Сделка по недвижимости: Сделка с недвижимостью: как совершить ее безопасно, недорого и быстро

Содержание

Сделки с недвижимостью

Задать вопрос нотариусу

{‘label’: ‘Регион’, ‘disabled’: True}Республика ХакасияРеспублика МАРИЙ-ЭЛСахалинская областьЯрославская областьКамчатский крайХабаровский крайКостромская областьНовосибирская областьМурманская областьНовгородская областьАстраханская областьРостовская областьРеспублика ИнгушетияЛенинградская областьУдмуртская республикаСмоленская областьМосковская областьХанты-Манскийский АО (Югра)Республика БашкортостанРеспублика БурятияНижегородская областьПриморский крайЧелябинская областьЧеченская республикаВоронежская областьРеспублика ДагестанКрасноярский крайСаратовская областьРеспублика КарелияРеспублика ТываВолгоградская областьКалининградская областьПермский крайИркутская областьКурская областьПсковская областьКемеровская областьРеспублика КОМИКалужская областьТюменская областьАмурская областьВологодская областьСанкт-ПетербургРеспублика ТатарстанОрловская областьЧувашская республикаПензенская областьМагаданская областьТамбовская областьКировская областьВладимирская областьАрхангельская областьРеспублика АдыгеяЧукотский автономный округБрянская областьБелгородская областьКарачаево-Черкесская республикаАлтайский крайРеспублика МордовияСтавропольский крайЕврейская автономная областьСамарская областьЯмало-Ненецкий автономный округКраснодарский крайЗабайкальский крайКабардино-Балкарская республикаРеспублика АлтайТверская областьОренбургская областьТульская областьРеспублика Саха (Якутия)Липецкая областьРепублика КалмыкияРеспублика Северная Осетия — АланияРязанская областьТомская областьМоскваУльяновская областьКурганская областьОмская областьСвердловская областьИвановская областьСевастопольРеспублика Крым

{‘label’: ‘Тег’, ‘disabled’: True}НедвижимостьОформление наследстваСоставление, изменение, отмена завещанийДоверенности, согласия, заявленияВопросы даренияВыезд нотариусаВопросы ИПБрачный договорЗаверение подписиНотариальные копииДоговоры, сделкиЗемельные участкиРаздел имущества супруговАлиментыВопросы юрлицТарифыАвтоПрочееСвой вариант

Отправить
Спасибо за обращение!

Ваш вопрос отправлен!

Уведомление об ответе будет отправлено на указанный e-mail.

×

Онлайн-сделка: пошаговая инструкция

Удаленные сделки с недвижимостью заключались и раньше: например, с покупателями из других регионов и стран. Но теперь рынок переходит в онлайн массово.

Шаг 1. Выбор и просмотр квартиры

Начальный выбор объекта и так был удаленным: покупатель отбирает подходящие варианты по цене, местоположению, площади и другим параметрам. Но дальше наступает стадия просмотра.

На первичном рынке, когда сама квартира еще не построена, ее получится «осмотреть» только виртуально: 3D-модели и туры создают практически все девелоперы. Следить за стройплощадкой легко благодаря камерам. Лично осмотреть район и ближайшее окружение будущего дома не возбраняется. А если дом построен, сотрудники компании-застройщика или агенты проводят экскурсию по выбранной квартире в видеочате.

На вторичном рынке все сложнее. Протечки, трещины и другие недостатки квартиры не увидеть на фото или в видеоэкскурсии. Удаленно не оценить степень влажность внутри жилья, запах в подъезде и в самой квартире, не пообщаться с соседями. По словам риэлторов, если проводить этот этап дистанционно, покупатель рискует впоследствии сильно разочароваться в покупке.

Шаг 2. Проверка продавца и договоренность о покупке

На этом этапе нужно проверить правоустанавливающие документы продавца. На первичном рынке все просто: документы застройщик пришлет онлайн. Забронировать квартиру в новостройке тоже получится удаленно.

Проверить документы владельца жилья на вторичном рынке опять тяжелее: паспорта (его реально проверить на сайте МВД) и свидетельства недостаточно. Важно, покупалась ли квартира с привлечением ипотеки, которая еще не выплачена, или материнского капитала, обязывающего выделять доли детям, — оба момента сильно усложнят сделку, покупатели часто предпочитают не связываться с такими вариантами. Если продавец преклонного возраста, понадобится справка из ПНД. Такие документы получить удаленно затруднительно, а подчас — нельзя.

Задаток перечисляется онлайн, ДКП также готовится дистанционно. Но подписать договор о задатке сторонам придется лично.

Шаг 3. Подготовка документов

Уже привычная история: на первичном рынке документы оформляются онлайн. На вторичном рынке далеко не все документы удастся получить в электронном виде:

  • выписку из ЕГРН Росреестр выдает удаленно;
  • единый жилищный документ, выписку из домовой книги, справки по форме № 9 и 12 (в разных регионах требуются разные документы) выдаются онлайн на портале госуслуг; некоторые документы присылаются по электронной почте, некоторые — в бумажном варианте, но в приложении Почты России доступна опция, когда письмо доставляется получателю домой;
  • если среди собственников есть несовершеннолетние, понадобится разрешение органов опеки, которое можно получить только лично;
  • техпаспорт квартиры в случае покупки жилья в ипотеку выдают БТИ — график их работы зависит от региона, не во всех есть опция онлайн;
  • все документы, для которых требуется нотариальное заверение (например, согласие супруга на сделку и т. п.), заверяются только лично, у нотариуса.

Шаг 4. Ипотека

Значительная доля сделок проходит с привлечением ипотечного кредита. На старте все делается удаленно: собрать документы о заемщике, отправить их вместе с заявлением в банк и получить в ответ предварительное одобрение достаточно просто в дистанционном режиме. Но когда квартира подобрана — без личной встречи не обойтись.

Первое — процедура оценки квартиры на вторичном рынке. Для этого оценщик должен приехать и сфотографировать квартиру. Избежать этого шага реально лишь иногда — если сумма кредита небольшая или речь идет о рефинансировании и другой банк уже оценивал этот объект. На практике, подчеркивают риэлторы, такое случается нечасто: обычно банк доверяет своей оценке.

Второе — как мы уже упомянули, техпаспорт квартиры: не все БТИ готовы выдать его онлайн. Третье — страховка, которая оформляется только в личном присутствии.

Шаг 5. Сделка

При покупке квартиры в новостройке сделка проводится полностью удаленно, если у клиента есть вся необходимая сумма на счете: застройщик сам передает документы на регистрацию договора в Росреестр.

В ином случае сделка будет почти онлайн — например, придется встретиться с единственным человеком — сотрудником банка, который идентифицирует покупателя и выдаст усиленную электронную цифровую подпись. Клиент должен подтвердить ее кодом, который придет на его смартфон.

Эту процедуру допустимо провести удаленно, но далеко не все решаются передавать столь важную информацию по интернету. Усиленной цифровой подписью клиент подписывает все документы — данные тут же отправляются в Росреестр по защищенным каналам.

Сегодня такую услугу предлагают почти все крупные банки: у них есть опыт проведения удаленных сделок. Некоторые банки приглашают клиентов к себе в офис, представители других готовы приехать к нему домой или встретиться на нейтральной территории.

Другие способы подачи документов в Росреестр — с участием МФЦ и нотариуса — подразумевают большее офлайн-взаимодействие.

Теоретически подать документы в Росреестр можно и самостоятельно, но на практике установку специального программного обеспечения и работу с ключевым носителем и ключами к электронной цифровой подписи осилит не каждый покупатель: нужно хорошо разбираться в цифровых технологиях.

Расчеты между продавцом и покупателем автоматизированы и проводятся полностью онлайн. Для этого используется аккредитив, который будет раскрыт удаленно, или сервисы безопасных расчетов — например, от Сбербанка. Покупатель вносит деньги на специальный счет, подтверждая свое намерение купить жилье.

Как только сделка будет зарегистрирована, средства автоматически переводятся на счет продавца. Если в сделке задействованы другие способы передачи денег (скажем, банковская ячейка), то сторонам придется встретиться в банке лично.

И последнее. Чтобы удаленно осуществить сделку со вторичным жильем, продавец должен письменно выразить свое согласие, написав заявление о регистрации на основании документов, подписанных УКЭП. Подать это заявление необходимо в МФЦ только лично.

Благодарим директора направления оценки и аналитики Циан Сергея Паламарчука за помощь в подготовке материала.

Интерфакс-Недвижимость / В Москве каждая пятая альтернативная сделка со «вторичкой» оказалась в зоне риска


23 ноября 2020, 14:50

Москва.

23 ноября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Сокращение числа ликвидных объектов на вторичном рынке жилья Москвы и устойчивый рост цен привели проблемам с альтернативными сделками, сообщили в компании «Миэль».

«В октябре альтернативные сделки составили более 50% от общего количества договоров купли-продажи, и часть из них оказалась в зоне риска в связи с растущим рынком», — говорится в сообщении.

Аналитики отмечают, что каждая пятая альтернативная сделка на «вторичке» находится в зоне риска.

«Спрос сейчас в разы превышает предложение. Клиент, желающий продать свою квартиру и купить новую, принимает аванс от покупателя, связывает себя стоимостью объекта, а дальше не может найти альтернативу, при этом цены продолжают расти», – сказала Ирина Пешич.

Аналитики отмечают, что цены на вторичное жилье за период с февраля по октябрь выросли в Москве на 11-12%, а объем предложения к октябрю уменьшился в среднем на 5% во всех районах столицы.

«Данная ситуация уже в ближайшие недели может спровоцировать рынок недвижимости в Москве вернуться к работе на опережающих авансах, как в 2006 году. Тогда клиенты, планирующие покупку квартиры взамен своей, вносили аванс за новую квартиру, и только после этого начинали искать себе покупателя», — считают эксперты.

Они отмечают, что в Москве может стать актуальной схема внесения задатка, закрепляющего обязательства продавца заключить сделку, либо вернуть денежные средства в удвоенном размере.

Ранее в столичном Росреестре сообщили, что число сделок на вторичном рынке жилья в Москве выросло за октябрь на 20%. В ведомстве связывают такой ажиотаж с отложенным спросом и ростом сделок по новостройкам. Также на рост числа покупок квартир могла повлиять и возможность приобретения так называемой «новой вторички», когда продавец, являясь юридическим лицом, после оформления прав продает объект недвижимости по договору уступки прав требования по ДДУ, считают в Росреестре.

В России практически остановились сделки с недвижимостью — Российская газета

Основной причиной стали объявленные из-за пандемии нерабочие дни, повлиявшие на работу МФЦ, нотариусов и подразделений Росреестра.

«Прием документов на учетно-регистрационные действия осуществляется в электронном виде», — сообщили «РГ» в пресс-службе Росреестра. Подать документы можно на официальном сайте ведомства, но для этого необходима усиленная квалифицированная электронная подпись.

«Количество наших граждан, имеющих оформленную электронную цифровую подпись, достаточно мало», — отмечает руководитель офиса компании «Миэль» в районе Крылатское Ирина Бербенева. «Кроме того, важен вопрос проведения платежа: сейчас, по нашим данным, около 60% сделок осуществляются с помощью банковской ячейки, а это требует физического присутствия сторон. Также при сделке через аккредитив необходимо присутствие сторон в банке для заключения договора и выдачи соответствующих документов участникам договора», — говорит она.

Часть сделок, которые начались до режима самоизоляции, сейчас регистрируется, остальные, к сожалению, «застряли», уточняет управляющий директор «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов.

Затруднительно сейчас также проверить юридическую чистоту квартиры, отмечает Бербенева. Для этого требуется, в частности, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам из MФЦ и выписка из домовой книги.

При этом возможности для сделок есть, отмечает Москатов. «Например, Сбербанк предоставляет возможность электронной регистрации, или, скажем, нотариусы. Не все сейчас работают, но через них можно провести сделку и отдать документы на регистрацию», — поясняет риелтор.

Застройщики тоже ищут выход из ситуации. «В связи с неопределенной ситуацией мы увеличили сроки бронирования квартир для наших клиентов до двух месяцев. Это позволит нашим покупателям зафиксировать за собой выбранную квартиру и цену на нее», — говорит коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко.

А как у них?

По новому указу французского правительства, в период чрезвычайного санитарного положения в стране, вызванного пандемией коронавируса, нотариусы будут заверять акты купли-продажи жилья дистанционно. Физического присутствия сторон при составлении сделки не требуется, вполне достаточно «виртуального». Вместо обычной подписи и нотариус, и продавец с покупателем будут ставить подпись электронную. А вся работа, включая сбор необходимой для составления договора информации, а также подтверждение личности и согласия сторон, будет осуществляться с помощью видеосвязи. Достаточно лишь иметь веб-камеры. Новые правила будут действовать вплоть до 24 июня 2020 года. И, как полагают эксперты, они могут распространиться и на другие требующие нотариального заверения процедуры, если эксперимент пройдет успешно.

Рубрику подготовила Диана Ковалева

Сделки с недвижимостью — оформление и регистрация договоров Москва и МО

Составление и регистрация договоров купли-продажи

К коммерческой недвижимости относятся административные и производственные объекты, которые используются с целью получения дохода. Это могут быть офисы, мастерские, склады, фирмы, спортивные залы и мно. ..

Регистрация уступки выгодно с ЦОН МК-ГРАД

На объект недвижимости, находящийся на стадии строительства, нельзя оформить права собственности, как не представляется возможным и составление договора купли-продажи такого имущества по причине его ф…

Регистрация уступки выгодно с ЦОН МК-ГРАД

На объект недвижимости, находящийся на стадии строительства, нельзя оформить права собственности, как не представляется возможным и составление договора купли-продажи такого имущества по причине его ф…

Как зарегистрировать право собственности на дом

Подача документов в регистрирующие органы для оформления недвижимости в собственность имеет свои особенности. Несмотря на то, что процедура сегодня максимально упрощена, многие часто сталкиваются с от…

Услуга по сопровождению сделок с недвижимостью

Российское законодательство требует, чтобы все недвижимое имущество и сделки с ним проходили обязательную государственную регистрацию. Это правило распространяется на жилые и нежилые помещения, земель…

Зарегистрировать аренду помещения без задержек

Мало кто знает о том, что договор аренды нежилого помещения нужно регистрировать в Росреестре. Сделать это можно самостоятельно или с помощью профессионалов, но первый вариант требует большого количес…

Зарегистрировать ипотеку квартиры в собственность

Государственная регистрация ипотеки — достаточно популярная процедура, которая необходима для полноценного оформления ипотеки в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами. Без регистрации…

Регистрация договора уступки без приостановки

Согласно данным Росреестра количество заявлений граждан на регистрацию договора уступки увеличивается каждый месяц. Растёт число и приостановок по ним. На первый взгляд простая процедура становится се…

Сделки с недвижимостью в долевой собственности не будут требовать нотариального удостоверения с 31 июля

Сделки с недвижимостью в долевой собственности не будут требовать нотариального удостоверения с 31 июля.

В России упрощена процедура купли-продажи недвижимости.

С 31.07.2019 г. вступают в силу изменения в Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которые исключают норму об обязательном нотариальном удостоверении для отдельных видов сделок с недвижимостью при распоряжении имуществом, находящемся в общей долевой собственности. Федеральная кадастровая палата разъяснила изменения процедур проведения сделок.

Согласно действующему законодательству, если участвующая в сделке недвижимость принадлежит одному собственнику, удостоверение нотариуса для покупки, продажи или ипотеки не требуется. Но если правами на объект обладают сразу несколько человек, то сделки с общим имуществом подлежат нотариальному удостоверению. Такое правило было установлено в 2016 году Федеральным законом № 172-ФЗ и до настоящего времени распространялось на все виды сделок с недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности. Новый закон № 76-ФЗ упрощает процедуру оформления сделок для участников долевой собственности. Так, с 31 июля 2019 года нотариальное удостоверение не требуется при заключении сделки по отчуждению или ипотеке долей на недвижимое имущество, если сделка проводится одновременно со всеми собственниками.

Другими словами, договор купли-продажи, дарения, наследования или ипотеки долей может быть заключен в простой письменной форме, если подписан всеми долевыми собственниками недвижимости без исключения. «Благодаря нововведению, граждане получают право решать, требуется ли им заверять общую сделку с долями нотариально. Ведь зачастую совладельцами квартиры, дома, гаража или земельного участка являются близкие родственники, которым просто ни к чему подтверждать законность сделки друг с другом», — говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко.

Отмена обязательного нотариального сбора для сособственников, участвующих в одной сделке, позволит значительно снизить финансовую нагрузку на граждан и сделать процесс оборота недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, более простым и доступным. При этом по желанию правообладателей любую сделку, как и прежде, можно будет удостоверить у нотариуса.

Нотариальное удостоверение обеспечивает участникам сделки доказательную базу, необходимую для защиты своих прав и интересов в случае судебных разбирательств. Поэтому если хотя бы один долевой собственник откажется принимать участие в сделке, остальным придется обратиться к нотариусу за надлежащим оформлением договора. Предоставление дополнительных гарантий легитимности договора вместе с тем сказывается на общей стоимости сделки. Так, для удостоверения договора требуется оплатить не только нотариальные услуги, но также 0,5 % стоимости недвижимого имущества, согласно тарифам, установленным Законодательством Российской Федерации о нотариате.

Сопровождение сделок с недвижимостью — Деловой Центр Жилья

Любая сделка с недвижимостью несет определенные риски, поскольку в этом процессе задействованы, как юридические аспекты, так и немалые суммы денег. Для того чтобы исключить возможные неприятности стоит изначально обратиться за помощью к опытному специалисту. Юридическое сопровождение сделки купли-продажи квартиры являет собой комплекс действий, направленных на грамотное сопровождение на всех этапах совершения сделки, а также сбор и предоставление клиенту актуальной информации. Что включает в себя полное сопровождение сделки? Безусловно, каждый человек имеет право выбрать лишь тот комплекс услуг, который ему интересен, например, анализ имеющейся на квартиру документации с проверкой прав собственности и иных аспектов. Однако, как показывает практика, гарантировано «спать спокойно» можно будет только в том случае, если заказывать полный комплекс услуг по сопровождению сделок. В этом случае риэлтор будет рядом в качестве консультанта и помощника на всех этапах совершения сделки, а таковых можно выделить три: Предварительная стадия. На данном этапе наш сотрудник осуществляет сбор и анализ информации, касающейся данного объекта недвижимости – бывшие и настоящие владельцы, соседи, потенциальные претенденты, наличие обременений и так далее. Проверяется имеющаяся документация на предмет соответствия установленным нормам, подготовка недостающей, если такая необходимость возникает. Здесь же стоит отметить отдельный аспект работы риэлтора при сопровождении сделки – ипотека, точнее, помощь в ее получении и оформлении. Этап непосредственного совершения сделки. В этот момент времени специалист участвует в подготовке договора купли-продажи, контролирует правильность взаиморасчетов между контрагентами, помогает с оформлением сопроводительной документации. Регистрация. Подача документов в соответствующие регистрационные органы и контроль над сроками исполнения чиновниками своих обязанностей. Обращайтесь в нашу компанию, здесь работают опытные и высококвалифицированные сотрудники, а стоимость сопровождения сделки купли-продажи вас непременно удивит и порадует.

Оставить заявку     Ипотечный калькулятор


Смотреть все услуги

Полное руководство по сделкам с недвижимостью

Покупка или продажа дома — процесс сделки с недвижимостью может показаться сложным и запутанным. Кто вовлечены в процесс и какова роль каждого из них в процессе сделки с недвижимостью? Что на самом деле означает сделка с недвижимостью?

Специалист по недвижимости поможет решить вопросы и проблемы в процессе, но знание того, кто вовлечен и чего ожидать, избавит от многих потенциальных опасений.

Что такое сделка с недвижимостью?

Сделка с недвижимостью — это процесс, который происходит, когда продавец предлагает свой дом на продажу, а покупатель соглашается купить эту собственность.

Покупка дома состоит из множества этапов, которые различаются в зависимости от типа сделки и государственных нормативных требований. Прежде чем может произойти закрытие сделки и до того, как право собственности на недвижимость перейдет к покупателю, необходимо выполнить множество мероприятий и задач в срок.

За эти задачи несут основную ответственность привлеченные агенты по недвижимости; однако покупатель и продавец должны выполнять свои задачи в кратчайшие сроки.

Кто участвуют в сделке с недвижимым имуществом?

Следующие люди играют роль в успешном завершении сделки с недвижимостью:

  • Брокер по недвижимости
  • Агент по недвижимости
  • Продавец
  • Покупатель
  • Ипотечный кредитор
  • Домашний инспектор
  • Титульная компания или юрист

Какова роль этих сторон в сделке с недвижимостью?

  • Агент по недвижимости или брокер по недвижимости обычно работает либо на продавца, либо на покупателя во время транзакции.Иногда агент может работать как на покупателя, так и на продавца во время одной и той же транзакции. Традиционно покупатель и продавец имеют своего собственного агента, который поможет им на этапах, связанных с передачей недвижимости.
  • Продавец формально соглашается выставить свой дом на продажу агенту по недвижимости и разрешает агенту продать его дом, чтобы привлечь покупателей и договориться о продаже дома на удовлетворительном уровне.
  • Покупатель обычно работает с агентом по недвижимости, и его могут попросить подписать эксклюзивное соглашение (так называемое соглашение между покупателем и брокером), пообещав, что они будут работать только с этим агентом.Эти агенты помогают покупателю вести переговоры, покупая дом и готовя предложение о покупке, когда покупатель найдет свой идеальный дом.
  • Ипотечные кредиторы помогают покупателю со всеми документами, необходимыми для подачи заявки и получения разрешения на ипотеку. Лучше всего посетить кредитора, прежде чем рассматривать какие-либо дома с агентом по недвижимости. Кредитор предварительно квалифицирует покупателя на сумму денег, которую он имеет финансовую квалификацию для заимствования, и направляет покупателю «предварительное квалификационное письмо».
  • Компании по осмотру дома необходимы при покупке дома. Предоставленная оценка гарантирует, что недвижимость находится в хорошем состоянии и соответствует требованиям, установленным округом или штатом.
  • Титульная компания или юрист . В некоторых штатах титульные компании разрешают оформлять все документы и закрывать сделку для покупателя и продавца; некоторым требуется адвокат для закрытия сделки. Одна из наиболее важных функций этой группы — найти название дома и подтвердить, что оно доступно для передачи новому покупателю.Они удостоверяются, что продавец законно владеет недвижимостью и может передать право собственности. После этого процесса титульная компания выдаст полис страхования титула, подтверждающий четкое право собственности. Титульной компании обычно требуется от двух до четырех недель, чтобы завершить процесс регистрации и подготовить все заключительные документы. Они также присутствуют при закрытии, пока покупатель и продавец подписывают все необходимые документы.

Как работают сделки с недвижимостью?

Этапы сделки с недвижимостью различаются в зависимости от вовлеченных клиентов; однако у всех них есть начало, и, если все пойдет по плану, у них есть конец или конец!

  • Выставить дом на продажу / поиск идеальной собственности: продавец выставляет свою недвижимость на продажу, а покупатель ищет свою идеальную недвижимость. У покупателя уже должно быть предварительное квалификационное письмо от кредитора, в котором указывается, сколько денег он может занять для покупки своего дома, а его первоначальный взнос уже должен быть в банке.
  • Предложения: Покупатель просит своего агента по недвижимости подготовить договор купли-продажи с указанием цены, условий и сроков, которые он желает предложить. Цена, по которой указана недвижимость, называемая «листинговой ценой», не обязательно является ценой, которую покупатель должен заплатить за дом.
  • Переговоры: обычно это самая страшная часть процесса транзакции.Продавец имеет право рассмотреть предложение, а затем сделать встречное предложение с ценой и условиями, которые он хотел бы видеть. Согласится ли покупатель на более высокую цену или уйдет? Примет ли продавец более низкую цену или решит не продавать этому покупателю? Продавец может вести переговоры только с одним покупателем одновременно. Тем не менее, в доме может быть несколько предложений, и продавец выберет наиболее выгодное для себя предложение, в результате чего другие покупатели снова начнут процесс поиска. «Покупная цена» — это цена, согласованная после переговоров.Дата последнего встречного предложения, согласованная обеими сторонами, называется «датой вступления в силу контракта».
  • Титульная компания или юрист: покупатель или продавец могут выбрать титульную компанию или сохранить отдельное представительство. Покупатель вносит первоначальный депозит, обычно называемый «задатком», и передает его титульной компании, которая будет держать его на своем беспроцентном счете условного депонирования до закрытия дома. Лицо, ответственное за хранение этих денег и их доступность при закрытии, называется ответственным за депонирование.
  • Оценка, проверки и ремонт: Теперь начинается следующий этап сделки со всеми ее подводными камнями и проблемами. Ипотечная компания хочет убедиться, что дом соответствует цене, которую покупатель хочет заплатить, поэтому они отправят «стороннего» оценщика, чтобы он составил полный отчет о цене дома по сравнению с другими аналогичными домами в этом районе. Осмотр дома заказывается и завершается, а список необходимого ремонта передается продавцу. Далее идут переговоры между агентом по листингу и торговыми агентами, чтобы определить, сколько обнаруженных ремонтов продавец готов исправить, а сколько покупатель готов отремонтировать самостоятельно.Если продавец не соглашается завершить ремонт или предоставить покупателю кредит на покрытие расходов по закрытию, предложение обычно может быть отменено покупателем, и весь процесс начинается заново.
  • Исключение непредвиденных обстоятельств: существует много дат, связанных с процессом недвижимого имущества, которые необходимо строго соблюдать. У финансирования всегда есть время, к которому покупатель должен обеспечить средства и освободить непредвиденные расходы на финансирование. Инспекции имеют сроки непредвиденных обстоятельств, которые требуют, чтобы все было согласовано к определенной дате.Согласованный ремонт должен быть завершен, а квитанции должны быть предоставлены до того, как сделка может быть завершена.
  • Закрытие: Титульная компания или юрист обязаны подготовить все заключительные документы, которые покупатель и продавец должны подписать для передачи права собственности на недвижимость. Будет проведен поиск по названию, чтобы убедиться, что владелец имеет законное право продать собственность, и нет никаких проблем с названием, которые могли бы задержать закрытие. Ипотечная компания даст так называемое «ясное закрытие», которое заставит всех вздохнуть с облегчением, потому что сейчас оформление ипотеки покупателя завершено, и есть средства для передачи продавцу.Необходимо присутствие нотариуса для нотариального заверения подписываемых продавцом и покупателем документов. Часто в том районе, где находится дом, не закрываются. В этом случае титульная компания отправляет документы покупателю, находит нотариуса в своем районе и отправляет подписанные и нотариально заверенные документы обратно в титульную компанию. Закрытия, не выполненные в одной и той же области, называются закрытием «по почте».

Какие шаги необходимо предпринять для заключения сделки с недвижимостью?

Поскольку процесс закрытия, несомненно, является важной частью сделки с недвижимостью для всех участвующих сторон, полезно понимать каждый шаг в этом процессе:

  1. Выберите название компании или поверенного.
  2. Передайте начальный депозит агенту условного депонирования, чтобы он оставался на счете условного депонирования титульной компании.
  3. Изучите систему страхования домовладельцев и найдите лучшую цену и условия для покрытия, которое вам нужно. Перед закрытием ипотечная компания потребует подтверждение наличия страховки.
  4. Уточните в титульной компании, выдают ли они страховку титула на чистый титул.
  5. Соответствуют условиям ипотеки. Ипотечная компания предоставит покупателю список пунктов, которые необходимо заполнить, прежде чем они предоставят «ясно, чтобы закрыть».
  6. Приготовьтесь к переезду. Не забывайте, что приближается день переезда, нанимайте грузчиков и начинайте собирать вещи пораньше.
  7. Просмотрите заключительное раскрытие информации. Титульная компания отправила раскрытие перед закрытием и перечислила все затраты на закрытие, связанные с покупкой дома. Окончательная сумма, причитающаяся с покупателя, должна быть перечислена титульной компании до закрытия.
  8. Сделайте последний осмотр дома. Агент по недвижимости организует и сопровождает покупателя во время осмотра дома перед закрытием.Во время осмотра необходимо убедиться, что все ремонтные работы выполнены и дом находится в таком же состоянии, в каком он был в период действия предложения.
  9. Подготовить документы к закрытию. Для закрытия сделки потребуется удостоверение личности с фотографией, желательно водительские права, подтверждение банковского перевода эскроу-агенту титульной компании и чековая книжка.
  10. Получите ключи! Закрытие происходит в офисе титульной компании или адвоката. Если покупатель оформляет ипотеку, ему нужно подписать кучу документов.На этот процесс должен быть отведен как минимум час. После того, как все будет подписано и титульная компания получит средства ипотечной компании, они передают покупателю ключи, и дом официально передается покупателю.
  11. Не забывайте, что если вы покупаете дом в качестве основного места жительства, в большинстве штатов можно подать заявление об освобождении от уплаты налогов на недвижимость. В некоторых штатах это необходимо, а в некоторых это происходит автоматически. Это существенное преимущество домовладения. В поиске Google введите исключения для усадеб и ваш штат, и вы должны быть перенаправлены к информации, которую вам нужно подать.
  12. Помните, что новый платеж по ипотеке должен производиться каждый месяц 1-го числа месяца. Ипотечной компании потребуется несколько месяцев, чтобы разослать ежемесячные купоны. Рекомендуется настроить автоматическое снятие средств в банке каждый месяц для выплаты ипотечного кредита. Худшее, что может случиться после закрытия, — это пропустить ипотечный платеж.

Что требуется для сделки с недвижимостью?

При покупке недвижимости необходимо соблюдать многие государственные и федеральные нормы. Агенты продавца и покупателя по недвижимости должны соблюдать многие процедуры, установленные правительством для защиты покупателей и продавцов.

Необходимо запомнить и выполнить множество шагов. В ответ многие брокеры и агенты используют подробный контрольный список с несколькими задачами и датами, чтобы напомнить им о необходимости соблюдения требований к транзакции.

В большинстве штатов агенты несут фидуциарные обязанности перед своим клиентом, будь то покупатель или продавец. Помимо лояльности, полного раскрытия информации, послушания, должной осмотрительности и бухгалтерского учета, агент также несет ответственность за конфиденциальность своего клиента.В штатах, где агенты являются брокерами транзакций, они несут все обязанности, кроме конфиденциальных, и работают либо на покупателя, либо на продавца, либо на обоих в рамках одной транзакции.

Брокеры по недвижимости несут ответственность за своих агентов и их поведение во время сделки. Соблюдение норм в сфере недвижимости существует на местном, государственном и федеральном уровнях и помогает защитить покупателей и продавцов, заставляя брокеров подотчетно выполнять свои фидуциарные обязанности.

Как можно упростить сделку с недвижимостью?

Весь процесс сделки с недвижимостью может быть утомительным и утомительным для всех вовлеченных сторон.Есть много правил и положений, несколько сроков и бесчисленное количество задач, которые нужно выполнить.

Многие профессионалы в сфере недвижимости любят использовать программное обеспечение для операций с недвижимостью. Создавая контрольные списки, списки задач и дел, они могут упростить процедуру и держать все свои дедлайны в срок.

Paperless Pipeline предлагает возможность подготовить индивидуальные контрольные списки, которые подходят для транзакции, и могут быть обновлены с указанием сроков и важной информации, которую агент не должен забывать.Наши контрольные списки также могут быть интегрированы в календарные системы и уведомления по электронной почте. Брокер компании имеет доступ ко всей информации, чтобы подтвердить, что его агенты не сбиваются с пути и что важные задачи выполняются в кратчайшие сроки. Таким образом, брокер может убедиться, что он соблюдает требования штата и федерального правительства и защищает своих клиентов, покупателей и продавцов.

Агенты по недвижимости и брокеры могут совершенно бесплатно попробовать Paperless Pipeline, чтобы увидеть, как он работает и как он поможет им упростить этот сложный процесс.Также можно запланировать живую демонстрацию, чтобы ускорить процесс обучения и быстро начать работу. С Paperless Pipeline ни одна сделка никогда не выйдет из-под контроля, и ни одна сделка не будет забыта о сроках. Спокойствие на расстоянии всего одного клика!

Готовы упростить процесс и порадовать своих агентов?

Менее чем за минуту вы можете начать тестирование новейших функций, призванных помочь всему вашему офису заключать больше сделок. Это просто, мощно и абсолютно бесплатно, чтобы попробовать без кредитной карты.

Попробовать бесплатно →

Сделка с недвижимостью 101 | Набрать

Нет никаких причин думать или рассматривать закрытие как судебный процесс, хотя это действительно происходит. Все участники должны работать сообща, чтобы завершить сделку. Закон о недвижимости во многих отношениях зависит от местности и обычаев; тем не менее, мы обычно рассматриваем некоторые общие черты при закрытии сделки с недвижимостью.

Большинство сделок с недвижимостью начинаются с письменного контракта и заканчиваются закрытием.Следующие стороны обычно участвуют в переговорах, исполнении и закрытии контракта:

Все договоры купли-продажи недвижимости должны быть в письменной форме. В контракте излагаются условия, при которых продавец соглашается передать, а покупатель соглашается купить недвижимость. Контракт может быть длинным или содержательным, сложным или простым, но его конечная цель — передать право собственности на недвижимость покупателю на взаимно согласованных условиях.

Иногда сделка с недвижимостью может включать в себя обмен с отложенным налогом согласно разделу 1031 IRC.Налоговый кодекс и правила казначейства также содержат определенные правила, касающиеся передачи недвижимости при обмене с отложенным налогом. Квалифицированный посредник (QI) обычно требуется и представляет собой физическое или юридическое лицо, которое не является «дисквалифицированным лицом», как это определено в налоговом кодексе. По большей части дисквалифицированный человек — это тот, кто находится под контролем или агентом налогоплательщика. QI заключает письменное соглашение об обмене с налогоплательщиком, в соответствии с которым QI соглашается приобрести и передать как отказанное (старое), так и заменяющее (новое) имущество налогоплательщику.Для целей обмена эти переводы в QI и из QI могут быть выполнены, если права стороны переданы в QI, и все стороны контракта уведомлены в письменной форме о передаче в дату закрытия или до нее (см. Пример из практики: Форвард Обмен недвижимости).

В дату, указанную в контракте, стороны соберутся в офисе титульной компании, чтобы закрыть сделку. Одна из основных договорных обязанностей продавца — передать покупателю товарный титул.Право собственности является «рыночным», если оно охватывает все имущество, которое продавец намеревается передать покупателю, и не содержит обременений, которые разумный покупатель не принял бы. Другими словами, необходимо продемонстрировать, что продавец действительно владеет недвижимостью и имеет право передать право собственности покупателю без недопустимых дефектов правового титула.

Продавец докажет, что титул является товарным, посредством обязательства по праву собственности или отчета о праве собственности, выданного компанией по страхованию титула.Обязательство о праве собственности готовится титульной компанией (или поверенным, в зависимости от местности) на основе поиска по названию в публичных записях, чтобы увидеть, какие документы были записаны в отношении собственности. Обязанность продавца удалить или иным образом выполнить любые неприемлемые условия, не согласованные в контракте, которые могут быть изложены в обязательстве о праве собственности. Примеры недопустимых или недопустимых исключений из правового титула могут включать ипотечные, налоговые, залоговые права механиков, посягательства или другие подобные обременения.

При закрытии торгов продавец доставит должным образом оформленные и нотариально заверенные передаточные и другие документы покупателю и правоустанавливающей компании. Примеры таких заключительных результатов могут включать в себя документ, счет продажи, обзорную площадку и отчет о расчетах. Право собственности на недвижимость обычно передается покупателю при закрытии сделки.

Основная обязанность покупателя при закрытии сделки заключается в уплате покупной цены продавцу в качестве вознаграждения за недвижимость.Если это не сделка с наличными деньгами, покупатель обычно получает ипотечную ссуду у кредитора для финансирования всей или части покупки. Кредитор покупателя будет иметь свои собственные документы и требования, которые необходимо будет удовлетворить при закрытии сделки или до нее, чтобы покупатель мог получить ссуду.

Наконец, страховая компания играет важную роль в закрытии сделки с недвижимостью от имени всех сторон. Титульная компания откажется от, застрахует или иным образом решит все вопросы, изложенные в правовом обязательстве.Если покупатель пользуется услугами кредитора, титульная компания проверит кредитные документы, убедится, что они точны и правильно оформлены, и получит от сторон любую необходимую информацию или документацию. Титульная компания также выступает в качестве агента по выплате для продавца и покупателя. При закрытии титульная компания получит выручку от покупки от покупателя и его кредитора (если таковой имеется) и выплатит средства, как указано в окончательном заявлении о расчетах. После закрытия титульная компания выпустит политику собственников (и кредитную политику, если применимо) в дополнение к отправке определенных документов, таких как договор и ипотека, которые будут зарегистрированы в Регистрационном офисе округа, где недвижимость находится.

В целом, полезно знать стороны и владеть установленными процедурами для эффективного управления процессом закрытия сделки с недвижимостью. Вышеизложенное особенно важно, если сделка соответствует требованиям для обмена с отложенным налогом в соответствии с разделом 1031.


Как провести беспрепятственную сделку с недвижимостью

Покупка недвижимости, особенно дома, может быть очень эмоциональным переживанием. Как агент покупателя, ваша работа — быть голосом разума, буфером, а иногда и миротворцем. В то время как многие транзакции завершаются минимумом переговоров, другие чреваты торговлей по цене, ремонту, срокам и т. Д. У вас есть возможность устанавливать ожидания и вести все переговоры вперед и назад без промедления. Несколько обнадеживающих слов могут означать разницу между гладкой транзакцией и травмирующей. Вот несколько советов, как сделать процесс сделки с недвижимостью максимально гладким для вас и ваших клиентов-покупателей.

Делаем предложение

Создание предложения недвижимости — это искусство. Это тщательный баланс между ценой, сроками, непредвиденными обстоятельствами и временными рамками. Чтобы достичь приемлемого соглашения с наиболее выгодными условиями, убедитесь, что ваши покупатели осведомлены о рынке и наиболее важных факторах при составлении предложения. Факторы, которые следует учитывать, включают:

  • Сравнимые объекты
  • Количество дней на рынке
  • Даты закрытия
  • Обращение к продавцам по оплате закрытия
  • Своевременность и виды проверок
  • Финансирование
  • Страхование имущества
  • Ремонт (при наличии)

Чтобы получить подробное руководство о том, как составить и использовать предложение, зарегистрируйтесь на курс нашего дочернего сайта: День из жизни агента покупателя

Для того, чтобы этот начальный этап сделки с недвижимостью прошел успешно, важно своевременно подать предложение. Хотя в каждом штате может быть или не быть окончательного ограничения по времени (например, 24 часа), в интересах всех подать предложение как можно скорее.

Конкуренция с другими покупателями

Конкурирующие предложения могут стать для покупателя захватывающим, напряженным и тревожным моментом. Если ваши покупатели узнают о конкурирующем предложении, попросите их подумать о ценности этой собственности для них. Они могут захотеть пересмотреть свое предложение и сделать его самым лучшим и лучшим предложением.Им следует помнить, что цена — лишь один из факторов, влияющих на решение продавца. Другие условия, такие как даты закрытия и уступки, могут играть важную роль в сильных сторонах конкурирующих предложений.

Независимо от сильных и слабых сторон конкурирующих предложений продавец может вести переговоры только по одному предложению за раз до тех пор, пока не будет заключен обязывающий договор. На рынке сильных продавцов могут быть ситуации, когда одновременно поступает более одного предложения. В этих стрессовых ситуациях покупатели могут успокаиваться, зная, что они сделали самое сильное предложение.

Что делать, если у вас есть два клиента, заинтересованных в одной и той же собственности?

Вполне возможно, что у вас могут быть два разных клиента-покупателя, заинтересованных в одной и той же собственности. Это ставит вас в затруднительное положение. Хотя оба клиента несут фидуциарные / установленные законом обязанности, вы не можете отдавать предпочтение одному клиенту перед другим. В этом случае вы не можете давать советы по цене или стратегии, и вы не можете защищать ни одного из клиентов. Информация должна оставаться конфиденциальной и сообщаться обоим покупателям, что вы представляете двух покупателей, заинтересованных в одной и той же собственности.Если вы не чувствуете себя комфортно в этой роли, вы можете спросить покупателя, не хочет ли он, чтобы его направили к другому агенту.

Встреча предложений по переговорам

Если продавец не считает первоначальное предложение приемлемым (например, потому, что он считает, что цена предложения слишком низкая, требуется слишком много ремонтов или проверок и т. Д.), Он может вернуться со встречным предложением. Убедитесь, что вы подготовили покупателей к такой возможности. Они могут быть удивлены встречным предложением. Однако на этом этапе они могут выбрать:

  • Принять встречное предложение
  • Встречное встречное предложение
  • Отклонить встречное предложение и уйти из собственности

Если покупатели решают написать другое предложение (в данном случае второе встречное предложение), они отклоняют встречное предложение продавца.Это означает, что продавец имеет возможность:

  • Принять встречное предложение
  • Встречное встречное предложение
  • Отклонить встречное предложение и уйти от покупателей

Это может сбивать с толку, но важно знать, какая сторона обязана подписать договор купли-продажи и когда. Продавцы могут вести переговоры только с одним покупателем за раз. Покупатели могут вести переговоры только с одним продавцом за раз (если они не хотят владеть более чем одной недвижимостью!).

Завершение заключительных этапов сделки с недвижимостью

Уф! Принятие! Наконец-то по контракту. Значит ли это, что ваша работа сделана? Неа. Вам по-прежнему нужно убедиться, что покупатели на правильном пути. Прежде чем вы сможете достичь конечного пункта закрытия сделки, вы должны работать, чтобы поддерживать в порядке следующие срочные задачи:

  • Финансирование
  • Инспекции
  • Наличие страхования имущества
  • Оценка
  • Поиск по названию
  • И, наконец, процедуры закрытия

Ориентироваться в неспокойных водах при покупке недвижимости непросто.Есть много важных факторов, которые необходимо учитывать, сроки, которые необходимо соблюдать, и условия, которые необходимо согласовать. Хороший лицензиат — это тот, кто хорошо осведомлен и компетентен, умеет эффективно общаться и вести переговоры, а также полностью понимать, как проводить сделку с недвижимостью. Наш курс «Один день из жизни агента-покупателя» проведет вас через всю сделку с недвижимостью, от предложения до заключения контракта и заключения сделки, а также даст советы и рекомендации, которые помогут сделать процесс покупки дома гладким.

Запишитесь на курс нашего дочернего сайта «День из жизни агента-покупателя»

Введение в сделки с недвижимостью — Модуль 1 из 5

Владение домом имеет почти мифическое качество как часть «американского мечтать.”Процесс переговоров, согласования и оформления передачи реальных Однако имущество может быть длительным, сложным и сопряжено с риском для обеих сторон. Этот программа проведет вас через процесс сделок с недвижимостью, начиная с переговоры по контракту через закрытие. Мы сосредоточимся на практических аспекты каждого шага на этом пути.

Роли брокера и поверенных

Брокеры

На первом этапе, конечно, покупатель и продавец должны договориться о цене и сопутствующих условиях.Продажа недвижимости часто при содействии брокеров по недвижимости, которые продают дома и показывают их покупателям в обмен на комиссию, которая обычно составляет процент от продажной цены, обычно около 5 или 6% от продажной цены. Брокер должен иметь лицензию государства (в в некоторых штатах юристы автоматически имеют право на посредничество в сфере недвижимости) и получение и поддержание этого статуса требует определенного обучения и продолжения элементы образования. Термин «агент» по недвижимости используется как синонимы. с «брокером» или может относиться к кому-либо, работающему под управлением брокера.В любом случае лицензированный брокер должен нести полную ответственность за сделку.

Хотя один брокер или агент может способствовать продаже, тенденция заключается в том, чтобы покупатель и продавец каждый будет представлен брокером. Брокер продавца консультирует по организации дома и рекламирует его доступность. Брокер покупателя привлекает покупателя, показывает дом покупателю и представляет предложения от имени покупателя.

Национальная ассоциация риэлторов поддерживает Сервис листинга, который облегчает сотрудничество между брокерами и агентами.Это также лоббирует интересы «риэлторов» (термин, данный членам Association) и соблюдает этические кодексы. Взамен риэлторы платят годовой или ежемесячные взносы в Ассоциацию и ее местные отделения.

Членство в Национальной ассоциации риэлторов и Услуга множественного листинга не требуется для агентов по недвижимости и брокеров, но не члены MLS не могут иметь право делить комиссионные с членами MLS брокеры и не члены MLS не имеют доступа к одинаковому уровню информации как и члены MLS.На практике большинство людей, серьезно относящихся к работая брокером или агентом, придется присоединиться к MLS.

Обратите внимание, что брокеры и агенты не являются строго обязательными для операции с недвижимостью. Домовладельцы могут продавать свои дома «по собственному усмотрению» и экономить комиссия. Когда домовладельцы привлекают риэлторов, они делают это, чтобы максимизировать экспозиции и для охвата покупателей, представленных членами MLS.

Листинговые соглашения


Брокеры обычно перечисляют дома после они заключили соглашение о листинге (письменное соглашение о листинге требуется Национальной ассоциацией риэлторов и многими штатами). Листинг соглашения дают брокеру право выставлять и продавать недвижимость и давать брокеру комиссию при продаже недвижимости. Чтобы защитить брокера от покупателей и продавцов, пытающихся обойти комиссию путем проведения сделка вне пределов брокера, большинство листинговых соглашений дают эксклюзивные маркетинговые права брокера. Эта эксклюзивность может иметь форму:

1. «Исключительное право на продажу». Этот договоренность гласит, что если недвижимость будет продана в сроки, предусмотренные контракт (часто на 6 месяцев или год), брокер имеет право на комиссию вне зависимости от того, кто ввел покупателя.

2. «Эксклюзивное агентство». Этот договоренность присуждает комиссию только в том случае, если брокер или агент участвовали в сделка. Если покупатель находит продавца напрямую (или наоборот), брокер не имеет права на комиссию.

Адвокаты

Во многих частях страны это обычное дело для сделок с жилой недвижимостью, которые заключаются без участия поверенные. Стороны представляют сами себя или их агенты. и консультируйтесь с юристами только в случае возникновения проблем.В других частях страны это Обычно при продаже дома каждую сторону представляет адвокат. Ни один подход является «правильным» или «неправильным», поскольку адвокаты могут обеспечить безопасность и экспертизы, но за счет гонораров адвокатов. Когда адвокаты участвуют в сделки с недвижимостью, они обычно появляются только тогда, когда покупатель и продавец пришли к соглашению об основных условиях.

Соглашения о передаче недвижимости

Письма о намерениях , листы предложений и Связующие

Если покупатель и продавец хотят заключить сделку, но не хотят будучи готовыми к исполнению контракта, они могут формализовать условия потенциального предложения используя лист предложений или «письмо о намерениях».” В нем описывается предлагаемая сделка, чтобы стороны могли вести переговоры. перед заключением контракта. Похоже на договор, но буква более кратким и часто использует маркированные списки и таблицы вместо длинных и формальный язык. Он демонстрирует заинтересованность покупателя в собственности или разъяснение спорных условий в текущем переговоры. [1] Письмо о намерениях также может быть полезным покупатель, который хочет получить финансирование от кредитора. [2] Подписанный лист предложения иногда в разговорной речи называется недвижимостью. агентов в качестве «связующего», что парадоксально, учитывая, что оно никого не связывает.Никто не обязан выполнять транзакцию до тех пор, пока не будет заключен контракт. подписано.

Если покупатель и продавец готовы перейти к следующему этапу, они составят договор купли-продажи недвижимости. Хотя обычно пишется на юридическая проза и формальный язык с тяжелыми шаблонами, контракты могут быть имеет обязательную силу, даже если написано неофициально, при условии, что намерение заключить договор там. [3] Об этом свидетельствует знаменитое дело Люси против Земера , в котором договор был написан и подписан на обратной стороне квитанции ресторана.

Договор о недвижимости

Договор о недвижимости оформляет договор купли-продажи и связывает стороны. Он должен идентифицировать стороны и описывать соглашение цель. Он должен точно описывать собственности и укажите условия оплаты, включая сумму, сроки и способ оплата.

Если стороны решат наложить какие-либо условия на продажу, например, успешное завершение осмотра здания или удаление арендаторов, в соглашении должно быть указано, какая сторона несет ответственность за выполнение каждого условия и четко опишите, как, когда и на каких условиях они удовлетворят условиям.[4] Наконец, все стороны должны подписать и поставить дату в соглашении, и во многих государствах оно также необходимо нотариально заверить.

Операции с недвижимостью требуют времени, а стихийные бедствия могут повредить имущество между контрактом и закрытием, то есть когда передача имеет место.

Если в соглашении отсутствует резерв на риск убытков, риск повреждения ложится на покупателя в соответствии с доктриной «справедливой конверсии» поскольку после подписания контракта покупатель становится «равноправным» владельцем. [5] Во избежание путаницы или несправедливого результата контракт должен включать в себя риск положение об убытках, чтобы четко указать, кто несет риск убытков. Тот, кто несет риск потери должен иметь страховку для покрытия такой потери.

Личное имущество

Покупка дома может включать в себя бытовые приборы, оборудование и другое личное имущество в нем. В этих случаях в контракте должно быть указано, какое личное имущество входит в распродажа.Продавец может оформить счет купли-продажи в дополнение к документу, чтобы указать: продаваемое личное имущество, особенно если продажа включает личное имущество, не прикрепленное к дому.

Состояние собственности

В зависимости от законодательства штата продажа домов может содержать подразумеваемые гарантии того, что основные системы, такие как водопровод, отопление и электричество, находятся в исправное состояние на момент закрытия. [6] Чтобы противодействовать подразумеваемой гарантии, многие контракты с недвижимостью содержат «как есть» пунктов, которые отказываются от любых гарантий, связанных с состоянием имущество.Покупателю обычно предоставляется возможность принести инженер или инспектор для проверки собственности и впоследствии принимает имущество независимо от его состояния. Если инспектор обнаружит проблемы с дом, продавец может захотеть пересмотреть договор или попросить покупателя исправить условия. Некоторые штаты требуют, чтобы продавец заполнял формы раскрытия информации. до подписания контракта, в котором раскрываются проблемы, которые есть у продавца знание.

Если в собственности есть гарантированные улучшения, такие как Крыша с 10-летней гарантией, которая была установлена ​​три года назад, продавец должен включить в транзакцию документ о переуступке гарантий.Точно так же у собственности есть арендатор, арендующий любую часть земли, аренда арендатора должна переуступается от продавца к покупателю. Покупатель получает уступку аренды обычно требует, чтобы продавец возместил новому владельцу неблагоприятные претензии, которые возникают к новому владельцу в результате невыполнения обязательств по аренда, которая произошла до того, как новый владелец вступил во владение.

Нарушение контракта

Контракт обязывает покупателя и продавца двигаться вперед сделка на заявленных условиях при закрытии.После заключения договора ни ни покупатель, ни продавец не могут отказаться от договора без нарушения условий соглашения. [7] Тем не менее, нарушение не всегда дает другой стороне право прекратить соглашение. Большинство контрактов допускают периоды уведомления и ожидания и предоставляют возможности для исправления и продолжения работы. [8] Стороны должны уделять особое внимание требования о прекращении при нарушении до прекращения сделки.

В зависимости от того, кто нарушает, доступны различные средства правовой защиты. Если продавец нарушает правила, суд может назначить конкретное исполнение и принудить продавец, чтобы завершить продажу. Это средство доступно, потому что предполагается что каждый участок земли уникален, и денежный ущерб не дает Покупателю выгодна его сделка. Если конкретная производительность невозможна, Покупатель может требовать возмещения денежного ущерба. Продавец может нести ответственность за возврат задаток покупателя плюс проценты и расходы на право собственности, подготовка землеустроительных работ и гонорары адвокатов.

Если покупатель нарушает договор купли-продажи и отказывается завершив продажу, продавец может потребовать денежного возмещения убытков. Суд не предоставит конкретные характеристики, чтобы заставить покупателя купить дом, потому что денежные Убытки достаточны для компенсации продавцу, не нарушившему правила.

Чтобы избежать хлопот и неопределенности при вычислении фактических возмещение убытков из-за нарушения покупателем, договор недвижимости может включать ликвидацию пункт о возмещении убытков, который представляет собой заранее оговоренную сумму, которую одна сторона соглашение будет обязано в случае нарушения. Это обеспечивает предсказуемость и может выступать в качестве страховки от стоимость нарушения. Хотя они обычно включаются, суд не примет во внимание если финансовые штрафы, которые он оценивает, являются непомерными [9]. В большинстве случаев оговорка о заранее оцененных убытках представляет собой сумму задатка. депозит, который выплачивается эскроу-агенту во время заключения контракта. Если покупатель нарушает договор, эскроу-агент выплачивает деньги продавец, который сохраняет его в качестве возмещения убытков за нарушение

Короткие продажи

Никто не хочет, чтобы их дома обесценились.Тем не мение, миллионы американцев столкнулись с этой печальной реальностью во время и после Экономический спад 2007-2009 годов, когда стоимость недвижимости снизилась в большинстве страна. Многие люди оказались в неудачное положение, когда вы взяли ипотеку на покупку дома, когда цены были высокими, но несколько лет спустя недвижимость стоила того, что стоила заложена за. К 2010 году почти четверть домов в США стоила меньше их ипотечные ссуды. [10] В просторечии это называется «подводным». и это затрудняет продажу собственности и увеличивает риск покупатель по умолчанию.

Если собственник недвижимости перестает платить ипотеку, вместо того, чтобы идти из-за расходов и хлопот по лишению права выкупа дома, который стоит меньше чем проценты банка по ипотеке, банк может разрешить продажу собственности за рыночная цена, даже если она меньше суммы, причитающейся по ипотеке. Это известная как «короткая продажа».

Контракты на короткие продажи будут включать подписанное приложение между покупателем, продавцом и продавцом ипотечный кредитор, выясняющий, как будет оформлена ипотека на недвижимость разряжены.В случае отказа в обращении кредит , банк может получить только выручку от продажи, а владелец не несет ответственности за разницу между ценой короткой продажи и суммой задолженности. Многие штаты требуют, чтобы все ипотечные кредиты были ссуды без права регресса. В государствах, что разрешить ссуды с правом регресса, если ссуда является ссудой с правом регресса, владелец несет ответственность за разница между суммой долга по ипотеке и короткой продажей цена. [11]

Ипотечные кредиторы, которым грозит высокая вероятность собственности потеря права выкупа привлекается к коротким продажам.Короткая распродажа позволяет избежать затрат и хлопот связано с потерей права выкупа, и это дает сторонам возможность найти покупатель, готовый заплатить больше, чем можно было бы получить за недвижимость аукцион выкупа. Однако, поскольку речь идет о продаже, где покупка цена недостаточна для выплаты залогодержателя, короткая продажа может только быть выполнено, если ипотечный кредитор согласился освободить ипотеку на меньше, чем причитается. В этих случаях кредитор выпускает «короткое письмо о продаже». одобрение продажи и создание основы для выплаты ипотеки.В Залогодатель и залогодержатель должны подписать короткое письмо о продаже, и они могут включать любое количество условий оплаты и других условий, которые требует кредитор погасить ссуду. Большинство кредиторов сохраняют за собой право проверять и утверждать продажа недвижимости, а в коротком письме о продаже будут указаны сроки закрытия продажа. [12]

Завершение

Операция с недвижимостью завершается процессом, вызываемым «Закрытие», когда обе стороны должны выполнить все условия обмен.Закрытие завершает транзакцию, и условия контракта больше не применяется после закрытия, если в контракте не указано, что такой срок будет пережить закрытие.

Закрытие недвижимости может быть выполнено лично покупателем или продавца или через условное депонирование или доверенность. [13]

Заключительные документы могут включать свидетельства о праве собственности, отчеты о расчетах, акты, векселя, векселя, ценные бумаги и уступки гарантий или аренды на имущество.Поверенный, помощник юриста или более близкий по должности создать файл со всей документацией, относящейся к сделке с недвижимостью, и при закрытии все документы должны быть собраны и оформлены.

Заключительные документы различаются в зависимости от характера реального сделка с недвижимостью. Например, закрытия, когда покупатель совершает покупку денежная ипотека на покупку дома более сложна и требует гораздо большего подписи. Компании по страхованию титула также могут потребовать дополнительных формальностей.На минимум, продавец должен предоставить вид сделки, предусмотренной контрактом. и должен предоставлять покупателю «товарный титул».

Все стороны, которым причитаются платежи, обычно получают закрытие. Конечно, это включает в себя деньги за покупку, но также включает в себя брокерское вознаграждение, погашение ипотечного кредита на имущество, которое продавец все еще владеет, гонорары адвокатов, премии по страхованию прав собственности и т. д.

В оставшейся части этого курса мы рассмотрим более подробно по аспектам сделок с недвижимостью, включая финансирование, правоустанавливающие экзамены и страхование, дела и факторы, относящиеся к одновременным держателям долей.



[3] Например. Уильямсон против Банка Нью-Йорка, 947 F.Supp.2d 704 (N.D. Tex. 2013) (заказ урегулирования потери права выкупа после того, как поверенный отправил электронное письмо с указанием что предложение банка «выполнимо»). См. Также St. John’s Holdings, LLC v. Two ООО «Электроника», №16 MISC 000090, 2016 WL 6191911 (внешняя ссылка) (масс. Land Court Essex Cty. 24 октября 2016 г.) (установлено, что стороны установили обязательную договор недвижимости посредством обмена текстовыми сообщениями.)

[5] См., Например, Хаксфорд против США, 299 F. Supp. 218 (N.D. Fla. 1969) (при условии, что любой покупатель, подписывающий договор купли-продажи жилой недвижимости, является «Справедливый владелец» этой собственности в соответствии с законодательством Флориды).

[6] Хинкель Д. Основы практической работы с недвижимостью. Закон 383 (6 -е изд. , 2016 г.).

[8] Burton, S. Нарушение контракта и Обязанность добросовестного поведения по общему праву , 94 Har. L. R. 369 (декабрь 1980 г.).

[11] Хинкель Д., Основы практической недвижимости Закон 112 (6 -е изд. , 2016 г.).

[13] Хинкель Д. Основы практической работы с недвижимостью ЗАКОН 345-46 (6-е изд., 2016 г.).

сделок с недвижимостью | Wex | Закон США

сделок с недвижимостью: обзор

Сделки с недвижимостью регулируются широким набором федеральных законов и сочетанием статутов штата и общего права. Требования, установленные законом штата, часто значительно различаются от штата к штату.

Брокеры по операциям с недвижимостью работают в качестве агентов продавца, чтобы найти покупателя на свою собственность. См. Агентство . Контракт между брокером и продавцом называется листинговым соглашением. Соглашение может быть открытым соглашением, по которому брокер получает комиссию только в том случае, если он или она находит покупателя. Листинг является эксклюзивным, если брокер является единственным агентом, имеющим право на комиссию за поиск покупателя. По исключительной договоренности брокер может иметь право на выплату, даже если продавец находит покупателя без помощи брокера.Брокеры по недвижимости и продавец имеют лицензии и регулируются местными законами штата. См., Например, , Гражданский кодекс Калифорнии, § 2079. Профессиональные организации также могут предоставить дополнительные инструкции.

Федеральный закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает дискриминацию при сделках с недвижимостью по признаку расы, цвета кожи, религии, пола или национального происхождения. См. 42 U.S.C. §§ 3601-3631. Брокерам по операциям с недвижимостью прямо запрещается дискриминация в соответствии с законом. См. § 3606 закона.

Соглашение о продаже между покупателем и продавцом недвижимости регулируется общими принципами договорного права. См. контрактов. Статут о мошенничестве требует, чтобы контракты на недвижимость заключались в письменной форме. См. , например, Гражданский кодекс Калифорнии, § 1624.

Обычно в договорах с недвижимостью требуется, чтобы право собственности на проданную собственность было рыночным. Это требует, чтобы у продавца было подтверждение права собственности на всю недвижимость, которую он или она продает, и чтобы третьи стороны не имели нераскрытых интересов в этом праве. См. Недвижимость.

Покупатель часто нанимает компанию по страхованию титула или поверенного, чтобы выяснить, действительно ли этот титул является товарным. Компании по страхованию титула также страхуют покупателя от убытков, вызванных его недействительностью.

Для передачи права собственности необходимо оформить и вручить акт с надлежащим описанием земли. В некоторых штатах требуется, чтобы документ был официально зарегистрирован, чтобы установить право собственности на недвижимость и / или предоставить уведомление о ее передаче последующим покупателям.

Самый распространенный метод финансирования сделок с недвижимостью — ипотека. См. Ипотека.

Должность координатора сделок с недвижимостью

Изучите должностную инструкцию координатора сделки с недвижимостью, а также когда и как нанять помощников по административным вопросам. Обычно первый нанимаемый агент по недвижимости — это универсальный помощник с полным описанием работы, охватывающий все административные обязанности агента. Сначала этот человек может одновременно выполнять функции координатора сделки с недвижимостью, менеджера по листингу, директора по маркетингу и административного помощника.Однако по мере увеличения производительности агента помощнику становится все труднее справляться со всеми этими обязанностями. Часто агенты нанимают второго координатора сделок с недвижимостью, который занимается исключительно обработкой списков и транзакций по контракту. Прежде чем просматривать приведенное ниже примерное описание работы координатора сделок с недвижимостью, посмотрите, как мы интервьюируем административного менеджера по недвижимости Элизабет Гилберт, чтобы узнать, как и когда команды по недвижимости должны нанять координатора сделок с недвижимостью из этого видео.

Чтобы получить дополнительные инструменты, системы и информацию для административного персонала по недвижимости, обязательно посетите блог Элизабет Гилберт TheAssistantFiles.com. Элизабет была отмечена Inman News за ее работу над этим блогом, который стал надежным ресурсом для административных помощников в командах по недвижимости по всему миру.

1. Менеджер по листингу (листинг к контракту)

  • Наблюдать за всеми аспектами транзакций продавцов от первоначального контакта до заключения договора купли-продажи.
  • Подготовить все листинговые материалы: презентация перед листингом, соглашение о листинге, раскрытие информации продавцами, сравнительный анализ рынка, поиск профиля собственности в Интернете, исследование старых списков службы множественного листинга (MLS) и т. Д.
  • Консультируйтесь и координируйте с продавцами все фотографии собственности, постановку, ремонт, уборку, вывески, сейф, требования к доступу и маркетинговую деятельность.
  • Получить все необходимые подписи под листинговым соглашением, раскрытиями и другой необходимой документацией.
  • Координировать показы и получать отзывы.
  • Предоставлять активную еженедельную обратную связь с продавцами обо всех выставках и маркетинговой деятельности.
  • Координировать все дни открытых дверей в общественных местах и ​​у брокеров.
  • Введите всю информацию о листинге в MLS и на маркетинговые веб-сайты и обновите по мере необходимости.
  • Отправьте всю необходимую документацию офисному брокеру для соответствия файлам.
  • Введите всю необходимую информацию в клиентскую базу данных и системы управления транзакциями.

2. Координатор сделки (контракт до закрытия)

  • Наблюдать за всеми аспектами сделок покупателя и продавца от подписанного договора купли-продажи до закрытия.
  • Координировать право собственности / условное депонирование, ипотечную ссуду и процессы оценки.
  • Координирует проверки, помогает в переговорах по ремонту и координирует завершение ремонта.
  • Регулярно обновляйте и поддерживайте связь с клиентами, агентами, титульным должностным лицом, кредитором и т. Д.
  • Отправьте всю необходимую документацию офисному брокеру для соответствия файлам.
  • Согласовать графики переезда / владения.
  • Планируйте, координируйте и посещайте процесс закрытия.
  • Введите всю информацию о клиенте в систему клиентской базы данных.
  • Запланируйте 30-дневные, 90-дневные и 120-дневные звонки в службу поддержки клиентов, чтобы помочь с любыми рекомендациями поставщика услуг по благоустройству дома и попросить направления.

Пожалуйста, также не стесняйтесь щелкнуть здесь, чтобы увидеть полное описание работы штатного помощника по недвижимости.

Список сценариев и диалогов презентации

10 лучших фермерских идей в сфере недвижимости

Сценарии и методы отслеживания потенциальных клиентов

Способы быстрого роста ИСП недвижимости

Агенты по внутренним продажам в командах по недвижимости

База данных РИЭЛТОРА Контактные планы и сценарии

Базы данных риэлторов: сценарии и списки для их создания

Просроченные скрипты листинга

Бизнес-план по недвижимости на одной странице

Сценарии вызова подписи покупателя

Описание работы помощника администратора по недвижимости

Скрипт консультации с покупателем

Скрипты разведки и обработчики возражений FSBO

Сценарии Open House для создания новых объявлений

Скрипты для покупателей: как показать меньше домов

Только что включенные и только что проданные скрипты недвижимости

Что говорить при звонке продавцам в ФСБО по поводу объявлений

Агенты по управлению и компенсации покупателей в командах по недвижимости

Простые способы спросить у ваших клиентов рекомендации

Сценарии для преодоления возражений против представления листинга

Когда мне следует создать команду по недвижимости?

Анатомия сделки с недвижимостью — закрытие | Whitman Legal Solutions, LLC

Эта статья о закрытии сделок с недвижимостью — пятая в серии статей об анатомии сделки с недвижимостью.В предыдущих статьях я сравнивал сделку с недвижимостью с формой сонаты-аллегро, используемой во многих классических сонатах, концертах и ​​симфониях.

В предыдущих статьях этой серии я сравнивал экспозицию с предконтрактной частью сделки с недвижимостью, когда стороны согласовывают рамки своих отношений и условия сделки. Раздел девелопмента похож на период проверки на должную осмотрительность (период должной осмотрительности), когда покупатель осматривает недвижимость, чтобы определить, соответствует ли она потребностям покупателя.

В последней статье говорилось о подготовительном периоде закрытия, когда покупатель подтверждает свое финансирование, а стороны согласовывают закрывающие документы и следят за тем, чтобы название собственности соответствовало закрытию. Завершающий подготовительный период похож на перепросмотр, последний раздел композиции перед финалом или финалом. Перепросмотр напоминает темы из предыдущих разделов и движется к равновесию, обычно заканчивая композицию идеальной каденцией. Идеальная каденция, переходящая от доминантного к тоническому (домашний ключ), успокаивает и создает для западного уха ощущение завершенности.

Как и последняя каденция, закрытие сделки с недвижимостью — это время, когда стороны примиряются. При закрытии собственность переходит в собственность. Закрытие сделки с недвижимостью обычно приносит ощущение завершенности.

Условия закрытия или непредвиденные обстоятельства

Договор купли-продажи недвижимости (Контракт) определяет, когда и где происходит закрытие. Многие контракты также включают условия или непредвиденные обстоятельства (непредвиденные обстоятельства), которые должны произойти до закрытия.Непредвиденные обстоятельства обычно идут в пользу покупателя. Это означает, что, в зависимости от условий Контракта, Непредвиденные обстоятельства дают покупателю право решить, отказаться ли от Непредвиденного обстоятельства, отменить транзакцию или отложить закрытие до тех пор, пока Непредвиденное обстоятельство не будет удовлетворено. Лишь в редких случаях Контракт позволяет продавцу отменить или отложить закрытие из-за невыполнения непредвиденных обстоятельств.

Многие контракты на покупку жилья не имеют условных обязательств. Наиболее распространенные непредвиденные обстоятельства в контрактах на покупку жилья включают получение покупателем финансирования и продажу покупателем текущего дома покупателя.В большинстве Контрактов на коммерческую недвижимость Условные обязательства подразделяются на три категории: Непредвиденные обстоятельства, связанные с недвижимостью, Непредвиденные обстоятельства, связанные с титулом, и Условные обязательства по финансированию.

Финансирование Непредвиденные обстоятельства не так распространены в сделках с коммерческой недвижимостью, как при покупке жилья. В случае непредвиденных обстоятельств финансирования они обычно указывают минимальную основную сумму и максимальную процентную ставку ожидаемой ипотечной ссуды.

Механизм закрывания

Тридцать лет назад при закрытии сделок покупатель, продавец, их поверенные и титульный агент встретились в конференц-зале и подписали документы.Затем покупатель вручает чек, а продавец передает покупателю ключи. Закрытие домов до сих пор иногда работает так.

Закрытие коммерческой недвижимости в двадцать первом веке отличается. Закрытие, а иногда и вся сделка, происходят без того, чтобы покупатель и продавец ни разу не оказались в одной комнате.

Стороны обмениваются документами по электронной почте, через сайт обмена документами (например, Dropbox или SharePoint) или через защищенный портал. Документы, такие как договор и ипотека, которые должны быть зарегистрированы, подписываются, нотариально заверяются и отправляются через отслеживаемую службу ночной доставки агенту условного депонирования.Платеж покупателя отправляется банковским переводом. Доставка ключей может осуществляться агентом по недвижимости или управляющим недвижимостью на объекте недвижимости.

Этот тип закрытия требует, чтобы стороны спланировали заранее. Все документы должны быть отправлены до даты закрытия, чтобы они были в руках эскроу-агента при закрытии. Поэтому многие сделки с коммерческой недвижимостью имеют «мягкое закрытие» за день до фактического закрытия. При мягком закрытии агент условного депонирования соберет все документы и подтвердит, что вся документация, необходимая для закрытия, находится на условном депонировании.Благодаря мягкому закрытию у сторон еще есть время предоставить дополнительные документы перед закрытием.

Поставки продавца

При продаже дома продавец обычно подписывает акт и передает ключи, устройства открывания гаражных ворот и коды доступа к сигнализации или другим домашним устройствам. Продавцы также должны предоставить покупателю имя пользователя и пароль для онлайн-доступа к установленным в доме устройствам умного дома, таким как термостаты, освещение и детекторы дыма.

В сделках с коммерческой недвижимостью у продавцов обычно больше результатов.Результаты коммерческой сделки продавца можно разделить на предметы передачи и владения, а также финансовые предметы.

Предметы передачи и владения.

Акт — это передаточный документ, передающий право собственности на недвижимое имущество. Однако в большинстве сделок с коммерческой недвижимостью Контракт почти всегда подразумевает продажу чего-то большего, чем недвижимость. В передаточных документах значатся:

Акт передачи права собственности на недвижимое имущество. Тип сделки зависит от Контракта.Чаще всего продавец предоставляет специальный гарантийный акт.

Купчая на передачу прав собственности на движимое имущество. Большинство сделок с коммерческой недвижимостью также включают продажу личного имущества. Продажа многоквартирного дома может включать в себя холодильники, оборудование для фитнес-центра, а также оборудование для пикника и бассейна. В офисном здании может быть мебель для вестибюля и оборудование для уборки.

Передача заявки на торговое название / DBA / товарный знак. Если офисное здание использует торговое название или DBA для управления недвижимостью и покупатель намеревается продолжать использовать это имя, продавец должен предоставить документы, передающие права на это имя, для подачи в соответствующее государственное учреждение.

Перенос доменного имени, учетной записи в социальных сетях и номера телефона. Если покупатель намерен продолжать использовать тот же веб-сайт и учетные записи в социальных сетях или один и тот же номер телефона, продавец должен будет организовать передачу своих прав. Телефонные компании обычно требуют, чтобы продавец подписал согласие на специальной форме для передачи номера телефона покупателю. Перенести доменное имя может быть сложнее, чем перенести номер телефона. Передача доменного имени требует, чтобы продавец авторизовал стандартную форму авторизации ICANN.Продавцы также должны предоставить документацию, необходимую для передачи любых учетных записей в социальных сетях, относящихся к собственности.

Название автомобиля. Некоторые объекты недвижимости могут зависеть от транспортного средства для обслуживания нужд собственности или для обеспечения удобства жителей. Например, в большом многоквартирном доме может быть пикап для перевозки оборудования и принадлежностей для технического обслуживания. При наличии транспортного средства право собственности обычно может быть передано только в том случае, если продавец передаст покупателю право собственности. Если на транспортное средство заложено право залога, то кредитор обычно должен либо освободить залог, либо согласиться на передачу права собственности.

Ключи, пароли и другая информация для доступа. Как и при продаже дома, продавец коммерческой недвижимости должен передать покупателю ключи, брелоки, открыватели гаражных ворот, коды доступа, ПИН-коды, комбинации замков и имена пользователей для интеллектуальных устройств недвижимости. . В зависимости от свойства это может включать пароль Wi-Fi, коды для доступа к клавиатуре и данные для входа в компьютер.

Финансовые статьи.

В большинстве случаев продавец коммерческой недвижимости имеет договоры аренды и обслуживания.Они требуют особого обращения для плавной передачи прав собственности

Передача и начало аренды. Если есть договоры аренды с арендатором, продавец и покупатель должны подписать уступку и принятие договоров аренды, чтобы передать права по договорам аренды при закрытии.

Уступка и принятие договоров. Большинство контрактов на обслуживание не передаются автоматически покупателю при закрытии. Если покупатель желает принять какие-либо переуступаемые контракты, стороны должны подписать уступку и принятие на себя аренды, в которой покупатель берет на себя обязательства и получает выгоды от контрактов.Некоторые контракты на обслуживание также требуют, чтобы поставщик подписал согласие на выполнение задания.

Письмо арендаторам. Многие арендаторы не будут платить арендную плату покупателю до тех пор, пока продавец официально не уведомит о появлении нового собственника. В идеале продавец и покупатель договариваются о совместном письме, которое информирует арендатора о продаже и сообщает арендатору, куда отправлять арендные платежи после закрытия.

Залоговые депозиты. Если в собственности есть арендаторы, покупатель должен будет вернуть арендаторам гарантийный залог при их выезде.Продавец должен предоставить покупателю кредит на гарантийный депозит при закрытии сделки.

Сертификаты продавца и аффидевиты. Титульная компания потребует, чтобы продавец подписал несколько письменных показаний и сертификатов. Продавец должен предоставить свои учредительные документы (например, свидетельство о создании и операционном соглашении для компании с ограниченной ответственностью) и доказательства того, что лица, подписывающие документы, уполномочены на это. Продавец должен будет подписать сертификат FIRPTA о том, что он не является иностранным лицом, и предоставить форму 1099-S для федеральной налоговой отчетности.Титульная компания также может потребовать от продавца письменные показания для выдачи полиса страхования титула. Часто продавец также должен подписать государственные документы, касающиеся налогов на передачу или удержания государственного подоходного налога.

Поставки покупателя

Первичной поставкой покупателя продавцу во всех сделках с недвижимостью является покупная цена за наличный расчет. Поскольку большинство покупателей используют ипотечный кредит для финансирования своих покупок, покупатель должен будет подписать и доставить кредитные документы кредитору.

Покупателям коммерческой недвижимости также может потребоваться подписать некоторые документы продавца, включая передачу и принятие договоров аренды, уступку и принятие договоров, а также письма арендаторам. Иногда покупатель также должен подписать государственные документы, особенно те, которые касаются трансфертных налогов.

Окончание закрытия

Для большинства музыкальных композиций последняя идеальная каденция означает конец отношений между исполнителем и аудиторией.После финальной каденции они разойдутся. Для большинства покупок дома закрытие аналогичным образом завершает отношения между покупателем и продавцом.

В сделке с коммерческой недвижимостью закрытие завершает повседневные отношения сторон, но часто сохраняющиеся обязательства не позволяют им разойтись. В одной из следующих статей этой серии будут обсуждаться отношения сторон в период после закрытия.

Эта серия основана на опыте и страсти Элизабет Уитман к классической музыке, чтобы проиллюстрировать творческие решения юридических проблем, с которыми сталкиваются предприятия и инвесторы в недвижимость.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *