Деньги от инвестора под залог недвижимости: Частный кредит под залог недвижимости, услуги частного инвестора для перезалога недвижимости

• Неприемлемо высокая ставка и как следствие очень высокий платеж;
• Короткий срок частной ссуды (займа) под залог квартиры или другой недвижимости;
• Единовременное погашение всей суммы займа под залог квартиры или другой недвижимости;
• Оформление отступного или договора купли-продажи с открытой датой, чтобы обеспечить своевременное погашение подобного займа под залог квартиры или другой недвижимости;
• Частный займ создает риск неправового воздействия на должника.

• Определить цели, для которых вам нужен частный займ под залог недвижимости;
• Поискать инвестора давно специализирующегося на кредитовании под залог разной недвижимости частным образом;
• Взять калькулятор и внимательно просчитать все условия договора займа;
• Консультация у хорошего юриста тоже будет к месту.

Однако, несмотря на все отрицательные моменты, связанные с кредитованием под залог (ипотеку) недвижимости от частного инвестора, в нем можно найти и свои положительные стороны. Например, частные кредиты по залог загородной недвижимости один из немногих способов получить финансирование под дачу или загородный дом.

НО как уже писалось выше, прежде чем взять деньги под залог собственной недвижимости даже у проверенного частного инвестора, стоит несколько раз крепко подумать.

Комментарии отсутствуют

Для того чтобы оставлять комментарии вам нужно авторизоваться

Займ под залог дома: взять деньги под залог частного дома

Своевременное вложение крупной суммы денег часто является единственной возможностью решения финансовых проблем. Современная банковская система кредитования не может дать клиентам оптимальное решение, которое бы удовлетворяло их требованиям относительно срочности и размера кредита.

Отличным выходом из сложившейся ситуации может стать обращение в компанию SimpleFinance, где вы сможете быстро получить деньги под залог частного дома на выгодных для себя условиях.

Займы под залог дома имеют ряд особенностей:

1. Характеристики объекта недвижимости. Максимальную сумму можно получить за современный дом с надежным фундаментом, который построен из кирпича или бетона. Оценочная стоимость деревянного дома будет ниже. При плохом состоянии дома он не будет представлять реальной ценности – в таком случае оцениваться будет стоимость земли. Также на итоговую сумму займа влияет наличие инженерных коммуникаций, ландшафтный дизайн и дополнительные строения на участке.
2. Состояние документов. При оформлении срочных займов под залог домов, приобретенных более 10 лет назад, документы иногда не соответствуют требованиям законодательства. В отличие от банков, которые требуют, чтобы документы находились в идеальном состоянии, компания SimpleFinance готова пойти на уступки и не потребовать от клиента переоформления документов. В таких ситуациях все вопросы с документацией мы берем на себя.
3. Месторасположение. Залоговым имуществом могут считаться дома и коттеджи, которые зарегистрированы в Москве и Московской области. На размер кредита влияет и конкретное местонахождение собственности: тип и величина поселка, окружающая инфраструктура и т.д.

Преимущества займа под залог дома в SimpleFinance

• Выгодные условия финансирования: от 17% годовых, до 50% от оценочной стоимости, до 10 лет погашения.
• Возможность погашения займа до установленного срока без штрафных санкций.
• Полная юридическая прозрачность и законность выдачи денег под залог дома.
• Минимальный пакет документов без предоставления справок о подтверждении дохода.

Взять частный займ под залог недвижимости, кредит под залог квартиры

Низкая финансовая грамотность, плохая платежная дисциплина отсутствие постоянного дохода и как следствие низкий кредитный рейтинг исключают одобрение кредита в традиционных финансовых институтах.

В случае необходимости получить деньги такой заемщик зачастую может взять деньги только под залог своей квартиры или другой недвижимости не в банке, а у частного лица.

К сожалению частный займ под залог недвижимости сегодня довольно распространённое явление как в крупных городах, так и населенных пунктах, куда еще не дошло банковское кредитование. Частный займ воспринимается многими заемщиками, отмеченными в базе кредиторов в качестве недобросовестных, как единственное возможное спасение.

В кредитовании под залог квартиры, дома или другой недвижимости нет ничего опасного, если это кредит от проверенного финансового института, а не частного лица.

Какую опасность таит в себе частный займ:

• Неприемлемо высокая ставка и как следствие очень высокий платеж;
• Короткий срок частной ссуды (займа) под залог квартиры или другой недвижимости;
• Единовременное погашение всей суммы займа под залог квартиры или другой недвижимости;
• Оформление отступного или договора купли-продажи с открытой датой, чтобы обеспечить своевременное погашение подобного займа под залог квартиры или другой недвижимости;
• Частный займ создает риск неправового воздействия на должника.

Так что делать, если взять быстрые деньги под залог вашей недвижимости у частного инвестора или другого лица единственный выход:

• Определить цели, для которых вам нужен частный займ под залог недвижимости;
• Поискать инвестора давно специализирующегося на кредитовании под залог разной недвижимости частным образом;
• Взять калькулятор и внимательно просчитать все условия договора займа;
• Консультация у хорошего юриста тоже будет к месту.

Однако, несмотря на все отрицательные моменты, связанные с кредитованием под залог (ипотеку) недвижимости от частного инвестора, в нем можно найти и свои положительные стороны. Например, частные кредиты по залог загородной недвижимости один из немногих способов получить финансирование под дачу или загородный дом.

НО как уже писалось выше, прежде чем взять деньги под залог собственной недвижимости даже у проверенного частного инвестора, стоит несколько раз крепко подумать.

Рассмотрение заявки быстро и БЕСПЛАТНОЕ!

Возможно рассмотрение и с плохой кредитной историей.

Инвестирование под залог недвижимости в Москве и МО

На протяжении 12 лет мы успешно решаем финансовые вопросы нашим клиентам на самых оптимальных условиях исходя из личных параметров, с минимальной процентной ставкой, в самые оперативные сроки, где вероятность положительного решения на период: март 2010 года — март 2018 года составляет 87,79 %.

Наши клиенты — это физические лица, собственники бизнеса, юридические лица и индивидуальные предприниматели.

Кредитуем, предоставляем займы либо инвестируем, как своими денежными средствами, так и в лице наших партнеров с нашим непосредственным участим, либо совместно с нашими партнерами (синдицированное финансирование).

Наши партнеры – Финансовая компания «Инвест – Менеджмент Групп» (ООО) на период март 2016 года насчитывает более одной тысячи компаний партнеров. В общей сложности основными нашими партнерами являются более 100 банков и более 50 инвесторов, как на территории Российской Федерации, так и за ее пределами, с которыми сложились прочные деловые связи на протяжении более 6 лет.

Для сравнения один банк — это один магазин, мы — это супермаркет в котором значительная часть финансовых продуктов на территории Российской Федерации. С нами деньги дешевле, доступнее и оперативнее.

Вам есть из чего выбрать!

Финансирование недвижимости 101 [Обновлено в 2020 г.]

Ключевые выводы

Для начинающего инвестора понимание того, как финансировать сделку, так же важно, как и ее поиск. Отсутствие финансирования недвижимости продолжает мешать большинству новых инвесторов на сегодняшнем рынке просто потому, что они не осведомлены о различных способах финансирования. Независимо от того, есть ли у вас доступ к оборотному капиталу или нет, всегда есть способы приобрести капитал.

Инвестиции в недвижимость — никогда не плохая идея.Он предлагает потенциальным инвесторам множество финансовых и личных выгод, таких как увеличение денежного потока, повышение стоимости жилья и налоговые льготы. Фактически, инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются одним из самых популярных инструментов для получения финансового благосостояния. По данным IRS, примерно 71 процент американцев, которые задекларировали более миллиона долларов в своих налоговых декларациях за последние 50 лет, занимались недвижимостью. По иронии судьбы, начинающие инвесторы сталкиваются с проблемой изучения того, как получить финансирование инвестиций в недвижимость, прежде чем они смогут начать создавать богатство.Читайте дальше, чтобы узнать о некоторых наиболее распространенных вариантах финансирования недвижимости, а также о выдающихся кредитах для инвестирования в недвижимость.

Что такое финансирование недвижимости?

Финансирование недвижимости обычно используется для описания метода инвестора для обеспечения средств для предстоящей сделки. Как следует из названия, этот метод позволит инвесторам получить капитал из внешнего источника для покупки и ремонта недвижимости. Однако, как и традиционное финансирование, финансирование недвижимости сопровождается условиями и андеррайтингом, не последнюю часть из которых необходимо полностью понять перед заключением контракта.

[Думаете об инвестировании в недвижимость? Узнайте, как начать, зарегистрировавшись для участия в БЕСПЛАТНЫХ курсах по недвижимости, предлагаемых в вашем районе. ]

Как получить финансирование инвестиций в недвижимость

Одно из самых больших заблуждений об инвестировании в недвижимость состоит в том, что для начала нужно иметь много денег, что неверно. Однако секрет, который не понимают многие профессионалы, заключается в том, что существует множество различных вариантов финансирования недвижимости, позволяющих финансировать каждую инвестицию.Поскольку метод финансирования конкретной сделки может сильно повлиять на ее результат, понимание финансового аспекта является обязательным.

Как инвестор, есть несколько различных способов финансирования инвестиций в недвижимость. У каждого будет свой набор плюсов и минусов, и ваш подход к финансированию будет зависеть от собственности и ситуации. Начинающим инвесторам необходимо помнить, что не все варианты финансирования инвестиций в недвижимость созданы равными. То, что работает для кого-то другого, не обязательно сработает для вас, но уловка заключается в том, чтобы понять, какой вариант финансирования недвижимости будет дополнять вашу бизнес-стратегию.Потратив время на изучение различных вариантов финансирования недвижимости, новые инвесторы обязательно поймут, насколько доступным может быть инвестирование. Расширение набора инструментов для финансирования инвестиций в недвижимость — это просто вопрос знания существующих стратегий, а также надлежащих способов их использования. Имейте в виду, что все инвесторы в какой-то момент своей карьеры сталкивались с финансовыми трудностями; в случае сомнений нет ничего плохого в том, чтобы подключиться к вашей сети инвесторов и попросить совета.

Варианты финансирования недвижимости

Инвесторы, у которых есть готовая сделка, уже выполнили один из самых важных шагов в обращении дома. Однако найти выгодную сделку — это только одна часть головоломки. Как только вы найдете хорошую недвижимость для инвестиций, вам нужно будет профинансировать предстоящую сделку.

Финансирование сделки с недвижимостью имеет тенденцию вызывать у новых инвесторов приступ беспокойства или даже достаточно, чтобы заставить их собраться с мыслями и вернуться к работе с девяти до пяти.Однако, если инвестор берет на себя обязательство проявить должную осмотрительность, опасаться нехватки средств нерационально.

Если у вас на столе много выгодных предложений, нет никаких ограничений в отношении способов их финансирования. Отличным примером может служить использование самостоятельной IRA, которая потребует предварительного тщательного рассмотрения; тем не менее, это показывает, что существует множество доступных вариантов финансирования инвестиций в недвижимость. Для инвесторов, которым интересно, как профинансировать инвестиционную недвижимость, я объясню некоторые из ваших вариантов финансирования недвижимости:

• Финансирование наличными: Отлично подходит для инвесторов, которые имеют доступ к значительному объему капитала, лично или через свою сеть, и желают приобрести недвижимость бесплатно и без оплаты.

• Кредиторы с твердыми деньгами: Доступно для инвесторов, которые имеют далеко не идеальную кредитную или финансовую историю и нуждаются в краткосрочной ссуде.

• Частные кредиторы: Инвесторы с хорошими связями часто могут использовать капитал из личных связей, занимая деньги под определенную процентную ставку и период окупаемости.

• Самостоятельные счета IRA: Лица, которые решили создавать сбережения через самостоятельную IRA, могут принять решение использовать свой счет как способ доступа к капиталу.

• Финансирование продавца: Иногда покупатели и продавцы могут заключить взаимовыгодное соглашение, позволяющее инвестору и продавцу вообще избежать необходимости обращаться к частному кредитору.

• Одноранговое кредитование: Это отличный вариант для инвесторов, пытающихся привлечь последнюю часть финансирования для проекта. Одноранговое кредитование может предложить высокую гибкость и низкие процентные ставки.

Финансирование наличными

Для инвестора наличные деньги — это величайший инструмент для получения желаемого.Помимо получения большего количества принятых предложений, финансирование наличными позволяет инвесторам сэкономить на процентах, увеличить свой денежный поток и мгновенно получить долю в своих инвестициях. Также есть возможность сэкономить инвесторам на сумме покупки.

По данным RealtyTrac, в первом квартале 2016 года покупатели домов на одну семью и кондоминиумы платили в среднем на 23 процента меньше за квадратный фут, чем все покупатели жилья по всей стране.

Кроме того, важно помнить, что в некоторых случаях имеет смысл платить за недвижимость наличными, а в других — следует рассматривать другие варианты финансирования.Однако, если у вас есть собственный капитал, вы всегда должны использовать его в наилучших возможных сценариях.

Кредиторы с твердыми деньгами

Финансируемые частными предприятиями и частными лицами, кредиторы в твердой валюте предоставляют краткосрочные ссуды под высокие ставки инвесторам в недвижимость. Этот вариант финансирования, который не соответствует банковским стандартам кредитоспособности, обычно используется специалистами по реабилитации, которые хотят отремонтировать недвижимость.

Финансирование твердыми деньгами обычно определяется стоимостью самой инвестиционной собственности, при этом кредиторы анализируют «стоимость после ремонта» (ARV) для определения размера ссуды.Кредиторы с твердыми деньгами, как правило, не финансируют всю сделку, а скорее финансируют процент от покупной цены или стоимости после ремонта, которая будет колебаться от 50 до 70 процентов.

Кредиторы с твердыми деньгами также взимают комиссионные помимо процентов по ссуде. Эти комиссии обычно указываются в пунктах (от трех до пяти) и представляют собой дополнительные процентные комиссии в зависимости от суммы кредита. Как правило, кредиторы, предоставляющие твердые деньги, взимают гораздо более высокие процентные ставки — иногда вдвое больше, чем при традиционной ипотеке, плюс комиссионные.В конце концов, все кредиторы с твердыми деньгами будут иметь разные требования, и инвесторы в недвижимость должны полностью осознавать, во что они ввязываются.

Частные кредиторы

Частные кредиторы — неотъемлемая часть роста каждого нового инвестора. У них есть средства и намерение инвестировать капитал в ваш бизнес, и они так же заинтересованы в работе с вами, как и вы с ними.

Как правило, частные кредиторы предоставляют инвесторам наличные для покупки недвижимости в обмен на определенную процентную ставку.Эти условия обычно устанавливаются заранее и с определенным сроком окупаемости — от шести месяцев до года. Эти ссуды наиболее распространены, когда инвесторы считают, что они могут поднять стоимость определенной собственности за короткий период времени, обычно за счет ремонта. Также важно понимать, что частные деньги следует использовать только тогда, когда у вас есть четко определенная стратегия выхода, например, твердые деньги.

Самостоятельные счета IRA

Самостоятельный индивидуальный пенсионный счет (индивидуальный пенсионный счет), на самом базовом уровне, представляет собой сберегательный счет, который позволяет со временем осуществлять комплексный безналоговый рост.Самостоятельные IRA отличаются от других типов сберегательных счетов, таких как 401K, поскольку владелец может контролировать различные варианты инвестирования, включая недвижимость.

Владельцы самостоятельной учетной записи IRA пользуются уникальным преимуществом покупки, ремонта и продажи недвижимости, сохраняя при этом возможность откладывать налоги. Однако важно отметить, что владельцы моложе 60 лет обычно подвергаются штрафу за досрочное снятие средств.

Финансирование продавца

Есть несколько сценариев, когда и инвестор, и продавец могут заключить взаимовыгодную сделку по финансированию продавца.При финансировании со стороны продавца покупатель недвижимости будет производить платежи непосредственно продавцу недвижимости, а не через банк. Это может помочь мотивированному продавцу быстрее продать недвижимость. Инвестор может избежать необходимости преодолевать традиционные препятствия при ипотечном кредитовании, такие как минимальные финансовые и кредитные баллы.

Вместе покупатель и продавец часто могут ускорить процесс транзакции и избежать многих затрат и сборов, связанных с процессом закрытия. Кроме того, владелец может продать вексель, если он больше не хочет управлять своим собственным финансированием.

Одноранговое кредитование

Одноранговое кредитование позволяет инвесторам занимать деньги у других инвесторов или групп инвесторов (отсюда и название). Базовый процесс можно представить как ссуду за твердые деньги или частными деньгами, хотя на самом деле его специфика совершенно иная. Подобно этим методам, инвесторы могут обойти строгие требования традиционного финансирования и позволить своему портфелю говорить.

Эта форма финансирования недвижимости обычно предполагает более низкое соотношение суммы кредита к стоимости, чем другие виды финансирования.Это часто мешает инвесторам взять в долг всю сумму кредита, необходимую для покупки недвижимости; однако не бойтесь искать необходимое финансирование. Одноранговое финансирование в целом обеспечивает высокую степень гибкости.

Лучшие кредиты для инвестирования в недвижимость

При изучении большого круга различных вариантов финансирования недвижимости следует также учитывать ссуды, предлагаемые государством, традиционными кредиторами, и методы увеличения личного капитала.Читайте дальше, чтобы узнать о некоторых из наиболее популярных вариантов ссуды, которые творчески используются инвесторами, включая ссуды для инвестиций в недвижимость с плохой кредитной историей:

• 203K ссуды: Специальный тип ссуды, обеспеченный Федеральной жилищной администрацией, ссуды 203K поддерживают покупку старой или поврежденной собственности, нуждающейся в ремонте.

• Заем под залог собственного капитала: Домовладельцы, которые увеличили долю в своей собственности, могут взять ссуду в форме кредитной линии, что дает им возможность гибко расширять свои портфели, используя собственный капитал в качестве залога.

• Заем FHA: Потребители с неидеальной кредитной историей или те, у кого нет доступа к капиталу для выплаты большого первоначального взноса, могут получить право собственности на жилье, взяв ипотеку, обеспеченную Федеральной жилищной администрацией.

• Традиционная ипотечная ссуда: Обычные жилищные ссуды, финансируемые банками, по-прежнему остаются одним из самых популярных методов финансирования сделок с недвижимостью.

• Соответствующий заем: Как следует из названия, соответствующий заем — это ипотека, которая равна или меньше суммы, установленной соответствующим лимитом займа, установленным FHFA.Возможно, что еще более важно, соответствующие займы соответствуют требованиям Freddie Mac и Fannie Mae.

• Портфельная ссуда: Портфельная ссуда обслуживается первоначальными кредиторами, которые первыми выпустили средства. Вместо того, чтобы продавать ссуду на вторичном рынке, обслуживающий персонал будет держать ссуду в собственном портфеле.

• Заем VA: Заем VA — это ипотека, гарантированная Министерством по делам ветеранов США.

203K Кредит

203 тыс. Ссуд — это особый тип ссуд, поддерживаемый Федеральной жилищной администрацией и предназначенный специально для тех, кто планирует восстановить старую или поврежденную собственность.Заем включает в себя стоимость покупки недвижимости плюс предполагаемые расходы на ремонт. Ссуды на реабилитацию 203K привлекательны для некоторых из-за низкого требования к первоначальному взносу в размере 3,5 процента и позволяют финансировать косметический или капитальный ремонт по мере необходимости. Кроме того, заемщик может включить в ссуду выплаты по ипотеке за 6 месяцев.

Эта политика разработана, чтобы помочь домовладельцам выплачивать ипотечные платежи, когда они не могут жить в собственности на этапе ее восстановления. Однако инвесторы должны знать о некоторых потенциальных недостатках этого конкретного кредита.Во-первых, 203 тыс. Заемщиков должны нанять лицензированного подрядчика и консультанта по строительству, а это означает, что проекты «сделай сам» недопустимы. Кроме того, не допускаются инвестиционные объекты с фиксированной и обратной стороной. Они смогут воспользоваться подходом, когда владелец будет занят, купив недвижимость от 1 до 4 единиц.

Заем под собственный капитал

Когда инвестор накопил капитал в форме своего личного проживания, у него есть возможность взять ссуду под этот капитал. Ссуда ​​собственного капитала, более официально известная как Кредитная линия собственного капитала (HELOC), позволяет домовладельцам использовать свой собственный капитал в качестве залога для получения ссуды.Общие способы использования ссуды под залог недвижимости включают ремонт дома, образование или урегулирование долгов.

Основным преимуществом ссуды под залог собственного капитала являются низкие ставки, обычно основанные на основной ставке, которая в настоящее время является низкой. Кроме того, заемщики могут гибко использовать ссуду так, как они хотят, и управлять своей собственной структурой погашения. Такая гибкость дает домовладельцам возможность расширять свои портфели на собственных условиях.

Заем FHA

Кредит FHA — один из нескольких вариантов жилищного кредита, предлагаемого федеральным правительством.Федеральное жилищное управление (FHA) создало ссуду, чтобы помочь расширить доступ к домовладению для потребителей с неидеальным кредитным профилем и тех, у кого нет финансовых средств для накопления крупного первоначального взноса. Когда новый покупатель жилья ищет варианты ипотечного кредита, он может искать кредиторов, которые предлагают продукты ипотечного кредитования, поддерживаемые FHA. Эти ссуды предлагают требование первоначального взноса в размере всего 3,5 процента, но при этом допускают низкую процентную ставку.

Однако следует отметить, что внесение менее 20 процентов по жилищному кредиту приведет к обязательному платежу по страхованию частной ипотечной ссуды.Кроме того, ссуда FHA разрешает только владение недвижимостью, занимаемой собственником, но позволяет приобретать недвижимость с более чем одной единицей. По данным The Lenders Network, текущий лимит ссуды для одноквартирного дома колеблется от 294 515 до 679 650 долларов, в зависимости от того, является ли рынок дешевым или высокозатратным.

Традиционный ипотечный кредит

Один из наиболее популярных методов финансирования недвижимости — через традиционных кредиторов, в том числе обычные ссуды и ссуды FHA. Многие инвесторы выбирают традиционные варианты финансирования со стороны кредиторов на сегодняшнем рынке, потому что процентные ставки находятся на исторически низком уровне.

Однако традиционные кредиторы следуют строгим правилам, предъявляя множество требований, которых не требуют другие варианты финансирования. Проблемы с традиционными ссудами, такими как обычная ипотечная ссуда, включают достаточный первоначальный взнос (от 15 до 25 процентов), адекватный кредитный рейтинг (минимум 680) и документацию о доходах. Кроме того, использованные деньги должны быть названы «полученными и выдержанными» в течение как минимум 60 дней и не могут быть подарком. Во многих случаях это может ограничить многих инвесторов.

Соответствующие займы

Соответствующие займы, как следует из их названия, соответствуют стандартизированным правилам, установленным Fannie Mae и Freddie Mac.Однако «соответствующая» часть этих займов относится к выданной сумме. Соответствующие ссуды должны быть меньше соответствующего лимита ссуд, установленного Федеральным агентством жилищного финансирования. Лимит соответствующих кредитов на 2019 год установлен в размере 484 350 долларов США, что на 31 250 долларов США больше, чем соответствующий лимит кредита, установленный в предыдущем году. Однако стоит отметить, что соответствующий лимит ссуды не универсален для всех рынков. В районах с более высокими ценами, таких как Нью-Йорк или Сан-Диего, предел выше.

Помимо размера самой ссуды, соответствующие ссуды также характеризуются следующим:

Портфельные ссуды

Портфельные ссуды финансируются инициатором ссуды, но вместо продажи на вторичном рынке — как это обычно делают большинство традиционных кредиторов — ссудодатель сохраняет ссуду для своего собственного портфеля.В результате заемщикам не нужно устанавливать отношения с другим кредитором, а вместо этого они могут поддерживать связь со своим текущим кредитором. Другими словами, будет намного проще поддерживать открытую линию общения.

VA Кредиты

VA предназначены для обслуживания ветеранов США, военнослужащих и их супругов. Ссуды VA выдаются квалифицированными кредиторами и гарантируются Министерством по делам ветеранов США (VA). В частности, VA гарантирует максимум 25 процентов суммы жилищного кредита до 113 275 долларов США, что ограничивает максимальную сумму кредита до 453 100 долларов США.Между тем, согласно VAloans.com, «может быть заимствована разумная стоимость собственности или покупная цена, в зависимости от того, что меньше, плюс комиссия за финансирование».

Использование кредитного финансирования — отличный вариант для начинающих инвесторов, но важно проявить терпение и подготовиться. Убедитесь, что вы понимаете процесс и то, что требуется для получения одобрения.

Сводка

Недвижимость — это товар, за который нужно платить. Как инвестор, вам решать, какое финансирование недвижимости подойдет лучше всего для каждой сделки.В конечном счете, понимание важности финансирования недвижимости, включая различные методы финансирования, используемые инвесторами в недвижимость, поможет начать работу. Теперь, когда у вас есть некоторые из самых популярных финансовых стратегий, не нужно сомневаться, чтобы взяться за следующее предприятие.

Какой вариант финансирования недвижимости был для вас наиболее привлекательным? Поделитесь своими мыслями в комментариях ниже:

Отсутствие средств мешает вам инвестировать в недвижимость? Не позволяй!

Одно из препятствий, с которыми сталкиваются многие новые инвесторы, — это поиск финансирования для своих сделок с недвижимостью.Наш новый онлайн-курс по недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Мерриллом, разработан, чтобы помочь вам начать изучение множества вариантов финансирования, доступных для инвесторов, а также самых прибыльных на сегодняшний день стратегий инвестирования в недвижимость.

Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на наш однодневный веб-семинар по недвижимости и начать узнавать, как инвестировать в современный рынок недвижимости!

Как найти частных кредиторов

Чтобы привлечь больше сделок, чем у вас есть наличные, вы можете получить капитал от частных кредиторов.В отличие от банка, они больше заботятся о вашей репутации в сфере недвижимости, чем о вашем кредитном рейтинге. Они хотят быть защищены первым доверительным актом — или первичной ипотекой — на собственность. Это означает, что их деньги обеспечены твердым активом. Если вы не платите, имущество выступает в качестве залога.

Хотите больше подобных статей?

Создайте учетную запись сегодня, чтобы получать лучшие статьи блога BiggerPocket на свой почтовый ящик

В отличие от кредиторов за твердые деньги, частные кредиторы в большей степени основаны на отношениях.Они могут быть даже другом или членом семьи.

Прежде чем мы углубимся в и найдем кредиторов , важно знать, как использовать частные деньги. Простой ответ? Любым способом, на который вы и кредитор можете договориться. Вы можете использовать его для покупки и удержания, фиксации и переворачивания, и всего, что между ними. Условия кредитования могут быть краткосрочными или долгосрочными; деньги могут поступать единовременно или в рассрочку, с выплатой процентов или без, с участием в прибыли или без нее. Возможности ограничены только вами, кредитором и вашим творческим потенциалом.

Теперь, когда вы знаете, что такое частные деньги и способы их использования, давайте ответим на первый вопрос, который ставится в этой статье: «К кому мне следует обратиться, чтобы привлечь акционерный капитал?» Есть три круга людей, с которыми вы можете связаться, чтобы финансировать свои сделки.

Связано: Творческое финансирование: 5 нестандартных инструментов, которые опытные инвесторы используют для увеличения благосостояния

Первичный круг

Этот круг состоит из родственников, друзей и знакомых. Это может быть родитель, тетя, коллега, вратарь из вашей футбольной команды — любой человек, которого вы знаете лично.Многие инвесторы в недвижимость находят свое первое финансирование из этого круга. Почему? Потому что входной барьер низкий. Кроме того, они склонны говорить «да», потому что знают вас и, надеюсь, захотят сотрудничать с вами.

Однако есть и отрицательные стороны сбора денег от друзей и семьи. Они могут быть недостаточно осведомлены, чтобы понимать разницу между хорошей и плохой сделкой. Будьте предельно ясны в отношении рисков. Убедитесь, что у вашего кредитора действительно достаточно денег для сделки и он может позволить себе потерять инвестиции, если они пойдут на убыль.В противном случае сделка может испортить отношения.

Этот круг может предоставить такой важный начальный источник средств, как задаток. Использование денег от кредиторов первичного круга дает вам время для создания стоимости за счет обнаружения и заключения сделок, чтобы вы могли получить дополнительные деньги.

Вторичный круг

Вторичный круг инвесторов — это друзья и коллеги вашего основного круга . Чем больше ваш основной круг, тем больше ваш вторичный, поэтому ищите больше друзей и знакомых через форумы BiggerPockets и другие группы социальных сетей.Ваш вторичный круг, соответственно, второй лучший источник для привлечения капитала. Как правило, они с готовностью выслушают ваше предложение, учитывая, что представители вашего основного круга одобрительно кивнули.

Но возьмите хорошее с плохим: вероятно, потребуется больше времени, чтобы собрать деньги, поскольку эта группа менее склонна говорить «да». Вам нужно будет доказать свою ценность, подготовив инвестиционную презентацию и лично встретившись с инвесторами.

Сторонний круг

В этот круг входят люди, которых вы не знаете лично, например инвесторы, удаленные из вашей сети.Этот круг — самый большой пул капитала, к которому вы можете получить доступ, но больше всего времени уходит на то, чтобы превратить их в партнеров по капиталу, поскольку они не знают вас лично или профессионально.

Связано: Что новички должны знать о финансировании инвестиционной недвижимости (по сравнению с домами)

Как найти частных кредиторов

Начните с кредиторов, которых вы знаете, и их контактных лиц — или с первого и второго круга.

Расскажите о себе

Ведите хронику своей инвестиционной деятельности в социальных сетях, чтобы повысить доверие среди тех, кого вы уже знаете.Он постоянно напоминает людям, что вы настоящий инвестор в недвижимость, и профессионал в своем деле.

Кроме того, позвоните или напишите по электронной почте людям, с которыми вы уже работаете, например, агентам, представителям титульных компаний, вашему CPA и заключительным адвокатам — и всем, кто между ними. Скорее всего, у вас уже есть отношения с кем-то, кто знает кого-то, кто может вам помочь. С помощью этого метода можно найти горстку мелких кредиторов с 10 000–50 000 долларов, которые они хотят инвестировать.

Жесткая продажа

Сядьте рядом с потенциальным кредитором и представьте свой бизнес-план.Сделайте правильную, профессиональную презентацию и предварительный пакет документов для ознакомления. Деловитость гарантирует, что к вам будут относиться серьезно все более формальные контакты. Покажите им, почему они должны инвестировать вместе с вами: какие сделки вы совершили? Какой возврат вы можете предоставить? Покажите им предложения, на которые вы тоже смотрите прямо сейчас.

Демонстрируя свой успех в социальных сетях и других источниках, к вам обратится больше людей, которые будут спрашивать, как они также могут извлечь выгоду из вашего успеха.При наличии достаточного опыта и успеха вскоре вы перестанете искать частных кредиторов — и вместо этого они будут искать вы .

Связано: 4 совета по привлечению частных средств для инвестиций в недвижимость

Поиск незнакомых кредиторов — пока

В конце концов, вы можете дойти до того момента, когда у вас будет два-три отличных кредитора, помогающих вам совершать сделки налево и направо. Но что произойдет, если вы потеряете одну или даже все три? Налаживать отношения с кредиторами никогда не бывает плохо.. Прежде чем связываться с этими людьми или компаниями, вам нужно выйти и найти их. Но как?

Сеть, сеть, сеть

Посещайте каждую местную встречу, где сможете — будь то клуб недвижимости в вашем городе или встреча BiggerPockets. Также посетите собрания местной торговой палаты и любые конференции, связанные с недвижимостью, которые сможете найти. Выявите себя и сделайте так, чтобы те, кто раньше не знал, что вы, сможете работать с вами и хотят работать с вами.

Поиск публичных записей

Если нетворкинг не набирает популярность, и вы не знаете никого, у кого есть деньги, попробуйте поискать в публичных записях.Каждый раз, когда оформляется ипотека, соответствующие документы публично регистрируются в местном правительстве округа, их можно найти в Интернете или в самом здании. Из этих документов вы можете узнать, кто кредиторы на недвижимость.

В частности, вы ищете линию «грантополучатель» (поставщик ипотечных кредитов). Вам нужно найти строки получателя гранта, в которых указано имя человека или название юридического лица, а не название банка. Это потенциальные кредиторы для вашей следующей сделки.

Списки прямой рассылки онлайн

Вместо того, чтобы искать каждую недвижимость в поисках кредитора, попробуйте один из этих сайтов брокеров данных:

Вы также можете попросить кредиторов прийти к вам, разместив информацию о вашей сделке с недвижимостью на следующих сайтах:

Что вы можете сделать после загрузки списка имен из ListSource или DirectMail.ком? Обращайтесь к ним, конечно!

Холодный звонок

После создания списка потенциальных кредиторов найдите их номера телефонов и позвоните им. Базовый скрипт, который можно использовать при холодном звонке, выглядит так:

Привет, это Джон? Меня зовут Энсон, и я вижу, что вы одолжили деньги на проект на Мейн-стрит, 123. Моя компания выполняет аналогичные ремонтные работы, и я звоню сегодня, чтобы узнать, не хотите ли вы предоставить больше кредитов на такие сделки.

Оттуда разговор может пойти 100 разными способами.Это игра в отношения. Вы можете установить взаимопонимание, поговорив о проектах, над которыми они работают, других инвесторах, с которыми они работают, их детях, местной спортивной команде или об одном из десятка разных вещей. Покажите им, как вы приносите пользу, а не просто продвигаетесь. Кредиторы смогут увидеть фальшивый энтузиазм.

Прямой почтовый маркетинг

Если не хочешь звонить, можешь отправлять письма. Вы хотите спровоцировать первую реакцию, заставить их позвонить вам и начать налаживать взаимопонимание. Упомяните имущество, которое они ссудили, чтобы они знали, о чем вы говорите, и (конечно) верните его в свою текущую сделку и что в настоящее время вы ищете новых частных кредиторов.

Не забудьте включить призыв к действию с просьбой связаться с вами для дальнейшего обсуждения. Но используйте контактную информацию, которую вы найдете, только для построения отношений. Выманивание денег у других наугад может быть как незаконным (для вас), так и раздражающим (для них).

Структура сделок частных денег

Для инвестиций в недвижимость и владения имуществом сделки с частными деньгами структурированы так же, как обычный банковский заем. Кредитор вносит полную сумму для покупки и ремонта недвижимости, а покупатель выплачивает ссуду по согласованной процентной ставке и графику погашения.

Эти ссуды обычно выдаются сроком на пять лет или меньше с крупными выплатами в конце. Часто кредитор соглашается рефинансировать ссуду в конце срока, потому что ему нравится стабильность дохода.

Частные кредиторы также могут выступать в качестве второй ипотечной ссуды после кредитора основного банка для покрытия первоначального взноса или расходов на реабилитацию. Делая что-то вроде этого, следует помнить о двух вещах:

• Убедитесь, что ваш кредитор понимает свою позицию второго держателя ипотеки.
• Убедитесь, что ваш основной кредитор разрешит это. (Некоторые не хотят — они хотят, чтобы в игре был ваш скин.)

Для сделок с частными кредиторами вы можете заключить соглашение о распределении прибыли. В таких сделках кредитор ссужает всю сумму на покупку и ремонт недвижимости. Затем, как только недвижимость будет продана, прибыль делится в соответствии с вашим соглашением.

Нет ежемесячных платежей, и кредитор не имеет права голоса в отношении того, как недвижимость будет ремонтироваться и выставляться на торги.Но, конечно, держите их в курсе на протяжении всего процесса.

В обоих случаях необходимо оформить значительное количество документов для защиты каждой стороны. Надлежащее закрытие сделки проводится с помощью поверенного, и все деньги должным образом депонируются или обмениваются.

Доверительный акт всегда записывается, а простой вексель с изложением условий всегда оформляется.

Можете ли вы объединить частные деньги?

Да, можно — на многих юридических условиях. Недавно законы изменились, чтобы разрешить краудсорсинг.Кроме того, синдицированные займы или объединение средств инвесторов в такую ​​организацию, как LLC, использовались десятилетиями.

Тем не менее, хотя объединение средств возможно, вы должны знать правила штата и федеральные правила. Например, реклама — это большой запрет. Вы можете столкнуться с серьезными проблемами, если не предоставите правильную информацию или не структурируете свои дела должным образом.

Вот и все — все способы найти на 100% частные деньги. Выйдите и пообщайтесь, продвигайте себя и используйте любой из этих творческих способов, чтобы найти кредиторов и получить немного денег для заключения сделок.

Есть вопросы по поиску частных денег? Как вы это делаете для своих сделок?

Сообщите мне свои мысли с комментарием!

частных ипотечных кредиторов на недвижимость в 2021 году

Как инвестор в недвижимость, вы тратите много времени на изучение целевых рынков, поиск потенциальных клиентов и поиск лучших инвестиций в недвижимость с наибольшей рентабельностью инвестиций.

Конечно, вы также должны финансировать эти сделки, и частных ипотечных кредиторов иногда являются лучшим источником, к которому можно обратиться, когда вы хотите купить инвестиционную недвижимость.

Независимо от того, ремонтируете ли вы недвижимость или планируете ее ремонтировать и удерживать, вы не сможете достичь своей цели без надлежащего частного финансирования. И в сегодняшней среде кредитования, чтобы получить правильное финансирование, вы должны понимать, кто такие частные кредиторы, как их найти и чего они хотят в обмен на то, что ссудят вам деньги для завершения ваших инвестиций. Когда вы поймете эти факторы, вы сможете взвесить все «за» и «против» и решить, стоит ли вам обращаться к частному кредитору для финансирования вашей следующей собственности.

Посетите форум по кредитованию твердых и частных денег

Важно понимать, что частные ростовщики не являются банками. Они могут быть частными лицами или компаниями, но в любом случае они готовы ссужать деньги инвесторам для покупки недвижимости, которую не так легко финансировать через банки. Например, попытаться профинансировать инвестиции с помощью традиционной ипотеки намного сложнее, чем получить право на ипотеку для покупки вашего основного жилья, даже если у вас есть хороший кредит и активы.Традиционные кредиторы не будут давать ссуды под проблемную недвижимость, поэтому получение частных денег имеет решающее значение.

В результате существует огромный спрос на деньги для инвестиций в недвижимость. Частные кредиторы удовлетворяют этот спрос, предоставляя ссуды под залог недвижимости. Когда вы занимаетесь у частного кредитора (как и у обычного кредитора), вы соглашаетесь с установленной процентной ставкой и временем, когда вы вернете свой кредит. Но у частных кредиторов ставки обычно выше, а сроки ссуды короче.Заем обеспечен имуществом, и если вы не сделаете платежи вовремя, как и в случае с традиционным займом, имущество может быть изъято, кредитор вступает во владение и принимает меры по возмещению убытков.

В большинстве случаев частный кредитор будет больше сосредотачиваться на стоимости вашей собственности и ее потенциальной прибыли, а не на квалификации вас на основе вашего дохода и / или чистой стоимости. В основном есть два типа частных кредиторов.

С ростом инвестиций в недвижимость возникает потребность в большем и лучшем финансировании.Lending Tree произвела революцию в том, как люди могут получить ссуды на дом.

Недавно Connected Investors запустили сайт CiX.com. Этот новый портал финансирования для инвестиций в недвижимость позволяет вам легко связаться с местными частными кредиторами и кредиторами с твердыми деньгами. Эти небанковские кредиторы конкурируют за ваш бизнес, помогая вам получить лучшую процентную ставку и срок по вашим флипам и аренде.

Кроме того, в The Hard Money Guide , мы очерчиваем все тонкости использования кредиторов с твердыми деньгами — они являются полезным инструментом для инвестирования, когда цифры и отношения работают.Но в этой статье мы сосредоточимся на втором типе частных кредиторов — физических лицах. Хотите понять затраты, связанные с займом для флипов. Просмотрите калькулятор ссуд на частные и твердые деньги.

Частные кредиторы (физические лица)

В отличие от кредиторов, занимающихся твердыми деньгами, которые сосредоточены почти исключительно на залоге вашей собственности и обычно взимают гораздо более высокую процентную ставку, кредитование частных лиц — это во многом бизнес, основанный на взаимоотношениях с меньшим количеством жестких и быстрых правил.

Инвесторам выгодно общаться и строить отношения с потенциальными частными кредиторами — когда вы подключены к личной сети, вы можете заключать больше сделок, потому что у вас больше доступа к капиталу. Надеяться на то, что местный банк или банк «слишком большой, чтобы обанкротиться» ссудит вам инвестиционный капитал, является проигрышным предложением на рынке после пузыря.

Когда вы работаете с частными кредиторами и показываете им, что вам можно доверять в погашении их ссуд, а также приносите им хорошую прибыль за их деньги, вы можете ожидать, что они захотят заключать сделку за сделкой.

Для них это безопасный и простой возврат, а для вас гарантия того, что, когда сделка находится перед вами, вы можете получить финансирование для ее закрытия. Многие инвесторы снова и снова используют одних и тех же частных кредиторов, потому что у них сложились такие взаимовыгодные отношения. Инвестор финансирует сделку и зарабатывает деньги, а кредитор получает проценты — от ссуды, обеспеченной твердыми активами… собственностью.

Конечно, чтобы использовать частных кредиторов для финансирования ваших инвестиций, вам нужно знать, как их найти.В отличие от банков и кредиторов, занимающихся твердыми деньгами, частные кредиторы не рекламируют, но они могут быть ближе к вам, чем вы думаете.

Частные ипотечные кредиторы — это те лица, у которых есть средства для финансирования инвестиций в недвижимость — и, что более важно, — которые были бы готовы обеспечить ссуду на вашу собственность с титулом или актом на вашу инвестиционную собственность в обмен на возврат.

Многие инвесторы находят частных кредиторов среди своих родственников, друзей и / или коллег.Все больше и больше людей разочаровываются в традиционных инвестициях — и ищут альтернативы. Обдумывая, к кому обратиться, вы можете принять во внимание две важные вещи:

• Знает ли этот человек о недвижимости? Работая с людьми, которые уже знакомы с недвижимостью, вы ставите себя впереди всех. Конечно, работать с новичками в сфере недвижимости — это нормально — просто ожидайте, что вам придется больше обучать и даже держать руку на пульсе на протяжении всего процесса финансирования и погашения кредита.

• Знает ли этот человек лично обо мне, моем бизнесе и моем послужном списке? Опять же, с теми, кто уже знает вас, будет намного легче подойти, но не ограничивайте себя этой сетью. Довольно легко «показать свою работу» потенциальному новому частному кредитору. Соберите несколько фотографий, несколько цифр и краткое изложение нескольких избранных проектов.

Может, нам стоит начать с того, чего они не хотят; Частные кредиторы не хотят хлопот, они не хотят лишать права выкупа, они не хотят владеть собственностью и не хотят трудностей с получением прибыли.Большинство частных кредиторов не заинтересованы в том, чтобы быть инвестором в недвижимость — они хотят быть частными кредиторами, которые получают хорошую прибыль за риск, связанный с финансированием вашей собственности.

Вот общая картина того, чего они хотят — вот те «резкие подсказки», которые ваш частный кредитор захочет получить от вас, чтобы рассмотреть возможность финансирования вашей собственности.

• Контракт. Большинство кредиторов хотят видеть подписанный вами контракт на покупку недвижимости.
• Фотографии. Если вы покупаете фиксатор верха, будьте готовы предоставить фотографии
• A Резюме: Составьте простое резюме для вашего кредитора.Включите покупную цену, затраты на ремонт и АРВ (стоимость после ремонта), подкрепленную сопоставимыми товарами.
• Некоторые кредиторы, особенно если вы новичок в работе с ними, будут признательны за список вашей «команды». Кто ваш последний адвокат? Ваш страховой агент? Ваши подрядчики?

Поставьте себя на место своего кредитора и спросите себя: «Если бы я одалживал кому-то 100 000 долларов, что мне нужно было бы от него, чтобы принять решение?» Это может сказать вам все, что вам нужно подготовить.И просто спросите их! Опытные частные кредиторы уже знают, что им нужно; начинающие кредиторы могут захотеть еще большего.

Частные денежные ссуды в большей степени основаны на отношениях, чем ссуды в твердых деньгах — но не заблуждайтесь … многие инвесторы имеют прочные отношения со своими кредиторами в твердой валюте и повторяют бизнес, потому что и отношения, и цифры работают.

Независимо от того, кто это, ваш кредитор хочет, чтобы вы преуспели в своих инвестициях.Для них ваша собственность и проект могут быть самым быстрым, безопасным и эффективным способом получения прибыли, предоставив вам в долг. Чтобы убедиться, что они делают правильный выбор, давая вам ссуду, они захотят узнать о вас, ваших текущих инвестициях и вашем послужном списке инвестиций в недвижимость и / или других кредиторах и инвесторах. Никогда не стесняйтесь делиться своими успехами!

Деньги следуют за возможностью — и чем больше ваши потенциальные кредиторы знают о вас и вашей инвестиционной нише, тем выше вероятность, что они профинансируют ваши инвестиции.Вот почему выгодно устанавливать связи и строить отношения с частными кредиторами. Если вы выбрали хорошее вложение и у вас есть твердый план на этот счет, это взаимовыгодная сделка, которую обе стороны, вероятно, захотят повторить в будущем.

Посмотрите главное видео ниже!

Каковы преимущества частных денежных ссуд?

Все это звучит как отличная сделка, если вы можете найти кредитора, который хорошо ладит с вами и вашими инвестициями и будет взимать с вас справедливую ставку по вашей ссуде.Однако, как и в случае с любой другой возможностью финансирования, при рассмотрении вопроса об использовании частных кредиторов следует взвесить свои плюсы и минусы.

Прежде всего, когда вы работаете с частным кредитором, вам действительно нужно предоставить только информацию, демонстрирующую, что вы нашли хорошее вложение, которое окупится и принесет выгоду каждому.

В отличие от попыток профинансировать свои инвестиции с помощью банка или другого традиционного ипотечного кредитора, существует гораздо меньше препятствий, через которые можно перепрыгнуть.

Хотя частные кредиторы обычно не взимают столь же высокие процентные ставки, как кредиторы твердых денег, ставки по-прежнему выше, чем вы можете получить в банке… но это своего рода спорный вопрос.

Большинство инвесторов не могут получить разрешение на получение кредита в банке. Расчеты по вашим процентным ставкам довольно просты. Если собственность и цифры подтверждают это, получение финансирования того стоит.

Вы, наверное, слышали поговорку: «Лучше часть чего-то, чем ничего.«Частное кредитование позволяет вам участвовать, хотя иначе вы бы этого не сделали.

Частные кредиторы понимают, что вы покупаете, рефинансируете и / или восстанавливаете недвижимость на основе ее стоимости после ремонта, а не ее текущей стоимости. Чаще всего они ссужают вам все деньги, которые вам нужны для достижения ваших целей с вашими инвестициями, чем вы бы получили с помощью традиционного кредита.

Это огромно.Мы знаем, что покупка инвестиционной недвижимости очень конкурентоспособна. Время имеет значение, и тот, у кого есть деньги, выигрывает! Так называемый процесс «одобрения» намного короче с частными кредиторами, чем с банками, ипотечными кредиторами и даже некоторыми кредиторами с твердыми деньгами.

Если вы заключили сделку и у вас есть недвижимость по контракту, вы можете получить финансирование в течение нескольких дней, а не недель или месяцев. Когда вы обращаетесь к частному кредитору, «время имеет существенное значение» — это не столько бремя, сколько простой призыв к действию.

Частные кредиторы предлагают множество возможностей и преимуществ инвесторам в недвижимость.

Хотя вам, возможно, придется заплатить более высокую процентную ставку, вы можете быстро получить финансирование, отремонтировать и перепродать свою собственность, а также увидеть окупаемость своих инвестиций намного быстрее, чем при использовании большинства других вариантов финансирования. У вас есть возможность строить отношения, создавать беспроигрышные варианты, а затем делать это снова и снова.

Найти хорошее финансирование — это Святой Грааль недвижимости. Будь то ваша первая сделка или 50-я сделка, это может быть самая устрашающая, но самая важная проблема, с которой вы сталкиваетесь. Хорошая новость заключается в том, что сегодня существует больше способов финансирования недвижимости, чем когда-либо прежде. Если вы знаете, где искать, вы можете найти практически неограниченные источники финансирования для своих сделок с недвижимостью.

Внутреннее руководство по финансированию инвестиций в недвижимость знакомит вас с рядом доступных вариантов — от традиционной ипотеки и ссуд под активы до краудфандинга и частных денег.Кроме того, вы получите представление о процессе финансирования и о том, как думают кредиторы, с точки зрения инсайдера. Собираетесь ли вы исправить и перевернуть. . .или покупать и держать, вы узнаете: какие источники финансирования и стратегии лучше всего подходят для каких типов инвестиций — что ищут кредиторы — как уверенно закрывать сделки — как поддерживать достаточную ликвидность и защищать свою кредитную позицию для будущих сделок — Как избежать ошибок, связанных с дорогостоящими заимствованиями — Что делать, когда сделки падают — И многое другое. Эта книга, сфокусированная на одном наиболее важном аспекте вашей сделки, настраивает вас на успех в сфере недвижимости, как никакая другая.Найдите подходящее финансирование, и богатство придет.

Сколько на самом деле стоит заем в твердые деньги?

Многие инвесторы в недвижимость или недвижимость не имеют права на получение традиционной ссуды через банк по разным причинам. Здесь на помощь приходит ссуда в твердой форме. Она может выполнять ту же работу, что и помощь инвесторам в обеспечении финансирования для их следующей инвестиционной собственности.

Вы, наверное, задаетесь вопросом, как работают эти ссуды и, что более важно, сколько они на самом деле стоят заемщику.Во-первых, давайте четко определим, что такое заем в твердые деньги.

Что такое заем в твердые деньги?

Я все время слышу этот вопрос. Ссуда ​​в твердой валюте — это ссуда, основанная на «твердых» активах, таких как недвижимость. Ссуды, предлагаемые заимодавцами твердых денег, предназначены для краткосрочных ссуд, обычно сроком на 6-12 месяцев. (В зависимости от кредитора, некоторые заемщики могут продлить срок действия кредита.)

Фактическая сумма ссуды, предлагаемая кредитором в твердой валюте, обеспечивается недвижимым имуществом.Состояние кредита заемщика по-прежнему важно, но поскольку сумма кредита обеспечена имуществом, кредит менее важен, чем с традиционным кредитом.

Большинство кредиторов, предоставляющих твердые деньги, рассчитывают сумму, которую вы можете взять в долг, либо на основе «текущей стоимости» вашей собственности, либо на основе «стоимости после ремонта» (ARV). По крайней мере, в одном случае вы можете одолжить до 80 процентов АРВ-препаратов. Кредит, основанный на АРВ, может включать в себя расходы на ремонт вместе с покупной ценой. Это идеально подходит для сделок «исправить и перевернуть» или «исправить и удержать».

Есть много типов собственности, которые кредиторы могут профинансировать: частных и многосемейных домов ; коммерческая недвижимость ; свободная земля; или промышленная собственность. Однако большинство кредиторов, занимающихся твердыми деньгами, не ссужают жилые дома, занимаемые их владельцами.

Чем займ в твердых деньгах отличается от традиционных займов

Ссуды в твердой валюте могут быть разных форм и размеров, поэтому разница между ссудами в твердой валюте и традиционными ссудами может быть значительной.С одной стороны, структура погашения отличается от обычных ипотечных кредитов .

При использовании традиционной ссуды выплаты рассчитываются с использованием амортизации. Каждое погашение включает часть, которая покрывает причитающиеся проценты, и часть, которая каждый раз выплачивает основную сумму кредита немного больше. Платежи по ссудам в твердых деньгах производятся только по процентам. Затем, в конце срока ссуды, заемщик выплачивает основную сумму единовременно.

При традиционных жилищных займах деньги выдаются банками, финансовыми учреждениями или кредиторами.Для сравнения, ссуды в твердых деньгах обычно выдаются кредиторами в твердых деньгах или частными инвесторами.

Ипотечные кредиторы и банки должны соблюдать строгие правила. Это может препятствовать кредитованию инвестиционных сделок в сфере недвижимости (даже самых крупных). С другой стороны, кредиторы, занимающиеся твердыми деньгами, не ограничиваются этими же правилами и могут принимать решения, основываясь на здравом смысле.

Процесс утверждения ссуд под твердые деньги, как правило, происходит быстрее — значительно быстрее — чем обычный процесс ссуды.Это имеет смысл для инвесторов, которым необходимо действовать быстро в короткие сроки. В большинстве случаев ссуду в твердой форме можно получить всего за 7-10 дней, а иногда и раньше.

В случае ссуд под твердые деньги неадекватный кредит может быть компенсирован другими факторами, такими как местоположение собственности, общая стоимость и доступные денежные средства. Дополнительная недвижимость также может быть передана в залог в качестве залога, и вклад заемщика в сделку также является важным элементом. Все эти факторы следует принимать во внимание.

Фактическая стоимость, связанная с займами в твердые деньги

А теперь перейдем к интересным фактам! Избегайте наиболее распространенных ошибок при расчете фактических затрат, связанных с ссудами в твердой валюте. Это требует некоторого опыта. Многие люди сосредотачиваются исключительно на процентной ставке по ссуде. Перед тем, как выбрать кредитора, важно учитывать при расчетах другие расходы.

Вот некоторые из расходов, которые могут быть связаны с вашей ссудой:

Процентная ставка: Процентные ставки по твердым деньгам выше, чем у традиционных кредитов, но срок кредита намного короче.Целесообразно учитывать фактические доллары, которые будут выплачены в течение срока ссуды, а не годовую процентную ставку.

Несмотря на то, что существуют ссуды в твердых деньгах по более низкой цене, средняя годовая процентная ставка составляет 10-15 процентов в зависимости от трех факторов: кредитора, собственности и квалификации заемщика.

баллов: баллов рассчитываются как процент от суммы кредита. Это плата за выдачу кредита.

У большинства кредиторов баллы могут варьироваться от 2 до 4 процентов от общей суммы кредита.Фактические баллы, начисляемые по вашей ссуде, могут сильно зависеть от соотношения ссуды к стоимости (LTV) вашей сделки, взимаемой процентной ставки и риска, связанного с ссудой.

Сборы за обработку и андеррайтинг: Кредиторы обычно взимают комиссию за обработку заявки на получение кредита и документации для обеспечения гарантии ссуды.

Плата за оценку: Обычно заемщик платит комиссию за оценку, проводимую лицензированным оценщиком.

Реферальные сборы: Если вас направил к вашему кредитору с твердыми деньгами РИЭЛТОР® или брокер, к стоимости вашего займа может быть добавлен реферальный сбор.

Штрафы за предоплату: Отметьте мелким шрифтом сборы, взимаемые за досрочное погашение ссуд. Некоторые, но не все, кредиторы с твердыми деньгами взимают штраф за предоплату.

Зачем нужны ссуды в твердых деньгах?

Есть много ситуаций, когда ссуды под твердые деньги могут быть идеальными для инвесторов, в том числе:

• Быстрое получение финансирования
• Сохранение капитала / отсутствие больших первоначальных взносов
• Объекты недвижимости, нуждающиеся в ремонте и не отвечающие критериям получения традиционных кредитов, как
• Земельные ссуды или строительные ссуды

Инвесторы в недвижимость обычно берут ссуды в твердой валюте при покупке недвижимости, требующей больших усилий.Общая сумма ссуды соответствует тому, сколько будет стоить недвижимость после завершения ремонта. Опять же, это известно как «стоимость после ремонта». Независимо от того, какие у вас причины для использования ссуды в твердых деньгах, выбранный вами кредитор также захочет знать вашу стратегию выхода (другими словами, ваш план выплаты ссуды).

Поскольку этот вид кредита будет краткосрочным, у покупателя есть множество вариантов после ремонта. Ваш план может состоять в том, чтобы быстро отремонтировать и продать собственность, чтобы погасить ссуду — обычно это излюбленная стратегия среди «ласт».В противном случае ваш план погашения ссуды в твердых деньгах может заключаться в переходе на традиционную ссуду после завершения ремонта. Эта вторая стратегия является фаворитом среди домовладельцев.

Заключение для инвесторов в недвижимость, ищущих кредитора с твердыми деньгами

Существует множество различных кредиторов, предоставляющих твердые деньги, поэтому убедитесь, что вы найдете компанию с хорошей репутацией. Большинство ипотечных брокеров, РИЭЛТОРОВ® и даже традиционные банки имеют связи с опытными кредиторами с твердыми деньгами и обычно могут порекомендовать одного из них.В качестве альтернативы можно легко найти в Интернете отзывы и рекомендации других инвесторов, которые успешно завершили сделки с использованием кредитов в твердые деньги.

Прежде всего, пусть вас не смущают подробности того, как все это работает. Великие кредиторы будут вести вас правильно , помогая определить идеальный кредит, который соответствует вашим целям инвестирования в недвижимость. Затем вам будет предоставлен значительный опыт, будь то быстрый переворот или владение арендуемой недвижимостью.

http: // blog.rismedia.com/2018/hard-money-loan

Полное руководство по финансированию инвестиционной покупки недвижимости

Вначале вы, вероятно, изо всех сил пытаетесь представить, как вы когда-нибудь сможете позволить себе недвижимость из-за ее дороговизны. У меня нет денег! Это оправдание многих людей, почему они еще не инвестировали в недвижимость.

Или, может быть, вы запутались в такой причудливой терминологии, как капитал, долг или кредитное плечо. Вы спрашиваете себя: «Что такое справедливость? Что такое долг? Должен ли я инвестировать в недвижимость, используя собственный капитал или заемный капитал, или и то, и другое? »

Итак, я здесь, чтобы показать вам все возможные варианты финансирования инвестиционной собственности, чтобы вы могли воплотить идею покупки недвижимости в реальность.

Для начала нам нужно научить вас понимать разницу между собственным капиталом и заемным капиталом, а также способы их использования.

Понимание долга и капитала при инвестировании в недвижимость

Определение собственного капитала: стоимость актива за вычетом стоимости обязательств, связанных с этим активом, другими словами, собственный капитал — это ДЕНЬГИ, которые у вас есть в активе или бизнесе. Если бы вы продали свой дом и выплатили остаток по ипотеке, оставшаяся сумма была бы в виде собственного капитала.

Определение долга: заимствование денег из внешнего источника с обещанием вернуть заемную сумму плюс согласованные проценты позднее

Акционерный капитал в основном использует все денежные средства для покупки инвестиционной собственности, так что нет никаких долгов и риска дефолта, если собственность остается пустой, не принося дохода в течение определенного периода времени.

Что касается инвесторов, вы можете пожелать сотрудничать с инвесторами в акционерный капитал, которые вкладывают деньги в покупку собственности, а вы предоставляете знания, опыт и управление инвестициями.

Обратной стороной является то, что они владеют процентом от бизнеса, в отличие от ссуды / долга.

Долг позволяет вам использовать деньги других людей, но за определенную плату, чтобы вы могли использовать меньше собственного капитала и повысить рентабельность инвестиций. Уплаченные проценты по долгу могут вычитаться из налогооблагаемой базы, что помогает снизить уплаченные налоги.

При покупке недвижимости вы можете использовать комбинацию капитала и долга для финансирования стоимости актива (собственности).

Ниже приведен список типов долга и капитала, которые вы можете учитывать при финансировании недвижимости.

Типы капитала:

• Все наличные
• Ваши деньги
• Денежные средства для семьи или друзей
• Денежные средства частного инвестора

Виды долга:

• Обычная банковская ссуда
• Кредит коммерческого банка
• Кредитор портфеля
• Заем FHA
• FHA 203 (k) Заем
• Кредитор твердых денег
• Частный кредитор
• Финансирование продавца (земельный договор или вариант аренды)
• Творческое финансирование

Все наличные

Многие инвесторы предпочитают платить за инвестиционную недвижимость все наличными.Это упрощает инвестиционную транзакцию без каких-либо осложнений или с небольшим количеством осложнений.

Время играет важную роль в сфере недвижимости, и все предложения за наличные могут ускорить сроки транзакции, что делает их более привлекательными для продавцов, чем покупателей, предлагающих продавцу сумму, которая будет финансироваться банком.

В сделке полностью наличными деньги обычно не используются, поэтому не беспокойтесь о том, чтобы забрать домой несколько стеков по 10 000 долларов, как это делают хип-хоп рэперы, ожидая, чтобы забрать их с собой в спортивной сумке до закрытия.

В большинстве случаев покупатель переводит деньги со своего банковского счета или выписывает чек продавцу.

К сожалению, большинство начинающих инвесторов не могут получить все деньги. Рентабельность инвестиций также меньше при использовании всех денежных средств, чем при использовании кредитного плеча в сделке. Разрешите пояснить:

Пример инвестирования в недвижимость:

У Боба есть все деньги, которые он может инвестировать в размере 200 000 долларов. Он может использовать эти 200 000 долларов для покупки дома, который будет приносить 2 000 долларов в месяц или 24 000 долларов в год. Это соответствует 12% окупаемости инвестиций (24 000/200 000 долларов США).

Боб также может вместо этого использовать эти 200 000 долларов в качестве 20% первоначального взноса на 5 аналогичных домов, каждый из которых стоит 200 000 долларов.

Он положил 40 000 долларов наличными с закладной по 160 000 долларов на каждую. Денежный поток составит примерно 600 долларов в месяц на дом, что составляет 3000 долларов в месяц каждый или 36000 долларов в год.

Это соответствует 18% окупаемости инвестиций (36 000 долл. США / 200 000 долл. США), что на 50% лучше, чем покупка только одного дома.

Обычный банковский заем

Как и в приведенном выше примере, большинство инвесторов понимают, что прибыль выше при использовании кредитного плеча, и вносят первоначальный взнос, финансируя оставшуюся часть по ипотеке.

Это также позволяет им покупать больше недвижимости, чем они могут себе позволить, что вы видели в примере, когда Боб купил недвижимость на 1 000 000 долларов (5 домов по 200 000 долларов), используя свои 200 000 долларов в качестве 20% первоначального взноса.

Большинство обычных ипотечных кредитов потребуют от вас внесения первоначального взноса в размере не менее 20%, но для инвестиционной собственности они могут установить планку выше на уровне 25-30% в зависимости от кредитора.

Ваш типичный покупатель дома, который покупает дом для проживания в качестве личного резидента, обычно является клиентом, с которым работают эти обычные ипотечные кредиторы.Инвесторы обычно работают с портфельными кредиторами, что обсуждается далее.

Коммерческие кредиты

В то время как большинство из вышеперечисленных вариантов сосредоточены в первую очередь на жилищной стороне кредитов, мир коммерческого кредитования также может быть жизнеспособным вариантом для вашего инвестирования.

На самом деле, если вы хотите купить недвижимость, отличную от 1-4 квартирной недвижимости, коммерческий заем, вероятно, именно то, что вам нужно.

Коммерческие ссуды обычно имеют несколько более высокие процентные ставки и комиссии, а также более короткие сроки и другие квалификационные стандарты.

В мире жилищного кредитования доход заемщика ценится выше почти любой другой сферы; коммерческое кредитование, однако, в большей степени сосредоточено на собственности.

Логика этого проста: если вы владеете многоквартирным домом за десять миллионов долларов и что-то пойдет не так, вы не сможете выплачивать ипотечный платеж, если вы зарабатываете 20 000 долларов в год или 200 000 долларов в год личного дохода.

Коммерческий кредитор по-прежнему будет смотреть на ваш доход, кредитные и другие личные финансовые показатели, но только для того, чтобы получить представление о ваших финансовых навыках.

Что более важно в подавляющем большинстве случаев, так это размер дохода, который приносит недвижимость.

Кроме того, коммерческие кредиторы часто могут расширить «бизнес-кредитную линию» для финансирования флипов или других инвестиций.

Некоторые инвесторы могут получить крупную «кредитную линию для бизнеса», которая дает им доступ к наличным деньгам для продажи домов и других предприятий с недвижимостью.

Получение одобрения для обычных и коммерческих кредитов

Андеррайтеры ссуды смотрят на следующее:

• Исследование рынка
• Оценка
• Финансовые показатели заемщика
• Кредит заемщика
• Соотношение кредита к стоимости
• Коэффициент покрытия долга

Отношение кредита к стоимости

Большинство кредиторов обычно требуют, чтобы применяемая сумма ссуды не превышала более 75–80 процентов стоимости имущества.

Следовательно, в случае неисполнения заемщиком такой ссуды стоимость имущества, служащего обеспечением по ссуде, должна снизиться на 20-25 процентов с даты закрытия, прежде чем непогашенный остаток по ссуде, причитающийся кредитору, окажется под угрозой.

В результате кредиторы склонны рассматривать этот диапазон отношения ссуды к стоимости как важный при андеррайтинге.

Коэффициент покрытия долга

Дополнительным эталоном андеррайтинга, широко используемым кредиторами для ограничения риска дефолта, является коэффициент покрытия долга.

Этот коэффициент измеряет степень, в которой ожидается, что NOI от собственности превысит выплаты по ипотеке.

Кредитор хотел бы иметь достаточную подушку безопасности, чтобы, если NOI станет меньше ожидаемого (например, из-за неожиданной вакансии или снижения арендной платы), заемщик все равно сможет производить платежи по ипотеке без использования личных средств.

Коэффициент покрытия долга (DCR) — это отношение NOI к выплате по ипотеке.

Например, прогнозируемый NOI на год 1 составляет 12 000 долларов, а выплата по ипотеке только по процентам (обслуживание долга) — 8 000 долларов; Эти цифры приводят к коэффициенту покрытия долга, равному 1.50.

Кредиторы обычно хотят, чтобы коэффициент покрытия долга составлял не менее 1,20. Таким образом, операционная прибыль может снизиться на целых 20 процентов, прежде чем выплата по ипотеке окажется под угрозой.

Эта 20-процентная подушка, вероятно, будет достаточной для большинства кредиторов.

Чтобы определить максимальный размер обслуживания долга, который вы можете взять на себя, разделите NOI на желаемый коэффициент покрытия долга.

Например, если NOI составляет 100 000 долларов, а банк требует 1,25 DSCR, то ваш максимальный платеж по обслуживанию долга будет составлять 80 000 долларов.Это, вероятно, даст вам право на получение 30-летнего кредита в размере от 1,2 до 1,3 миллиона долларов в зависимости от процентной ставки.

Кредиторы портфеля

У портфельных кредиторов есть менее строгие правила, которых необходимо придерживаться, чем у традиционных обычных ипотечных кредиторов, что обычно облегчает получение этого вида финансирования для многих заемщиков, особенно для инвесторов в недвижимость и индивидуальных предпринимателей.

Причина, по которой у них менее строгие правила, заключается в том, что портфельные кредиторы обычно предоставляют ссуды на свои собственные деньги, тогда как обычные кредиторы используют деньги других людей для выдачи ссуд, такие как Freddie Mac и Fannie Mae.

Мы подробнее обсуждаем Фредди Мака на нашей странице часто задаваемых вопросов по недвижимости здесь.

Портфельные кредиторы по-прежнему являются банками, но обычно они не рекламируют себя как портфельных кредиторов, что затрудняет определение того, какие банки являются таковыми.

Вы можете найти их через рефералов и поговорив с другими инвесторами в вашем районе. Самый прямой подход — просто снять трубку, позвонить в каждый банк в вашем городе и спросить их, являются ли они портфельным кредитором.

Кредиты FHA

Федеральное жилищное управление (FHA) — это правительственная программа США, которая обеспечивает страхование ипотечных кредитов для банков.

На самом деле они не ссужают людям деньги, они только страхуют ссуду у кредиторов от потерь. Ссуды FHA выдаются потребителям через одобренных FHA кредиторов.

Эти ссуды, как правило, предназначены для людей, у которых нет безупречной кредитной истории, и для помощи домовладельцам, которые в прошлом были лишены права выкупа или коротко продали свой дом.

Преимущество ссуды FHA — низкий первоначальный взнос: в настоящее время всего 3,5%. Это поможет вам начать работу намного раньше, поскольку вам не нужно экономить 20%.

Однако каждое благословение сопровождается проклятием.

Несмотря на то, что FHA предлагает низкие первоначальные взносы, она действительно требует дополнительного платежа, который называется «Частное страхование ипотеки».

Эта страховка «PMI» защищает кредитора и требуется, когда первоначальный взнос по ссуде FHA составляет менее 20%.

Дополнительный платеж PMI может немного увеличить ваш ежемесячный платеж, тем самым уменьшив ваш денежный поток.

Вы будете платить авансовый взнос по ипотечному страхованию, а также ежегодный взнос по ипотечному страхованию, который оплачивается ежемесячно, поэтому ваш ежемесячный платеж будет выше.

FHA предназначены только для домовладельцев, которые собираются жить в этой собственности, поэтому вы не можете использовать ссуду, обеспеченную FHA, для покупки чисто инвестиционной собственности.

Однако вы можете воспользоваться исключением из правила, которое позволяет дому, финансируемому FHA, иметь до четырех отдельных квартир.

Другими словами, если вы планируете жить в одной из квартир, вы можете купить дуплекс, триплекс или четырехэтажный дом. Это отличная стратегия, которую можно использовать в своем бизнесе, если вы молоды и мобильны.

Как получить право на ссуду FHA:

• Трудоустройство за последние 2 года
• Стабильная заработная плата за последние 2 года работы
• Минимальный первоначальный взнос 3,5%
• Должен иметь действующий номер социального страхования и быть резидентом США
• Недвижимость должна быть проверена оценщиком FHA, и должна быть проведена одобренная FHA оценка.
• Выплата по ипотеке каждый месяц не должна превышать 30-32% вашего ежемесячного валового дохода, но здесь есть некоторая гибкость.
• Общая сумма долга не должна превышать 43% от вашего ежемесячного валового дохода, но есть некоторая гибкость.
• Требования к кредитному баллу зависят от кредитора
• Исчезновение права выкупа и банкротство в прошлом приведет к периоду ожидания и хорошей кредитной истории

FHA 203K Кредиты

Часть ссуды FHA, ссуда 203K представляет собой ссуду, которая позволяет домовладельцу приобрести дом, который нуждается в некоторой реабилитации, и дает ему возможность профинансировать этот ремонт или улучшения в самой ссуде.

Как и обычная ссуда FHA, ссуда 203K по-прежнему учитывает низкие требования к первоначальному взносу, разрешенные FHA (в настоящее время всего 3,5%)

Этот тип ссуды также применим для дуплексов, триплексов и четырехэтажных домов, но сохраняет те же требования только для «владельцев квартир» и включает требования частного ипотечного страхования для ссуд до 20%.

Пример реального мира:

Боб нашел небольшой дуплекс за 50 000 долларов, в который он хочет переехать, с планами жить в одной половине и сдавать вторую половину.Имуществу требуется около 6000 долларов на новую краску и ковролин.

Боб может включить эти 6000 долларов в стоимость ссуды и заплатить всего лишь 3,5% первоначального взноса от общей суммы, что в сумме составит 3920 долларов.

Боб теперь может получить новую краску и ковер (оплаченные за счет ссуды), переехать в свой отремонтированный дом, сдать вторую половину и начать зарабатывать деньги и наращивать капитал.

Жесткие деньги

«Твердые деньги» — это финансирование, полученное от частного или частного бизнеса с целью инвестирования в недвижимость.Хотя термины и стили часто меняются, твердые деньги имеют несколько определяющих характеристик:

• Заем главным образом основан на стоимости имущества
• Более короткие сроки (срок от 6 до 36 месяцев)
• Процентная ставка выше обычной (8-15%)
• Высокие кредитные «баллы» (комиссии за получение кредита)
• Многие кредиторы с твердыми деньгами не требуют подтверждения дохода
• Многим кредиторам с твердыми деньгами не требуются кредитные справки
• Не отображается в вашем личном кредитном отчете
• Жесткие деньги часто позволяют пополнить сделку всего за несколько дней
• Кредиторы с твердыми деньгами понимают, когда недвижимость нуждается в ремонте

Твёрдые деньги могут быть полезны для краткосрочных займов и ситуаций, но многие инвесторы, которые использовали кредиторов твёрдых денег, оказались в трудных ситуациях, когда краткосрочный заем закончился.

Используйте твердые деньги с осторожностью, убедившись, что у вас есть несколько стратегий выхода, прежде чем брать ссуду твердыми деньгами.

Чтобы найти кредитора с твердыми деньгами, попробуйте следующие советы:

• Google It
• Спросите у агента по недвижимости
• Спросите у дома Flipper
• Газета
• Craigslist
• Ипотечный брокер

Частные деньги

Частное кредитование прекрасно, когда вы не можете получить традиционное финансирование от обычных и коммерческих кредиторов, как обсуждалось выше.Это также хороший источник капитала, который можно использовать, когда вы хотите двигаться быстрее и заключать больше сделок без хлопот банка и всех правил, связанных с банковским капиталом.

Что такое частное кредитование?

Частный денежный заем — это заем, который выдается инвестору в недвижимость частным лицом, и этот заем обеспечен недвижимостью.

Частным кредиторам предоставляется первая или вторая ипотека, которая обеспечивает их законный интерес в собственности и их инвестиции.

Когда мы изолировали дом, стоимость которого значительно ниже рыночной, мы даем нашим частным кредиторам возможность профинансировать покупку и ремонт дома.

Благодаря этому процессу кредитор может получить чрезвычайно высокие процентные ставки — в 4 или 5 раз превышающие ставки, которые они могут получить по банковским CD и другим традиционным инвестиционным планам.

Частные деньги во многих отношениях похожи на твердые деньги, но обычно их можно различить благодаря взаимоотношениям между кредитором и заемщиком.

Как правило, с «частными деньгами» кредитор является не профессиональным кредитором, как кредитор твердых денег, а, скорее, физическим лицом, стремящимся добиться более высокой доходности своих денежных средств.

Часто заранее устанавливаются тесные отношения с частным кредитором, и эти кредиторы зачастую гораздо менее ориентированы на «бизнес», чем кредиторы за твердые деньги.

Кроме того, частные деньги обычно имеют меньше комиссионных и баллов, а продолжительность срока может быть легче согласована в интересах обеих сторон.

Частные кредиторы ссудят вам деньги на покупку недвижимости в обмен на определенную процентную ставку.

Их вложения обеспечены векселем или ипотекой собственности, что означает, что, если вы не платите, они могут лишить права выкупа и забрать дом (точно так же, как банк, твердые деньги или большинство других типов ссуд).

Процентная ставка, предоставляемая частному кредитору, обычно устанавливается заранее, и деньги ссужаются на определенный период времени, от шести месяцев до тридцати лет.

Что это дает частному кредитору / инвестору?

• Надежное вложение под залог недвижимости
• Высокая рентабельность своих денег
• Прогнозируемый поток доходов
• Управленческих расходов нет
• Никакой ежедневной головной боли с управляющими подрядчиками или арендаторами

Почему частное кредитование так привлекательно?

• Пассивный доход (минимальное время)
• Не работает с арендаторами
• Ремонт дома без ручного труда
• Отсутствие работы с недобросовестными подрядчиками
• Вариант краткосрочного или долгосрочного использования денег кредиторов
• Чувство безопасности, что деньги скоро вернутся
• Обеспечение залоговой позиции в рыночной и ликвидной недвижимости
• Заемщики выполняют ТРУДНУЮ РАБОТУ по поиску обеспечения
• Заемщики вкладывают СВОИ ДЕНЬГИ в обеспечение кредитора
• Заемщики вкладывают СВОИ ВРЕМЯ и ТРУД в обеспечение кредитора
• Заемщик принимает на себя большую часть риска
• Если кредитор должен лишить права выкупа, кредитор зарабатывает еще больше денег
• Вы зарабатываете деньги, пока спите
• Прибыль не облагается налогом
• ВЫГОДНО без ограничения заработка

Что такое векселя?

Вексель — это, по сути, долговая расписка, которая содержит обещание вернуть ссуду, а также условия погашения.В примечании есть:

• наименование (имена) заемщика
• адрес недвижимости
• процентная ставка (фиксированная или регулируемая)
• сумма просрочки
Сумма кредита
• и
• срок (количество лет).

В отличие от ипотеки или доверительного договора, простой вексель не регистрируется в земельных записях округа. Кредитор держит вексель, пока ссуда остается непогашенной.

Когда кредит будет полностью погашен, векселя будет помечена как оплаченная полностью и возвращена заемщику.

Банковское финансирование обычно составляет 15 или 30 лет.

Текущие банковские ставки по ипотеке колеблются на уровне 3% или ниже на 15 лет и 4% на 30 лет в 2016 году.

Как инвестор, вы должны знать эти ставки при принятии решения о структуре финансирования вашей собственности.

Вы можете обсудить аналогичные условия, 30 лет и 4% годовых с вашим частным кредитором, но они, вероятно, будут ожидать от вас более высокой процентной ставки.

Если вы пытаетесь построить отношения с частным капиталом, ОБЯЗАТЕЛЬНО нужно завоевать доверие.

Будь то ведение блога о ваших начинаниях в сфере недвижимости в Интернете, публикация новостей о недвижимости на Facebook, разговоры об инвестировании в недвижимость в непринужденной беседе или посещение местного клуба инвестиций в недвижимость, вы должны быть на виду.

Вы увеличиваете свою видимость? Вы создаете возможности рассказать другим о своем опыте инвестирования?

Не нужно быть хвастуном, но в следующий раз, когда кто-нибудь спросит, что нового в вашей жизни, поделитесь некоторыми подробностями о ваших начинаниях с недвижимостью.Никогда не знаешь, что может произойти.

Финансирование собственника, также известное как Финансирование продавца

Еще один отличный вариант финансирования покупки недвижимости — это ее владелец. Да, продавец.

Если продавец владеет недвижимостью на свободе и в чистом виде, что означает, что у них нет долгов по этой собственности, то они могут быть готовы финансировать продавца и выступать в качестве банка для вас.

Вы должны согласовать процентную ставку с продавцом, срок кредита и другие детали.Обычно договор на землю используется как договор между вами и продавцом.

Причина, по которой вы хотите найти домовладельцев, которые владеют своей собственностью бесплатно и в чистом виде, связана с юридической оговоркой, содержащейся почти в каждой ссуде, под названием «К оплате при продаже».

Когда продавец продает дом, в соответствии с этим пунктом они должны немедленно вернуть остаток ссуды кредитору (банку).

Если эта сумма не может быть возвращена, кредитор имеет право изъять имущество и вступить во владение.Если дом свободен и чист, вам не нужно беспокоиться о том, что банк или кто-либо другой перестанет владеть имуществом.

С другой стороны, финансирование от собственника также может быть хорошим инструментом для продажи вашей собственности в будущем.

Зачем кому-то финансировать собственника?

Если владельцу дома не нужны наличные деньги сразу, он может согласиться на финансирование от собственника, потому что оно позволяет им получать стабильные ежемесячные платежи в течение всего срока действия ссуды и позволяет им получать проценты с тех денег, которые они ссужают вам. .

Если продавец продает свой дом за 200 000 долларов, полученный от продавца, то он действительно продает его по гораздо большей цене, если учесть все проценты, которые они получат, плюс 200 000 долларов основной суммы долга.

Plus, как указано, они могут предпочесть стабильные ежемесячные платежи, чтобы жить за счет тех, кто плохо контролирует свои деньги и боится их потратить, если они получат большую часть наличных при продаже единовременно.

Ссуды под залог собственного капитала и кредитные линии

Заем под залог собственного капитала — это ссуда под залог капитала, который вы создали в своем основном доме или другой собственности.

По сути, вы получаете возможность использовать капитал, который у вас уже есть, без необходимости продавать дом, чтобы получить эти деньги.

Например, если вы купили дом несколько лет назад за 80 000 долларов наличными, а теперь его стоимость составляет 100 000 долларов из-за повышения курса, у вас будет 100 000 долларов собственного капитала, которые нужно вывести из дома.

Банк может профинансировать ссуду на 90% от стоимости, таким образом, вы получите 90% от 100 000 долларов, давая вам 90 000 долларов в виде долевого ссуды для покупки инвестиционной собственности.

Если у вас уже есть ипотечный кредит в размере 50 000 долларов на ваш дом, то у вас будет лимит и вы сможете занять только 40 000 долларов, так как в результате ваша общая сумма долга банку составит 90 000 долларов.

Банки могут предлагать различные типы продуктов, например, ссуду в рассрочку под собственный капитал (HEIL) или кредитную линию под собственный капитал (HELOC). Ссуда ​​и кредитная линия — два разных продукта.

Обратной стороной использования ссуд под залог собственного капитала является спад на рынке жилья.

Во время жилищного пузыря в 2006-2011 гг. Многие домовладельцы брали ссуды на 100% + акций на свое жилье, и когда цены на жилье начали падать, они внезапно оказались под водой, поскольку задолженность банку превышала стоимость их собственности.

Использование ссуд под залог собственного капитала и кредитных линий дает множество преимуществ по сравнению с традиционными ссудами, в том числе:

• Банкам все равно, что вы делаете с деньгами
• Вы можете делать все денежные предложения по инвестиционной собственности, потому что эта ссуда рассматривается как капитал / денежные средства в вашем кармане, как если бы вы продали недвижимость, чтобы получить эти средства.
• IRS может предоставить вам налоговые льготы или стимулы, такие как вычет процентов по ссуде из вашего подоходного налога.
• Процентные ставки обычно ниже, потому что этот кредит выдан на ваше основное место жительства и не связан с инвестиционной покупкой.Помните: инвестиционные кредиты обычно дороже при работе с банками.

Вам не нужно снимать полную сумму, разрешенную банком.

Может быть, вам нужно всего лишь взять достаточно крупную ссуду, чтобы дать вам денежные средства, необходимые для первоначального взноса за вашу инвестиционную собственность, который затем позволит вам использовать банковское финансирование для остальной части покупной цены инвестиционной собственности.

Партнерства

Партнерские отношения отлично подходят для объединения ресурсов двух или нескольких человек, чтобы сделка работала.

Например, у вас может не быть капитала на начальном этапе, и поэтому вам необходимо сформировать партнерство с кем-то, кто может предоставить долевое финансирование для собственности, которую вы хотите приобрести.

Есть много способов создать долевое товарищество.

Вы можете разделить все на 50/50, чтобы не усложнять задачу.

Вы можете спросить, почему кто-то вкладывает 100% капитала и соглашается получать только 50% прибыли, и ответ таков: 50% какой-либо сделки лучше, чем 100% бездействия.

Обычно инвестор соглашается на это, потому что ему не нужно выполнять какую-либо работу, связанную с инвестированием, и просто действовать как поставщик денег.

Вы зарабатываете свою 50% -ную долю прибыли, координируя управление инвестициями: находя недвижимость, ведя переговоры с продавцами, выполняя задачи закрытия для завершения покупки, оценивая затраты на ремонт, нанимая управляющих недвижимостью или управляя собственностью самостоятельно, и многое другое.

Как инвестор в акционерный капитал, существует больший риск, поскольку, в отличие от частного кредитования, инвестиции партнера по капиталу обеспечиваются не ипотекой или векселем, а операционным соглашением между партнерами.

Инвестору в акционерный капитал не гарантируется, что его деньги вернутся, как если бы он получил ссуду.

Если имущество не работает и не приносит денежного потока, инвестор в долевой капитал жалит пулю и теряет деньги.

С другой стороны, если недвижимость преуспевает, они получают процент от прибыли, который может быть намного больше, чем если бы они просто получали проценты по ссуде, предоставленной вам.

Партнеры по акционерному капиталу берут на себя более высокий риск, чем частный кредитор, но, в свою очередь, они имеют потенциал сделать значительно больше, если инвестиции будут успешными.

Начинающие инвесторы часто заключают партнерские отношения с наставником, членом семьи или другом, имеющим опыт инвестирования в недвижимость.

Таким образом, я подумал, что я бы создал мини-урок по соглашениям о партнерстве, чтобы у вас было краткое описание того, что обязательно должно быть включено в ваш контракт при создании партнерства с кем-то.

Ваше партнерское соглашение должно включать следующее:

• Название партнеров
• Название Товарищества
• Место нахождения Партнерства
• Цели партнерства
• Срок партнерства
• Распределение прибыли / убытков
• Капитальные взносы
• Права и обязанности партнера
• Процедуры растворения
• Положения о выкупе в случае смерти или выхода

Следует помнить несколько дополнительных советов: будьте осторожны с тем, с кем вы вступаете в партнерские отношения.

Если это с семьей и друзьями, не забудьте разделить бизнес и личную жизнь, так как в деловой части дела могут пойти не так, и вы, возможно, не захотите повлиять на ваши личные отношения с ними.

Если это кто-то, с кем вы давно не знакомы, например, наставник или кто-то, с кем вы познакомились в сети, сначала убедитесь, что вы построили с ним отношения и можете им доверять.

Вы хотите избежать судебных разбирательств между вами двумя, если что-то пойдет не так, как планировалось, или если ваш партнер окажется мошенником.

В целом, я ожидаю, что вы знаете, с кем имеете дело, и будете делать здравые суждения, когда дело доходит до сотрудничества с кем-то, поэтому я не буду слишком беспокоиться. Будьте осторожны, будьте умны и постарайтесь заработать богатство в сфере недвижимости!

IRA, страхование жизни и другие источники ROTH

Существует множество других инвестиционных и сберегательных продуктов, которые вы можете использовать для инвестирования в недвижимость.

Хотя у нас нет времени подробно описывать каждый из них, обязательно поговорите с квалифицированным финансовым консультантом о том, как вы можете использовать эти продукты в своей инвестиционной карьере.

После изучения этого руководства у вас теперь есть много разных способов структурировать сделку с недвижимостью и договориться о финансировании.

Отсутствие денег больше не может служить оправданием того, почему вы не начали и не купили свою первую недвижимость!

Мне бы хотелось услышать истории успеха, если вы использовали какой-либо из этих методов до заключения первой сделки! Не стесняйтесь рассказать, как вы структурировали финансирование сделки с недвижимостью, чтобы приобрести недвижимость.

Статьи по теме:

Что делать дальше?

Бесплатные ресурсы:

1. Запишитесь на БЕСПЛАТНЫЙ 10-дневный электронный курс по инвестированию в недвижимость
2. Воспользуйтесь шпаргалкой по 10 маркетинговым стратегиям, чтобы привлечь больше потенциальных клиентов.
3. Посетите наш канал YouTube, чтобы получить больше полезных советов и уроков по инвестированию в недвижимость.

Сэкономьте часы на поисках в Интернете совета о том, как инвестировать в недвижимость. Вместо этого прочтите наши 30+ руководств в формате PDF по каждой теме инвестирования в недвижимость, которую вам нужно знать.

Это углубленный курс, в котором я научу вас всем шагам по покупке инвестиционной недвижимости, которые я узнал из первых рук, увеличив свой портфель с 0 до 9 единиц арендуемой недвижимости за 3,5 года в возрасте от 20 до 24 лет.

Щелкните здесь, чтобы просмотреть все темы и модули курса

5 способов инвестировать в недвижимость без денег и плохой кредитной истории

1. Но как насчет инвесторов в недвижимость?
2. Недостатки плохой кредитной истории
3. Как найти кредиторов с твердыми деньгами
4. Преимущества финансирования продавца
5. Как работает оптовая торговля недвижимостью?
6. Вы МОЖЕТЕ это сделать

Плохая кредитная история? Это просто число.Это не определяет вас. Не позволяйте вашему кредитному рейтингу мешать вам инвестировать в недвижимость. Не ждите, пока ваш кредитный рейтинг не улучшится.

Слишком часто мы слышим общее возражение: «Я хотел бы купить инвестиционную недвижимость, но моя кредитоспособность настолько высока».

Если это звучит вам знакомо. . . сделайте первый шаг: глубоко вдохните и знайте, что вы не одиноки.

Почти каждый третий американец имеет плохую кредитную историю. Так что, если вы один из них, не волнуйтесь. Есть определенные вещи, которые вы можете сделать, чтобы улучшить свой кредит — и управлять своими личными финансами.

Если у вас плохая кредитная история, вы не потеряете своего пути, когда дело доходит до инвестирования в недвижимость.

Каждый, кто когда-либо покупал дом, знает важность кредитного рейтинга. Практически невозможно получить традиционный жилищный заем, если у вас плохой кредитный рейтинг — просто и понятно.

Большинство кредиторов не рассматривают заявителя с оценкой ниже 620. В зависимости от кредитора вам может потребоваться оценка выше 700, 720 или даже 740 баллов, чтобы иметь право на ипотеку.

Но как насчет инвесторов в недвижимость?

Хорошая новость: гораздо больше гибкости при инвестировании в недвижимость.Легче получить традиционную ссуду, когда ваш кредитный рейтинг зашкаливает? Абсолютно.

Но даже если ваша оценка невысока, у вас все равно есть множество других вариантов инвестирования в недвижимость.

Если вы серьезно относитесь к инвестированию в недвижимость, первое, что нужно усвоить, — это то, что существует неограниченное количество способов финансировать любую сделку.

Так что не бойтесь. Для начала рассмотрим несколько вариантов ниже.

[ Нужны инвесторы? Загрузите наш комплект для сбора средств из 7 фигур , чтобы узнать, как финансировать свои инвестиции в недвижимость за счет кредитов в твердой форме от профессиональных инвесторов]

# 1.Получите ссуду в твердой валюте

Получение ссуды у кредитора в твердой валюте — отличный вариант для инвесторов в недвижимость с менее чем звездным кредитом. Несмотря на название, «твердые» деньги найти нетрудно — они есть везде.

Кредиторы за твердые деньги — это частные лица или группы, которые предлагают краткосрочные ссуды под залог недвижимости. Эти кредиторы заинтересованы только в инвестиционных сделках — они не финансируют тех, кто хочет купить дом для проживания.

Самое приятное то, что ссуды под твердые деньги могут принести вам средства очень быстро — часто в течение нескольких дней.

Вот почему так много инвесторов в недвижимость используют этот источник. Они быстрые, безболезненные и легко поворачиваются.

Кредиторы с твердыми деньгами не рассматривают кредитный рейтинг как «все, конец всему». Они могут определить, кому они ссужают и как выглядят эти ссуды. Если ваш кредитный рейтинг хороший, ОТЛИЧНО!

Но если нет, ваше приложение все равно приветствуется. В большинстве случаев кредиторы, работающие с твердыми деньгами, заботятся только об одном: , если сделка хорошая , если сделка хорошая .

Их главная забота — стоимость дома. Если цифры работают, они, скорее всего, профинансируют сделку, независимо от того, войдете вы с кредитным рейтингом 780 или нет.

Займодавец будет использовать недвижимость в качестве залога . Если вы не вернете им деньги, они перейдут в собственность. Вот почему их волнуют числа.

Если вы достигнете дна, они все равно будут зарабатывать деньги.

Итак, если у вас есть надежная сделка с хорошим потенциалом прибыли, кредитор с твердыми деньгами, скорее всего, профинансирует ее — даже если ваш кредитный рейтинг справедливый.. . а.

Недостатки плохой кредитной истории

Плохая кредитная оценка не помешает вам одобрить ссуду, но процентные ставки выше, чем у традиционных банковских ссуд. Большинство процентных ставок варьируются от 10% до 15%, в зависимости от кредитора. Заемщики твердых денег также должны платить «баллы», которые представляют собой процент от суммы кредита. Баллы могут составлять от 2% до 4% от общей суммы кредита.

Итак, вы заплатите более высокую комиссию в обмен на удобство, но это нормально, учитывая потенциальную прибыль, которую вы получите.

Еще одним препятствием является то, что они могут не покрыть полную стоимость покупки недвижимости. Эти кредиторы обычно ссужают 65% -75% от текущей стоимости недвижимости. Некоторые ссужают ссуду в зависимости от стоимости имущества после того, как оно будет улучшено, также известного как «стоимость после ремонта» (ARV).

Это оставляет вам возможность финансировать разницу или найти другой источник финансирования для преодоления разрыва.

Как найти кредиторов с твердыми деньгами

Сделайте быстрый поиск в Google кредиторов с твердыми деньгами в вашем районе и посмотрите, что появится.Также посетите собрания и общение местной ассоциации инвесторов в недвижимость (REIA). Спросите рекомендации у участников.

После того, как вы нашли надежного кредитора, не забудьте убедиться, что он пользуется репутацией. Мы рекомендуем вам сделать это, обратившись к кредитору за рекомендациями, а затем уточняя их.

Вам также следует проверить, подавались ли какие-либо жалобы в Better Business Bureau на вашего потенциального кредитора.

По крайней мере, одно лицо, связанное с кредитором в твердых деньгах, должно иметь лицензию брокера по недвижимости.

Вы должны подтвердить, что их лицензия действительна, и проверить, не подавались ли на нее какие-либо жалобы.

№2. Ищите частных кредиторов

Еще один источник финансирования, который следует рассмотреть, — это частных кредиторов .

Частные деньги может получить каждый, кто хочет вернуть свои инвестиции. Это может быть кто угодно, от структурированного кредитора до друга, родственника, делового партнера или знакомого.

Даже если у вас невысокий кредитный рейтинг, частные кредиторы могут предоставить вам ссуду, часто на конкурентных условиях.Для частного кредитора гораздо важнее качество и ценность вашей сделки, чем ваш кредитный рейтинг.

Частные ростовщики не соблюдают определенный набор правил. Таким образом, условия погашения, проценты и все остальное подлежат обсуждению .

И поскольку это собственные деньги этого человека, они решают, будут ли они использовать ваш кредит.

Если вы можете показать, что ваша сделка имеет ценность и что вы можете быстро ее закрыть и быстро получить прибыль, частных кредиторов могут пропустить в вашем кредитном отчете.

№ 3. Найдите партнера

Есть много людей, заинтересованных в инвестировании в недвижимость, и они с радостью использовали бы свой кредит для финансирования сделок, при условии, что им не придется выполнять другую тяжелую работу (вашу работу).

Так почему бы не начать сотрудничество с таким человеком? Тот, у кого есть кредит A +? Взамен вы сможете заблокировать больше средств для своих сделок.

Это беспроигрышный вариант.

Вашим партнером может быть кто угодно — друг, родственник, коллега, сосед или кто-то, кого вы встретили на местном сетевом мероприятии или в группе в Facebook.

Просто помните, вы хотите сотрудничать с кем-то, у кого есть навыки и ресурсы, которых вам не хватает, и наоборот.

В этом случае вам не хватает кредита, поэтому станьте партнером с кем-то, у кого отличный кредит и который может обеспечить финансирование ваших сделок. И, может быть, у вас есть что-то, чего нет у них.

Вы можете подумать о том, как лучше всего консолидировать задолженность по кредитной карте и начать восстановление своей кредитной истории для долгосрочного финансового успеха.

Итак, что вы можете предложить? Возможно, пришло ваше время, ваши навыки заключения сделок или другой ресурс.Вы можете разработать партнерство 50/50, чтобы после закрытия сделки вы делили прибыль.

Если вы решите пойти по этому пути, вы захотите формализовать свое соглашение, выбрав бизнес-структуру, а затем зарегистрировав свой бизнес.

Это защитит ваши личные активы, если ваше партнерство столкнется с проблемами в будущем. Проконсультируйтесь с бизнес-юристом, чтобы создать вашу компанию.

№4. Сделать продавца банком (финансирование продавца)

Финансирование продавца — это стратегия, которая лучше всего подходит для собственности, которая находится в полной собственности и оплачена.Если продавцу не нужны «быстрые деньги» от продажи дома и денежный поток не является проблемой, тогда эта стратегия может быть отличным вариантом.

Когда продавец финансирует сделку, он фактически становится банком. Другими словами, у вас, по сути, ипотека у продавца.

По этим соглашениям продавец позволяет вам производить ежемесячные платежи до тех пор, пока вы не выплатите имущество или пока не истечет срок кредита.

Выгоды от финансирования продавца

• Мало или совсем не соответствует
• Обсуждаемые условия
• Кредит не фактор
• Гибкость для удовлетворения потребностей
• Очень низкие затраты на закрытие

Финансовые сделки продавца могут быть беспроигрышными для всех.Условия диктует продавец, и многие не будут просить показать ваш кредитный рейтинг или слишком глубоко копаться в ваших финансах.

Между тем, продавец получает ежемесячный доход.

Например, пенсионеру может понравиться идея получать фиксированный ежемесячный платеж за свой дом. Точно так же домовладелец может захотеть разгрузить собственность, не уйдя с рынка полностью.

В обоих случаях соглашение о финансировании с продавцом могло удовлетворить все стороны, помогая вам наращивать капитал и кредиты на этом пути.

Итак, как найти собственника, готового это сделать? У вас есть несколько различных вариантов:

• Vacant Homes — Vacant Homes — прекрасная возможность. Объезжайте окрестности и ищите их. Затем свяжитесь с владельцами, чтобы узнать, заинтересованы ли они в таком размещении.
• Absentee Landlords — Absentee Landlords — это тот, кто владеет инвестиционной собственностью, но не проживает в ней. Вы можете найти отсутствующих арендодателей, купив списки в RealQuest.com или ListSource.com. Определив потенциальных клиентов, свяжитесь с ними, чтобы узнать, заинтересованы ли они в вашем предложении.
• Встречи представителей отрасли недвижимости — Посещайте встречи по вопросам недвижимости и отраслевые собрания в вашем районе. Подобные мероприятия — отличные места для общения и знакомства с людьми, которые, возможно, хотят избавиться от инвестиционной собственности.

№ 5. Рассмотрим оптовые продажи

Оптовые продажи — это обычный первый шаг для новых инвесторов в недвижимость .Этот подход не требует от вас каких-либо финансовых средств, поэтому ваш кредитный рейтинг часто не имеет никакого значения.

Как работает оптовая торговля недвижимостью?

1. Вы нашли продавца, который хочет продать свой дом. Затем вы согласовываете цену и условия с продавцом и заключаете договор о покупке дома.
2. Вместо того, чтобы покупать дом самостоятельно, вы находите другого покупателя, который займет ваше место. Это может быть другой инвестор, желающий отремонтировать дом, или домовладелец, желающий арендовать дом.
3. Этот покупатель примет все условия, изложенные вами в соглашении о покупке, и закроет сделку.
4. Они берут на себя право собственности на дом, продавец получает сумму, на которую вы оба согласились, а вы получаете комиссию за «переуступку» за содействие в заключении сделки.

Многие инвесторы в недвижимость начинают продавать оптом только для того, чтобы увеличить капитал. Хорошая оптовая сделка может принести 5000, 10 000, 20 000 долларов или даже больше.

Некоторые из этих сделок могут помочь вам восстановить кредитоспособность и в процессе заработать серьезный капитал.

Вы МОЖЕТЕ это сделать

Одно из лучших преимуществ инвестирования в недвижимость — это то, что оно открыто для всех. Вам не обязательно иметь миллионы в банке или иметь хороший кредитный рейтинг.

Вам нужно страсти, настойчивости и желания. Если вы можете это упаковать, для вашего успеха нет предела.

Проявите творческий подход, установите связи и сосредоточьтесь на поиске источников финансирования для заключения сделок без хорошей кредитной истории.

Что такое трастовое инвестирование?

Доверительный акт — это тип соглашения, обеспечивающего ссуду на недвижимость, которая заключается между кредитором и заемщиком с целью передачи основного имущества в доверительное управление независимой и нейтральной третьей стороне до погашения ссуды. Третья сторона, известная как доверительный управляющий, которой может быть передана собственность, обычно является эскроу-компанией, титульной компанией, банком или кредитным агентом. Несмотря на то, что трастовые документы не так распространены, как раньше, их все еще можно использовать в 20 штатах, одним из которых является Калифорния.

Инвестирование в трастовые документы означает, что вы будете инвестировать в ссуды, обеспеченные недвижимостью. Большинство этих инвестиций представляют собой краткосрочные ссуды, как правило, на 5 лет или меньше, а это значит, что вам не понадобится много времени, чтобы определить, было ли вложение разумным решением.Доверительное инвестирование заполняет пробелы на рынке кредитования недвижимости, поскольку банки обычно предоставляют только долгосрочные ипотечные кредиты, а не краткосрочные промежуточные ссуды. Как инвестор в трастовый договор, вы эффективно заменяете банк в этой пустоте, предоставляя краткосрочные ссуды под залог недвижимости.

Этот дефицит увеличился, потому что банки стали все меньше и меньше интересоваться предоставлением краткосрочных ссуд по доверительному управлению после финансового кризиса 2008 года, в первую очередь из-за большого объема неработающих или безнадежных ссуд на их балансах.Если вы хотите узнать больше об инвестировании в доверительное управление и о тех возможностях, которые оно предоставляет, ниже предлагается полезное руководство.

Различия между трастовыми актами и ипотечными кредитами

Чтобы понять, как инвестировать в трастовые документы, вы должны сначала узнать разницу между трастовыми актами и ипотечными кредитами. Есть два основных различия между трастовым документом и ипотекой. Первое отличие состоит в том, что доверительный договор состоит из трех отдельных сторон, включая кредитора, заемщика и доверительного управляющего .Доверительный управляющий держит имущество в доверительном управлении в пользу кредитора. В случае, если кредитор получит оплату вовремя и в соответствии с обещанием, у него больше не будет никаких претензий к собственности. Между тем, ипотека заключается между двумя сторонами — заемщиком и кредитором.

Второе основное различие между трастовым документом и ипотекой — это то, что происходит, если заемщик не выполняет свои обязательства по ссуде. Если заемщик не выполняет свои обязательства по ипотечной ссуде, кредитор должен провести процедуру обращения взыскания через суд, чтобы попытаться закрепить за собой право собственности на имущество для погашения долга заемщика.Напротив, если заемщик не выполняет свои обязательства по ссуде в доверительном управлении, доверительный управляющий может продолжить внесудебный процесс обращения взыскания, который, как правило, является более быстрым и менее затратным, как обсуждается ниже. При наличии доверительного договора доверительный управляющий, владеющий титулом собственности, будет нести ответственность за завершение процесса обращения взыскания, если ссуда перейдет в невыполнение обязательств.

Одна из основных причин, по которой банки предпочитают инвестировать в ипотечные кредиты, а не в трастовые документы, заключается в том, что ипотечные кредиты, как правило, являются долгосрочными, инвестициями, которые выплачиваются в течение 15-30 лет по низкой, но стабильной процентной ставке.С другой стороны, инвестиции в трастовый договор обычно представляют собой краткосрочные инвестиции, срок погашения которых обычно составляет 5 лет или меньше, но по более высокой процентной ставке.

Преимущества трастового инвестирования

У трастового инвестирования есть много преимуществ, которые делают его привлекательным инвестиционным инструментом для опытных состоятельных людей, стремящихся диверсифицировать свои портфели. Одним из ключевых преимуществ является то, что ваши инвестиции обычно делаются со значительной скидкой по сравнению с фактической стоимостью недвижимости.Например, типичные ссуды в доверительном управлении в Калифорнии выдаются под 70% или меньше от стоимости собственности. Другими словами, если заемщик покупает недвижимость стоимостью 1 000 000 долларов, ссуда по доверительному управлению, обеспеченная этим имуществом, обычно будет в размере 700 000 долларов или меньше. Этот факт обеспечивает подушку безопасности для учета рыночных корректировок или других расходов, которые могут быть понесены в случае дефолта.

Еще одним ключевым преимуществом инвестирования в трастовый договор является то, что ваши инвестиции обеспечиваются материальным имуществом, на которое вы можете получить право собственности в случае неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту.Это отличается от инвестиций в акции, когда у вас нет возможности обратиться к активам компании, если ваши акции не работают хорошо. Как указано выше, в отличие от ипотеки, в случае, если заемщик не производит свои платежи, доверительный управляющий принимает определенные законы, которые упрощают для доверительного управляющего продажу собственности для погашения долга.

Кредитор будет иметь возможность начать быстрое и менее затратное обращение взыскания, которое носит внесудебный характер. Внесудебное обращение взыскания дает кредитору возможность обойти судебную систему и вместо этого использовать условия договора доверительного управления, а также закон штата.Поскольку суды не участвуют, процесс обычно может быть завершен более своевременно и с меньшими затратами по сравнению с судебным обращением взыскания через суд.

В Калифорнии внесудебный процесс обращения взыскания начинается, когда кредитор регистрирует и предоставляет заемщику Уведомление о невыполнении обязательств, которое дает заемщику не менее 90 дней на исправление, если это возможно. Если заемщик не устранит дефолт и не погасит непогашенные суммы, будет подано Уведомление о продаже Доверительного управляющего, и не менее чем через 21 день после этого имущество может быть продано в рамках продажи права выкупа.Поскольку этот процесс обычно быстрее и проще, чем любой вид судебной защиты, он сводит к минимуму некоторые риски, связанные с вложением в трастовый договор.

Из-за упомянутого выше защитного запаса капитала, если стоимость недвижимости относительно высока по сравнению с непогашенной суммой кредита, инвестиции не должны потерять никаких денег, если заемщик в конечном итоге не выполнит свои обязательства по ссуде. Поскольку кредитор может лишить права выкупа собственности и продать ее, можно вернуть вложенные деньги, что невозможно при многих других типах инвестиций.

Еще одно преимущество трастового инвестирования состоит в том, что оно обычно обеспечивает привлекательную доходность с низким риском по сравнению с доходностью. Поскольку инвестиции в трастовый договор обычно короче по продолжительности и распространяются на заемщиков, которые могут не соответствовать критериям банковского кредитования, вы должны иметь возможность получать годовую прибыль от однозначных до низких двузначных цифр, в зависимости от характеристик ссуды и оцененного риска. . Эти доходы обычно выплачиваются вам по фиксированной ежемесячной ставке, при этом основная сумма инвестиций выплачивается полностью по истечении срока ссуды.Этот тип инвестиций — отличный способ получить пассивный доход, поскольку вам не нужно активно управлять своими инвестициями. Вместо этого, если ссуда соответствует ожиданиям, вы можете расслабиться, получая доход от ежемесячных платежей заемщика.

Недостатки инвестирования в трастовый договор

Хотя инвестирование в трастовый договор может обеспечить вам привлекательную доходность с поправкой на риск, есть некоторые недостатки, о которых вам следует знать, прежде чем вкладывать свои деньги в трастовый договор.Во-первых, эти инвестиции неликвидны, а это означает, что, в отличие от акций, вы не можете принять решение вернуть свои деньги , когда вложения начинают подавать предупреждающие знаки. Вместо этого вы должны запланировать инвестирование в течение всего срока действия доверительного договора, потому что вы, как правило, не получите выплат до полного погашения ссуды.

Также отсутствует прирост капитала или собственный капитал, что означает, что актив не будет увеличиваться в стоимости в течение срока ссуды. Вам будет выплачиваться только указанная процентная ставка.Хотя вложения могут принести вам относительно высокую доходность по сравнению с риском, не будет никаких неожиданных увеличений или значительного увеличения прибыли, которую вы получите.

Если вы хотите инвестировать напрямую в трастовый договор, вам также потребуется провести оценку заемщиков, обсудить и оценить условия, которые вы предоставляете заемщику, провести комплексную проверку собственности и заемщика и изучить множество законы и постановления, регулирующие кредитование недвижимости. Если у вас нет опыта в этом, это может оказаться рискованным и трудоемким процессом, который увеличивает вероятность того, что вы согласитесь на невыгодную сделку или примете неверное инвестиционное решение.

Кроме того, вся документация, которая может быть объемной и сложной, должна быть должным образом доработана. Небольшие ошибки в документации или проблемы с вашей должной осмотрительностью могут привести к тому, что заемщик или другое заинтересованное лицо заявят, что ваша документация неверна или что у них есть интерес к собственности, которая является такой же действительной, как и ваша. Следовательно, заемщик может в конечном итоге оспорить условия или действительность ссуды и потенциально привлечь вас в суд со значительными затратами и расходами.