности и производительности, обучение руководителей управлению виртуальными командами и перепланировку помещений для облегчения совместной работы и обеспечения безопасности сотрудников. И наоборот, компаниям, которые являются традиционалистами, , возможно, придется нести более высокие затраты, чтобы сделать места безопасными для поддержки личного персонала.

Независимо от профиля компании должны рассмотреть возможность использования инструментов отслеживания контактов и других превентивных процессов и протоколов до тех пор, пока пандемия не закончится, чтобы снизить опасения по поводу безопасности сотрудников.

Ожидается, что дизайн рабочего места будет играть все более важную роль в создании благоприятной культуры. Компании, использующие гибридный подход к работе, вероятно, будут использовать офисы для развития более эмоциональных связей, облегчения сотрудничества и создания человеческого опыта.Провидцам, возможно, придется перепрофилировать много своих пространств для многократного использования, в то время как традиционалисты могут поддерживать существующие пространства с рекомендациями по использованию и совместному использованию мест. Руководители талантов должны будут тесно сотрудничать с руководителями операций, чтобы влиять на решения по проектированию помещений.

Компании могут использовать матрицу решений (рис. 12) для проектирования или перепроектирования офисных помещений в зависимости от предпочтительного места работы сотрудников и их способности выбирать место работы. Мы ожидаем, что после стихания пандемии некоторые организации могут продолжать функционировать как традиционалистов .Но они, вероятно, будут использовать знания, полученные в результате удаленной работы, для включения более прогрессивных и дальновидных подходов.

Усилия по усилению разнообразия и интеграции (D&I)

показывают, что разнообразный и инклюзивный персонал ведет к более высокой производительности, творчеству, прибыльности, моральному духу сотрудников и укреплению бренда. ³⁶ Однако только 46% респондентов сообщают, что их внимание сосредоточено на повышении уровня разнообразия при найме, развитии и лидерстве.По мере того, как компании заново изобретают свою функцию талантов, лидеры должны сделать разнообразие и инклюзивность основополагающими ценностями, стратегически внедряя их во все действия с талантами.

Освоение каната

Для многих лидеров индустрии CRE пандемия стала откровением. Он проверил стойкость каждого лидера по всему миру и, вероятно, будет в течение многих месяцев.

COVID-19 вынудил компании сосредоточиться на сдерживании затрат и для многих повысил потребность и темпы цифровой трансформации.Тем не менее, важность сочувствия и человеческого общения также выходит на первый план. Люди все чаще упускают из виду человеческое взаимодействие, которое было значительно сокращено или исключено из-за заказов на приют на месте в течение длительного периода времени, а в некоторых регионах продолжается. И люди по-прежнему обеспокоены своим здоровьем и благополучием, а также здоровьем и благополучием своих семей и друзей, что усугубляется растущей озабоченностью по поводу изменения климата и политических волнений во многих частях мира. ³⁷

Таким образом, лидеры должны овладеть искусством ходить по канату, находя баланс между восстановлением бизнеса, использованием новых возможностей и вовлеченностью арендаторов и сотрудников.Скорее всего, для этого потребуется сочетание элементов: устранение функциональной разрозненности, усиление лидерства и гибкости организации, повышение уровня сотрудничества и коммуникации, а также участие в прозрачном и этичном процессе принятия решений. Эффективный переход по канату таким образом может отличить организации от их менее успешных конкурентов в недалеком будущем.

Методология исследования

В июле – августе 2020 года Центр финансовых услуг «Делойт» в США провел глобальный опрос, на который ответили 800 руководителей финансовых служб из различных секторов промышленности.Из них 200 были старшими руководителями CRE, в том числе примерно одинаковыми представителями финансовых, операционных, кадровых и технологических подразделений. Респонденты были равномерно распределены по трем регионам: Северная Америка (США и Канада), Европа (Великобритания, Франция, Германия и Швейцария) и Азиатско-Тихоокеанский регион (Австралия, Китай, САР Гонконг и Япония).

В исследование были включены компании CRE с активами под управлением (AUM) не менее 100 миллионов долларов США в 2019 году. Сорок процентов имели более 100 миллионов долларов США, но менее 5 миллиардов долларов США в собственном капитале, 29% имели от 5 до 10 миллиардов долларов США. , 31% имели более 10 миллиардов долларов США.

Исследование было сосредоточено на том, как компании CRE адаптируются к воздействию пандемии на рынок, общество и экономику, а также на их собственный персонал, операции и культуру. Мы также спросили об их планах относительно инвестиционных приоритетов и возможных структурных изменениях в предстоящем году, поскольку они продолжают корректироваться и переходить от восстановления к будущему успеху.

Расплата за коронавирус коммерческой недвижимости

В течение долгого времени коммерческая недвижимость рассматривалась как инвестиция, генерирующая денежный поток, которая часто приносит больше, чем корпоративные облигации, с лишь немного большим риском.Это связано с тем, что арендодателю коммерческой недвижимости обычно платят вне зависимости от того, приносит ли бизнес арендатора деньги. В то время как последствия COVID-19 ощущаются повсюду, коммерческая недвижимость остро ощущает это с точки зрения падения спроса. Мы рассмотрим, с чем столкнулась коммерческая недвижимость и почему она не обязательно используется в секторе.

Ключевые выводы

• Коммерческая недвижимость зависит от сдачи в аренду предприятий.Пандемия привела к массовому замедлению работы и остановке розничной торговли при небольшом спросе на пустые места.
• Условия работы на дому и постоянная политика работы на дому могут снизить спрос на офисные помещения даже после того, как пандемия будет разрешена.
• Некоторые подсекторы коммерческой недвижимости, в том числе складские помещения и центры обработки данных, находятся в лучшем положении, чтобы пережить пандемию.

Кратковременная боль в аренде, долгосрочная боль в культурной смене

Независимо от того, смотрите ли вы на биржевой фонд (ETF), такой как Real Estate Select Sector SPDR Fund (XLRE), или на такую ​​компанию, как Brookfield Property Partners L.П. (BPY), видно, что коммерческая недвижимость обвалилась в конце марта. В результате пандемии отсрочка аренды, каникулы по аренде, банкротство арендаторов и почти все кошмары коммерческого арендодателя сбылись сразу.

Руководящие принципы здравоохранения в связи с пандемией изменили потребности арендаторов в оплате, а временные меры помощи и уничтожение спроса предоставили даже арендаторам, не платящим зарплату, значительные возможности для переговоров. Розничная аренда особенно сильно пострадала, поскольку многие из этих обычных предприятий наблюдают, как потребители переходят на онлайн-варианты, такие как Amazon.com, Inc. (AMZN) ускоряются в реальном времени. Независимо от того, приостанавливается или снижается арендная плата для этих арендаторов, многие из них могут не выжить.

Хотя такая краткосрочная картина доходов затруднительна для коммерческой недвижимости, большую озабоченность вызывает более долгосрочный сдвиг в подходе компаний к аренде и аренде помещений. Пандемия подтолкнула к инновациям, и многие фирмы нашли способы делать больше из дома. Это наиболее очевидно в технологической отрасли, где компании распространяют идею постоянной удаленной работы или политики работы из любого места, поддерживаемой такими платформами, как Zoom Video Communications, Inc.(ZM) и Slack Technologies, Inc. (РАБОТА). Однако будущее офисных помещений еще далеко не решено, поскольку многие компании, похоже, предпочитают смешанную модель, в которой физическое офисное пространство по-прежнему играет роль для сбора и обмена идеями лично.

Тем не менее, даже малые предприятия, такие как рестораны, смотрят на стоимость помещений и задаются вопросом, смогут ли они сократить накладные расходы и сохранить прибыль, переходя на модели только с доставкой и самовывозом. Сокращение площадей при сохранении продаж — или снижение затрат на помещения за счет пересмотра условий аренды на слабом рынке — будет ключевым моментом для многих малых и средних предприятий, пытающихся продержаться до конца пандемии.Коммерческие арендодатели, владеющие обычными офисами или торговыми площадями, могут обнаружить, что возмещение арендной платы значительно отстает от любого разрешения пандемии коронавируса.

Некоторые подсекторы процветают

Хотя офисные и торговые площади сталкиваются с краткосрочными, среднесрочными и долгосрочными препятствиями из-за пандемии, некоторые подсекторы коммерческой недвижимости выживают и даже процветают. Складские услуги, связанные с электронной коммерцией, складскими помещениями и торговыми площадями, используемыми для продуктовых магазинов и аптек, преодолевают пандемию благодаря клиентуре, которую они обслуживают.Например, объекты, служащие центрами обработки данных, вряд ли пострадают от пандемии, поскольку потребность в этих услугах только увеличилась за счет изоляции и удаленной работы.

К сожалению, большая часть вложений ETF в коммерческую недвижимость смешивает эти подсекторы вместе, поэтому сила этих подсекторов сдерживается общей болью в секторе розничной торговли. Несмотря на это, наблюдалось значительное восстановление от мартовских минимумов для ETF, отслеживающих сектор — все они по-прежнему снижаются в течение года, но производительность от минимума имеет тенденцию к росту.Даже Brookfield Property Partners, которая упала более чем на 20% по сравнению с прошлым годом, выросла более чем на 90% по сравнению с мартовскими минимумами.

Итог

Коммерческая недвижимость потерпела поражение на рынке и будет продолжать расти в реальном мире, где уровень сбора арендной платы все еще может иметь тенденцию к снижению. Недвижимость, связанная с посещаемостью и посещаемостью клиентов — например, тренажерные залы, отели, курорты и рестораны — берут на себя ответственность за пандемию, и домовладельцы, стоящие за этой недвижимостью, разделят страдания.К счастью для инвесторов с широким охватом сектора, несколько подсекторов остались сильными благодаря своей устойчивой к пандемии клиентуре, которая не зависит от наличия людей в местах.

Когда вакцина доступна и пандемия находится под контролем, коммерческая недвижимость, вероятно, резко восстановится, даже если офисные помещения сталкиваются с встречным ветром. После года или около того ограниченной активности, несомненно, найдется много людей, которые хотят делать покупки, путешествовать, тренироваться и иным образом наслаждаться пространством, которое не является их собственным домом.

Анализ спроса и предложения промышленной недвижимости

Девелоперам коммерческой недвижимости необходимо иметь четкое представление о прогнозе спроса и предложения на промышленную недвижимость. Знание, достаточно ли спроса на рынке, — один из первых шагов в определении того, стоит ли начинать работу над крупным проектом. Более того, перенасыщение цепочки поставок снижает уровень вакантных площадей и потенциальную арендную плату. Сложите их все, и они определят не только стоимость вашей собственности, но и доход, который вы можете рассчитывать получить.Проще говоря, нет спроса или слишком много предложения, и нет смысла двигаться вперед. Но когда спрос растет, а предложение ограничено, время может быть подходящим.

В отличие от некоторых других отраслей, которые невероятно гибки и могут изменяться и приспосабливаться в соответствии с изменениями спроса и предложения, недвижимость является более сложной. Включение в середине проекта может быть дорогостоящим. Пропустите волну спроса, и вы можете столкнуться с дорогостоящей ошибкой в ​​суждении.Чтобы поймать волну, вам нужно понимать спрос и предложение, чтобы знать, когда лучше всего покупать, продавать и развивать недвижимость.

Последствия нехватки объектов недвижимости, пользующихся спросом, могут стать благом для профессионалов в области недвижимости, поскольку цены, вероятно, будут расти, когда промышленные объекты или даже земля для их строительства будут ограничены.

Рыночные факторы могут быть исключительно региональными, даже местными, поэтому понимание факторов, влияющих на наш рынок в регионе Семи рек, столь же важно, как и понимание того, что происходит в более широком масштабе, например, на национальном рынке.В нашем регионе вам стоит обратить внимание на:

• Тенденции развития бизнеса в регионе, в том числе рост промышленных предприятий, которые могут сократить поставки и повысить спрос.
• Промышленные предприятия, которые, кажется, имеют тенденцию к сокращению, что может сыграть роль в снижении спроса на промышленную недвижимость в этом районе.
• Реструктуризация промышленных предприятий, особенно если это означает перемещение рабочих в местность или за ее пределы.
• Общественное мнение.Изменились ли настроения среди покупателей? Ожидается ли экономический подъем или спад на местном или национальном уровне?
• Демографические сдвиги. Стареет ли рабочая сила? Это может увеличить предложение в будущем из-за изменений в отрасли или изменения спроса на их продукцию. Молодеет ли рабочая сила по мере того, как миллениалов больше, чем бумеров? Это также может иметь последствия для промышленного спроса и предложения.
• Землепользование. Нет ли дефицита полезной площади под промышленную недвижимость? Это может увеличить спрос на производственные, транспортные и логистические площади.
• Процентные ставки, которые могут повлиять на спрос и предложение на недвижимость.
• Постоянные изменения в поведении потребителей на местном уровне, в Верхнем Среднем Западе и за его пределами, включая переход от обычных покупок к электронной коммерции.

Спрос на промышленную недвижимость, будь то производство, производство, торговля, транспорт или логистика, представляет собой постоянно меняющуюся картину, которая реагирует на многочисленные влияния рынка.Хотя можно составить представление о прогнозе спроса и предложения, наблюдая за национальным рынком, отслеживание как местных тенденций, так и национальных сдвигов может дать вам более полную картину того, что впереди, и того, что с наибольшей вероятностью приведет в выгодном исходе для развития вашей коммерческой недвижимости.

Как анализировать спрос и предложение в зданиях розничной торговли

Понимание условий спроса и предложения — важный шаг в процессе анализа рынка коммерческой недвижимости.Тем не менее, анализ спроса и предложения на коммерческую недвижимость может быть сложной задачей, потому что он включает сортировку больших объемов данных из разных источников. В этой статье мы рассмотрим пример анализа спроса и предложения для торговых зданий в Орландо, штат Флорида.

По последним данным Бюро переписи населения США и Комиссии экономического развития Орландо, общая численность населения в районе метро Орландо составляет 2 387 138 (2016).В период с 2015 по 2016 год население района метро Орландо выросло на 2,6%. Это сделало Орландо самым быстрорастущим регионом США. По оценкам Комиссии экономического развития Орландо, прирост населения в регионе с 2000 года составляет 138 человек в день. Рост населения в основном обусловлен внутренней миграцией. Американцы, переезжающие в Орландо для выхода на пенсию в более теплую погоду или для новых возможностей карьерного роста, составляют около 40% прироста населения. На международную миграцию (в основном из Центральной и Южной Америки) приходится 34% прироста населения.Люди переезжают в район Орландо из-за сравнительных преимуществ региона (климат, развлечения и образ жизни, а также экономический рост). Без этих преимуществ Орландо не был бы одним из самых быстрорастущих регионов страны.

Помимо эффекта роста населения на розничном рынке, Орландо ежегодно привлекает в этот район огромный приток туристов. Эти туристы тратят деньги, которые помогают увеличить розничные продажи в этом районе. Официальная туристическая ассоциация Орландо Visit Orlando сообщила, что в 2017 году район Орландо посетили рекордные 68 миллионов человек, что на 66 миллионов человек больше, чем в 2016 году.Если разделить эти цифры на 365 дней в году, розничные торговцы в Орландо получают выгоду от того, что в среднем город дополнительно посещают почти 200 000 человек в день.

Данные о занятости от Бюро статистики труда подтверждают, что экономический рост стимулирует рост населения в районе метро Орландо. Фактически, рост рабочих мест в Орландо с 2015 по 2016 год более чем вдвое превышал средний показатель по стране. Сильная экономика и рост числа рабочих мест указывают на то, что население должно продолжать расти в течение следующих нескольких лет, если не произойдет серьезный сдвиг в национальной экономике или стихийное бедствие.

	Площадь	Отрасль	Среднегодовая занятость	Изменение занятости 2015-2016 гг. %
	Орландо-Киссимми-Сэнфорд, Флорида MSA	Итого, все отрасли	1,157,536	46,844	4,22%
2015	U.S. ИТОГО	Итого, все отрасли	139,491,699
	Орландо-Киссимми-Сэнфорд, Флорида MSA	Итого, все отрасли	1,110,692		9000 Другой важный экономический показатель Спрос на торговую недвижимость — это рост долларовой розничной продажи по региону. Исследование, проведенное Кушманом и Уэйкфилдом, показало, что в столичном регионе Орландо розничные продажи в 2017 году составили 56,8 миллиарда долларов.Прогноз розничных продаж в 2018 году составляет 60,7 миллиарда долларов, то есть рост почти на 7%. Спрос и предложение на объекты розничной торговли По данным CoStar Property, на начало 2018 года в общей сложности было 12 597 торговых зданий с 175 980 027 кв. Футов арендуемой площади. Средняя доля вакантных площадей составляла 4,5%. Сочетание повышения котируемых арендных ставок и снижения доли вакантных площадей свидетельствует о том, что в настоящее время спрос растет быстрее, чем предложение. Учитывая текущее предложение и уровень вакантных площадей, спрос на торговую недвижимость в Орландо можно оценить в 168 060 926 кв. Футов.При росте населения более чем на 4% в год и росте розничных продаж примерно на 7%, консервативная оценка будущего роста розничных рынков может составить около 5% в год. Если бы предложение оставалось постоянным, спрос превысил бы предложение к 2019 году. 2018 2019 2020 2021 20224 175,980,027 175,980,027 175,980,027 175,980,027 Свободно 4.5% -0,3% -5,3% -10,6% -16,1% Спрос 168,060,926 176,463,972 185,287,171 если спрос будет расти на 5% ежегодно в течение следующих пяти лет, метро Орландо потребует не менее 8 миллионов квадратных футов новых торговых площадей каждый год. Эти оценки намного превышают текущие планы по строительству новых торговых точек.Следовательно, разумно предположить, что арендная плата будет продолжать расти и что розничные торговцы могут арендовать помещения меньшего размера. 2018 2019 2020 2021 2022 В наличии 175980027 183980027 191980027 199,980,027 207,980,027 Свободно 4.5% 4,1% 3,5% 2,7% 1,8% Спрос 168,060,926 176,463,972 185,287,171 путь 194,551,529 9045 9016 9016 Торговые площади должны использовать среднерыночный коэффициент годового дохода от розничных продаж на квадратный фут арендованной площади. Используя предыдущий расчет для фактических арендованных площадей в 168 060 926 квадратных футов и ожидаемых розничных продаж в 60 долларов.7 миллиардов, Орландо должен иметь средние розничные продажи в размере 361 доллар за квадратный фут арендованной площади. Средний показатель по США составляет 325 долларов за квадратный фут, а Орландо превышает средний показатель по стране. Поддерживая постоянный объем продаж на квадратный фут арендованных площадей, в районе метро Орландо потребуется добавлять дополнительно 12 миллионов квадратных футов торговых площадей в год, чтобы идти в ногу с ростом продаж. 2018 2019 2020 2021 2022 Розничные продажи 60700000000 6494 00 69495430000 74360110100 79565317807 Спрос 168060926 179914127 192508116 205983684 220402542 Продажи / SQFT 361 361 361 361 361 В наличии 175980027 187,980,027 199,980,027 211,980,027 223,980,027 Однако, учитывая последние тенденции в пользу покупок в Интернете, а не традиционных розничных покупок, рыночные тенденции показывают, что потребности в торговых площадях гораздо меньше быть добавленным.Традиционные торговые центры, в частности, изо всех сил пытались удержать арендаторов, поскольку покупательские предпочтения отошли от этой иконы розничной торговли за последнее десятилетие. Интернет-магазины продолжают завоевывать долю рынка по сравнению с обычными розничными продавцами, а традиционные розничные торговцы изучают новые бизнес-модели с такими вариантами, как доставка в тот же день. Такая динамика рынка может объяснить, почему предложение, предложенное в моделях прогноза, переоценивает спрос на торговую недвижимость, как сообщает CoStar.Фактически, сочетание роста населения и туристов, посещающих Орландо, может способствовать положительному развитию торговой недвижимости, в то время как на других рынках наблюдается спад. Заключение Этот пример показывает, как преобразовать данные о росте населения, розничных продажах и предложении недвижимости в прогноз состояния спроса и предложения на следующие пять лет. Однако один из важных уроков, которые следует извлечь из этого анализа, — это важность изменения рыночных тенденций и поведения.Таким образом, даже если прогнозируемые цифры показывают, что рынку Орландо может потребоваться в среднем 10 миллионов квадратных футов торговых площадей, добавляемых ежегодно, чтобы соответствовать текущим тенденциям спроса, на самом деле, вероятно, потребуется гораздо меньше. Это отклонение от моделей прогнозирования является одной из причин, по которой анализ рынка так важен. Аналитикам необходимо применять целостный подход к прогнозированию и оценке, чтобы они могли оценить влияние каждого уникального компонента рынка. Что важно для коммерческой недвижимости: спрос и предложение Недавно Сэм Зелл, легендарный инвестор и председатель Equity Group Investments, дал интервью CNBC в рамках часового сегмента.Во время этого интервью Зелл высказал свое мнение об общем состоянии и будущем коммерческой недвижимости. Все дело в спросе и предложении Zell : «Недвижимость — это все зависит от спроса и предложения. Мы ничего не строили с июля 2007 года. Это хорошая новость. Таким образом, у нас не было дополнительного предложения. Плохая новость в том, что мы также был меньший рост рабочих мест и меньший спрос.Так что буквально, существующие помещения заполняются, но со скоростью, которая не отражает новую стоимость.Так что я думаю, что у (коммерческой) недвижимости есть еще пара лет, чтобы начать действовать ». Зелл верен. Рычаги спроса и предложения подобны горячим и холодным патрубкам в ванне, и объем этих рычагов контролируется такими факторами, как безработица, доверие потребителей и технологии, среди прочих . На приведенном ниже графике показаны тенденции предложения (годовое строительство темно-синим цветом) и спроса (поглощение светло-синим цветом), а также структура доли вакантных площадей (красная линия) для квартир, офисов и торговых площадей: Эту модель спроса и предложения лучше всего объяснил Виктор Каланог, Ph.D., главный экономист Reis, Inc .: «Речь идет действительно о спросе и предложении, но отдельные секторы должны жить с различным сочетанием этих двух ключевых факторов. В секторе квартир у вас был умеренный рост предложения до 2008 года, который резко упал с 2009 по 2011 год. Добавьте к этому резкий рост спроса со стороны арендодателей, которые откладывают решения о покупке домов из-за ослабления сектора продаж, и вы получите отличное сочетание. Вот почему доля вакантных площадей снизилась на 280 базисных пунктов в 2010 и 2011 годах, достигнув отметки 5.2%, самый низкий уровень вакантных площадей более чем за десять лет. Для офисной недвижимости он немного менее идеален. Анемичный рост рабочих мест означает меньший спрос на офисные помещения, но рост предложения снизился вдвое с 2004 по 2008 год по сравнению с 1998 по 2003 год. В результате офисной недвижимости приходится иметь дело с меньшим перенасыщением. Вот почему доля вакантных площадей начала снижаться с пикового значения 17,6% в конце 2010 г. до 17,3% к концу 2011 г. Хуже всего дела у торговой недвижимости. До 2008 года в стране не наблюдалось большого замедления темпов роста розничной торговли, хотя в 2009 году кран был внезапно перекрыт.Но с большим нависанием и слабым спросом на торговые площади со стороны арендаторов, которые все еще рационализируют свою потребность в физическом пространстве, учитывая конкуренцию со стороны онлайн-продаж, у вас есть вакансии, закрепленные на 20-летнем максимуме ». Вы должны очиститься к 2013 году Zell : «В 1990 году я произнес речь, которая закончилась словами:« Ты должен остаться в живых до 95 года », и кто-то недавно спросил меня, какова была моя последняя мантра. Я ответил:« Ты должен прийти. очистить к 2013 году.Это тот момент, когда нужно убрать все эти расширения и прочее. В противном случае у вас будет рынок коммерческой недвижимости, который не будет работать ». Зелл прав в том, что сегодня в коммерческой недвижимости все еще наблюдается серьезный кризис, и, как показано ниже, пик бедствия в 2009 году начал снижаться. По данным Trepp, LLC, в третьем квартале 2011 года уровень бедствия для строительства / земли составляет 16,28%, коммерческая ипотека — 4,85%, а ипотека на несколько семей — 3.57%. Как отметил Зелл, проблемные активы должны продолжить линейное снижение в 2012 и 2013 годах; однако проблемные земли не будут столь же восприимчивы к общему восстановлению. Рынки коммерческой недвижимости по-прежнему заполнены проблемными активами и просроченными кредитами. Согласно исследованию, предоставленному Jones Lang LaSalle, новое строительство и развитие ограничены, и в следующие три года не будет большого количества новых работ. Наиболее активные девелоперские рынки включают Нью-Йорк, Вашингтон, Бостон и Сан-Франциско.Эти густонаселенные «шлюзовые» рынки намного привлекательнее, поскольку они быстрее восстановились. В результате скромных строительных работ чистое поглощение за 2011 год более чем вдвое увеличило прирост заполняемости в 2010 году: Суммируйте одним словом Zell : «Я думаю, что одним словом (суммирует) проблемы в мире (и это) называется спрос. И что вам нужно сделать, чтобы заработать деньги, так это сосредоточиться на том, где находится спрос … поезжайте в Бразилию … поехать в Индию, много мест, есть спрос.В чем наша проблема здесь, в этой стране? Отсутствие спроса. Это не более сложно «. Я согласен с Зеллом в том, что одно слово суммирует проблемы мира; однако я думаю, что это одно слово — «работа». Наем персонала немного увеличивается, но пока только треть рабочих мест восстановилась после рецессии (8,7 миллиона рабочих мест потеряно и 2,7 миллиона рабочих мест создано). На самых сильных рынках занятости будет наиболее сбалансированное равновесие спроса и предложения, а на самых слабых рынках какое-то время они останутся слабыми. Общая вакансия продолжит сокращаться в 2012 году до чуть менее 16,5% (но все еще намного выше долгосрочного среднего показателя в 15,1%): Джонатан Моррис, управляющий директор Jones Lang LaSalle резюмирует это следующим образом: «В« городах-воротах »наблюдается большая часть активности, и они, вероятно, останутся в центре внимания инвесторов. Вчера на некоторых заправках в Вашингтоне, округ Колумбия, бензин поднялся до $ 5 за галлон. Таким образом, расположение метро и другие проекты, ориентированные на транзит, имеют больше смысла, чем когда-либо.Многоквартирные дома в городах Gateway очень сильны и снова будут продолжать двигаться по положительной траектории. Офис будет отставать, но в связи с замедлением темпов строительства в 2007-2010 годах он может возобновиться раньше, чем позже ». Щелкните здесь, чтобы связаться с Брэдом Томасом. Спрос на коммерческую недвижимость может измениться из-за пандемии Спрос на коммерческую недвижимость изменился с начала пандемии. При закрытии многих предприятий им, возможно, придется продать свою собственность.С другой стороны, некоторым предприятиям нужно больше места для правильной социальной дистанции. Нужны ли предприятиям это помещение, которое сдается в аренду? «Я думаю, что ответ на этот вопрос, вероятно, отрицательный», — сказал Том Смайт, профессор финансов в Университете побережья Мексиканского залива Флориды. Смайт сказал, что скоро вы можете увидеть больше вывески о продаже в витринах магазинов. Некоторым, возможно, придется закрыть, в то время как другие компании пересматривают условия аренды. Из-за пандемии не все физически возвращаются в офис.«Некоторые компании предпочитают оставаться удаленными», — сказал Смайт. «А другие, которые говорят« нет », мы пойдем не в этом направлении». Таким образом, вместо офисных зданий больше людей будет в домашних офисах. «Раньше у нас были смотровые кабинеты для каждого врача, работающего в практике», — добавил Смайт. «Теперь, благодаря телемедицине, мы, возможно, нашли способ для некоторых врачей уезжать из дома». Риэлтор Глория Тейт из Raso Realty сказала: «Мы действительно не наблюдали такого количества вакансий, чтобы сказать:« О боже, у нас есть пустые здания.’ Тейт действительно считает, что такие места на юго-западе Флориды, как отели, парикмахерские и рестораны, останутся там, где они есть. Это могло бы сохранить рынок коммерческой недвижимости открытым для бизнеса и инвестиций. No related posts. Об авторе alexxlab Читайте также Как сшить игрушки из флиса своими руками: пошаговые мастер-классы с выкройками Как сшить одежду для новорожденного своими руками: пошаговая инструкция Позы во сне: о чем они говорят и как влияют на здоровье Добавить комментарий Отменить ответ Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены * Комментарий * Имя * Email * Сайт