Как открыть агентство по торговле недвижимостью?
Из статьи Вы узнаете:
Сфера торговли недвижимостью уже давно плотно заняла своё место на рынке. В настоящее время она признана одним из самых доходных бизнесов в мире. Открыть такое агентство нелегко, нужно тщательно всё продумать, грамотно выстроить свой бизнес. Начинающий предприниматель часто задаётся вполне логичными вопросами – сколько вложений требует такое агентство, как можно самостоятельно заняться данным бизнесом? Обо всём по порядку.
Регистрация своего бизнеса
Здесь имеется в виду регистрация компании по торговле недвижимостью. Первым делом нужно подготовить все необходимые документы. В их число входят:
- заявление, которое должно быть заверено нотариусом;
- страховое удостоверение;
- чек, который выдают после оплаты госпошлины;
- устав будущего агентства, в обязательном порядке должны быть указаны учредители и уставный капитал.
После того как все необходимые документы будут готовы, нужно заказать индивидуальную печать для компании, открыть счёт в банке и предупредить налоговую.
Первые шаги
После открытия агентства необходимо сформировать основные цели и задачи компании, этим должен заниматься руководитель. Очень важно правильно выделить их, от этого во многом зависит успех фирмы.
Первоначально необходимо уделить время на регулирование действий каждого отдела компании и, конечно, на создание клиентской базы. Чтобы больше людей услышали о новом агентстве недвижимости, можно обратиться к помощи тех, кто знает толк в рекламе. Несколько рекомендаций, которые помогут с поиском клиентов:
- как можно чаще просматривайте газеты и интернет в поисках объявлений о купле-продаже недвижимости;
- первым посетителям сделайте скидку, чтобы они остались довольны и рассказывали об агентстве своим знакомым.
Выбор офиса
Выбор помещения зависит от амбиций нового агентства недвижимости. Если компания планирует осуществлять свою деятельность в одном из районов города, лучше найти помещение в самом заселённом жилом секторе.
Если же фирма планирует работать на весь город, тогда рекомендуется снимать офис в центральной его части.
Конечно, желательно чтобы офис был собственностью агентства. Тогда у компании будет больше возможностей реализовать свой потенциал. Однако в нынешних реалиях это очень редкий случай, так что хорошее арендованное помещение в многолюдном месте будет не хуже собственного. Следует предусмотреть возможность общения с клиентами. Оптимальным вариантом станет телефонная станция. Желательно, чтобы звонки принимались круглосуточно, это будет способствовать успеху агентства.
Штат работников
Выбирая сотрудников в своё агентство, обращайте внимание на практический опыт работы. Желателен опыт именно в торговле недвижимостью.
Чтобы знания работников агентства не устаревали, необходимо предоставить им возможность повышать квалификацию. Это будет преимуществом как для компании, так и для самого персонала.
Работник агентства недвижимости должен обладать такими качествами: коммуникабельность, умение налаживать контакт с незнакомыми людьми, умение продавать.
Главные люди в агентстве – это риелторы. Именно на их подбор стоит обратить внимание больше всего. Хорошие риелторы с первых месяцев создадут нужную репутацию компании.
Система работы агентства недвижимости
Система работы довольна проста. Клиент обращается в компанию с просьбой предоставить ему услуги по купле, продаже или аренде жилья. После этого заключается договор между сторонами о проведении сделки. Затем риелтор рассказывает клиенту обо всех возможных вариантах.
Если клиент просит о других услугах агентства, например, приватизации жилья, то риелтор также заключает определённый договор и начинает работать. Часто бывает так, что клиент заинтересован в целом спектре услуг агентства, тогда сотрудничество ведётся в течение нескольких месяцев.
Как сделать работу агентства эффективной?
Как и в любой деятельности, прежде чем вступать, нужно знать все тонкости данной сферы. Сфера торговли недвижимости не является исключением. Несколько секретов, которые помогут в развитии агентства:
- нельзя экономить на курсах повышения квалификации сотрудников;
- всё время нужно следить за данным сегментом рынка и анализировать деятельность других агентств;
- браться за все сделки, которые только возможно.
Помимо прибыльного вида деятельности, агентство недвижимости является ещё и быстро окупаемым бизнесом. При должной рабочей эффективности не придётся долго ждать, чтобы получить прибыль. Если есть возможность и намерение работать в этой сфере, тогда пробуйте – и всё получится.
Администрация Хайнаня в 2020 году сохранит контроль над торговлей недвижимостью — Экономика и бизнес
ХАЙКОУ /Китай/, 20 января. /ТАСС/. Власти Хайнаня не намерены в 2020 году отказываться от ограничений на продажу недвижимости в регионе и разрешать реализацию раньше пяти лет после ее покупки. С опровержением слухов об отмене ограничений и снижении борьбы со спекуляцией недвижимостью выступил глава управления по жилищным вопросам и строительству региона Хо Цзюйжань.
«Наша провинция будет твердо следовать принципу «дом для житья, а не для спекуляций», — подчеркнул он на пресс-конференции.
По словам чиновника, слухи о готовящихся послаблениях и снятии в 2020 году ограничений на сделки с покупкой и продажей квартир в провинции не имеют под собой ни малейшего основания. Хо Цзюйжань уточнил, что власти Хайнаня будут обеспечивать стабильность на рынке недвижимости, содействовать решению связанных с ней проблем у населения.
Согласно статистике, в 2019 году инвестиции в сферу недвижимости на Хайнане снизились в годовом исчислении на 22,1%, в итоге реализованные жилые площади сократились на 42,1%. Как отмечают местные власти, цены на квартиры за последние 12 месяцев «в целом оставались стабильными». Параллельно выросли капиталовложения во все другие сферы экономики (производство, услуги и торговля) — их доля увеличилась на 6,9 процентных пункта, составив 58,4%.
Администрация Хайнаня активно борется со спекуляциями недвижимостью, которые могут серьезно затормозить экономическое развитие региона.
Согласно новым правилам, дом или квартиру на острове можно продать лишь через пять лет после ее покупки. Для того, чтобы приобрести недвижимость в ключевых городах — Хайкоу, Санье и Цюнхае, необходимо там прожить как минимум 60 месяцев и предоставить властям документальное подтверждение отчислений подоходного налога и выплату страховых взносов. Для других населенных пунктов требование о пребывании на острове составляет два года, кроме четырех городов в центральной части (Учжишань, Баотин, Цюнчжун и Байша), где приезжие не имеют права покупать и продавать жилье или коммерческие помещения.
Как заработать на торговле недвижимостью в Краснодарском крае?
Досье:
Анна Гончарова, 43 года, замужем, есть сын.
Образование высшее.
Специальность: менеджер.
Работала директором страховой компании, руководителем завода, директором по продажам.
В 2019 году открыла в Краснодаре digital-агентство по недвижимости.
Мечта — дом на море
— Ты год как бизнесвумен. До этого бизнесов не было? Как ты пришла к этому?
— Все началось с того, что муж сказал, что не сможет осуществить мою мечту, которая не давала мне покоя. Я мечтаю о доме на море. Когда мне предложили продавать недвижимость, я решила просто попробовать. Мне совершенно не нравились риелторы и вообще этот рынок риелтерский, и я поняла, что хочу совершенно по-другому все это делать. Как только я в своем аккаунте в Instagram разместила объявление о том, что я занимаюсь недвижимостью, ко мне сразу пришло клиентов 10. Так что за первые два месяца я продала практически целый подъезд. Я была тогда директором страховой компании и параллельно продавала недвижимость. Даже не параллельно — это было как бы между прочим. Но потом я увидела, что это приносит результат в два раза больше, чем зарплата директора. Честно говоря, я вообще не планировала открывать компанию. Я думала только о доме на море.
— Как работаешь с людьми?
— Каждый человек, приходящий в нашу компанию, должен нарисовать свою мечту и прописать ее в цифрах. Как только он ее оцифровал, мы к этой мечте создаем план действий, и он просто выполняет действия, то есть он кайфует от своей работы, потому что он зарабатывает на свою мечту. Мы обновляем эти вот мечты на нашей доске раз в полгода, потому что все они достигнуты. Недавно мы подводили итоги: за этот год в моей компании куплено 7 машин, 45 квартир — собственных или инвестиционных, построено 2 дома. И практически вся первая волна моих агентов стала руководителями, и мы строим бизнес дальше.
Этапы развития венской торговли недвижимостью, Инсбрук для туристов летом
Несмотря на значительное увеличение совокупного дохода Австрии от туристического направления, валовой региональный продукт обязан своим ростом также и торговле недвижимостью.
Перспективы венского рынка недвижимости
Мероприятия, проведенные в выставочном центре Пратера, показали, что торговля недвижимостью на международном рынке имеет для Австрии большие перспективы.
Особую роль в успешной торговле между Западной и Восточной Европой играет Вена.
Эксперты по недвижимости утверждают, что создание прочных партнерских отношений в сфере недвижимости Восточной Европы, плюс низкая стоимость авиабилетов в страну сулит Австрии немалые выгоды в будущем. Поэтому развитие выставочного центра в Пратере входит в список первоочередных задач этого направления. Организацией выставочных мероприятий занимается компания «Reed Exhibitions».
Главные мероприятия выставочного центра Пратера
Каждый год новый выставочный центр Пратер проводит выставку недвижимости «Real Vienna». Проведенная впервые в 2006 году, выставка приобрела большую популярность и признана одной из самых успешных в мире выставок недвижимости.
Каждый раз итоги выставки превосходят все ожидания. Организаторы выставки считают, что проведение подобных мероприятий — это большое событие в мире недвижимости, влияющее на развитие всех его направлений. Подтверждением этого служит также и то, что количество участников «Real Vienna» с каждым годом становится все больше, общая площадь выставочных площадей уже занимает 16000 кв.
м.
Недвижимость Инсбурка представлена на выставке в Вене
Количество посетивших выставку человек стремительно растет из года в год вместе с популярностью самой выставки. Большой интерес к мероприятию стали проявлять и другие европейские страны. В среднем регистрацию для участия в выставке проходят представители из более, чем 50 стран.
Тем не менее, представители австрийских федеральных земель также поддерживают выставочные начинания Вены. Фирмы, представляющие Инсбурк и Зальцбург, — наиболее частые австрийские гости выставки.
Мнение участников о выставке «Real Vienna»
Для большинства участников выставка оказалась очень полезной и зарекомендовала себя хорошими результатами, что позволяет надеяться, что значительность выставки будет расти и в будущем.
Торговля недвижимостью | Экономическая газета
Я хотел бы заняться приобретением объектов недвижимости за собственные средства и последующей их перепродажей.
Возможно ли физическому лицу осуществлять такую деятельность и что для этого требуется?
С.ПРОКУШЕВ, г.Могилев
Физическое лицо вправе приобретать в собственность имущество, не ограниченное ни по стоимости, ни по количеству, за исключением случаев, когда ограничения установлены законом в интересах национальной безопасности, общественного порядка, защиты нравственности, здоровья населения, прав и свобод других лиц (ст. 214 ГК). Причем собственник может совершать в отношении своего имущества любые действия, в т.ч. отчуждать его в собственность другим лицам.
Законодательно определен и соответствующий бизнес. Постановлением Госстандарта от 28.12.2006 № 65 утвержден и введен в действие общегосударственный классификатор Республики Беларусь ОКРБ 005-2006 «Виды экономической деятельности», который в группировке «Операции с недвижимым имуществом» содержит такой вид экономической деятельности, как «7012 покупка и продажа собственного недвижимого имущества», куда входят, в частности, финансовые операции с квартирами, многоквартирными зданиями и другими жилыми домами; сооружениями нежилого типа; земельными участками под строительство.
Надо отметить, что в соответствии с Законом «О подоходном налоге с физических лиц» не подлежат налогообложению (освобождаются от него) только доходы (кроме доходов, полученных плательщиками от возмездного отчуждения имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности), полученные плательщиками от возмездного отчуждения:
в течение пяти лет (в том числе путем продажи, мены, ренты) одного жилого дома, одной квартиры, одной дачи, одного садового домика с хозяйственными постройками, одного гаража, одного земельного участка, принадлежащих им на праве собственности, если иное не предусмотрено частью третьей настоящего подпункта;
в течение календарного года одного автомобиля или другого транспортного средства;
иного имущества, принадлежащего физическим лицам на праве собственности.
Таким образом, физическое лицо освобождается от уплаты налога за отчуждение собственного имущества при продаже его один раз в пять лет.
Однако в случае осуществления такой деятельности с целью получения прибыли (а судя по вопросу, его автор стремится именно к этому) физическому лицу необходимо обязательно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.
В этом случае ИП будет уплачивать подоходный налог по ставкам, установленным ст. 18 Закона «О подоходном налоге с физических лиц».
Что касается приобретения лицензии, то Перечень видов деятельности, на осуществление которых требуются специальные разрешения (лицензии), и уполномоченных на их выдачу государственных органов и государственных организаций, утвержденный Декретом от 14.07.2003 № 17, не содержит такого вида деятельности, как приобретение жилых помещений (домов) в собственность с последующим их отчуждением с целью получения прибыли.
Оксана ТЕМНИЦКАЯ, юрист
Состоялся запуск платформы для торговли токенизированной недвижимостью Smartlands
14 мая состоялся запуск Smartlands — платформы для токенизации и торговли недвижимостью. На момент запуска пользователи могут инвестировать в три коммерческих объекта в Киеве.
Платформа Smartlands использует блокчейн Smarltands Network, который основан на протоколе Stellar.
При разработке проекта команда учитывала требования европейских фингрегуляторов по идентификации клиентов (KYC):
- верификация пользователей. KYC- и AML-оракулы подтверждают личность пользователя и происхождение средств;
- контроль каждого типа активов. Отдельные комплаенс-оракулы проверяют транзакции активов в рамках одной страны;
- прозрачность для регуляторов. Smartlands Network хранит данные об операциях с активами в открытом виде;
- регулируемый рынок. Для запуска децентрализованной биржи на Smartlands Networks нужна лицензия розничной биржи (Multilateral Trading Facility или MTF).
Сеть Smarlands Network использует нативный токен SLT. Он нужен для запуска оракулов и узлов сети, оплаты транзакционных комиссий и выплаты вознаграждения квалифицированным держателем токенов. Сеть Smartlands Network будет ежемесячно распределять 33% комиссий между пользователями, которые заблокировали в стейкинг-контракте SLT стоимостью более €1000.
Команда Smartlands планирует запустить стейкинг в июне 2021 года.
При токенизации активов на платформе Smartlands инвесторы платят 5% комиссионных, а при продаже токенов — 1%. Сеть также распределяет эти средства между квалифицированными держателями.
«Наша долгосрочная цель — достичь $1 млрд токенизированной недвижимости на Smartlands. Тогда пользователи получат минимум $3 прибыли на каждый токен в стейкинге. При нашей токеномике доход держателей зависит от стоимости токенизированных активов, а не от цены SLT», — комментирует CEO Smartlands Илья Образцов.
На момент публикации цена SLT — $13,28. Эмиссия ограничена 5,1 млн токенов. SLT торгуется на биржах StellarTerm, StellarX и WhiteBit.
Напомним, в апреле токенизированная недвижимость подорожала на 4%.
Подписывайтесь на новости ForkLog в Telegram: ForkLog Feed — вся лента новостей, ForkLog — самые важные новости, инфографика и мнения.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите CTRL+ENTER
Образовательные программы | Институт промышленного менеджмента, экономики и торговли Cанкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого
Уникальность магистерской программы
Уникальность магистерской программы заключается в ее мультидисциплинарном характере, направленном на развитие управленческих, экономических и IT-компетенций магистрантов, обеспечивающее подготовку высококвалифицированных специалистов, способных управлять объектами коммерческой недвижимости
Описание программы
Программа предлагает знания и практические навыки, необходимые при работе с объектами коммерческой недвижимости.
В ходе обучения магистранты ознакомятся с особенностями различных типов объектов коммерческой недвижимости, с принципами зонирования ТРЦ и обеспечения его наполняемости, освоят тонкости работы с покупателями и конкурентами, рассмотрят маркетинговые инструменты повышения продаж. Наши преподаватели объяснят, как выстроить арендную политику и управлять арендными отношениями, расскажут про бизнес-процессы УК и ее организационную структуру, про виды договоров по управлению недвижимым имуществом, а также про планирование и бюджетирование деятельности компании.
Преимущества магистерской программы
- позволяет получить глубокие знания в области экономики и управления объектами коммерческой недвижимости;
- имеет практико-ориентированный характер;
- развивает навыки исследовательской работы, обогащает необходимыми навыками проектной и организационной деятельности;
- предполагает индивидуальный подход к магистрантам.
Вы овладеете:
- отечественным и зарубежным опытом в области управления объектами коммерческой недвижимости;
- методами оценки стоимости коммерческой недвижимости;
- навыками планирования и бюджетирования деятельности управляющей компании;
- навыками аренды, продажи и покупки коммерческой недвижимости;
- консалтингом по управлению коммерческой недвижимостью, в том числе на этапе проектных работ;
- аудитом объектов коммерческой недвижимости.
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
5 ванн в Coppell ISD. Апгрейд включает винтовую лестницу из кованого железа, паркетные полы, кирпичный камин, сводчатые потолки собора, набор от шеф-повара … 
Дом имеет большой задний двор со взрослыми деревьями. Паркетные полы по всему дому. Наслаждайтесь естественным светом, проникающим через большие окна… 
.. 
07 акров на окраине дель-сити, штат Техас. Необработанная земля может быть застроена, использована для отдыха или кемпинга. Земля на фоне горы Гуадалупе. 5-6 миль от дель-сити, tx. Небольшой городок с торговым лагерем. Походы, игры и т. Д. Заработок на торговле недвижимостью «Realty45 Inc
Торговля недвижимостью стала одним из самых известных способов инвестирования в недвижимость Флориды и во всех Соединенных Штатах.
Эта практика стала популярной как среди обычных трейдеров, которые обмениваются недвижимостью с другими местными инвесторами из Флориды, так и среди тех, кто заинтересован в продаже и покупке домов или участков через Интернет.
Что такое торговля недвижимостью?
Проще говоря, торговля недвижимостью — это тип соглашения, при котором от вас требуется продать собственность одновременно с покупкой другой собственности у человека, которому вы продаете. Это называется подходом одновременных продаж. Это наиболее распространенный вид торговли недвижимостью, который стал очень привлекательным вариантом для инвестиций после 2006 года, когда рынок недвижимости находился в состоянии ухудшения.
В соглашении об одновременной продаже очень важно, чтобы оба владельца собственности были на одной странице: либо оба продают свою собственность, либо ни один из них.
Хотя покупка и продажа недвижимости таким способом может привести к значительной прибыли, есть также налоговая льгота, которую можно получить, поскольку торговля недвижимостью подпадает под лазейку обмена 1031, которая позволяет инвесторам совершать сделки без необходимости платить капитал. налоги на прибыль.
Риски и потенциальная прибыль
Самый большой риск, связанный с этим типом инвестиций, заключается в том, что вы не сможете покрыть расходы на будущую покупку после продажи своей старой.
Торговцы недвижимостью должны постоянно следить за своими финансами, чтобы быть уверенными, что они могут покрыть все, от платежей по ипотеке до легких счетов, пока они пытаются продать недвижимость, а также от того, смогут ли они получить прибыль.
Хотя всегда лучше продавать и обменивать дома стоимостью более 200 000 долларов, некоторым инвесторам также удалось со временем разбогатеть, торгуя недорогими лотами, требующими лишь минимальных затрат на обслуживание.
Интернет-трейдинг
Интернет-торговля стала настоящей тенденцией за последние пару лет, поскольку все больше и больше инвесторов пытаются получить более быструю прибыль, продавая свою недвижимость в Интернете.
Веб-сайты, на которых вы можете разместить фотографии, подробную информацию и цены на один или несколько объектов недвижимости, могут за считанные минуты сообщить, что вы хотите торговать, практически по всей Флориде, а также с помощью других методов рекламы, таких как печатная реклама и в Интернете по тематическим объявлениям можно быстро найти выгодное предложение.
Почему покупка и продажа дома вскоре может стать такой же простой задачей, как торговля акциями
В недавний будний вечер Далия и Адам Браун вернулись домой в свой просторный Colonial на тихом тупике в Мариетте, штат Джорджия.У Браунов есть тяжелая работа, у них двое маленьких сыновей. Они купили дом в июне с помощью Knock, компании, которая пытается произвести революцию в сфере недвижимости, предлагая «платформу обмена на дома», упрощающую одновременную покупку и продажу. Это решение было идеальным для Браунов, которые так же заняты, как и большинство пар, но более замкнуты, поэтому мысль о потенциальных покупателях, пробирающихся через их личное пространство, кажется мучительной.
На другом конце города Марта Си наблюдала за грузчиками в разношерстном коричневом доме в стиле ранчо, расположенном среди высоких деревьев гикори.Накануне она закрыла сделку по продаже дома, где они с мужем воспитывали свою семью, компании по недвижимости Zillow. На следующий день она уедет на побережье Мексиканского залива Флориды, где пара только что купила дом для престарелых.
Сэй хотел переехать в течение многих лет, но идея продажи была устрашающей: «Я сказал, может быть, в следующем году, может быть, в следующем году, может быть, в следующем году, потому что я не хотел пройти через все то дерьмо, которое вам придется пройти. через.» Для продажи компании потребовалось всего несколько кликов и одно посещение оценщика.Сэй был в восторге. «Я не могу сказать, насколько было снято напряжение», — сказала она.
The Browns и Seay — это лица потребителей разрушительной силы, которая в настоящее время потрясает жилую недвижимость. Поскольку разные модели — компании, занимающиеся обменом товаров на дом, «iBuyers», партнерство между новыми выскочками и старыми стойкими приверженцами — требуют внимания, большое внимание уделяется попыткам определить, что здесь останется, а что просто неудобный черновик — домашние животные. ком рынка жилья.
Но эти семьи также являются частью масштабной промышленной революции.Информационные технологии переделали такие разрозненные процессы, как заказ доставки обеда, вызов такси и торговля товарами. Теперь наступает такая отрасль, как 20-й век, где большая часть бумажной работы по-прежнему выполняется на бумаге, где клиентов часто направляют среди профессионалов, чешущих друг другу спину, и где у традиционных операторов есть огромный стимул, чтобы клиентам было трудно управлять своими делами. собственный.
Ставки велики: в 2018 году было выплачено 74 миллиарда долларов комиссионных агентам по недвижимости, а инвесторы вложили миллиарды во всевозможные подрывники.Ранние последователи, такие как Брауны и Сии, дают представление о том, как может выглядеть будущий рынок недвижимости. Но точно так же, как онлайн-торговля нанесла ущерб индустрии розничной торговли, основанной на технологиях, а социальные сети с технологией изменили не только школьные встречи, но и политический процесс, недвижимость, основанная на данных, может перевернуть нашу жизнь во многих отношениях, в некоторых случаях мы пока даже не могу понять.
«На Zillow более 100 миллионов активных пользователей. Z, + 2,96% и Trulia каждый месяц, но только 6 миллионов человек покупают и продают дома каждый год », — сказал Чарльз Фолсом, директор по обслуживанию клиентов Knock.«Даже если они просто покупают витрины, в этом явно есть желание. Если вы можете укрепить американскую мечту и одновременно обеспечить мобильность, это лучшее из обоих миров ».
Zillow, компания, которая поддерживает непростое перемирие с агентами по недвижимости, хотя она все больше пытается автоматизировать работу, которую они делали десятилетиями, может иметь еще большие амбиции.
Кришна Рао, руководитель аналитического отдела Zillow, сравнил нынешнюю эволюцию в сфере недвижимости с демократизацией биржевой торговли несколько десятилетий назад.Он отметил, что сегодня можно не только мгновенно узнать стоимость любой акции, но и «существует своего рода постоянный спред между ценой покупки и продажи для каждой акции, верно? Я думаю, что мы очень далеки от этого в сфере недвижимости, но как нам предпринять дополнительные шаги в этом направлении? »
Zillow рассматривает листинговую цену как упражнение по «машинному обучению»
В 2018 году Zillow взяла небольшую пилотную программу и объявила, что полностью переходит на iBuying — практику покупки домов напрямую у потребителей.(Термин iBuying также иногда называют «мгновенными предложениями»; программа Zillow называется Zillow Offers.)
Рао, макроэкономист по образованию, присоединился к Zillow в 2013 году после работы в Федеральном резервном банке Нью-Йорка в гуще событий. финансовый кризис. В Zillow он помогал анализировать и использовать огромные объемы данных, которые компания собирает для Zestimate и других отчетов и прогнозов.
Во втором квартале 2019 года Zillow купила более 1500 домов и продала почти 800; он заявил, что намерен совершить сделку в 10 раз больше.Группа Рао отвечает за размышления о том, как все это должно работать: сколько компания должна платить за дом? Для чего он должен быть выставлен на торги и за какую цену компания продаст его? Как быстро он будет продаваться? Какие обновления необходимы и каких подрядчиков следует направить для выполнения работ?
Более того, когда ваш «инвентарь» — это десятки домов, разбросанных по обширной территории метро, с постоянной угрозой плесени, наводнений, перебоев в подаче электроэнергии, нескошенных газонов, поваленных веток деревьев и т. Д., кто присматривает за товарами? (Рао сказал MarketWatch, что Zillow в настоящее время набирает высокопоставленных специалистов по логистике из таких компаний, как Amazon. АМЗН, г. + 0,43% и «классические промышленные компании», такие как General Electric GE, -2,02% чтобы осуществить этот переход.)
Обещания — и опасность — этого нового начинания веские. Акция Zillow ZG, + 3,24% рухнула после его последнего отчета о прибылях и убытках, в котором руководство сообщило, что небольшая часть купленных им домов удерживалась дольше, чем предполагалось.
Аналитик Брэд Сафалоу, имеющий короткую позицию по акциям Zillow, делая ставку на снижение, написал: «Даже 10% -ное сокращение запасов компании может сократить общую валовую прибыль Zillow от подразделения Homes на 25%! Вероятность ошибки в этом бизнесе очень мала, и мы думаем, что инвесторы по-прежнему недооценивают сложность этого амбициозного начинания ».
Но «быки» Zillow и руководство указывают на то, что Рао называет «конкурентным преимуществом».
Многие компании имеют данные о предложении на рынке жилья, то есть списки домов на продажу.Секретный соус Zillow — это информация о спросе, которую ежемесячно собирают 180 миллионов уникальных посетителей веб-сайта. «То есть видеть, кто ищет в этом районе, и ищут ли они также в этом другом районе, или они действительно просто застряли в этом районе. Каков спрос на три спальни по сравнению с четырьмя спальнями? » и так далее, — сказал Рао.
Что это означает в реальной жизни? По его словам, Zillow рассматривает листинговую цену как упражнение по «машинному обучению».
«Эта машина может посмотреть, каков относительный спрос на такие дома, относительное предложение, какова тенденция, и взять эти уймы данных и обработать их в конкретной цене листинга.Со временем, когда этот дом появляется в списке, мы получаем все более детальную информацию — насколько хорошо этот дом отображается? У нас много туров, много предложений? И используйте это, чтобы усовершенствовать нашу стратегию ».
«Как решить проблему боли потребителей»
В общем офисе в Бакхеде, престижном районе Атланты, команда Knock работает над теми же вопросами. Два соучредителя Knock основали компанию Trulia, конкурента, которую в конце концов купил Zillow. Обе компании начали свою деятельность, когда пузырь на рынке недвижимости достиг своего пика.Zillow быстро стал известен благодаря «Zestimate», современному чуду жилищных кликбейтов, сделавших ценность дома, которую раньше владелец нечасто считал, интерактивным опытом, близким к реальному времени. (Zestimate предшествовала спискам Zillow, в то время как Trulia начала с предложения онлайн-списков, а затем разработала собственный инструмент оценки стоимости жилья.)
«В Trulia они разблокировали базу данных объявлений, а теперь открывают другую сторону — как действительно ли мы решаем проблему сделки? » — сказал Стивен Фройденберг, первый сотрудник Нока и бывший агент по недвижимости.«Большинство этих других компаний решают проблему боли агента, а не клиента».
Knock делает это, помогая клиентам купить новый дом — обычно более крупный, чтобы вместить растущую семью — а затем продает старый, как только они поселятся, и вывозят из собственности, которую нужно поставить и показать. Он взимает комиссию, эквивалентную 3% от стоимости недвижимости, купленной клиентами, и 3% от стоимости проданного дома, а также небольшую дополнительную плату для покрытия расходов, понесенных покупающими клиентами, например первоначальная страховка и оплата условного депонирования.
Это индивидуальная модель, почти как у консьержа. Тем не менее, Knock, похоже, тратит почти столько же времени и энергии на анализ данных, особенно в отношении цены, как и Zillow. Компания наняла своего ведущего специалиста по обработке данных Рафаана Анвари из Центрального разведывательного управления.
Анвари месяцами следил за Фройденбергом, задавая постоянный поток вопросов о том, как и почему риэлторы делают то, что они делают, чтобы создать автоматизированную модель оценки домов, которая понимает даже лучше, чем опытный агент по недвижимости, как оценивать плюсы, например доступ к поле для гольфа, против минусов, вроде близости к оживленной дороге.
Обмен мнениями продолжался месяцами, и некоторая бесполезность получения машины, чтобы научиться думать, как опытный продавец, отражена в их внутренних чатах, как показано ниже.
Их автоматизированная модель оценки теперь называется «Борг» в честь кибернетических существ, похожих на дрон, которые пытались «ассимилировать» человечество в «Звездном пути».
Команда Knock не просто думает, что Борг сделает Knock более конкурентоспособным; они думают, что это решит многие проблемы сегодняшнего рынка жилья.«Спросите пять разных агентов, сколько стоит ваш дом, и вы получите пять совершенно разных ответов», — сказал Фройденберг.
Внутри команды Knock называют существующую экосистему недвижимости «цыганским рынком», потому что она устарела и непрозрачна. «Все торгуются, но не знают, из-за чего торгуются», — сказал Фройденберг. «Они просто придумывают непонятные цифры».
Он предлагает пример: семья может потратить 100 000 долларов на реконструкцию кухни, но добавить лишь 50 000 долларов к объявленной цене своего дома, потому что в соседних домах, которые сопоставимы с перечнем, может не быть таких элитных кухонь.«Таким образом, они застряли на том, за что продавался район, но, если мы действительно смотрим на данные, то теоретически каждый мог бы заключить более выгодную сделку».
Borg вставляет информацию, включая размеры комнат, домашний стиль, открытое пространство и многое другое, в алгоритм для определения стоимости дома. Между тем, Zillow пытается стать еще более детализированным, обучая свои машины внутренним приспособлениям и функциям. Компания описала эту эволюцию в июльском пресс-релизе о Zestimate: «Модель распознавания изображений может классифицировать узоры в пикселях фотографий и соотносить их с домашней ценностью.Например, когда человеческий глаз видит столешницы из плитки или гранита, Zestimate определяет два разных пиксельных шаблона ».
Стоит отметить, что подавляющее большинство ресурсов по анализу данных в сфере недвижимости, похоже, сосредоточено на оценке жилья как на конечном этапе, по крайней мере, на данный момент.
Рао предположил, что это может быть потому, что «это очень узкая, четко определенная проблема, поэтому инвесторам легко показать прогресс. Мы думаем о стратегии Zillow Offers не только как о более точной оценке, но как о своего рода сквозном опыте, который может легко интегрировать ипотечный элемент, название, условное депонирование, а также покупку и продажу.Делать все это одновременно — большая проблема ».
И все же революция должна где-то начинаться. Ориентация отрасли на автоматизацию оценок означает, что очень скоро Федеральная резервная система, вероятно, завершит постановление о том, что оценка больше не будет требоваться при продаже большинства объектов недвижимости стоимостью до 400 000 долларов.
Для Далии Браун, покупательницы Knock из Мариетты, наличие алгоритма, лежащего в основе рынка недвижимости, может помочь противостоять человеческим предубеждениям, ограничивая «некоторые исторические практики, которые, возможно, удерживали определенных людей от владения домом», — сказала она. .«Этот процесс на самом деле кажется максимально справедливым и равноправным».
Далия Браун и семья перед домом в Мариетте.
Тем не менее, само собой разумеется, что индустрия недвижимости, рынки капитала и венчурные капиталисты, которые их финансируют, не разрабатывают более совершенные инструменты обработки данных, чтобы создать более справедливое игровое поле для семей, переезжающих в свои дома навсегда.
HouseCanary, платформа, которая объединяет то, что генеральный директор Джереми Сиклик назвал «миллионами элементов данных» для оценки стоимости жилья, прогнозов изменения цен и оценки арендной платы за недвижимость, привлекла от инвесторов более 60 миллионов долларов.
Благодаря HouseCanary инвесторы, как и те, кто покупает дома на одну семью для сдачи в аренду, могут видеть изменение статуса собственности, например, падение цены или дефолт, почти в реальном времени, сказал Сиклик. «Мы помогаем им определить возможности для продажи недвижимости в течение пяти минут», — сказал он. «Мы вступаем в мир программной торговли недвижимостью с крупными институциональными инвесторами, которым мы помогаем».
С таким большим беспокойством по поводу институциональных инвесторов, таких как Blackstone BX, -1.99% захватывать дома для сдачи в аренду, не позволять американцам с низким и средним доходом владеть недвижимостью — это хорошо?
«Я вообще-то считаю, что это здорово, — сказал Сиклик. «Я думаю, что это добавляет ликвидности на рынок. IBuyers и крупные институциональные инвесторы устанавливают очень ликвидную минимальную цену для тех, кто хочет продать и ускорить сделку ».
Должен быть лучший способ
На данный момент эта модель так же неизбежна, как, скажем, автомобили без водителя.Нок, Зиллоу и другие выскочки по-прежнему торгуют на рынке жилья 20-го века. Семья Браун, например, связалась с Ноком, получила предварительное одобрение на ипотеку, оценила свой дом и в течение недели начала посещать новые дома. Но они даже не съехали, когда их агент посоветовал им поторопиться с подготовкой собственности к продаже, чтобы воспользоваться спадающим весенним сезоном продаж.
Брауны довольны результатом и говорят, что быстрое ускорение процесса — два месяца от начала до конца — уменьшило стресс от необходимости делать именно то, чего они боялись в первую очередь: позволить незнакомцам ковыряться в их доме.Но все же стоит отметить, что традиционные циклы спроса и привычек превосходят потенциал, который предлагают новые модели, по крайней мере, на данный момент.
Остается вопрос: сколько из того, что будет дальше, сводится к алгоритмам, а сколько — к обработке? На данный момент натиск машинного обучения на рынок жилья не ослабевает. Как могли бы сказать специалисты по анализу данных Нока, сопротивление бесполезно.
| Калифорнийская ассоциация риэлторов 525 South Virgil Avenue Лос-Анджелес, CA | Калифорнийская ассоциация брокеров по недвижимости 515 Н.Anaheim Blvd. Анахайм, Калифорния 92804 (714) 991-9547 |
| Калифорнийская ипотечная ассоциация Чарльз Хершон, президент 530 Bercut Drive, Suite G Сакраменто, Калифорния 95814 (916) 325-0601 | Калифорнийская ассоциация ипотечных специалистов 1225 8-я улица # 425 Сакраменто, Калифорния 95814 Телефон: (916) 448-8236 Факс: (916) 442-3616 |
| Калифорнийская ассоциация бизнес-брокеров 1608 West Campbell Avenue, Suite 248 Кэмпбелл, Калифорния 95008 (408) 379-7748 | Калифорнийская ассоциация ипотечных банкиров 980 Девятая улица, офис 2120 Сакраменто, Калифорния 95814 (916) 446-7100 |
| Калифорнийская ассоциация строительной промышленности Улица 1215 К, офис 1200 Сакраменто, Калифорния 95814 (916) 443-7933 | Калифорнийская ассоциация менеджеров сообществ Кампус Драйв, 2171, офис 260 Ирвин, Калифорния 92792 (714) 263-2226 |
| Исполнительный совет домовладельцев 1602 Аламеда, Люкс 100 Сан-Хосе, Калифорния 95126 | ARELLO 150 North Wacker Drive, офис 920 Чикаго, Иллинойс 60606 312-300-4800 |
Тресты недвижимости | Тематическое инвестирование
E * TRADE взимает комиссию в размере 0 долларов США за онлайн-торги акциями, ETF и опционами, зарегистрированными в США.Могут применяться исключения, и E * TRADE оставляет за собой право взимать различные комиссионные. Комиссия за стандартный опционный контракт составляет 0,65 доллара за контракт (или 0,50 доллара за контракт для клиентов, совершающих не менее 30 сделок с акциями, ETF и опционами в квартал). Розничная онлайн-комиссия в размере 0 долларов США не применяется к внебиржевым (OTC) операциям с иностранными акциями, транзакциям с крупными блоками, требующим особого обращения, взаимным фондам с комиссией за транзакции, фьючерсам или инвестициям с фиксированным доходом. Плата за обслуживание применяется к сделкам, совершаемым через брокера (25 долларов США).Операции по счету плана запасов подлежат отдельному графику комиссионных. Могут применяться дополнительные регулирующие и биржевые сборы. Для получения дополнительной информации о ценах посетите etrade.com/pricing.
Кредиты и предложения E * TRADE могут облагаться налогом у источника в США и отражаться в отчетности по розничной стоимости. Налоги, связанные с этими кредитами и предложениями, несет покупатель. Денежные кредиты для индивидуальных пенсионных счетов рассматриваются как прибыль для целей налогообложения.
Предложение действительно для новых клиентов E * TRADE Securities, открывающих один новый имеющий право на пенсию или брокерский счет до 29.10.2021 и финансируемых в течение 60 дней с момента открытия счета на сумму 10 000 долларов США или более.Промокод « BONUS21 ».
Новый клиент, открывающий одну учетную запись: Эти правила строго применяются к клиентам, которые открывают одну новую учетную запись E * TRADE, не имеют существующей учетной записи E * TRADE и не открывают никаких других новых счетов E * TRADE в течение 60 дней после регистрации. в этом предложении. Для других обстоятельств, пожалуйста, обратитесь к раскрываемой ниже информации «Существующие клиенты или новые клиенты, открывающие более одной учетной записи».
Кредиты наличными будут предоставлены на основе депозитов новых средств или ценных бумаг с внешних счетов, сделанных в течение 60 дней после открытия счета, следующим образом: 10 000–19 999 долларов США получат 50 долларов США; 20 000–24 999 долларов получат 100 долларов; От 25000 до 99 999 долларов получит 200 долларов; 100000–199999 долларов получат 300 долларов; От 200 000 до 499 999 долларов получит 600 долларов; От 500 000 до 999 999 долларов США получат 1 200 долларов США; 1000000–1499999 долларов получат 2500 долларов; 1500000 долларов и более получат 3000 долларов.
Премиальные уровни ниже 200 000 долларов США (10 000–19 999 долларов США; 20 000–24 999 долларов США; 25 000–99 999 долларов США; 100 000–199999 долларов США) будут выплачены в течение семи рабочих дней после истечения 60-дневного периода. Однако, если вы внесете $ 200 000 или более, вы получите кредит наличными в течение семи рабочих дней, за которым последует любое дополнительное вознаграждение в зависимости от вашего уровня выполнения по истечении 60-дневного периода. Если вы внесли на новый счет не менее 200 000 долларов США, и вы делаете последующие депозиты на этом счете, чтобы перейти на более высокий уровень, вы получите второй денежный кредит после закрытия 60-дневного окна.Например, если вы внесете 250 000 долларов США, вы получите кредит наличными в размере 600 долларов США в течение семи рабочих дней, затем, если вы внесете дополнительные 300 000 долларов США на свой новый счет, вы получите дополнительный кредит наличными в размере 600 долларов США в конце 60-дневного окна. на общую сумму 1200 долларов. Если вы внесете на свой новый счет от 200 000 до 1 499 999 долларов, вы получите кредит наличными в двух транзакциях в конце 60-дневного окна — в зависимости от вашей первоначальной суммы финансирования. Если вы внесете на свой новый счет 1 500 000 долларов США или более, вы получите два кредита наличными на общую сумму 3 000 долларов США в течение семи рабочих дней.
Существующие клиенты или новые клиенты, открывающие более одного счета , подпадают под действие других условий предложения. Щелкните здесь, чтобы просмотреть условия предложения.
Правила предложения для всех участников: Новые средства или ценные бумаги должны быть депонированы или переведены в течение 60 дней с момента регистрации в предложении, быть со счетов за пределами E * TRADE и оставаться на счете (за вычетом любых торговых убытков) в течение минимум двенадцать месяцев, или денежный кредит (-ы) может быть возвращен.Для определения стоимости депозита любые переданные ценные бумаги будут оценены в первый рабочий день после завершения депозита. Удаление любого депозита или денежных средств в течение периода действия акции (60 дней) может привести к уменьшению суммы вознаграждения или потере вознаграждения. Любые активы, переведенные со счетов Morgan Stanley в E * TRADE, не считаются полученными со счетов вне E * TRADE и не могут быть включены в целях определения права на участие в предложении или расчета суммы вознаграждения по собственному усмотрению E * TRADE.
E * TRADE Securities оставляет за собой право прекратить действие этого предложения в любое время.
Если вы пытаетесь зарегистрироваться в этом предложении с Совместной учетной записью, основной владелец учетной записи, возможно, должен будет выполнить указанные уровни, прежде чем второй владелец учетной записи сможет зарегистрироваться в этом предложении. Если у вас возникнут какие-либо проблемы при попытке зарегистрироваться с помощью совместной учетной записи, свяжитесь с нами 800-387-2331 (800-ETRADE-1), и мы сможем помочь вам с регистрацией.
Ограничения предложения: Это предложение не действует для любых коммерческих (зарегистрированных или некорпоративных) счетов, E * TRADE Futures, E * TRADE Capital Management, E * TRADE Bank, сберегательных счетов E * TRADE или некоторых пенсионных счетов, включая SEP IRA, SIMPLE IRA, пенсионные счета для несовершеннолетних, планы участия в прибылях, пенсионные планы с покупкой денег, только инвестиционные пенсионные планы, не связанные с опекой.За исключением текущих сотрудников E * TRADE и Morgan Stanley, включая любые их дочерние компании, нерезидентов США и любую юрисдикцию, в которой это предложение недействительно. Чтобы зарегистрироваться, вы должны быть первоначальным получателем этого предложения. Клиенты могут участвовать только в одном предложении за раз. Одно предложение для каждого покупателя за раз. Нельзя сочетать с любыми другими предложениями.
Это предложение не является и не должно толковаться как рекомендация или предложение купить, продать или удержать какую-либо ценную бумагу, финансовый продукт или инструмент или открыть конкретный счет или участвовать в какой-либо конкретной инвестиционной стратегии.
Варианты школ недвижимости | Онлайн-программы и программы на территории кампуса
4 отличных варианта карьеры, которые можно продолжить после школы недвижимости
Покупка, продажа, оценка и управление недвижимостью — это крупный бизнес в США. В конце концов, согласно Американскому исследованию жилищного строительства, в 2017 году в стране проживало почти 121,6 миллиона занятых единиц жилья. числа, вероятно, будут продолжать расти.
Кроме того, эта отрасль регулируется многими местными, государственными и федеральными законами.В результате в сфере недвижимости требуются профессионалы, которые понимают, как ориентироваться в системе от имени своих клиентов или работодателей. За свои усилия многие из этих профессионалов в конечном итоге получают очень хорошие льготы, в том числе высокие доходы.
Вот четыре особенно привлекательных занятия в этой области:
1. Агент или брокер по продаже недвижимости
Этот карьерный путь, вероятно, то, о чем думает большинство людей, размышляя о сфере недвижимости.Но для этого есть веская причина: профессионалы, помогающие людям покупать или продавать недвижимость, часто играют важную роль в некоторых из самых крупных и важных сделок в жизни этих людей. А количество сделок с недвижимостью, которые совершаются каждый год, ошеломляет. Например, рассмотрим следующие факты о рынке жилой недвижимости:
Чем отличаются агенты и брокеры
Итак, в чем разница между агентом и брокером? Проще говоря, агент по продаже недвижимости может продавать недвижимость, но не может работать самостоятельно.В отличие от этого брокер по недвижимости также может продавать недвижимость, но ему разрешено вести свой собственный бизнес с недвижимостью. Агенты должны работать на брокеров. И оба должны быть лицензированы.
Лицензирование
В каждом штате есть свои требования к лицензированию или сертификации агентов по недвижимости. Но, как правило, вам необходимо пройти несколько курсов по недвижимости (которые часто можно получить в рамках программы колледжа или университета), а затем сдать лицензионный экзамен. Это для получения лицензии агента по недвижимости.Чтобы стать лицензированным брокером, вам часто требуется от одного до трех лет опыта работы в качестве лицензированного агента, а также дополнительное обучение, в зависимости от вашего образования и штата, в котором вы работаете.
Образование, оплата и профессиональное членство
Также следует помнить о следующем:
2. Оценщик или оценщик недвижимости
Прежде чем землю можно будет застроить или продать, профинансировать, застраховать или обложить налогом собственность, необходимо определить ее стоимость.Вот где приходят профессионалы, специализирующиеся на оценке или оценке недвижимости. Они проверяют недвижимость и оценивают ее стоимость на основе таких факторов, как местоположение, состояние, особые характеристики и недавние продажи других близлежащих объектов.
Оценщики обычно работают от имени банков, страховых компаний или других специалистов по недвижимости. И они обычно проверяют только одно свойство за раз. Напротив, оценщики обычно нанимаются муниципальными властями для оценки стоимости в пределах целых кварталов с целью расчета ежегодных налогов на недвижимость, которые должны платить отдельные владельцы собственности.
Чтобы стать оценщиком недвижимости или оценщиком, обычно требуется по крайней мере какое-либо образование в данной области, а также лицензия или свидетельство в вашем штате или местности. Но также неплохо узнать, каковы требования для вашего конкретного штата, поскольку они могут сильно различаться на всей территории США
.Когда дело доходит до оплаты труда, оценщики и оценщики часто преуспевают. Согласно данным программы OES, средняя зарплата в этой сфере в 2018 году составляла 61 870 долларов, а некоторые люди получали более 102 590 долларов.
3. Управляющий имуществом или общественным объединением
Управление недвижимостью — еще одна важная часть отрасли недвижимости. Компании и частные лица, специализирующиеся в этой области, предоставляют услуги, которые позволяют владельцам собственности свободно защищать свои инвестиции, не будучи при этом очень практичными. Это потому, что управляющие недвижимостью часто контролируют все, от земли и обслуживания здания до сбора арендной платы и споров с арендаторами.
Тесно связаны с управляющими недвижимостью менеджеры сообществ или ассоциаций домовладельцев.Они помогают гарантировать, что домовладельцы в районе, управляемом такой ассоциацией, соблюдают правила и поддерживают определенные стандарты, связанные с такими вещами, как архитектурный дизайн, внешний вид двора, домашние животные и меры безопасности. Данные программы OES показывают, что в этой области недвижимости заработная плата в среднем составляла 71 730 долларов в 2018 году. Но самые высокие заработки в этой области составляли более 126 200 долларов.
4. Ипотечный брокер
Когда люди идут, чтобы купить дом или другую недвижимость, они часто не могут позволить себе оплатить полную покупную цену заранее.Поэтому им необходимо профинансировать покупку за счет ипотеки, которая представляет собой особый вид ссуды, созданный именно для этой цели. Чтобы дать вам представление о том, насколько велика потребность в ипотеке, примите во внимание следующее: NAR утверждает, что большинство покупателей жилья, которые финансируют свои покупки, должны брать взаймы около 90 процентов стоимости своих новых домов.
Поэтому неудивительно, что специалисты по ипотеке часто пользуются довольно высоким спросом. В частности, ипотечные брокеры часто могут найти выгодные предложения для покупателей жилья или покупателей коммерческой недвижимости.Они служат посредниками между кредитными учреждениями и заемщиками. В рамках своей работы они обычно выясняют финансовую историю и кредитный статус своих клиентов, подают заявки на ипотечные ссуды от их имени и связываются с кредиторами для обеспечения запрашиваемого финансирования.
Это занятие, которое может принести большой доход. Например, по данным PayScale, средняя годовая зарплата ипотечных брокеров в США составляет почти 60 000 долларов.
13 Часто задаваемые вопросы о вакансиях в сфере недвижимости
Узнать, как стать агентом по недвижимости, — отличная идея, если вы начинаете самостоятельно, и хотите встать на карьерный путь, который возлагает на вас ответственность за собственный успех.Помимо вопросов о том, как попасть в недвижимость, вы также можете задавать такие вопросы, как: «Недвижимость — это хорошая карьера?» Чтобы помочь вам решить, подходит ли вам этот вариант, мы рассмотрим, как вы можете начать свою карьеру, и коснемся других областей, таких как заработная плата, перспективы карьеры и советы для достижения успеха. Начнем с изучения самого рынка недвижимости.
Согласно опросу, проведенному NAR, 84 процента американцев считают, что стать домовладельцем — хорошее финансовое решение.Говорят, что владение домом — часть американской мечты, и многие граждане преследуют эту мечту.
Это хорошая новость для таких людей, как вы, начинающих профессионалов в сфере недвижимости. Итак, давайте копнем глубже и посмотрим, что на самом деле значит быть агентом по недвижимости, а также что нужно для начала.
1. Чем занимается агент по недвижимости?
Агенты по недвижимости помогают людям при покупке и продаже жилой и коммерческой недвижимости.Они следят за текущими рыночными условиями и прогнозируемыми тенденциями и, как правило, являются экспертами в тех географических регионах, в которых они работают. При продаже недвижимости агенты по недвижимости продвигают свои объявления всеми возможными способами, чтобы охватить наиболее заинтересованных покупателей. А, помогая клиентам купить недвижимость, агенты по недвижимости изучают текущие списки и ищут лучшую недвижимость, которая может удовлетворить потребности их клиентов.
Ведение переговоров — важный навык в сфере недвижимости, независимо от того, пытаетесь ли вы добиться более высокой цены для продавца или более низкой цены для покупателя.Вы также должны уметь работать с технологиями и базами данных. Вы можете вести большой бизнес через смартфон или планшет и, вероятно, потратите много времени на съемку фотографий и видео для загрузки на веб-сайты. Вы также заполните юридические документы и документацию, относящуюся к вашим объявлениям и продажам.
Некоторые профессионалы в сфере недвижимости предпочитают специализироваться на управлении недвижимостью. Это область, которая включает в себя управление недвижимостью, такой как кондоминиумы, многоквартирные дома или коммерческие офисные помещения, которыми владельцы не хотят управлять сами.Работая в сфере управления имуществом, вы можете нести ответственность за все: от обслуживания основания до соблюдения страт и разрешения споров.
2. В чем разница между агентами по недвижимости, брокерами и риэлторами?
Между терминами «агент по недвижимости», «маклер по недвижимости» и «риэлтор» существуют юридические различия. Вот чем они отличаются:
Агент по недвижимости , как описано выше, является лицензированным профессионалом, который помогает покупателям и продавцам жилья в покупке и продаже их собственности.Лицензированный агент по недвижимости должен работать на брокера.
Брокеры по недвижимости должны соответствовать более обширным требованиям к образованию, чем агенты, и они должны получить брокерскую лицензию. Брокеры по недвижимости могут работать сами по себе, и на них могут работать один или несколько агентов по недвижимости. При этом в некоторых штатах агентов по продажам называют брокерами, а в других выдают только отдельные лицензии, в которых все агенты являются брокерами.
« REALTOR » — зарегистрированная торговая марка.Когда кто-то владеет этим титулом, это означает, что он или она имеет лицензию агента по недвижимости, а также является членом Национальной ассоциации риэлторов (NAR). После получения лицензии агента по недвижимости вы должны согласиться с определенными стандартами и этическим кодексом, чтобы присоединиться к NAR. Вот что нужно, чтобы быть риелтором. Требования, как правило, выходят за рамки простого лицензированного государством агента.
Некоторые из основных преимуществ членства в НАР:
- Гордость оттого, что вы придерживаетесь общих стандартов и профессионального этического кодекса
- Эксклюзивный доступ к спискам других участников, наряду с привилегиями показа собственности
- Расширенный доступ к данным местного, регионального и национального рынка
- Возможности налаживания контактов с лучшими профессионалами в сфере недвижимости
- Доступ к карьерной и юридической помощи
Как член ассоциации риэлторов вашего сообщества, вы также можете получить возможность работать в организации в качестве волонтера.Это хороший способ накопить широкий опыт, углубить знания о вашем местном рынке и завоевать доверие потенциальных клиентов и других профессионалов в сфере недвижимости.
3. Как долго длится школа недвижимости и чему я буду учиться?
Требования к образованию для того, чтобы стать агентом по недвижимости, различаются в зависимости от штата, поэтому на самом деле это зависит от штата, в котором вы хотите работать. Требования могут варьироваться от 20 часов до 200 часов. Тем не менее, во всех штатах требуются предварительные лицензионные курсы, поэтому вам придется пройти хотя бы небольшое образование.Многие люди выбирают программу полного бакалавриата.
Базовое образование, скорее всего, познакомит вас с управлением недвижимостью и лицензированием, а также с недвижимым и договорным правом. Вы можете узнать о лучших отраслевых практиках и факторах, влияющих на рыночные условия. Вы также можете развить понимание финансовых рынков и финансирования в том, что касается недвижимости.
Изучая то, что вам нужно знать, чтобы стать агентом по недвижимости, школа может научить вас на определенные темы, такие как:
- Принципы работы с недвижимостью
- Должностные обязанности агента по недвижимости
- Экономика
- Маркетинг
- Финансы
- Право недвижимости
- Управление недвижимостью
- Оценка имущества
- Коммерческая недвижимость
- Управление бизнесом в сфере недвижимости
Многие курсы по недвижимости доступны в онлайн-формате, так что вы можете поддерживать свою текущую карьеру и управлять другими жизненными обязательствами, работая над получением лицензии.
4. Можете ли вы рассказать мне, как получить лицензию на недвижимость?
При определении того, как получить лицензию на недвижимость, важно понимать, что в каждом штате свои лицензионные требования. Ваш первый шаг — изучить требования штата, в котором вы собираетесь работать.
Как правило, вам необходимо пройти утвержденное штатом обучение, а затем сдать государственный экзамен по недвижимости, который вы должны сдать с минимальной оценкой (обычно около 70 процентов).Обычно экзамены проводятся сторонними центрами тестирования в определенные даты. Ваш экзамен, вероятно, будет состоять из нескольких вопросов с несколькими вариантами ответов по федеральным законам и законам штата о недвижимости, а также по другим общим основам.
Если вы не сдадите экзамен, вы сможете пересдать экзамен столько раз, сколько вам нужно, в течение двух лет. После этого, если вы все еще не сдали экзамен, вам, скорее всего, придется снова пройти необходимые курсы по недвижимости, прежде чем повторно подать заявку и получить еще одну оценку на экзамене.
Вам также может потребоваться получить спонсорство от другого лицензированного агента или брокера. После того, как вы выполнили свои требования к образованию, экзаменам и спонсорству, вы подадите заявку и оплату в соответствующий департамент штата.
Ваше приложение может потребовать от вас включить отпечатки пальцев, чтобы можно было провести проверку биографических данных. Некоторые проступки или тяжкие преступления (например, осуждение за уклонение от уплаты налогов или наркотиков) могут помешать вам получить лицензию.Такие сборы рассматриваются в индивидуальном порядке после подачи вашего заявления. После того, как вы выполните все необходимые шаги и ваше приложение будет одобрено, вы получите лицензию.
Вот несколько примеров утвержденных государством требований агента по недвижимости, чтобы вы имели общее представление о том, с чем вы можете столкнуться:
Обратите внимание, что лицензионные требования, упомянутые выше, а также требования в других штатах, могут отличаться, если вы планируете стать лицензированным брокером по недвижимости или управляющим недвижимостью.
Кроме того, вы можете или не сможете легко передать свою лицензию на недвижимость в другой штат. Это правда, что у некоторых государств есть соглашения о взаимности друг с другом, но во многих случаях вам потребуется выполнить дополнительные шаги, аналогичные тем, которые вы уже прошли.
Итак, если у вас есть реальное желание жить и работать в другом штате, то, вероятно, было бы неплохо сделать шаг, прежде чем заходить слишком далеко в этом процессе.Таким образом, вы не пройдете весь процесс, а затем вам придется делать часть или все заново в новом состоянии. И вы не почувствуете себя застрявшим в том месте, где не хотите быть.
Имейте в виду, что не все штаты используют одинаковую терминологию. Например, вместо использования термина агент по недвижимости для обозначения лица с лицензией начального уровня в некоторых штатах используются другие термины, такие как продавец недвижимости , ассоциированный брокер или даже брокер .
Государства, которые используют термин брокер для агента по недвижимости начального уровня, часто используют другой термин, например основной брокер , назначенный брокер , управляющий брокер или квалифицированный брокер для обозначения лицензированного и опытного профессионала в сфере недвижимости. который владеет брокерской фирмой (то есть профессионалом того же типа, которого в большинстве других штатов просто назвали бы брокером по недвижимости ).
Узнайте, что требует ваш штат, обратившись в его комиссию по недвижимости или отдел лицензирования.Список веб-сайтов комиссий по недвижимости по штатам приведен в конце этой статьи.
5. Сколько зарабатывают агенты по недвижимости?
Наряду с вопросом о средней зарплате агента по недвижимости, многие люди спрашивают: «Как агенты по недвижимости получают зарплату?». Ответ заключается в том, что агенты по недвижимости обычно работают на комиссионных. Когда они успешно закрывают сделку — помогая в покупке или продаже, — они получают комиссию от продажи, которая представляет собой заранее определенный процент от продажной цены.
Согласно данным программы OES за 2018 год, агенты по недвижимости получали среднюю годовую зарплату в размере 48 690 долларов США. Самыми высокооплачиваемыми штатами были Нью-Йорк, Род-Айленд, Аляска, Вайоминг и Калифорния. Средняя заработная плата в этих регионах колебалась от 73 450 до 116 460 долларов.
Брокеры по недвижимости , как правило, получают более высокую заработную плату, чем агенты, что частично связано с обширными лицензионными требованиями, которым они должны соответствовать. В 2018 году брокеры по недвижимости получали среднюю зарплату в размере 58 210 долларов США.Наиболее высокооплачиваемые рабочие места были найдены в Иллинойсе, Коннектикуте, Нью-Мексико, Висконсине и Техасе соответственно, где средняя годовая зарплата колебалась от 96 630 до 103 430 долларов.
Управляющие недвижимостью, недвижимостью и общественные ассоциации получали среднюю годовую зарплату в размере 58 340 долларов США в 2018 году. Самые высокооплачиваемые рабочие места были найдены в Нью-Йорке, Вирджинии, Род-Айленде, Колорадо и Оклахоме соответственно. Средняя годовая зарплата в этих штатах колеблется от 92 850 до 112 580 долларов.
6. Каковы карьерные перспективы профессионалов в сфере недвижимости?
Как упоминалось ранее, рынок недвижимости в целом имеет тенденцию быть относительно сильным и расти в долгосрочной перспективе. Это многообещающе для любого, кто думает о карьере в сфере недвижимости.
Хотя некоторые люди предпочитают покупать и продавать дома без профессиональной помощи, большинство покупателей и продавцов выбирают помощь агентов по недвижимости или брокеров. Кроме того, согласно прогнозам занятости Бюро статистики труда, ожидается, что количество рабочих мест в сфере недвижимости вырастет в течение десятилетия с 2018 по 2028 год.Вот оценки:
7. Сколько стоит создание компании?
Размышляя о том, как попасть в недвижимость, не упускайте из виду финансовые расходы. В целом, чтобы стать новым лицензированным агентом, может потребоваться от 1500 до 3000 долларов США. Но в зависимости от множества различных факторов ваши расходы могут отличаться. Их могло быть больше, а могло быть меньше.
Типичные затраты, связанные с получением лицензии, включают плату за обучение, плату за подачу заявления и плату за экзамен.После получения лицензии у вас также могут быть брокерские и членские взносы для таких вещей, как Служба множественного листинга (MLS) и местный совет по недвижимости. Кроме того, вы, вероятно, захотите инвестировать в некоторые маркетинговые инструменты, такие как визитные карточки и рекламу, чтобы начать создавать свою собственную клиентуру.
Также помните, что недвижимость — это в основном бизнес, основанный на комиссионных. После того, как вы зарегистрировались в брокерской компании, может потребоваться несколько месяцев, чтобы начать получать ваши первые продажи и комиссионные чеки.Таким образом, помогает иметь достаточно сбережений, чтобы покрыть тот начальный период, когда вы, возможно, не будете получать большой доход от своей новой карьеры.
8. Нужно ли мне становиться брокером по недвижимости?
Агенты по недвижимости должны работать под общим контролем лицензированных брокеров, которые контролируют все сделки и следят за соблюдением этических и юридических стандартов. Поэтому вам нужно будет найти ближайшего брокера, чтобы присоединиться к нему, прежде чем продавать какую-либо недвижимость. Кроме того, большинство штатов не активируют вашу лицензию, пока вас не спонсирует брокер.
К счастью, брокерские конторы по операциям с недвижимостью (также известные как агентства недвижимости) часто нанимают новых агентов, поскольку это увеличивает их потенциальный доход без значительных дополнительных накладных расходов. Фактически, опрос агентств недвижимости показал, что около 42% из них активно искали новых агентов. Это означает, что вы можете проверить множество различных брокерских компаний и выбрать ту, которая соответствует вашим индивидуальным целям и предпочтениям. Вы даже можете начать поиск подходящего брокера, еще учась в школе.
Обдумывая свои варианты, обратите особое внимание на то, как работают различные брокерские компании, в том числе на то, как они поддерживают своих агентов. Во время собеседований или чатов с активными агентами обязательно задавайте много вопросов. Получите ответы на такие вопросы, как:
- Как давно созданы агентства в районе
- Являются ли они франчайзинговыми или независимыми
- На каких типах недвижимости специализируются
- Сколько агентов они спонсируют в одном офисе
- Активно ли они продвигают своих агентов
- Сколько обучения и наставничества вы получили бы
- Какими будут ваши обязательства
- Будет ли у вас административная, технологическая и маркетинговая поддержка
- Как распределяются комиссии
- Имеете ли вы право на какие-либо льготы
Также неплохо изучить потенциальных брокерских контор, как если бы вы покупали недвижимость за городом.Например, поспрашивайте и попытайтесь понять их репутацию. Также ознакомьтесь с их рекламой и другими рекламными материалами. Насколько они интересны и качественны? Не забывайте их офисы. Насколько они привлекательны и легкодоступны с соответствующей парковкой?
9. Должен ли я получить членство в Службе множественного листинга (MLS)?
Доступ к MLS жизненно важен, если вы хотите преуспеть в качестве агента по недвижимости. Это основное место, где вы выставляете недвижимость ваших клиентов на продажу.Затем другие агенты и брокеры могут получить доступ ко всей информации об этих списках, включая налоги на недвижимость и разнообразную важную информацию, которая не является общедоступной. А потенциальные покупатели могут бесплатно просматривать списки MLS и искать недвижимость, соответствующую их критериям.
Но MLS также упрощает профессионалам в сфере недвижимости анализ тенденций рынка, обмен информацией для оценки и публикацию предложений о компенсации (то есть комиссионных), которые могут видеть только другие брокеры и агенты.Многие брокерские компании по недвижимости покрывают членские взносы своих агентов. Но многие другие требуют, чтобы их агенты приобретали собственное годовое членство в службе.
10. Необходимо ли страхование ответственности?
В зависимости от штата, в котором у вас есть лицензия, вам может потребоваться страхование от ошибок и упущений (E&O). Это может защитить ваши финансовые интересы в случае, если вы сделаете ошибку во время сделки с недвижимостью (например, не раскроете серьезную проблему с недвижимостью).Согласно упомянутому ранее обзору агентств недвижимости, около 40% фирм по недвижимости покрывают расходы на страхование E&O для своих лицензированных агентов, даже если эти агенты являются независимыми подрядчиками. Но если вы не застрахованы в рамках вашего брокерского плана, вам, возможно, придется приобрести собственную страховку.
11. Нужен ли мне наставник?
Многие из наиболее важных навыков, которые вы будете использовать в качестве агента по недвижимости, можно развить только путем многократной практики в реальной жизни.Например, рассмотрите важные навыки, такие как поиск хороших потенциальных клиентов, реклама ваших списков и услуг, развитие и управление хорошими отношениями с клиентами, организация вашего времени и выполнение всех различных документов и административных задач, которые связаны с работой агента. Ваша уверенность и способности, вероятно, будут расти быстрее, если вы получите надежное руководство и поддержку на раннем этапе.
Вот почему разумно найти более опытного агента в вашей брокерской компании, который поможет вам наставлять вас.Он или она может показать вам основы, направить вас к потенциальным покупателям и продавцам и разделить с вами комиссионные за любые сделки с недвижимостью, над которыми вы работаете вместе. Намного лучше иметь наставника, чем пытаться во всем разобраться в одиночку.
По мере того, как вы попадаете в колею, вы можете сместить свое внимание на развитие все большего числа ваших клиентов и рост собственных списков. Многие агенты по недвижимости предлагают выбрать конкретную нишу, которой следует придерживаться в течение первых нескольких лет вашей карьеры, например, жилую недвижимость для тех, кто впервые покупает жилье.Как только вы утвердитесь в этой нише и сможете поддерживать свой успех, возможно, вы будете готовы начать еще немного расширяться. Лучшие награды в этой отрасли, как правило, можно получить не ранее чем через три года, поскольку для создания надежной репутации требуется время.
12. Каковы требования к непрерывному образованию специалистов по недвижимости?
Во всех штатах есть требования к непрерывному образованию для специалистов по недвижимости, которые хотят продлить свои лицензии.Специфика варьируется в зависимости от штата, включая типы утвержденных курсов и необходимое количество учебных часов. Курсы, которые вам необходимо пройти, могут охватывать темы, связанные с агентствами, контрактами, этикой, законами и законодательством. Вы также можете выбрать один из других курсов личного и профессионального развития. Курсы непрерывного образования иногда предлагаются онлайн, но в некоторых штатах требуется, чтобы некоторые или все ваши учебные часы проходили в более традиционной обстановке, похожей на классную.
13. Какие еще полезные советы для достижения успеха в сфере недвижимости?
Недвижимость — это конкурентоспособный бизнес, поэтому для достижения успеха требуется много преданности делу и настойчивости. Любовь к своей работе, развитие собственного стиля, внимание к деталям и исключительное обслуживание клиентов являются краеугольными камнями успеха во многих сферах карьеры. Но вы также должны учитывать другие аспекты, которые могут помочь вам добиться больших успехов на рынке недвижимости.Ознакомьтесь с этими восемью советами, которые помогут вам выделиться:
