Виды реальных инвестиций: Реальные инвестиции: виды, риски, объемы средств

Реальные инвестиции — понятие, виды и формы реального инвестирования

Обновлено: 3 февраля 2021

# Инвестиции

Суть и формы реальных инвестиций

В России наиболее популярными направлениями реальных инвестиций являются предприятия по добыче полезных ископаемых, нефтепереработки и пищевая промышленность.

• Что такое реальные инвестиции
• Виды реальных инвестиций, классификация, пример
• Формы реальных инвестиций и особенности управления ими
• Управление рисками при реальном инвестировании
• Объекты реальных инвестиций
• Инвестиции в реальный сектор экономики, активы и бизнес
• Инвестиционные проекты для портфеля реальных инвестиций
• Лизинг как метод финансирования реальных инвестиций
• Методы оценки эффективности реальных инвестиций

У человека, далекого от мира финансов и бизнеса, имеется весьма смутное представление о том, что такое инвестиции. Обычно под этим понятием люди понимают финансовые вложения в покупку различных ценных бумаг, рынок Forex или покупку недвижимости. Но кроме финансовых инвестиций также бывают вложения в реальный сектор или, как еще их называют, — реальные инвестиции.

Что такое реальные инвестиции

Под финансовыми инвестициями принято понимать вложения денежного капитала в различные финансовые инструменты — акции, облигации, товарные фьючерсы и т. п. По сути, это покупка спекулятивных активов с целью их дальнейшей перепродажи по более выгодной цене. А какие инвестиции называются реальными?

Реальными инвестициями называют вложения в реальный сектор экономики, то есть в производство и сферу услуг, в создание материальных и нематериальных ценностей. Если смотреть на инвестиции с точки зрения макроэкономики, то это вложения в общее улучшение материального благосостояния общества.

Таким образом, реальные инвестиции — это вложения в поддержание хозяйственного комплекса, а также в его модернизацию и расширение.

В данном случае инвестиции могут быть направлены на приобретение или создание как материальных, так и нематериальных ценностей (объектов интеллектуальной собственности — производственных лицензий, художественных произведений, программного обеспечения и т. д.).

Реальное инвестирование — это, в большинстве случаев, финансирование крупных дорогостоящих проектов. Если при осуществлении финансовых инвестиций можно покупать ценные бумаги малыми партиями буквально за несколько тысяч или даже несколько сотен долларов, в реальном секторе любые вложения почти всегда представляют собой довольно крупные суммы.

По этой причине реальные инвесторы — это либо богатые частные лица, либо юридические лица, обладающие крупным капиталом. Только они являются достаточно состоятельными, чтобы обеспечить финансирование проектов по строительству, модернизации и расширению производственных комплексов различного масштаба.

Виды реальных инвестиций, классификация, пример

Реальные инвестиции более разнообразны, чем финансовые вложения, поскольку применимы ко всем видам хозяйственной коммерческой деятельности. А это десятки отраслей экономики и тысячи различных видов деятельности, в каждом из которых может найтись несколько направлений для инвестирования.

В целом все виды реальных инвестиций можно разделить на две основные группы:

1. Материальные инвестиции. Представляют собой вложения в создание или приобретение материальных объектов. Классификация этого вида вложений охватывает такие виды затрат, как покупка или создание объектов недвижимости, производственного и вспомогательного оборудования, инженерных коммуникаций, транспортной инфраструктуры и т. д.
2. Нематериальные инвестиции. Это вложения в нематериальную сферу, которая важна для ведения хозяйственной деятельности. Пример тому — инвестиции в рекламу, способствующую лучшей продаваемости товара, покупка лицензии на использование чужих технологий в производстве, затраты на обучение персонала и т. д.

Примечательно, что некоторые категории инвестиций оформляются, как правило, в виде текущих производственных затрат предприятия, а не капитальных инвестиций. Это связано с особенностями их финансирования путем регулярных взносов, а не разовых затрат. Так происходит с рекламой, использованием чужих технологий (аренда лицензий) и программного обеспечения.

К реальным инвестициям относятся следующие вложения средств:

• приобретение оборудования;
• покупка земельных участков, в том числе месторождений полезных ископаемых;
• покупка или строительство зданий и сооружений;
• вложения в модернизацию производства;
• расходы на структурную реорганизацию предприятия;
• покупка или создание товарных знаков, брендов;
• покупка патентов и лицензий;
• финансирование научных исследований;
• обучение и переобучение персонала.

К понятию реальных инвестиций с некоторой натяжкой также относятся вложения в покупку облигаций или акций предприятия, если их перепродажа третьим лицам не предусмотрена, а вырученные средства направляются на расширение или модернизацию производства.

Реальные инвестиции во многом более выгодны, нежели финансовые вложения.

Хотя они не всегда обеспечивают более высокий уровень доходности в сравнении с финансовыми, зато менее рискованны. Во-первых, они мало подвержены краткосрочным колебаниям рынка. Во-вторых, объекты реальных инвестиций обладают собственной стоимостью, что позволяет продать их в случае необходимости и тем самым вернуть бо́льшую часть вложений.

В то время как финансовые инвестиции позволяют инвестору зарабатывать исключительно на колебаниях рыночной конъюнктуры, реальные инвестиции ориентированы на извлечение прибыли путем производства дополнительных материальных и нематериальных благ.

Реальные инвестиции всегда тесно связаны с конкретным производством. Если при покупке акций инвестора интересует лишь перспектива их подорожания, то для вложений в расширение или модернизацию производства большое значение приобретает множество дополнительных факторов. Инвестору становятся важны все проблемы производственного процесса, которые в итоге влияют на увеличение объемов производства и получение прибыли от реализации продукции.

По указанным причинам, лицо, желающие вложить в инвестиции и реально заработать, должно быть тесно связано с руководством предприятия. Инвестору нужно не только понимать, куда именно пойдут его деньги, но и иметь возможность влиять на этот процесс. Таким образом, реальный инвестор почти всегда в той или иной степени принимает участие в управлении предприятием. Он либо изначально является собственником, либо получает пакет акций с правом голоса в обмен на свои инвестиции.

Формы реальных инвестиций и особенности управления ими

Осуществлять инвестиции в реальный сектор экономики можно различными способами. Эти способы и представляют собой отдельные формы вложений.

Наиболее понятным и наглядным вариантом является приобретение производственного предприятия. Хотя в принципе состоятельное физическое лицо может приобрести небольшой цех, магазин или иной хозяйственный комплекс, на практике более распространено приобретение одного предприятия (либо его материальных активов) другим, более крупным предприятием.

Важным аспектом данной формы инвестирования является то, что покупается не отдельное имущество, а в целом хозяйственный комплекс, полностью или частично готовый к выпуску продукции или предоставлению коммерческих услуг. Такой способ инвестирования хорошо подходит для опытных предпринимателей, которые могут сэкономить время и силы, восстановив работу купленного предприятия вместо того, чтобы создавать собственное с нуля.

Далее следует упомянуть такую форму инвестирования, как покупка отдельных материальных активов — зданий, земельных участков, станков, транспорта и т. д. К ней прибегают в тех случаях, когда приобретать готовый хозяйственный комплекс нецелесообразно. Например, фабрике нужно 100 новых станков. Очевидно, что покупать другую фабрику только ради этого оборудования глупо. Нужно просто обратиться к производителю данного вида станков и купить нужное количество машин.

Другой популярной формой реальных инвестиций является строительство новых зданий, инженерных объектов и коммуникаций, транспортной и производственной инфраструктуры. Данная форма востребована в тех случаях, когда предприятие нуждается в новых зданиях, объектах и коммуникациях, но не имеет возможности их приобрести. Например, сельхозпредприятию нужно собственное зернохранилище. И если в округе такого объекта нет в принципе, то и купить его невозможно. Аналогично нельзя купить дорогу между двумя производственными цехами на собственной территории, ее можно лишь построить.

Основные формы реальных инвестиций включают также реконструкцию и модернизацию. Это особая форма реального инвестирования, которая в некоторой степени является альтернативой расширению предприятия. В данном случае стоит цель не увеличить количество основных фондов, а улучшить их или заменить на более совершенные и подходящие для современных технических реалий. Хотя увеличение объемов производства часто является следствием такого рода вложений, главная цель всё же состоит в том, чтобы снизить производственные издержки за счет оптимизации производственных процессов и снижения расходов на сырье, персонал и энергоресурсы.

Постоянная модернизация — единственный вид реальных инвестиций, без которых не может обойтись ни одно предприятие. Даже если речь идет о маленьком семейном кафе в провинциальном городе, где в принципе нет никаких перспектив для расширения бизнеса, постоянное техническое перевооружение всё равно необходимо как на кухне, так и в торговом зале.

Наконец, существует и такая форма инвестиций, как покупка или создание нематериальных активов. Как уже упоминалось выше, сюда относятся технические патенты, торговые марки, производственные лицензии, программное обеспечение и многое другое.

Управление рисками при реальном инвестировании

Анализ и управление рисками при осуществлении реальных инвестиций является одной из главных задач инвестора. Хотя в сравнении с финансовым сектором вложения в реальную экономику считаются более надежными, риски всё равно существуют. Это объективное явление, которое существует как на отраслевом уровне, так и на уровне отдельного предприятия. Особенности управления ими — отдельная наука.

Реализуя любой инвестиционный проект, нужно учитывать возможные риски того, что вложения не смогут себя окупить по причинам, возникшим на макроэкономическом и локальном уровне. Для любого инвестиционного проекта делается оценка степени риска с учетом его специфики, а также предусматриваются возможные способы и особенности их управления. Выделяют следующие виды рисков:

1. Риск неплатежеспособности. Подразумевается возможность того, что в процессе реализации проекта у инвестора закончатся деньги и проект будет сорван, а уже сделанные вложения — потеряны.
2. Риск проектирования. Опасность наличия существенных ошибок в бизнес-плане или техническом проекте, способных сильно повлиять на рентабельность или вообще на возможность осуществления изначального проекта.
3. Риск исполнения. Неквалифицированные исполнители могут нарушить все изначальные планы, сделав работу некачественно, слишком затянув ее или чрезмерно увеличив затраты.
4. Маркетинговый риск. Возможность того, что потребительский спрос на товар, под который создается проект, будет ниже предполагаемого.
5. Инфляционный риск. В результате инфляции сильно возрастут затраты на реализацию проекта, или итоговая реальная прибыль окажется меньше реальных затрат.
6. Налоговый риск. Возможность появления новых налогов или увеличения существующих, что поставит под сомнение экономическую целесообразность проекта.
7. Структурный операционный риск. В ходе эксплуатации уже реализованного проекта, текущие операционные расходы могут возрасти по разным причинам и снизить его рентабельность.

И это лишь некоторые наиболее типичные проблемы, которые приходится учитывать, проводя анализ и управление рисками.

Объекты реальных инвестиций

К объектам инвестирования можно применить различные способы классификации. Их различают по таким характеристикам:

• масштаб;
• направленность проекта;
• характер и содержание инвестиционного цикла;
• характер участия государства в проекте;
• эффективность вложений.

Наиболее типичными объектами, на которые реальные средства могут быть направлены в рамках инвестиционного проекта, являются земельные участки, здания, производственное оборудование, инженерные коммуникации и т. д. К более специфическим объектам для такого рода вложения относятся научно-технические исследования, разработка новых усовершенствованных типов продукции и услуг, реклама, расширение сети сбыта, реорганизация компании, обучение персонала.

Инвестиции в реальный сектор экономики, активы и бизнес

Ключевой особенностью инвестиций в реальный бизнес в сравнении с вложениями в финансовые активы является прямая связь с реальным сектором экономики. В то время как спекуляции с ценными бумагами лишь отдаленно связаны с непосредственно производственным процессом, каждая копейка реальных инвестиций прямо влияет на производство товаров и услуг.

Примечательно то, что финансовый инвестор может совершенно не разбираться в том, как работает предприятие, акции которого он купил. Для него значение имеют лишь общие финансовые результаты деятельности предприятия, а также состояние и перспективы того сектора экономики, в котором оно работает. Для реального инвестора важны абсолютно все аспекты, вплоть до территориальной локализации производственных цехов и среднего возраста сотрудников.

Таким образом, для осуществления реальных инвестиций нужно быть настоящим профессионалом и экспертом в той отрасли, в которую делаются вложения. Либо же нужно нанимать таких экспертов в качестве консультантов.

Также инвестору приходится учитывать, что инвестиции в реальные активы обладают крайне низкой ликвидностью. Их сложно (а часто и вовсе невозможно) обратно конвертировать в финансовые ресурсы, что почти исключает возможность спекулятивного распоряжения ими. По этой причине реальные инвестиции всегда делаются на длительный срок.

С макроэкономической точки зрения, реальные инвестиции — это единственный источник реального экономического роста. Спекуляции с ценными бумагами способны обогатить конкретных физических лиц, но обеспечить общее увеличение объемов производства в стране могут только вложения в реальный сектор экономики — в строительство зданий, производство товаров и услуг.

Инвестиционные проекты для портфеля реальных инвестиций

Портфель реальных инвестиций представляет собой совокупность нескольких инвестиционных проектов в реальный сектор экономики, подчиненных определенным задачам и целям. Теоретически, таким портфелем может обладать частный инвестор, вкладывающий свои капиталы в различные предприятия с целью минимизировать риски при сохранении высоких показателей прибыльности вложений.

Тем не менее, на практике портфель реальных инвестиций — это, как правило, комплекс инвестиционных проектов, реализуемых на конкретном предприятии с целью увеличения объемов производства, снижения производственных издержек и расширения сбытовой сети.

Любой портфель реальных инвестиций характеризуется предельно низкой ликвидностью. Зачастую он представляет собой нулевую ценность в качестве спекулятивного актива и способен приносить прибыль лишь самому инвестору в средне- и долгосрочной перспективе. Это связано с тем, что единственным способом извлечения прибыли из этих инвестиций является выпуск и реализация продукции (услуг) предприятия, в которое были инвестированы средства.

Портфель реальных инвестиций очень сложен в управлении и напрямую связан с управлением самим предприятием. По этой причине реальным инвестором зачастую выступает либо собственник компании (физическое или другое юридическое лицо), либо сама компания.

В рамках одного предприятия портфель реальных инвестиций формируется из инвестиционных проектов на базе общей стратегии развития данного субъекта хозяйствования. Соответственно, получение прибыли от этих вложений напрямую завязано на повышении объемов производства, снижении издержек и расширении клиентской базы.

В качестве примера такого инвестиционного портфеля возьмем небольшое сельхозпредприятие, стоящее на пороге масштабного расширения. Собственники и руководство принимают решение реализовать сразу несколько проектов:

• закупить новые тракторы;
• приобрести дополнительные земельные участки под новые сельхозкультуры;
• построить животноводческий комплекс;
• нанять и обучить дополнительный персонал.

Каждый пункт этого списка — это реальный инвестиционный проект, который может быть профинансирован как из операционной прибыли предприятия, так и за счет средств, привлеченных со стороны через механизм эмиссии акций и облигаций, либо на кредитные средства. Ну а все вместе эти проекты объединяются в единый портфель, который одновременно является общей стратегией развития данной компании.

Лизинг как метод финансирования реальных инвестиций

Лизинг как метод финансирования долгосрочных инвестиционных проектов является отличным альтернативным инструментом привлечения средств. В условиях стагнации экономики с высоким уровнем инфляции и высокими ставками по банковским кредитам, лизинг позволяет успешно реализовывать дорогостоящие инвестиционные проекты с долгим сроком окупаемости. Как это работает?

Инфляция может съесть всю прибыль от долгосрочных инвестиций, поэтому стороннему инвестору реальный инвестиционный проект, рассчитанный на долгий срок, неинтересен. Если же у предприятия недостаточно собственных оборотных средств для такого проекта, ему остается только банковский кредит. Но из-за высоких процентов инвестиции в реальные активы могут оказаться убыточными.

Выходом из ситуации становится лизинг. Сторонний инвестор приобретает соответствующее имущество (например, промышленные станки) и сдает их в аренду промышленному предприятию. В итоге инвестор получает прибыль от аренды, покрывающую уровень инфляции, и при этом остается собственником имущества, которое можно будет продать по истечении срока лизингового договора.

В свою очередь предприятие получает в пользование необходимое ему имущество, аренда которого покрывается из прибыли, генерируемой этим имуществом. Причем стоимость аренды получается ниже, чем выплаты по банковскому кредиту.

Также следует отметить еще один принципиальный момент, касательно данного источника финансирования инвестиций. Банковский кредит можно взять только в банке той страны, в которой находится предприятие. Закон запрещает напрямую кредитоваться в иностранных банках с более низкими процентными ставками. А вот договор лизинга можно заключать с нерезидентами, то есть арендовать имущество у компаний и физических лиц, зарегистрированных в другой стране.

К слову, решающей предпосылкой притока реальных иностранных инвестиций является как раз высокая стоимость банковских кредитов в нашей стране. Иностранные инвесторы охотно включаются в лизинговые схемы, которые достаточно безопасны и при этом обеспечивают всем сторонам отличные условия для получения прибыли.

Методы оценки эффективности реальных инвестиций

Критерии, обосновывающие целесообразность реальных инвестиций, делятся на две основные категории — оценка доходности и оценка риска.

При оценке ожидаемой доходности реальных инвестиций главным методом анализа является разработка технико-экономического обоснования (ТЭО). Это документ, который отражает грубые укрупненные расчеты всех основных производственных показателей, а также затрат и выручки.

Важным элементом расчета эффективности инвестиций является составление бизнес-плана. Причем на каждом этапе реализации проекта такой план составляется заново. То есть, сначала разрабатывается предварительный бизнес-план, потом текущий план в процессе осуществления проекта и финальный план при начале эксплуатации уже реализованного проекта.

Ключевые методы оценки эффективности вложений с точки зрения доходности базируются на подсчете таких показателей:

• индекс доходности;
• срок окупаемости;
• чистый приведенный доход;
• внутренняя норма доходности вложений.

Сравнив разные проекты по этим показателям, инвестор выбирает наиболее подходящий и выгодный, чтобы реализовать его в первую очередь.

Что касается оценки рисков при осуществлении реальных инвестиционных проектов, то и она происходит через сравнение основных показателей доходности. Для этого выберите показатели производства, финансирования и реализации продукции в рамках проекта, и смоделируйте их изменения, чтобы оценить чувствительность и уязвимость проекта к таким переменам.

С точки зрения риска, анализ эффективности инвестиций сводится к составлению трех бизнес-планов:

• пессимистического;
• оптимистического;
• усредненного или реалистического.

Чем меньше колебания основных показателей между этими тремя сценариями, тем более стабильным и менее рискованным является инвестиционный проект.

Итоговая целесообразность вложений определяется выбором оптимального баланса между показателем рентабельности и уровнем риска.

Опубликовано:

Добавить комментарий

Вам понравится

Реальные инвестиции — что это, виды, источники и способы + примеры

Здравствуйте! Сегодня поговорим о том, что такое реальные инвестиции.

При слове «инвестиции» все чаще всего представляют себе финансовые вложения в какие-либо ценные бумаги, Forex или какой-нибудь огромный инвестиционный проект вроде «Северного потока». Всё это совершенно разные виды инвестиций. Сегодня мы расскажем Вам, что такое реальные инвестиции и существуют ли инвестиции нереальные.

Что такое реальные инвестиции

Начнем с того, что все инвестиции в зависимости от того, во что человек вкладывает, разделяют на инвестиции реальные и (нет, не нереальные) финансовые.

К финансовым инвестициям относятся вложения денежных средств в финансовые инструменты, то есть акции, облигации, фьючерсы и т. д.

К реальным инвестициям относятся вложения денежных средств не в финансовый, а в реальный сектор экономики: в производство, в станки, оборудование, в сырье, недвижимость, модернизацию оборудования, техническое переоснащение производственных и многих других процессов и т. д.

Реальные инвестиции – это вложение денежных средств в поддержку и развитие материального производства, при этом такие вложения могут быть как материальными, так и нематериальными.

Виды реальных инвестиций

Материальные реальные инвестиции – это строительство новых зданий и производственных корпусов, финансирование оборотных средств, расширение производства и т. д.

Нематериальные реальные инвестиции – это инвестиции в рекламу, в узнаваемость марки или бренда, научно-исследовательская работа на предприятии, курсы повышения квалификации для персонала, улучшение условий здравоохранения персонала и т. д.

Цель реальных инвестиций

Цель реальных инвестиций как материальных, так и нематериальных – развитие производства. Заметно, что при описании реальных инвестиций чаще всего говорится о производстве, каких-то станках, сырье и т. д. Может сложиться впечатление, что реальные инвестиции могут осуществлять только организации, то есть юридические лица. Это не так.

Реальные инвестиции могут осуществлять и юридические, и физические лица.

Реальное инвестирование для физических лиц

Физические лица могут осуществлять реальные инвестиции различными способами:

1. Приобрести недвижимость, землю и в дальнейшем сдавать её в аренду. Или дождаться повышения стоимости объекта и продать его намного дороже;
2. Приобрести какую-либо технику и также сдавать её в аренду. Или дождаться повышения стоимости техники и продать её намного дороже. Только тут важно не переждать, а то новые технологии могут совершенно обесценить всю вашу технику;
3. Зарегистрировать своё право на какую-либо интеллектуальную собственность, которая в дальнейшем будет приносить доход;
4. Инвестировать в драгоценные металлы или камни, коллекционные предметы и т. д.
5. Организовать собственную компанию.

Первые 4 вида реального инвестирования может осуществлять любое физическое лицо в статусе или без статуса ИП. Оформление документов, необходимых при осуществлении данных видов деятельности, не занимает большого труда, поэтому не нужно нанимать бухгалтера, всё можно сделать самостоятельно.

А вот при создании собственной компании возможностей для реального инвестирования становится намного больше, но и ответственность по налогам и учету также возрастает, потому тут придется нанимать бухгалтера. Обычно в таких случаях уже регистрируют ООО.

Реальное инвестирование для юридических лиц

Прежде чем начинать инвестирование, стоит помнить, что им занимаются профессионалы! От инвестора такие инвестиции требует знаний в области управления трудовыми ресурсами, знания рынков товаров и услуг и специфики их расширения, знания и умения в области финансовых вложений и управления финансами и многое другое. Иначе существует огромный риск потери всех своих инвестиций!

Для того чтобы начать осуществлять реальное инвестирование, нужно учитывать и риски, и писать бизнес-планы, и считать норму прибыли, время окупаемости и множество самых различных параметров. Ну, если заниматься этим делом серьезно и основательно. Кажется непросто, но постараюсь описать основные моменты, которые помогут вам сориентироваться в реальном инвестировании, если вы все же хотите его осуществлять.

Во-первых, если у вас свое предприятие/фирма, реальное инвестирование вам в любом случае осуществлять придется, потому что именно такое инвестирование, в отличие от финансового, дает вам огромные конкурентные преимущества, особенно во времени.

Во-вторых, в России существует Федеральный закон №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Перед осуществлением реальных инвестиций можете ознакомиться с данным законом, чтобы потом не было никаких вопросов ни к закону, ни к самому себе. Он небольшой.

В-третьих, нужно понимать, какие задачи вы преследуете, осуществляя реальное инвестирование.

Задачи реального инвестирования:

1. Иногда реальное инвестирование необходимо тогда, когда без этого просто не обойтись, чтобы остаться на плаву – подпирают законы или обстоятельства. Примером такого инвестирования может служить повышение экологической безопасности предприятия, снижение токсичности отходов, которое может законодательно потребовать государство от фирмы.

Если эти требования не выполнить, осуществлять деятельность будет в принципе невозможно, поэтому такие инвестиции становятся обязательными и необходимыми. К таким же инвестициям можно отнести улучшение условий труда работников, если это также потребовало государство в законодательном порядке.

2. Повышение эффективности деятельности предприятия. Для того, чтобы фирма осталась конкурентоспособной, её оборудование, технологические процессы, условия и порядок работы сотрудников тоже необходимо менять и улучшать. Например, часто бывает, что приходишь работать в организацию (как наемный рабочий или просто чтобы выполнить какие-либо технические или программные работы), а там настолько старые компьютеры, что менеджеры выполняют несколько часов работу, требующую затрат времени, по-хорошему, в несколько минут, полчаса, максимум час. Эффективность крайне низка, и без обновления технической базы как ни старайся обучать менеджеров более быстрой работе, ничего не выйдет.
3. Если вы собираетесь покорять новые рынки или увеличивать долю вашей компании на текущем рынке, то часто вам придется осуществлять реальные инвестиции на расширение объемов производства. Если вы производите материальный продукт, то это абсолютная необходимость для вашего бизнеса.
4. Если вы собираетесь создавать абсолютно новый продукт или абсолютно новую услугу и хотите создать для этого новое предприятие, то вы будете осуществлять реальные инвестиции на создание новых производств.

Когда Вы определитесь с задачами, которые преследуете на своем предприятии и ради которых собираетесь осуществлять реальные инвестиции, стоит изучить основные формы реального инвестирования.

Формы реальных инвестиций

1. Покупка полноценных имущественных комплексов. Это приобретение обычно крупным предприятием другого, нового предприятия целиком, со всеми его зданиями, сооружениями, технологическими процессами, оборудованием и т. д. Это позволяет организации, купившей целый имущественный комплекс, диверсифицировать свой бизнес, зайти на новые рынки, производить новые товары или оказывать новые услуги.

В последнее время из-за большого количества банкротств такая форма реального инвестирования становится очень популярной, потому что именно во время банкротства предприятия можно приобрести его за минимальную стоимость, но при этом для того, чтобы это предприятие заработало дальше, необходимо вложить в него еще огромные деньги. Зато инфраструктура и клиенты уже есть.

2. Строительство новых зданий, объектов, инфраструктуры. К такой форме реального инвестирования предприятие прибегает тогда, когда покупать уже имеющееся другие предприятия нет или возможности, или желания. Зато есть желание расширяться, осваивать новые рынки и расширять долю на уже имеющихся, открывать новые филиалы. Такое реальное инвестирование осуществляется в том случае, если предприятие планирует и видит все предпосылки для стабильного и сильного роста.
3. Реконструкция. Этот вид реального инвестирования применяется тогда, когда вашему производству необходимо переоборудование, технологическое переоснащение, или когда старые здания не соответствуют новым технологиям, которые вы хотите применить на производстве, и тогда вам нужно провести реконструкцию имеющихся зданий, сооружений, технологических процессов и т. д.

Благодаря реконструкции вы можете освоить новые технологии для своего производства, повысить качество производимой продукции, увеличить свой производственный потенциал.

Это очень полезная форма реальных инвестиций, которую систематически осуществляют современные развитые и успешные компании. Часто в России ни здания, ни технологические процессы не знают, что такое новые технологии и какая польза для производства может вообще от них быть. Поэтому обычно российские фирмы очень отстают в развитии от ведущих мировых компаний.

4. Говоря о реконструкции, часто упоминают и перепрофилирование, то есть полную смену всех технологических процессов для производства совершенно новых продуктов.
5. Модернизация – это форма реального инвестирования, при которой все производственные мощности предприятия, то есть его станки, оборудование и т. д. приводятся в полное соответствие со временем, с современными новыми технологиями. Это тоже крайне полезная форма реального инвестирования, т. к. она в дальнейшем дает очень высокую эффективность рабочего времени и вообще всех ресурсов, которые есть у предприятия.
6. Покупка отдельных видов материальных активов. Эта форма инвестирования связана не с полным «переобуванием» своего производства, а с приобретением отдельных машин, станков, сырья, каких-либо товаров. С одной стороны, и замена старых машин/сырья произошла, и огромные средства на все это тратить не пришлось. Часто такое, частичное реальное инвестирование осуществляется или в связи с износом производственных мощностей, или в связи с увеличением объемов производства.
7. Инвестиции в инновационные нематериальные активы. Это покупка новых патентов, товарных знаков, лицензий, новых знаний и т. д., которые окупятся и принесут прибыль в будущем периоде. Эти новые знания и технологии можно или разработать самостоятельно, или купить.

Вот такие формы реального инвестирования может осуществлять юридическое лицо. Каждый выберет подходящие конкретно ему, его предприятию формы, но стоит помнить, что реальное инвестирование, часто в отличие от финансового, окупается очень здорово, дает огромный толчок для развития вашего бизнеса, вашего предприятия, при этом рисков при реальном инвестировании относительно немного, это надежная форма инвестиций. Но они чаще всего дорогостоящие.

Давайте подытожим всё вышесказанное и выделим основные признаки, плюсы и минусы реальных инвестиций.

Особенности реальных инвестиций, их плюсы и минусы

1. Реальные инвестиции не обесцениваются так, как это делает национальная валюта. Если курс валюты может скакать туда-сюда, и стоимость денег у населения, соответственно, тоже, то стоимость объектов реального инвестирования такими темпами никуда не скачет.

Например, для физических лиц, купивших квартиры для сдачи их в аренду или перепродажи: квартира постепенно растет в цене, причем темпы её роста часто опережают темпы роста инфляции при стабильной экономике. Квартира так не обесценивается, как валюта. Реальные инвестиции бизнеса также дают огромный толчок в его развитии, опережающий инфляцию надолго.

2. Реальные инвестиции несут в себе меньше рисков (квартира всегда, скорее всего, будет стоить больших денег, станок или машина будут, скорее всего, долго работать и много стоить). Квартирой или станком, патентом не нужно рисковать, как финансовым инструментом на рынке.

Если вы осуществили реальные инвестиции, вы их видите в материальном представлении, и никакого «воздуха», как на рынке, реальные инвестиции в себе не несут.

3. При этом отдача от реальных инвестиций высока. Это не минимальный процент в банке, не сомнительное и непонятное управление вашими активами, это реальное повышение эффективности производства, которое приносит вам прибыль каждый день. Возможно, не сразу, но в будущем – да.
4. Именно с помощью реальных, а не финансовых, инвестиций бизнес имеет возможность развиваться быстрее, эффективнее, качественнее, шире. Новые технологии повысят эффективность производства, новое оборудование позволит производить более качественную продукцию, а, значит, у вас появится больше клиентов и, соответственно, вы сможете заработать больше денег.
5. Объекты реального инвестирования могут быстро устаревать из-за быстрого технологического прогресса. Вроде обновили оборудование, усовершенствовали технологические процессы, и пока все это внедряли и разрабатывали, конкурент уже купил что-то более технологичное, потому что внезапно на рынке появилась совершенно новая технология. Может быть и такое. Поэтому реальные объекты требуют непрерывного инвестирования и поддержки.
6. Объекты реального инвестирования очень малоликвидны. Если любые финансовые инструменты можно продать, в принципе, очень даже быстро (кроме кризисных и застойных явлений), то оборудование, особенно уже бывшее в работе, быстро продать чаще всего не удается.

Или закупленное сырье можно не успеть реализовать, продать, и оно испортится. А финансовым инструментам при этом ничего не будет, да они еще и продадутся быстрее на любом свободном финансовом рынке.

Если вы уже твердо определили, что хотите в своей организации осуществлять реальное инвестирование, то нужно понять, за счет каких средств это реальное инвестирование можно осуществлять.

Источники реальных инвестиций

В Федеральном законе №39-ФЗ говорится о таких источниках инвестирования капитальных вложений:

1. Инвестирование за счет собственных средств;
2. Инвестирование за счет привлеченных средств.

Примером привлеченных средств является, например, доход от продажи акций, дополнительные взносы в Уставный капитал и др. То есть это не заём, не кредит. Привлеченные средства не предполагают выплаты процентов, но за них тоже нужно определенным образом «заплатить» (например, по акциям – дивидендами).

Таким образом, инвестирование за счет кредитов хорошей идеей не является. А если проект прогорит? Мало того что реальное инвестирование дает выхлоп часто годами, а платить вам нужно за кредит сейчас, так еще и есть риск неполной реализации ваших вложений. А банки, как известно, ваши проблемы не интересуют. Поэтому лучше или копите на реальное инвестирование, или ищите привлеченные средства для вашего бизнеса.

Управление реальными инвестициями

Управление реальными инвестициями осуществляется в организации специалистами, так как данный процесс требует определенных знаний и умений.

Процесс управления включает в себя следующие стадии:

1. Проведение анализа на предмет наличия реального инвестирования в бизнесе. То есть требуется изучить прошлый инвестиционный опыт организации, если он был:

• Какие были осуществлены инвестиции, и какую часть от общего объема инвестиций занимает именно реальное инвестирование;
• Как менялся ранее объем реальных инвестиций и почему;
• Насколько реальные инвестиционные проекты были реализованы;
• Насколько были освоены вложенные средства;
• Насколько завершены/не завершены инвестиционные проекты и сколько еще ресурсов нужно для их завершения;
• Насколько эффективными оказались ранее осуществленные реальные инвестиции, насколько они соответствовали поставленным целям и желаемым параметрам.

2. На основании изученного опыта далее определяется объем реальных инвестиций, который вы хотите реализовать в будущем. Этот желаемый объем исходит из того, сколько и чего вы хотите поменять в своем бизнесе.
3. Определение формы реального инвестирования, которые вы хотите применить/реализовать в своем бизнесе. Об этом писалось выше.
4. Подбор и поиск таких инвестиционных проектов, направлений вложений, объектов инвестирования, которые бы соответствовали целям, которые вы хотите осуществить в процессе инвестирования, а также определенным вами ранее формам инвестирования.

На этом этапе:

• Изучаются предложения, которые на данный момент есть на рынке инвестиций, выбираются наиболее соответствующие бизнесу и его возможностям;
• Отбираются необходимые объекты инвестирования;
• Проводится тщательный анализ всех отобранных объектов инвестирования. .

Практически все формы крупномасштабных вложений (кроме незначительного инвестирования из-за износа оборудования) рассматриваются как инвестиционные проекты. Для инвестиционных проектов обязательно составляется развернутый бизнес-план.

5. Отобранные инвестиционные проекты анализируются на предмет своей эффективности. Параллельно с этим также анализируются все возможные факторы риска, присущие данному конкретному проекту, а также соответствие уровня рисков уровню доходности проекта.

При анализе возможных рисков берутся основные показатели проекта и меняются в негативном направлении. При этом анализируется чувствительность проекта к таким негативным изменениям. Такое моделирование возможных рисков позволяет инвестору понимать, как могут поменяться показатели проекта и общая возможность его реализации. А также потом, при непосредственном осуществлении данного проекта, хорошо ориентироваться во всех сценариях его реализации.

На этом же этапе рассматриваются риски снижения платежеспособности организации в целом: на реальные инвестиции нужны деньги, они берутся из каких-либо других возможных направлений деятельности предприятия или из запасов, причем это отвлечение средств достаточно долгое, поэтому общая платежеспособность предприятия из-за этого может существенно снизиться.

6. Составляется программа реального инвестирования.

Все возможные варианты инвестиционных проектов на данной стадии управления реальными инвестициями классифицируются по возможной доходности, риску, целям осуществления инвестиций, своей ликвидности и т. д. Исходя из того, что общий объем инвестиций в любом случае ограничен, отбираются наиболее выгодные проекты, которые будут способствовать наиболее активному его развитию. Именно эти проекты и попадут в будущую инвестиционную программу.

7. Стадия реализации инвестиционной программы и всех проектов, которые в нее попали.

Реализация инвестиционной программы осуществляется с помощью таких инструментов, как:

• Определенная схема финансирования проектов;
• Календарный график финансирования проектов;
• Капитальный бюджет.

Каждый инструмент выполняет свою функцию, и с помощью совокупности данных инструментов реализация инвестиционной программы не заставит себя ждать.

8. Осуществляется постоянный контроль за всеми инвестиционными проектами и инвестиционной программой в целом, анализируются основные результативные показатели проектов и всей программы.

Вот такая нехитрая схема управления реальными инвестициями. Управление реальными инвестициями в организации – вещь непростая, и каждый инвестор, решаясь на такой шаг, должен понимать, что, кроме головной боли, он от всего этого процесса получит.

Заключение

Как видите, реальные инвестиции – дело хорошее. Они несут в себе как риски (относительно небольшие), так и огромные плюсы для любого бизнеса, позволяют ему развиваться, работать эффективнее и быть наиболее конкурентоспособным.

При этом реальное инвестирование, как очень надежный вид инвестиций, доступен не только организациям, но и физическим лицам. Часто оно дорогостоящее, но и отдача будет хорошей, а инвестиции в нематериальные объекты могут быть даже и совершенно доступными, если вы создадите эти объекты сами.

Одним словом, решать вам, осуществлять реальное инвестирование или нет, но занятие это однозначно стоящее.

виды, формы и оценка. Управление реальными инвестициями :: BusinessMan.ru

Инвестиции имеют ключевое значение как на микро-, так и на макроуровне. Эти средства выступают в качестве одного из главных факторов экономического развития. Инвестиционные потоки определяют будущее государства, отдельного его субъекта, каждого предприятия.

Основные функции

Инвестиции представляют собой обмен определенной текущей стоимости на возможную неопределенную предстоящую. В сфере подготовки экономистов изучение этого явления является одним из важнейших этапов. Рассматривая роль инвестиций в широком смысле, следует отметить, что они обеспечивают экономическое развитие и финансирование роста хозяйственной сферы страны. Интенсивность этих процессов в большой степени зависит от того, насколько быстро будут мобилизованы финансовые средства для удовлетворения увеличивающихся потребностей непосредственно самого государства и компаний, действующих в его пределах, а также частных лиц. Таким образом, инвестиционная деятельность и экономический рост — взаимообусловленные явления.

Стратегия

Одним из ключевых условий устойчивого экономического роста считается активизация инвестиционной политики государства. Эта стратегия предполагает систему мер, определяющую структуру, объем и направления капиталовложений, увеличение основных фондов, а также их обновление в соответствии с новейшими достижениями техники и науки. Инвестиционная политика регулирует и стимулирует процесс финансирования, формирует условия для устойчивого развития социально-экономического сектора страны, региона, определенной отрасли, предпринимательства в целом. К важнейшим направлениям, предусмотренным в стратегии, следует отнести:

1. Усиление поддержки государства в развитии приоритетных направлений экономики.
2. Формирование институционально-правовой среды, способствующей стимулированию инвестиции в реальный сектор.
3. Согласование стратегии регионов и федерального центра.

Юридический аспект

В качестве важнейшего условия активизации инвестирования выступает совершенствование механизма его правового регулирования. Основными законами в данной сфере являются ФЗ № 39 и ФЗ № 160. Первый регулирует инвестиционную деятельность на территории РФ, осуществляемую в виде капиталовложений, второй — обеспечивает условия распределения иностранных средств. Правовые основы заложены также в ГК.

Реальные инвестиции

Эти средства невозможны без финансовых вложений. Последние, в свою очередь, получают логическое завершение при осуществлении первых. В настоящее время реальные инвестиции осуществляются:

1. В материально-производственные запасы.
2. В основной капитал.
3. В нематериальные активы.

Классификация

В зависимости от целей финансирования выделяют следующие виды реальных инвестиций:

1. Обязательные. Эти средства направляются по требованию государства. Такие вложения необходимы для осуществления предпринимательской деятельности. К этой категории относят средства на повышение в работе компании экологической безопасности, улучшение трудовых условий до установленного нормативного уровня и так далее.
2. Для повышения эффективности. Такие средства позволяют уменьшить производственные затраты посредством модернизации технологий и оборудования, улучшения качества организации администрирования и труда. Финансирование в этом направлении способствует повышению конкурентоспособности компании.
3. В расширение производства. Такие реальные инвестиции предприятия способствуют увеличению выпуска продукции на уже существующей базе.
4. В новое производство. Такое финансирование позволяет расширить область деятельности фирмы посредством создания новых компаний для выпуска другого товара либо оказания иных услуг.

Специфика

Любые формы реальных инвестиций, как правило, представляют собой долгосрочное крупное финансирование. Вложение активов в оборудование и землю, возведение новых сооружений или зданий отличается достаточно длительной окупаемостью. Но ни одно производство не будет существовать без реальных инвестиций. Для привлечения средств, кроме собственного предложения компании, следует обосновать их необходимость, представить технико-экономические расчеты. Эффективность реальных инвестиций обеспечивается за счет постоянного мониторинга разработанного финансового проекта. Этот процесс имеет ключевое значение в результативности реализации стратегии компании. В ходе мониторинга проводится оценка эффективности реальных инвестиций, сопоставляются достигнутые итоги с запланированными. В зависимости от результатов осуществляется корректировка проекта.

Особенности реализации

Реальные инвестиции выступают в качестве основного инструмента внедрения в жизнь разработанной стратегии развития компании. Главная цель этого процесса обеспечивается посредством реализации результативных финансовых проектов. При этом само стратегическое развитие представляет собой непосредственно комплекс внедряемых планов. Анализ реальных инвестиций показывает, что именно такое вложение средств обеспечивает компании успешный выход на новые региональные и товарные рынки, постоянное увеличение ее стоимости. Данный способ финансирования тесно взаимосвязан с операционной деятельностью фирмы.

Решить задачи по увеличению производственного и реализационного объема, расширению ассортимента изделий, повышению их качества, уменьшению текущих расходов позволяет грамотное управление реальными инвестициями. Вместе с этим от внедренных компанией финансовых проектов будут во многом зависеть показатели предстоящего операционного процесса, а также потенциал расширения деятельности. Реальные инвестиции способствуют обеспечению более высокого уровня рентабельности.

Способность генерировать значительную норму прибыли выступает в качестве одного из побудительных мотивов к продолжению предпринимательской деятельности. Реализованные инвестиции обеспечивают компании устойчивое поступление чистых денежных средств. Оно формируется за счет нематериальных активов и амортизационных отчислений от ОС даже тогда, когда эксплуатация проектов не приносит доход. Рассматриваемые активы отличаются высоким уровнем противоинфляционной защиты. Как показывает практика, в условиях инфляции интенсивность роста цен на объекты реальных инвестиций не только соответствует, но и зачастую обгоняет ее темпы.

Отрицательные черты

Оценка реальных инвестиций показывает высокий риск их морального старения. Он сопровождает деятельность и на стадии реализации проектов, и на этапе их последующей эксплуатации. Интенсивный технологический процесс создал тенденцию к повышению уровня этого риска в ходе реального инвестирования. Вкладываемые активы отличаются наименьшей ликвидностью. Это обуславливается узкой целевой направленностью большинства инвестиционных форм. Будучи незавершенными, они практически не имеют альтернативного применения в хозяйстве. В этой связи компенсировать неверное управление реальными инвестициями, весьма проблематично.

Приобретение имущественных комплексов

Это одно из направлений, по которому осуществляются реальные инвестиции. Приобретение имущественных (целостных) комплексов представляет собой операцию крупных компаний, посредством которой обеспечивается региональная, товарная или отраслевая диверсификация деятельности. Результатом такой формы инвестиций, как правило, выступает «эффект синергизма». Он состоит в увеличении совокупной цены активов обеих фирм (относительно их балансовой стоимости) за счет возможности более результативно использовать общий финансовый потенциал и снизить операционные затраты, взаимного дополнения номенклатуры и технологии изготавливаемых изделий, совместного использования сети сбыта на разных региональных торговых площадках и прочих аналогичных факторов.

Строительство

Эта инвестиционная операция связана с возведением новых объектов с законченными технологическими циклами по типовому либо индивидуальному проекту на специально отведенных территориях. К новому строительству компания прибегает в случае кардинального увеличения объемов в своей операционной деятельности в будущем периоде, ее региональной, отраслевой либо товарной диверсификации (формировании дочерних фирм, филиалов и так далее).

Реконструкция

Эта форма инвестиций предусматривает существенное преобразование всего производственного процесса на базе современных научных и технических достижений. Реконструкция осуществляется согласно комплексному плану для радикального увеличения производственного потенциала фирмы, внедрения ресурсосберегающих усовершенствованных технологий, значительного повышения качества изготавливаемых изделий и так далее. В ходе этого процесса могут расширяться отдельные здания и помещения (если новое оборудование не может быть установлено в существующих), проводиться строительство сооружений и зданий того же назначения на месте ликвидируемых на территории компании, эксплуатация которых по экономическим и технологическим причинам в дальнейшем нецелесообразна.

Модернизация

Инвестиционная операция этого типа связана с совершенствованием и приведением действующей части основных производственных активов в состояние, которое соответствует современному уровню выполнения технологических процессов. Это достигается посредством конструктивного изменения основного комплекса оборудования, машин и механизмов, которые используются компанией в ходе операционной деятельности. Производным от модернизации процессом считается перепрофилирование. В ходе этой инвестиционной операции осуществляется полная смена технологий производства для изготовления новых изделий.

Обновление отдельного оборудования

Эта форма инвестирования касается замены (вследствие физического износа) либо дополнения (в связи с увеличением объемов и необходимостью повысить производительность труда) действующего комплекса машин отдельными их новыми видами, которые не меняют общей схемы выполнения процесса. Обновление характеризует, преимущественно, простое воспроизводство активной части основных средств.

Проблема выбора

Перечисленные выше инвестиционные формы можно свести к трем основным направлениям:

1. Капитальное вложение.
2. Инновационное инвестирование.
3. Вложение в прирост оборотных активов.

Выбор конкретного варианта определяется задачами товарной, отраслевой либо региональной диверсификации деятельности компании, направленными на увеличение объема операционной прибыли, возможностями внедрения трудосберегающих технологий и новых ресурсов, обеспечивающих уменьшение затрат, потенциалом, который имеют источники реальных инвестиций (капитал в денежном и другом выражении, который привлекается для осуществления вложений).

Долгосрочное обеспечение

Такие инвестиции вкладываются на срок от 3-х и больше лет. Результативное регулирование деятельности компании обеспечивает ее успешное развитие в условиях конкуренции. Это прямым образом относится к сложному процессу долгосрочного инвестирования. Быстрое и правильное проведение мероприятий в данной сфере позволяет фирме не только не терять главные свои преимущества в конкурентной борьбе за удерживание рынка реализации своей продукции, но и совершенствовать действующие технологии производства. Это, в свою очередь, способствует дальнейшему эффективному функционированию и приросту прибыли.

Все основные функции регулирования осуществляются в рамках разработанного стратегического плана, обеспечивающего проведение главной концепции. Распределение ресурсов, координирование работы разных подразделений, организация структуры, отношения с рынком позволяют компании достигать поставленных целей, оптимально используя имеющиеся средства. Разработка стратегии долгосрочного инвестирования представляет собой достаточно сложный процесс. Это обусловлено воздействием множества внешних и внутренних факторов на финансово-экономическое положение фирмы.

В последнее время становятся все больше популярны модели, которые способствуют оценке перспектив инвестирования предприятий. В качестве основных задач в данной области выступают отбор вариантов решений, прогнозирование приоритетных ориентиров и выявление резервов для повышения рентабельности компании в целом. Достаточно популярно использование разного рода матриц, формирование и анализ моделей исходных системных факторов. Каждая конкретная ситуация будет определять ту или иную линию поведения при долгосрочных капиталовложениях.

Реальные инвестиции — это… Что такое Реальные инвестиции?

Реальные инвестиции

РЕАЛЬНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ

(real investment) Инвестиции в основной капитал – здания, сооружения, машины, оборудование и т.д., или в поддающиеся оценке активы общественного пользования – школы, дамбы и т.д., а не в такие «бумажные» активы, как ценные бумаги, облигации и прочее.

Финансы. Толковый словарь. 2-е изд. — М.: «ИНФРА-М», Издательство «Весь Мир». Брайен Батлер, Брайен Джонсон, Грэм Сидуэл и др. Общая редакция: д.э.н. Осадчая И.М.. 2000.

Реальные инвестиции

Реальные инвестиции — инвестиции в недвижимость, земельные участки, запасы сырья, машины оборудования.

По-английски: Real investment

См. также:  Совокупные инвестиции  

Финансовый словарь Финам.

.

• Реальные доходы населения
• Реальные реинвестиции

Смотреть что такое «Реальные инвестиции» в других словарях:

• реальные инвестиции — Инвестиции в основной капитал здания, сооружения, машины, оборудование и т.д., или в поддающиеся оценке активы общественного пользования школы, дамбы и т.д., а не в такие “бумажные” активы, как ценные бумаги, облигации и прочее. [http …   Справочник технического переводчика

• Реальные инвестиции — (Real investment) — вложение капитала в воспроизводство основных фондов, в инновационные нематериальные активы, в прирост запасов товарно материальных ценностей и в другие объекты инвестирования, непосредственно связанные с осуществлением… …   Экономико-математический словарь

• РЕАЛЬНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ — долгосрочные вложения средств в материальное производство, в материально вещественные виды деятельности. Р.и., в основном капитал (капитальные вложения), характеризуются отраслевой, воспроизводственной и технологическими структурами, пропорции… …   Юридическая энциклопедия

• Реальные инвестиции —    см. Инвестиции реальные (прямые) …   Терминологический словарь библиотекаря по социально-экономической тематике

• Реальные инвестиции — (REAL INVESTMENT) инвестиции в реальные активы, такие, как земля, здания, оборудование …   Финансовый глоссарий

• РЕАЛЬНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ — (real inve tment) инвестиции в материальные ценности: здания, сооружения, машины и оборудование, объекты транспорта и общественного пользования (школы, вузы, больницы и т.п.), направленные на обновление и расширение основного капитала, а не на… …   Внешнеэкономический толковый словарь

• РЕАЛЬНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ — долгосрочные вложения средств в материальное производство, в материально вещественные виды деятельности. Р. и., в основном капитал ( капитальные вложения), характеризуются отраслевой, воспроизводственной и технологическими структурами, пропорции… …   Энциклопедический словарь экономики и права

• РЕАЛЬНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ — – вложение средств в отрасли материального производства для увеличения основного капитала и прироста производственных запасов …   Краткий словарь экономиста

• Реальные инвестиции — – вложения в отрасли экономики и виды экономической деятельности, обеспечивающие приращение реального капитала; они ведут к воспроизводству и обновлению основного капитала …   Рынок ценных бумаг. Словарь основных терминов и понятий

• Фактические реальные инвестиции — фактические инвестиционные расходы фирм на товарных рынках …   Современные деньги и банковское дело: глоссарий

Реальные инвестиции — это возможность увеличить денежный поток

К реальным инвестициям относятся вложения в основной капитал, производство. Также это может быть покупка патентов, авторских прав (т. е. нематериальных активов) с дальнейшим использованием в материальном производстве.

Иначе говоря, это инвестиции в процессы формирования, расширения, совершенствования необоротных активов предприятия. Доступны не только компаниям, но и частным инвесторам.

Содержание статьи

Что скрывают под собой инвестиции

Инвестициями называют все средства, которые можно оценить в денежном эквиваленте, направляемые в объекты предпринимательской деятельности для того, чтобы получить прибыль (см. Экономическая сущность инвестиций и их задачи).

В деятельности компании основным видом в рамках инвестирования выступают реальные инвестиции – понятие, которое в настоящее время выступает главным направлением. Данный вид инвестиций дает возможность выйти на новые рынки, стимулировать систематический рост рыночной стоимости компании.

С учетом задач, стоящих перед компанией, выделяют такие группы реальных вложений:

• обязательные. Инвестиции, направленные на устранение требований со стороны надзорных органов, чтобы компания смогла продолжить свою деятельность. Это совершенствование условий труда сотрудников, повышение экологической безопасности работы компании и т.п.;
• добровольные, повышающие эффективность работы компании. Цель – снижение издержек компании для повышения конкурентоспособности. Это модернизация производства, внедрение новых технологий, совершенствование организации труда и менеджмента;
• в масштабирование производства. Цель – повышение объемов производства продукции на уже имеющемся предприятии;
• инвестиции в реальные активы – это открытие новых мощностей. Результат – новые компании с новыми видами продукции/услуг.

Особенности управления

Управление реальными инвестициями — это сложно и требует определенных знаний и особенностей:

1. Инвестиции реальные – это один из способов реализации стратегических шагов компании. Главная цель этой стратегии: реализация реальных проектов, результатом которых будет модернизация предприятия.

Важно! Чаще всего, к понятию реальные инвестиции относятся вложения в основные средства компании, что позволяет ей расширить рынки сбыта, выходить на новые, осваивать новые мощности и производства.

2. Данный вид инвестирования тесно связан с текущей деятельностью компании. Именно их реализация влияет на качество продукции, увеличение ассортимента и объема производства, сокращение расходов. С другой стороны, от качества реальных инвестиций зависит будущее компании, потенциал ее роста.
3. Инвестиции в реальные активы — это высокорентабельные вложения. Они, в сравнении с различного рода финансовыми вложениями, способны генерировать больший объем прибыли.
4. При их реализации у предприятия появляется стабильный приток средств, формирующийся за счет отчислений от амортизации. Даже при простоях оборудования амортизационные отчисления будут поступать.
5. У данного вида вложений есть риски (см. Риск инвестиций и доходность, или Будь уверен — игра стоит свеч): высока вероятность морального старения оборудования, так как к понятию реальные инвестиции относятся, по большей части, основные средства предприятия. И все ускоряющиеся темпы технического процесса лишь повышают уровень риска. Причем, этот риск возникает еще в процессе реализации проекта.
6. Эти инвестиции защищают деньги от инфляции.
7. Они менее ликвидны в сравнении с портфельными (см. Инвестиции портфельные и прямые: в чем разница), так как оборудование или нематериальные активы гораздо сложнее продать, нежели ценные бумаги, к примеру.

Виды инвестиций

Рассмотрим, какие инвестиции называются реальными.

Они проводятся в различных формах, основные из них:

• покупка имущественных комплексов. Чаще всего эта форма инвестиций доступна крупным предприятиям, так как подразумевает большие вливания;

Важно! Благодаря этим инвестициям, предприятие расширяет рынки сбыта, увеличивает объем активов и, соответственно, свою стоимость, снижает свои затраты и т.п.

• строительство новых объектов. Возведение объекта с полным технологическим циклом. Это даст возможность в разы увеличить объемы своей деятельности;
• перепрофилирование. В этом случае предприятие полностью меняет производственный процесс;
• реконструкция. Процесс, влекущий преобразование технологической линии и или процесса, который направлен на их совершенствование. Результат: внедрение новейших достижений науки, что влечет за собой рост качества продукции, расширение отдельных зданий и помещений, ликвидация морально устаревшего оборудования;
• модернизация. Обновление основных средств, участвующих в процессе производства;
• вложения в инновационные активы. Совершенствование деятельности компании за счет достижений в науке и технике. Это может быть покупка патента, лицензии, собственные разработки;
• повышение уровня запасов. Это возможность снизить инфляционные риски и увеличить оборотный капитал предприятия.

Важно! Какие вложения не относятся к реальным инвестициям: в ценные бумаги, депозиты, покупка коллекционных предметов, эмиссия бумаг, покупка валюты и драгоценных бумаг. Это финансовые инвестиции, но они выступают важной связью на пути трансформации капитала в реальные инвестиции.

По указанным выше основным формам определим, что относится к реальным инвестициям:

1. Капитальные вложения.
2. Инвестиции в инновации.
3. Увеличение оборотных средств предприятия.

Инвестиционная деятельность доступна всем

Что такое реальные инвестиции – это вклад в активы предприятия или физического лица с намерением получения в будущем большего уровня прибыли. Реальные инвестиции доступны не только крупным предприятиям, но и отдельным лицам.

Инвестиции физическим лицом

Они, правда, законодательно ограничены в выборе видов реального инвестирования и могут осуществлять лишь:

• приобретение недвижимости для последующей сдачи в аренду;
• покупка транспортных средств либо техники с целью сдавать ее в будущем в наем;
• получение патента на свое изобретение;
• открытие собственного юридического лица.

Во всех случаях, кроме последнего, необходимо оформлять статус индивидуального предпринимателя. С открытием своей компании появляется больше возможностей для инвестирования.

Инвестиции юридическими лицами

В своей деятельности каждому предприятию хоть раз приходилось сталкиваться с необходимостью вложений в основные средства. И это необязательно должны быть крупные вложения в производство: к реальным инвестициям относятся вложения в офисную технику, к примеру.

Выше подробно описаны виды и варианты подобных вложений.

Подводим итоги

Что такое реальные инвестиции – это подтверждение того, что компания намерена работать и дальше. С одной стороны, основной капитал позволяет сохранить деньги от инфляции, существенно повысить прибыль. С другой стороны, этот капитал подвержен моральному и физическому износу, он имеет низкую ликвидность.

Поэтому перед инвестированием важно проанализировать все возможные риски и альтернативные способы вложений. В любом случае, вложение в реальные активы — так называют инвестиции, увеличивающие стоимость компании, повышающие ее будущую прибыль, генерирующие чистый денежный поток.

Успешных вложений!

Реальные и финансовые инвестиции

Финансовые инвестиции — это покупка ценных бумаг, а реальные инвестиции — вложения капитала в промышлен­ность, сельское хозяйство, строительство, образование и др.

При реальных инвестициях главным условием достижения намеченных целей оказывается использование соответствую­щих внеоборотных активов для производства продукции и после­дующей ее реализации.

Сюда относится использование организационно-техниче­ских структур вновь образованного бизнеса для изъятия при­были в ходе уставной деятельности созданного с привлече­нием инвестиций предприятия.

Финансовые инвестиции представляют собой вложение капитала в различные финансовые инструменты инвестирования, главным образом ценные бумаги, с целью реализации поставленных целей как стратегического, так и тактического характера.

Инвестирование в финансовые активы осуществляется в процессе инвестиционной деятельности предприятия, кото­рая включает в себя постановку инвестиционных целей, раз­работку и реализацию инвестиционной программы.

Инвестиционная программа предполагает выбор эффек­тивных инструментов финансового инвестирования, форми­рование и поддержание сбалансированного по определенным параметрам портфеля финансовых инструментов.

Постановка инвестиционных целей является первым и определяющим все последующие этапом процесса финан­сового инвестирования. Финансовые инвестиции делятся на стратегические и портфельные.

Стратегические финансовые инвестиции должны помо­гать претворению в жизнь стратегических целей развития предприятия, таких как расширение сферы влияния, отрасле­вая или региональная диверсификация операционной дея­тельности, увеличение доли рынка посредством «захвата» пред­приятий-конкурентов, приобретение предприятий, входящих в состав вертикальной технологической цепочки производ­ства продукции.

Следовательно, основным фактором, влияющим на цен­ность проекта, для такого инвестора является получение допол­нительных выгод для своего основного вида деятельности. По­этому стратегическими инвесторами становятся в основном предприятия из смежных отраслей. Портфельные финансо­вые инвестиции осуществляются с целью получения прибыли или нейтрализации инфляции в результате эффективного раз­мещения временно свободных денежных средств.

Инструментами инвестирования в этом случае являются доходные виды денежных инструментов или доходные виды фондовых инструментов.

Последний вид инвестирования становится все более перс­пективным по мере развития отечественного фондового рынка.

От финансового менеджера в этом случае требуется хоро­шее знание состава фондового рынка и его инструментов.

К финансовым инвестициям относятся вложения:

• в акции, облигации, другие ценные бумаги, выпущен­ные как частными предприятиями, так и государством, местными органами власти;
• в иностранные валюты;
• в банковские депозиты;
• в объекты тезаврации.
  

Финансовые инвестиции лишь частично направляются на увеличение реального капитала, большая их часть — непроиз­водительное вложение капитала.

В рыночном хозяйстве в структуре финансовых инвести­ций преобладают частные инвестиции. Государственные инве­стиции представляют собой важный инструмент дефицитного финансирования (использование государственных займов для покрытия бюджетного дефицита).

Инвестирование в ценные бумаги может быть индиви­дуальным и коллективным. Индивидуальное инвестирова­ние — это приобретение государственных или корпоративных ценных бумаг при первичном размещении или на вторичном рынке, на бирже или внебиржевом рынке.

Коллективное инвестирование же характеризуется приоб­ретением паев или акций инвестиционных компаний или фондов.

Инвестирование в ценные бумаги открывает перед ин­весторами наибольшие возможности и отличается максималь­ным разнообразием.

Это касается всех видов сделок, осуществляемых при опе­рациях с ценными бумагами, а также видов самих ценных бумаг.

Во всем мире этот вид инвестиций считается наиболее доступным.

Инвестиции в иностранные валюты — один из наиболее простых видов инвестирования.

Он весьма популярен среди инвесторов, особенно в усло­виях стабильной экономики и невысоких темпов инфляции.

Существуют следующие основные способы вложения средств в иностранную валюту:

• приобретение наличной валюты на валютной бирже;
• заключение фьючерсного контракта на одной из валют­ных бирж;
• открытие банковского счета в иностранной валюте;
• покупка наличной иностранной валюты в банках и обмен­ных пунктах.
  

Безусловными достоинствами инвестиций в банковские депозиты являются простота и доступность этой формы ин­вестирования, особенно для индивидуальных инвесторов.

Финансовые инвестиции, выступая относительно само­стоятельной формой инвестиций, в то же время являются еще и связующим звеном на пути превращения капиталов в реаль­ные инвестиции.

Поскольку основной организационно-правовой формой предприятий становятся акционерные общества, развитие и рас­ширение производства которых осуществляется с использова­нием заемных и привлеченных средств (выпуска долговых и деловых ценных бумаг), финансовые инвестиции формиру­ют один из каналов поступления капиталов в реальное произ­водство.

При учреждении и организации акционерного общества, в случае увеличения его уставного капитала, сначала происхо­дит выпуск новых акций, после чего следуют реальные ин­вестиции. Таким образом, финансовые инвестиции играют важную роль в инвестиционном процессе.

Реальные инвестиции оказываются невозможными без финансовых инвестиций, а финансовые инвестиции получа­ют свое логическое завершение в осуществлении реальных инвестиций.

К реальным инвестициям относятся вложения:

• в основной капитал;
• в материально-производственные запасы;
• в нематериальные активы.
  

В свою очередь вложения в основной капитал включают капитальные вложения и инвестиции в недвижимость.

Капитальные вложения осуществляются в форме вложения финансовых и материально-технических ресурсов в создание воспроизводства основных фондов путем нового строитель­ства, расширения, реконструкций, технического перевооруже­ния, а также поддержания мощностей действующего произ­водства.

В соответствии с принятой в мире классификацией под недвижимостью подразумевается земля, а также все, что нахо­дится над и под поверхностью земли, включая все объекты, присоединенные к ней, независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека.

Под влиянием научно-технического прогресса в формиро­вании материально-технической базы производства повы­шается роль научных исследований, квалификации, знаний и опыта работников.

Поэтому в современных условиях затраты на науку, обра­зование, подготовку и переподготовку кадров и прочее по сути, являются производительными и в ряде случаев вклю­чаются в понятие реальных инвестиций.

Отсюда в составе реальных инвестиций выделяется третий элемент — вложения в нематериальные активы.

К ним относятся: право пользования земельными участками, природными ресурсами, патенты, лицензии, ноу-хау, програм­мные продукты, монопольные права, привилегии (включая лицензии на определенные виды деятельности), организацион­ные расходы, торговые марки, товарные знаки, научно-иссле­довательские и опытно-конструкторские разработки, проект-но-изыскательские работы и т. п.

сущность, формы и методы оценки

Инвестиционный процесс глазами руководителя компании или менеджера проектов – две отличающиеся точки зрения. Директор помимо воспроизводства основных средств и развития компании главное внимание сосредотачивает на операционной деятельности. В текущем производстве всегда много проблем. Менеджер проектов, являясь штатным специалистом, полностью погружен в проекты. Реальные инвестиции для него достаточно общая тема выше деловых интересов. Каждому из наших героев полезно иногда расширять угол зрения и фокусироваться на предметной области вложений в основной капитал.

Состав капитальных вложений в реальном секторе

Реальные и финансовые инвестиции вместе составляют полный объем инвестиций с позиции объектов вложения средств. Отличие состоит в том, что финансовые инвестиции предполагают вложения в разнообразные финансовые активы, которые сами по себе не дают увеличения капитала в экономике. Реальные вложения, напротив, обеспечивают приращение капитальной емкости. Нам, при этом, нельзя забывать, что речь идет не только о деловой среде, а о национальной экономике в целом. В нее входит множество институтов помимо бизнеса, включая государственные и муниципальные сферы деятельности.

Реальные инвестиции подразумевают вложения в материальные и нематериальные активы. Под нематериальными активами (НМА) следует понимать такие внеоборотные средства, которые не имеют материального носителя, несут в себе ценность для организации, способную принести выгоды в будущей ее деятельности. НМА обязательно должны быть формально закреплены за организацией. Примерами НМА можно назвать:

• права на товарные знаки, знаки обслуживания;
• авторские права на ПО и базы данных;
• патентные права;
• лицензии.

Какие формы вложений в материальные активы могут быть отнесены к реальным инвестициям? Основная их часть относится к вложениям во внеоборотные активы. Ключевой вид внеоборотных активов – основные средства (ОС), иначе именуемые основными производственными фондами (ОПФ). К материальным вложениям относится следующее.

1. Приобретение субъектов хозяйственной деятельности как имущественных комплексов.
2. Новое капитальное строительство.
3. Перепрофилирование производства.
4. Реконструкция и модернизация объектов ОПФ.
5. Расходы на подготовку к строительству объектов ОС.
6. Приобретение ОС.
7. Оснащение оборудованием объектов инвестирования.
8. Приобретение оборотных средств, необходимых для реализации инвестиционных проектов.
9. Формирование запасов оборотных средств, необходимых для старта эксплуатационной фазы проектов.

Схема основных форм реальных инвестиций

Выше представлена схема основных форм вложений в материальные и нематериальные внеоборотные активы. В деловой практике и в литературе для удобства часто используются формулировки-синонимы реальных инвестиций. Реальные инвестиции называются также:

• инвестициями в основной капитал;
• капитальными вложениями;
• прямыми или непосредственными инвестициями.

Последняя формулировка небесспорна, поскольку подразумевает, что вложение капитала производится инвестором при непосредственном его участии в выборе предмета и объекта инвестирования. Предметом может служить, помимо прочего, пакет акции и доля в уставном капитале компании. Однако, если участие в бизнесе рассматривается как проект, включающий создание нового имущественного комплекса, такие инвестиции также считаются реальными.

Классификация реальных инвестиций

Как было выше отмечено, реальные инвестиции имеют различные формы и относятся к разным общественным институтам. Достаточно трудно держать в области внимания вопросы государственного строительства и устройства, поэтому предлагаю сфокусироваться на деловой сфере в целях простоты осмысления. Предприятия используют капитальные вложения и покупку НМА для решения насущных задач:

• регулярного обновления парка ОПФ;
• расширенного воспроизводства основных средств;
• приобретения неимущественных прав, связанных с доходами;
• приращения производственных мощностей;
• строительства производственных зданий и сооружений;
• опытно-конструкторских и инновационных разработок;
• территориального развития компании;
• развития социальной инфраструктуры и ЖКХ, находящегося на балансе предприятия.

В зависимости от того, какие виды вложений включены в инвестиционную программу компании, определяются соответствующие источники средств и формы проектной деятельности к реализации на предстоящий период. Поэтому реальные инвестиции обязательно подлежат классификации, которая включается в инвестиционную политику и служит базисом для принятия управленческих решений. Основным отличительным признаком выступают объекты вложений. Другие признаки и классы собраны в следующей таблице, представленной далее.

Классификационные признаки и виды реальных инвестиций на предприятии

Остановим свое внимание на технологической структуре реальных инвестиций. Ниже представлена сводная таблица показателей и диаграмма технологической структуры капитальных вложений в РФ в период с 1990 по 2014 годы. Как следует из анализа, доля СМР за 24 года возросла с 44% до значения чуть менее 60%. В то же время доля приобретения нового оборудования, инструмента и инвентаря снизилась с 38% до 23,4%, что, несомненно, свидетельствует о негативном тренде, так как демонстрирует снижение объемов воспроизводства ОС.

Диаграмма динамики технологической структуры вложений в основной капитал

Показатели удельных весов расходов на перевооружение и реконструкцию, с одной стороны, на новое строительство и расширение работающих предприятий – с другой, позволяют получить интересные заключения. Данные показатели в совокупности называются воспроизводственной структурой капитальных вложений. При этом первый блок значений относится к параметрам интенсивного развития предприятия, а второй – экстенсивного.

Реальные инвестиции в форме нового капитального строительства превалируют. Объекты строительства возводятся на основе типового или индивидуально разработанного проекта. Законченный цикл строительства завершается государственной приемкой со сдачей объекта в эксплуатацию. У каждого нового объекта возникает балансодержатель – новое юридическое лицо либо профессиональный оператор эксплуатационных услуг.

Методология оценки реальных инвестиций

Существует несколько подходов к оценке инвестиций в реальном секторе. Первый из них подразумевает методы стоимостной оценки объектов вложений. Все они так или иначе решают задачи балансировки ценностных ориентаций действующего собственника компании и привлекаемого инвестора. Формы и методы оценки различаются в зависимости от видов объектов, которые делятся на следующие виды.

1. Недвижимость.
2. Машины и оборудование.
3. Товарно-материальные запасы и готовая продукция.
4. Объекты интеллектуальной собственности.
5. Зарегистрированные имущественные права.
6. Выполненные затраты в НИОКР, организационное развитие и т.п.
7. Деловая репутация предприятия.
8. Компания как имущественный комплекс в целом.

Оценочная стоимость объекта инвестирования разделяется на так называемую стоимость в пользовании и стоимость в обмене. Первый вид стоимости имеет субъективное значение и предполагает, что объект не будет реализовываться в дальнейшем на свободном рынке. Напротив, стоимость в обмене исходит из возможности реализации инвестиционного объекта на конкурентном рынке с учетом реального спроса и предложения. В этом случае допускается дальнейшее использование объекта, альтернативное по отношению к существующему. В практике применяются следующие методы оценки объектов реальных инвестиций:

• имущественный или затратный;
• рыночный или аналоговый;
• доходный.

Реальные инвестиции специфичны тем, что доходный метод является предпочтительным. Однако рыночная информация далеко не всегда доступна. Поэтому без применения затратного подхода бывает не обойтись. В нем производится поэлементная оценка, затем все оценочные стоимости суммируются, и формируется некая пессимистичная оценка объекта. Аналоговый (рыночный) подход называют также сравнительным. Когда подобные инвестиционные сделки совершаются достаточно часто, есть возможность сравнить стоимость подобных операций по аналогии.

Реальные инвестиции подлежат оценке не только по стоимости объекта, но и по экономике. Ключевым критерием успешности является экономическая эффективность вложений средств. Методы оценки эффективности капитальных вложений реализуются через затратный и доходный способы. В плановом хозяйстве нашей страны затратный подход был основным. Он описан в статье о капитальных вложениях. Поэтому акцентируем наше внимание на доходном способе.

Доходные методы оценки эффективности

Российскую экономику часто именуют «нестационарной» в силу невозможности стабилизировать макроэкономическую ситуацию, перманентной многофакторности и нестабильности происходящих в ней процессов. Реальные инвестиции в российских условиях столь специфичны, что по отношению к ним крайне осторожно следует применять рецепцию западной методики, поскольку в развитых странах экономические условия в общей массе стационарны. Следовательно, не все методы оценки Всемирного банка и ЮНИДО у нас применимы.

Методы доходного подхода основаны на Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденных в 21.06.1999 г. за № ВК 477. Методика оценки производится с рядом допущений, позволяющих значительно упростить расчеты. Далее представлены некоторые из них.

1. Надлежит разбивать жизненный цикл инвестиционного проекта на шаги продолжительностью один год.
2. Следует применять принцип приведения стоимости денежных потоков (поступлений и выбытий) к концу соответствующего шага. Прогнозы величин оттоков и притоков денег подлежат дефлированию цен в отношении к нулевому шагу.
3. Ставка дисконтирования считается условно неизменной в течение всего периода реализации проекта.
4. Для целей расчета предлагается абстрагироваться от учета риска и неопределенностей проекта, то есть сценарий будущего предполагается определенным.
5. Отраслевые, возрастные особенности и иные специфические условия организации в учет не принимаются.

Ниже представлен состав традиционных показателей в методике оценки эффективности реальных инвестиций.

Состав показателей методики оценки реальных инвестиций

Оценка эффективности капиталообразующих инвестиций дает возможность обосновать и выбрать удовлетворительные варианты вложения средств для целей их приращения. Какие результаты оценки могут считаться приемлемыми для положительного решения о старте инвестиций? Реальные инвестиции в результате их исполнения должны обеспечить следующие условия.

1. Возврат инвестору вложенных капиталов независимо от формы и вида инвестиций.
2. Доходность капитальных вложений позволяет достичь запланированной прибыли, возникающей в операционной деятельности и в связи с инвестициями.
3. Срок окупаемости инвестиций находится в пределах ожидаемой длительности.

Благодаря рассмотрению вопроса о реальных инвестициях нам удалось увидеть их место в ряду других инвестиционных событий. Реальный сектор экономики – огромное пространство и род человеческой деятельности, в котором создаются все блага общества. Воспроизводятся «поля битвы», на которых конкурируют державы и компании. Поэтому данный вопрос никак не обойти вниманием. Хотя далеко не все инвестиционные вложения в основной капитал требуют проектного подхода, доля проектов в них постоянно растет. Это означает, что и PM, и руководителю бизнеса настоящий целостный взгляд будет полезен.

Инвестиции в недвижимость

Когда вы думаете об инвестировании в недвижимость, первое, что, вероятно, приходит в голову, — это ваш дом. Конечно, у инвесторов в недвижимость есть много других вариантов, когда дело доходит до выбора инвестиций, и это не все физические объекты.

Ключевые выводы

• Один из ключевых способов заработка на недвижимости для инвесторов — это стать владельцем арендуемой собственности.
• Flippers покупают недооцененную недвижимость, ремонтируют и продают с прибылью.
• Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) обеспечивают доступ к недвижимости без необходимости владения, управления или финансирования собственности.

Недвижимость стала популярным инвестиционным инструментом за последние 50 лет или около того. Вот некоторые из основных вариантов для индивидуальных инвесторов, а также причины для инвестиций.

Объекты аренды

Если вы инвестируете в арендуемую недвижимость, вы становитесь арендодателем, поэтому вам нужно подумать, комфортно ли вам будет выполнять эту роль.Как домовладелец, вы будете нести ответственность за такие вещи, как оплата ипотеки, налогов на недвижимость и страхование, обслуживание собственности, поиск арендаторов и решение любых проблем.

Если вы не нанимаете менеджера по недвижимости, который будет разбираться с деталями, то быть арендодателем — это практические вложения. В зависимости от вашей ситуации, забота об имуществе и квартиросъемщиках может осуществляться круглосуточно и без выходных, и это не всегда приятно. Однако, если вы тщательно выбираете недвижимость и арендаторов, вы можете снизить риск возникновения серьезных проблем.

Один из способов заработка домовладельцами — это сбор арендной платы. Размер арендной платы зависит от того, где она находится. Тем не менее, может быть сложно определить лучшую арендную плату, потому что, если вы возьмете слишком большую плату, вы прогоните арендаторов, а если вы возьмете слишком низкую плату, деньги останутся на столе. Распространенной стратегией является взимание достаточной арендной платы для покрытия расходов до тех пор, пока не будет выплачена ипотека, после чего большая часть арендной платы станет прибылью.

Другой основной способ, которым домовладельцы зарабатывают деньги, — это благодарность.Если ваша недвижимость дорожает в цене, вы можете продать ее с прибылью (когда придет время) или занять под залог собственного капитала, чтобы сделать ваши следующие инвестиции. Хотя недвижимость, как правило, дорожает, нет никаких гарантий.

Исторические цены

Недвижимость долгое время считалась хорошей инвестицией, и не зря. До 2007 года исторические данные по жилью создавали впечатление, что цены могут продолжать расти бесконечно. За некоторыми исключениями, средняя цена продажи домов в США.S. росла каждый год в период с 1963 по 2007 год — начало Великой рецессии.

На этом графике Федерального резервного банка Сент-Луиса показаны средние цены продаж в период с 1963 по 2019 год (самые последние доступные данные). Области, заштрихованные светло-серым цветом, указывают на рецессию в США.

Источник: Федеральный резервный банк Сент-Луиса.

Конечно, самый значительный спад на рынке недвижимости перед пандемией COVID-19 совпал с Великой рецессией. Результаты кризиса с коронавирусом пока не видны.На фоне закрытия предприятий, социального дистанцирования и ошеломляющего числа безработных, вероятно, что продажи жилья значительно упадут. Хотя это не обязательно означает, что цены на жилье будут следовать этому примеру, это как минимум изменит то, как люди покупают и продают недвижимость — по крайней мере, в краткосрочной перспективе.

Переворачивающиеся дома

Подобно внутридневным трейдерам, которые находятся в нескольких лигах от инвесторов, занимающихся покупкой и удержанием, ласты на рынке недвижимости — это совершенно другая порода от арендодателей, занимающихся покупкой и арендой. Flippers покупают недвижимость с намерением владеть ею в течение короткого периода — часто не более трех-четырех месяцев — и быстро продавать ее с целью получения прибыли.

Есть два основных подхода к переворачиванию свойства:

1. Ремонт и обновление. При таком подходе вы покупаете недвижимость, стоимость которой, по вашему мнению, вырастет в результате определенных ремонтов и обновлений. В идеале вы завершите работу как можно быстрее, а затем продадите по цене, превышающей ваши общие инвестиции (включая ремонт).
2. Удержать и перепродать. Этот тип переворачивания работает иначе. Вместо того, чтобы покупать недвижимость и ремонтировать ее, вы покупаете на быстрорастущем рынке, держите ее несколько месяцев, а затем продаете с прибылью.

При любом типе переворачивания вы рискуете, что не сможете разгрузить собственность по цене, которая принесет прибыль. Это может стать проблемой, потому что у ластов обычно не хватает наличных, чтобы платить по ипотеке на недвижимость на длительный срок. Тем не менее, перелистывание может быть прибыльным способом инвестирования в недвижимость, если все сделано правильно.

РЕЙЦ

Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) создается, когда создается корпорация (или траст) для использования денег инвесторов для покупки, эксплуатации и продажи приносящей доход собственности.REIT покупаются и продаются на крупных биржах, как и акции и биржевые фонды (ETF).

Чтобы квалифицироваться как REIT, предприятие должно выплачивать акционерам 90% налогооблагаемой прибыли в виде дивидендов. Поступая таким образом, REIT избегают уплаты корпоративного подоходного налога, в то время как обычная компания будет облагаться налогом на свою прибыль, тем самым съедая прибыль, которую она могла бы распределить среди своих акционеров.

Подобно обычным акциям, выплачивающим дивиденды, REIT подходят инвесторам, которые хотят получать регулярный доход, хотя они также предлагают возможность для повышения.REIT инвестируют в различные объекты недвижимости, такие как торговые центры (на них специализируется около четверти всех REIT), медицинские учреждения, ипотечные кредиты и офисные здания. По сравнению с другими видами инвестиций в недвижимость, REIT имеют то преимущество, что они являются высоколиквидными.

Инвестиционные группы в сфере недвижимости

Группы по инвестициям в недвижимость (REIG) похожи на небольшие паевые инвестиционные фонды для сдачи в аренду собственности. Если вы хотите владеть арендуемой недвижимостью, но не хотите хлопот арендодателя, группа по инвестициям в недвижимость может стать для вас решением.

Компания купит или построит комплекс зданий, часто квартир, а затем позволит инвесторам покупать их через компанию, таким образом присоединяясь к группе. Один инвестор может владеть одной или несколькими автономными жилыми помещениями. Но компания, которая управляет инвестиционной группой, управляет всеми подразделениями и заботится об обслуживании, рекламе и поиске арендаторов. В обмен на это управление компания берет процент от ежемесячной арендной платы.

Есть несколько вариантов инвестиционных групп.В стандартной версии договор аренды оформляется на имя инвестора, и все подразделения объединяют часть арендной платы на случай возникновения случайных вакансий. Это означает, что вы получите достаточно, чтобы оплатить ипотеку, даже если ваша квартира пуста.

Качество инвестиционной группы полностью зависит от компании, которая ее предлагает. Теоретически это безопасный способ инвестирования в недвижимость, но группы могут взимать такие высокие комиссии, которые преследуют отрасль паевых инвестиционных фондов. Как и в случае с любыми инвестициями, исследование является ключевым.

Товарищество с ограниченной ответственностью по недвижимости

Коммандитное товарищество по недвижимости (RELP) похоже на группу инвестиций в недвижимость. Это организация, созданная для покупки и владения портфелем объектов недвижимости, а иногда и только одной недвижимостью. Однако RELP существуют ограниченное количество лет.

В качестве генерального партнера выступает опытный управляющий недвижимостью или девелоперская компания. Затем внешние инвесторы должны предоставить финансирование для проекта недвижимости в обмен на долю собственности в качестве партнеров с ограниченной ответственностью.Партнеры могут получать периодические выплаты от дохода, полученного от собственности RELP, но реальная выгода наступает, когда собственность продается — при удачном стечении обстоятельств и со значительной прибылью — и RELP распускается в будущем.

Паевые инвестиционные фонды недвижимости

Паевые инвестиционные фонды в сфере недвижимости инвестируют в основном в REIT и компании по операциям с недвижимостью. Они дают возможность диверсифицировать доступ к недвижимости с относительно небольшим капиталом. В зависимости от их стратегии и целей диверсификации, они предоставляют инвесторам гораздо более широкий выбор активов, чем можно получить при покупке отдельных REIT.

Как и REIT, эти фонды довольно ликвидны. Еще одно существенное преимущество для розничных инвесторов — аналитическая и исследовательская информация, предоставляемая фондом. Это может включать подробную информацию о приобретенных активах и точку зрения руководства на жизнеспособность и эффективность конкретных инвестиций в недвижимость и как класса активов. Более спекулятивные инвесторы могут инвестировать в семью паевых инвестиционных фондов недвижимости, тактически переоценивая определенные типы собственности или регионы, чтобы максимизировать прибыль.

Зачем инвестировать в недвижимость?

Недвижимость может улучшить соотношение риска и доходности портфеля инвестора, предлагая конкурентоспособную прибыль с поправкой на риск.В целом рынок недвижимости отличается низкой волатильностью, особенно по сравнению с акциями и облигациями.

Недвижимость также привлекательна по сравнению с более традиционными источниками дохода. Этот класс активов обычно торгуется с премией доходности к казначейским облигациям США и особенно привлекателен в условиях низких ставок казначейства.

Диверсификация и защита

Еще одно преимущество инвестирования в недвижимость — это возможность диверсификации.Недвижимость имеет низкую, а в некоторых случаях отрицательную корреляцию с другими основными классами активов — это означает, что когда акции падают, недвижимость часто растет. Это означает, что добавление недвижимости в портфель может снизить его волатильность и обеспечить более высокую доходность на единицу риска. Чем более прямые инвестиции в недвижимость, тем лучше хеджирование: менее прямые, публично торгуемые инструменты, такие как REIT, будут отражать общие показатели фондового рынка.

Некоторые аналитики считают, что REIT и фондовый рынок станут более коррелированными, теперь, когда акции REIT представлены в S&P 500.

Поскольку она подкреплена кирпичом и минометом, прямая недвижимость также вызывает меньше конфликтов между принципалом и агентом или степень, в которой интересы инвестора зависят от честности и компетентности менеджеров и должников. Даже более косвенные формы инвестиций имеют некоторую защиту. REIT, например, требуют выплаты в качестве дивидендов минимального процента прибыли (90%).

Хеджирование инфляции

Способность недвижимости хеджировать инфляцию проистекает из положительной взаимосвязи между ростом валового внутреннего продукта (ВВП) и спросом на недвижимость.По мере роста экономики спрос на недвижимость приводит к росту арендной платы, а это, в свою очередь, приводит к увеличению стоимости капитала. Таким образом, недвижимость имеет тенденцию поддерживать покупательную способность капитала, обходя часть инфляционного давления на арендаторов и принимая часть инфляционного давления в форме прироста капитала.

Сила кредитного плеча

За исключением REIT, инвестирование в недвижимость дает инвестору один инструмент, недоступный инвесторам фондового рынка: кредитное плечо.Если вы хотите купить акцию, вы должны заплатить полную стоимость акции в момент размещения ордера на покупку — если только вы не покупаете с маржой. И даже в этом случае процент, который вы можете взять в долг, все равно намного меньше, чем в случае с недвижимостью, благодаря волшебному методу финансирования — ипотеке.

Большинство обычных ипотечных кредитов требуют 20% первоначального взноса. Однако, в зависимости от того, где вы живете, вы можете найти ипотечный кредит, требующий всего 5%. Это означает, что вы можете контролировать всю собственность и принадлежащий ей капитал, заплатив лишь часть от общей стоимости.Конечно, размер вашей ипотеки влияет на размер вашего владения недвижимостью, но вы контролируете это в момент подписания документов.

Это то, что вдохновляет как владельцев недвижимости, так и арендодателей. Они могут взять вторую ипотеку на свои дома и внести взносы за две или три других собственности. Независимо от того, сдают ли они их в аренду, чтобы арендаторы платили по ипотеке, или они ждут возможности продать с прибылью, они контролируют эти активы, несмотря на то, что заплатили только небольшую часть от общей стоимости.

Итог

Недвижимость может быть хорошей инвестицией, способной приносить стабильный доход и создавать богатство. Тем не менее, одним из недостатков инвестирования в недвижимость является неликвидность: относительная сложность преобразования актива в наличные деньги и денежных средств в актив.

В отличие от транзакции с акциями или облигациями, которая может быть завершена за секунды, транзакция с недвижимостью может занять несколько месяцев. Даже с помощью брокера простой поиск подходящего контрагента может занять несколько недель.Конечно, REIT и паевые инвестиционные фонды недвижимости предлагают лучшую ликвидность и более высокие рыночные цены. Но за них приходится расплачиваться более высокой волатильностью и меньшими выгодами от диверсификации, поскольку они имеют гораздо более высокую корреляцию с общим фондовым рынком, чем прямые инвестиции в недвижимость.

Как и в случае с любыми инвестициями, сохраняйте реалистичность своих ожиданий и обязательно сделайте домашнюю работу и исследуйте, прежде чем принимать какие-либо решения.

различных видов инвестиций в недвижимость

Недвижимость — один из старейших и самых популярных классов активов.Большинство новых инвесторов в недвижимость знают об этом, но они не знают, сколько различных типов инвестиций в недвижимость существует.

По мере того, как вы раскрываете эти различные типы инвестиций в недвижимость и узнаете о них больше, нет ничего необычного в том, чтобы найти ссылку на кого-то, кто нажил состояние, научившись специализироваться в определенной нише.

В своем стремлении к финансовой независимости и пассивному доходу вы можете решить, что это область, в которой вы хотите посвятить значительное время, усилия и ресурсы.

Начало работы с инвестициями в недвижимость

Само собой разумеется, что каждый тип инвестиций в недвижимость имеет потенциальные преимущества и недостатки, включая уникальные особенности циклов движения денежных средств и традиций кредитования. Стандарты того, что считается приемлемым или нормальным, действительно существуют, поэтому вам нужно хорошо изучить возможности, прежде чем начинать добавлять их в свое портфолио.

Прежде чем углубляться в различные типы инвестиций в недвижимость, которые могут быть вам доступны, вы должны знать, что большинство инвесторов в недвижимость не покупают инвестиционную недвижимость непосредственно от своего имени.Есть множество причин, некоторые из которых связаны с защитой личных активов.

Если что-то пойдет не так, и вы столкнетесь с урегулированием судебного процесса, превышающим ваше страховое покрытие, вам понадобится возможность сохранить свои личные активы. Это может быть достигнуто путем создания юридического лица для покупки ваших инвестиций, например, корпорации с ограниченной ответственностью (LLC).

Создание защитного органа

Важнейшим инструментом правильного построения ваших дел является выбор юридического лица.Практически все опытные инвесторы в недвижимость используют LLC или Limited Partnership (LP).

Создание юридического лица для хранения ваших инвестиций в недвижимость дает вам возможность объявить это юридическое лицо банкротом, не рискуя своим личным имуществом и активами. Этот метод называется «разделением активов», потому что он защищает вас и ваши активы.

Эти специальные юридические структуры могут быть созданы всего за несколько сотен долларов, но могут стоить и несколько тысяч.Требования к оформлению документов не являются чрезмерными, и вы можете использовать разные LLC для каждой инвестиции в недвижимость, которой вы владеете.

Категории вложений в недвижимость

Если вы намерены развивать, приобретать, владеть или продавать недвижимость, вы можете лучше понять, с чем сталкиваетесь, разделив типы недвижимости на несколько категорий.

Жилая

Жилые постройки — это такие свойства, как дома, многоквартирные дома, таунхаусы и дома для отдыха, где человек или семья платят вам за проживание в собственности.Продолжительность их пребывания зависит от договора аренды или аренды. Большинство договоров аренды жилья в США заключаются на двенадцать месяцев.

Коммерческий

Коммерческая недвижимость состоит в основном из офисных зданий и небоскребов. Если бы вам пришлось взять часть своих сбережений и построить небольшое здание с отдельными офисами, вы могли бы сдать их в аренду компаниям и владельцам малого бизнеса, которые будут платить вам арендную плату за пользование недвижимостью.

Для коммерческой недвижимости нет ничего необычного в многолетней аренде.Это может привести к большей стабильности денежного потока и даже защитить владельца при снижении арендных ставок. Одно из соображений заключается в том, что рынки действительно колеблются, и арендные ставки могут существенно вырасти за короткий период времени. Однако повышение ставок может оказаться невозможным, если коммерческая недвижимость привязана к старым соглашениям.

Промышленное

Промышленная недвижимость включает в себя все, начиная от промышленных складов, складских помещений, автомоек и других объектов недвижимости специального назначения, которые генерируют продажи от клиентов, использующих объект.Инвестиции в промышленную недвижимость часто могут иметь значительные сборы и потоки доходов от услуг, таких как добавление монетных пылесосов на автомойке, чтобы повысить рентабельность инвестиций для владельца.

Розничная торговля

Торговая недвижимость состоит из торговых центров, торговых центров и других магазинов розничной торговли. В некоторых случаях владелец недвижимости также получает процент от продаж, произведенных магазином арендатора, в дополнение к базовой арендной плате, чтобы побудить их поддерживать недвижимость в первоклассном состоянии.

Смешанное использование

Свойства смешанного использования — это те, которые объединяют любую из вышеперечисленных категорий в один проект. Например, инвестор из Калифорнии взял сбережений в несколько миллионов долларов и нашел на Среднем Западе город среднего размера. Он обратился в банк за финансированием и построил трехэтажное офисное здание многофункционального назначения, окруженное розничными магазинами.

Банк, ссудивший ему деньги, арендовал первый этаж, что принесло владельцу значительный доход от аренды.Остальные этажи сданы в аренду страховой компании и другим предприятиям. Окрестные магазины были быстро сданы в аренду Panera Bread, тренажерным залом, рестораном быстрого обслуживания, высококлассным розничным магазином, виртуальным полем для гольфа и парикмахерской.

Инвестиции в недвижимость смешанного использования популярны среди тех, кто владеет значительными активами, потому что они имеют определенную степень диверсификации, которая важна для контроля рисков.

Способы инвестирования в недвижимость

Помимо этого, есть и другие способы инвестировать в недвижимость, если вы не хотите заниматься ею самостоятельно.Инвестиционные фонды в сфере недвижимости, или REIT, особенно популярны в инвестиционном сообществе. Когда вы инвестируете через REIT, вы покупаете акции корпорации, которая владеет недвижимостью и распределяет практически весь свой доход в качестве дивидендов.

Существуют налоговые сложности — ваши дивиденды не имеют права на низкие налоговые ставки, которые вы можете получить по обыкновенным акциям, — но они могут стать хорошим дополнением к вашему портфелю, если приобретены по правильной стоимости и с достаточным запасом прочности.Вы даже можете найти REIT, соответствующий вашей предпочтительной отрасли; например, гостиничные REIT.

Вы также можете проникнуть в более эзотерические области, такие как свидетельства об удержании налогов. Технически, поскольку кредитование недвижимости считается инвестированием в недвижимость, ее можно рассматривать как инвестицию с фиксированным доходом. Это похоже на облигацию, потому что вы получаете доход от инвестиций, одалживая деньги в обмен на процентный доход.

Точно так же покупка объекта недвижимости или здания с последующей сдачей его в аренду арендатору, например ресторану, больше похоже на инвестиции с фиксированным доходом, чем на настоящие инвестиции в недвижимость.По сути, вы финансируете недвижимость, хотя это несколько балансирует между инвестированием и финансированием. В конечном итоге вы станете владельцем собственности, а ее оценка и прибыль будут принадлежать вам.

12 типов инвестиций в недвижимость

Я люблю вложения в недвижимость как источник дохода. Независимо от того, хотите ли вы получить быстрый доход от оптовой продажи или продажи недвижимости или получать постоянный пассивный доход от сдачи в аренду недвижимости, существуют десятки стратегий и типов инвестирования в недвижимость.

Большинство недвижимых активов попадают в один из трех классов:

1. Жилая : Недвижимость с 1-4 квартирами. Компания SparkRental, наиболее регулируемая и пользующаяся наибольшей популярностью среди семейных инвесторов, обычно больше всего ориентируется на инвестирование в жилую недвижимость.

2. Коммерческая : Этот широкий круг включает многоквартирные дома (5+ единиц), офисные помещения, торговую, промышленную и другие типы коммерческой недвижимости.

3. Земля : Земля может быть чрезвычайно выгодным вложением средств, от полностью необработанной земли до полузаработанной земли и до рабочих ферм, но она имеет свои особенности и необходимые знания ниши.

Инвестиции в недвижимость являются особенно эффективным источником дохода для финансовой независимости и / или досрочного выхода на пенсию (ПОЖАР). Если, конечно, вы знаете, что делаете. И если вы эффективно диверсифицируете свои инвестиции как между акциями, недвижимостью и другими классами активов, так и между ними.

По мере того, как вы расширяете и диверсифицируете свой портфель недвижимости, рассмотрите следующие 12 типов инвестиций в недвижимость. Больше разнообразия означает меньший риск и меньшую подверженность потрясениям на едином рынке!

1.Покупка и удержание: долгосрочный лизинг

У нас с Дени более 50 лет длительного опыта работы с арендодателем. И это ничего не говорит о других членах нашей команды, большинство из которых владеют арендой по собственному праву.

Долгосрочная аренда представляет собой наиболее распространенную стратегию «купи-и-держи», когда вы подписываете договор аренды с арендатором, который планирует остаться здесь не менее года. Поскольку большая часть затрат и головных болей, связанных с владением арендой, приходится на период оборачиваемости, наиболее успешные арендодатели обычно стремятся разместить хороших арендаторов, а затем удерживать их как можно дольше.

Арендодатели, купившие и удерживавшие недвижимость, также пользуются широким спектром налоговых вычетов по налогу на арендуемую недвижимость. От процентов по ипотеке до обслуживания, платы за управление имуществом до страхования и налогов на имущество — все расходы вычитаются. Арендодатели могут даже вычесть бумажные расходы, такие как амортизация!

Инвесторы могут покупать недвижимость под ключ, готовую к аренде, или покупать ремонтные работы, используя метод BRRRR, и повторно занимать большую часть своего первоначального взноса при рефинансировании с помощью ссуды на инвестиционную недвижимость. И в сегодняшнем мире у инвесторов в недвижимость больше возможностей финансирования, чем когда-либо прежде.От обычных ипотечных кредиторов до портфельных кредиторов, от HELOC до необеспеченных кредитных линий, инвесторы могут сравнить все варианты ссуд на инвестиционную недвижимость, прежде чем выбрать один. Фактически, в отличие от обычных ипотечных кредиторов, многие портфельные кредиторы даже разрешают брать первоначальный взнос.

Конечно, новые инвесторы должны быть осторожны, чтобы не допустить чрезмерного увеличения долга и не попасть в отрицательный денежный поток. Но одним огромным преимуществом сдачи в аренду недвижимости в качестве инвестиций является предсказуемость прибыли: инвесторы могут прогнозировать свой среднемесячный денежный поток с помощью калькулятора дохода от аренды.

Когда вы знаете, как точно рассчитать денежный поток объекта недвижимости, вы можете никогда больше не делать плохих инвестиций.

2. Покупка и удержание: краткосрочная аренда.

С ростом популярности Airbnb и аналогичных веб-сайтов по аренде на время отпуска собственниками стало больше домовладельцев, чем когда-либо прежде, которые начали пробовать свои силы в индустрии гостеприимства.

Который имеет свои плюсы и минусы. Арендодатели на некоторых рынках могут получать более высокую прибыль, но за счет значительно большего количества рабочей силы.В перерывах между пребыванием каждого гостя необходимо убирать апартаменты, а домовладельцы должны предоставить мебель, украшения и коммунальные услуги, включая электричество, газ, воду и доступ в Интернет.

Как и в случае с недвижимостью, сдающейся в долгосрочную аренду, арендодатели должны тщательно подсчитывать количество, прежде чем брать на себя обязательства по меблировке квартиры и запуску своего собственного бизнеса в сфере гостиничного бизнеса. Обратите особое внимание на количество вакансий, получая точные цифры за каждый месяц в году. Помните, что на многих рынках аренды на время отпуска наблюдаются сезонные изменения спроса и цен!

Как и любой другой вид инвестирования в недвижимость, аренда на время отпуска требует собственного уникального набора навыков.Если вы новичок в этой отрасли, прочитайте эти 12 секретов успеха для новых арендодателей Airbnb.

3. Взлом дома

По сути, взлом дома означает поиск способа заставить кого-то другого оплатить ваши жилищные расходы.

Классическая модель взлома домов предполагает покупку небольшой многоквартирной собственности, переезд в одну квартиру и сдачу в аренду другой (других). В идеале, арендная плата от вашего соседа (-ей) покрывает вашу собственную ипотеку и другие расходы, связанные с недвижимостью. (Подробный пример читайте в этом примере взлома дуплексного дома.)

Но это далеко не единственный вариант домашнего взлома. Я сдам в аренду соседям, которые выплатили большую часть моей ипотеки. Дени пригласила иностранного студента по обмену, стипендия которого покрывает ее ипотеку. Моя подруга Рене сдает в аренду свою запасную спальню на Airbnb.

Список идей можно продолжить. Мы проводили веб-семинары с семьями, которые достигли финансовой независимости менее чем за пять лет благодаря серийным взломам домов, переезжающим в одну многоквартирную собственность за другой.

Поэкспериментируйте с нашим бесплатным калькулятором взлома дома, чтобы понять, какую часть своих жилищных расходов вы можете покрыть с помощью различных сценариев взлома дома.И помните, что сокращение расходов на жилье — это ваши самые большие личные расходы — это прекрасная возможность увеличить вашу норму сбережений.

4. Земельный участок

Land обладает множеством удивительных преимуществ в качестве класса активов.

Во-первых, землевладельцам не нужно беспокоиться о тех же юридических требованиях и проблемах регулирования, что и домовладельцам. Никакого контроля за арендной платой, никакого длительного процесса выселения, занимающего месяцы, никакого права преимущественной покупки.

И давайте посмотрим правде в глаза, арендатор может нанести необработанной земле столько ущерба.Но у меня и раньше арендаторы причиняли ущерб моей арендуемой собственности на 30 000 долларов.

Поскольку вы можете купить необработанную землю недорого, это снижает минимальную потребность в денежных средствах. Это, в свою очередь, облегчает инвесторам диверсификацию, при желании распределяя деньги между множеством участков.

По сей день немногие инвесторы рискуют осваивать землю, поэтому конкуренция остается относительно низкой. Я проинтервьюировал земельных инвесторов, которые в течение 18 месяцев заменили свой дневной доход от работы на землю.

Тем не менее, инвестирование в землю требует уникального набора навыков.Новые инвесторы в землю могут легко попасться на мошенников, не имея прочной основы для инвестирования в землю. Прежде чем вкладывать деньги, убедитесь, что вы внимательно изучили основы (я рекомендую курс REtipster по инвестированию в землю), чтобы точно узнать, как это делать правильно, чтобы вы зарабатывали деньги, а не теряли их.

Каковы разные типы инвесторов в недвижимость

Инвестор по принципу «купи и держи»

Опять же, инвестирование по принципу «купи и держи» — классический пример инвестирования в недвижимость, когда вы покупаете инвестиционную недвижимость и сдаете ее в аренду для стабильного ежемесячного дохода.В целом это относительно активная форма инвестирования в недвижимость. Вы действительно должны подготовить маркетинговую основу для арендатора, проверить всех потенциальных кандидатов и быть на связи для решения проблем с обслуживанием. Это также должна быть долгосрочная стратегия, поскольку инвесторы, как правило, покупают инвестиционную недвижимость и держат ее в своем портфеле в течение нескольких лет.

Большим преимуществом инвестиционной стратегии «покупай и держи» является то, что у вас есть возможность получать относительно стабильную прибыль.В этом случае арендодатели обычно могут рассчитывать на одинаковую сумму арендного дохода, получаемую каждый месяц. Кроме того, если вы нанимаете компанию по управлению недвижимостью, у вас также будет возможность превратить это в более пассивное вложение.

Основным недостатком этой инвестиционной стратегии является то, что она может потребовать много работы и получить меньшую прибыль, чем при использовании другого метода. Как упоминалось выше, если вы индивидуальный инвестор, который не нанял компанию по управлению недвижимостью, вы должны быть готовы взять на себя обязанности арендодателя, чтобы получать какой-либо доход от аренды, что может занять много времени и усилий.

Постоянный инвестор

Затем есть постоянное инвестирование. Как вы могли догадаться, это тот же тип инвестирования, который вы часто видите на HGTV. В этом сценарии инвестор сделает все возможное, чтобы найти сделку с недвижимостью, которая недооценена для рынка. Затем они отремонтируют его и продадут для перепродажи по гораздо более высокой цене. Как только покупатель найден, инвестор сохраняет разницу между первоначальной инвестицией и окончательной продажной ценой в качестве прибыли.

Основное преимущество этого типа инвестирования в недвижимость заключается в том, что, если вы найдете подходящую инвестиционную возможность, она может принести высокую прибыль. Кроме того, это краткосрочная инвестиционная стратегия, а это означает, что вы можете увидеть окупаемость своих инвестиций всего за несколько месяцев.

Тем не менее, это также очень активная инвестиционная стратегия. В этом случае вы или ваш агент по недвижимости должны выбрать подходящую сделку с недвижимостью. Затем вам нужно выяснить, как отремонтировать собственность. Здесь вы часто можете добиться большей прибыли, если сможете выполнить работу самостоятельно.Однако, если у вас нет под рукой, вам придется запланировать оплату затрат на рабочую силу в своем бюджете. Наконец, существует риск того, что вы можете чрезмерно улучшить недвижимость и потерять деньги на сделке, когда придет время ее продавать.

Оптовая торговля

С другой стороны, оптовые торговцы недвижимостью будут действовать как посредники между владельцем собственности и конечным покупателем. Здесь инвестиционная стратегия заключается в том, чтобы найти сделку с недвижимостью по заниженной цене. Затем, чтобы быстро продать его по более высокой цене заинтересованному покупателю без предварительного ремонта.В этом сценарии вы сохраняете разницу между ценой, которую вы заплатили за недвижимость, и ценой, за которую вы ее продали, в качестве прибыли.

По правде говоря, это относительно пассивная инвестиционная стратегия, и у вас есть потенциал для получения значительной прибыли. Обычно оптовые торговцы покупают и продают недвижимость в тот же день, чтобы сократить расходы на содержание. Однако для того, чтобы эта работа работала, вам часто требуется налаженная сеть контактов по недвижимости, которые могут помочь вам найти заинтересованных покупателей и проблемных продавцов.

Как решить, какой тип инвестирования в недвижимость вам подходит

После того, как вы узнаете немного больше о каждом типе инвестора в недвижимость, важно решить, какая инвестиционная стратегия может быть наиболее подходящей для вас. Имея это в виду, мы перечислили для вас некоторые критерии ниже. Продолжайте читать, чтобы понять, какой тип инвестирования лучше всего подходит для вашего образа жизни.

Активное и пассивное инвестирование

Во-первых, вы должны решить, заинтересованы ли вы в активном или пассивном инвестировании.Как следует из названия, активное инвестирование — это намного больше работы. Однако взамен у вас часто есть возможность получить большую прибыль. В этом случае вы торгуете временем и усилиями на размер своей прибыли. С другой стороны, при пассивной инвестиционной стратегии делать меньше, но вы можете сократить часть своей прибыли.

1. Активный : фиксируй и переворачивай, покупай и держи
2. Пассивный : REIT, оптовая продажа
Долгосрочная и краткосрочная прибыль

После того, как вы выбрали между активными и пассивное инвестирование, следующий вопрос заключается в том, хотите ли вы сосредоточиться на краткосрочной или долгосрочной выгоде.Хотя это не всегда так, часто для реализации краткосрочных выгод требуется гораздо больше усилий, чем для реализации долгосрочных.

1. Краткосрочные: Ремонтные и оптовые продажи
2. Долгосрочные: REIT, купли-продажи
Чистая прибыль в миллионакров

Инвестиции в недвижимость могут быть отличным способом чтобы разнообразить свой портфель. Однако, если вы только начинаете работать в этой сфере, различать разные типы инвесторов в недвижимость может сбить с толку.В свете этого используйте это как руководство к своим возможностям. Вооружившись этими знаниями, вы должны иметь лучшее представление о том, какой тип инвестирования в недвижимость вам подходит.

9 сравниваемых типов инвестиций в недвижимость

Заинтересованы в инвестициях в недвижимость, но не уверены, с чего начать?

Любые новые инвестиции поначалу пугают, когда вы все еще пытаетесь выучить словарный запас, проблемы, риски и награды. Но недвижимость предлагает ряд убедительных преимуществ для инвесторов, желающих научиться чему-то новому, от диверсификации активов до пассивного дохода и налоговых льгот при инвестировании в недвижимость.

И у вас есть выбор из множества вариантов инвестиций в недвижимость. От быстрой разовой выплаты до постоянного дохода, от практической работы до полной пассивности — вы можете выбрать правильный вариант инвестирования, исходя из ваших личных целей.

Вот девять популярных вариантов, которые помогут вам начать строить свою империю недвижимости — или, по крайней мере, добавить недвижимость в свое портфолио.

1. Переворот домов

Реалити-шоу, такие как «Переверни этот дом», популяризировали переворот дома в середине 2000-х, и его призыв пережил жилищный кризис и Великую рецессию.

Нетрудно понять почему. Если все сделано правильно, инвесторы могут получить доход в несколько сотен процентов всего за несколько месяцев.

Конечно, многие новые инвесторы делают это неправильно и в конечном итоге теряют деньги. Даже те, кто действительно получает высокую прибыль, часто удивляются количеству работы, необходимой для ее достижения. Перелистывание домов требует затрат времени и труда, а не только денег.

Если вы не хотите возиться с ссудой в твердой форме и поспешным ремонтом, есть еще один вариант — сделать перерыв.Вы переезжаете в дом, который нуждается в обновлении, улучшаете его в течение года или двух, затем продаете его и платите только налог на прирост капитала с прибыли. Или вы можете полностью избежать прироста капитала, если имеете право на исключение согласно Разделу 121.

Существует не так много инвестиционных стратегий, которые позволили бы вам получить десятки тысяч долларов всего через несколько месяцев. Переворачивание домов — одна из них, но она сопряжена со своими рисками. Поэтому убедитесь, что вы правильно указали цифры, особенно затраты на ремонт, расходы на транспортировку и стоимость после ремонта.Также убедитесь, что вам комфортно управлять подрядчиками и вести с ними переговоры, прежде чем попробовать свои силы в первом сальто.

2. Долгосрочная аренда недвижимости

Не каждый способен быть арендодателем и справляться со всеми неожиданными проблемами, с которыми сталкиваются арендодатели. Тем не менее, аренда недвижимости может обеспечить постоянный пассивный доход и множество налоговых льгот для предприимчивых инвесторов, желающих взять на себя головную боль.

Есть три пути к покупке вашей первой арендуемой собственности.

Стратегия BRRRR

Один из вариантов — купить недвижимость, которая нуждается в ремонте, но вместо того, чтобы продавать ее после завершения, вы оставляете ее для сдачи в аренду. BRRRR означает покупку, ремонт, аренду, рефинансирование, повторение, и это отличный способ финансировать 100% покупок вашей недвижимости.

Это работает следующим образом: вы кладете около 20% ссуды на покупку и реабилитацию, делаете ремонт, чтобы создать собственный капитал в доме, а затем сдаете его в аренду. Со всем этим капиталом вы можете получить наличные при рефинансировании для долгосрочной ипотеки.Достаточно денег для возврата первоначального взноса, если вы создали достаточно капитала.

Это работает, потому что сумма ссуды рефинансирования основана на стоимости имущества после ремонта, а не на вашей первоначальной покупной цене и затратах на ремонт.

Это позволяет вам бесконечно повторять процесс, используя те же деньги. И с каждой собственностью вы добавляете больше пассивного дохода без наличных денег из кармана.

Подобно переброске домов, новые инвесторы часто попадают в неприятности из-за недооценки затрат, особенно затрат на ремонт и содержание.Во многом их успех сводится к тому, что они могут найти хороших подрядчиков, которые не увеличат расходы на ремонт. HomeAdvisor — отличное место для поиска надежных подрядчиков в вашем районе. Они направляют всех подрядчиков на свою платформу через процесс отбора, чтобы убедиться, что вы собираетесь нанимать лучшую компанию для ваших нужд.

Аренда под ключ

Не в восторге от идеи найма подрядчиков и надзора за проектами ремонта?

Недвижимость под ключ сдаётся либо в аренду, либо в готовой к аренде форме.Ожидайте, что заплатите больше, разумеется, поскольку вы не покупаете особого разнорабочего. Тем не менее, вы также избегаете головной боли, связанной с ремонтом недвижимости.

За последние несколько лет стало намного проще покупать недвижимость под ключ в любой точке страны. Не только технология виртуальных туров стала лучше, но и появились платформы одноранговой продажи, такие как Roofstock , чтобы добавить прозрачности процессу.

Roofstock содержит множество данных как об имуществе, так и о районе.Они включают в себя отчеты об осмотре домов, отчеты об истории прав собственности, анализ максимальной ставки и возврат наличных денег, историю оценки на уровне района и собственности, данные о местных школах и многое другое. Что наиболее впечатляюще, они предлагают две гарантии покупателя, включая 30-дневную гарантию возврата денег и 45-дневную гарантию аренды на свободную недвижимость.

Простота инвестирования под ключ сопряжена с определенными рисками. Будьте особенно внимательны при расчете денежных потоков, поскольку в эти объекты, которые легко инвестировать, возникает жесткая конкуренция.

Взлом дома

Хотя существует множество способов взлома дома, классическая стратегия включает в себя покупку небольшой многоквартирной собственности, переезд в одну квартиру и сдачу в аренду другой единицы или квартир. Идея проста: ваши соседи платят за вас ипотеку.

Это отличный способ упростить ваш путь к инвестированию в аренду, не в последнюю очередь потому, что вы можете получить ипотеку с низким процентом с небольшим первоначальным взносом. Недвижимость с двумя, тремя или четырьмя квартирами по-прежнему классифицируется ипотечной отраслью как жилая, поэтому вы можете получить стандартную ипотеку для покупателя жилья.Это может означать, что первоначальный взнос составляет всего 3,5% для ссуды FHA, 3% для ссуды Fannie Mae HomeReady или 0% для ссуды VA.

Сравните это со стандартными 20% для ссуды на инвестиционную недвижимость, плюс более высокая процентная ставка в придачу, и вы поймете, почему взлом домов оказывается таким привлекательным, не говоря уже о привилегии «мои соседи платят мою ипотеку».

3. Краткосрочная аренда.

Никто не говорит, что вы должны сдавать недвижимость в аренду долгосрочным арендаторам.Такие сайты, как Airbnb и VRBO , позволяют сдавать их в аренду на короткий срок отдыхающим или даже на среднесрочный период для корпоративных гостей.

Сезонная аренда, конечно же, требует компромиссов. Да, вы можете взимать больше за ночь, но ваша заполняемость ниже. И хотя у вас не будет такой же головной боли с неплатежеспособными арендаторами и выселениями, у вас будут другие головные боли, такие как уборка квартиры между гостями, меблировка квартиры и оплата коммунальных услуг.

Прежде чем инвестировать в недвижимость для сдачи в аренду на время отпуска или принять решение об использовании существующей аренды для размещения туристов, убедитесь, что вы собрали точные данные о расходах, таких как уровень вакантных площадей, плата за управление, расходы на уборку, а также сезонную арендную плату и заполняемость.Включите коммунальные расходы и будьте осторожны во всех оценках.

Это может быть эффективная бизнес-модель, если подходить к ней как к бизнесу, а не как к пассивным инвестициям.

4. Оптовая торговля

Часто начинающие инвесторы в недвижимость начинают с ее оптовой продажи, а не сами покупают ее. При оптовой продаже вы находите недвижимость по выгодной цене и заключаете с ней контракт, скажем, на 100 000 долларов. В нынешнем состоянии недвижимость стоит 120 000 долларов, но вместо ее покупки вы продаете контракт другому инвестору за 110 000 долларов.

Вы получаете прибыль, даже не переходя в собственность, а покупатель получает собственность со скидкой ниже ее рыночной стоимости. Это беспроигрышный вариант.

Если это звучит как легкие деньги, это не так. Поиск выгодных сделок по недвижимости требует много работы, а также работы по созданию сети инвесторов-покупателей. Оптовики также должны принять определенную степень риска, что им не удастся найти покупателя, что приведет к заключению контракта, который они никогда не намеревались заключать.

Но, тем не менее, это отличный способ научиться находить сделки и зарабатывать деньги, прежде чем вы будете финансово готовы покупать недвижимость самостоятельно.

5. Инвестиционные фонды в сфере государственной недвижимости

Инвестиционный фонд недвижимости или REIT — это тип ценных бумаг, торгуемых на публичных фондовых рынках. Фонд REIT использует свой капитал для инвестирования в недвижимость либо напрямую, покупая недвижимость, либо косвенно, предоставляя ипотечные кредиты под недвижимость — они известны как ипотечные REIT или mREIT.

Одним из общих преимуществ REIT по сравнению с традиционными фондами акций является высокая дивидендная доходность. По закону, REIT должны выплачивать акционерам не менее 90% своей прибыли в виде дивидендов, что способствует высокодоходным инвестициям.

Обратной стороной такой высокой дивидендной доходности является то, что у REIT часто возникают проблемы с накоплением капитала для роста своего портфеля, поскольку они должны немедленно выплачивать большую часть своей прибыли акционерам. Но если вы ищете полностью пассивный способ диверсифицировать свой портфель акций, включив в него недвижимость, нет более простого варианта, чем покупка REIT на ваш брокерский счет, IRA или 401 (k).

Совет профессионала : Если у вас нет брокерского счета, вы можете открыть счет в Robinhood .Они предлагают бесплатную акцию (стоимостью до 200 долларов) при открытии новой учетной записи.

6. Фонды, связанные с недвижимостью

В некоторых отраслях, связанных с недвижимостью, очень много внимания уделяется, например, коммерческим строительным компаниям, застройщикам, розничным продавцам товаров для дома и даже гостиничному бизнесу. Это означает, что вы можете косвенно инвестировать в недвижимость, покупая акции компаний, которые зарабатывают на жизнь сектором недвижимости.

Вы можете инвестировать, выбирая отдельные акции или покупая отраслевые паевые инвестиционные фонды или биржевые фонды.Просто знайте, что акции этих компаний зависят не только от рынков недвижимости и могут расти или падать по самым разным причинам, например, плохое управление, высокие затраты на строительные материалы или даже сексуальный скандал с генеральным директором.

Хотя это наименее прямой способ диверсификации инвестиций в недвижимость, он полностью пассивен, и вы можете сделать это одним нажатием кнопки.

7. Краудфандинговые сайты и частные REIT

Не все краудфандинговые сайты в сфере недвижимости работают по одной и той же модели.

В одной из моделей краудфандинговый веб-сайт предоставляет финансирование для краткосрочных займов на покупку и реабилитацию — таких ссуд, которые используют инвесторы BRRRR. Чтобы найти деньги для финансирования этих кредитов, краудфандинговый сайт привлекает деньги у населения. Как инвестор капитала, вы можете просмотреть ссуды, финансируемые в настоящее время, оценить имущество и заемщика, а также вложить деньги в ссуду. Одним из примеров этой модели является GroundFloor, , которая допускает участие неаккредитованных инвесторов.

Другая распространенная модель краудфандинговых сайтов работает как REIT, но не торгуется публично на фондовых биржах. В этих случаях краудфандинговый веб-сайт в частном порядке покупает приносящую доход недвижимость и управляет ею, используя деньги, полученные от индивидуальных инвесторов, таких как вы. Хорошим примером является DiversyFund , среднегодовая доходность которого с момента создания составляет 17,6%. Этот краудфандинговый сайт принимает деньги от неаккредитованных инвесторов и инвестиции от 500 долларов.

Обратите внимание, что многие краудфандинговые сайты принимают средства только от аккредитованных инвесторов, устанавливают высокие минимальные суммы инвестиций или и то, и другое.

8. Фонды прямых инвестиций и фонды зоны возможностей

Аккредитованные инвесторы с большим количеством денег для инвестирования имеют больше возможностей, чем все мы. Среди этих вариантов — фонды прямых инвестиций.

Эти фонды позволяют богатым инвесторам объединять свои деньги для крупномасштабных инвестиций, таких как коммерческие здания.Управляющий фондом наблюдает за повседневными операциями — за изрядную плату, конечно, — оставляя инвесторов фонда сидеть сложа руки, расслабиться и наслаждаться прибылью.

Одним из конкретных типов фондов прямых инвестиций, особенно значимых для недвижимости, является фонд зоны возможностей. Эти фонды покупают и улучшают недвижимость в квалифицированных зонах возможностей, обозначенных государством и сертифицированных Министерством финансов.

Квалифицированные зоны возможностей — это, как правило, районы с низким доходом, в которых государство стремится стимулировать экономический рост и инвестиции.Пряник для инвесторов: отложенные и пониженные налоги на прибыль. См. Это резюме IRS для деталей.

Эти налоговые льготы являются заманчивым предложением для состоятельных аккредитованных инвесторов, которые ищут творческие способы сократить свои налоговые счета. Но будьте готовы к более высокому риску при инвестировании в неблагополучные районы.

9. Частные ноты

Один из способов косвенного и пассивного инвестирования в недвижимость — это ссужать деньги напрямую инвесторам в недвижимость для покупки недвижимости.

Чаще всего это означает предоставление ссуд друзьям, членам семьи и другим людям, которых вы знаете лично и которым доверяете своими деньгами. Это доверие является ключевым, потому что, если они нарушат ваши обязательства, у вас мало другого выхода, кроме как подать на них в суд. Большинство частных кредиторов не получают залогового права на имущество, и даже когда они это делают, обращение взыскания на имущество не является тривиальным делом.

Но обычно частные инвесторы устанавливают высокие процентные ставки. И когда они лично знают инвестора в недвижимость и его (надеюсь, отличный) послужной список, это часто приводит к низкому риску и высокой доходности.Только будьте осторожны, смешивая личную жизнь и финансовые вложения. Вы рискуете своими личными отношениями, а не только деньгами.

Заключительное слово

У вас нет недостатка в вариантах, когда вы готовы добавить недвижимость в свой инвестиционный портфель.

Прежде чем решить, какую стратегию инвестирования в недвижимость выбрать, четко сформулируйте свои личные цели. Флиппинг отлично подходит для быстрого получения денежных средств, но это единовременная выплата, которая облагается налогом как регулярный доход, и она далеко не пассивная.Напротив, предоставление денег в виде частной записки вашему другу инвестору в недвижимость является полностью пассивным, но не оставляет вам никакого контроля или гарантий, кроме вашего личного доверия к заемщику.

Недвижимость — это заведомо неликвидная инвестиция, поэтому перед тем, как инвестировать, убедитесь, что вы понимаете, сколько времени требуется для ваших средств. Спланируйте свою идеальную стратегию выхода, а затем составьте план действий в непредвиденных обстоятельствах на случай, если вам понадобится перейти на план Б.

Недвижимость как источник высокой доходности, постоянного дохода и налоговых льгот является убедительным аргументом в пользу включения в ваш портфель.Но, как и в случае с любыми инвестициями, сделайте домашнюю работу и осознайте риски, прежде чем тратить свои кровно заработанные деньги.

5 различных типов инвестиций в недвижимость

Инвестирование в недвижимость может предоставить вам несколько возможностей для увеличения вашего капитала с течением времени. Однако это не единственная причина, по которой многие люди считают эти вложения разумным выбором.

Несмотря на рост цен на ипотеку и жилье, рынок недвижимости продолжает стабильно расти.Согласно инвестиционному анализу, ожидается, что в 2021 году на Филиппинах будет наблюдаться благоприятный рост на 7,8%.

Спрос на недвижимость также значительно превысил предложение на текущем рынке, что делает его идеальным временем для начала ваших инвестиций. . Однако, прежде чем вы даже начнете принимать участие, вы должны сначала понять типы доступных инвестиций в недвижимость.

У каждого варианта есть свои достоинства и недостатки. Эти разные типы собственности могут принести пользу разным инвесторам в зависимости от их потребностей и целей.

1. Жилая недвижимость

Под жилой недвижимостью понимается любое имущество, используемое для жилья. К ним относятся семейные дома, кооперативы, дуплексы и кондоминиумы, в которых проживает инвестор или сторона, арендующая недвижимость. Этот тип идеально подходит, если вы хотите начать строительство дома своей мечты или создать семью.

Недвижимость, такая как кондоминиумы, по-прежнему пользуется большим спросом из-за своего основного местоположения. Эти объекты недвижимости популярны благодаря своему удобству и доступу к ближайшим основным услугам, таким как торговые центры, больницы и магазины.

Жилая недвижимость — хорошее вложение, потому что вы можете получить прибыль. Например, у компании по недвижимости на Филиппинах обычно есть предпродажный период, когда вы можете купить недвижимость по более низкой цене. Инвесторы пользуются этой возможностью, чтобы покупать и продавать их позже, когда их стоимость на рынке возрастет.

2. Коммерческая недвижимость

Под коммерческой недвижимостью понимается любая недвижимость, основной целью которой является размещение деловых операций и услуг.К таким объектам недвижимости обычно относятся жилые комплексы, магазины, заправочные станции, отели, больницы, автостоянки и т. Д.

Инвесторы этой категории обычно являются владельцами бизнеса, которые хотят создать свой бренд в определенном месте или создать рабочее пространство для своих сотрудников. Хотя продажи и транзакции действительно играют важную роль в создании денежного потока, большая часть его доходов поступает от арендной прибыли от собственности.

3. Промышленная недвижимость

Промышленная недвижимость — это все земли, здания и другие объекты недвижимости, на которых осуществляется деятельность промышленного масштаба.Эти виды деятельности включают производство, сборку, складирование, производство, исследования и распространение товаров и продуктов.

В законах о зонировании обычно указывается, какие районы города могут быть определены для этих объектов недвижимости, чтобы они не нарушали работу жилых и других близлежащих мест во время его работы. На окупаемость этих инвестиций влияет множество факторов, включая тип недвижимости, которую вы выбираете.

4. Необработанная земля

Необработанная земля обычно относится к неосвоенным или сельскохозяйственным землям, таким как фермы, ранчо и лесные массивы.Многие инвесторы рассматривают эту недвижимость как хорошую инвестицию, потому что это материальные и ограниченные ресурсы. Кроме того, эти свойства избавят вас от необходимости проводить ремонт и переживать по поводу украденных или поврежденных товаров.

По сравнению с покупкой жилой недвижимости или склада, необработанная земля может быть значительно более дешевым вложением, не требующим страхования собственности. Однако серьезным недостатком этого является то, что он не может приносить доход сам по себе.

5. REITs

Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) управляет коммерческой недвижимостью, приносящей доход, или владеет ею.Инвестиции в эти компании могут осуществляться через биржевой или паевой инвестиционный фонд.

REIT являются одним из активов, которые исключительно эффективны на рынке недвижимости, что означает лучшую отдачу от ваших инвестиций. Существуют также различные типы REIT на выбор, чтобы лучше использовать свой портфель, такие как розничная торговля, офис, здравоохранение, жилье и ипотека.

Инвестиции в будущее

По мере того, как население мира продолжает расти, спрос на жилье и другую недвижимость продолжает расти.Это делает его идеальным для начала инвестирования в недвижимость как можно раньше, чтобы получить лучшие предложения по выбранной вами недвижимости. Они могут помочь увеличить ваш доход и принести вам финансовую выгоду.

Несмотря на то, что на рынке имеется несколько объектов недвижимости, жилая недвижимость по-прежнему остается одним из самых популярных вариантов. Это связано с тем, что во многих лучших местах на Филиппинах для удобного проживания построены жилые дома, например, кондоминиумы. Напишите на [email protected] сегодня, чтобы найти лучшую недвижимость, расположенную в этих ключевых районах.

3 типа инвестиций в недвижимость для новых инвесторов

Есть 3 основных типа инвестиций в недвижимость; Коммерческая недвижимость , Жилая недвижимость и Земля . У каждого типа есть несколько подкатегорий.

Коммерческая недвижимость
• Розничная торговля
• Офис
• Промышленное
• Многосемейный
Жилая недвижимость
• Аренда на одну семью
• Раздел 8 Аренда
• Дом
• Малый многоквартирный дом
• Исправить и перевернуть
Земельная недвижимость
• Земля под коммерческую застройку
• Земля под жилую застройку
• Земля под с / х
• Участок под добычу

Инвестирование в недвижимость похоже на свидания — вариантов больше, чем времени и денег.Оставайтесь в своей лиге, и вы, вероятно, будете иметь стабильный, предсказуемый и продуктивный результат. Если отвлечься вспышкой, вы останетесь без гроша в кармане и останетесь в одиночестве.

Определение инвестиций в коммерческую недвижимость:

Коммерческая недвижимость — это широкий термин, используемый для описания права собственности на здания, используемых для ведения бизнеса или генерирования денежного потока, или приобретения земли для получения долгосрочной отдачи от инвестиций.

1. Это может быть здание, купленное для ведения собственного дела.
2. Это может быть здание, которое инвестор покупает для получения дохода от сдачи в аренду от чужого использования.
3. Это может быть земельный участок, приобретенный для развития вышеуказанного.

Ниже приводится более подробное описание типов и подтипов инвестиций в коммерческую недвижимость, а также краткое описание связанных с ними рисков и выгод.

Розничная торговля — категории коммерческих вложений

Тип	Пример	Арендаторы	Размер	Типичный инвестор	Риск
Региональный торговый центр	Девелопмент Major Mall	Национальный Региональные и местные арендаторы	190–400 000 кв. Футов	REITS	Интернет-магазин
Общественный центр	Разработки, которые включают Walmart или аналогичный, обычно имеют 3 основных коробки	Национальный Региональный Арендаторы	125к- 190 тыс. Кв. Футов	Рейц, Частный Собственный капитал	Демографические сдвиги и онлайн
Полосовой центр	Типичный районный центр, в котором есть апп, парикмахерская, ресторан и т. Д.	Местные жители, мама и папа, франчайзинговые операторы	2,000- 15000 кв.футов	Частный Инвесторов, Фонды	Дорожное строительство, Демографические сдвиги,
Автономный	Заправочная станция, банк или отдельная большая коробка	Национальные арендаторы, местные бренды	1500 — 25000 кв.футов	Частные инвесторы, фонды	Доход от аренды зависит от состояния здоровья одного арендатора

Офис — Категории коммерческих вложений

• Класс A — Очень высокие уровни отделки, обычно в технической и финансовой областях города.Арендная плата выше средней для этого района, так как в этих зданиях есть элемент престижа, связанный с заполнением.
• Класс B — Самый распространенный уровень отделки на хороших и стабильных участках. Имеют самый высокий уровень спроса на большинстве рынков. Недвижимость класса A не считается конкуренцией за недвижимость класса B.
• Класс C — Проекты, которые обычно находятся в старых районах города. Здания устарели как по форме, так и по функциям.Арендная плата ниже рыночной, и арендаторов бывает сложно найти и удержать.
• Медицинский кабинет также является специализированной подкатегорией. Это пространство специально предназначено для арендаторов, работающих в сфере медицины, и часто является частью комплекса, который привлекает самых разных медицинских специалистов.

Промышленное

• Тяжелое производство : Эти производственные мощности предназначены для основного производства продукции и должны быть оснащены промышленными инструментами, такими как краны, специализированное сварочное оборудование, участки химической обработки и окраски.Они сильно адаптированы к индивидуальным потребностям пользователей.
• Легкая сборка : Эти предприятия не производят компоненты, а собирают и упаковывают их для отправки / хранения. Процесс зонирования для них обычно менее строг, чем для тяжелой промышленности, и его можно найти в более широком районе города.
• Склад : Эти проекты обычно расположены рядом с основными транспортными коридорами и предназначены для хранения продукции.Они включают в себя отгрузочные документы для доступа полуприцепов, имеют высокие потолки, бетонные полы и состоят в основном из открытого пространства. Они могут включать охлаждение для хранения в холодильнике.
• Flex Industrial : Этот продукт соответствует описанию. Обычно здесь сочетается складское пространство с фасадом офиса. Обычно он меньше — от 1500-6000 квадратных футов; 20-дюймовые рулонные двери в задней части и 8-дюймовые подвесные потолки в передней части офиса являются типичными особенностями.

Многосемейный

• Высотное: Здание, обычно состоящее из более чем 9 этажей.Построен исключительно в крупных мегаполисах.
• Среднеэтажное здание: Многоэтажное здание, обычно 5–9 этажей, куда можно подняться на лифте. Эти проекты имеют высокую плотность и обычно строятся в городских районах.
• Garden-style: Это обычные проекты квартирного типа в пригородных и городских районах. Обычно не превышают 3 этажей и застроены зелеными поясами в центре комплекса.
• Walk-up: Эти здания в основном меньше и имеют меньше удобств, чем проекты в стиле сада.Обычно это 1-2 этажа с лестницей, ведущей на верхний этаж. Концепции 4plex часто называют прогулками.
• Промышленное жилое сообщество : Также называется сообществом мобильных домов. Жители этих проектов, как правило, сдают в аренду либо просто пространство, либо и пространство, и готовый дом.
• Жилье специального назначения / проектное жилье: Широкий выбор жилья для семей и отдельных лиц, включая: студенческое, государственное субсидирование, пенсионное обеспечение, восстановление и особые потребности.

Инвестиции в жилую недвижимость

• Аренда на одну семью : Это могут быть кондоминиумы с одним владельцем, городские дома или типичные отдельные дома на одну семью. Аренда дома для одной семьи — наиболее распространенная форма инвестиций в недвижимость. Они могут управляться самостоятельно или профессионально управляться компанией по управлению недвижимостью. Срок аренды обычно составляет минимум 12 месяцев.
• Раздел 8 Аренда: Эти объекты типичны для аренды на одну семью за одним исключением.Владелец специально подал заявку и получил специальное обозначение в качестве дома, одобренного согласно Разделу 8. У арендаторов низкий доход или вообще нет, и государство платит либо всю, либо часть ежемесячной арендной платы. Это может быть гарантированная форма дохода, но она также может сопровождаться уникальным набором проблем.
• Аренда на время отпуска: Это может быть любой дом на одну семью, но он полностью меблирован и доступен для краткосрочной аренды. Эти типы проектов лучше всего работают в очень желанных районах, таких как пляжи, озера или крупные развлекательные районы.Чаще всего этим объектам требуются профессиональные управляющие компании.
• Небольшие многоквартирные дома: эти объекты также называются небольшими квартирами или комплексами для прогулок; они настроены как дуплекс, 3 сплетения или четырехъядерный. Эти единицы часто обеспечивают высокую ставку капитализации и доходность при правильном управлении. Однако этот тип продуктов часто встречается в более старых, менее желательных районах, где проблемы арендаторов более распространены. Помесячная аренда является обычным явлением, поэтому оборот выше, чем у одной семьи
• Fix and Flip: тема миллиона телесериалов, в которых такая форма инвестиций кажется полезной, простой и прибыльной.Идея проста, но на самом деле все намного сложнее. Вам просто нужно купить недвижимость ниже ее реальной стоимости, добавить дополнительную стоимость за счет модернизации и ремонта и продать недвижимость с прибылью в течение короткого периода времени. Риски связаны с непредвиденными расходами на ремонт, неправильным пониманием стоимости после реабилитации или быстрым и неожиданным изменением общего состояния рынка.

Инвестиции в земельную недвижимость

• Земля под коммерческую застройку: Земля, приобретенная с целью развития коммерческого центра.Обычно это включает в себя работу с архитекторами при разработке планов и местными органами власти для обеспечения надлежащего зонирования.
• Земля под жилую застройку: Процесс очень похож на коммерческий, но рассчитан на конечного пользователя жилого сектора. Жилая застройка обычна на заполненных территориях или стала возможной благодаря преобразованию и изменению зонирования больших участков фермерских хозяйств или других неосвоенных земель.
• Земля для сельского хозяйства: Покупка сельскохозяйственных земель часто является отличным способом купить большие участки земли, получая при этом некоторый доход, связанный с арендной платой за землю от фермера и огромными налоговыми льготами от государства, основанными на использовании в сельском хозяйстве.Застройщики обычно покупают сельскохозяйственные угодья, сдавают их в аренду фермеру до тех пор, пока он не получит разрешения на зонирование, необходимые для продвижения проекта, или до тех пор, пока рынок не сделает застройку финансово жизнеспособной.
• Земля для добычи полезных ископаемых: Аренда прав на добычу полезных ископаемых в собственности может обеспечить исключительный денежный поток при долгосрочном удержании в зависимости от природы доступных полезных ископаемых. Часто это отличная игра для нескольких поколений, которая учитывает денежный поток, повышение стоимости и, когда полезные ископаемые закончатся, развитие.

Заключение

Каждый тип инвестиций в недвижимость имеет свои преимущества и проблемы. Успех и доступ во многом зависят от уровня навыков, опыта и финансовых ресурсов инвестора. Во всех случаях для успешного инвестирования требуется команда. Это требует отличной стратегии кредитования, представительства агентов, управления недвижимостью, а также стратегии на краткосрочную и долгосрочную перспективу. Как новый инвестор, ваша главная цель должна состоять в том, чтобы найти команду и начать с чего-то, что соответствует вашему ценовому диапазону и уровню комфорта.

Автор Биография

Джон Кроу был назначен генеральным директором Centurion Investments в 2010 году. В своей нынешней должности Джон возглавляет ряд компаний, связанных с недвижимостью. Century 21 Northwest, риэлторская компания с полным спектром услуг, The Location Pro, подразделение по продаже и инвестициям в коммерческую недвижимость, и Century 21 Property Management, подразделение по управлению арендой жилья.

No related posts.